市场营销第九章不动产销售

第九章不动产销售一、经济适用房二、单位集资合作建房三、商品房出租出租屋管理制度相关税收制度出售现售预售我国的住房交易制度一、经济适用房保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。廉租房经济适用房政策性租赁住房

插入话题一:保障性住房讨论：我国当前的保障性住房体系存在的问题经济适用房是已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。《经济适用住房价格管理办法》，国家发展计划委员会、建设部，2002年《经济适用住房管理办法》，建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行……，2007年。购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。经济适用房优惠政策经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用房政策的发展经济适用房价格确定（历史发展）房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润（<3％）三部分构成。购买限定条件户口；低收入家庭；无房或住房困难。经济适用房开发成本包括

不包括征地和拆迁安置补偿费勘察设计和前期工程费房屋建筑安装工程费基础设施建设费，以及非营业性公共配套设施建设费管理费贷款利息行政事业性收费经济适用房开发成本包括

不包括住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

经济适用房房再上市经济适用住住房购房人人拥有有限产权。购买经济适适用住房不不满５年，，不得直接接上市交易易，购房人人因特殊原原因确需转转让经济适适用住房的的，由政府按照原价格格并考虑折折旧和物价价水平等因因素进行回购。经济适用房房再上市购买经济适适用住房满满5年，购房人人上市转让让经济适用用住房的，，应按照届届时同地段段普通商品品住房与经经济适用住住房差价的一定定比例向政府交纳纳土地收益益等相关价价款，具体体交纳比例例由市、县县人民政府府确定，政政府可优先先回购；购购房人也可可以按照政政府所定的的标准向政政府交纳土土地收益等等相关价款款后，取得得完全产权权。单位集资资合作建建房单位位集资合合作建房房单位集资资合作建建房是经经济适用用住房的的组成部部分，其其建设标标准、优优惠政策策、供应应对象、、产权关关系等均均按照经经济适用用住房的的有关规规定严格格执行。。二、单位位集资合合作建房房商品房出出租《关于进一一步加强强和改进进出租房房屋管理理工作有有关问题题的通知》，公安部部、中央央社会治治安综合合治理委委员会办办公室、、民政部部、建设设部、税税务总局局、工商商行政管管理总局局，2004年11月。《关于加强强出租房房屋税收收征管的的通知》，税务总总局，2005年8月。三、商品品房商品房出出租的管管理部门门公安部门门负责登记记暂住户户口，办办理和查查验暂住住证，了了解掌握握房屋承承租人变变动情况况。综合治理理部门负责指导导各地推推进社会会治安防防控体系系建设，，全面落落实社会会治安综综合治理理各项措措施。民政部门门负责指导导加强基基层政权权建设，，推进社社区建设设。房地产管管理部门门负责房屋屋租赁登登记备案案工作，，掌握出出租房屋屋的底数数和基本本情况。。税务部门门负责出租租房屋税税收征管管工作，，必要时时可以根根据有关关税收法法律法规规的规定定委托具具备条件件的暂住住人口管管理机构构或房地地产管理理部门代代征。工商行政政管理部部门负责查处处利用出出租房屋屋从事的的违法经经营活动动，查处处、取缔缔非法房房屋中介介机构。。商品房出出租深圳拟建建出租屋屋管理中中心背景：据据测算，，2005年深圳市市出租屋屋市场年年租金交交易额约约330亿元，占占深圳当当年GDP总量的7%正方：规规范市场场、加强强流动人人口管理理反方：政政府干预预市场，，6~10%税费，增增加出租租人管理理成本（（签订治治安和计计划生育育责任书书，支付付税费，，支付管管理费等等）商品房出出售现售预售文件：《商品房销销售管理理办法》，建设部部，2001年《城市商品品房预售售管理办办法》，建设部部，2004年《中华人民民共和国国城市房房地产管管理法》，人大，，（１９９９４年年７月５５日，，2007年修订））插入话题题二:商商品房预预售制度度讨论：当前商品品房预售售制度的的内容存在的问问题商品房现现售是指房地地产开发发企业将将竣工验收收合格的商品房房出售给给买受人人，并由由买受人人支付房房价款的的行为。。商品房预预售是指房地地产开发发企业将将正在建建设中的的商品房房预先出出售给买买受人，，并由买买受人支支付定金金或者房房价款的的行为。。商品房预预售条件件：已交付全全部土地地使用权权出让金金，取得得土地使使用权证证书。持有建设设工程规规划许可可证和施施工许可可证。按提供预预售的商商品房计计算，投投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资的的25％以上，，并已经经确定施施工进度度和竣工工交付日日期。向县级以以上人民民政府房房产管理理部门办办理预售售登记，，取得商商品房预预售许可可证明。。完成主体体结构（（封顶））。《深圳经济济特区商商品房产产管理规规定》，1983预售房产产必须具具备下列列条件：：房产经营营者领有有《土地使用用证》和《建筑许可可证》；房屋建筑筑合同业业已签订订；在深圳市市注册的的银行开开立代收收房产预预售款的的专门账账户；该期建筑筑预算总总额的百百分之二二十已汇汇入深圳圳市开户户银行。。商品房预预售备案案：商品房预预售，开开发企业业应当与与承购人人签订商商品房预预售合同同。开发发企业应应当自签签约之日日起30日内，向向房地产产管理部部门和市市、县人人民政府府土地管管理部门门办理商商品房预预售合同同登记备备案手续续。房地产管管理部门门应当积积极应用用网络信信息技术术，逐步步推行商商品房预预售合同同网上登登记备案案。发改委2011年3月月22日日发布《《商品房房销售明明码标价价规定》》，要求求：商品品房销售售要实行行一套一一标价，，并明确确公示代代收代办办收费和和物业服服务收费费，商品品房经营营者不得得在标价价之外加加收任何何未标明明的费用用。该《《规定》》自2011年年5月1日起施施行。我国的住住房交易易制度深圳销售公示示深圳销售公示示注：2011年6月月20日日起，珠珠海商品品房预售售专网正正式上线线。珠海海主城区区范围内内新申请请并取得得商品房房预售许许可证的的楼盘，，将实行行商品房房预售合合同网上上备案管管理，即即俗称的的“网签签”。实实施网签签的范围围暂时为为主城区区，指的的是除金金湾、斗斗门行政政区以外外的市属属行政区区域。商品房预预售款的的监管（（部分地地区执行行）政府部门门+银行专款专用用、定期期巡查商品房买买卖合同同的内容容当事人名名称或者者姓名和和住所；；商品房基基本状况况；商品房的的销售方方式；商品房价价款的确确定方式式及总价价款、付付款方式式、付款款时间；；交付使用用条件及及日期；；装饰、设设备标准准承诺；；商品房买买卖合同同的内容容供水、供供电、供供热、燃燃气、通通讯、道道路、绿绿化等配配套基础础设施和和公共设设施的交交付承诺诺和有关关权益、、责任；；公共配套套建筑的的产权归归属；面积差异异的处理理方式；；办理产权权登记有有关事宜宜；解决争议议的方法法；违约责任任；双方约定定的其他他事项。。商品房买买卖的面面积误差差面积误差差比绝对对值在３３％以内内（含３３％）的的，据实实结算房房价款；；面积误差差比绝对对值超出出３％时时，买受受人有权权退房。。如果不退退房实际面积积大于合合同面积积3%以上无偿偿赠送业业主实际面积积小于合合同面积积3%以上双倍倍返还业业主销售代理理争议：包包销“包销””竞争是是否会降降低代理理行业的的总体水水平？“包销””竞争是是否会损损害消费费者利益益？“包销””这个词词的涵义义本身是是否规范范？商品房预预售中的的不良现现象虚假广告告降低质量量（装修修、设备备、施工工等）擅自变更更公共部部分用途途（绿地地改车库库等）一房多卖卖挪用资金金、携款款消失延期交工工、不办办理房产产证……9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。08:23:3008:23:3008:2312/31/20228:23:30AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2208:23:3008:23Dec-2231-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。08:23:3008:23:3008:23Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2208:23:3008:23:30December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20228:23:30上上午午08:23:3012月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月228:23上午午12月-2208:23December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/318:23:3008:23:3031December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。8:23:30上上午8:23上上午08:23:3012月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。08:23:3008:23:3008:2312/31/20228:23:30AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2208:23:3008:23Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。08:23:3008:23:3008:23Saturday,December31,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2208:23:3008:23:30December31,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。31十十二月20228:23:30上午午08:23:3012月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月228:23上上午12月-2208:23December31,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/318:23:3008:23:3031December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。8:23:30上午8:23上上午08:23:3012月-229、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、阅读读一切切好书书如同同和过过去最最杰出出的人人谈话话。08:23:3008:23:3008:2312/31/20228:23:30AM11、越是没没有本领领的就越越加自命命不凡。。12月-2208:23:3008:23Dec-2231-D