常德中德三闾农贸市场策划营销提案

需要思考清楚的几个问题：有否竞争对手？竞争对手与我们最大的区别在哪？我们的定位是否准确？模式是否清晰？我们的软硬件有何值得改善的？现有招商已经进行的调查过程中商家意向到底如何？期望什么？需要什么？我们自身有何问题？哪些环节可能会出故障？需要清醒认识的几个问题：营销，最主要解决的问题：信心问题！运营，最主要解决的问题：模式问题！只有商家持续成功了，开发运营商才算成功！我们建议的几个关键点：市场定位、营销模式、形象包装、运营策略、宣传策略提案的基本结构项目概况市场分析项目定位营销创新价格策略财务估算整合推广执

行前言目前，随着常德市城市开发进程的加快，商住物业需求增多，市区、镇区的交易市场日趋活跃，而商业物业竞争渐趋激烈，尤其是处于本项目所在的东城新三闾片区，各房地产项目如雨后春笋般耸立，形成了大量的高端常住人口，精品高端农超对接的专业化农贸市场是必定的生活配套需求。三闾农贸市场的运营，周边近10万常住中高收入人群的菜篮子需求，可满足其开发、投资、经营三方长效利益。为给本项目提供更好的市场准确定位，我司对常德城区各农贸市场进行了详细市场调研分析，并为项目的销售找到合适的营销策略。

作为区域内首家对外销售的农贸市场，我们须对本项目各方面进行差异化包装，并定位出特殊的卖点。

从总体上看，本案已经具备了政策优势、区位优势、定位优势、经营客户与终端客群（即：市场）优势、前景优势等诸多优势条件，项目的成功从理论上讲已初现端倪，我司认为本案的销售推广工作应该首先从政策支持+民生工程+概念化包装炒作+商业地产专业运作的四位一体的系统操作着手，相辅相成，互为依托，只有每个环节都严谨，才能确保项目的经营和销售双成功。三闾农贸市场位于常德市新三闾片区三闾路和竹园路交汇处；本市场由常德中德房产于2007年开发，位于东经名邸小区裙楼一、二层，总建筑面积5700平米；其中一层建筑面积逾4000平米左右，二层建筑面积1700平米。1、项目区位一、项目概况篇三闾农贸贸市场卫星地图图平面常德德大大道道洞庭庭大大道道常德德富富人人区区之之一一三闾闾农贸市场场区域位置置平面辐射区域域范围现在及未未来10万人人口的消消费2、周边边环境翡翠湾东东经名邸邸东东水岸碧碧水江江南三闾安置置小区东东方星星城本农贸市市场辐射射常住消消费人群群逾10万人3、项目目现状项目SWOT简析：：1、本项项目是武武陵区政政府2010年年提质升升级改造造的首批批示范性性农贸市市场之一一；2、本项项目的硬硬件设施施具有在在区域同同类产品品领先的的优势；；3、本市市场所辐辐射的消消费群体体为常德德2大高高端居住住片区之之一（白白马湖片片区、新新三闾片片区），，高端消消费群体体可直接接保障本本市场后后期经营营的强劲劲营商利利润空间间及稳定定性；4、政府府对城区区所有农农贸市场场的升级级改造，，本市场场周边的的新六村村及二轻轻路集市市将取缔缔，经营营户分流流后本市市场内的的经营将将会呈现现繁荣的的趋势，，这对进进入市场场的经营营户和铺铺位投资资者，给给予一定定的信心心及保障障。优势及存存在的机机会点：：可能存在在的不确确定因素素：1、政府府对农贸贸市场的的升级改改造受客客观因素素影响，，新六村村及周边边的集市市无法按按时取缔缔会对本本项目的的销售和和后续经经营产生生不了带带动作用用；2、本市市场不能能在销售售过程中中满租不不利于物物业期望望的销售售价值。。1、大环环境分析析经过近三三十年的的改革开开放和经经济社会会发展，，政府对对城区进进行了大大面积的的改造，，城乡居居民生活活水平迅迅速提高高，消费费观念和和方式发发生深刻刻变化，，人们对对食品安安全的要要求越来来越严格格。同时，城城市农贸贸市场，，特别是是在大中中城市市市民生活活中扮演演重要角角色的城城市农贸贸市场开开始暴露露出诸多多弊端。。在超市市、农超超对接和和仓储式式快速食食品类消消费异军军突起的的形势下下，常德德市旧城城改造的的脚步加加快，市市政府有有关部门门将大力力推进农农贸市场场的配套套工程建建设。常常德将掀掀起一场场农贸市市场建设设新“革革命”。。二、市场场分析篇篇2、常德德市政府府民生计计划分析析2012年3月月8日全全市农贸贸市场管管理工作作会议，，提出全全面推进进我市农农贸市场场标准化化提质改改造，是是建设““现代常常德、幸幸福家园园”的必必然要求求。市政府副副市长沈沈习淼在在会上作作了重要要讲话和和部署：：今年是是市城区区农贸市市场全面面提质改改造的收收官之年年，又是是县市农农贸市场场提质改改造的攻攻坚之年年。做好好今年的的农贸市市场提质质改造工工作意义义重大、、任务艰艰巨。市市委、市市政府高高度重视视农贸市市场的提提质改造造工作，，连续两两年将其其列入为为民办的的“十件件实事””之一，，今年又又被列入入市委、、市政府府“八大大民生工工程”之之一。按照行业业管理的的原则，，明确商商务、工工商、城城管、卫卫生等职职能部门门的责任任，建立立协同配配合的联联动机制制，形成成管理合合力；要要按照自自主管理理的原则则，明确确市场业业主单位位在经营营秩序、、环境卫卫生等方方面的职职责。为为经营者者和居民民营造干干净整洁洁、秩序序井然、、宽畅全全舒适的的经营、、购物环环境。3、农贸贸市场正正经历着着三个转转变:地点点——从室室外到室室内的迁迁徙；形态态——从简简陋到精精致的蜕蜕变；经营管理理者——从街街道办事事处到专专门企业业的交接接。4、农贸市场场超市化化趋势农贸市场场超市化化，是指指通过政政府政策策的鼓励励支持，，引导大大型流通通企业或或农业产产业化龙龙头企业业，对不不适应经经济发展展、城市市建设和和居民消消费要求求的原城城市农贸贸市场，，按照超超市的经经营业态态、经营营理念对对城市农农贸市场场进行生生鲜超市市化改造造，使其其成为经经营主体体组织化化、经营营产品标标准化、、经营方方式超市市化及服服务规范范化，以以经营生生鲜农副副产品为为主的超超市。同同时减少少中间环环节（如如甘露寺寺批发）），实行行农（生产））超（零售形形态）对接。5、农贸市场场的投资资优势常德与其其他城市市一样，，近几年年各商业业形态同同质化程程度日趋趋严重，，导致许许多商家家经营惨惨淡。作作为农贸贸市场则则不一样样，首先先这里是是已形成成了人气气、商气气，是极极有实际际需求的的成熟、、永久的的市场，，同时政政府“菜菜篮子””工程的的实施，，违章占占道经营营的取缔缔，无疑疑是投资资农贸市市场的有有力保证证，商家家的经营营自然有有利可图图。鉴于于独占性性、快速速成长性性和投资资风险小小的因素素，国内内不少城城市的室室内农贸贸市场已已悄悄成成为中小小投资客客与创业业的新宠宠。农贸市场场超市化化是城市市旧城改改造和整整顿市容容的产物物，由于于此类项项目符合合城市规规划和政政府政策策导向，，且涉及及“菜篮篮子”工工程，所所以收益益稳定，，基本没没有投资资经营的的压力。。6、项目目关联性性及城区区代表性性农贸市市场朝阳农贸市场新六村集市火车站农贸市场紫桥市场美江便利市场青阳阁农贸市场甘露寺蔬菜批发二轻路集市龙港巷农贸市场楠竹山农贸市场鸿升农贸市场朝阳农贸贸市场青阳阁农农贸市场场位于常德德市朝阳阳路，建建筑面积积10000多㎡㎡外铺：100元元/㎡/月，内内铺50-80元/㎡㎡/月摊位30-60元/㎡㎡/月，，运营周期期长，市市场较为为成熟，，辐射面面广，人人流量大大，为城城区内比比较有代代表性的的农贸市市场之一一。总面积3600平方米米，门面面76间间，摊位位165个是武陵区区政府2011年提质质改造的的5个农农贸市场场之一，，市场较较为成熟熟。火车站农农贸市场场二轻路农农贸集市市总面积12000㎡外铺租金金100元/㎡㎡/月，，内铺50-80元/㎡/月月摊位30-60元/㎡㎡/月市场经过过几年运运营，现现已处于于繁荣，，是武陵陵区政府府2012年需需提质改改造的农农贸市场场之一。。本市场为为满足小小范围内内居民的的要求而而自发形形成的零零散摊位位，经营营品类少少，脏、、乱、差差；本市场随随时会取取缔并入入周边专专业农贸贸市场。。新六村农农贸集市市紫桥农贸贸市场传统型农农贸市场场，由大大棚摊位位和沿街街门市组组成整个个经营区区域。为为满足消消费增长长的需求求，部分分位置正正在改造造之中。。总面积8000㎡外铺80元/㎡㎡/月，，内铺50-80元/㎡㎡/月，，摊位30-60元/㎡㎡/月。。传统型农农贸市场场，由大大棚摊位位和沿街街门市组组成整个个经营区区域。经经营状况况较好，，但由于于政府对对农贸市市场的提提质改造造，本市市场在取取缔范围围之中。。如何拔高高本市场场的定位位？如何何创造更更大的销销售效益益？将是是本次策策划的重重点。根据市场场调查显显示：常常德市经经营情况况良好的的农贸市市场，基基本全是是成熟居居住社区区的配套套设施，，农贸市市场这一一配套产产业的商商业价值值，必须须依托强强大的居居住人群群得以实实现。项项目的居居住人群群消费需需求和消消费实力力，决定定了将来来农贸市市场的经经营情况况和商业业价值。。由此可见见项目的的需求分分析就显显得非常常必要，，只有通通过详细细的调查查了解农农贸市场场经济发发展规律律、科学学的分析析区域农农贸市场场的真实实需求后后，才能能合理的的制定项项目经营营规划，，项目独独立门面面及多摊摊位少年年经营权权的销售售才有可可能找到到为市场场所接受受的推广广方式、、销售价价格。项目地处处常德市市东城新新三闾发发展区域域，受未未来区域域发展方方向，该该地区即即将形成成CLD中中心，区区域内居居住人群群将逐渐渐增多，，且高端端居住群群体逐渐渐向本区区域转移移，这对对本市场场的经营营品质提提升和经经营稳定定将非常常有利。。三、项目目定位篇篇常德市区区域内在在提质改改造前的的农贸市市场基本本仍然以以传统农农贸市场场为主（（大棚蔬蔬菜摊位位＋围合合门市＋＋临街商商铺），，在形式式上建立立了一定定的经营营环境，，但因业业态的规规划随意意、产品品设计与与经营规规划的缺缺陷，和和后期经经营的管管理不够够专业，，导致部部分位置置相对较较差的区区域经营营困难，，投资者者和经营营者都深深受其累累，和真真正意义义上的““农贸超超市”的的经营环环境还有有很大距距离；现在常德德市的新新型农贸贸市场还还没有形形成规模模和影响响，尚在在概念阶阶段，受受城市经经济发展展的压力力，农贸贸市场换换代升级级成为必必然，市市场期待待出现经经营主体体组织化化、经营营产品标标准化、、经营方方式超市市化及服服务规范范化的新新型农贸贸市场——呼唤唤第一个个吃螃蟹蟹的！本项目寻寻求定位位的专业业性，唯唯一性、、超市化化经营、、农超对对接的产产品主渠渠道，既既可保证证经营者者的收益益，又能能保证投投资者的的回报，，还能保保证消费费者的稳稳定。项目定位位湘西北首首家一站站式（农农超对接接）精品品高端超超市化农农贸市场场关键词：：1、建立立一种新新的农贸贸市场环环境：标标准、一一站、便便捷、舒舒适。2、在业业态规划划上导入入超市的的管理模模式而又又优于超超市的灵灵活与效效率，统统一招商商、统一一经营、、统一管管理、零零售与配配送结合合。3、利用用农贸产产品及其其农超对对接的先先天优势势，规范范经营、、提升服服务品质质，建立立市场品品牌主张张及影响响力，保保证竞争争优势和和物业的的增值。。4、在产产品上突突出“快快、鲜、、活、精精、全””的特点点。5、明价价公示，，明码标标价。改善传统统——引入入有机蔬蔬菜、高端菜品品等品类类和陈列列次序。。客户生态态链：终端消费费群体——项目目经营商商家———项目投投资业主主——项项目经营营权业主主终端消费费群体：：项目区域域内的居居住人群群项目区域域辐射半半径内的的消费人人群（半半径可扩扩大至1000米）项目区域域内涉及及的餐饮饮商业体体及企业业团体机机关食堂堂第一目标标群：项目自营营商家：：即将拆除除的新六六村农贸贸集市、、二轻路路等自然然集市的的经营商商家；其他市场场的现有有经营户户开设分分店、连连锁或场场地转移移；泛常德市市区域内内的农贸贸市场经经营者置置业性新新加盟；；第二目标标群：投资、经经营权业业主：专业投资资农贸市市场的常常德投资资者、公公务员及及其家属属保值投投资；泛常德市市区域内内的农贸贸市场投投资者；；常德市区区域房产产中小投投资者、、推广吸吸引其他他投资者者；客户群体体分析经营业态态分析业态的规规划直接接影响经经营的成成败，也也间接影影响项目目销售的的成败，，业态的的规划必必须保证证经营的的成功，，要建立立在可实实施、可可操作、、可持续续之上；；本提案公公司专案案调查显显示：常常德市现现有的农农贸市场场在业态态上没有有严格的的要求，，在大框框架之后后就很随随意，不不注重项项目的整整体环境境塑造，，业态之之间往往往没有可可衔接性性，也使使市场业业态之间间出现了了断裂，，出现位位置较好好的摊位位经营良良好，较较差的则则没有经经营起来来的现状状和可能能性。所以，业业态规划划必须以以市场需需求为依依据，要要把握以以下两点点：１．终端端产品单单店销售售评估额额与既成成租金的的关系。。２．区域域终端消消费需求求及潜在在演变和和产品供供给关系系。规划应注注重业态态之间的的衔接和和互补，，最大化化利用人人流提高高项目整整体经营营环境，，最小化化区域内内的业态态失衡和和竞争，，保证项项目的整整体价值值最大化化。业态调整整：建议取消消百姓超超市，招招商改设设餐饮类类品牌店店于二楼楼（如：：旺角清清粥、东东方快餐餐——含全全城配送送、九子子香辣蟹蟹），一一方面有有利于配配套服务务、另一一方面有有利于吸吸引个性性化人流流——促促进物业业产权分分割销售售。运营模式式：集成式实实体+数字化化配送，，常德首首创，构构建都市市疏、果果、鲜、、特等品品类的优优雅生活活平台，，建立中中德高端端农贸广广场的长长效运营营平台，，自营或或托管为为商家统统一宣传传、统一一促销、、统一农农超对接接、项目目品牌力力打造。。为商家提提供标准准化经营营培训服服务，增增加附加加值，增增强盈利利信心。。开展类似似商业MALL的餐饮饮企业会会员、公公务机关关采购会会员供应应制，吸吸扩大本本项目实实体经营营影响力力。关于农贸贸市场的的经营权权投资现现在基本本被市场场接受，，并且农农贸市场场投资已已经成为为了一项项回报稳稳定，概概率风险险极小的的投资，，与其他他房地产产投资相相比，农农贸市场场投资有有着先天天的优势势。新型的农农贸市场场，因其具有有稳定的的投资回回报，正在创造造房地产产市场的的一个开开发和销销售奇迹迹。虽然然常德市市未出现现过农贸贸市场的的销售，，但在农农贸市场场的主体体、形态态、模式式提质后后，通过过一定的的营销引引导将能能培养一一大批农农贸市场场经济投投资群体体。农贸市场场都处在在居住比比较成熟熟的社区区，口岸岸价值已已经得到到公认。。周边人人员多，，固定的的消费群群体多，，而且这这个群体体一般不不会变，，是比较较忠实的的消费者者，这样样对经营营者及其其延伸的的投资者者来说，，有比较较可靠的的经营与与投资回回报，当当然愿意意买。投资分析析本案的营营销应打打破固有有的思路路，不能能把本案案视为仅仅仅的农农贸市场场或铺面面摊位销销售，也也不是20年前前【桥南南市场】】的模式式。要从从一个新新的角度度来设计计和开展展本案的的销售，，将农贸贸市场的的营销提提升到一一个新的的高度----即中小型商商业地产产的运作作。但是，销销售本案案物业只只有常见见的出让让经营权权和产权权销售两两种，方方式决定定了投资资者接受受度的关关键，由由于产权权销售使使购买者者拥有了了铺面/铺位的的产权，，保障性性强，容容易受到到投资者者高度认认可；而而仅仅出出让经营营权，对对于投资资者来说说，相对对于购买买产权，，个人利利益的保保障就变变得不稳稳定性，，因此，，受买者者的接受受度会大大大降低低。针对本案案的特性性，涉及及到占大大部分比比例的散散铺摊位位，为避避免工作作的复杂杂性及购购买者的的差异化化，本案案的销售售将以产权和经营营权相结合合的销售模模式。原理上先推推售摊位的的经营权销销售（经营营权的出让让初步定为为30年——回笼资资金还规避避租赁税赋赋、便于农农贸超市化化管理，带带动商铺产产权销售的的价格拔升升）操作上本案案蓄势期客客户的累积积及购买诉诉求，产权权和经营权权可同步推推出。四、营销创创新篇营销策略：：概念引导、、模式强化化、政策吸吸引、宣讲促进、、活动促成成。推广策略：：高举高打、、集中引爆爆、快速铺铺开！进行主题式式（遵循前前述定位的的专业高端端农贸市场场）销售，，租售同步步。1、租后带带租约发售售；2、售后委委托开发商商统一招商商（返租1-3年））；3、对于投投资者：在在签订买卖卖合同的同同时需委托托物业管理理公司统一一招商经营营。4、鼓励自自营者购买买，并给予予适当优惠惠；5、入市时时机：建议议于2012年11月中中旬正式开开盘，具体见第八八部分：工工作计划表表一、销售模模式1、恰当运运用销售““三步曲””，对尽快快回笼资金金，品牌加加盟、减轻轻压力、降降低风险特特别关键。。“三步曲””即阶梯式式销售：①优势产品品摊位（约50%）的的销售，快快速回笼资资金；②赢利产品品内铺（约30%）的的销售，投投资回报及及照顾关系系客户；③阻力产品品外铺（约20%）的的销售，保保本配套。。2、以“低低开高走””策略、““大商家入入驻”迅速速打开市场场。3、以“市市场繁荣””为持续卖卖点，提高高“赢利产产品”的价价格，获取取高额投资资回报。4、以“按按时并隆重重开业”为为节点，促促进“阻力力产品”的的销售。二、创新销销售（主要针对对运营商中中德公司及及其自行长长期营管或或托管）三、营销策策略1●围绕项目目的主题定定位，引入入各经营品品类的大户户入场，带带动小商家家的进驻（中德配合合、销售代代理机构之之销售同步步---区别别其他商业业地产）；●梳理前期期登记客户户，逐一约约谈，达成成购买意向向，规范定定金收取制制程，保障障意向客户户不予流失失；●争取政府领领导及政策策的支持（（一定的税税费减免期期、一证式式工商管理理），用足足政绩民生生工程公益益推广应用用，争取做做市区示范范性农贸市市场的最高高、最精、、榜样典范范；●活动、会务务为主、广广告为辅，，紧密新闻闻媒介，扩扩大市场的的知名度；；●推、销结合合，直投为为主，充分分利用口碑碑影响力，，对旧商家家介绍的新新商家实行行双向奖励励；●售后物业管管理的积极极配合；●作全市性性报纸及专专业报纸广广告，快速速搜索目标标客户。●造势项目公公开对外销销售（即开开盘），加加大开盘当当日成交优优惠幅度，，争取开盘盘当日摊位位去化量达达70%以上上。（另见见开盘活动动方案）营销策略21、内部认认购●通过内部部认购，让让市场经营营户优先认认购，享受受优惠折扣扣，在经营营户内部形形成良好口口碑；●对头摊及及位置好竞竞争多的摊摊位采取抽抽签或摇号号乃至炒作作拍卖的方方式决定买买方，体现现公正、公公平。●点名买卖卖产权和租租赁之间的的区别，买买卖产权可可永久经营营；租赁铺铺位会出现现涨价和租租不到摊位位，高转让让费的情况况发生。●艺术传达达摊位的稀稀缺性（必必要的花钱钱少的创意意广告手段段）。2、竞争购购买引入投资客客户给经营营户造成一一定的购买买压力，快快速促成经经营户的购购买决心。。形成投经经互动，也也促进快速速开业。为中德迅速速回笼资金金，又能增增强投资者者的信心，，达到三赢赢的目的，，本项目应应选取的付付款方式建建议为：销售经营权权部分：分分为一次性性付款和分分期付款两两种。分期期付款周期期不超过15天。销售产权部部分：分一一次性付款款和按揭付付款两种。。A、摊位销销售经营权权部分：开盘当日一一次性交清清全款给予予95折优惠惠；分期付款：：首付50%以上上，余款15天内付付清，可优优惠至98折；B、对商铺铺产权销售售部分：一次性付款款购买给予予96折优惠惠；按揭揭付款购买买给予99折优惠；；C、由销售售代理机构构执行，避免物业方方的人情、、关系等尴尴尬。四、付款方方式建议价格定律：：商业房地地产，租金金决定销售售价格（对对投资者而而言）；租金调查统统计表（摊位按2.5延米米一个，内内铺按20平米一间间，外铺不不等）经营业态最高租金最底租金平均租金蔬菜摊位500元/月140元/月370元/月肉类摊位1000元/月300元/月650元/月杂货摊位600元/月500元/月550元/月市场内门市2000元/月600元/月1300元/月临街商铺250元/㎡120元/㎡185元/㎡五、价格策策略篇按照租金表表可以得到到一个相对对粗略的估估算价格：：蔬菜摊位：：55500元/个（（2.5延延米）肉类摊位：：112500元/个（2.5延米米）杂货摊位：：82500元/个个（2.5延米））市场内门市市：400000元元/个（20㎡左右右）临街商铺：：23000元/㎡㎡（以上价格格均为传统统型举例说说明，不能能作为项目目价格参考考依据）投资回报计计算以一个蔬菜菜摊位30年经营营权来做计计算演示：：总投资55500元元月租金收益益：370元年租金收益益：4440元30年经营营权总收益益：133200元元除去投资成成本后年回回报：4.67%很明显,30年经营营权投资相相对产权投投资回报过过低；产权投资回回报计算如如下:总投资400000元月租金收益益:1200元年租金收益益:14400元在不计算租租金递增的的情况下需需28年方方可收回投投资，按照照商业投资资回报规律律，此项投投资并不优优质，价格格也不符合合中德的期期望。（以上价格格均为传统统型举例说说明，不能能作为项目目价格参考考依据）所以，价格格的确定应应该以非产产权的投资资模式为指指导，要充充分考虑产产权与非产产权的区别别，只有如如此制定出出来的价格格才能对投投资者具有有吸引力，，才能被市市场所接受受，得到投投资者的认认可才能顺顺利的完成成销售，实实现快速的的资金回收收。投资客对投投资回报的的周期要求求较高，而而自营户比比较关注市市场的经营营繁荣与否否，针对这这一现状：：本案的销销售客户应应进行细分分：1、摊位的的销售对象象80%应应以自营商商家为主；；2、内铺的的销售对象象应以投资资和自营客客各占50%的比例例；3、外铺的的销售对象象70%应应为纯投资资客。购买客户群群体划分作为一个新新的市场，，按照现有有的租金水水平，单纯纯从投资回回报的角度度是无法达达到商业投投资的回报报需求的，，但从专业业农贸市场场长期稳定定的投资角角度分析，，风险又是是最小的，，最有保障障的，随着着市场的培培育过程，，逐渐繁荣荣，租金也也将阶段性性的递增，，从长远投投资分析，，还是较为为合理。根据对整体体市场调查查及各铺位位的租金水水平计算，，本市场各各类别的铺铺位均价应应在以下范范围较为合合理：临街商铺：分东南南两面15000-20000元/平米区间间市场内铺：12000-16000元/平米区间间摊位：（按2.5延米米每个计价价）蔬菜摊位：：均80000元/个小食品摊位位：均60000元元/个杂货摊位：：均70000元/个豆制品摊位位：均60000元元/个水产摊位：：均80000元/个肉类摊位：：均100000元元/个但以上销售售价位所产产生的效益益远远无法法达到中德德预期的目目标临街商铺：：分东南南两面20000-25000元/平米区间间市场内铺：：18000-22000元/平米区间间摊位：（按2.5延米米每个计价价）蔬菜摊位：：均120000元元/个小食品摊位位：均80000元元/个杂货摊位：：均100000元元/个豆制品摊位位：均80000元元/个水产摊位：：均100000元元/个肉类摊位：：均150000元元/个所以，通过有效的的推广、对对物业形象象的拔升、、创新的营营销手段、、系统的策策划统筹后，本市场场各类别的的铺位可达达到如下的的价格期望望值——常德同同行业物业业最高水平平：“一铺一价价”价格表表可于销售售队伍进场场后10日日内制定根据上篇对对市场内各各区域、各各品类的初初步定价，，将得出本本案一楼逾逾4000平平米的独立立商铺和摊摊位的销售售总额估算算；由于各各物业具体体数据并不不准确（本本提案前中中德没提供供准确建筑筑CAD图图纸，故不不详细），，以下所分分析的财务务数据只能能作为参考考，并不作作为最终依依据；待独立商铺铺面积最终终测绘确定定、做到一一铺一价后后，本市场场一楼的可可销售总额额即可明确确化；本市场二楼楼部分将作作为独立业业态进行细细分定位，，并确定销销售模式。。六、财务简简析篇三闾农贸市场销售收入预测表（逾4000平米）表一区域可售建筑面积（㎡）销售均价（￥元/㎡）销售总价（￥：万元）外

铺估400㎡均25000约1000万元东12号南1-11号内

铺估1000㎡均200002000万元熟食4个冷冻4个干货15个水产10个禽类8个瓜果区1个小计3000万元摊

位均价蔬菜60个120000元/个720万元小食品10个80000元/个80万元豆制品8个80000元/个64万元杂货区8个100000元/个80万元肉类18个150000元/个270万元水产14个100000元/个140万元小计

1354万元总计4354万元三闾农贸市市场销售收收入预测表表（逾4000平平米）表表二七、整合推推广篇一、确立核核心推广原原则：抢时、借势势、造势、、吸市、拓拓市、用市市抢时-----把握入市市时机，时时机不容错错过。借势-----充分分借用市场场民生工程程，突出项项目优势，，树立项目目特色定位位造势-----对市市场进行包包装，诠释释市场崭新新的概念，，拓宽宣传传推广渠道道吸市-----吸取取商业地产产的营销模模式，引起起客户的关关注度拓市-----强化化现场销售售力，拓展展多渠道营营销，实现现快速销售售用市-----借助助商业物业业的良好销销售及投资资形势，深深挖客户资资源项目宣传逻逻辑思路□运营模式概念灌输；；□民生示范优势传播；；□招商政策引诱刺激；；□营销洽谈客户洗脑；；□签约仪式直接促成；；市场的突破破点管理方式创创新——差异常德现现有管理弊弊端，迎合合商家需求求模式突破——全新精品农农超引入，，吸引商家家新的关注注凭资格入驻驻——给好商家一一个转移或或创造的理理由定位细化、、数据到位位、资源充充分了……开好““两会”：：主题发布布会、推介介签约会吸引中高端端产品经营营商家注意意；塑造常德农农贸超市化化模式实践践的创造者者形象；塑造常德农农产品交易易管理新模模式提升者者形象；炒作区域常常德富人区区之一资源源的稀缺性性；强调区域未未来的发展展方向、升升值潜力；；促进签约。。我们的任务务[引发商商家关注、、了解][深入说服服，打动商商家、促进进入驻]所要达到的的市场反应应[拔升市场场形象、获获得客户认认知][引起市市场关注、、截留商家家资源][引发目目标商家进进驻欲望，，使其主动动对位]我们如何到到达？重点攻击五五个点模式创新政策吸引活动促进观念引导管理升级我们说什么么呢？首先，制造造话题，引引起市场思思考最好是能在在市场上引引起轰动、、猜疑、议议论、争论论的效果，，如世纪瑞博博做的美林林香槟小镇镇“七宗醉”的悬念推广广，一夜之间，，北京人都都认识了它它，这就是悬念念广告的力力量。具体到本项项目，要想想赢得市场场共鸣，赢赢得投资客客的关注率率，完成在常德德首座精品高端超超市化农贸贸市场的占占位，建议议采用悬念念广告。如在报纸和和专业杂志志上以软文文的形式连连续发布几几篇关于农农贸市场的的文章，引起业内市市场讨论:标题可以为：常德的农农贸市场到到底遇到了了什么问题题？如何改善常常德城区农农贸市场经经营现状？？专家解答：：如何应对对幸福常德德的农产品品城市交易易。释意：第一篇软文文的目的在在于引起经经营者的共共鸣，产生生思考？第二篇软文文的目的则则在于引发发大家讨论论。第三篇软文文则间接的的引入了三三闾农贸市市场的创新新经营模式式。二、强化推推广主题：（图片为举举例）湘西北首家家一站式（（农超对接接）精品高端超超市化农贸贸市场站在全城的的高度拔拔高项目目形象提提升物物业价值打破传统租租售比对营营销价格策策略的至楛楛三、找准推推广目的：：（图片为举举例）常德财富新新聚点突出本项目目的前景优优势当新城东20万人的的老板20（图片为举举例）政企共建财财富富兴市突出本市场场的公益形形象及市政政配套性质质为销售及招招商工作的的开展奠定定基础（图片为举举例）2012，，“钱””景在何何处？股票投资，，跌入低谷谷存入银行，，利息可忽忽略不计投资资房房产产，，市市场场极极不不稳稳定定。。。。。。。。。投资资农农贸贸市市场场是是现现在在的的一一大大趋趋势势，，回回报报稳稳定定，，经经营营无无风风险险，，专专业业管管理理，，稳稳定定收收租租。。（图图片片为为举举例例））四、、媒媒介介组组合合策策略略媒介介组组合合以以DM单单页页、、短短信信为为主主，，电电视视广广告告为为辅辅投放渠道备注主要媒介DM宣传单短信群发电视游字，宣传片现场氛围包装辅助媒介座谈会DM单派发、电台五、、阶阶段段性性推推广广计计划划由于于本本项项目目销销售售周周期期较较短短，，3个个月月内内要要完完成成所所有有的的招招商商销销售售工工作作，，所所以以在推推广广上上应应全全面面展展开开，，造造成成轰轰动动效效应应，，具具体体可可分分为为两两个个阶阶段段：：第一一阶阶段段：：蓄蓄势势炒炒作作期期：：从项项目目正正式式启启动动10月月10日日----开开盘盘11月月28日日招商商销销售售同同步步展展开开，，宣宣传传单单页页派派发发、、短短信信群群发发互互动动、、电电视视宣宣传传启启动动、、现现在在商商业业氛氛围围布布置置、、营营销销中中心心开开放放。。第二二阶阶段段：：持持续续销销售售期期：：从项项目目开开盘盘11月月28日日-----尾尾盘盘清清盘盘12月月30日日前前持持续续传达达项项目目开开盘盘盛盛况况，，短短信信群群发发，，行行销销拓拓展展投投资资客客户户，，市市场场正正式式开开业业活活动动通通知知。。时期推广主题工作重点相关单位或媒体选择预算费用（万元）销售计划（万元）招商计划筹备期(共20天）常德首家超市化农贸市场巨富源地四海会聚工地现场的清理、美化；外发广告资料的准备；内部登记资料的准备；销控表的制作；商圈规划图、地理位置图的制作；项目现场广告、户外广告的设计制作投放；租售队伍现场熟悉培训。广告公司手机短信等8咨询登记咨询登记诱导期（共３０天)永久民生回报稳定交通要道商业旺地物业介绍、定位及功能介绍；公告正式公开发售日期；突出位置的优越性、区域配套性；突出一站式规划；开盘日报晚报电视、电台手机短信参观团10内部认租强销期（共3５天小本投资坐收旺铺统一招商回报保障1、强调统一招商和投资回报、升值潜力、地段的唯一性、区域环境的专业性、规模性；2、以旧带新客户的奖励方案出笼；3、扩大销售率，争取更多的目标投资者和经营者；4、现场彩球、条幅装饰；5、装点售楼处和项目现场，形成浓烈的开盘气氛。广告公司日报日报手机短信电视、电台5．解筹，公开租售冲刺持销期（共20天）企业巨星在这里造就；同行汇聚专业领先邀请行业领导组团参观；阻力产品促销；开业庆典。现场广告展览公司新闻媒体手机短信2合计

25（万元）备注开盘优惠活动另行计算八、、工工作作计计划划安安排排时间周期工作安排执行方配合方2012年10月10日-25日组建销售队伍，设计制作广告宣传物料产权面积测绘启动招商鼎立地产中德房产中德房产鼎立地产10月28日正式启动宣传鼎立地产中德房产10月28日-11月25日宣传进行，客户积累，制定开盘政策鼎立地产中德房产11月28日项目正式开盘鼎立地产中德房产12月份强销期鼎立地产中德房产2013年1月份尾盘清盘期营销工作完成鼎立地产中德房产需完完善善的的法法律律文文本本：：1、、商商铺铺买买卖卖合合同同的的完完善善2、、委委托托租租赁赁合合同同3、、市市场场管管理理公公约约需细细化化的的工工作作：：1、、销销售售部部组组建建及及培培训训2、、营营销销物物料料的的完完善善3、、销销售售面面积积测测绘绘4、、一一铺铺一一价价定定价价5、、物物业业（（市市场场管管理理））公公司司的的确确定定谢谢谢！！预祝祝本本项项目目园园满满成成功功！！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。09:16:2909:16:2909:1612/31/20229:16:29AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2209:16:2909:16Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。09:16:2909:16:2909:16Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2209:16:2909:16:29December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20229:16:29上午09:16:2