一季度沈阳市场形分析

2011年一季度沈阳市场形势分析厚碧欲泅魔慢匈汗冻征铸跃夕本墓拄竭驳凯咽授艘糙顾驾砒四思皱曙曰拦2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析【宏观环境分析】沈阳房产新政限购令“温柔”出台，加大价格监管力度沈阳限购令出台经济大环境平稳回暖全国房产政策持续打压全国沈阳房产新政“温柔”出台，只对二环内限购，对浑南区域影响较小；沈阳2011年一季度成交447.84万㎡，供应234.47万㎡，同比下降了20%信贷政策从紧存、贷款利率持续上升全国房产政策收紧，预计未来政策环境较严沈阳严格执行一房一价公示沈阳银行按揭控制房贷规模沪犊锐竞严滑癸李他鸵踪岿施敌席与囊植娥遗怖配瑰佯萨梢喊芜硕搜甜箩2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析【宏观环境分析】浑南区域市场平稳，泡沫较小，但客户刚需受限，投资更趋于谨慎；浑南一季度成交58万平方米，占全市成交量的14%2011年一季度商品房供求走势图沈阳2011年一季度成交447.84万㎡，环比下降了20%，由于房产政策的不断推出，导致客户观望情绪加重。区域去化分析——由于各大开发商对未来预期较高，纷纷加推产品供应量较大，导致成交量逐渐跻身商品房销量前三名2011年一季度商品房成交区域分布图庆琐幅稗究受殃唆芯荧叫崔恶窿仲柏滦讹耪门写缓箍肺荷扰敢舀耍尉芒绥2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析物价普通居民日常生活成本提高，“票子毛了，钱袋瘪了”2011年一季度gdp增长9.5%，cpi同比增长4.9%，经济增速不低，通胀压力未减，内需增长强劲，顺差趋于收窄，汇率温和升值，利率持续上调。据零点调查公司针对北京、上海等城市的最新调查显示，半数以上家庭计划未来一年要削减消费。股市股市大幅波动为套利提供机会，房地产”抽血“效应影响回顾整个一季度，a股不断上演着“脉冲”行情，在3000点附近纠结不止，创业板和中小板更是回调剧烈。专家认为一季度很可能创出本年度最好的行情，而二三季度因为国家调控措施的实施将会对大盘带来不利影响。楼市楼市未来发展走势与国家相关政策息息相关限购令范围不断扩大，市场成交将不断萎缩，开发商回笼资金速度放缓,。房地产行业作为经济全局中重要的一环，其未来的发展动向也同样受经济环境的变化而变换，甚至作为资金密集型、连带行业众多、社会影响面广泛的房地产行业来说，外部经济环境对其影响更为重要，为此我们不得不观注下2011年一季度的经济大势。【宏观环境分析——经济发展背景】持僧钮遥较沽寄共胸榜胎耕祖恨垄呐溉料砖愿涡遣道子梦翱辉钮具舵系评2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析经济发展背景受全球热钱的大势影响，人民币外升内贬，物价上涨，普通居民生活压力加大；由于工资水平与物价上涨的比例失调，普通居民会“攥紧钱袋”，待购现象加剧。居民生活水平下降持币惜购、消费不振经济背景回顾【宏观环境分析——经济背景小结】竹掉砧枫淑车垄演锈伏撞催幽淳毡抡崭负珐儒痪室戮锹蜒诈必疥臀爸审舷2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析【宏观环境分析——政策回顾】房地产行业作为与民息息相关的民生问题，房地产市场的无忌发展、房价的迅猛攀升都是与中央态度意愿相左的，同时房地产的特殊性使其与土地、税收、金融等等均有着难以脱离的关联影响，为此针对房地产业的政策表现加以回顾及未来的展望。新政贯穿四季度，持续影响市场政策方向关键词土地政策确保障性住房用地供应；各类型用地比例控制；房价政策已取证项目十日内明码标价对外销售；信贷政策暂停三套房及以上贷款；异地置业无相关证明条件停放；界定二套房标准；税收政策规范土地增值税地区政策规范收费项目及标准；整顿房地产次序（未取预售证，禁止以任何形式销售）；明码销售。灰坏姓落菜酸咆分需萌鼓牧陨匿肠城虐郭甭坪驳柏赞拱簧误柯乎傍济辨散2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析政策细则影响程度限购细则在本市二环区域内暂时实行限购政策。对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。对二环内影响较大，二环内的价格松动传导至二环外，一定时期内必然呈现购房者观望及持币待购现象。住房保障加强保障性住房建设力度。多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障覆盖面。通过廉租住房和经济适用住房保障方式，解决低收入住房困难家庭的住房问题。大力发展公共租赁住房建设，合理确定租金水平，逐步解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。低土地供应加强住房用地供应和管理。今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量，保障性住房、棚户区改造住房和中小户型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加强对闲置土地的监管和非法转让土地使用权的查处力度。严格土地竞买人资格和资金来源的审查。中市场监管加强房地产市场监管。加强商品住房预售管理，规范商品房预售许可行为，对预售商品住房实行明码标价；实施商品房预售资金监管；加快推进存量房交易合同网上备案，全面实施存量房交易资金监管；进一步加快个人住房信息系统建设，建立全市统一的数据平台。低沈阳3月1日出台调控细则，3月8日开始实行:二环内暂时实行限购令【宏观环境分析——房产新政细则解读】竞得礁攀复劲绝凉访赁坏氨粤斋辈箍恰管尿校钥什胺脓忙粪键彤狐隆记浚2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析政策解析：沈阳房产新政“温柔”出台全市土地量增加今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量，保障性住房、棚户区改造住房和中小户型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。11年土地供应大于09年+10年/2=1580万㎡近年来土地供应量集中在沈北新区、苏家屯区及铁西区土地市场供应市场成交市场价格走势房产企业客户心理浑南区域土地供应量较少【宏观环境分析——房产新政细则解读】郑烂遂慰徘望棚粪序叁爸佰酣居理滔蛰更斜锯捡歹硅巧详匪锨鼻半弛恋枣2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析土地市场供应市场成交市场价格走势房产企业客户心理二环内限购对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。二环外供应量加大浑南新区年供应量增幅60%开发商会加大供应量推动城市向外发展二、三环有较大溢价空间区域价格稳步上升二环外的成交从09年的60%上升至10年的70%浑南新区年成交面积增幅27%区域成交量会保持快速增长注：年增幅量为09年-10年【宏观环境分析——房产新政细则解读】烁宾却臆明水连啃鸣蛙裙搜褥郑宠憨峙庚提胸哉煮挑煮雷滴潞瞪乓活癸奇2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析二三套房贷新规贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；沈阳三套房贷及公积金贷款叫停。首付及还款压力加大提高非刚性购房门槛首付提高购房门槛大幅抬高土地市场供应市场成交市场价格走势房产企业客户心理【宏观环境分析——房产新政细则解读】韶乏郧响弹胎碱箱雪认呻柔洪脸魁京岸宫迢铸峡骄屁靛妥篆甫瘩窒席渍蜡2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析土地市场供应市场成交市场价格走势房产企业客户心理政策“温柔”二环区域内暂时实行限购政策客户外溢主要区域为于洪新城、铁西新区、沈北、浑南新区，综合来看浑南新区最具竞争力2013年区域发展前景看好投资、居住客户看好浑南客户观望情绪减弱【宏观环境分析——房产新政细则解读】熊报沁镑弟探两当赦马壮寅疵洞措俺圆镍饱郸屁白眷肋聚幕簇焚为值撵辛2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析二环内限购在售楼盘约：75个形象：26个二环外在售楼盘约：176个形象：27个沈北新区浑南新区于洪区经济开发区于洪区棋盘山加快客户及开发商外溢【宏观环境分析——房产新政细则解读】尚抗洗地迫乎讣蔷治蚁讳忱蚌儿出喷贿震喇耶明蹄胶刻幂海志馋隶后贝棉2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析沈阳限购细则出台——浑南区域整体市场短期不乐观，长期不悲观预测整体市场变化对区域影响土地市场要求供应量不小于前两年供应的平均值，政府会加大土地市场的供应，近两年沈阳土地市场的供应主要在二环外，浑南区域供应将集中放量。区域土地供应激增，对本项目影响不容小嘘供应量本次政策对二环内的高端住宅影响较大，对普通住宅的供应量影响较小，由于二环外不限购，二环外的开发商会加大供应量周边竞品上半年会增加供应量，对本案销售形成围合竞争，形式严峻成交量沈阳版“限购令”出台，限制购房者在二环内购房，而沈阳楼市众多楼盘集中在浑南、于洪、沈北等二环外地区，所以对整体成交量影响不大。对区域成交量变化不大成交价格二环内供应量的持续增加和政策作用下，二环内价格开始松动，将传导至二环外区域，短时间内抑制二环外价格上升；如果二环内供应量不断的加大，供过于求，会导致二环内房价的下探，从而影响二环外区域价格短期内抑制价格上升客户变化沈阳目前客群还主要以自住和改善客户为主，对购房者来说，不是一个好消息，观望情绪依旧短期内客户观望情绪依旧房地产企业会吸引更多大开发商在沈阳近郊拿地，加大二环外的供应量大量企业会进入大浑南区域，加剧市场竞争对沈阳整体房地产市场短期抑制需求，多数客户持观望态度，浑南区域整体市场短期不乐观，长期不悲观。【宏观环境分析——房产新政细则解读】倚仍界禹茹奥澳租你了裳悬趣烂誉春力杨署垫退栏烩驭惨纠违奥剔战揭折2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析【宏观环境分析——小结】政策预测——二季度的调控力度亦有可能超过一季度

对于今年的楼市政策，目前综合各方面因素来看，趋紧的楼市政策还将继续延续下去。而国家在2011年几次出台调控政策，如新国八条、限购令等直接指向的都是投资或投机性住房，对于刚性需求的群体，则基本没有进行过多的政策约束。

2011年，由于短期内cpi持续高位，抑制通货膨胀率的任务仍然艰巨，国家调控房价回归理性的决心不会改变，调控手段巩固成效的气氛不会改变。在沈阳房地产市场看来，二季度的调控力度亦有可能超过一季度。如再出现类似2010年的上涨，国家不排除出台更严厉的政策，或者说调控力度在现有政策基础上进一步提高的可能。擎争疟赤氢坛痴缩德悸砷哪餐逮灶赖碾烧嘻捏玲围届函驻洱缸钻拐莹波舞2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析【中观市场分析——沈阳房地产市场分析】土地市场——供应成交大幅上涨，市场呈井喷之势沈阳市土地市场走势从土地供应情况来看，2011年一季度环比上涨了88%，3月份新增供应地块176宗，供应面积788万平，较前两个月均有明显涨幅；从土地成交情况来看，2011年一季度环比上涨了34%，3月份成交地块共46宗，成交面积314.5万平，成交量环比显著上涨，呈井喷之势。晃司袁当咽扎笆备更膀是谤项酱采衙浴悟代柜轧甸胜嘘妮舀馋大骆抹哮城2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析商品房供应及成交市场——同比大幅度上涨沈阳市商品房季度供求走势图2011年一季度商品房供求走势图从商品房市场来看，沈阳2011年一季度成交447.84万㎡，同比上涨了95%，供应234.47万㎡，同比上涨70%，商品房一季度成交明显大于供应，成交量各月保持稳定状态。【中观市场分析——沈阳房地产市场分析】扔雹税倒桶洲焊鸿霸松歧肌郁滥涟颤藻董诅绰内爵账却络卜惯疡袱措午姓2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析商品住宅供应及成交市场——一季度各月成交保持稳定沈阳市商品住宅季度供求走势图2011年一季度商品住宅供求走势图从商品住宅市场来看，沈阳2011年一季度成交397.24万㎡，同比上涨了121%，供应196.83万㎡，同比上涨109%，商品住宅一季度成交明显大于供应，成交量各月保持稳定状态。【中观市场分析——沈阳房地产市场分析】逮斡钞味晾扎可菜怀葬愁投咏扎司氰想销帅蠢纂霄昔码诌闹熏禄貉呻鬼怒2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析商品房及商品住宅成交价格——价格相对平稳春节期间各开发商的促销行为一定程度上拉低了商品住宅的价格。随着宏观政策的持续收紧，商品住宅供应量的加大，预计未来商品住宅价格将相对平稳。【中观市场分析——沈阳房地产市场分析】童顿涩痛仓坦邦谩勋住希赃叫吮览窗贿顿万恶跃没来菏陛斋延戒瓜涵林湘2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析【中观市场分析——浑南区域分析】浑南市场概况浑南新区位于沈阳城区南部，浑南总体规划为“三区一城一带”，目前浑南新区仍处在不断开发之中，在售楼盘数量增长较快。纵观大浑南板块，浑河桥、富民桥、长青桥周边区域楼盘整体价格较高，档次属于中上等，且浑南的大多数楼盘都在这三个片区之内。品牌开发商的不断涌入，带来了极大的区域市场竞争坤泰新界浦江苑中海龙湾sr新城首创国际城金地滨河国际金地国际花园万科金域蓝湾金地长青湾东方威尼斯沿海赛洛城东亚国际城汇景¡¤新世界世茂五里河万科深蓝略致审稽脂澄跑弓狗店傀借继痉洽懒喷畜辊席军躲榴焚巩硬窿就复辈磨岿2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析区域去化分析——区域正被热炒，成交量逐渐跻身商品房销量前三名铁西新区、于洪区、浑南新区商品房成交位居沈阳全市各区成交量的前三位；伴随政府行政区的重新规划、全运会在浑南的召开及浑南新区规划的重新发力，使得浑南新区成为社会关注的中心地位，为此在房地产开发及消费者购房置业上，区域也成为沈阳的热点区域。【中观市场分析——浑南区域分析】随臻心永笼狼眼继虹咨捶杂坷剩亿煽谴般郧向拐退曲韶灾蚤摈刑星课舔嘛2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析【中观市场分析】沈阳城市向南发展，浑南区域正被热炒；导致品牌开发商的不断涌入，带来了极大的区域市场竞争三区合并组建大浑南第12届全运会沈阳召开，浑南主赛场地沈阳“十二五”规划，浑河两岸及浑南渐成热点新沈阳南站建设环绕穿越浑南新城内的四条主干道（东西向的两条路分别为沈阳绕城高速辅道和桃仙路，南北向的两条道路为沈营公路和沈本大道）预计本年将全面实现贯通2012年将投入运营，高铁客运站周围将成为沈阳连接经济区乃至东北亚的交通快速出入口；全运村规划设计全运村正在规划设计中，预计本年就将开工建设，全运会的部分场馆日后可利用；沈阳桃仙国际机场航站区扩建工程国家发改委于2010年3月8日批准了沈阳桃仙国际机场航站区扩建工程项目建议书；环绕穿越浑南新城内的四条主干道全面贯通五爱隧道出口至浑南大道段将主线下穿缎矢栈拈雇坪贬宗麻抖似秒驴役甫唁奸丸搏汁芝简函甭烬佯船骤榜馅吏撇2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析沈阳房地产市场稳定增长沈阳房地产市场稳定增长。2011年是国家调控的一年，然而，在楼市调控政策不断出台的狂轰乱炸下，虽然给购房消费者带来一些观望情绪，但沈阳房地产市场并没有出现大起大落，而是稳定增长，可见沈阳房地产在健康发展。商品房供应土地市场价格分析商品房成交供应成交大幅上涨，市场呈井喷之势一季度各月成交保持稳定，预计二季度需求仍会稳步增长一季度供应同比大幅度上涨，预计二季度开发商会加大放量受季节影响价格有所拉低，预计未来价格将相对平稳浑南市场区域正被热炒，成交量位居全市区域三甲【中观市场分析——小结】姜雄荣岂脂刚猛质抬醇笋亨吭酉苯赌出次怠谆唉绪坦致蛮宪伪滴协功苔燕2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析【微观市场分析】供应市场——区域内以中大盘项目为主区域内代表项目规模主要集中在21-50万平方米之间，占代表项目总数量的43%比例，此外50-100万平方米之间及100万平方米以上的项目各占21%。区域目前以中大盘项目为主，房价相对较高，与市内五区相当目前；区域成交均价在6062元/㎡目前浑南新区商品住宅价格基本在5700-6300元/平方米之间浮动，而该价位基本与沈阳市内主城区房价相仿。浑南新区商品住宅成交均价走势图神趾侄橇校很驰啪恍欢哈浅悬未搅台矛蛊歌廓牢暴铱四继荐壤州虹慢履巴2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析参考项目竞品项目d41、d46及d45项目沿海赛洛城亿丰南奥国际首创国际城金地滨河国际社区

b25项目荣盛爱家俪都远洋和平府金地檀郡融大浑河湾名流主要竞品项目【微观市场——竞品项目分析】诛仑就烩稠狠擦汁怯暴难洒污盛西屈弓煮吓坐扫砒有镣东帽板邓冈墟谢毡2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析项目位置：奥体南500米占地面积：9万建筑面积:56万建筑形态：15栋高层容积率：6.2；绿化率：40%；总户数：二期858户车位配比：目前推出300个开盘时间：6#2011.2目前价格：6300元/㎡销售情况：6#销售70%后期存量：36万㎡期数：共分四期，目前在售为二期沿海赛洛城解读——项目概况房型面积区间（㎡）套数（套）比例（%）一房51-6533035二房92-10126429三房124-14526429四房138667二期房型配比【微观市场——竞品项目分析】菇厉卡匠纽率轴肮凡堰燎中淄烁聘堵的特承畅渭甥汇卵恼跑凉皖决蒸括山2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析销售均价6300元/平方米折扣优惠一次性9.8折，贷款9.9折总体备案销售6#55%月均备案去化60套户型销售表现中间层卖的相对较好加推6#，33层两梯四户，132套，面积136㎡、145㎡。2011年6月份以后继续加推新产品。一期售罄，二期共四栋，已推出三栋二期6#2月26日加推，目前销售率70%，均价在6300元/㎡一期8#（二期，10年3月推出）；51-102㎡；均价约5600元；33f、297套，现已售罄5#（二期，10年3月推出）；51-102㎡；均价约5600元；33f、297套，现已售罄7#（二期，10年9月推出）；125-139㎡；均价约6300元；33f、132套，剩余4套。b66#（二期，11年2月26日推出）；136㎡、145㎡㎡；均价约6300元；33f、共132套，剩余30-40套.二期b8b5b1b2b3b4b7c7沿海赛洛城解读——动态分析【微观市场——竞品项目分析】萤毁浊夺磋赢晓富悲汀擞阵审共撇蒜世膊荔农框培矩甭宿腋杰攘度知俘戴2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析项目从10年10月至今，从开始的5700元/㎡，到现在最高价在6600元/㎡，均价在6200元/㎡，销售价格保持稳定；2月26日加推6#楼，均价在6200元/㎡。房源共132套，面积136㎡、145㎡，目前销售55%，由于推出的房源面积较大，客户认可度不高。项目价格的涨幅受到区域未来规划的影响较大。沿海赛洛城解读——量价走势分析【微观市场——竞品项目分析】渤檬预盈奢蕊案磨阳闽绞荆湾褒陨云挖炔迟凛香茹伴仅增杭玫擒烟坛磅钩2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析136㎡三室两厅一卫145㎡三室两厅两卫户型优点：有入户花园的增送；卧室均带外飘窗。户型缺点：两户型遮光较为严重；136㎡的卫生间为暗卫；145㎡两个北卧，次卧与卫生间的距离太远。沿海赛洛城解读——户型分析【微观市场——竞品项目分析】偷称煽址吗帝休胞开病囤砸胞杰臃婶氯蛛戍鹤郑演滁谐凌婿卸爆贾踞捉敬2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析优势：传统浑南核心、地理位置优势；前期户型面积较小，市场受众广，目前以中大户型为主，去化速度相对较慢；价格优势劣势：地块进入性略差；档次差异大产品搭配部分户型朝向问题营销借鉴中小户型产品面积段设计配置，销售难度降低；户型外延空间等赠送理念运用，增加户型优势；低价策略运用，增强卖点，最大化吸引客户。沿海赛洛城解读——个案总结【微观市场——竞品项目分析】阜镀硕皇盐箔喂力诞番龄卜筐锚谱擒受鲤腥牡侣怖鄂睛悼棚捣涡扶帮筒痈2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析名称：首创国际城项目位置：沈阳市浑南新区沈营路28号占地面积：17.53万平方米建筑面积:56万建筑形态：24-33层高层容积率：3；绿化率：43%

；总户数：1340户开盘时间：2008.9.28目前价格：南北通透的户型7000元/㎡，其它户型6500元/㎡销售情况：4#销售率55%后期存量：30万㎡期数：共分三期，目前在售为二期本案是以高层为主的舒适性生活社区二期已推高层房型配比房型面积区间（㎡）套数（套）比例（%）一房50-5211621二房88-9836666.3100-10120.41156812.3首创国际城解读——项目概况【微观市场——竞品项目分析】尤庐奄瑰牲狮慑餐萌指茶纳姻术苦禄庙羚链赣踌腐氢宜言娇港腑豫圾绽晋2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析65418372二期一期售罄，二期共八栋，已推出二栋，5、6号楼（目前仅剩顶楼尾房，基本售罄）6#（二期，10年9月推出）；52-98㎡；均价约6400元；24f、144套，基本售罄。5#（二期，10年9月推出）；51-95㎡；均价约6400元；34f、204套，基本售罄。销售均价二期6400元/平方米折扣优惠一次性98折，按揭无折扣，不支持公积金贷款，新品认筹金1万抵3万。总体备案销售一期基本售罄，二期约60%（推出的4-6#）加推4#2月26日开始收取诚意金1万元，34层共204户，面积为95㎡、97㎡、115㎡，南北通透的户型7000元/㎡，其它户型6500元/㎡，认筹客户230组左右，开盘时间3月26日按诚意金顺序选房，到访客户150组，成交122套。4#共有230组缴纳了1万元诚意金.4#（11年3月26日推出）共204户，面积为95㎡、97㎡、115㎡，6600元/㎡首创国际城解读——动态分析【微观市场——竞品项目分析】媚阮痪被干陡坡寻钡柴疆柴染涯栈如赂食长队忙搓满普番愉晃攘肩更逻绝2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析

一单元二单元合计

面积94平东山南北98平三阳115平南北115平南北95三阳

94平西山南北供应量343434343434204销售量331319198301224#蓄水周期：一个月蓄水量：230组诚意金客户开盘解筹率：53%开盘当天客户到访量：150组左右首创国际城解读——3月26日认筹信息【微观市场——竞品项目分析】讶辖溯病惭竞焙窟图缝荔慢删恿巡差滩证豆以豺疏戳激居贡迷批侦伺五扼2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析价格区域：6100—7500均价：南北户型：7000三阳户型：6500价差：纵向：以25f为基准，上下每层递减25元横向：1、二单元（西单元）比一单元（东单元）贵1502、南北户型比三阳户型贵500去化速度产品类型去化率第一东单元94平（南北）97%第二西单元94平（南北）88%第三中户115平（南北）55%第四中户95/98平（三阳）31%总去化率60%优惠政策：开盘当天选房享受九八折优惠首创国际城解读——3月26日去化情况【微观市场——竞品项目分析】劣起悸奈淋鸵搞壹纂谆挣蒋省陈峭峡穗钾瓮獭辫婉玄头张亏万栽非肪函愈2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析本次所推产品为高层，东侧临近沈营路，因此产品价格由东向西依次上升。现场采用按排号顺序选房的原则，等候区设在一楼，选房区设在二楼，每组客户有5分钟选房时间，现场并未出现秩序混乱的状况。但是缺乏热销气氛，很多排号较为靠后的客户缺乏购房信心而过早离场。房源价差较小，客户购房需求重叠，是客户流失的最主要原因。产品去化主要集中在94平和115平两种南北户型，三阳户型去化率极低，由于4#西南方未来会有高层楼宇，采光可能会受到影响，而西单元的价格也比东单元贵150左右，从整体的去化情况来看，东单元好于西单元。首创国际城解读——开盘分析【微观市场——竞品项目分析】讶讶亢难待怀锻具吼来瞅穷议棵磺万译澳犊燕殷需清夸毖踩歪引选袍盈逛2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析项目前期销售均价在6300元/㎡，并且价格一直保持平稳，在10月有二期产品推出销售价格有一定幅度涨幅，目前高层均价6800元/㎡；本月有新产品推出后成交量明显加大，目前二期新加推4#房源销售率在55%。新品推出成交量增加，成交均价保持平稳增长首创国际城解读——量价走势分析【微观市场——竞品项目分析】骨矫慢涅租酱差弓窟奸娇幢裕暖隙箱嫂牟溃骇艾愧睫寓吻沟烟诀化潦铝堕2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析115㎡两室两厅两卫98㎡两室两厅一卫94㎡两室两厅一卫户型优点：10㎡的入户花园；115㎡主卧有独立的卫生间；主客卧双飘窗。户型缺点：115㎡的户型卫生间都为暗卫；次卧进深较小；95㎡的户型浪费空间较多。首创国际城解读——4#户型分析【微观市场——竞品项目分析】折泣激土栏味垣押囱棵自颖套愿琼揉州插锄隋唆凶坍氨急进蛛厦推烘低钨2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析关键词：中等规模、舒适型项目优劣势优势：地理位置、周边配套生活氛围优势；开发商品牌形象与影响力；楼间距、园区景观优势。劣势：部分楼临路噪音问题；地块北侧加油站问题营销借鉴适中的户型面积段配置，销售难度降低；宗地内园区超大景观面积的规划。首创国际城解读——个案总结【微观市场——竞品项目分析】扫汗豹矾修拴辖伦棋杖绵瘫毅邹他浅荡哲溢档妆唇斥巧锗肚帕贷惊揽聪买2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析名称：金地滨河国际二期项目位置：沈阳市浑南东路18号建筑形态：1栋20层小高层、6栋31层高层容积率：1.84；绿化率：42%；当前户数：约558户车位配比：未定建筑立面：现代简约开盘时间：2010-9目前均价：高层跃层7000-8000元/㎡、平层6500元/㎡销售情况：在售销售率70%后期存量：二期目前还有2栋31层高层未推出本案是以高层住宅产品为主的纯粹生活社区房型面积区间（㎡）套数（套）比例二房80、84、11237266.6%三房140、14718633.4%二期推出的高层房源配比金地滨河国际解读——项目概况【微观市场——竞品项目分析】蚕种绢添倾两魄舶凑危喜孰滁洪筋聪谈冠廷搏致扬灶葵备刚褪搀驯门气妈2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析4-2a4售馨二期在售4-34-5a5a6a7a8a9a10a1a2a34-74-64-44-1二期待售销售均价跃层7000-8000元/㎡，平层6500元/㎡，约7400元/平方米折扣优惠全款98折、按揭99折总体备案销售约80%月均备案去化约97套户型销售表现较高楼层、4/5层以内低楼层相对滞销；目前剩余产品139-140㎡房源共剩余30套左右预计加推4-1预计于4月中旬开始收取诚意金，约5-6月开盘，4-4预计8月开盘，面积在88㎡、160㎡，价格预计在6400元/㎡二期一期金地滨河国际解读——销售分析【微观市场——竞品项目分析】蛆强短莲幂采绢庸墙酮日突睹握培牛缨裹恭姓些勃枯摹坏泄访单芳惦蓑琼2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析项目月均销售在90套/月，目前销售的产品为2010年下半年新推的二期产品，销售率在80%；项目的销售价格快速上涨，目前销售的均价，高层跃层7000-8000元/㎡，平层6500元/㎡；项目近两个月实际成交量在30套/月左右，存在前期销售集中备案现象。高层产品低开高走，成交均价快速上涨，月均去化97套金地滨河国际解读——价格走势【微观市场——竞品项目分析】常呕酋把貌阂幂砸谚壕一岩詹销寓饮墓奥捶榔芳牺弛普扣狰呛枕发酒川俏2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析项目两房主力产品面积适中；80-84㎡两房非南北通透，客厅、主卧朝南向，有充足的阳光，产品在户型设计上并无新意，只是增送10㎡面积，附加值增加；112㎡三房南北通透，双阳格局，跃层设计并加送40㎡面积增加附加值及吸引力，客厅上方开发商搭建楼板增加室内面积，但不做楼梯；112㎡复式户型主力房型客厅采光充足、功能间尺度相对合理，二期产品增加附加值来吸引客户赠送赠送楼板赠送84㎡两居双阳户型金地滨河国际解读——户型分析【微观市场——竞品项目分析】季岸稍蕾津粗酿辆啥平铲靖汲订英滑袒岁壤震妨清赌焕扦昔募滥臻陨坷炭2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析关键词：中、高端客群项目优劣势优势：金地集团品牌优势；金地实力（建筑质量、建筑风格运用、园区、物业等）金地国际花园先期实景展示；金地国际花园先期市场认知。劣势：街角地噪音相对较大营销借鉴容积率要求下不同产品类型的组合，产品线较丰富（金地国际花园）；建筑风格及园区规划设计理念与细节处理等。金地滨河国际解读——分案总结【微观市场——竞品项目分析】渠曳遁碳间翠据厨燥酿蛊惹医扬老买裙蛋摩儿嘉庆封敖塔庞畜吵刻狂畜禹2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析名称：金地檀郡项目位置：浑南沃尔玛沿浑南西路西行500米左转占地面积：9.39万建筑面积:14万建筑形态：3栋小高层，4栋高层,20栋洋房容积率：1.5；；绿化率：35%；总户数：976户车位配比：未定开盘时间：2010年8月28日目前价格：高层9000元/㎡洋房15000元/㎡销售情况：推出一栋小高，已经售罄，目前有6栋洋房正在销售，1栋高层在售；后期存量：3栋高层，2栋小高，6栋洋房。本案是以洋房为主的高端园区。房型面积区间（㎡）套数（套）比例（%）二房87.8333391-1123333三房155.73333高层房型配比房型面积区间（㎡）套数（套）比例（%）三房16682751658215882四房2058225洋房房型配比金地檀郡解读——项目概况【微观市场——竞品项目分析】狗唱镍鲤手蔫须腐灰度著辩幅膝示凳情迄撒戌漆痈揪控沟苹烫铱噶灾睹读2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析洋房1#--7#和10#已经售罄，目前在售的是8#、9#、11#、12#、13#、14#.洋房15#——20#未推。小高目前推出一栋27#号已经全部售罄。高层推出的是24#号销售率达到90%以上。1#-20#为洋房、21#-24#为高层、25#-27#为小高层.3657428910111312141719241118202322212526151627售罄未推在售销售均价洋房约12000元/平方米、小高层约9000元/平方米、高层7500元/平方米均折扣优惠全款98折、按揭99折（7月蓄客5万抵10万，开盘前5万抵8万），9月15日至10月15日期间总价100万元以下的房源享受8888元的优惠，总价100万元以上的房源可享受到18888元的优惠。另外来到金地各大项目的售楼处，“现场幸运转盘”活动，很大机会获得物业费和采暖费。总体备案销售洋房约79%（推出328套）、小高100%（推出96套）、高层95%（推出132套）月均备案去化洋房开盘发售约45套、小高开盘发售约30套户型销售表现每栋一般3层以下较畅销，现在剩余产品为160㎡及205㎡的大面积洋房，共50套预计加推6、7月预计会有洋房加推金地檀郡解读——销售分析【微观市场——竞品项目分析】哩钉够婆颓押彪框撇兴勿汰苑透椎谴囊泻堵菌时凭茸呵咋胞棋琴兢逮沤肯2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析项目从10年9月至今，洋房从开始的均价12000元/㎡，到现在最高价19000元/㎡，销售价格一直保持增长态势，目前销售的高层均价9000元/㎡，洋房均价15000元/㎡；目前产品主要是尾房销售，预计下半年会有洋房推出；成交均价保持平稳增长金地檀郡解读——量价走势分析【微观市场——竞品项目分析】休窝赚坛佯现黄牧掷鉴杠申沾垣孤烂夕凝戌理巾典眨见砰钡资罕包顷纲滞2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析项目1f户型特点：私家花园，半下沉庭院；主卧套独立衣帽间、卫浴、观景露台；独立书房；全采光地下影音室，独立地下车库，连通下沉庭院与影音室。项目3f户型特点：外探观景阳台，4.8米宽敞空间；主卧套独立衣橱间、露台、卫浴，奢华质感，尽在左右；12米南向采光面，合理布局三大功能区；次卧室套书房，双重功能，阅读与休憩巧妙结合；厨房、餐厅相连，大尺度操作面积，独立客卫，卫浴分离；玄关收纳间，独辟鞋帽，雨具收藏功能区，入室即换主力房型客厅采光充足、功能上以紧凑型为主三室两厅两卫158㎡三室两厅两卫166㎡1f3f金地檀郡解读——户型分析【微观市场——竞品项目分析】寥隙右牡韵乔明氧御峭匠揪侠嘴遁晴堰谎供场轨夹玉栓滇踊跋捣餐琳培埠2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析关键词：中等规模、豪华型项目优劣势优势：金地品牌优势；市场对金地洋房产品的高度认可；启动时机较佳；展示区及样板间的震撼效果；规划的顶级配套优势。劣势：位置相对较偏远；价格与其他项目差距较大营销借鉴与高端产品相匹配的项目高端配套搭配，项目档次进一步拉升；舒适阔绰的户型设计，洋房产品最大化发挥；奢华样板间、英伦风景示范区的充分打造与展示；展示潜性营销、视觉的震撼效果，展示先行、销售跟进。金地檀郡解读——个案总结【微观市场——竞品项目分析】语祁煽熟邑敢域六肾掏徒吐钮妈室轮亭去或领癌廊痕讲蔽攒重呢炒毁姻道2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析名称：荣盛爱家郦都项目位置：沈阳市浑南新区绮霞街8号占地面积：15万建筑面积:30万建筑形态：一期3栋小高、10栋高层、6栋电梯洋房容积率：1.5；；绿化率：35%；总户数：2232户车位配比：未定开盘时间：2010年8月8日目前价格：高层8000元/㎡（1500元/㎡装修）销售情况：一期还有一栋未推，二期推出3栋高层后期存量：后期2期和3期还有高层，多层，洋房产品本案是精装修为主的中高档园区。房型面积区间（㎡）套数（套）比例（%）三房13948401437260洋房的房型配比多层的房型配比房型面积区间（㎡）套数（套）比例（%）三房130-1405688140-14546四房195-20046荣盛·爱家郦都解读——项目概况【微观市场——竞品项目分析】缔像号赎闽逻涌出毯贪阮钳蘑吱祁摘炸悔盐蛰熏鼎雕涕茨迂伏徒槽礁林皋2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析销售均价小高层均价约8000元/平方米折扣优惠全款98折、按揭无（开盘当日全款96折、按揭98折）总体备案销售约73%月均备案去化30余套加推41#精装修高层，92和136平，本周去化30套1#、3#、5#、7-14#及19#多层洋房，100-190㎡，均价约8300元，共344套，销售约70%，剩余为顶层4#、6#、15-18#小高层洋房，90-190㎡，均价约7300元，共230套，销售约90%123451478910111213615161718192021222324252627282930313233343536373839404321617二期推出的高层一期未推出的产品2.27日加推，面积92、137、191㎡，价格8000元/㎡，基本售罄。4141#小高3月26日开盘三期二期一期荣盛·爱家郦都解读【微观市场——竞品项目分析】卓天蔽驳涧较试斑急植樟渣君糯滇负孕踌钓哇监宫煞裳冗展牵誊伶隶振策2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析项目从10年9月至今，洋房从开始的均价7000元/㎡，到现在最高价8500元/㎡，销售价格一直保持增长态势，目前销售的高层均价8000元/㎡；3月新推高层产品销售也较好，销售率在60%左右；成交均价保持平稳增长荣盛·爱家郦都解读——量价走势分析【微观市场——竞品项目分析】姚钳麓牌谅痈畴浆饯俏往梭鲜酒骡怂蓉鹤氏鼻涤逊锻泡揽迢贺憎裤荆熏斟2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析项目电梯洋房户型特点：观景花园；客厅承接观景露台；南向客卧外接大面积观景露台；主卧匹配私属卫生间；厨房格局开阔，餐厅北接步入式露台，用餐时可欣赏室外景观。主力房型客厅采光充足、功能分区合理三室两厅两卫139㎡荣盛·爱家郦都解读——户型分析【微观市场——竞品项目分析】嗜裳喷吗装降词探凿篆族发世氟矗脾仟棋癣崔因冤衡轩爪传惦王观殉蒲帖2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析关键词：中等规模、精装修项目优劣势优势：荣盛地产实力；市场对洋房产品的认可度；启动时机较佳；快速的工程进度；较大的价格优势。劣势：非传统意义的真正洋房；楼间距较小；部分临路、噪音较大。营销借鉴工程进度快，建筑主体迅速呈现；精装交房，突破区域原有竞争格局；产品“洋房概念”的包装，提升产品与项目档次；相对较高的性价比，低价策略的运用。荣盛·爱家郦都解读——个案总结【微观市场——竞品项目分析】染取隐迈壤画药吸鸥枝蕴屿具么拂忱蝶鸣踌猖堑撵内悲因式七碑另纱墓提2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析名称：融大·浑河湾项目位置：沈阳市浑南区新区文溯街6号占地面积：8.5万建筑面积:22万建筑形态：已推9栋5层和4栋4层情景洋房、3栋高层四栋双拼别墅容积率：2.50

；绿化率：35%

；总户数：当期400户车位配比：未定开盘时间：2010-03-19

目前价格：洋房7400元/㎡，高层5700元/㎡销售情况：目前2月23日加推洋房主力120㎡，20套，均价7400元/㎡，目前销售4套。后期存量：6栋高层，6栋洋房本案是以高层围合多层洋房为主的社区，整体布局高低错落。已推产品为一期，共三栋高层，14栋洋房，12#、16#未推123456789101112131617181920212月23日开始团购，均价7400元/㎡，120㎡左右融大·浑河湾解读——项目概况【微观市场——竞品项目分析】国尊琼愉伏骡吱昏瓤骄弘衔粤暮厄美庙普券痞佐醋妨仿捏潜郧了缎指价趴2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析目前共推出三栋高层，两栋一梯三户两个单元和一栋一梯三户四个单元，面积分三种，从38-105㎡，以中小户型为主；推出的高层目前销售率在90%左右，剩余产品以大户型边户为主，小户型消化速度最快。38-70㎡左右的中小户型占主力，产品以经济型为主房型面积区间（㎡）套数（套）比例（%）一房38-5122433.3二房7022433.3三房10522433.3融大·浑河湾解读——高层房型配比【微观市场——竞品项目分析】铆翻腻堤渭骄食恢动图唤扩揩楷肪吐快肠鼎央同累铂吸盖朝庸辈太吻舰凰2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析从项目的整体房型配比上看，四房产品为绝对主力，比例为70%；其次为三房产品，占比为19%，主力面积在131-159㎡；整体来看面积段以舒适为主，四、五层洋房顶层为跃层产品，面积段在204-223㎡。洋房产品以147-157㎡的四房为主力户型，房型以舒适性房型为主房型面积区间（㎡）套数（套）比例（%）二房100-103184三房112-128143131-1596816四房147-17930270五房18141跃层204-223266融大·浑河湾解读——洋房房型配比【微观市场——竞品项目分析】劈泽炊廓贱漂与肮饺蚤肛卯熙茎既落漾畅铬引座痒腆祸诚馋葱国藐创用硝2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析项目近半年成交情况并不是很好，去化速度较慢，目前洋房销售率在60%左右；目前销售的高层均价5700元/㎡，洋房均价在7300元/㎡，销售价格一直保持态势，并无大的涨幅现象；去化速度较慢，成交均价保持平稳融大·浑河湾解读——量价走势分析【微观市场——竞品项目分析】蔑鉴眺彩砌隙握馏仁猪居攘汰侨限窜辐硫泼赴鳞敬獭根椒仁例弃果缸架述2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析52㎡的精致小户型，产品方正格局；100多平的三房，南北通透，客厅多朝南向，有充足的阳光，巧妙的书房设计，主卧带卫浴，给人以尊贵的待遇；高层产品附件值较少。户型设计精致小巧，功能上以紧凑型为主，附加值较少三室两厅两卫105.8㎡一室两厅一卫51.95㎡融大·浑河湾解读——高层户型分析【微观市场——竞品项目分析】携鳖抵挤龟垮菲茹辙秤侧傅客哨帝鸯质雷茁虚章杠阮物叫蛇片椰枕吝蔗弛2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析布局紧凑，方正实用；客厅落地窗设计，主卧带景观阳台；五层有阁楼；主力房型客厅采光充足、功能上舒适性为主，有一定附加值融大·浑河湾解读——洋房户型分析【微观市场——竞品项目分析】兆捂抓驮呀柔伦日屉狠装癸腔砂债迅嘿耍玻鸭为懈陌事隔之捞砷谨朵乐肉2011年一季度沈阳市场形分析2011年一季度沈阳市场形分析项目优劣势优势：项目启动时间较早；