宁波世贸广场住宅定价建议报告-XXXX年

世贸广场住宅定价建议报告前言本报告着眼2010年房地产市场宏观走势，结合宁波大市商品住房价格格局与区域市场竞争项目走势，旨在对本案第一批房源的预售价格进行相关建议，以供贵方参考。宏观环境近期政策解读宏观经济解读2010年宁波拆迁量

宁波房产新政节后市场出现回暖迹象，成交量增长迅速；1、2月份作为市场淡季受政策影响开始显现，再加上春节长假影响，市场观望气氛严重成交量出现短暂低迷；节后第一周，市场回暖明显成交量出现大幅增长，逐渐恢复正常水平；

一手房市场拆迁预期使成交量持续放大，市场回暖趋势明显1、2月份作为市场淡季，受政策、春节长假影响，市场成交量出现短暂低迷；节后市场逐周回暖，成交量呈现大幅上扬趋势；

二手房市场

2009年底宁波市四区在售住宅项目剩余存量约33.6万平方米，2010年此列住宅项目的后续推盘体量约有267.5万平方米；2010年宁波市四区合计供应量将达到301.5万平方米。后市供应量从历年供应应量来看，，301.5万方的预计计市场供应应量较以往往有所减少少，实际供供应量更可可能由于市市场短期的的不确定性性，而低于于这个数字字；由于价格高高筑，未来来住宅市场场以高端项项目为主，，供需不平平衡现象将将更为明显显。住宅市场分分析2010年预计新开开楼盘09年，住住宅高价地地比例上升升，高端市市场压力巨巨大楼面价在5000元元/平米以以上的土地地，就达到到了134万平方米米一般高端住住宅比例占总量的20-30%左右，而根据09年土地地成交的情情况来看，，此比例已达到50%以上。。在地价迅速速攀升的市市场背景下下，高端住住宅比例大大幅上升。。宏观政策旨旨在促进市市场稳定发发展，控制制部分城市市房价虚高高势头；外贸经济持持续回暖，，整体经济济形势看好；市区大量拆拆迁，带来来新的市场场需求；应对新的预预售政策，，营销策略略需快速调调整；未来供应量量以高端项项目为主，，供需不平平衡宏观环境总结：预计2010年下半半年，在政策走向向与市场供供应的双重重压力影响响下，宁波高端住住宅市场竞竞争激烈，，而中低端项项目市场空空缺较大，对于市场我们应保持持谨慎乐观观的态度。。微观市场镇海板块海曙区均价价15000-20000江东区均价价18570江北老城均均价22200江北新区均均价9500-15000高新区均价价18000-25000鄞州区均价价18349东钱湖区均均价20200联丰板块14000-18000泛城西板块块10000-13000镇海板块均均价7500-12000市场价格格局镇海片区是是宁波各板板块中最典典型的一个个“价格低低谷”区，，但受地域域因素影响响，其市场场成交以本本地客源为为主。自09年1月份到2010年年的2月份份，镇海市市场出现了了“M”型型销售走势势。由于近近期市场不不稳定，在价格不断断上升的同同时，区域域销售数据据在10月月份达到峰峰值后迅速速回落，后后市不容乐乐观。镇海区住宅市场住宅价格回回落明显从镇海区09年成交交的土地楼楼面价来看看，未来1-2年区区域销售项项目的起价价在9000元/平平米以上，，高端项目频频出，使区区域价格跃跃上新价值值平台，随随之也带来来了巨大的的竞争压力力。镇海区土地地市场土地价格跃跃上新平台台2009年年镇海海区开盘项项目明细从09年开开盘项目的的均价看，，区域价格格维持在8000元元/平米左左右；而近近三个月内内，由于宁宁波城区高高涨的市场场行情，高高价地成交交频出；区域价格已已在9000-11000元元/平米的的区间，但但销售放缓缓迹象明显显。2010年年1-2月月镇海海区商品住住房成交明明细从成交价格格格局上看看，海尚广广场由于销销售已经进进入末期房房源不足，，成交均价价在10355元/平方米，而百隆小骆骆花园仅售售不到9000元/平米；临近本案的的保亿风景景九园成交交均价为11007元/平米米左右，但但近期成交交均包含了了装修1500元/平米的标标准，因此此，实际均均价在9000元/平米左右右。镇海年初成成交情况考虑项目的的地段、配配套及装修修的因素，，实际价格格应较为保保守。销售价格较较为平稳，，销售量自自11月初初后下降明明显，北岸岸公馆开盘盘后成交量量短暂出现现回升，后后期下降明明显；风景九园近近期成交走走势竞争楼盘成成交情况销售价格呈呈平滑曲线线下探，但但幅度很小小，销售量量自11月月初后逐步步下降。海尚广场近近期成交走走势竞争楼盘成成交情况12月27日北岸公公馆（1号楼））开盘发售作作为保亿··风景九园园二期最后后一批150套精装装修房源。开盘房源：：150套套户型面积：：69-120平平方米（主主力户型68.64㎡、95.34㎡㎡、120.29㎡㎡）价格情况：：11000元/平平方米（其其中装修1500元元/平米））实际白胚价价格：9500元元/平米销售情况：：截止3月7日，已备备案销售95套，备备案销售率率63%。。1号楼后期期销售速率率较为缓慢慢竞争楼盘动动态保亿.风景景九园二期期将于3月底底推出三期期首批房源源，17-22#共共计900多套房源源；开盘房源：：900多多套户型面积：：84-136平平方米（主主力户型84㎡、87㎡、90㎡、136㎡）价格情况：：高层均价9000-10000元/平平米、多层均价11000元/平米米近期动态：：3月10日日起，3期期“两万变变四万”认认筹活动开开始。最新市场动动态风景九园三期首批房源目前正在蓄蓄客阶段竞争楼盘动动态保亿.风景景九园三期期1月31日日首推5幢幢高层精装装房源，共共计447套，面积积为89、、158平平方米；均价：15000元/平方方米（包括装修修1500元/平米米）小面积（89m²））：均价13000-14000元/平米大面积（158m²²）:均价价15000-17000元/平米米销售信息：：开盘后2周，实际去化化率不足20%；低低楼层的90平方米米户型；由于总价价低，去化速度较较快。最新市场动动态目前销售速速率较为缓缓慢竞争楼盘动动态合生国际城城--高层住住宅08-09年住宅性性质土地成成交未开发发体量约有有71万方方，其中项项目所在板板块潜在供供应量约11.3万万方，加之之已探明住住宅体量，，未来二年内供应应量约31万方，市市场竞争压压力较大。。最新市场动动态未来市场潜潜在供应量量大未来预计供供应量宏观环境有有短期变化化的可能性性节后市场出出现回暖迹迹象，成交交量恢复到到正常水平平消费者在房房价高筑后后，观望情情绪浓厚未来市场供供应量逐步步加大，后后市不容乐乐观微观市场总结：：基于以上市市场情况，，建议本案案第一批房房源以平稳的价价格策略进进入市场，，以求快速速去化。产品定价策策略由于保亿.风景九园为为本案直接接竞争项目目，另一方方面，其前期又推出北北岸公馆高层项目，其产品定定价策略具具有参考意意义。保亿.风景景九园（1号楼）D户型<01、、08户型型>建筑面积：：120平平米户型：三房房二厅二卫卫均价：11500元元/平米装修：1500元/平米实际白胚价价：10000元/平米位置：边套套北岸公馆定定价策略分分析边套大户型型--实际际去化情况况南边套（01户型））去化速度度最快，已已备案销售售18套，已基本售售完。北边套去化化速度最慢慢，仅备案案销售5套（708室室），北朝朝向抗性还还是较大。。销售差距较大保亿.风景景九园F户型<04、、05户型型>建筑面积：：95平米米户型：二房房二厅一卫卫均价：11000元元/平米装修：1500元/平米实际白胚价价：9500元/平平米位置：中边边套北岸公馆定定价策略分分析中边套户型型--实际际去化情况况中间边套（（04、05户型））去化速度度一般，共共备案销售售26套,04室备案13套、05室备备案13套，差距不大大。保亿.风景景九园E户型<02.03.06.07室>建筑面积：：69平米米户型：二房房一厅一卫卫均价：10858元元/平米装修：1500元/平米实际白胚价价：9358元/平平米位置：中间间套北岸公馆定定价策略分分析北边中间套套（02.03）去去化速度一一般，已备备案销售25套。中间套户型型--实际际去化情况况南边中间套套（06.07室））去化速度度一般，已已备案销售售24套。销售差距小风景九园三三期价格预期三期多层房房源均价11000元/平方方米三期高层房房源均价9000-10000元/平平方米全明设计，，主卧朝南南；双阳台台设计，客客厅附送飘飘窗；E：2房2厅1卫87M2空间方正紧紧凑，通透透性差；主主卧带景观观阳台，客客厅带飘窗窗；餐厅独独立；F：2房2厅1卫84M2主卧朝南，，配以景观观阳台；全全明设计，，厨房临近近入户门；；餐厅布局局影响交通通动线；G：2房2厅1卫84M2南北通透，，全明设计计；客厅配配景观阳台台；多处飘飘窗设计增增加附加值值；J1：3房房2厅2卫卫136M2全明设计，，通透性好好；两间朝朝南，客厅厅配景观阳阳台，多处处采用飘窗窗设计；J2：3房房2厅2卫卫135M2本案产品分分析主力户型———1号楼楼空间方正紧紧凑，分区区合理；南南北通风，，0.9米米进深飘窗窗、9平方方米大阳台台，附加值值较高；户型方正南南北通透，，短进深，，三房朝南南；3.5米大开间间主卧室；；南北通透，，短进深；；主卧、次次卧转角阳阳台，附加加值高，挑挑空楼板可可增加使用用面积1a：3房房2厅2卫卫134M21b：2房房2厅1卫卫89M21d：2房房2厅1卫卫89M2主力户型———2号楼楼2a：3房房2厅2卫卫139M22b：2房房2厅1卫卫84M2全明设计，，户型南北北通透；1.2米进进深阳台，，9平方米米大阳台附附加值高；；户型方正，，短进深，，三间朝南南，独立储储藏室，朝朝南大阳台台，采光条条件优越；；2c：2房房2厅1卫卫89M2全明设计，，短进深；；主卧附带带大飘窗，，9平方米米挑空楼板板增加附加加值；传化绿都住住宅项目对比分分析保亿风景九九园本案在项目目配套、规规模、景观观资源、周周边环境等等各方面系系数，与银银亿海尚广广场、保亿亿.风景九九园相比还还有一定差差距。满分为80分系数定价模式式参考建议定价：139平米边边套套均价9300元/平米建议定价：84平米中中间套套均价8500元/平米米建议定价：89平米边边套（挑空楼盘，，附加值高））均价9500元/平米米建议定价：134平米边边套均价9300元/平米建议定价：89平米中中间套均价8500元/平米米建议定价：89平米边边套（挑空楼板，，附加值高））均价9500元/平米米建议定价：89平米（挑空楼板，，附加值高））中间套均价9000元/平米米根据产品自身身综合分析比比较、并结合合实际市场情情况，我们建建议将产品均均价设定为9000元/平米本案直接竞争争对手风景九九园三期将于于3月底开盘盘，合生国际际城高层二批批房源预计将将于下半年续续推。本案遭遇竞争项目目2月2010年1月竞争项目风景九园三期期本案销售阶段段3月4月5月6月8月7月9月10月11月12月空档期合生国际城二二批房源建议开盘时间间---2010年4月中旬开盘充分感知市场场温度，建议议在市场预热热后的4月中旬推盘在2011年年市场反转周周期到来之前前尽可能快速速走量。风景九园三期期（预计3月底底），本案争取以价价格上的优势势，分流风景景九园客户；；另外，避开开与合生国际城二二批房源的竞争（预计7-8月份）。公寓与写字楼楼市场小结宁波公寓市场场供需分析（（07-09年）凭借09年楼市成交回回升的热销势势头，公寓市市场在09年共成交5724套，整年的成交量已经超超越07、08年两年的销售售套数，是历历年同期成交交新高。在住宅价格高高涨、供应量量急剧下降的的市场背景下下，公寓类产产品的价格也也开始水涨船船高，由年初的7000元/平米左右稳步步上升到14188元/平米。09年宁波公寓寓市场价格分分析住宅项目的供供应不足，导导致更多消费费者向公寓类类产品分流，，使以往投资资为主的公寓寓产品，自住住客户的比例例也逐渐增加加，销售价格格逐步提高。。五、一周开盘盘信息（）1月23日新城名苑苑首批房源开开盘开盘时间：1月23日开盘房源：首首推220套面积在50-80㎡㎡的精装公寓，，16、17、18、24、25、26层为单层产品品，33、34、35为复式产品；；价格信息：3.2米平层均价为为14000元/㎡，5.4米挑高复式均均价为21000元/㎡；开盘优惠：开开盘3天内可优惠总总价的3%，一次性付款款可再享受2%的优惠。装修标准：2500元/平方米去化情况：单单层产品去化化较快，开盘盘当天，本次次开盘房源去去化率在50%左右。新城名苑开盘盘信息09年12月25日内部预定：：来电平均每天天20组左右，初访访的客户平均均每天5-10组左右；09年12月25日内部预定，，共推出200套房源，主要要分布在16、17、18层，目前剩有有朝北10套左右，复式式剩余3套左右。付款方式：内内部一次性93折，南北差价价500/M2，东西首与中中间套差价500-1000元/M2，楼层差较小小；内部预定五、一周开盘盘信息（）新城名苑成交交信息从总体来看，，09年宁波写字楼楼市场先抑后后扬，上半年年市场成交低低迷，而下半半年在鄞州南南部商务区以以及宁波研发发园区的大量量成交下，销销售走势一路路走高。进入入2010年宁波写字楼楼市场成交出出现下滑趋势势，但与09年同期相比还还是出现较大大的增长；写字楼市场呈呈现走量不走价的态势，但由由于写字楼价价格相对于住住宅价格要低低许多，因此此，其潜在的的价值空间还还未被挖掘；；2009年1月——2010年2月宁波写字楼楼市场运行状状况：2010年1月1日——2010年3月14日宁波写字楼成交明细：Thanks！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。06:01:2906:01:2906:0112/31/20226:01:29AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2206:01:2906:01Dec-2231-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。06:01:2906:01:2906:01Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2206:01:2906:01:29December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月20226:01:29上午午06:01:2912月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月226:01上上午午12月月-2206:01December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/316:01:2906:01:2931December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。6:01:29上午午6:01上午午06:01:2912月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。06:01:2906:01:2906:0112/31/20226:01:29AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2206:01:2906:01Dec-2231-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。06:01:2906:01:2906:01Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2206:01:2906:01:29December31,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。31十二二月20226:01:29上上午06:01:2912月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月226:01上上午12月-2206:01December31,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/316:01:2906:01:2931December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来