小区管理制度职责(15篇)

小区管理制度职责(15篇)名目

【第1篇】小区物业质量管理方针目标管理方式

小区物业质量管理方针、目标及管理方式

(一)、质量管理方针、目标

本公司质量管理的方针:

以一流的服务和一流的质量面对顾客;以现代化的管理和良好的社会信誉面对国内及国外市场。

质量管理的总体目标:

物业服务项目做到'家政劳动社会化;安全管理、秩序维护系统化、文化消遣活动社区化、综合服务力量专业化。

根据量化管理的要求,对比'国家级示范小区'项目标准,保证在合同期内按以下质量管理详细目标进行工作:

1.全年不发生重大安全责任事故

注:'重大安全事故'是指

--因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;

--因失职或玩忽职守引发的公司管理重要财产报废、损毁事故;

--因失职或玩忽职守引发的火灾事故;

--困失职或玩忽职守引发的水浸事故;

--因失职或玩忽职守引发的恶性治安大事;

--因失职或玩忽职守引发的业主/住户重伤、死亡大事;

2.所辖物业设施设备的使用完好率达到98%以上;

3.员工培训合格再上岗率达到100%;

4.员工对企业的满足率达到90%以上;

5.住户对管理、服务工作的满足率95%以上;

6.全年支出掌握在预算范围内;

7.业主违章有效处理率100%;

8.房屋完好率100%;

9.住户修理准时率,合格率100%;

10.住户有效投诉率3起/万.平方米,有效投诉的处理合格率(以回访结果为准)100%;

11.住户求助处理率,满足率100%;

12.有效回访率达到100%;

13.培训方案完成率100%;

14.员工绩效考评有效率98%;

15.服务规范的出错率(以检查、投诉记录为准)3%;

16.物业服务标准作业规程的内审严峻不合格为零,稍微不合格3项以下,观看项10项以下;

17.物业服务标准作业规程抽检合格率95%以上;

18.社区文化活动有效完成率100%;

19.业主委员会对物业管理服务工作的满足率98%;

20.住户对小区管理公司服务工作满足率98%;

21.消防设施、设备的使用完好率100%;

22.一般治安案件的发生率0.1起/万.平方米,有效处理率100%;

23.其他各类突发大事的有效处理率100%;

24.灭火预案演习达标率100%;

25.治安预案演习达标率100%;

26.训练考核达标率100%;

27.车辆违章停放率5%;

28.住户对秩序维护、消防工作的满足率100%;

29.设备方案保养完好率100%;

30.设备开机完好率100%;

31.设施、设备大、中、小修方案完成率100%;

32.设备运行成本降到行业标准最低;

33.设备临时故障排解的准时率95%;

34.员工工伤事故发生率0;

35.值班记录精确     合格率98%;

36.机房卫生达标率100%;

37.住户对修理保养工作的满足率100%;

38.住户对保洁工作的满足率100%。

(二)采纳的管理方式

1、在总体管理方式上拟实行'标准化'管理模式。

该管理模式特点有三:一是强调工作的'一次胜利率'。物业管理行业是一个'100-1=0'的服务行业,一项工作假如不能在一次性把做其做好会使业主满足率大幅度降低;二是强调服务质量的'稳定性'。物业管理工作重复性高、单调、乏味,突出问题是被动工作及疲乏工作。制度、规程在执行中'雷声大,雨点小',建立制度时轰轰烈烈,不久就行同虚设,标准化管理很有效的解决了长期、稳定的保持工作质量的问题。三是强调'时效性',对不同的工作有不同的时效要求,能够在业主的心理承受范围之内解决业主的问题(详见服务作业标准)。

正因如此,本公司拟实行全方位的标准化管理模式,其基本原理是将预期发生的工作事先用模拟的方法给出最佳的操作方法和操作标准,全体人员必需严格执行,不得私自更改。通俗的讲就是把人员当作'量具模块'来约束(通过对比不难体现,其好处是大大降低了工作的失误,提高一次胜利率,降低管理成本,保持工作质量的稳定性。变'人治'为'法制',本公司要求全部员工做到每一句话、每一个动作都是标准的,可大大提高服务水平和力量。

2、在安全管理上,拟实行全封闭的安全预案制。

由于本物业小区规模较大,人员成分简单,安全死角多,加之安全问题是业主永久最关怀的问题,故本公司拟实行安全预案制管理。其原理是:公司先具体了解安全死角(如让秩序维护人员查找周界围墙的突破口),将物业在安全管理上的不足和缺陷找出来,制订有针对性的预案措施,将预案作为员工训练的依据,成为习惯性动作后,将大大提高安全管理的实际水平。对人员、物品进出拟进行分类掌握。对业主采纳'记忆+规范'的方法,,对住户采纳凭住户证出入,对于散客实行登记有效证件监控出入。在区域巡逻上拟采纳多种方式,如'交叉巡逻出入法'、'循环式巡逻法'、'来回式巡逻法'等,结合监控中心定位系统,建立远红外线及电子巡更网络,实行立体化管理。

3、在服务方式上,拟实行本公司的特色服务与共性化服务。

(1)'时效工作制':

本公司对业主关怀的事项员工都要求按规定的时间完成方为有效,否则就是无效劳动。将各工作时效公示给业主监督,对于无效工作均依照业主的投诉按《投诉管理标准作业规程》进行处理,对责任人和责任部门实施惩罚,这样才能让业主对我们的服务效率感到满足。比如:住户投诉必需在当日内处理完毕。回访工作必需一周内进行。入伙手续办理工作实行一站式服务,全程完成时间必需掌握在15分钟内(不包含业主验收房屋),秩序维护人员收发卡必需在45秒内完成规定动作等等。

(2)'不均衡管理制'

该项制度是本公司独有的使用效果最显著的特色制度。其基本原理是依据业主的生活特点和生活规律来编排工作。员工不是按部就班的上班,而是依据以上规律实施'静音管理'、'无人化管理'和'零干扰服务'。比如:削减业主在活动时进行清洁带来的尴尬。电梯的修理保养支配在夜晚10点后进行,以

免影响业主使用等等,让业主真正感到爱护入微的服务。

(3)'唱喏制':

'唱'是指用悦耳的语言将有关事项告之业主,让业主成为'知情人',避开产生不必要的熟悉分歧和提高服务技巧;'诺'是指服务工作要'一诺千金',答应业主的事情必需按承诺完成。比如:业主进行装修时,将业主在装修中可能遇到的常见问题列出清单,站在业主的角度提示业主,业主感到的是'温馨';管理人员在进行收费的时候,要'唱':您家的面积是…收您…找您…请收好…请慢走…,业主感到的是'仔细'。按法规要求,定期将财务报表公示给业主,让业主'明明白白的消费。

(4)'三米微笑制':

为住户供应服务时,应主动向业主展现周到的微笑,不能等到业主到了面前也不理睬,虽然是点点滴滴的服务,但能化解许多冲突。本公司要求员工在面对业主时应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感;与住户谈话时,应聚精会神、留意倾听,给人以受敬重感;应坦诚待人,不卑不亢,给人以真诚感;应神色坦然、轻松、自信、给人以宽慰感;应镇静稳重,给人以镇静感。

(5)'首问责任制':

【第2篇】争创全国物业管理优秀示范住宅小区方案承诺

争创全国物业管理优秀示范住宅小区方案与承诺

(1)创优方案

指导思想

以业主、用户满足为宗旨,以国家物业管理优秀小区为榜样,以达标创优为目标,通过争创全国物业管理优秀示范住宅小区活动,树立良好的企业形象,提高物业管理服务队伍的整体素养和小区的管理水平。

详细目标

a.房屋及修理管理方面:

房屋外观完好、干净,定期清洁。

小区内有明显指示标志:交通指示牌、小区平面图及楼宇和单元标识等。

房屋完好率达到98%以上。

无违章搭建。

房屋修理准时率98%以上,零星修理合格率100%,做好回访及记录。

档案管理完善,有专人管理,做到完整、清楚、安全、正确。

b.设备管理方面:

小区内全部公共设备图纸、资料齐全,管理到位。

设备良好,运行正常,无事故隐患,保养检修制度完善。

每日有设备运行记录,操作人员严格遵守操作规程及保养规程。

消防设施完好,可随时启用。

安全监控系统设备完好,使用正常。

c.市政公用设施管理方面:

小区公共配套服务设施完好,不随便转变用途。

供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,运行正常。

道路畅通,路面平坦。

交通管理规范,车辆停放有序。

污水排放通畅。

d.环境卫生管理方面:

小区环卫设施完备,设有垃圾房、垃圾箱、果皮杂物箱等保洁设施。

小区实行标准化保洁,垃圾日产日清,生活垃圾实行袋装化。

依据季节投放灭虫除四害药物,派专人管理。

做好凭证饲养宠物的宣扬,小区内严禁饲养家禽,并常常检查,发觉问题准时订正。

小区内道路、公共场所、楼道、地下室等公共部位保持清洁,不留死角,不随便堆放杂物或占用。

小区内无乱设摊点、广告牌和乱涂乱划现象。

高压水泵、水池有严密的管理措施,二次供水卫生许可证、水质化验单应具全。

e.绿化管理方面:

按小区规划要求做好绿化的培植、养护。

小区公共绿地不占用,不随便转变用途,保证小区绿地率。

合理分布树、花的种植,做到四季长绿,月月花香,布满生气。

绿地管理及养护措施落实,无破坏、践踏现象。

f.治安管理方面

小区实行封闭式管理,实行常规防范和技术防范相结合的防范措施,确保安全。

小区实行24小时保安值班、巡逻制度。

小区内安全监控系统有专职人员管理,并严格执行相关制度和纪律。

思想重视,制度落实,以防为主,使小区内无重大责任火灾、交通事故及刑事案件。

保安人员服装整齐,仪容端庄,作风严谨,言语文明。

危及住户安全处设有明显标志,并落实防范措施。

重视对保安人员的思想教育和业务培训。

g.财务管理方面:

建立规范的财务管理制度。

严格遵守国家财经纪律和公司有关规章制度。

为住户供应多项便民有偿服务,以业养业,增收节支,做到管理经费收支平衡,争取略有盈余。

h.社区文化建设方面:

充分利用小区的消遣场所和设施,定期组织开展健康有益的社区文化活动,比如:游泳竞赛、书法竞赛、篮球竞赛和健身指导等。

乐观协作社区开展各项公益活动。

半年开展一次征询住户看法活动,准时了解住户需求信息,调整服务内容,使住户满足率达到95%以上。

提倡住户互帮互助,文明居住,关怀病残者、老人、妇女及儿童。

乐观开展精神文明建设,使住户能自觉遵守小区各项管理规定。

(2)实施方法

a.建立创建领导小组:

创建全国物业管理优秀示范住宅小区领导小组,由公司领导任组长,负责创建活动的领导协调工作;各部门负责人担当成员,负责创建活动的指导工作。

b.制订实施方案:

依据创建活动的总体支配,制订切实可行的实施方案,要把创建活动与日常管理结合起来,把创国优与创市优、省优结合起来,把长远目标与眼前工作结合起来,通过开展创建活动,真正带动各项工作。

c.强化各项管理制度:

要借创建活动的东风,建立、健全各项管理制度,以制度促进管理,使各项管理规范化、科学化、制度化,做到有章可循、违章必究。

d.加强检查、督导:

对创建活动要常常进行检查、督导,准时总结阅历。对存在的问题,要仔细查找缘由,寻求解决的方法,不搞花架子,不做表面文章,确保创建活动健康开展,取得成效。

(3)奖惩措施

在创建全国物业管理优秀示范住宅小区活动中,对表现突出、成果卓越者,将赐予嘉奖,嘉奖标准另定;对表现低劣、工作不力者,将赐予批判,并酌情赐予行政处分。

(4)创优方案

时间工作性质工作内容

创优达标预备阶段组建创优工作领导小组:设组长一名,成员若干名。为确保创建工作有组织有方案地开展,建立创建工作领导小组例会,每半月召开一次工作例会,总结上一阶段的工作,对发觉的问题准时确立解决方案。支配本期创建工作,方案落实状况。

开展宣扬动员工作,为保证创建工作的顺当开展,在创建过程中开展宣扬动员工作,使全体员工乐观参加到创建工作中去,齐心协力完成创建活动。

创优达标实施阶段依照市达标创优标准进行自我初评,通过初评查找差距,并就相关问题的解决落到人,准时进行整改。

将问题进行整改,依据市达标标准,结合iso9000质量保证体系的相关程序文件及工作规程对发觉的问题进行整改,并进行跟踪检查,以确保问题整改的准时性和有效性,最终达所制订的目标。

迎检阶段依据市创优达标的评分标准,组织创建领导小组成员对小区的管理进行自评、自检,做好考评验收工作。

创市(省)优阶段总结阅历、积累资料,提高管理水平和服务水准。

依据评审结果,连续保持达标的标准,对未达到标准不足之处加以整改,在达标的基础上进一步

提高服务质量和管理水平,力争在达到市(省)优秀小区标准。

创国优阶段总结创市(省)优的阅历,发扬成果,改进不足。

【第3篇】项目争创市物业管理示范住宅小区实施方案

项目争创市物业管理'示范住宅小区'实施工作方案

20**年按**物业年度规划要求及e花园项目物业管理品质提升的需要,提请开展**市物业管理'示范住宅小区'创建工作,旨在进一步完善小区的硬件设施,推动小区物业管理服务更加规范化、专业化、精细化、职业化,加强行业沟通,多方面汲取物业管理行业进展的创新成果,全面提升小区物业管理服务品质,营造更加和谐的小区生活环境,使业主能享受到**物业更加优质的物业管理服务。

为保障创优工作质量,胜利取得**市物业管理'示范住宅小区'称号及奖牌,依据《国优标准》,结合e花园项目的实际状况,制定本创优工作实施方案。

一、方案依据

建住房物[2000]008号文《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》及**市物业管理'示范住宅小区'创建申报要求。

二、创优目标:以较好的成果通过**市'示范住宅小区'的检查考评,获得市'物业管理示范住宅小区'称号及奖牌

物业公司已从入住办理开头连续坚持对e花园项目投入资金,不断进行小区硬件设施的整改完善,提升小区硬件标准和养护品质,打造高尚、精品、和谐小区品牌。

本年度创优经费包括项目整改完善费用、资料印刷费、接待费、增加修理材料费等项目,详见《20**年度e花园项目创优费用预算》。

三、组织机构及职责

1、**物业针对e花园项目市优创建工作成立了'e花园创优工作小组',负责市优创建领导、支持与督导工作:

工作小组成员如下:

组长:z(**市**物业服务有限公司总经理)

副组长:z(**市**物业服务有限公司副总经理)

z(e花园项目经理)

组员:z

2、创优工作小组工作职责:

1)根据公司创优工作要求,负责制定小区《创优工作实施方案》,准时向公司申报审批同意;

2)负责组织实施小区《创优工作实施方案》;

3)组织创优工作自查自评,组织各级检查发觉缺陷的整改完善工作;

4)根据《创优工作考评标准》,制定完善物业服务中心档案资料体系,编制小区《迎检资料名目》;

5)组织国优标准及创优工作规划的员工培训;

6)负责按预算使用创优经费,提高创优工作效益;

7)制订服务中心创优工作绩效考核激励规定,兑现考核奖惩结果;

3、'创优工作小组'下设四个工作组,分别为资料完善达标组(含财务)、环境养护达标组、设备养护达标组和安全防范达标组,各达标工作组的人员构成及工作职责如下。

管理组

组长:z

组员:z

资料完善达标组

组长:z

组员:z

工作职责:

1)对比《标准》及小区《迎检资料名目》,收集、整理、完善、汇编、装订全部迎检资料;

2)对比小区《迎检资料名目》,负责档案资料管理质量达标;

3)组织实施社区文化活动,宣扬小区创优工作及创优工作成果,发动小区住户乐观参加创优活动,大力营造和谐社区氛围。

环境养护达标组:

组长:z

组员:z

工作职责:

1)负责小区清洁服务品质和绿化养护服务品质达标,为资料组供应符合iso9000质量体系、规范的清洁服务和绿化养护服务质量记录资料。

设备养护达标组

组长:z

组员:z

工作职责:

2)负责实施小区硬件设施整改完善项目;

3)负责小区机电设备、设备房、公共设施及房屋外观的修理养护质量达标;

4)为资料组供应符合iso9000质量体系、规范的设备设施养护服务质量记录资料。

安全防范达标组

组长:z

组员:z

工作职责:

1)负责小区治安防范服务、消防监控服务和车辆停放服务质量达标;

2)负责完善小区安全防范网络和群防体系建设,持续确保小区零案件发生;

3)负责准军事化的护管队伍管理及宿舍内务卫生达标;

4)负责为资料组供应符合iso9000质量体系、规范的安全防范服务质量记录资料。

四、工作阶段及任务

小区市优创建工作自20**年*月*日开头,*月初'市优示范住宅小区'考评完毕、公司组织总结后结束。分四个实施阶段,详细支配如下:

1、宣扬动员及预备阶段(*月*日--*月*日)

1)公司召开物业服务中心主管级以上员工会议:发布公司创市优工作规划,组织《国优标准》培训,部署公司创市优工作总体支配,明确公司职能部门与物业服务中心的分工协作,要求各部门团结互助、齐心协力、分工合作、全身心投入创优工作。

2)公司品质部负责《创优资料汇编名目》的拟定及创优工作培训。

3)行政人事部通过内部培训向全体员工宣扬创优工作意义,物业服务中心利用小区宣扬栏、温馨提示栏及致小区住户的公开信等形式,向小区住户宣扬'创优工作',广泛动员住户乐观参与小区创建工作,赢得小区广阔住户的支持与协作。

4)物业服务中心依据《国优标准》,制定小区《创优工作实施方案》,准时申报公司审批同意。

5)物业服务中心召开全体员工动员大会,发布小区《创优工作实施方案》,支配布置小区创优工作,激发员工创优工作热忱和制造性工作。

6)物业服务中心组织全体员工仔细学习《国优标准》和小区《创优工作实施方案》。

2、重点难点突破阶段(*月*日--*月*日)(详见附各小组工作方案)

1)环境养护达标组完成清洁服务及绿化养护服务的季度、月度的定期作业项目。

2)设备养护达标组负责小区设备、设施及重点项目改善工作

3)安全达标小组此阶段完成小区治安、车辆、消防防范的改善工作

4)资料完善达标小组,对比创优资料名目完成资料的规档工作及创优资料汇编、创优汇报材料。

5)物业服务中心负责制定并组织实施重点难点工作推动方案,力争在2月28日前全面完成;物业服务中心无法解决的问题,须准时申报创优工作领导小组协调解决。

6)创优工作领导小组,须保障小区省优创建经费落实到位,满意小区使用;

3、品质

巩固提高阶段(*月*日--*月*日)

1)公司创优工作小组组织职能部门,于*月上旬按《国优标准》对参与创优小区进行首次检查,查出存在的问题与不足,并发布首次《创优工作检查报告》。

2)物业服务中心依据首次《创优工作检查报告》及自检结果进行全面整改,整改工作主要集中在日常的、简单解决的问题上,对于难点问题或物业服务中心无法解决的问题提交领导小组统筹讨论解决。

3)在6月5日前组织其次次模拟检查,发布其次次《创优工作检查报告》;对各小区的创优工作,提出详细的巩固、提升看法。

4)物业服务中心依据领导小组发布的其次次《创优工作检查报告》及巩固、提升看法,组织细致的完善工作;对简单消失差错而又易忽视的问题,须制定有应急措施。

5)资料完善达标组在*月*日前,完成迎检资料的编制装订工作。

6)环境养护达标组须提前完成季度、月度清洁服务及绿化养护服务的定期作业项目,达到较高的现场服务品质。

7)公司创优工作领导小组完成自查自评,给出自查评分结论。

4、市优迎检阶段(*月*日-市优检查)

1)物业服务中心提前召开全体员工大会,总结小区的创优工作和成果,进行市优迎检接待工作培训,调整员工的精神状态至最佳;组织清洁公司、绿化公司适当增加服务人员,保持最佳的环境服务品质;完成市优检查接待预备工作,营造小区迎检氛围。

2)公司创优工作领导小组审查小区《创优工作汇报材料》及汇报幻灯片,到小区现场办公,巡回检查,督导迎检预备工作。

五、创建市优工作总结

创市优检查考核结束后,物业服务中心将组织专题总结,向公司汇报小区创优工作总结报告,申报创优工作先进个人及事迹,为公司后期项目创优工作供应阅历。

公司在*月份组织召开创市优工作总结表彰大会,对创建工作中涌现出来的先进个人和事迹进行表彰,兑现奖惩结果。

物业服务中心对考评达标项目加以维持和完善;对考评发觉的质量缺陷,制定有效的整改措施,在考评结束后半个月内全部逐项落实整改完毕。

六、纪律保障:

创优工作小组成员在创建期间,一律听从工作小组的支配和调配,并严禁擅自调休、请假,如有特别状况,确需请假或调休的,须征得物业服务中心创优工作小组组长同意后方可。如有违返以上规定,按公司相关规定从严处理。

附:《e花园各业务创优工作方案》

**市**物业服务有限公司

e花园物业服务中心

二0**年*月*日

留意事项:

1、工作阶段中的工作任务,须进一步优化细化,具体排列未达标项目的整改完成时间,,并将其作为附件。

【第4篇】某某小区订正预防措施管理规定

某小区订正和预防措施的管理规定

一、制定本规定的目的及范围

目的:建立订正措施和预防措施的提出、实施及有效性验证的程序,以保证服务质量满意要求。

适用范围:本程序适用于订正和预防不合格,包括服务过程,以及质量体系等方面已发生或潜在的不合格。

二、各自职责

1、某小区管理处各部门负责针对服务过程中对其职责范围内消失不合格提出订正或预防措施。

2、管理者代表负责批准订正和预防措施并对其有效性进行验证。

三、工作程序

1、总则

(1)、管理处内全部要求实行订正或预防措施的问题均以《订正和预防措施报告》的形式提出,《订正和预防措施报告》可以发到管理处内任何责任部门,及相关的原材料供应商和服务供应商。

(2)、管理处内任何部门或人员都可以提出实行或预防措施的要求,但全部的《订正和预防措施报告》必需管理者代表批准后,才可发至相应责任部门执行。

(3)、针对以下状况,应考虑实行订正或预防措施。

内部/外部质量体系审核提出的不合格项目:

a服务质量消失严峻不合格,包括重大事故,设备故障;

b重复消失的服务不合格;

c物料、服务选购重复消失的质量问题;

d住户投诉;

e监控总值班室日报表、月报表反映的重大问题/质量趋势问题;

f管理评审中消失的问题;

g定期分析发觉的潜在不合格现象;

h物业管理大检查中发觉的不合格。

2、应实行订正、预防措施的问题分类

a类问题

涉及公司或公司管理处其他部门的问题;

b类问题

涉及本部门问题。

3、a类问题的处理

(1)、管理处各部(班)人员均可依据有关原则提出需实行订正/预防措施的问题,填写《订正和预防措施报告》的问题栏(也可写建议实行的订正/预防措施),直接送管理者代表。

(2)、管理者代表负责审查《订正和预防措施报告》是否清晰描述不合格状况以及对质量的影响,当打算实行订正/预防措施时,在相关《订正和预防措施报告》上填写指定实行订正/预防措施的责任部门或人员,提出订正/预防措施的看法和解决问题的期限。

(3)、负责制订订正/预防措施的相关部门经理/部长接到管理者代表签发的《订正和预防措施报告》,组织人员分析问题产生的缘由、潜在因素,找出防止问题再次发生或消退问题潜在因素的详细措施,填写《订正和预防措施报告》的订正/预防措施栏,报管理者代表审批。

(4)、依据管理者代表批准的看法,组织实施订正/预防措施,完成后,由部门主管在《订正和预防措施报告》上填写处理状况、处理结果,交管理者代表批阅。

(5)、管理者代表或管理者代表指定的人负责对订正措施的实施状况进行验证以确定订正或预防措施是否执行和有效。当有客观证据证明订正或预防措施是有效的,《订正和预防措施报告》即予关闭;如订正或预防措施尚未完成,或没有实际效果,应规定新的跟踪验证期限,要求现任部门连续执行。

4、b类问题的处理

各部门经理/部长对于所辖班提交的问题,打算应实行订正/预防措施时,组织有关人员分析问题产生的缘由、倾向和潜在因素,找出防止问题再次发生或消退问题潜在因素的详细措施,填写《订正和预防措施报告》的相关栏目,报管理者代表审批。

5、订正和预防措施记录

经管理者代表或管理者代表指定的人验证签字已关闭的《订正和预防措施报告》,由发出部门收集交质量记录管理员保存,年底归档。

【第5篇】科信小区顾客看法管理工作程序

科信小区顾客看法管理程序

(1)顾客看法的收集、整理和处理

a、管理处对全部顾客通过来访、来电、信函等形式反馈的看法和服务需求都要仔细倾听,热忱接待,急躁解释,乐观处理,并填写《与顾客沟通登记表》。

b、每月管理处都要将顾客提出的看法和要求进行归档总结,并对信息逐一归类分析,对影响服务的主要因素尽快制定订正和预防措施。管理处可通过工作会议形式争论或宣扬。

c、管理处在日常服务中应主动实行征询顾客看法的方法来收集看法和建议,可实行召集顾客座谈会、家访等方式来与顾客沟通,获得准时和有代表性的看法。

d、质管部负责公司《管理工作征询看法表》的设计,并组织开展对顾客满足的调查、统计、分析和回访活动。

(2)征询看法表的发放、回收和处理

a、管理处在收到质管部发放的征询看法表后三天之内发放给顾客、发放数量要求入伙五年以上的小区发放率为15%,入伙五年以下的小区发放率不得少于30%。调查表在顾客群中的发放应随机并匀称分布。

b、管理处应在下发后10天内收回看法表,回收率不低于发放数量75%。

c、管理处应在收回看法表的三日内进行统计、分析并将满足率数据精确     无误地填写在《顾客满足率统计表》上,对顾客反馈的信息应逐一登记在《与顾客沟通登记表》。

d、对于顾客看法集中或突出的问题,管理处应以公开信的形式在收回看法表二个星期内仔细地作出答复。公开信张贴前须经管理者代表批阅同意。

e、管理处将顾客满足率统计表和公开信张贴后的5天内递交质管部,质管部将有关问题统计后,送管理者代表批阅。

(3)对处理顾客看法的跟踪、验证和检查

a、对顾客看法的接待与处理由质管部在月检时按月检标准进行检查,并抽查顾客对管理处日常管理服务的满足状况。

b、质管部要对处理的结果赐予跟踪,并通过电话或走访顾客的形式对管理处工作进行核查与验证。

c、质管部对管理处给顾客的公开信提出的问题的落实状况要进行验证,使顾客对处理的结果表示满足。

d、管理处每月要做修理回访工作,对修理人员的服务态度,工作守时、工作质量进行回访,确保修理服务质量能够使顾客满足。

e、管理处在日常服务中应将有偿服务、便民服务项目公布于顾客并对服务承诺的兑现进行检查,质管部在月检或季检中要对服务项目进行检查和验证,保证顾客在辖区中能得到良好的服务,并对供应的各项服务项目满足。

【第6篇】小区二次供水管理作业指导书

质量/环境/安全管理体系作业指导书

--小区二次供水管理作业指导书

1.0目的

保证小区二次供水水质符合卫生标准,保障用户身体健康。

2.0适用范围

适用于公司所属各小区的二次供水的管理。

3.0职责

3.1由各管理处修理班长制订每年不少于两次的水池(箱)清洗及消毒方案。

3.2管理处主任负责审核和批准年度水池(箱)清洗及消毒方案,并监督实施。

3.3管理员负责张贴停水告示,并通知用户单位。

3.4专业清洗消毒作业人员负责水池(箱)的管理和水池(箱)的清洗、消毒及水样抽取和送检工作。

3.5公司修理部每半年向市水务局汇总备案一次《生活饮用水二次供水设施清洗消毒合同》。

4.0工作规程

4.1二次供水管理的要求

4.1.1二次供水由各管理处主任委派专职清洗消毒人员(持证上岗)负责管理。

4.1.2专职人员负责水池(箱)的管理工作,要求每个水池(箱)(包括地下、楼顶)须结构完整,加盖、加锁,水口洁净,符合卫生标准的要求。

4.1.3新建、扩建和改建二次供水设施,须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计和竣工验收。

4.1.4专职清洗消毒人员应持有卫生主管部门出具的有效《健康合格证》及《卫生学问培训合格证》和水务局颁发的上岗证。

4.2清洗、消毒方案

4.2.1修理班长制定每年不少于两次的水池(箱)清洗消毒方案。

4.2.2管理处主任审批方案并监督实施水池(箱)进行清洗及消毒。

4.3通知

4.3.1修理班长于每次水池(箱)清洗及消毒实施前三天通知管理处管理员。

4.3.2管理处管理员在实施前48小时张贴停水告示,通知停水范围内的用户。

4.4放水

4.4.1为确保用户的正常供水,放水工作必需提前到清洗、消毒水池(箱)前3小时进行,并记录开头放水时间和结束放水时间。

4.5二次供水清洗、消毒程序

4.5.1工具、用具的预备:长衣紧袖工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明、水泵、鼓风机、口罩、眼镜等。

4.5.2安全须知

4.5.2.1电源:水池内作业光源要用36v以下安全电压工作照明,用手电或应急灯,三项水泵要装有漏电开关。

4.5.2.2缺氧:有些水池长期封闭、无通气孔、空气流通极差,可在水箱底部水口处连接鼓风机吹风,约3小时通风时间,然后选用如下试验:

物理试验:把燃着的蜡烛放入水池,如不熄灭说明水池内不缺氧。否则须连续通风直到没问题为止。

4.5.2.3留意事项:在清洗水箱的过程中,消毒人员须带防护眼镜和口罩,如在水池箱内感到身体不适,产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧,要立刻离开水池,用清水冲洗眼睛,呼吸新奇空气即可恢复。

4.5..2.4氧化氯或其它消毒用品的使用和存放应符合我公司《化学危急品仓库管理规定》(***-ep-04-jl-01)要求。二次供水清洗、消毒程序消毒用品有来源证明、产品检验报告、符合卫生标准。

4.5.3除杂物和清洗

4.5.3.1清洗人员清洗水池时,先用铁铲铲出池内泥沙及各种沉积物,然后用扫把或尼龙刷从水池(箱)的项部四周墙壁水池(箱)底部,依次反复刷洗,刷洗完毕用清水整体冲洗一遍,排出污水。

4.5.4消毒

4.5.4.1用1:100的灭菌净(一般为漂白精粉)水溶夜进行消毒,用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒,并将水池(箱)盖好,封闭半小时后排出消毒水。

4.5.4.2水池(内)注入适量自来水,用清水将上述位置反复清洗,清洗出消毒药水。

4.5.5注水

在清洗工作彻底完成后,开闸向水池(箱)注水,达到标定的水位高度,并加盖加锁。

4.6取样送检

4.6.1水样抽取及送检工作由机电部主管支配机电人员完成。

4.6.2水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱各抽样一支。

4.6.3盛放水样的容器为矿泉水或蒸馏水瓶,盛容量为500毫升的水,盛水前应将水瓶清洗洁净,并在瓶外贴上送样单位及送样日期。

4.6.4在取水样的当天应由专职清洗消毒人员将水样送至卫生防疫站受检,并负责取回《卫生检测结果报告单》结果为不合格时,应由管理处主任支配重新清洗和消毒水池(箱),必要时请卫生防疫部门派人监督全过程,直至检测合格为止。

4.7记录和报告

4.7.1由专职清洗消毒人员负责记录每次清洗、消毒水池(箱)的全过程,建立清洗消毒档案,并经修理班长审核,管理处主任签字后,交文件管理员存档。并接受市、区水务主管部门的监督、检查。

4.7.2卫生防疫站的《卫生检测结果报告单》原件存档,副本由管理处保留一份备查。

5.0支持性文件

5.1《深圳经济特区城市供水用水条例》

5.2《深圳经济特区生活饮用水二次供水管理规定》

5.3《深圳市生活饮用水二次供水管理手册》(深圳市水务局)

5.4《生活饮用水二次供水水池(箱)清洗消毒工作程序》(深圳市水务局)

5.5《化学危急品仓库管理规定》(***-ep-04-jl-01)

【第7篇】小区物业管理创优规划详细实施方案

住宅小区物业管理创优规划和详细实施方案

一、争创'物业管理优秀住宅小区'的可行性方案

我们把'**小区'的物业管理基本思路定位在酒店式物业管理。

把创优目标确定为接管一年后达到宁波市'物业管理优秀小区'标准,并加入'诚信物业'的行列,二年内达到市级'物业管理示范住宅'标准,三年内达到全国'物业管理示范小区'标准。

1、在'**小区'小区物业管理整个运作过程中,我们将引入酒店服务理念,采纳到宾馆培训和直接引进宾馆管理人员相结合的方式,实行走动式管理,沿用'内紧外松'的酒店管理准则等措施,达到优势互补。结合实施公司一系列的规程、制度、工作流程,强调监督、激励、反馈机制的作用,使员工的规范操作从思想意识动身,落实到实际行动上。

2、加强员工的培训,建立高素养管理队伍。公司重视员工培训。除派到顾问单位培训和企业内部培训外,还把员工送到公司内部的星级宾馆培训,作为一个亮点和重要措施,让他们到宾馆跟班实习,学习现场督导管理、对客服务的意识和技能,接受酒店服务意识的熏陶,造就一支既乐于奉献,又具有综合素养的管理服务队伍。

3、切实支持协作业主委员会工作,强调人性化管理,变单向推动为双向共管。

首先,敬重业主,从思想上重视业主的作用;

其次,敬重员工,把企业文化融合在小区管理过程中,管理方案的实施事先征求业主的认可和员工的认同,定期听取业主的看法和建议,通过创建文明小区、物业管理示范小区和社区文化活动,增加业主的自治、自律意识,猎取广阔业主的真诚回应,共同推动小区物业管理工作。

4、坚持业主满足第一,保持企业进展的后劲。我们在物业经营过程中,坚持以'业主满足第一'为核心,通过对不同年龄层次和群体的共性化需求分析,推出各类服务项目,在供应优质服务的同时使企业获利。

5、开展社区文化活动,推动社区精神文明建设。我们在规划物业管理方案中,把社区文化建设放在重要位置。利用小区会所,长期开展文体活动,并以'生态、环保、智能'为社区活动主题,创小区文化特色。通过各类活动的开展,推动社区精神文明建设,使小区物业管理迈向新的高度。

二、房屋设施、设备管理,修理管理方案

(一)全面把握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用状况等,利用物业管理软件,建立健全房屋、设施、设备档案以及业主修理档案,准时将修理养护状况记录存档,做到档案完整、精确     、随时可查。

(二)加强房屋的日常修理养护工作

1、通过落实巡回检查制度,准时发觉房屋的日常零星损坏并支配修复。每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行状况,发觉故障准时排解,并记录修理状况(需联系供电、供水、煤气、网通、有线电视、电讯等管理部门解决的准时联系)。依据不同季节特点,分轻重缓急,合理支配,实行有方案养护,做到日有巡察、周有支配、月有方案、年有统筹。

2、制定修理养护方案,支配落实房屋日常修理养护工作。

3、建立修理值班制度,公布值班/报修电话和报修联系方法,24小时受理报修,业主服务中心12小时专人接待业主来访,还可以通过公司网站进行报修。

4、健全报修约修制度和修理服务规程。接待人员填写报修单,并按修理项目紧急程度,支配修理人员到达现场,零修准时完成,急修当日完成,小修3日内完成。电力、照明、供水、排水故障等特急项目,准时赶到现场,组织抢修。修理完成后,由修理人员填写到达时间、实际修理时间、费用状况,业主对修理质量进行验收,并签字认可;与业主商定的修理时间如有变动则提前通知业主;修理人员入户工作自带鞋套,做到入户修理不扰民,工完料净场地清。

5、在保修期内,亲密同开发商的联系,保修期内如建筑单位不能准时处理的,实行先处理后协商的办事原则。

6、实行修理服务承诺制度和修理回访制度。公布《修理服务承诺制度》,切实做好回访和记录,接受业主对修理质量的监督和评议。

7、遇有抢险应急状况,根据应急预案准时组织人员处理。

8、健全修理养护质量管理制度,抓好修理施工质量管理。明确各级管理和修理人员职责,严格把握房屋修理范围和标准,细心施工,合理支配,关键结合部位严格把关,严格根据工序操作,抓住材料、施工、验收、回访四个环节,并将之列入修理人员考核的重要指标,确保修理质量。

(三)设备设施安全管理运行方案

1、供电系统管理方案。

依据我市一般做法及开发商意图,小区供电系统由供电部门负责管理,作为物业管理部门重点做好以下工作:

(1)做好巡察和记录。发觉有特别现象,或停电跳闸等故障准时与供电部门联系。

(2)做好供电局管理范围以外的公共线路和电气的修理工作。接待小区业主用电故障报修,并准时做出处理,如属供电部门的,准时与之联系,如属业主报修求助的,按服务规程尽快赐予修理。

(3)做好公共照明系统维护保养工作。

(4)制定《应急预案》,并按《应急预案》规定处理供配电方面应急大事。

2、弱电系统及自动化系统管理方案。

(1)有线电视及电话通讯系统,重点做好与有线电视台及电话公司之间的联系、连接及装机、故障处理等相关协作工作。

(2)保安监控系统,做好监控中心/可视对讲系统设备的日常运行操作,24小时专人值班监控,准时发觉和处理监控中发生的问题,按《应急预案》规定处理应急大事,消失故障,通知修理人员准时排解。

做好摄像监控系统设备维护保养工作。包括依照保养规范每月定期对摄像头、传输部分、电源、显示部分、数码录像机等各部分清洁、检查、保养和校调。

(3)可视对讲系统/电控防盗门/巡更系统调界报警系统。定期进行可视对讲系统的维护保养,保证可视信号良好,通话系统正常,主机联系状况良好。

(4)车管系统。每月两次例行检查保养车管系统,包括出入口掌握机、道闸、主机,做到故障准时排解,读卡有效,显示正确,道闸启闭敏捷,车辆进出联动正确,主机设定、维护、查阅、报表等功能有效。

3、消防系统管理方案。

(1)制定消防系统设备修理保养制度,并切实执行。

(2)每季度检查和试验消防系统/设备功能,包括探测器、电源、防火门、消火栓。

(3)每年一次全面检查全部灭火机,按不同类型做好灭火机更换或灭火液体更换等工作。

4、给排水系统管理方案

(1)做好日常检查养护工作。每月对供排水设备、管道、阀门、地漏和上下水等状况进行巡检和修理。每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等工作状况,做到供水正常、排水排污无堵塞外溢。若遇

台风或大暴雨过后,准时检查排水管和排水井,解决发觉的问题。

(2)严格水泵房管理制度,做到水泵房内各水泵及其掌握箱(柜)一一对应编号,全部管道标明水流方向。保持机房干净,排水沟通畅,管道及支架定期油漆。机房内无易燃易爆物品及杂物堆放,检修通道畅通。机房定时巡察,水泵运行状态、管道压力有记录。无关人员不进入机房,进出人员状况有登记。

(3)严格执行水泵运行操作规程。例如开泵前检查进出水泵的阀门是否打开,阀门有否漏水,压力表读数、掌握柜电源指示灯和电压是否正常,然后开泵运行。开泵后每二小时检查记录各项数据,泵的填料允许有少量滴水,若消失大量漏水,应做适当调整,泵要轮换开启等。

(3)做好各类水泵的修理保养工作。一般实行自行维护,故障报修的方法。每月二次巡察检查各类水泵,主要内容:声响、震惊、电流、电压及压力表等。每二年对泵进行一次大修保养,检查修理水泵的电机绝缘、自动掌握箱、轴承、叶轮和密封等。对于未投入使用和不常常开启的各种消防水泵,每季度进行一次试运转,运转时间一般不低于10分钟,运转时特殊留意超压爱护,谨防发生事故。

三、市政等公共设施管理详细实施方案

(一)把握状况。全面精确     把握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、修理保养要求等状况,了解房产商、施工单位的保修期限。

(二)建立设备管理台账。在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号,做到账、物相符,做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件,以便能准时更换设备。

(三)日常维护。

建立设备的日常运行、保养、定期检查、修理制度,并作好具体记录,做到预防为主,并有方案地开展设备的改造和更新工作。做到日常保养与方案修理并重,保证设备的大、中、小修合格率100%,设备运行处于良好状态。

四、环境卫生的详细实施方案

(一)保洁设施

依据开发商设计,小区按环卫部门规定配备了垃圾桶和果壳箱,考虑统一按每个单元配置一垃圾桶,商业用房按4-5间门面配一只垃圾筒,果壳箱区域内及沿街间隔50米左右配一只。同时在装修管理方案中考虑好装修垃圾的堆放地点和清运时间。

(二)保洁措施及考核

1、保洁人员的支配:小区配保洁人员2名,其中1人负责小区沿街和外围清扫保洁及整个小区的垃圾清运,另1人负责多层住宅内公共部位清扫保洁。

2、保洁措施及考核

(1)推行标准化清扫保洁,建立和完善一整套行之有效的清卫保洁标准、操作程序细则、考核奖惩方法,实行12小时动态巡回保洁。按日工作、周工作、月工作的要求,分别落实,并检查考核,达到建设部全国示范标准。

(2)保持垃圾亭、垃圾桶清洁无异味,削减二次污染。实行垃圾袋装化,每天两次收集垃圾,并选择相宜的通道和时间,运输至垃圾中转站,运输车辆车容干净,不污染道路,准时收集清运散放垃圾,做到日产日清,清除垃圾时,不将垃圾散落在楼梯和楼面上。

(3)乐观做好国家卫生城市的创建工作。落实有效措施,环卫设施设备完好率98%以上,做好小区环境及公共设施、场所依照规范消毒杀菌,四周干净无蝇蛆,维护住户健康。并运用宣扬窗等宣扬工具,乐观开展健康教育工作,使居民基本卫生学问知晓率大于70%,健康行为形成率大于60%。

(4)利用小区宣扬窗,设立健康教育专栏。内容有控烟和预防艾滋病、性病等宣扬内容及宣扬品。

(5)加强爱护环境,讲究卫生的宣扬。如订立'业主公约'和'精神文明建设公约',提倡业主环保意识,形成良好习惯,使业主成为环境卫生管理的参加者。

(6)协作我市开展生态城市的建设。利用宣扬窗及社区文化活动等宣扬工具,加强生态教育,提倡生态消费,崇尚生态文化,让生态文明观深化人心。

3、清扫时间:实行12小时保洁制,从早上7时至晚上7时。沿街首次清扫,在8:00前完成,并在规定时间内巡回保洁。垃圾清运首次在8:30左右,晚上在7:00左右清运,期间依据季节特点和垃圾量适当增加次数。

(三)、商业网点管理

加强宣扬工作,请商户协作和自律,清卫人员按规范完成12小时滚动清扫保洁,准时清理垃圾桶。每月1次与商户联系沟通,每年1次召集评比文明商户活动,乐观协作政府部门对沿街商业网点的管理工作,使之符合卫生标准,秩序良好,无乱设摊点、广告牌、跨门营业,无乱贴、乱画、乱丢垃圾。

五、绿化养护管理的详细实施方案

(一)绿化管理方案、措施

1、绿化养护人员的支配。依据小区规模及绿地面积,配置日常绿化管理人员1人,绿化养护管理纳入公司绿化队统一管理。绿化养护在保养期满接手后进行。

2、制定绿化养护、管理制度,制订养护方案,健全养护工作职责、规程。并切实贯彻执行,根据不同季节以及不同树木的生长习性做好养护工作,使养护方案落到实处。

3、通过日常的物业管理、各种宣扬活动、社区文化活动,以及管理处员工的垂身示范,感染业主,强化业主的绿化爱护意识,防止人为毁坏。

4、在绿化特色方面,重在营造生气盎然的环境氛围,在大门入口处和大楼主要公共区域,以四季花卉和绿色耐荫植物点缀小区环境,展现'**小区'绿色文化。

5、建立绿化管理档案。花木品种数量及生长状况有记录,主要品种挂牌标识,养护工作有方案、有实施、有记载。

6、建立馨情园植树区。我们将在小区的园林用地,规划特地场地,依据业主的喜好,种植树木,比如结婚纪念树,小伴侣的同龄树等,并制作统一的标牌。

(二)绿化养护设施的配备使用及养护工作标准

1、割草:配置割草机一台用于草坪的修割作业,小区配备修剪刀等进行局部修整。

2、清除杂草:每月1次,对草坪杂草严峻混杂的进行换草。

3、施肥:普遍施肥每年2-3次,依据生长状况,支配好重点施肥。

4、做好浇水工作,尤其在夏季,草皮和花草作为重点。

5、准时修剪整形,达到外形整齐,造型美观,层次分明。

6、补苗。清除枯枝死树,准时补栽,保证无缺苗现象。草坪补缺随缺随种,保证草坪的完整率达到98%以上。

7、做好病虫害防治工作。每天巡回检查观看,发觉病虫害准时对症施药,每季度全面防治。

六、公共秩序的维护、治安协作的详细实施方案

安全防范管理方案

1、保安队伍的建立:从公司内部选派有工作阅历,熟识各类治安管理操作的保安骨干担当队长和班长,新进队员经正常培训分期支配到公司所管理的

优秀楼盘实习,经考核合格后正式上岗。岗位体系分为保安队长、保安班长、门岗、监控岗、巡逻车管岗(班长兼),相互协作。详细支配见第三章。

2、24小时执勤、巡逻,标准化管理。保安实行24小时运转服务,3班2运转。实行保安队长日检、现场主管周检、主任月捡的常规检查,结合专题捡查与随机抽查的监督制度,并充分利用巡更系统,加强监管。

3、制订保安交接班规定。保安交接班,依规定办理移交手续,签字,明确各自职责。

4、建立多重安全防范体系,争创无刑案小区。

(1)根据小区安全防范系统,首先发挥好小区周边红外报警系统的作用,准时发觉和处置翻越围墙的可疑人员。

(2)充分发挥摄像监控系统的作用,对进入小区的可疑人员进行监视和跟踪,必要时进行盘查,对于违法行为录下证据,并准时运用无线对讲机,纽织保安人员处置紧急大事。

(3)重视第三道防线,单元电控防盗门/门禁系统的作用。将不速之客,拒之门外。

(4)有效发挥可视对讲系统的作用,使之成为业主拒绝生人、便利家人的眼晴,也成为管理处与业主沟通联系的桥梁。

(5)通过多种方式,乐观开展宣扬活动,增加业主自防意识,学会合理有效地使用好室内报警系统的作用,并宣扬业主协作管理处群防群治,不要随便给生人开启单元防盗门,以免被不法分子利用,危害自己或邻居。

(7)制定应急大事处理预案,提高火警、冲突、浸水、匪警等紧急大事的快速反应和机动应急力量。

5、装修期间,加强流淌人口管理。

6、保安工作标准:

(1)门岗:依照规定立岗和实施礼仪服务;对外来人员进行询问、登记,禁止拾荒者、推销人员、衣冠不整者进入;对进出车辆进行记录、收发证、按规定收取停车费;准时为进出车辆开关大门/车闸,并用对讲机通知巡逻岗;对大件物品进出进行必要的登记和盘查;按规定交接岗。

(2)巡逻车管岗:依规定执行巡逻,巡察内容:公共设施、场地、消防通道、设备机房、装修场所、停车场及车辆等,发觉问题做好记录;巡逻中遇业主要求应准时供应服务或马上通知有关人员到现场处理;接到监控中心对讲机呼叫,马上赶到现场进行处理,并向上级报告,将处理结果反馈监控中心;遇紧急状况按《应急预案》执行;巡逻中发觉可疑人员进行查问、检查证件,必要时可带到管理处或提交派出所处理。

(3)监控岗:依规定做好数据硬盘容量捡查、调换,保存期二周,对于重要证据准时刻录到光盘,查看存盘经主任同意后方可进行;执勤期间亲密凝视显示屏,发觉特别状况马上用对讲机向班长报告,跟踪处理结果,并作好记录,遇紧急状况按《应急预案》执行;保持显示屏、录像机清洁;接到消防报警系统、周界报警系统警报时,马上用对讲机向班长报告,并跟踪处理结果作好记录,然后将系统重新复位、布防;接到业主电子对讲电话,铃响三声之内应答,作好记录,依据需要向班长报告;负责对讲机的保管、充电、调换和借用手续;负责防汛防台期间应急通讯;对备用钥匙使用进行登记。

七、各类管理档案的建立与管理

(一)档案根据达标创优的要求,分18类建立:包括小区验收与交接资料、管理单位概况、企业进展规划、管理人员概况、企业经济效益、协作街道居委会派出所工作、业主委员会概况、业主委员会与管理单位关系、企业各项管理制度、现代化管理、财务管理、房屋及修理管理、设备管理、共用设施管理、绿化管理、环境卫生管理、安全防范管理、社区文化。上述档案按年度建立和装订。建档流程:收集一一整理一一分类编名目一一登记一一电脑储存一一入柜存档一一汇总装订。

(二)制定《档案管理制度》,规范档案管理工作。

(三)档案的计算机管理:利用计算机储存档案信息,以便利管理和档案的查询利用。可根据地址、姓名、电话等多种特征检索查找。

(四)业主档案管理

1、管理处建立业主档案,业主档案一户一档;

2、业主档案的管理按公司《档案管理制度》要求执行;

3、业主服务中心负责业主档案的收集、整理、归档、利用;每月5日前把上月的有关业主资料、产权清单、租赁清单整理归档;

4、管理处主任每季度检查一次业主档案工作,发觉问题书面通知整改;

5、业主档案内容:入住交房通知单、交房手续流转单、前期物业管理服务协议、业主临时公约、装修申请表及检查记录、装修管理服务协议、房屋共有部位共用设施修理托付协议、业主登记表、房屋验收单、入住资料发放签收单、产权(租赁)清单、售房合同复印件、业主身份证复印件、权证复印件、业主房屋修理档案、缴费状况一览表、其他有关业主资料。

(五)房屋及配套设施权属清册

内容包括产权人;房屋类型;使用面积、建筑面积;土地分摊面积;使用状况;附设设施状况;车库使用状况等。

(六)共用设备、设施管理档案

1、对设备、设施分门别类地予以编号登记,制定成《设备、设施台帐》。

2、业主服务中心每月出一份产权清单、租赁清单,正确反映目前实际状况,以便合理分摊设备使用费。

3、管理处主任负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查管理手册,对于抽查中发觉的问题准时整改。

【第8篇】w小区修理资金管理规约草案

zz小区修理资金管理规约草案

为了规范金桥湾zz苑(以下简称“物业”)专项修理资金(以下简称“修理资金”)筹集、使用和管理,依据《中华人民共和国国物权法》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》和相关规定制定规约。

第一条(修理资金的筹集和使用)

业主应当根据下列规定筹集和使用修理资金:

(一)业主应当根据规定和本规约商定交纳修理资金;

(二)修理资金的账务由物业公司代管;

(三)修理资金使用和管理根据政府有关规定执行。

其次条(修理资金的补充)

修理资金根据下列第(一)项方式补充:

(一)按1-2元/平方米逐月交纳补充;

第三条(修理资金不足时的筹集)

1.修理资金余额不足首次筹集资金总额的30%时,按下列第(一)再次筹集的修理资金余额,不得少于首期修理资金中购房人交纳的数额。

(一)一次性交纳;

2.原未交纳首期修理资金的业主,按以下第(一)项方式补建:

(一)依据房屋建筑面积,按30元/平方米一次性交纳;

第四条(物业修理和更新的实施)

1、物业共有部分、共用设施设备和相关场地的修理及更新符合下述情形之一的,由物业服务企业直接组织实施,费用按规定列支。

(一)属规定的急修项目;

(二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急状况;

(三)经鉴定的危急房屋;

(四)消失法规、规章和有关技术标准规定必需修理的情形;

(五)物业共有部分修理和更新费用在500元以内或2个人工费以内;共有设施设备和相关场地的修理和更新费用在1000元以内或2个人工费以内。

共有部分由业委会会同业主代表二人以上签字验收;共有设施设备由分管业主委员、正、付主任三人签字验收。

2、共有设施设备和相关场地的修理及更新费用在1,000元以上20,000元以内,由物业企业提出更新修理方案,项目预算费用须经zz苑修理项目经费审核小组审核、业主委员同意方可组织实施。

3共有设施设备和相关场地的修理及更新费用在20,000元以上100,000元以内,更新修理方案报价须询价3个以上企业;100,000元以上项目须公开招标。实施方案20,000-100,000须经全体代表三分之二以上同意;100,000元以上须经全体业主三分之二以上同意。

4、筑物渗漏水修理的实施

(一)房屋因下雨漏水属规定急修项目,物业服务接到报修后二小时内赶到现场,24小时内实行应急措施保证业主正常生活,筑物漏水修理方案应报告业主委员会、主业代表后,可组织实施,按第四条笫1款规定签字验收。

(二)屋面、外墙渗水修理面积在5平方米以内,物业企业可直接实施,由报修业主签字验收,按规定分摊支付。

(三)屋面、外墙渗水修理面积超过5平方米,修理费用一室户在1000元以内;二室户在1500元以内;三室户2000元在以内,物业公司踏勘后提出修理方案、报价,须由业委会会同与该幢楼业主代表共同复核审查认同,然后公示七曰业主无异议,方可实施。

屋面、外墙渗水修理费用超过上述规定金额的,还须经本幢楼三分之二以上业主签字通过方能实施。若因某缘由未能取得该幢楼三分之二以上业主同意,业主委员会再次会同业主代表、共同审核修理方案、报价,经审核后的确符合修理资金使用规定的亦可以实施。

(四)竣工验收单须经报修须由业主、业主代表,二人以上共同签字验收。

(五)因违章装修造成筑物渗漏水的、搭建安装设施造成筑物渗漏水的、屋顶等共用部位为业主违规占为单独使用筑物渗漏水的,其修理费用应由该业主自行担当,不得从修理资金列支。

屋面、外墙渗水修理面积超过5平方米,修理方案未经业委会与业主代表复核审查认同、未经公示直接实施的,其修理费用由报修业主自行担当,若该业主不同意担当费用的则由施工单位担当费用责任。

第五条(修理费用的担当)

物业修理、更新、改造费用根据下列商定担当:

(一)专有部分的所需费用,由拥有专有部分的业主担当;

(二)部分共用部分的所需费用,由拥有部分共用部分业主根据各自拥有的房屋建筑面积比例共同担当;

(三)全体共用部分的所需费用,由物业管理区域内的全体业主根据各自拥有的房屋建筑面积比例共同担当。

第六条(修理资金的审价)

有下列情形之一的,修理费用需经有资质的审价机构审价后在修理资金中列支:

(一)根据有关规定应当审价的;

(二)金额在50万元以上的;

(三)业主大会或者业主小组打算审价的;

第七条(修理资金的审计)

有下列情形之一的,应经有资质的审计机构对修理资金、公共收益的使用和业主委员会活动经费进行审计:

(一)业主委员会换届的;

(二)业主代表大会或业主大会打算的;

(三)政府有关部门认为必要时

审计报告应当在物业管理区域内公告。经审计,修理资金、公共收益或业主委员会活动经费被违法、违规、违约使用的,业主委员会或者受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。

第八条(账目公布)

业主委员会或者托付的物业管理企业、具有相应资质的中介机构每年1月份和7月份向业主公布一次下列状况:

(一)修理资金收入、支出和结存的金额;

(二)发生物业修理、更新、改造的项目和费用以及按户分摊状况;

(三)利用住宅物业管理区域共用部分从事停放车辆、设置广告等经营性活动而猎取的收入和使用状况;

(四)业主大会、业主委员会工作经费支用状况;

(五)修理资金使用和管理的其他有关状况。

上述账目公布信息张贴于小区公告栏及相关门牌幢出入口。

第九条(违约处理)

业主违反本规约的商定,业主委员会有权责令行为人改正,拒不改正的,业主委员会可以向人民法院提起诉讼。

第十条(生效和修改)

本规约经___年__月___日业主大会会议争论通过。

本规约由业主委员会依据业主大会的决议修改。修改后的规约,经业主大会会议通过之日起生效。

本规约未

【第9篇】物业小区修理基金管理制度（13）

物业小区修理基金管理制度(十三)

为规范小区修理基金的收取、使用及管理工作,依据有关规定,结合小区物业管理实际状况,特制定本制度。

(一)基金用途

小区修理基金仅限于支付小区开业前管理筹备费用及日后小区设施设备大型修理、保养及更换的费用。

(二)基金收取

小区交付使用时,每一位业主都必需缴纳相当于其名下单元一个月管理金额的小区修理基金,该基金不行退还,但可以在业权发生变更时,转至新业主名下。

(三)收入管理

1、每一户业主按小区入伙时规定的时间缴纳。

2、本基金由公司收取,也可以由进展商代收后统一划入公司账户。

3、公司设立特地账户进行单独核算和反映。

4、在会计核算账务系统进行总账掌握,并在电脑'客户管理系统'中进行记录,同时应设置备查簿,登记各业主修理基金的缴纳状况。

(四)支出管理

1、一般状况下,公司不能动用修理基金。需动用修理基金,必需取得原业主托付书及新业主产权证明资料,然后办理基金明细账户的变更处理。

(五)结存管理

1、公司应依据小区运作状况,对本基金进行管理,尽可能让其保值及增值。

2、公司应准时向业主反映其增减变动状况,在财务报告中予以说明。

3、其结余状况应每半年向业主公布一次,接受业主监督。

【第10篇】w小区修理资金管理使用制度

zz小区修理资金管理及使用制度

一、修理资金是业主委员会和物业使用人托付代管的基金。

二、修理资金来源按政府有关规定。

三、修理资金用于房屋共用部位(指承重结构部位,含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础,外墙面,楼梯间,走廊通道,门厅,楼内存车间等)的修理和共用设施设备(指共用的上下水道、共用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、室外停车场等)的修理。

四、修理资金按财政部财基字{1998}7号《物业管理企业财务管理规定》,应专户存储、专款专用,利息净收入经认可后转作代管基金滚存使用和管理。修理资金的帐务处理按财政部财基字{1998}7号《物业管理企业财务管理规定》执行。

五、修理资金的使用由物业管理公司提出,经业主委员会或业主大会批准,报物业所在地区房地产管理局核准,由存放银行按核准的开支方案,凭工程进度拨付款项。

六、物业管理公司依据小区房屋共用部位和共用设施设备的状况,提出修理更新方案和方案,报业主委员会审核批准,每年分二次向房管局申请。

七、修理资金使用的详细事宜按福州市人民政府榕政综[1998]318号文件执行。

八、修理资金的使用状况应每半年公布一次,接受业主和房管局的监督

【第11篇】小区物业修理基金管理使用制度(11)

小区物业修理基金的管理与使用制度(十一)

一、物业修理基金(以下简称修理基金)专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的修理保障资金。

二、修理基金归小区全体业主全部,专款专用,由小区物业管理主管部门设立专帐管理,闲置时除可用于购买国库券或者用于法律、法规规定的其他用途外,严禁挪作他用。

三、修理基金自存入修理基金专户之日起按规定计息,利息转作修理基金滚存使用和管理。

四、业主委员会成立前,需使用修理基金的,由前期物业管理企业提出访用方案,经小区管理部门审核后使用。

五、业生委员会成立后,需使用修理基金的,由物业管理企业提出年度使用方案,经业主委员会同意,报小区管理部门核定后使用。

六、使用修理基金应先在增值部分中列支,修理基金增值部分可在本物业管理区域内统筹使用。需动用修理基金本金的,应经业主大会或业主代表大会通过,依据房屋使用年限,按上例划分使用。

七、修理基金帐户内金额不足时,业主委员会应当依法准时续筹。续筹的修理基金,按业主所拥有的房屋建筑面积比例分摊。

八、修理基金帐户实行统一管理,