增量选优存量提质修改稿

土地供给差异化，低效用地再开发政策解读增量选优、存量提质第一页，共37页。一、增量选优、土地供给“差异化〞?海宁市土地供给差异化管理施行意见〔试行〕?二、存量提质、低效用地“再开发〞?海宁市推进低效利用土地市场化再开发施行意见〔试行〕?主要内容第二页，共37页。一、增量选优，土地供给“差异化〞差异化供地政策:保障科技创新创业等重大工程的用地，制止对“三高两低〞工程、落后产能工程等供地差异化供地方式：公开出让、协议出让、划拨供地、集体使用、租赁、作价入股等差异化土地供给：弹性出让年限制度、“3+5+X〞管理形式等差异化地价标准：经营性用地出让实行市场定价、公益事业用地出让实行本钱定价、产业工程用地出让实行修正定价差异化用地管理：准入管理、“出让合同+补充协议〞、收回机制等第三页，共37页。差异化供地政策主要解决的是土地资源要素市场化分配问题及产业差异化供地导向。1、实行差异化土地资源配置。〔1〕优先满足民生工程和重点根底设施建立工程的用地需求。〔2〕每年不少于10%用于新农村建立。〔3〕产业等工程涉及用地指标根据工程质量优劣进展市场化配置。〔一〕差异化供地政策第四页，共37页。同时对批而未供土地农转用盘活指标、城乡建立用地增减挂钩指标分配导向进展了明确。

①、批而未供土地符合盘活条件应予以盘活，盘活土地指标实行全市统一建帐管理、统筹调配使用；②、增减挂钩指标优先保证搬迁农户新居建立等安置用地，鼓励建造多层和小高层公寓房；③、确有节余的实行市场化配置和有偿调剂，可用于城镇建立的商住用地、工业用地等。〔一〕差异化供地政策第五页，共37页。2、差异化供地政策对供地导向进展了明确规定，保障科技创新创业、战略性新兴产业、现代效劳业等重大工程的用地。对重大工程建立用地面积超过150亩的，实行一次规划、分期供地。首期供地规模根据工程施行需要确定，原那么上不超过100亩。〔一〕差异化供地政策第六页，共37页。在原有的公开出让、协议出让、划拨、集体使用等传统方式的根底上，创新了租赁、作价入股等新型国有土地有偿使用方式。〔二〕差异化供地方式第七页，共37页。结合“三改一拆〞行动，在马桥街道开展的废旧物品搜集点整治活动中，经编产业园区新选址设立废旧物品临时回收站，占地面积约36亩。市政府将该地块以国有土地租赁的方式供给经编园万中选一物业效劳，租期为5年；再由其进展开发建立使用。这种方式具有较强的灵敏性，既能节约用地本钱，又能方便土地退出，兼顾整体规划。先行先试租赁案例：第八页，共37页。第九页，共37页。——实行弹性出让年限制度、“3+5+X〞管理形式等对产业用地的供地方式和供地年限探究实行差异化管理，综合运用用地预申请、弹性年期、转让限制等调节工具，丰富供给方式，增强供给弹性，满足产业开展差异化、多样化的用地需求。〔三〕差异化土地供给第十页，共37页。1、用地预申请制度对列入土地出让方案的建立用地，要及时将具备出让条件地块的位置、面积、产业要求、使用年限、土地使用条件等信息向社会发布，承受用地预申请。〔三〕差异化土地供给第十一页，共37页。2、弹性出让年限制度除了房地产等经营性用地外，根据产业、行业和企业的特点，分别设定了10年、20年、30年、40年、50年不等的弹性出让年限。期限届满时，企业假设到达入区承诺和届时规定的投入产出、税收等经济指标，仍然正常消费并保持增长态势，可以申请续期。〔三〕差异化土地供给第十二页，共37页。3、“3+5+X〞管理形式对于科技创新创业、战略性新兴产业、现代效劳业和我市鼓励开展产业，那么实行一次性出让、“3+5+X〞分阶段评估管理形式，即一般给予企业2-3年的建立期，3-5年的投产初始运行期，对建立情况和投产初始运行情况进展分阶段验收考核，并相应施行信贷等弹性管理和限制倒逼措施。〔三〕差异化土地供给第十三页，共37页。4、完善出让土地转让机制根据产业类型和工程建立情况，在出让合同中约定自用或出售比例〔自用部分10年内不得转让，出售部分5年内不得再转让〕，约定政府优先收购权。经批准同意转让除外。产业用地转让的，受让人必须符合开发区和园区产业功能规划和产业准入条件。〔三〕差异化土地供给第十四页，共37页。1、经营性用地出让实行市场定价2、公益事业用地出让实行本钱定价3、产业工程用地出让实行修正定价〔四〕差异化地价标准第十五页，共37页。一是对先进装备制造业、现代效劳业、战略性新兴产业和科技创新创业工程，参照国家土地利用分类要求，区别不同行业和特点，建立产业开展导向地价修正体系。二是对其他符合产业构造和转型晋级的工业用地，按照土地评估价格设定出让起始价。三是对不符合我市产业转型晋级但国家仍允许投资的产业用地，按照土地评估价格上浮不低于20%设定出让起始价。〔四〕差异化地价标准第十六页，共37页。1、严格工程用地准入管理2、强化土地出让合同管理3、健全出让土地收回机制〔五〕差异化用地管理第十七页，共37页。1、严格工程用地准入管理①、制定产业转型晋级重点工程目录和投资强度、注册资金、单位面积产出、容积率、单位面积税收、环保能耗、出让年限上限等产业准入标准，作为国土资源部门施行产业用地招标拍卖挂牌出让的前置条件。②、进一步进步土地投入产出标准，新增工业工程用地原那么上亩均投资强度到达300万元以上，外资企业和内资企业注册资本分别不少于投资总额的1/3和40%③、总投资5000万以下、亩均税收18万元以下、用地面积20亩以下〔拆迁安置除外〕，原那么上不再供地。〔五〕差异化用地管理第十八页，共37页。第十九页，共37页。2、强化土地出让合同管理。①、除了严格做好工程用地准入管理，我市在全省首家实行了“土地出让合同+补充协议〞的管理方式，在出让公告和补充协议中明确了建立要求和罚那么。②、在出让合同和补充协议中，对工程投资强度、注册资金、半年度投资强度、达产后亩均销售和亩均税收等进展了约定。③、同时，明确了出让人可收取土地低效利用违约金的4种情形。④、标准了出让人有权收回土地使用权的4种情形。〔五〕差异化用地管理第二十页，共37页。第二十一页，共37页。3、健全出让土地收回机制。①、不符合产业约定条件且属于国家产业政策限制类和淘汰类。②、违背环保能耗约定且超越政策允许范围。③、亩均投入产出〔投资强度、销售收入〕缺乏协议约定的50%。④、年应缴税收连续三年低于行业平均的50%的。以上4种情况终止土地出让合同，建立用地使用权按原出让价由政府收购。〔五〕差异化用地管理第二十二页，共37页。二、存量提质，低效用地“再开发〞一、总体目的二、主要内容三、倒逼措施第二十三页，共37页。为提上下效存量土地的使用效益，我市出台了?海宁市推进低效利用土地市场化再开发施行意见〔试行〕?政策，健全建立用地内涵挖潜、存量盘活、市场调节机制，确保低效利用土地市场化再开发每年不少于3000亩。一、总体目的第二十四页，共37页。低效利用土地是指未及时充分高效利用的建立用地，包括批而未供土地、供而未用土地、已供在建未开工土地、闲置土地，列入“三改一拆〞的土地，建立用地开工验收后6个月未投产、投产三年后亩均税收低于行业平均或协议承诺50%的工业用地，以及亩产效益综合评价C类工业企业用地。二、主要内容第二十五页，共37页。〔一〕、对批而未供土地。〔二〕、对供而未用土地。〔三〕、对已供在建未开工土地。〔四〕、对闲置土地。〔五〕、对已开工未投产等用而未尽土地。〔六〕、对零散存量土地置换盘活。〔七〕、对“三改一拆〞土地再开发。二、主要内容〔分类处置低效用地〕第二十六页，共37页。二、主要内容〔分类处置低效用地〕建立用地开工验收后6个月未投产、投产三年后亩均税收低于行业平均或协议承诺50%的工业用地供而未用土地已供在建未开工土地批而未供土地

闲置土地

列入“三改一拆〞的土地亩产效益综合评价C类工业企业用地 第二十七页，共37页。〔一〕、对批而未供土地。除已落实建立工程即将供地和因施行城镇规划近期拟供地外，其用地指标予以盘活后置换使用。二、主要内容〔分类处置低效用地〕第二十八页，共37页。〔二〕、对供而未用土地。1.年以来新供地的工业用地，提早开工建立并提早3个月通过开工验收的，每提早开工1个月可给予土地使用权人每亩1500元的奖励，最高不超过每亩1万元，待投产3个月后兑现。2.对超过合同约定开工期限未开工建立满6个月的，如产业用地土地使用权人自愿退地并同意政府按原出让价格收回的，待按原用处重新出让后，各镇〔街道〕和平台可给予原土地使用权人再次出让后增值净收益的50%或每亩不少于2万元的奖励。二、主要内容〔分类处置低效用地〕第二十九页，共37页。〔三〕、对已供在建未开工土地。1.对工业用地提早3个月以上开工并通过复核验收，每提早1个月可给予土地使用权人每亩1000元的奖励，最高不超过每亩1万元，待投产3个月后兑现。2.对已开工建立后企业因工程、资金、市场预期效益等原因停顿开发建立不满一年的，严格延期审批，严格违约责任追究。3.对符合转让条件的已供在建工程，鼓励土地使用权人整宗或分割后转让，政府可行使优先收购权。

二、主要内容〔分类处置低效用地〕第三十页，共37页。〔四〕、对闲置土地。1.对超过约定开工期限仍未开工建立〔或开工后停顿施工〕满一年，属土地使用权人自身原因构成闲置的，应严格按出让合同约定征缴出让金总额20%的闲置费，签订出让合同补充协议，限期开工建立。2.对超过约定开工期限仍未开工建立〔或开工后停顿施工〕满二年，属土地使用权人自身原因构成闲置的，出让人有权直接单方解除合同，依法收回国有建立用地使用权。

二、主要内容〔分类处置低效用地〕第三十一页，共37页。〔五〕、对已开工未投产等用而未尽土地。1.对已开工建成但未实际投产形成闲置厂房的，各镇〔街道〕和各平台主体应催促业主按照招商投资协议等相关规定加快设备投入，限6个月内投产。2.对拒不投产或逾期仍未投产，以及虽投产但仍达不到规定的，综合采取城镇土地使用税差异化征收、不享受财政奖励补助和税收减免优惠政策、差异化信贷等各种倒逼措施，促使企业加快投产、招租、转让或退地。3.对已开工建成并投产使用，但土地仍存在空闲等未完全高效利用的，鼓励业主在规划答应的前提下进步建筑密度和容积率，保持工业用地用处不变的，不增收地价款。4.鼓励土地使用权人整宗〔或分割〕退地或纳入市级统一交易平台进展招商。对纳入市级统一交易平台并成功引进业主受让或承租的，转让涉及的营业税、土地增值税等税费中的市级留成部分，以先征后奖的形式给予全额奖励，并给予承受人〔市内关联企业除外〕该宗地上上缴税收的地方留成部分前3年100%、后2年50%的政策扶持。

二、主要内容〔分类处置低效用地〕第三十二页，共37页。〔六〕、对零散存量土地置换盘活。1.对土地利用总体规划确定的有条件建立区内的零散存量土地，先施行复垦再通过土地整治工程增减挂钩进展置换。鼓励原土地使用权人放弃置换后土地使用权，给予不少于每亩20万元的奖励。2.为满足旧住宅区、旧厂区、城中村连片改造〔简称“三改〞〕需要，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式调整使用原有零散存量建立用地，国有土地原产权人可通过协议出让方式、集体土地原产权人可通过集体建立用地使用方式获得土地使用权，按照市场化运作成片合作开发〔商品住房除外〕。二、主要内容〔分类处置低效用地〕第三十三页，共37页。〔七〕、对“三改一拆〞土地再开发。对“三改一拆〞土地再开发中需要协议办理供地手续、涉及历史遗留问题处理的地块以及以改为主、改拆结合的城镇规划改造地块根据浙政办发[]105号文件精神处置。二、主要内容〔分类处置低效用地〕第三十四页，共37页。〔一〕严格政策扶持。〔二〕加强税收调节。〔三〕实行差异信贷。〔四〕施行差异电价水价。〔五〕削减用能排污总