宁波镇海区华荣镇海金丰路项目营销策划案

营销推广资源提案华荣镇海金丰路项目宁波整体规划镇海区域规划项目周边规划项目概况项目解析项目优劣势分析项目核心卖点项目各层面诉求卖点卖什么第一部分宁波市整体规划1.1宁波市市城市总体规划城市性质：现代化国际港口城市国家历史文化名城长江三角洲南翼经济中心空间结构和用地布局：规划中心城呈“两带三片双心”组团式的结构。两带即滨海布置产业带，沿三江安排生活带；三片即三江片、镇海片、北仑片；双心即三江片三江口中心和东部新城中心。镇海片用地布局由居住和工业两大部分组成，其中滨江为居住生活用地；工业用地由后海塘工业区、镇海经济技术开发区及宁波市化工区组成；居住和工业之间以防护绿带作为隔离。1.2宁波市近期建设规划总体布局：近期建设分为旧城改造与新区建设二部分内容。新区建设以三江片和北仑片为主，三江片重点建设东部新城、鄞州中心区、东钱湖旅游度假区、镇海新区和北部新城；北仑片区重点建设北仑西片小浃江区域、北仑中片区大碶高塘区域及北仑东片区滨海工业区。建设重点：加快市政基础设施投入，提升城市公共设施服务能力和城市综合防灾能力；完善城市道路系统建设，改善港口的集疏运条件；加强城市环境建设与整治力度，全面改善城市环境质量；保护城市历史文脉，提升城市文化品位与档次；合理引导房地产市场健康发展，规划以二类居住为主，新增居住用地主要位于江北西区、镇海新城、北仑城区南部、镇海城区北部的后海塘地区。1.3宁波商业区域规划据宁波商业中心规划，宁波主城将形成以“两主”为基础，以“八辅”为补充，以“多点”为网络的结构合理、布局完善的商业体系。“两主”为三江口商业中心、东部新城区商业中心两个城市商业中心；“八辅”为鄞州商业中心、江北商业中心、江东七里垫商业中心、北仑新契商业中心、骆驼商业中心、镇海老城区商业中心、海曙姚江南商业中心、江北洪塘商业中心八个区域商业中心。第二部分镇海区域规划2.1镇海分区总体规划镇海区地处东海之滨，宁波中心城的东北部，甬江入海处，北抵东海，南临甬江，西南与江北区相接，西北与慈溪市接壤。距宁波市中心18公里，距北仑港12公里。规划结构：用地呈组团式发展，规划总体布局以生态绿地作为衔接各次分区联系的纽带，以生态带为自然界限，分为旧城次分区、滨海产业次分区、镇海新城南区次分区、镇海新城北区次分区、机电工业园次分区、澥浦次分区六个次分区及九龙湖风景区。除镇海新城北区和机电工业园次分区外，其他5个次分区之间均设置大型生态绿化带和楔形绿带，形成中央绿色空间，东西、南北串联、产业两侧布局的规划结构。2.4镇海道路交通系统规划高速公路:杭州湾宁波跨海大桥（杭甬复线）及其连接线，甬舟高速公路和绕城高速公路。快速道路:东侧的滨海快速路，世纪大道、东西贯穿本区的北外环快速路和南北贯穿本区的东外环快速路。主次干道：主干道与次干道以及支路系统在本区形成混合式路网。铁路：新城规划布局客运北站，预留洪镇铁路客货运线，延伸化工区货运专线。轻轨：规划两条南北向、一条东西向城市客运轨道线，在绕城高速南北预留轨道交通车场用地。港口：规划镇海港区从后海塘至大、小游山为散货码头区以及液体化工专用泊位区，以煤炭、液体化工、成品油、液化、钢铁、木材及非矿石等能源、大件杂货装卸服务为主。2.5镇海次分区规划说明澥浦次分区用地规划：澥浦次分区在现基础上适度发展为滨海产业次分区配套的产业和生活居住功能区；十七房作为历史街区予以保护。旧城次分区用地规划：延续旧城形态结构，以生活居住用地为主体，沿江和沿南北主要商业服务轴布置公共服务设施，形成“T”字型布局的区级中心。滨海产业次分区用地规划：布置后海塘仓储区和城关物流园区，沿海向北发展大型临港工业（二、三类工业）以及为港口配套的中小型工业（一、二类工业），其中化工区向东（填海）和向北重点发展重化工。同时适当配套服务于该产业次分区的居住用地。新城次分区南区用地规划：以宁波大学等现有的高校为基础，与城市和高校、科研机构的生活与服务设施综合布局，形成以教育、科研和绿色开敞空间为核心、生活居住围绕、公共服务设施带状串联的复合型次分区。新城次分区北区用地规划：规划为宁波中心城副中心，依托世纪大道和轨道交通线两侧发展，整合原有镇区的建设用地、基础设施和土地与环境资源，建设公共设施、生活服务配套完善的综合型城市功能区。机电工业园次分区用地规划：融居住、工业、高新产业及各类服务设施于一体，规划建设成为生态型工业园区。第三部分项目周边规划规划地块位于开发区主入口处，具体为：东信路以南，金丰路以西，绕城高速以东，宁镇路以北，总用地面积约30公顷。

规划结构：一条轴线、三大区块。围绕开发区入口景观轴线，形成东侧的居住区；中部的商住、酒店、商业中心区；西侧的商业、行政办公、餐饮娱乐区。3.1规划范围与布局

入口区：规划以绿地广场为主，配套部分停车设施，通过周围建筑的围合，形成地块的公共空间，用地面积约2公顷。在中心部位布置直径达约100m的圆弧形广场，穿过广场是宽66m的绿荫大道，大道两侧规划为商务办公或创意开发基地，大道尽端规划以商务酒店、大卖场作为对景。

居住区：位于地块的东部，用地面积约9.5公顷,为本地块配套的生活性公共设施（幼儿园、小学）集中布置于北侧的金丰阳光居住小区。结合宁镇路、金丰路建筑底层布置商业设施，满足地块自身需求。

商住、酒店、商业中心区：:位于地块的中部,用地面积约4公顷,规划为商住、酒店用地，建设公寓、酒店、大卖场等建筑，建筑限高80米，通过该地块的建设，成为整个开发区的地标和中心。

商业、餐饮娱乐区：位于地块西侧,现状主要为工业用地,通过功能置换，规划为商业、餐饮娱乐用地，用地面积约11公顷。第四部部分项项目目概况况设计规规模：1#2#地地块现现状用用地为为倾斜斜不规规则矩矩形块块用地地组成成，主主要为为居住住用地地。整整个用用地东东临金金丰路路，西西临金金启路路；东东边地地块南南接宁宁镇路路，北北接东东信路路。1#2#地地块建建设用用地面面积为为94820平平方米米。建建设用用地内内地势势基本本平整整，没没有大大的起起伏高高差。。一期工工程位位于1#2#地地块西西侧，，为不不规则则矩形形，建建设用用地37169平方方米。。建筑筑总面面积为为69819.6平平方米米。一一期主主要建建筑为为三个个住宅宅BLOCK即即6幢幢多层层住宅宅，一一幢18层层高层层住宅宅，和和一条条商业业步行行街。。开发发概概况况：：1#2#地地块块分分两两期期开开发发，，一一期期建建筑筑总总面面积积为为69819.6平平方方米米，，其其中中地地上上面面积积57885.6平平方方米米，，地地下下面面积积11934.0平平方方米米。。一一期期：：计计划划2008年年03月月开开工工；；2009年年09月月竣竣工工备备案案。。二二期期建建筑筑总总面面积积121837.8平平方方米米。。其其中中地地上上建建筑筑面面积积104064.1平平方方米米，，地地下下建建筑筑面面积积：：17773.7平平方方米米。。二二期期：：计计划划2008年年10月月开开工工；；2010年年04月月竣竣工工备备案案。。一一、、二二期期开开工工计计划划相相隔隔7个个月月。。整整个个开开发发周周期期为为2年年。。第五五部部分分项项目目解解析析5.1项项目目规规划划解解析析关键键词词：：围围合合··街街区区··人人性性化化规划划设设计计上上引引进进欧欧洲洲城城市市BIOCK街街区区概概念念，，引引入入院院落落围围合合式式＋＋步步行行商商业业街街的的模模式式，，有有意意识识的的开开放放商商业业空空间间，，将将BLOCK街街区区做做为为规规划划单单元元，，社社区区以以街街道道为为序序列列展展开开，，营营造造出出开开放放特特征征。。邻里里空空间间：：项目目总总平平面面规规划划中中将将地地块块分分为为方方正正的的九九个个方方格格，，每每个个格格子子为为一一个个““BLOCK””，，由由两两幢幢建建筑筑围围和和而而成成，，利利用用建建筑筑的的围围合合营营造造良良好好的的院院落落空空间间。。利利于于业业主主与与业业主主之之间间更更好好得得交交流流。。人车车分分流流：：各个个““BLOCK””间间形形成成了了街街区区的的力力度度，，使使小小区区既既有有自自己己的的区区域域场场所所感感，，又又能能融融入入到到城城市市总总体体环环境境中中。。其其室室外外围围合合空空间间对对于于外外部部环环境境而而言言有有一一定定私私密密性性，，车车流流只只在在小小区区主主干干道道行行驶驶，，不不进进入入内内部部空空间间，，使使得得小小区区空空间间动动静静分分明明。。丰富富的的层层次次空空间间：：围合合的的规规划划设设计计使使本本项项目目的的整整体体空空间间显显得得层层次次感感更更加加丰丰富富，，小小区区拥拥有有四四个个主主轴轴空空间间，，在在此此基基础础上上又又拥拥有有九九个个组组团团庭庭院院，，这这样样的的设设计计令令项项目目规规划划独独树树一一帜帜。。更大大的的日日照照间间距距：：围合合式式建建筑筑的的规规划划使使得得小小区区内内部部每每幢幢楼楼宇宇之之间间的的日日照照间间距距显显得得更更大大，，这这弥弥补补了了建建筑筑兵兵营营式式排排布布日日照照不不均均匀匀的的不不足足。。人性性化化现现代代化化管管理理：：整个个小小区区采采取取分分级级管管理理，，在在小小区区入入口口设设置置管管理理之之外外在在每每个个““BLOCK””入入口口设设置置了了二二级级管管理理设设施施，，结结合合““BLOCK””入入口口设设置置了了管管理理、、休休息息活活动动、、寄寄存存等等，，服服务务空空间间，，使使小小区区做做到到真真正正人人性性化化，，现现代代化化。。5.2项项目目建建筑筑设设计计三段段式式设设计计：：建筑筑立立面面强强调调建建筑筑比比例例处处理理，，采采用用现现代代手手法法，，划划分分为为基基层层、、中中部部墙墙体体及及上上部部屋屋顶顶三三部部分分。。用用不不同同的的色色彩彩材材料料体体现现典典雅雅、、简简洁洁、、美美观观的的建建筑筑风风格格。。层层层退退台台：：退台台设设计计让让花花园园庭庭院院、、花花篷篷露露台台、、北北向向退退台台、、南南向向露露台台进进行行合合理理搭搭配配，，形形成成具具有有层层次次及及人人性性化化的的多多纬纬度度开开放放空空间间。。从从目目前前镇镇海海板板块块内内所所供供应应的的楼楼盘盘来来看看，，还还未未出出现现退退台台设设计计。。多层错落落设计：：多层住宅宅分为5层和6层两种种高度，，在建筑筑的排布布上不同同于一般般小区的的横行排排布，采采用了错错落排布布，在空空间感上上比较有有创意。。走入式围围合入口口：九个组团团入口采采用走路路式围合合入口，，这样的的设计能能更好的的人车分分流。5.3项项目目景观绿绿化多重景观观：在建筑的BLOVK式围围合规划划理念下下，项目目形成了了由公共共景观、、组团景景观、入入户景观观等多重重景观，，整个社社区不是是简单意意义上的的公共景景观空间间，而是是立体的的、多层层次的。。四季花开开：小区绿化化植被的的选择季季度覆盖盖面比较较广泛，，力求每每个季节节都有鲜鲜花开放放的景观观，呈现现四季花花开的美美景。小品文化化：通过系列列文化环环境设计计，比如如建筑组组群、绿绿化及小小品、雕雕塑等各各个方面面体现高高层次的的文化特特征，使使人感受受浓郁的的文化气气息。5.4项项目目户型解解析二室二厅厅一卫全亮间设设计，采采光充沛沛客厅与厨厨房、餐餐厅连成成一线。。形成穿穿堂风，，带来自自然清风风多阳台、、露台，，部分首首层带庭庭院，活活动空间间充裕总体户型型小而精精致，功功能分区区合理，，动静分分明卫生间干干湿分离离三室二厅厅一卫全亮间设设计，采采光充沛沛客厅与厨厨房、餐餐厅连成成一线。。形成穿穿堂风，，带来自自然清风风多阳台、、露台，，部分首首层带庭庭院，活活动空间间充裕户型实用用舒适，，功能分分区合理理，动静静分明厨房带阳阳台增加加了利用用空间卫生间干干湿分离离三室二厅厅二卫多阳台、、露台，，基本全全亮，采采光好4米多的的超宽南南向客厅厅，与厨厨房、餐餐厅连成成一线形形成穿堂堂风主卧室配配独立卫卫生间，，私密性性完全保保证，部部分主卧卧带阳光光室南北各有有大面积积生活阳阳台，宽宽敞明亮亮，工作作空间充充裕户型宽敞敞豪华，，功能分分区合理理，居住住舒适5.5项项目内外外部配套套项项目内部部配套东地块公公建配套套图书阅览览中心医务室文体活动动室社区服务务中心物业管理理用房机动车位位自行车库库垃圾收集集间公厕沿街商业业3#商业业地块，，未来不不仅是经经济开发发区重要要的商业业配套，，也是项目目未来最最重要的的配套。。项目商业业配套项项目外部部配套公交线路371（招宝山－南站）；390路（卖德龙－镇海客运中心）；541路（招宝山－南站）农贸市场五里牌农贸市场、金丰农贸市场、双桥农贸市场、庄市菜市场银行交通银行24小时自助银行服务点、农业银行、宁波工商银行、中国建设银行、蛟川信用社医院蛟川街道医院、蛟川街道计划生育服务站、蛟川医院口腔门诊、个人诊所（爱君门诊、渡架诊所等）学校五里牌基础教育配套：五里牌培英幼儿园、乔梓小学、临江新村与金丰阳光内都有配套幼儿园；庄市高教园区：宁波大学、宁波科技学院、宁波轻纺服装技术学院、宁波工程学院、宁波公关管理营销进修学校、江北甬城学校；

镇海新城教育配套：镇海职业教育中心学校、宁波万里国际学校；

镇海城关教育配套：镇海中学；超市加贝购物五里牌店（营业时间：7：30－20：30）、乐乐购超市、世纪百联大卖场（临江小村门口）；还有几家便利小超市；宾馆有部分招待所和小宾馆；邮局中国邮政；政府机关蛟川街道开发区企业党员服务中心、镇海经济开发区管委会、人民政府蛟川街道办事处、蛟川派出所开发区警务区；5.6项项目商商业业态态本项目商商业东西西两个地地块总共共有４万万平方米米，商业业中将会会配置一一个５０００强的的超级市市场。而而除去大大型超市市剩余的的商业面面积还可可以引入入大型专专业店、、专卖店店以及餐餐饮、便便利店。。

超市市场大型专业店、专卖店餐饮、便利店规模(平方米)5000-200001000-300020-500商圈人口（万人）20401-2辐射范围（公里）3-55-81-2辐射区域服务于项目区域、庄市、镇海老城区为主服务于镇海区域服务于社区以及周边工厂第六部分分项目目周边优优劣势分分析6.1项项目周边边优势地地处镇海海经济开开发区，，未来升升值潜力力巨大；；镇镇海，历历史悠久久文化浓浓郁，经经济的高高速发展展以及大大量企业业的入驻驻为本项项目提供供了大量量潜在客客户；杭杭州湾宁宁波跨海海大桥（（杭甬复复线）及及其连接接线，甬甬舟高速速公路和和绕城高高速公路路,滨滨海快速速路，世世纪大道道、北外环快速速路和东东外环快快速路,这对于于本项目目的区域域价值提提升较大大，将使使项目辐辐射范围围更大；；新新城规划划布局客客运北站站，预留留洪镇铁铁路客货货运线，，延伸化化工区货货运专线线；规规划两条条南北向向、一条条东西向向城市客客运轨道道线，在在绕城高高速南北北预留轨轨道交通通车场用用地；项项目位于于镇海老老城区以以及新城城之间，，可以辐辐射更多多客户；；镇镇海目前前与本项项目直接接竞争的的楼盘少少，市场场机会较较好项项目周边边有三量量可直达达镇海老老城区以以及市区区的公交交，扩大大了项目目的辐射射能力；；项项目周边边有镇海海炼化、、发电厂厂等大型型企业、、工厂，，为本项项目提供供了大量量的目标标客户；；6.1.10项目本身身拥有大型商商业配套，不不需要再依靠靠外部较差的的商服；6.1.11项目周边边有高教园区区，教育资源源丰富；6.1.12项目周边边有农贸市场场，生活便利利；6.1.13周边居住住人气逐渐聚聚集；6.2、项目目周边劣势镇镇海整体环环境较差，并并不是首选居居住区域项项目周边有有镇海发电厂厂，有较多烟烟囱，会对客客户产生心理理影响项项目所在区区域居住环境境尚不成熟，，聚集效应较较差；项项目位属工工业园区入口口，居住环境境较为嘈杂；；目目前项目周周边配套还不不完善；宁宁镇路上机机动车流量较较大，会产生生较大噪音，，并对业主出出行安全产生生影响；目目前周边基基础教育配套套较为薄弱；；目目前拥有的的农贸市场货货物品种不够够俱全；现现有的医疗疗场所设备不不够齐全，缺缺少大医院；；6.2.10规划中的的配套还没有有落实；6.2.11区域板块块成熟需要一一定的时间；；第七部分项项目核心卖点点卖点1开发公司为全全国性品牌地地产商卖点2项目紧靠镇海海新城、镇海海老城区以及及宁波北高教教园区，区域域位置得天独独厚，教育资资源相当丰富富卖点3项目远期有多多条公路以及及２号轨道，，区域前景值值得期待卖点4项目采用BLOCK围合合理念，总体体规划理念在在镇海屈指可可数卖点5项目规划理念念打造了围合合的邻里空间间、和谐的邻邻里关系卖点6项目车流只在在小区主干道道行驶，不进进入内部空间间，使得小区区空间动静分分明，形成人人车分流卖点7项目围合的规规划设计，加加上高低错落落的楼层使本本项目的整体体空间、层次次感显得更加加丰富卖点8项目围合式建建筑的规划使使得小区内部部每幢楼宇之之间的日照间间距显得更大大，弥补了建建筑兵营式排排布日照不均均匀卖点9人性化现代化化管理，小区区采取分级管管理，在小区区入口设置管管理之外在每每个“BLOCK”入口口设置了二级级管理设施；；卖点10项目采用商住住分离，但是是又紧密联系系；卖点11项目建筑立面面沉稳、大气气，建筑立面面强调建筑比比例处理，采采用现代手法法，三段式设设计。在色彩彩上采用经典典的暗红色做做主导，体现现典雅、简洁洁、美观的建建筑风格；卖点12项目层层退台台的设计让花花园庭院、花花篷露台、北北向退台、南南向露台进行行合理搭配，，形成具有层层次及人性化化的多纬度开开放空间，并并且也是镇海海区域首个采采用此类设计计的楼盘；卖点13项目景观通过过社区公共景景观、围合景景观、入户景景观等构成，，使本项目形形成了多重且且立体的景观观空间；卖点14项目户型方正正，功能分区区合理，利用用率高，居住住舒适；卖点15项目本身设有有大体量商业业配套，在满满足社区客户户的基本配套套需求，还可可以打造成镇镇海区域较大大的商服配套套中心之一；；9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。06:02:2906:02:2906:0212/31/20226:02:29AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2206:02:2906:02Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。06:02:2906:02:2906:02Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2206:02:2906:02:29December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月20226:02:29上上午06:02:2912月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月226:02上午午12月-2206:02December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/316:02:2906:02:2931December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。6:02:29上午6:02上上午06:02:2912月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。06:02:2906:02:2906:0212/31/20226:02:29AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2206:02:2906:02Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。06:02:2906:02:2906:02Saturday,December31,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2206:02:2906:02:29December31,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意