土地合作模式

土地合作模式2009年3月13日2008年土地市场萎靡不振，成交低迷，后半年开始频繁出现流标、底价成交、甚至低于底价成交现象。地产企业受到宏观经济、政策环境、房地产市场的多因素影响，造成了资金链紧张，纷纷放慢购置、开发土地的局面。以“成交”为导向的短期土地运营工作，势必要在成交之前，深入的分析市场、客户以及团泊自身的情况，迅速找到适合团泊土地出让地块中的客户，以恰当的土地开发模式与其谈判并最终实现成交。地产企业分类土地一级开发企业土地二级开发企业土地一级二级联动开发企业独立开发项目的企业品牌输出管理的企业合作开发项目的企业基础设施建设联动二级开发体育场馆建设联动二级开发中小型开发商外行业开发商本次土地开发模式的研究，将基于对上述客户的分类进行系统的梳理，并根据团泊实际情况提出合作模式建议。一级开发合作模式合作方在团泊公司在某个地块整理过程中注入资金；土地通过招拍挂方式进行出让以后，双方按约定比例获取相应收益。合作方团泊公司进行土地一级整理双方按照约定获得相应比例的收益注入资金通过招拍挂方式出让此模式中，合作方也可选择获得某些地块开发权来代替应获得的资金回报。此时团泊公司将给予合作方较为优惠的价格。土地二级开发模式开发企业团泊共同组建项目公司进行二级项目开发双方按照约定获得相应比例的收益股权合作模式团泊与合作方按照约定的出资比例共同组建项目公司，进行二级项目的操作，实行风险共担、利润共享原则。双方按照约定，获得收益。在后期双方可进行协商，将项目整体转让给对方。二级物业出售土地二级开发模式品牌输出模式团泊提供“品牌和资金的交易平台”，将资金实力方（外行业）和专业技术方（品牌技术输出方）整合起来，进行团泊土地的二级开发。团泊不参与项目后期的运作与利润分成。外行业品牌输出方共同操作的项目提供资金提供技术团泊土地交易平台双方按照约定获得相应比例的收益土地一级二级联动开发合作模式团泊与合作方共同成立项目公司进行一级土地整理，并通过招拍挂程序获得地块二级开发权，进一步建设二级物业产品并出售。项目完成后双方按照约定获得相应比例的收益。开发企业团泊共同组建项目公司进行一级土地整理以招拍挂方式获取土地进行二级开发双方按照约定获得相应比例的收益二级物业出售方式一：土地一级二级联动开发合作模式开发企业成立项目公司进行一级土地整理以招拍挂方式获取土地进行二级开发一级土地开发成本+（团泊）固定收益+利润分成二级物业出售方式二：开发企业负责一级土地开发之后，确定团泊西区合作地块的土地开发成本A万/亩，加上固定收益B万/亩，得到出让底价C万/亩。这样就保证团泊出让每亩地至少能够获得B万元的收益。以C万/亩挂牌出让，开发集团将参与市场拿地，提振市场信心。为补偿开发企业参与一级开发的投入，如果开发企业最终拿到地，则超过C万/亩以上的溢价部分，开发企业支付50%。如果别的开发企业拿到地，则超过C万/亩以上的溢价部分，按比例与其分成。企业代建模式开发企业也可代建体育场馆，此时场馆建设费用由团泊公司根据场馆建设进度分批支付给开发企业。静海县政府天津滨海团泊新城投资发展有限公司开发企业授权项目运作主体招投标寻找实施主体体育场馆（基础设施）建设并进行一段时期运营企业可以选择以土地折抵或部分折抵的支付方式收取场馆建设费用，此时土地出让金将作为场馆建设费用逐步返还开发企业，降低开发企业的资金压力。此模式中，开发企业不能利用体育场馆进行融资。代政府回收支付场馆建设费用BT模式静海县政府天津滨海团泊新城投资发展有限公司开发企业授权项目运作主体招投标寻找实施主体体育场馆（基础设施）建设回购以约定结算方式进行支付BT模式运作简介：由天津滨海团泊新城投资发展有限公司与有融资能力和工程管理能力的企业之间的合作，进行体育场馆（或基础设施）建设，并通过出让场馆周边的土地，完成场馆回购。是一种集投融资、建造和项目管理于一体的综合方式，不同于单纯的投资、施工承包或代理管理形式BT项目的中标者可以既是投资方，同时又是管理方和承建方。比如很多项目都是由集团出面投标，然后由各地子公司管理和建设，事实上BT项目的参与者就是集团本身。投资人组建BT项目公司后，项目具体的投融资和管理工作都以BT项目公司的名义进行。但是由于投资方必须对BT项目公司筹集建设资金提供担保，并对项目按合同规定完工承担最终责任，因此事实上是由投资人和BT项目公司共同承担项目的融资和建设责任。政府将融资难题转嫁给了中标的投资方，大大缓解了政府部门对基础设施建设的巨额投资压力，提高了基建工程的建设效率和管理效率，分散了基础设施建设的风险，可以看作一种“政府按揭”。对投资方来说，由于政府信誉几乎是零风险的，因此BT项目可以顺利地实现债权或者股权融资。项目公司和投资人共同负责项目的融资和建设管理。BT模式事实上是一种“政府按揭”，借助政府信誉实现了强大的融资功能BT模式特点垫资建设部、国家计委、财政部早在１９９６年６月４日就作出《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》，其中提到：“任何建设单位都不得以要求施工单位带资承包作为招标条件，更不得强行要求施工单位将此类内容写入工程承包合同施工单位不得以带资承包作为竞争手段承揽工程。从合法性的角度来看国家发展改革委等７部委３０号令《工程建设项目施工招标投标办法》中明确规定，“招标人不得擅自提高履约保证金，不得强制要求中标人垫付中标项目建设资金”。由此可以看出，垫资承包实质上违背了现行法律法规的规定，是一种违法垫资建设部２００３年发布的《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》第四章第七条“鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目，根据业主的要求按照建设—转让(BT)、建设--经营--转让(BOT)、建设—拥有--经营(BOO)、建设--拥有--经营--转让(BOOT)等方式组织实施。”BTＢＴ方式与垫资承包有本质的区别ＢＴ方式与垫资承包有本质的区别从资产的隶属关系来看在垫资承包中，工程资产所有权均归业主所有，施工企业在建设期间不拥有项目所有权。垫资BTＢＴ项目的回购实质上是一种资产转让行为。在建设期间，工程资产所有权归建设方所有，回购完成后工程资产所有权转移给业主所有。从投资风险来看垫资目业主一般不能出具担保，同时，由于工程资产所有权属于项目业主，一旦项目资产被银行清算，承包方所垫资金将很难收回，风险很大。ＢＴ项目一般需由项目建设方或地方政府出具项目回购承诺函，以及第三方（一般为银行）提供项目回购担保函，因此，项目建设方的投资收回有保障，投资风险较小。BTBT模式涉及的重点环节组建BT项目公司融资人应当具有融资能力和管理优势。不同独立法人可以组成联合体。BT模式融资建设方案应当在项目可行性研究报告中专章编制。内容包括：采用BT模式的必要性；BT融资建设的内容、范围、数量；融资人应当具备的条件和能力；合同双方的权利和义务；项目投资、质量、进度的监控措施；结算支付方式；结算支付资金测算、来源、依据等内容。项目融资人具有独立法人资格的项目公司组建投入不低于BT融资建设方案中融资金额的35%自由资金团泊新城西区规模宏大，仅启动区可出让用地达8000余亩。土地出让收入将成为基础设施回购的基本保障。第一种：现金结算通过团泊新城土地出让所获得的土地出让金进行现金结算；结算保障及结算方式第二种：土地折抵协助合作方以合适的价格，取得团泊新城的土地使用权，土地出让金总额与场馆回购价格相同。以此为依托，形成三种结算模式第三种：现金+土地开发企业可以合适价格取得团泊新城土地，同时不足基础设施回购价格部分，政府给予现金支付。若选择此两种模式，在土地出让金缴纳过程中可进行相应运作出让金缴纳方式若开发企业选择以土地进行结算或者部分利用土地进行结算，在土地出让金缴纳过程中可以进行相应运作。1、开发企业所缴纳的土地出让金可分期缴纳；2、每笔土地出让金缴纳之后一定时间内，政府以场馆回购资金的方式将相应的金额返回开发企业。此过程可极大的节约开发企业获取土地的成本，降低企业的资金压力。BOT模式在BT模式基础上，开发企业可选择对场馆进行一段时期的运营后，由团泊公司代替政府进行收购，即BOT模式。静海县政府天津滨海团泊新城投资发展有限公司开发企业授权项目运作主体招投标寻找实施主体体育场馆（基础设施）建设并进行一段时期运营代政府回购以双方约定价格进行支付场馆回购过程中，企业可以选择以土地折抵或部分折抵的支付方式，此时土地出让金将作为场馆回购价格逐步返还开发企业，降低开发企业的资金压力。此模式中，开发企业同样可以场馆进行各种