西安安定坊城改项目商业篇(初稿)

西安安定坊项目商业定位报告招商运营部2016-03-02目录

二、项目主题三、分层定位四、物业要求一、项目概况五、服务要求一、项目概况档次定位类型定位

中高档定位；

潮流时尚体验；

以超市、影院和跨界产品集合店为聚客利器

本地居民年轻未婚及年轻家庭为主；个人月收入4000以上，家庭月收入6000以上；安定坊定位目标客户定位主题定位

集零售、餐饮、文化、娱乐等诸多功能为一体的趣味性、体验性、高品质、综合性的购物及娱乐中心

西安城西最大最具示范效应的购物及娱乐中心

要素：项目前瞻性、商业可持续发展性、投资商和商家共赢定位：与开元商场的差异化经营和互补性经营功能：新生代潮玩之地情侣约会之地家庭聚会之地客群：儿童、情侣、家庭目标：以开元的传统百货购物结合本案

时尚购物+餐饮+休闲娱乐+儿童

为核心打造爱与生活主题西城地标购物中心

主题：饕餮之旅潮玩圣地二、项目主题本项目服务功能分以下六个板块：负一：生活所需应有尽有（营业时间08:00—22:30）一层：精致女人完美塑造（营业时间08:00—22:30）二层：时尚风向标（营业时间08:00—22:30）三层：承载童年的记忆（营业时间08:00—22:30）四层：吃遍大江南北赏玩民俗风情（营业时间11:00—24:00）五层：寰球精选美食吃货们一生追求的盛宴（营业时间11:00—24:00）六层：玩到极限High到极致（营业时间24H）三、功能区分本层目标客群以家庭、女主人为主；以超市为项目第一个聚客核心，构成本案第一个吸睛利器；集合美食城、西式快餐等餐饮业态和便民业态稳定本案客流提升本项目客群品质；家居、饰品、服饰、个人护理、干洗、皮具护理等商户入驻提升本层整体租金水平和服务功能性；那么，我们得到负一层主题：便bian宜の生活便pian宜の生活便是私の生活3.1负一层功能定位

——生活所需应有尽有主力店：超市主选品牌：永辉超市

备选品牌：华润万家、人人乐负一层品牌筛选超市物业标准楼层主力店：西式快餐：

主选品牌：KFC/McDonald's备选品牌：Pizzahut/楼层主力店：美食城：

主选品牌：大食代/臻之味

次选品牌：饭~蝶变/微时代

辅助业态：儿童游乐负一层品牌筛选西餐物业标准相关指标西式快餐店咖啡厅面积需求(㎡)200-600200-1000单层面积(㎡)≥100≥300楼层高度(m)≥3.5（净高）≥3.5（净高）经营楼层选择不限-1-2中央空调需要需要燃气管道提供接口提供接口排污排污、排油井、隔油池排油井、隔油池及排油烟井道等设施楼板承重（Kg/㎡）≥350(厨房≥500)≥350(厨房≥400)给排水符合国家标准符合国家标准供配电≥100KW≥100KW停车场数量(个)不要求≥20租赁年限10年10年3.2一层功能定位

——精致女神完美塑造本层目标客群以青少年、情侣为主；以快时尚和品牌店为项目第二个聚客核心，以其会员做为本项目基础客群；以精品服装拉升项目形象档次；以产品集合店等购物产品提升本项目购物体验性；西式快餐、咖啡丰富本层服务功能性；那么，我们得到一层主题：悦の生活悦の生活悦の生活楼层主力店：快时尚：主选品牌：HM/Zara

备选品牌：优衣库/CA楼层主力店：咖啡：主选品牌：星巴克

备选品牌：曼琪拉/咖啡陪你一层品牌筛选楼层主力店：集合店：主选品牌：

屈臣氏

备选品牌：悦诗风吟/采活楼层主力店：品牌购物：欧莱雅/foffifoffie/亨吉利/精品女装/Apple楼层主力店：西式快餐：主选品牌：KFC/

McDonald's备选品牌：Pizzahut/

辅助业态：儿童拓展一层品牌筛选3.3二层业态定位

——时尚风向标本层目标客群以情侣、两口之家为主；一挑二的快时尚形象店依旧是本层核心；以二线品牌化妆品和潮流服装丰富项目购物功能；以家居饰品集合店、嗜好品饰品跨界店等时尚购物产品提升本项目购物趣味性、体验性；提升本项目目标客群吸引力，提升客群品质；茶点、甜品丰富本层服务功能性；那么，我们得到二层主题：优の生活优の生活优の生活二层品牌筛选楼层主力店：集合店：主选品牌：

备选品牌：Thegreenparty楼层主力店：精品服装：主选品牌：

备选品牌：楼层主力店：潮流购物：主选品牌：备选品牌：西遇/热风/口岸/aopa3.4三层业态定位

——承载童年的记忆本层目标客群以三口之家、情侣为主；一挑三的快时尚形象店是本层核心；儿童游乐和教育培训是本层次核心；以儿童服饰玩具集合店、母婴集合店、进口食品店等功能型购物产品提升本项目购物体验性；以Xbox、letv、平衡车等互动性较强的门店增加本案可玩性，提升本项目目标客群吸引力，提升客群品质；以DIY玩具体验店，儿童游乐馆增强儿童消费粘度、提高亲子与陪伴舒适度；以旋转木马等青少年可参加游乐设施增加本案可玩性，提升本项目目标客群吸引力，提升客群品质；以设计师工坊、3D打印等品相增加项目趣味性；以Cartoon美食、Cartoon主题咖啡、美容美发、书咖、甜品丰富本层服务功能性；那么，我们得到三层主题：乐の生活乐の生活乐の生活三层品牌筛选楼层主力店：儿童乐园：主选品牌：大白鲸

备选品牌：爱尔玛/迪乐/考拉大冒险楼层主力店：婴幼教育：主选品牌：傲贝/美吉姆备选品牌：倍优/优佳楼层主力店：儿童教育：主选品牌：红黄蓝/新东方备选品牌：开心宝宝/斯玛特楼层主力店：青少年教育：主选品牌：少年派备选品牌：街舞工作室/ATOB3.5四层业态定位

——吃遍大江南北赏玩民俗风情本层目标客群以家庭、情侣为主；以民俗餐饮的新奇特和体验性聚拢人气民俗餐饮是本层核心；以中餐流行菜系、特色餐饮做为本楼层产品的两个方向；以休闲小食的轻松、潮流美食的诱惑聚拢人气；以欧亚美食汇的新奇丰富产品线；那么，我们得到四层主题：享の生活享の生活享の生活四层品牌筛选楼层主力店：中式餐饮：主选品牌：外婆家/麻辣尚席

备选品牌：外婆印象/赵家烤肉/楼层主力店：民俗：主选品牌：袁家村/阿口食堂备选品牌：关中大排档/宽窄巷子中式餐饮物业标准相关指标中餐类酒楼中式快餐店面积需求(㎡)800-200050-200单层面积(㎡)≥500≥200楼层高度(m)≥3.5（净高）≥3.5（净高）经营楼层选择1-21-2中央空调需要需要燃气管道提供接口提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施楼板承重（Kg/㎡）≥350(厨房≥400)≥350(厨房≥400)给排水符合国家标准符合国家标准供配电≥100KW≥100KW停车场数量(个)20-100左右不要求租赁年限5—10年5年时尚餐饮物业标准相关指标时尚餐饮特色餐饮面积需求(㎡)200-400200-500单层面积(㎡)≥100≥300楼层高度(m)≥3.5（净高）≥3.5（净高）经营楼层选择不限不限中央空调需要需要燃气管道提供接口提供接口排污排污、排油井、隔油池、排烟排污、排油井、隔油池、排烟楼板承重（Kg/㎡）≥350(厨房≥400)≥350(厨房≥400)给排水符合国家标准符合国家标准供配电≥100KW≥100KW停车场数量(个)集中停车场（≥20)集中停车场（≥20)租赁年限5年左右5年左右3.6五层业态定位

——寰球精选美食吃货们一生追求的盛宴本层目标客群以商务、家庭、情侣为主；以中高档酒楼做为本层产品核心；以中高档酒楼服务项目周边高端消费人群，提升项目品牌影响力；以异域风情美食拉升项目档次；以时尚主题餐饮丰富项目产品线，提高体验性；以空中餐厅为符号构建城西地标商业体；那么，我们得到五层主题：享の生活享の生活享の生活五层品牌筛选楼层主力店：酒楼：主选品牌：小南国

备选品牌：徐记/苏福记楼层主力店：异域风情：主选品牌：西堤厚牛排/费尼

备选品牌：越南小厨/阿克苏/楼层主力店：时尚餐饮：主选品牌：潜艇/鲜辣道/外滩6号备选品牌：赶蟹/船动力/锄禾/鹿港

空中餐厅！在五层上空区域，向心8m、建筑外延5.5m，主体一层局部二层玻璃钢结构，营造西北首家、独具西安地标性的温馨浪漫空中时尚餐厅大型餐饮选址标准相关指标大型餐饮酒楼面积需求(㎡)2000～5000㎡经营楼层选择1层～5层层高要求（m）≥4（净高）楼板承重（Kg/㎡）≥350Kg/㎡给排水接驳到位供配电满足工业用电标准，电流量约240千瓦/时中央空调需要，240—300KW/h，或预留空调机位店内垂直交通升降梯两部，观光梯一部卸货区（㎡）60㎡左右柱间距（m）8×10m燃气管道预留接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施集中式排烟管道、进水、地下排污；抽油管道90cm×70cm厨房面积至少500㎡停车场位置、数量100个以上，地面要有停车位租赁年限10-15年通过物业条件的对比，我们发现：1.影院/健身房的承重要求都在400Kg/㎡以上；2.影院/健身房的层高要求都在7m以上；3.二者的营业时间基本一致，是本项目第二个聚客核心；4.提高六层层高至影院高度，可以完美的融合运动、真人游戏、健身、影院的共性，同时一层当作两层用，提高本项目实用性和租金水平，便于后期招商和调整；影院/健身房/真人