锦绣南山营销初探

锦绣·南山

营销推广初探——2016.05.10——目录项目解析项目定位产品参考参考案例客群分析PART1：项目解析项目解读项目的成败，80%在前策，20%在老板！项目解读销售后期流的泪，都是前期策划脑袋进的水！项目解读这将是一场颠覆性的探讨！项目解读从整体看项目！项目解读项目单位数量规划总建筑面积㎡121720.12规划建筑总计容面积㎡99100.82住宅建筑计容面积㎡98533.86其中多层住宅㎡20978.27高层住宅㎡77555.59项目解读关键词：体量：550亩均价：4800元/㎡南岳人口总量：6万人，城镇人口：4.3万人产品：高层住宅、多层洋房、商业、别墅售：341套、剩：69套、限制：120套项目解读问题一：6万人口、550亩的项目、4800元/㎡；定位：南岳居住生活区；多久卖完？问题二：项目解读衡阳2015年全市成交均价：3870元/㎡、以目前项目的园林、物业、规模、档次、交通、小区成熟度等情况来看，属于中档水平。定位：衡阳旅游生态城；谁来买？项目解读问题三：项目的定位应该是什么？项目解读问题四：项目的客群是谁？如何突破？项目解读商业现状：未售、未招商、未开业关键词：体量：5.1万㎡，地下：2.1万㎡均价：未知产品：酒店：8600㎡、下沉商业广场：2.1万㎡、风情步行街区：1.17万㎡、办公：8200㎡、停车位：515个项目解读问题一：旅游小商品市场、批发市场、社区配套商业、精品百货、BLOCK街区……商业定位是什么？项目解读问题二：以租代售、售返租、产权酒店……商业运营模式是什么？项目解读问题三：招商来源、业态、经营模式、如何存活？项目解读问题四：购买人群、商业价值如何挖掘？PART2：项目定位旅游地产：所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。项目定位旅游地产依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。主要包括四类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目，全部或部分实现了旅游的功能。包括：私人度假房产（度假别墅、度假公寓等）；产权式酒店；分时度假房产（别墅、公寓等）。本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。旅游地产的主要类型包括酒店、度假村、度假别墅、第二居所、主题公园、旅游商店、旅游小镇、汽车营地……项目定位项目具备旅游地产的部分特质，但不具备旅游地产的功能形态和发展需求，如：投资潜力、完善配套、建筑景观、产品属性等项目定位养老地产：养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健康管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。项目定位产品形态：1.综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。2.普通社区中配建各类养老产品为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合中国现阶段国情。项目定位3.在旅游风景区中开发养老居住产品养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。4.与商业地产结合，开发老年公寓在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。项目定位项目具备养老地产的养生特质，但不具备养老地产的配套形态。项目定位文旅地产：文旅地产，在地域性民俗、历史文化资源的基础上进行深层次的开发，侧重于对本土历史与文化资源发掘、梳理，并且试图环绕这些特定的历史文化主题，恢复、再生还原特定的历史文化场景，打造出具有鲜明特征的形象和品牌。这种模式对文化生态的修复、延续和保护是有积极作用的；各类旅游活动和项目开发也都围绕历史文化主题展开，通过还原半还原场景化的演绎，创造独特的文化体验。项目定位产品形态：影视基地、婚纱摄影基地、风情街、农耕王国、人造景点、水上乐园、佛道院、养生理疗机构、产权式酒店、单身公寓等项目定位项目定位南岳：（五岳之一）一般指衡山（五岳之一，道、佛教圣地，国家5A级景区）衡山，又名南岳、寿岳、南山，是中国五岳之一，位于湖南省衡阳市南岳区，海拔1300.2米，是著名的道、佛教圣地，环山有寺、庙、庵、观200多处。衡山山神是古时民间崇拜的火神祝融，他居于衡山，教民用火，化育万物，死后葬于衡山山中，被当地尊称南岳圣帝。道教“三十六洞天，七十二福地”，有四处位于衡山之中。全区累计接待境内外游客706.05万人次，实现旅游总收入57.33亿元。关键词：文化+旅游+地产=文旅地产先后顺序不能错，经营打过建设，细节重于一切！项目定位旅游+养老+文旅=本项目定位产品形态：高端度假别墅、度假公寓、退台洋房、风情街区、产权式酒店、理疗中心、会议拓展中心南山别院——寿岳衡山国际旅游度假区——项目定位PART3：客群分析客群分析客群一：国内政界、企业界退休老干部：养老养生人士客群二：东南部宗教信仰中年人士，如港、广、澳地区客群分析客群分析客群三：旅游投资产品客户、自主经营企业主。PART4：产品参考产品参考产品参考产品参考——莫干山·裸心谷产品参考——莫干山·裸心谷产品参考——雅居乐云南原乡产品参考——