保定房地产市场调研年度报告

2008年保定房地产市场调研报告谨呈：保定市房地产开发有限公司完美顾问2008.06目录一、保定市简介和经济概况………3二、保定市房地产发展总体状况…9三、保定市区主要楼盘个案调研…18四、保定市主要房地产开发企业…31五、保定市总体规划和开发政策…33六、保定房地产市场发展趋势展望………………372汇报提纲——第一部分保定市简介及经济概况保定市房地产市场总体状况保定市区主要楼盘个案调研保定市主要房地产开发企业保定市总体规划及开发政策保定房地产市场发展趋势展望保定市简介及经济概况31-1保定市基本概况——区位环境保定市位于河北省中部地处首都南大门，与北京、天津三足鼎立，坐拥经济核心区域优势，素有“京畿首善之地”的美称。市中心距北京１４０公里、天津145公里、石家庄125公里，区位优势明显．

41-2保定市基本概况——历史沿革保定历史悠久，是尧帝的故乡，春秋、战国时期燕、中山就在境内建都，具有三千多年历史，保定之名，寓保卫大都、安定天下之意，大都即北京。中华人民共和国成立前夕，河北省人民政府在保定建立，保定为省会和省辖市1958年5月，省会迁天津。1966年5月，省会由天津迁回保定。1968年2月省会迁石家庄1994年12月，保定地区与保定市合并，为省辖市。

保定古城墙51-3保定市基本概况——经济发展和人口规模2006年全市年末总户数310.6万户，其中：市区30万户。到2010年主城区实际居住人口控制在90万人以内，到2020年主城区实际居住人口控制在115万人以内。2007年生产总值完1373.4亿元，年均增长11.7％全部财政收入121．9亿元，翻了一番多。各县(市、区)财政收入全部过亿我市科学发展综合水平进入全国50强。

02-06年生产总值完成情况（单位：亿元）02-06年保定市人口增长图（单位：万人）61-4保定市经济发展——特色经济安国＿药都保定工业企业旅游文化特产之乡大学之城望都＿辣椒河北大学乐凯集团天威集团保朔集团白洋淀野三坡71-５保定市统计数据——社会经济基本情况表年份指标名称计量单位保定市2005200620072008总人口万人1088.31100人均支配收入元7802.8858.221169012625.2国内生产总值完成亿元924.81089.11373.41545.08消费品零售总额亿元367.9385.1415.2房地产开发投资亿元3028.738汇报提纲——第二部分保定市简介及经济概况保定市房地产市场总体状况保定市区主要楼盘个案调研保定市主要房地产开发企业保定市总体规划及开发政策保定房地产市场发展趋势展望保定市房地产市场总体状况920062500-300020051500-200020073300-350020083500-4000?2-１保定市房地产市场概况——近几年房地产发展回顾保定市房地产市场从2004年后才开始快速发展2005年由于受国家政策影响,商品交易量有所下降房地产过快增长的势头得到遏制2006年开始高涨但与我省其他城市相比，保定的房价一直处于相对较低“洼地”2007年保定市房地产投资持续攀升，房地产价格开始出现分层，阶梯性差距开始拉大102-２保定市房地产市场分析——销售均价变动趋势商品房价格波动较大：2000年～2003年房地产方面重心放在旧城改造上面2003年下半年市场逐渐放开2004年涨幅达25%2005年，普通住宅均价大浮度上涨，上涨幅度高达30%，远远高出全国的平均水平2006－2007年涨价幅度持续2008年住宅价格将趋于平稳112-3保定市房地产市场分析——消费者分析（一）从图中可以看出，住房者的购买需求主要集中在７０－９０平米的中小户型，反映出购买者对实用型的需求很大从图中可以看出，住房者可以接受的总价在２０万－４０万，反映出住房者对住房的需求仍集中在中低档产品上122-3保定市房地产市场分析——消费者分析（二）地段对于购买者来说仍然是首选因素，最热衷的置业区域依次为：高开区、北市区新市区和南市区从图中可以看出，住房考虑的置业主要因素是价格与交通便利性即地段，由此可见，由于近期的宏观调控的影响使价格成为楼市的敏感话题13该区是保定市工商业聚集地，许多重点企业聚集于此，在东风路和朝阳大街形成商业区,经济繁荣适于开发公寓、写字楼、商住一体的楼盘现售楼盘：中央峰景、荣域铂庭等房地产开发热点区域保定新城区，呈现“大楼盘、小聚集”状态，。经过几年发展逐渐成为ＣＬＤ中央居住区,目前发展仍不成熟,配套尚不完善现售楼盘：秀兰尚城、新一代Ｃ区，等该区以轻工业为主，人口密度低楼盘多围绕河北大学和军校广场而建现售楼盘：凤凰城、金顶宝座、东俪湾项目等南区是保定发展最早的区域，人文底蕴深厚，配套完善，人居环境优越，但由于人口密度大，拆迁力度大，又限制高层，新盘鲜见现售楼盘：世家郦园、星河湾等2-4保定市房地产市场分析——房地产开发版块分布图北部版块东部版块南部版块西部版块14钻石家园假日雅典城2-５保定市房地产市场分析——在售主要楼盘分布图都市春天世家郦园伍佰国际公寓星河湾魅力东方东俪湾东部风景金顶宝座凤凰城中央峰景阳光绿地佳远水园湾润生园尧和宁苑仁和公寓荣域铂庭秀兰尚城鑫和家园文景苑警盾家园丽景蓝湾新一代Ｃ区朝阳龙座凯锐国际城钻石家园假日雅典城北部版块东部版块南部版块西部版块152-6保定房地产市场分析——各版块在售楼盘均价南部西部东部北部162-7保定市房地产市场分析——综述由于保定整体消费市场水平偏低，保定房地产行业仍处于初级阶段开发商实力不强，绝大多数项目品质一般，对规划、景观重视不够发展阶段前几年楼盘规模小，随着大企业加入，大盘开始出现政府加大土地监管力度，城市建设规划加强，也导致开发门槛提高开发规模商品房开发以多层、小高层为主；高层逐渐兴起，层数28层以下现阶段在建、在售高层项目较多，以大中户型为主，欧陆风较盛行建筑形式主要项目集中在西部和北部，市场竞争激烈，价格相差较大项目销售周期均超过一年，很多仍有尾房，市区边缘地带价格便宜市场格局当前是中低端市场的主流，对住房需求仍集中在中低档产品上，对实用型的产品需求很大。消费需求最喜欢40万元以下房子；最中意70-90平方米的房子；最热衷置北市区客户喜好17汇报提纲——第三部分保定市简介及经济概况保定市房地产市场总体状况保定市区主要楼盘个案调研保定市主要房地产开发企业保定市总体规划及开发政策保定房地产市场发展趋势展望保定市区主要楼盘个案调研183-1保定楼盘个案调研——东部版块中央峰景东部板块荣域铂庭193-1保定楼盘个案调研——中央峰景项目位置：阳光北大街与东风路交叉口开发商：保定市民生房地产开发有限公司项目规模：总占地18888平方米，总建筑面积60000平方米由六栋板式高层组成项目特色：打造生态环境，创造自然氧吧户型面积：90～130m2（以100多平米的大面积为主）销售均价：3800元/平米销售状态：一期准现房入住，二期正在发售点评■打造“自然氧吧”“美景居所”、为主题的超大型现代化高品质生态居住社区。建筑形态丰富“多层小高层高层”，但建筑密度高影响居住质量203-1保定楼盘个案调研——荣域铂庭项目位置：百花路与向阳大街交口开发商：河北嘉昌房地产开发有限公司项目规模：建筑面积16３000m2；规划建14栋住宅楼多层７栋、小高层７栋项目特色：绝版位置，低容积率，规划合理户型面积：三室两厅两卫为主销售均价：均价4100元2项目状态：2008年7月初开盘，现房。点评■荣域铂庭坐落于保定市中心的新市区内，是保定南市区、北市区、新市区三区的黄金交汇点地段优势，使得荣域铂庭所在的地理位置成为目前保定最适合居住和最具有发展潜力的板块之一。但离火车站过近，会影响一些生活质量

213-2保定楼盘个案调研——北部版块丽景蓝弯北部版块警盾家园秀兰尚城假日雅典城223-2保定楼盘个案调研——丽景蓝湾项目位置：东邻恒祥北大街，西邻瑞祥大街开发商：保定市诚信房地产开发有限公司项目规模：占地约233334.50平方米，总建筑面积400000平方米．项目分ＡＢ两区项目特色：处于中央生活区,紧邻植物园户型面积：100平米左右的大面积为主销售均价：一期07年初开盘均价3600元2；现价3900元/平米项目状态：A区已入住区运作中点评■众多实力大盘住宅云集于此,形成一定的规模,配套逐步完善.但竞争也很明显233-2保定楼盘个案调研——警盾家园项目位置：复兴路与恒祥北大街交叉口开发商：保定清山房地产开发有限公司项目规模：占地200亩，总建筑面积62374.51平方米,规划建小高层板楼12栋,高层5栋项目特色：地板辐射取暖户型面积：90—300平米（两室、三室、四室、跃层）销售均价:3300元/平米项目状态：已竣工点评■由清山房产和中国人民武警8640部队合作开发，资金雄厚，实力强大，物业由武警部队托管，居住安全管理有保障。243-2保定楼盘个案调研——假日雅典城项目位置：阳光北大街和天鹅路交叉口开发商：河北华中房地产开发有限公司项目规模：总占地７５亩，总建筑面积１９万m2，板式高层２栋，板点结合高层４栋，欧式洋房４栋项目特色：欧式风格户型面积：80～140m2销售均价：高层塔楼均价3700元2，板楼均价4000元2，多层均价4600元2销售状态：接受咨询点评■风格独特，位置优越，但价格偏高限制了一部分购买人群253-2保定楼盘个案调研——秀兰尚城项目位置：任庄路与隆兴路交叉口东北角开发商：河北秀兰房地产开发公司项目规模：建筑面积47万m2；共23栋板式高层住宅（27）层项目特色：成规模户型面积：58～200m2（2室、3室为主）销售均价：3498元2项目状态：土地平整点评■项目成规模，开发商实力大，且较有远见销售2010的住宅，那时北部已经发展成熟，但销售周期过长有一定的风险263-3保定楼盘个案调研——南部版块世家郦园南部版块273-3保定楼盘个案调研——世家郦园项目位置：建国路18号开发商：保定清山地产开发有限公司项目规模：占地近100亩项目特色：城市中央位置,异形剪力墙结构户型面积：90～160m2（以110～150m2中大户型为主）销售均价：均价3400元2；销售状态：项目即将封顶点评■是南市区的高档楼盘,开发商实力强大,北市区的警盾家园也由此开发商开发．该项目以“传承古城文脉”为主题，适应南市区的发展283-4保定楼盘个案调研——西部版块西部版块东俪湾293-4保定楼盘个案调研——东俪湾项目位置：天威东路1006号开发商：保定佰盛房地产开发有限公司项目规模：总用地面积约90亩，建筑面积65600平方米规划建设16栋6层板楼项目特色：纯多层,下沉式庭院,双主题公园户型面积：50—140㎡销售均价：2007年8月，起价：2950元2现均价4000元2销售状态：现房销售。点评■项目打造纯多层社区,双主题公园,居住环境优越.紧邻客运站中心,交通便捷.但是车流量大而且杂,紧邻飞机场,噪音污染严重30汇报提纲——第四部分保定市简介及经济概况保定市房地产市场总体状况保定市区主要楼盘个案调研保定市主要房地产开发企业保定市总体规划及开发政策保定房地产市场发展趋势展望保定市主要房地产开发企业314-1保定市主要房地产开发企业项目简表序号项目名称建设用地单位项目位置1住宅保定十方商贸城开发有限公司西下关街西侧、八中北2杏坛小区（底商、住宅）三河金潮房地产开发有限公司三丰路南侧、马池北路北侧、化三路东侧3杏坛小区（底商、住宅）三河金潮房地产开发有限公司马池北路北侧、化三路东侧5丽景蓝湾B区保定诚信房地产开发有限公司瑞祥大街东侧、徐庄路南侧6底商、住宅保定诚信房地产开发有限公司瑞祥大街东侧、沈庄路北侧7裕丰家园三期(住宅小区）保定康信房地产开发有限公司马池路北、紫横白水泥公司西8罗丝庄改造（村民安置住宅)保定白云房地产开发有限公司时代路南侧、实验小学东侧9罗丝庄改造(商业、住宅）保定白云房地产开发有限公司百花路北侧、中国人民保险公司保定中心支公司10裕丰家园三期(住宅小区）保定康信房地产开发有限公司金桥仓库北侧、规划路东、现状小路西11康诚.锋尚公寓住宅小区保定康诚房地产开发有限责任公司复兴路北侧、瑞祥大街东12河北秀兰房地产集团有限公司秀兰尚城住宅小区隆兴路北、任庄路东、沈庄路南13村民服务综合用房保定北市区中华路街道办事处北关村五四路北侧、北关大街东14水榭花城住宅小区(村民安置部分）河北永昌房地产开发有限公司复兴路南侧、向阳大街西15水榭花城住宅小区(开发改造部分）河北永昌房地产开发有限公司复兴路北侧、向阳大街西16假日雅典城住宅小区（底商、住宅）河北华中房地产开发有限公司阳光北大街西侧、天鹅中路南32汇报提纲——第五部分保定市简介及经济概况保定市房地产市场总体状况保定市区主要楼盘个案调研保定市主要房地产开发企业保定市总体规划及开发政策保定房地产市场发展趋势展望保定市总体规划及开发政策335-1保定市总体规划——城市规划和发展方向大发展方向保定市城市总体规划（2001～2020年），保定被定位为“国家历史文化名城，冀中地区中心城市”。保定市作为一个老城区，在建市以来保持古风没有太大发展，作为环首都的“京畿”城市，地区京津保三角的中心,面临很大的发展机遇，于是在2002年规划提出保定主城区将与周围的清苑、满城、徐水3县形“一市三城”的都市区结构。改革开放的今天，已发展成为近临首都北京的重要卫星城市。

市内发展方向

根据保定市城市总体规划，该市城市建设用地发展方向为，主要向北发展，适当向东发展，控制向西发展，住宅建设以开发北片居住区、旧城改造及城中村改造为主，兼顾朝阳南大街居住区的建设；远期主要向北、东北方向发展，适当向东、向南发展345-2保定市未来规划——城市规划要点

绿色生态重在建设:低碳保定,营造绿色环境,实现人与自然的和谐发展古城文化重在展现:历史文化名城风采,提高保定旅游产业的档次城市交通重在构建:一网、两线、三环、三立交，城市大交通格局现代商贸重在打造：两大繁华商贸中心，高新区商务中心、万达商务中心和谐宜居重在提高：居民生活质量，实施“三改工程”。355-3城市规划要点——未来三年基础设施建设火车站路桥园修建东三环西二环建设环城高速公路全互通立交桥“中国电谷”立交桥环城公园水上生态公园36汇报提纲——第六部分保定市简介及经济概况保定市房地产市场总体状况保定市区主要楼盘个案调研保定市主要房地产开发企业保定市总体规划及开发政策保定房地产市场发展趋势展望保定房地产市场发展趋势展望376-1保定市2008年建设计划（房地产）序号建设位置土地面积（平米）建设面积（平米）1复兴路南、瑞祥大街西侧12885386552长城南大街东、三丰路南24552736563瑞祥大街东七一路南16950440704东风东路北侧；长城大街东侧6881206445市委党校西侧；河北大学紫园小区东侧9046135696天威东路南侧、东外环西侧51791828677恒祥北大街东侧、沈庄路北侧31187623748市委党校东侧、军校广场北侧9990832899乐凯大街与天威路西南角136858211010瑞祥大街以东、徐庄路以南5725313168211瑞祥北大街西侧、复兴路北侧5421910843712七一中路北侧、邮电器材厂西侧430439900013经济适用住房43540100142总计37.50万94万◆保定市2008年建房总量为94万平方米,其中90平米以上的户型供应量为29万平米,占地面积13.5公顷.90平米以下的户型供应量为55万平米,占地面积26.5公顷,经济适用房供应量为10万平米,占地面积5公顷386-2保定市房地产市场展望——总析据调查，保定市人口每年自然增长有四万人左右外地迁移人口每年也近四万人，如果按照一个家庭100平米的住房需求来算，每年需新增270万平方米才能满足人口增长需要，而近几年规划审批的住宅面积在100万平米左右，远远不能满足需求。鉴于这些因素可得：保定市房产市场仍为卖方市