资产评估学课件

资产评估王燕期教学内容资产评估方法机器设备评估房地产评估建筑物及在建工程评估土地使用权评估无形资产评估流动资产评估企业价值评估资产评估报告教学目的对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；

通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。第一章资产评估概述第一节资产评估的发展历程一、资产评估的产生和发展资产评估是商品经济发展到一定阶段的必然产物。二、我国资产评估实践及其发展（了解即可）经验评估活动阶段现代评估业阶段仅靠评估人员直观感觉和主观偏好进行评估人员要具有专业化水平和丰富经验经验评估不收费，具有无偿性评估人员对评估结果无须承担任何法律责任评估人员没有取得执业资格国家及有关机构没有制定相关的法律、法规和制度属于有偿评估评估机构和人员对评估报告负有法律责任必须通过统一的资格考试才能执业资产评估报告要求评估人员签字及评估机构盖章，评估结果要经过法律部门的公证

第二节资产评估的含义、特点、基本要素和种类一、资产评估的含义资产评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对资产评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。二、资产评估的特点市场性－－是对被估资产价值确认的市场基础资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验公正性－－评估结论对双方当事人来讲是公正的评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。咨询性－－评估结论是一种专业化的估价意见，并无强制执行的效力专业性－－资产评估是一种专业人员的活动从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成评估主体对资产价值的判断也是建立在专业技术和知识的基础上的责任性－－资产评估主体对评估结果必须承担相应的法律责任三、资产评估的基本要素评估主体资产评估机构和相关人员评估客体被评估的资产评估目的资产业务引发的经济行为

对资产评估结果的要求评估价值类型对资产价值的质的规定评估方法具体技术和手段（第二章）评估原则内在行为规范评估假设合乎逻辑判断的假定性说明评估基准日资产评估价值的基准时间评估程序

保证资产评估质量的重要手段评估的依据

相关法律、法规，文件、合同

四、资产评估的种类按资产评估服务的对象及其对评估服务的要求分类，可分为评估、评估复核和评估咨询（三种评估服务）按资产评估是否受限以及是否运用了评估准则中的背离条款分类，可分为完整性评估和有限性评估两类按资产评估对象及试用原则分类，可分为单项资产评估和整体资产评估按资产评估时点分类，可分为现实性评估、追溯性评估和前瞻性评估。第三节资产评估的主体和对象一、资产评估的的主体--资产评估的机构和人员二、资产评估的客体

(一)资产的含义

(二)资产的基本特征(三)资产的种类

与资产有关的名词概念资产财产财富资源财富（1）财产“金钱、财物及民事权利义务的总和”——《辞海》“财产是法律概念”——《国际评估标准》

财产既是一个经济概念（如金钱、财物），又是一个法律概念（如民事权利义务的总和）。（2）财富“具有价值的东西，如自然资源和物质资源”

——《辞海》

与财产相比，财富的涵义更抽象一些，既可指有形的实物，也可指无形的权利；既可指物质的领域，也可指精神的领域。（3）资源“资财的来源，一般指天然的来源”——《辞海》

资源有多种解释。一般可以从广义和狭义两个方面去理解。◆广义：包括自然资源、经济资源和人文社会资源等；◆狭义：仅指自然资源。（一）所谓资产，是指特定经济主体拥有或控制的，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源及基于某项资源的各种权利的排列和组合。

（二）资产的基本特征1.从经济学的角度来看（1）效用性（2）稀缺性2.从资产评估学的角度来看（1）法律特征（2）经济特征（3）财务特征（三）资产的种类按有无实体性态分类：有形资产和无形资产按是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产按能否独立存在分类：可确指资产和不可确指资产第四节资产评估的原则一、资产评估的工作原则1.公正性原则（机构、业务、人员、收费独立）2.科学性原则（选择科学的方法、制定科学的评估方案）3.客观性原则（尽管是主观判断也应该建立在市场和客观实际的基础上）二、资产评估的技术原则1.预期收益原则（收益法的理论依据）2.供求原则

（现行市价法的理论依据）3.贡献原则（参考经济学中的机会成本）第四节资产评估的原则4.替代原则（具有相同使用价值和质量的商品应该有大致相同的价格）5.最佳利用原则（假设法律、技术和经济上是可行的，选择能带来最高收益的最佳用途进行评估以实现资产的效用最大化）6.估价日期原则（评估值就是评估基准日的资产价值）第四节资产评估的原则三、资产评估的作用1.咨询作用

为产权变动和资产交易提供交换价值意见和专业咨询是目前资产评估最基本、最重要的作用。资产评估发挥的是为委托方或资产占有方提供资产或产权交易底价或参考意见的作用。第四节资产评估的原则三、资产评估的作用2.公正协调的作用

协调交易双方或各方在资产或产权交易价格上的争议，是我国目前资产评估非常重要的一个作用。3.鉴证的作用资产业务、评估对象和评估报告的使用者的特殊性要求资产评估发挥的鉴别和举证的作用，特定时期内评估主体在一定情况下必须对自己的行为承担相应的责任。第五节资产评估的目的与价值类型一、资产评估的目的1.资产评估的一般目的评定估算被估资产在评估时点的公允价值2.资产评估的特定目的引起资产评估的主要资产业务有：资产转让，企业兼并，企业出售，企业联营，股份经营，中外合资、合作，企业清算，抵押，担保，企业租赁，债务重组。第五节资产评估的目的与价值类型3.资产评估特定目的在资产评估中的地位作用（1）资产评估特定目的是资产评估的起点资产评估特定目的对价值类型有约束，且这种约束是唯一的，资产评估的特定目的只能与相对应的价值类型相匹配。（2）资产评估特定目的是界定评估对象的基础委托方根据资产业务的需要确定资产评估的范围，评估人员不仅要对该范围内的资产权属予以说明，而且要对其价值作出专业判断。第五节资产评估的目的与价值类型（3）资产评估特定目的也是资产评估归宿点，它贯穿于资产评估的全过程

资产评估的特定目的是资产评估的一种约束条件或限定条件，同一资产在不同的评估特定目的下可能会有不同的评估结果。根本原因就是不同的评估特定目的对同一评估对象的评估约束条件的差异所致。

第五节资产评估的目的与价值类型二、资产评估的价值类型（一）资产评估的价值类型及其分类1.价值类型的含义是指对人们对资产评估结果价值属性的定义及其表达方式，是被估资产价值质的规定性，表明资产评估结果价值的内涵和外延。资产评估的价值类型是根据资产评估特定目的、被估资产的功能状态以及评估时的各种条件合理地选择和确定的。第五节资产评估的目的与价值类型二、资产评估的价值类型（一）资产评估的价值类型及其分类2.价值类型的分类（1）以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）、清算价格四种。（2）从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值、清算价值。第五节资产评估的目的与价值类型（3）以资产评估的特定目的来划分资产评估的价值类型，具体包括：……（4）从资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态来划分，具体包括：市场价值、市场价值以外的价值。（二）市场价值与市场价值以外的价值1.市场价值

是指资产在评估基准日公开市场上正常使用即最佳使用或最有可能使用条件下所能实现的交换价值的估计值。第五节资产评估的目的与价值类型2.市场价值以外的价值（1）在用价值（2）投资价值（3）持续经营价值（4）保险价值（5）清算价值（6）课税价值第五节资产评估的目的与价值类型3.明确资产评估中的市场价值与市场价值以外的意义和作用（1）有利于评估人员对其评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时清楚明了地说明其评估结果的确切含义（2）便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围4.影响价值类型选择的因素（1）资产评估的特定目的（2）资产自身的功能、利用方式和使用状态（3）被估资产所处的市场条件第六节资产评估假设一、评估假设的含义评估假设是指评估人员将被估资产置于一个相对固定的市场环境之中，对被估资产价值的作用空间和作用方式加以限定，使资产评估得以顺利进行的假定性说明。注册资产评估师在执行评估业务中，应当科学合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结果的影响。第六节资产评估假设二、评估假设的基本类型1.交易假设（没有交易，评估就意义甚微）2.公开市场假设（有充足的买方和卖方）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。3.持续使用假设（1）资产能以其提供的服务或用途，满足所有关者经营上期望的收益（2）资产尚有显著地剩余使用寿命第六节资产评估假设（3）资产所有权明确并保持完好（4）资产从经济上、法律上是否允许转作他用（5）充分地考虑了资产的使用功能1）在用续用2）转用续用3）移地续用4.清算假设（有序清偿、迫售清偿）第六节资产评估假设三、资产评估假设在资产评估中的作用、地位1.评估假设使评估目的得以科学合理的实现2.资产评估前提假设创造或构筑了资产评估得以按部就班顺利进行的基础和条件第六节资产评估假设四、资产的效用与评估假设1.决定被估资产评估值的最基础的因素是资产的效用资产之所以成为资产，并能成为交易的对象和评估对象，根本原因在于它能为其所有者或控制者带来预期的经济效益。如果把资产的效用归结为资产的获利能力，可以说，资产具有交换价值的基础在于资产具有效用。第六节资产评估假设2.资产的效用与资产的使用方式3.资产的效用与资产的作用空间4.资产的作用方式、作用空间与资产评估的特定目的和资产评估前提假设的关系被评估资产的作用方式和作用空间是由资产评估的特定目的和评估范围基本限定的。第七节资产评估的依据与程序一、资产评估的依据1.行为依据2.法规依据3.产权依据4.取价依据二、资产评估的程序（一）明确资产评估业务基本事项1.委托方和相关当事方的基本状况2.资产评估目的第七节资产评估的依据与程序3.评估对象基本状况4.价值类型及定义5.资产评估基准日6.资产评估现值条件和重要假设7.其他需要说明的重要事项（二）签订资产评估业务约定书由资产评估机构与委托方签订（三）编制资产评估计划（四）资产勘查与现场调查第七节资产评估的依据与程序（五）收集资产评估资料是分析判断进而形成评估结论的基础（六）评定估算分析资产评估资料、恰当选择资产评估方法、运用资产评估方法初步形成资产评估结论、综合分析确定资产评估结论、资产评估机构内部符合。（七）编制和提交资产评估报告书（八）资产评估报告工作档案归档第七节资产评估的依据与程序另：

鉴于资产评估程序的重要性，资产评估机构和人员在执行资产评估程序环节时应当符合以下要求：1.应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立健全资产评估程序制度。2.执行资产评估业务时，应当根据资产评估程序制度和具体的资产评估项目的情况，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删除资产评估程序。第七节资产评估的依据与程序3.应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。4.如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，应当考虑是否会影响资产评估结论的合理性，并作明确披露；必要时应拒绝接受委托或终止资产评估工作。5.应当将资产评估程序的组织实施情况记录于共同底稿，并将主要资产评估程序的执行情况在资产评估报告中予以披露。资产评估的基本方法第二章本章基本要求

掌握资产评估四种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用四种基本方法对常见的资产进行评估。本章难点对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。资产评估方法如何做资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。第一节资金时间价值一、资金时间价值计算方法

1.单利

2.复利（“驴打滚”、利滚利）例：某企业年初借出资金800万元，若利息率4.68%，借期为2年，分别计算其单利本利和和复利本利和。二、资金时间价值计算的复利公式（一）终值终值，也称将来值，本利和，即发生在未来时点的资金价值。F=P×(1+r)n=P(F/P,r,n)例：某人将100元存入银行，年利率2%，求5年后的终值。复利终值系数（二）现值现值，即现在的价值，指发生在现在时点的资金价值，把终值按适当的折现率折算成现值的过程称为折现。P=F/(1+r)n=F(P/F,r,n)例：某人为了5年后能从银行取出100元，在年利率2%的情况下，求当前应存入金额。可以看出，复利终值系数和复利现值系数互为倒数。复利现值系数（三）年金年金是指在一定时间内，定期收入或定期支付相等数额的款项。在资金时间价值原理内，凡是每隔相等的时间，收入或支付相等的款项的形式，均称为年金形式。1.年金终值(已知年金求终值)F=A(F/A,r,n)

年金终值系数1.年金终值(已知年金求终值)F=A(F/A,r,n)例：某企业每年计提设备折旧费10万元存入银行，银行利率为5%，求10年后企业折旧基金本利和为多少？2.终值年金(已知终值求年金)

A=F(A/F,r,n)=F/(F/A,r,n)例：某企业为了10年后共得折旧基金100万元，银行利率5%，问每年年末企业应计提的折旧基金是多少？3.年金现值(已知年金求现值)P=A(P/A,r,n)例：某商业用房，剩余使用年限为3年，房屋出租每年租金21600元，银行同期年利率为5.4%，此房屋若现拟转让，试评估该房屋的转让价格。年金现值系数4.现值年金(已知现值求年金)

A=P(A/P,r,n)=P/(P/A,r,n)例：某企业以100万元购买某商标共计5年的使用权，假定年利率为8%，则该商标每年至少应为企业多增加的利润是多少？第二节收益法一、收益法的基本含义收益是指一定期限内收入超过费用的部分。收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。在市场经济条件下，任何一个理性投资者愿意支付的投资额不会高于被投资资产预期未来收益的折现值之和。二、收益法的基本前提被估资产的未来收益能够预测，并可以用货币形式量化为获取未来收益所承担的风险能够预测，并可以用货币形式量化被估资产获取未来收益的时间能够预测三、收益法的基本程序收益预测确定折现率或资本化率用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值分析确定评估结果四、收益法的基本参数的确定收益额

1、未来预期收益额2、客观收益而非实际收益3、完全归属于被估资产所获得的收益资本化率或折现率折现是一个时间优先的概念，折现率越大，折现资金价值降低的幅度也越大。折现率的大小直接影响评估结果。预期收益期限五、收益法的主要技术方法（一）预期纯收益不变1.收益不变，期限无限，资本化率大于零（永续年金）P=A/r例：某企业可以无限期持续经营下去，每年预计收益额为100万元，确定本金化率为10%。要求：试确定该企业持续经营下的评估值。P=A/r=100/10%=1000（万元）2.收益不变，期限有限，资本化率大于零（年金现值）P=A(P/A,r,n)例：某商标使用权现拟转让。转让期限为10年，预计在未来10年内，该商标每年能够给商标使用者多增加纯收益8万元，同期国债利率为5%，风险报酬率确定为5%，试评估商标使用权转让价格。r=5%+5%=10%P=A（P/A,10%,10）=8*6.1446=49.157(万元)3.收益不变，期限有限，资本化率为零P=A×n（二）预期纯收益是非等额的1.收益非等额且是有限期的（复利之和）例：某一生产线现拟转让，该生产线尚可使用3年，预计未来3年年收益额分别为300万元、400万元、200万元，确定折现率为6%，试求该设备的评估值。P=300(P/F,6%,1)+400(P/F,6%,2)+200(P/F,6%,3)=300*0.9434+400*0.89+200*0.8396=283.02+356+167.92=807(万元)

例：某设备尚能使用5年，现拟转让，5年后设备残值为2万元，未来5年预期收益分别为：8万元、7万元、6万元、5万元、4万元，确定折现率为8%，试求该生产线的评估值。P=8(P/F,8%,1)+7(P/F,8%,2)+6(P/F,8%,3)+5(P/F,8%,4)+(4+2)(P/F,8%,5)=8*0.9259+7*0.8573+6*0.7938+5*0.735+6*0.6806=7.4072+6.0011+4.7628+3.675+4.0836=25.9297(万元)2.预期纯收益在前期是非等额，但在若干年后保持不变（分段法）（1）无限年期收益（前期复利之和，后期永续年金再折现）例：某企业可永续经营，未来前5年纯收益额预计分别为60万元、75万元、65万元、55万元、70万元，从第6年起纯收益额为60万元，折现率为10%，试评估该企业转让价值。P=60(P/F,10%,1)+75(P/F,10%,2)+65(P/F,10%,3)+55(P/F,10%,4)+70(P/F,10%,5)+60/10%(P/F,10%,5)=60*0.9091+75*0.8264+65*0.7513+55*0.683+70*0.6209+600*0.6209=54.546+61.98+48.8345+37.565+43.463+372.54=618.9285(万元)（2）有限年期收益（前期复利之和，后期年金现值再折现）例：某出租房屋现拟正常转让，该房屋剩余使用年限为20年，未来5年年租金预计分别为10万元、10万元、11万元、12万元、13万元，预计从第6年起（含第6年），年租金收益为15万元，折现率为10%，试评估该房屋的正常转让价格。P=10(P/F,10%,1)+10(P/F,10%,2)+11(P/F,10%,3)+12(P/F,10%,4)+13(P/F,10%,5)+15(P/A,10%,15)(P/F,10%,5)=9.091+8.264+8.2643+8.196+8.0717+70.8394=41.887+70.8349=112.722(万元)收益法四种基本方法收益有期限且不等额——复利之和收益有限期且等额——年金现值收益无期限且等额——永续年金收益无期限且不等额——分段法

六、收益法的优缺点（一）收益法评估资产的优点采用收益法评估资产充分考虑了资产未来收益和资金时间价值，能真实和较准确地反映资产的本金化（资本化）价值。解决重置成本和市场法所不能解决的问题。较全面反映资产正常的使用收益，符合国际惯例。（二）收益法评估资产的缺点准确确定、把握收益额、折现率、收益年限相关参数难度较大，易受主观判断和未来不可预见因素的影响。评估范围受限，不适合不具有综合获利能力和没有连续性收益的资产的评估。第三节市场法一、市场法的基本含义

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。

市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一

二、市场法的基本前提1、要有充分活跃的资产市场2、公开市场上有可比资产及交易活动可比性体现在以下三方面：功能上具有可比性所处的市场条件具有可比性评估基准日接近（有差别的应在一个适度的范围内，且两者的差别必须是可以调整的）三、市场法的基本程序确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异（数量化和货币化）。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。相关参数

四、运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素资产的功能资产的实体特征和质量市场条件交易条件

五、常见的评估方法

直接法是指能够在市场上找到与被评估资产相同或基本相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。

市场法可以分为直接比较法、类比调整法和间接比较法（一）直接比较法

直接比较法主要包括但不限于以下评估方法，如现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数调整法和成新率价格调整法等。1.现行市价法评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。2.市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）ps：此方法只适用于仅存在交易条件方面差异的情况例：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率为40%，试求被评估资产价值。3.功能价值类比法（亦称类比估价法）功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。可分为线性关系和指数关系。（1）线性关系(生产能力比例法)资产评估价值=参照物成交价格例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，求被评估资产价值。（2）指数关系（规模经济效益指数法）资产评估价值=参照物成交价格*（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨。评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，求被评估资产价值。4.价格指数调整法（亦称物价指数法）资产评估价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数）=参照物成交价格×价格指数Ps：一般只运用于时间因素存在差异的情况5.成新率价格调整法资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）资产的成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）Ps：新旧程度上的差异

类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。（二）类比调整法如果评估对象与参照物之间存在各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：资产评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数1.市场售价类比法资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）3、价值比率法（市盈率法）

适用于整体资产评估

市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘，借以确定被估资产价值的方法。被估资产评估值＝被估对象收益额×参照物市盈率2.成本市价法（三）间接比较法六、市场法的优缺点（一）市场法评估资产的优点（二）市场法评估资产的缺点第四节成本法

以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。

一、成本法的基本含义成本法下被评估资产价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

1、被评估资产处于继续使用状态2、具有可比性3、可以再生或可以复制4、具备可利用的历史资料5、具有贬值特性二、成本法的基本前提

（一）资产的重置成本重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。1.复原重置成本复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。三、成本法中的四大参数

2.更新重置成本更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。复原重置成本=更新重置成本+超额建造成本

更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。

（二）资产的实体性贬值资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于被使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。影响因素：（1）使用时间（2）开工率（资产利用率）（3）资产本身质量情况（4）维修保养程度

（三）资产的功能性性贬值资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的贬损。（四）资产的经济性贬值资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的贬损。

1.重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。四、成本法中四大参数的估算（一）重置成本的核算

计算公式重置成本＝直接成本＋间接成本自建型构成：

材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润购买型构成：

购买价格

运杂费安装调试费

其他税费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000

=205000（元）例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。问：该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。2.价格指数法资产重置成本＝资产账面原值×价格变动指数个别价格指数综合价格指数定基价格指数环比价格指数价格变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建日物价指数＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年环比价格指数）价格指数法的特点价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；价格指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；对于科学技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重置成本往往会偏高。3.功能价值类比法是指利用某些资产的功能的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系（规模经济效益指数法）或线性关系（生产能力比例法），通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。（1）生产能力比例法被评估资产重置成本=参照物重置成本×Ps:被估资产与生产能力应该呈线性关系。（2）规模经济效益指数法

n被评估资产重置成本参照资产重置成本被评资产产量参照物资产产量＝×4.统计分析法某类资产的历史成本和＝某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的历史成本×某类被评估资产的重置成本和例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本=1200×80/50=1920（万元）1.观察法资产实体性贬值=（重置成本-预计残值）×（1—成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度（二）实体性贬值的测算方法资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）×实际已使用年限÷总使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）名义使用年限×资产利用率

截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间×100％2.使用年限法3.修复费用法利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。适用于可以恢复功能的资产的有形贬值的估测。有形贬值额=可恢复有形贬值+不可恢复有形贬值修复费用（资产重置成本-可恢复有形贬值）

×不可恢复部分有形贬值率实际已使用时间总使用时间资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式:1.超额建造功能性贬值2.超额运营功能性贬值（三）资产的功能性贬值测算方法1.超额建造功能性贬值：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额建造功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。2.超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本＝年净超额运营成本×折现系数（P/A,r,n）年超额运营成本×（1-适用的所得税税率）例：被估资产为一流水生产线，月产量10万件，日运营成本5万元，而现行新型的技术、更先进的流水生产线月产量10万件，日运营成本4万元，经调查得知，被估资产全年工作360天，折现率为10%，适用的所得税税率为20%，经技术鉴定被估资产剩余使用年限为5年，试求超额运营功能性贬值。年超额运营费用=360×（5-4）=360（万元）年净超额运营费用=360×（1-20%）=288（万元）功能性贬值=288×（P/A,10%,5）=1091.75（万元）经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。产生的原因有：（1）竞争加剧,社会总需求减少,导致开工不足；（2）材料供应不畅,导致开工不足；（3）材料成本增加,导致企业费用直线上升；（四）经济性贬值的估算（4）通货膨胀的情况下,国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动,缩短使用寿命；资产的经济性贬值所造成的结果有两个：一是收益减少；二是设备利用率低。

1.收益减少的经济性贬值的估算资产年净收益损失额=资产年收益损失额×（1-适用的所得税税率）经济性贬值额=资产年净收益损失额×(P/A,r,n)例：评估对象为一家电生产线，因受经济危机影响，预计家电产品由原来的2000元/台，将降至1900元/台，该生产线年产量10万台，经分析该家电行业的投资报酬率为10%，经鉴定该生产线尚可使用3年，企业适用的所得税税率为25%，求经济性贬值额。资产年净收益损失额=资产年收益损失额×（1-适用的所得税税率）经济性贬值额=资产年净收益损失额×（P/A,r,n）资产年收益损失额=(2000-1900)×10=1000（万元）资产年净收益损失额=1000×(1-25%)=750（万元）经济性贬值额=750×（P/A,10%,3）=750×2.4869=1865.2（万元）2.设备利用率低的经济性贬值的估算经济性贬值额

=(重置成本—有形贬值—功能性贬值)×经济性贬值率经济性贬值率=[1—(现实生产能力/设计生产能力)n

]×100%五、成本法的评估程序六、成本法的优缺点

第五节

清算价格法

资产评估的清算价格法是以清算价格为准，对被评估的资产进行评估的一种方法。

一、清算价格法的基本概念

二、清算价格法适用的前提条件1.具备法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件2.以整体或拆零方式在市场上快速出售变现3.所卖收入足以补偿因出售资产附加支出金额

三、清算价格的适用范围1.企业破产2.抵押3.清理

四、决定清算价格的主要因素1.破产形式2.债权人处置资产的方式3.清理费用4.拍卖时限5.公平市价6.参照物价格

五、清算价格法的具体方法1.整体资产评价法2.现行市价折扣法3.模拟拍卖法第六节

资产评估方法的比较和选择（一）评估方法之间的联系（二）资产评估方法之间的区别1.市场法与成本法的比较2.成本法与收益法的比较3.市场法与收益法的比较

一、评估方法之间的关系将市场法和收益法结合起来使用来评估资产的价值，在市场经济发达国家资产评估实践中用得相当普遍。二、资产评估方法的选择机器设备评估第三章

机器设备评估

机器设备评估概述机器设备评估的成本法机器设备评估的市场法机器设备评估的收益法一、机器设备评估概述机器设备的定义与评估特点

在机器设备评估中，所指的机器设备是广义的概念。具有通过组合形成系统的特点属于固定资产范围，单位价值高，使用期限长属于动产类资产，不受区域因素影响专门门类多，评估以技术检测为基础，通常外聘技术专家共同参与贬值比较难以确定，工作量大更新换代较快，可能存在较大经济型贬值机器设备评估概述

机器设备的分类

按现行会计制度分类——6类按固定资产分类标准分类——94年国家标准按机器设备组合程度分类——

单台、机组、成套机器设备工程技术特点分类——通用、专用、非标准确定评估范围注意事项机器设备和土地、房屋及构筑物之间的关系机器设备和无形资产之间的关系机器设备和流动资产之间的关系

接受委托阶段评估准备阶段现场工作阶段对设备进行分类逐台核实评估对象设备鉴定(技术状况、使用情况、质量、磨损程度)评定估算阶段确定设备评估经济技术参数撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿评估报告的审核和报出阶段二、机器设备评估的基本程序三、成本法在机器设备评估中的应用机器设备评估中最普遍、最重要的方法机器设备评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济型贬值机器设备重置成本含义复原重置成本更新重置成本直接成本间接成本

机器设备重置成本的具体构成项目成本法在机器设备评估中的应用

重置成本的估算

细分加和法价格指数法规模经济效益指数法（一）机器设备重置成本的测算细分加和法1.外购单台不需安装的国内设备重置成本2.外购成套国内设备重置成本3.进口设备重置成本

重置成本=CIF

×基准日外汇汇率+进口关税

+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费

CIF=FOB+途中保险费+国外运杂费机器设备重置成本的测算价格指数法对于进口设备分别用两国货币支付的情况，需要通过两个价格指数分别计算没有考虑技术对设备重置成本的影响规模经济效益指数法(同前)

（二）机器设备实体贬值的估算

实体性贬值=设备重置成本×实体性贬值率=设备重置成本×(1-成新率)观察法：机器设备实体性贬值评估参考表比率法分为工作量法和役龄法（同使用年限法）。机设的三个寿命：

物理寿命：机设开始使用→报废技术寿命：机设开始使用→技术过时淘汰经济寿命：机设开始使用→经济上不合算总使用年限的计算：不可直接使用会计折旧年限尚可使用年限：应通过技术检测和专业技术鉴定测定尚可使用物理年限，结合技术和经济年限确定。

机器设备实体性贬值的估算修复费用法注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗测算机器设备实体贬值测算应注意的问题注意其中是否有功能性贬值或经济性贬值因素，不要重复计算综合分析测算方法，调整到合理的贬值率

（三）机器设备功能性贬值的估算

超额投资成本形成的功能性贬值的测算

超额投资成本=设备复原成本-设备更新成本超额运营成本形成的功能性贬值的测算

功能性贬值=∑净超额运营成本×折现系数

（注意有所得税问题）（四）机器设备经济性贬值能力经济性贬值营运经济性贬值环保经济性贬值四、市场法、收益法

在机器设备评估中的应用

市场法

直接匹配法可比因素比较法成本百分率比较法收益法单项设备评估通常不采用收益法评估自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法房地产评估第四章第一节

土地和建筑物（一）土地的分类1.按土地资产的经济地理位置进行分类2.按土地资产的社会经济用途进行分类3.按土地资产的开发程度与开发趋势进行分类4.按所有权归属进行分类

一、土地使用权（二）土地的特征1.土地的自然特性位置的固定性、不可再生性、效用永续性2.土地的经济特性经济地理位置可变性、可垄断性、土地利用多方向性（三）土地使用权1.土地使用权出让采取协议、招标和拍卖三种方式

土地出让年限：居住用地70年；工业用地50

年；教科文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。2.土地使用权转让凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让、出租。3.土地使用权出租4.土地使用权抵押（一）按建筑物承重结构分类1.钢结构2.钢筋混凝土结构3.混合结构4.其他结构（二）按建筑物使用功能分类1.工业用建筑物2.民用建筑

二、建筑物及其分类（一）位置固定性（二）长期使用性（三）大量投资性（四）难以变现性（五）保值与增值性（六）投资风险性（七）影响因素多样性

三、房地产特征第二节

房地产评估概述（一）供需原则（不完全遵循）（二）替代原则（市场法的依据）（三）最有效使用原则（四）贡献原则房地产的纯收益是由土地及建筑物等构成要素共同作用的结果。（五）合法原则

一、房地产评估的原则（一）明确评估基本事项（二）制定工作计划（三）实地勘察与收集资料（四）测算被估房地产价格

选择两种或两种以上的方法进行评估，然后按一定权重进行加权综合。二、房地产评估程序常用的方法有：市场法、收益法、成本法、假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法（五）综合分析确定评估结果（一）根据权益的不同划分

所有权价格、使用权价格、房地产抵押权价格、房地产租赁权价格（二）按价格形式方式划分

市场交易价格和评估价格评估价格是对市场交易价格的模拟，两者差距不应太大。

三、房地产价格的种类（三）按房地产的实物形态划分土地价格、建筑物价格和房地产价格土地价格包括基准地价和标定地价基准地价评估以城市为单位进行标定地价可以以基准地价为依据，通过系数修正进行评估得到；也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到。（四）按房地产价格表示单位划分总价格、单位价格和楼面地价1）房地产总价格，是指一宗房地产的整体价格。2）房地产单位价格：①对土地而言，是单位土地面积的土地价格；②对建筑物而言，是单位建筑面积的建筑物价格③对房地产而言，是单位建筑面积的房地产价格。房地产的单位价格能反映房地产价格水平的高低，而房地产总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。3）楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地单价/容积率=土地单价×土地总面积/建筑总面积=土地总价格/建筑总面积有关“容积率”所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

物业类型参考容积率

独幢0.4-0.5

联排0.7-0.8

多层1.2-1.5

小高层（12层）2.5-3

高层（13层以上）3.5-5（五）公告地价和申报地价公告地价是政府定期公布的土地价格。申报地价，是土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格。（一）一般因素1.经济因素1）经济发展因素2）财政金融因素3）产业结构因素一般来说，第三产业的比重越大，房地产价格会相应上升。

四、房地产价格的影响因素2.社会因素1）人口因素（人口数量、人口密度和人口素质）2）家庭规模因素3）房地产投机因素4）教育科研水平和治安因素5）社会福利因素3.行政因素4.心理因素

（二）区域因素1.商务繁华因素2.道路通达因素3.交通便捷因素4.城市设施状况因素5.环境状况因素（三）个别因素1.土地个别因素1）区位因素2）面积因素、宽度因素和深度因素3）形状因素4）地力因素、地质、地势和地形因素5）容积率因素6）用途因素7）土地使用年限因素

2.建筑物个别因素1）面积、结构、材料等2）设计、设备等是否良好3）施工质量4）法律限制5）建筑物是否与周围环境协调

第三节房地产评估的成本法

一、土地使用权的成本法估算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（一）土地取得费（二）土地开发费基础设施配套费、公共事业配套费、小区开发配套费（三）税费（四）利息土地取得费用计息期应为整个开发期和销售期；土地开发费用如果是均匀投入，计息期为开发期的一半。如果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半。（五）利润（六）土地增值收益目前，土地增值收益率通常为10%-25%。例：某地区政府拟出让本地开发区的一宗已完成“七通一平”的土地，面积10000平方米。该开发区征地费用平均5万元/亩，完成1平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%,全部土地投资的回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当时银行贷款年利率为10%。试用成本法估算出让该宗地的单位面积价格和总价格。1亩=666.666666667平方米；万元/亩=10000元/666.666666667平方米=15元/平方米亿元/平方公里=100000000元/1000000平方米=100元/平方米（1）计算土地取得费：土地取得费=5（万元/亩）=75（元/平方米）（2）计算土地开发费：土地开发费=2（亿元/平方公里）=200（元/平方米）（3）计算利息利息=75×[（1+10%）-1]+200×40%×[(1+10%)-1]+200×60%×[(1+10%)-1]=33.91(元/平方米)1.520.5（4）计算利润投资利润=（75+200）×20%=55（元/平方米）（5）计算增值收益增值收益=（75+200+33.91+55）×20%=72.78（元/平方米）（6）计算土地价格单位面积土地价格=75+200+33.91+55+72.78=436.69（元/平方米）总价格=436.69×10000=4366900（元）=436.69（万元）

二、建筑物的成本法估算成本法一般适用于以下情况：（1）不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况（2）对全新（或近于全新）的建筑物的价值进行估算（3）对诸如教堂、政府大楼等通常不会在公开市场上租赁或买卖的公告公共建筑或特殊用途建筑进行评估建筑物的评估值=建筑物重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济性损耗（一）建筑物重置成本的估算方法预决算调整法（了解）——工作效率高，历史资料要求完整重编预算法（了解）

——准确度高，工作量大价格指数调整法

——须选用类别价格指数（例题见教材P133例4-2）价格变动指数定基指数环比指数评估时点价格指数建筑物购建时价格指数＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年环比价格指数）（二）建筑物实体性损耗及成新率的估算建筑物的成新率计算方法主要有使用年限法、打分法、综合法等方法1.使用年限法成新率=尚可使用年限/总使用年限×100%

各种结构房屋的经济耐用年限的参考值参见教材P133

2.打分法按结构、装修、设备等组成部分的完好程度，分为5个等级：（1）完好房成新率在80%以上（2）基本完好房成新率在60%-79%之间（3）一般损坏房成新率在40%-59%之间（4）严重损坏房成新率在39%以下（5）危房房屋结构构件已处于危险状态，随时有倒塌的可能成新率=（结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B）/100×100%例题见P135例4-43.综合法比较典型的有观察与使用年限加权平均法具体可采用以下三个步骤：

（1）运用使用年限法测算损耗率或成新率（2）运用观察法测算损耗率或成新率（3）确定两种方法的适当权数，然后进行加权平均

（三）建筑物功能性损耗的估算

（四）建筑物经济性损耗的估算

经济性贬值

=建筑物年收益损失额/资本化率

=建筑物年收益损失额×年金现值系数

例：某房地产建筑面积2000平方米，占地1000平方米。建筑物于2000年底建成，2005年底进行评估。建筑物账面成本500万元，该城市建筑业价格指数以1995年为1，则2000年为1.2。建筑物尚可使用35年，该地区土地价格在评估基准日为2500元/平方米。评估人员经测算认为该建筑物的功能性贬值为40万元，主要由于设计不够合理，需改建造成的；不存在经济性贬值。用成本法评估该房地产的价值。（1）建筑物重置成本为：500×1.2=600（万元）（2）成新率为：35/（35+5）×100%=87.5%（3）建筑物价值为：600×87.5%-40=485（万元）（4）土地价值为：2500×1000=250（万元）（5）房地产价值为：485+250=735（万元）第四节房地产评估的收益法

一、收益法基本公式1.当纯收益每年不变，且收益年限为有限期时P=A（P/A,r,n）2.当纯收益每年不变，且收益年限为无限期时P=A/r二、纯收益的确定纯收益=有效毛收入-营运费用其中：有效毛收入是指由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。三、还原利率的确定还原利率是人们在房地产评估中对折现率或资本化率的习惯叫法，还原利率本质上是一种投资收益率，主要包括综合还原利率、建筑物还原利率和土地还原利率。

综合还原利率是求取房地合一价格时所采用的还原利率；建筑物还原利率是单纯求取建筑物价格时的还原利率；土地还原利率是单纯求取土地的价格时所采用的还原利率。

r=r1.L+rb.BL+B（一）纯收益与售价比率法（二）安全利率加上风险调整值法还原利率=无风险收益率+风险调整值风险调整值=社会平均风险收益率×β社会平均风险收益率=社会平均收益率-无风险利率资本资产定价模型：R=Rf+

β(Rm-Rf）例：评估对象是一块商业用房地产，当时社会平均收益率为12%，一年期银行存款的利息率为8%，投资该房地产开发项目的风险大于社会平均风险，故系数取值1.2，计算该房地产的还原利率。R=Rf+

β(Rm-Rf）=8%+1.2×(12%-8%)=12.8%（三）各种投资风险、收益率排序插入法四、期限的确定五、土地残余法和建筑物残余法（一）土地残余法L=[a-B×(rB+d)]/rL（二）建筑物残余法B=[a-L×rL)]/（rB+d）六、收益法应用举例例：某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4800元。该大楼总建筑面积为12000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。1.年有效毛收入年有效毛收入=2.5×365×12000×（1-10%）=9855000（元）2.估算年营运费用管理费=9855000×3.5%=344925（元）维修费=4800×12000×1.5%=864000（元）保险费=4800×12000×0.2%=115200（元）税金=9855000×（12%+6%）=1773900（元）年营运费用=344925+864000+115200+1773900=3098025（元）3.估算净收益年净收益=年有效毛收入-年营运费用=9855000-3098025=6756975（元）4.计算房地产价格房地产价格=6756975÷6%×[1-1/(1+6%)]=104434671(元)房地产单价=104434672÷12000=8703（元）

5.评估结果

45例：一幢写字楼，评估基准日为2007年10月。占地面积12000平方米，建筑面积52000平方米，钢混结构。1997年10月取得土地使用权，年限50年。写字楼出租面积为建筑面积的60%，空房率10%；月租金35元/平方米出租面积，年费用（含建筑物折旧费）100000元；建筑物寿命60年。办公家具和设备原价5000000元，使用年限10年，无残值；房产税为房地产租金收入的12%，其他税费为租金收入的6%，每年租金损失准备为半月租金。土地还原利率为9%，建筑物的还原利率10%，用成本法求得在评估基准日建筑物的价值为1500万元。写字楼竣工于2000年10月。计算土地价格。总收入=52000×60%×（1-10%）×35×12=11793600（元）总费用=100000+5000000/10+11793600×（12%+6%）+11793600/24=3214248(元)房地产年纯收益=11793600-3214248=8579352（元）建筑物纯收益=15000000×10%=1500000（元）土地纯收益=8579352-1500000=7079352（元）土地价格=7079352×（P/A,9%,40）=76155139.41(元)例：某写字楼可出租面积10000平方米，购买后可立即出租。已知第1至第五年的月租金水平为70元/平方米，出租率为70%，第6至第10年的月租金水平位80元/平方米，出租率为75%，第11年初停止出租，装修后将物业转让出售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，第11年的装修费用为400万元，净出售收入为1200万元。该房地产使用的折现率为15%。用收益法评估该房地产的价值。第1至5年年租金收入=70×10000×70%×12=5880000（元）第1至5年年经营成本=5880000×35%=2058000（元）第1至5年年纯收益=5880000-2058000=3822000（元）第6至10年年租金收入=80×10000×75%×12=7200000（元）第6至10年年经营成本=7200000×35%=2520000（元）第6至10年年纯收益=7200000-2520000=4680000（元）7.第11年纯收益=12000000-4000000=8000000（元）8.房地产评估值=3822000×（P/A,15%,5）+4680000×（P/A,15%,5）×（P/F，15%,5）+8000000×（P/F,15%,10）=22589929（元）第五节房地产评估的市场法

一、市场法评估程序被估房地产价格=可比实例价格×交易情况修正×日期修正×区域修正×个别修正×容积率修正×剩余使用年限修正系数（一）收集交易案例资料（二）选择参照物（三）比较因素修正基本原理——替代原理相关修正系数：﹡交易情况﹡交易日期﹡区域因素﹡个别因素﹡容积率﹡剩余使用年限K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]二、市场法应用举例第六节房地产评估的假设开发法

一、计算公式地价=预售楼价-建筑费-专业费用-利息-税费-利润1.预售楼价，转让价格。2.建筑费：直接工程费、间接工程费和建筑承包商利润，按标准估算。3.专业费用：