工厂选址培训讲义

第五讲

厂址选择

1康佳北上抢滩：厂址选择决策2康佳北上抢滩1992年康佳由一家华侨农场的胶木厂发展成年产100万台的电视机厂，想庆祝一番，刚从日本留学回来的总经理助理陈伟荣认为100万还不是庆祝的时候，康佳要发展。由于深圳的土地、交通、水电、能源费用高，及其它原因，康佳必须走出深圳，走出广东。康佳向何处去？3营口天津武汉昆明南宁贵阳乌鲁木齐北京广州兰州西安96年100万上海青岛滁州97年100万重庆98年150万米沙牡丹江93年100万深圳东莞100万墨西哥印度4分工格局93年牡丹江100万东北、华北独联体、东欧

96年西安100万西北、东欧、中东97年滁州100万华东、中原98年重庆150万西南99年印度墨西哥欧洲美洲（避开反倾销）深圳

东莞100万

华南管理、研发、资金从康佳的案例中可以发现哪些规律？5案例讨论：

从康佳的案例中可以发现哪些规律？原因考虑因素方法6介绍企业选址的原理与决策模型 －影响地点选择的因素 －评价地点选择的方法地址因素评分法运输模型方法收益分析法重心法主要内容7厂址选择是一项长期决策一旦确定难以改变影响生产的固定和可变成本影响市场开拓厂址选择一般原理8

设施选址的基本问题设施选址包括两个方面的问题：第一、选位，即选择什么地区（区域）设置设施。第二、定址。地区选定后，具体选择在该地区的什么位置。具体决策时，实际要考虑的是四种选择：扩展现有的工厂、增加新地点、放弃现有地点、保持原有状态。9

影响选址的因素（一）选择建厂地区的基本要求

1、接近市场

2、接近原材料产地

3、水、电、气等基础设施完备

4、气候条件能满足生产技术要求10（二二））选选择择建建厂厂城城镇镇的的基基本本要要求求1、当当地地城城镇镇建建设设规规划划允允许许2、劳劳动动力力市市场场：：劳劳动动力力的的成成本本和和可可得得性性3、当当地地生生活活条条件件较较好好4、当当地地工工资资水水平平较较低低11（三三））选选择择建建厂厂用用地地的的基基本本要要求求1、地地质质条条件件适适于于建建厂厂2、有有可可靠靠的的水水源源保保证证3、有有足足够够的的用用地地面面积积和和扩扩展展余余地地4、靠靠近近水水陆陆交交通通要要道道5、有有利利于于三三废废（（水水、、电电、、气气））处处理理12自然然条条件件不同同地地点点的的售售价价差差异异不不大大，，但但对对成成本本的的影影响响很很大大社会会条条件件政府府法法规规，，民民众众态态度度，，经经济济基基础础，，生生活活环环境境企业业发发展展战战略略建新新厂厂是是发发展展行行为为，，但但发发展展的的本本质质是是拓拓展展市市场场制造造业业地地点点选选择择须须考考虑虑因因素素13着眼眼销销售售收收入入消费费能能力力影响响客客户户接接触触量量影响响商商业业交交易易量量©1995CorelCorp.服务务业业地地点点选选择择须须考考虑虑因因素素14沃尔尔玛玛选选址址要要求求沃尔尔玛玛于于1996年8月在在深深圳圳开开设设类类中中国国第第一一家家沃沃尔尔玛玛购购物物广广场场和和第第一一家家山山姆姆会会员员店店，，迄迄今今已已在在深深圳圳、、昆昆明明、、福福州州、、大大连连、、厦厦门门、、汕汕头头、、东东莞莞、、哈哈尔尔滨滨、、长长春春、、沈沈阳阳、、长长沙沙、、北北京京、、南南昌昌、、济济南南共共14个城城市市开开设设了了30家商商店店。。沃尔尔玛玛市市场场部部负负责责新新店店选选址址、、新新店店开开业业、、市市场场调调研研。。沃沃尔尔玛玛选选址址一一般般都都会会选选择择客客流流量量大大、、车车流流多多、、停停车车设设施施良良好好、、交交通通便便利利以以及及商商店店的的相相容容性性高高的的地地点点。。沃尔尔玛玛选选址址的的具具体体策策略略１.良好好的的可可见见度度２.理想想的的方方位位３.合理理的的场场地地大大小小与与形形状状。。沃沃尔尔玛玛的的折折扣扣百百货货店店往往往往签签订订30年租租期期，，超超级级中中心心往往往往签签订订租租期期为为２２００年年的的可可续续签签租租约约。。15一、、对对商商圈圈的的要要求求1、在在项项目目1.5公里里范范围围内内人人口口达达到到10万以以上上为为佳佳，，2公里里范范围围内内常常住住人人口口可可达达到到12--15万人人2、须须临临近近城城市市交交通通主主干干道道，，至至少少双双向向四四车车道道，，且且无无绿绿化化带带，，立立交交桥桥，，河河流流，，山山川川等等明明显显阻阻隔隔为为佳佳3、商商圈圈内内人人口口年年龄龄结结构构以以中中青青年年为为主主，，收收入入水水平平不不低低于于当当地地平平均均水水平平4、项项目目周周边边人人口口畅畅旺旺，，道道路路与与项项目目衔衔接接性性比比较较顺顺畅畅，，车车辆辆可可以以顺顺畅畅的的进进出出停停车车场场5、核核心心商商圈圈内内（（距距项项目目1.5公里里））无无经经营营面面积积超超过过5000平方方米米的的同同类类业业态态为为佳佳16二、、对对物物业业的的要要求求1、物物业业纵纵深深在在50米以以上上为为佳佳，，原原则则上上不不能能低低于于40米，，临临街街面面不不低低于于70米2、层层高高不不低低于于5米，，对对于于期期楼楼的的层层高高要要求求不不低低于于6米净净高高在在4。5米以以上上（（空空调调排排风风口口至至地地板板的的距距离离））3、楼楼板板承承重重在在800KG/平方方米米以以上上，，对对期期楼楼的的要要求求在在1000KG/平方方米米以以上上4、柱柱距距间间要要求求9米以以上上，，原原则则上上不不能能低低于于8米5、正正门门至至少少提提供供2个主主出出入入口口，，免免费费外外立立面面广广告告至至少少3个6、每每层层有有电电动动扶扶梯梯相相连连，，地地下下车车库库与与商商场场之之间间有有竖竖向向交交通通连连接接7、商商场场要要求求有有一一定定面面积积的的广广场场17三、、对对停停车车场场的的要要求求1、至至少少提提供供300个以以上上地地上上或或地地下下的的顾顾客客免免费费停停车车位位2、必必须须为为供供应应商商提提供供20个以以上上的的免免费费货货车车停停车车位位3、如如商商场场在在社社区区边边缘缘需需做做到到社社区区居居民民和和商商场场客客流流分分开开，，同同时时为为商商场场供供货货车车辆辆提提供供物物流流专专用用场场地地，，40尺货货柜柜车车转转弯弯半半径径18米18四、、其其它它1、市市政政电电源源为为双双回回路路或或环环网网供供电电或或其其它它当当地地政政府府批批准准的的供供电电方方式式，，总总用用电电量量应应满满足足商商场场营营运运及及商商标标广广告告等等设设备备的的用用电电需需求求，，备备用用电电源源应应满满足足应应急急照照明明，，收收银银台台，，冷冷库库，，冷冷柜柜，，监监控控，，电电脑脑主主机机等等的的用用电电需需求求，，并并提提供供商商场场独独立立使使用用的的高高低低压压配配电电系系统统，，电电表表，，变变压压器器，，备备用用发发电电机机，，强强弱弱电电井井道道及及各各回回路路独独立立开开关关箱箱2、配备完完善的给给排水系系统，提提供独立立给排水水接驳口口并安装装独立水水表，给给水系统统应满足足商场及及空调系系统日常常用水量量及水压压使用要要求，美美工满足足市政府府停水一一天的商商场用水水需求3、安装独独立的中中央空调调系统，，空调室室内温度度要求达达到24度正负度度标准4、物业租租赁期限限一般为为20年或20年以上，，不低于于15年并提供供一定的的免租期期19家乐福选选址要求求1993年进入入中国市市场，一一站式购购物，2002年11月已有有34家家，今后后五年达达到50家，营营销策略略以家庭庭主妇为为目标顾顾客。。同样由由市场部部负责新新店选址址，门店店面积确确定。家家乐福在在北京、、上海、、深圳、、广州等等区域大大规模开开设新店店，例例如深圳圳计划开开设新店店将达到到6家以以上。20家乐福选选址要求求(1)、开在十十字路口口。Ｃａａｒｒｅｅｆｏｕｕｒ（法法文意为为十字路路口）第第一家店店是1963年开在巴巴黎南效效一个小小镇的十十字字路口，，一火爆爆，大家家都说去去十字路路口，把把店名给给忘了。。十字路路口成为为家乐福福选址的的第一准准则。(2)、3－5公里商圈圈半径。。这是家家乐福在在西方选选址的标标准。在在中国一一般标准准是公共共汽车8公里车程程，不超超过20分钟钟的心理理承受力力。家乐乐福在商商圈选定定时候充充分体现现了细致致入微的的理念，，它通过过5分钟、10分钟的步步行距离离来测定定商圈圈；用自自行车的的行驶速速度来确确定小片片、中片片和大片片。然后后对这些些区域进进行细化化，搞清清楚某片片区内的的人口规规模和和特征，，包括年年龄分布布、文化化水平、、职业分分布以及及人均可可支配收收入等等等。同时时还要计计算出不不同区域域内的人人口数量量和和密度，，从而划划定重点点销售区区域和普普通销售售区域。。21(3)、外聘公公司进行行市调。。一般需需要分别别选两家家公司进进行销售售额测算算，两家家公司是是集团之之外的独独立公司司，以保保证预预测的的科学和和准确性性。(4)、灵活适适应当地地特点。。家乐福福店可开开在地下下室，也也可开在在四五层层，但最最佳为地地面一、、二层或或地下一一层和地地上一一层。。家乐福福一般占占两层空空间，不不开三层层。这比比沃尔玛玛、麦德德龙灵活活。(5).家乐福对对大卖场场面积要要求在2万平方米米左右，，层高6米，专用用卸货区区宽度30米左右。。家乐福福大卖场场对柱距距要求8×10或9×9米。(6).家乐福要要求配备备大型停停车场，，并且停停车场与与大卖场场之间联联系方便便。22地址因素素评分法法运输模型型方法收益分析析法重心法©1995CorelCorp.地址选择择方法23一种常用用普及的的地址选选择方法法适用于制制造和服服务两种种作业利用地址址因素评评价备选选地址定性因素素举例:教教育素素质,劳劳动技能能定量因素素举例:短短期和和长期成成本地址因素素评分法法24列出全部部相关因因素决定各个个因素的的权重确定各个个因素的的计分标标准(0-1,0-100等等)根据各个个因素的的计分标标准给每每个地址址打分求出每个个地址在在各个地地址因素素上得分分的加权权平均选择具有有最大加加权平均均的地址址地址因素素评分法法的基本本步骤25假设你是是一家制制造业公公司的生生产作业业分析人人员。你你正在考考虑一个个新厂的的定点问问题。两两个候选选地址是是：Omaha(NE)orDenver(CO).因素权权重NECO制造成本本 .7 $60k $62k生活成本本 .1 .7 .6劳劳动力力状况.21.8根据上述述信息，，你应当当选用哪哪一个地地点?©1995CorelCorp.地址因素素评分法法举例26NECO因素权重经商得分(0-1)分权乘积经商条件得分(0-1)分权乘积总和制造成本本生活成本本劳动力状状况.7.1.21.0条件地址因素素评分法法求解27NECO因素权重经商得分(0-1)分权乘积经商条件得分(0-1)分权乘积总和制造成本生活成本劳动力状况.7.1.21.0条件$60k$62k.710.60.8地址因素评分分法求解28NECO因素权重经商成本得分(0-1)分权乘积经商成本得分(0-1)分权乘积总和制造成本生活成本劳动力状况.7.1.21.0$60k$62k.710.60.8得分应当低一一些：(最好分)/62=160606062地址因素评分分法求解29NECO因素权重经商得分(0-1)分权乘积经商条件得分(0-1)分权乘积总和制造成本生活成本劳动力状况.7.1.21.0条件$60k$62k.710.60.8分权相乘60606062.70.68地址因素评分分法求解30地址因素评分分法求解NECO因素权重经商得分(0-1)分权乘积经商条件得分(0-1)分权乘积总和制造成本生活成本劳动力状况.7.1.21.0条件$60k$62k.710.60.860606062.70.68.07.06.20.1631NECO因素权重经商得分(0-1)分权乘积经商条件得分(0-1)分权乘积总和制造成本生活成本劳动力状况.7.1.21.0条件$60k$62k.710.60.860606062.70.68.07.06.20.16.97.90加权平均地址因素评分分法求解32NECO因素权重经商得分(0-1)分权乘积经商条件得分(0-1)分权乘积总和制造成本生活成本劳动力状况况.7.1.21.0条件$60k$62k.710.60.860606062.70.68.07.06.20.16.97.90选择最高加加权平均地址因素评评分法求解解33分级加权评评分法步骤：1）确定权数数-------对影响因素素的相对重重要性程度度打分。2）确定评价价标尺并为为各因素定定____评价标尺是是为影响因因素对选址址的影响程程度规定的的一组评价价等级。3）计算评价价值——计算每因素素的权数与与等级得分分的乘积得得到评价值值。4）计算总评评分——将每个选址址方案各因因素的评价价值总加求求和，取总总评分最高高者为所要要选择的最最佳厂址。。34例：某电视视机公司因因业务发展展需要，决决定建一新厂，，提出3个备选厂址址，影响因因素共9个，评价计计算表如下下：35影响因素权数备选厂址ABC土地资源482123气候条件1111122水资源31246293资源供应条件6183244122基础设施条件7284213284市场空间7213284213生活条件5204153102劳动力资源2844242地方法规5204153102总评分1361261048236地址因素评评分法运输模型方方法收益分析法法重心法©1995CorelCorp.地址选择方方法37收益分析法法思路：找出与收益益有关的因因素建立收益函函数式用回归模型型求出系数数38收益分析法法思路：找出与收益益有关的因因素建立收益函函数式用回归模型型求出系数数39地址因素评评分法运输模型方方法收益分析法法重心法©1995CorelCorp.地址选择方方法40重心法重心法是一一种布置单单个设施的的方法，这这种方法要考考虑现有设设施之间的的距离和要要运输的货物量量。重心法法使用的公公式是：Cx——重心的x坐标Cy——重心的y坐标dix——第i个地点的x坐标diy——第i个地点的y坐标Vi——运往第i个地点的货货物量41应用事例：：海奥克塔恩恩精炼公司司要在其长长滩的精炼炼厂和主要批批发点中间间设立中间间仓库。其其坐标如图图所示：5004003002001000100200300400500千橡树（25，450）格兰德勒（（350，400）阿纳海姆（（400，150）长滩（325，75）拉哈伯（450，350）42实例中的货货运量位置每每月汽油购购买量（百百万加仑））长滩1500阿纳海姆250拉哈伯450格兰德勒350千橡树45043重心坐标为为：44应用事例：：海奥克塔恩恩精炼公司司要在其长长滩的精炼炼厂和主要要批发点中中间设立中中间仓库。。其坐标如如图所示：5004003002001000100200300400500千橡树（25，450）阿纳海姆（（400，150）长滩（325，75）拉哈伯（450，350）格兰德乐（（350，400）5004003002001000100200300400500千橡树（25，450）阿纳海姆（（400，150）长滩（325，75）拉哈伯（450，350）5004003002001000100200300400500千橡树（25，450）重心（308，217）阿纳海姆（（400，150）长滩（325，75）拉哈伯（450，350）45小结与讨论论考虑因素：自然条件社会条件发展战略定性考虑原原则：费用原则集聚人才原原则接近用户原原则长远发展原原则追求公司的的战略发展展与最大利利益定性的从全全局考虑更更重要46选址分五步步走确定项目细细节和所有有备选地点点缩小目标中选目标二二选一充分调查和和磋商最后实施保证满足关关键成功因因素479、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。07:20:3007:20:3007:2012/31/20227:20:30AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2207:20:3007:20Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。07:20:3007:20:3007:20Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2207:20:3007:20:30December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20227:20:30上午07:20:3012月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月227:20上上午12月-2207:20December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/317:20:3007:20:3031December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。7:20:30上上午午7:20上上午午07:20:3012月月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。07:20:3007:20:3007:2012/31/20227:20:30AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2207:20:3007:20Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。07:20:3007:20:3007:20Saturday,December31,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-221