A4 建设项目决策策划

LOGO建设项目决策策划1工程项目决策策划LOGO1990年清华大学庄惟敏到日本国立千叶大学读博士。在第一次研讨会上，日本导师服部先生笑容可掬地请他向研究生讲一讲在国内的作品。他取出北京东方艺术大厦的图纸、照片和幻灯片，开始给大家介绍。本以为导师会赞叹两句，可出乎意料，导师没有评而是发问：1工程项目决策策划LOGO“从北京东方艺术大厦的设计中可以看出你们卓有成效的工作效果，可是我要问一句，你们的设计依据是什么？”“是业主的设计任务书和国家规范。”“可业主的设计任务书是如何制定的呢？”“是根据项目投资立项，遵照有关条件规划，由业主（或委托专家）依照经验而制定的。”

“那么单凭业主的经验，对现代生活的特征、现代建筑的使用方式及社会经济发展新模式的客观了解和调查有多少呢？”“——？”“这一设计任务书的科学性和逻辑性以及对建成后使用失效的预测又如何呢？”“——？”“建筑师在这种被动的环境中进行创作感受有如何呢？”

1工程项目决策策划LOGO“——？”无言以对，只是觉得很窘迫。导师见他不说话，一边摇头一边连说了几句“奇怪，真奇怪啊。”项目决策策划是对项目可行性论证的重要内容，是对现行可行性研究报告的重要扩展和补充，其和设计活动所解决的问题及所需要技能是不同的，其是项目决策阶段发现问题、分析问题和解决问题的重要途径，在全寿命周期过程中意义重大。爱因斯坦曾经说过：“如果给我1个小时来拯救地球，我将用59分钟明确问题，然后用1分钟解决问题。”

1工程项目决策策划LOGO环境调查分析项目定义与项目论证项目经济策划项目产业策划2环境调查分析LOGO策划的过程是知识管理与创新的过程，科学的项目决策建立在可靠的项目环境调查和准确的项目背景分析基础上。环境分析是对影响项目策划工作的各方面环境进行调查，并进行认证分析，找出影响项目建设与发展的主要因素，为后续策划工作提供较好的基础。

环境调查工作把握以下几点：立足于项目实施，重在环境分析不可忽视项目的系统性、环境的整体性重视稳定环境中的不稳定因素

2环境调查分析一般步骤LOGO确定调查专题确定调查对象，设计相关表格制定调查计划和方案实施调查计划分析调查资料总结环境现状及其发展趋势准备工作实施工作分析工作撰写调查报告环境调查和分析建筑环境(风格、主色调等)建设环境(能源、基础实施等)自然环境政策环境宏观经济环境市场环境2.1环境调查的准备工作LOGO1.环境调查内容：2.1环境调查的准备工作LOGO2.环境调查提纲调查目的，希望获取哪些资料调查内容，对调查目的的细化被调查者情况，一般包括被调查人所在的部门及其职位调查的问题及备注，准备问哪些问题，并留下谈话记录空间调查的资料编号及其名称，希望索要哪些资料调查人与调查日期

2.2环境调查的实施LOGO业主方相关人员最终用户有关领导有关方面专家和专业人士其他相关人员现场实地考察相关部门走访有关人群访谈文献调查与研究问卷调查2.3环境调查分析和整理LOGO自然环境分析历史和文化环境分析社会发展环境分析经济环境分析政策环境分析产业发展环境分析需求环境分析建设环境分析3LOGO项目定义与目标论证项目定义是将项目建设意图和初步构思，转换成定义明确、系统清晰、目标具体、具有明确可操作性的方案。项目功能质量目标项目定位项目定义建设目标进度目标投资目标项目构成分解建设规模、标准和档次3LOGO项目定义与目标论证项目目标论证必须从技术、经济、管理等方面论证目标的可行性，并往往从三维目标分解空间的两维平面上进行，从不同的侧面或截面论证目标的可行性，从而求得目标系统的整体性。3LOGO项目定义与目标论证项目目标工作论证项目目标技术论证项目阶段性目标可行性论证项目结构目标内涵项目阶段环境影响安全进度投资质量运营施工设计决策子项目A子项目C子项目B3.1用户需求分析LOGO项目需求分为两大类：

公共项目需求：公共项目起源于公共需求，他们的建成给社会全体成员带来巨大的外部收益，促进社会经济的进步，与此同时又进一步增加了公共项目的需求。

私人项目需求：私人项目需求的主体包括个人、家庭、社会团体、组织企业等。这样的需求往往带有用户自身的特点，要针对具体项目具体分析用户的特殊需求。3.1用户需求分析LOGO项目需求分析包括以下4个步骤：

需求的识别

需求的表达

编写需求分析报告

评审3.2用户功能分析LOGO功能分析的内容总体功能定位：基于整个宏观经济、区域经济、地域总体规划和项目产业一般特征而做出的与项目定义相一致的宏观功能定位。总体功能定位应充分重视借鉴同类项目的经验和教训；定位方法应建立在同类项目功能分析的基础上结合项目自身特点确定。项目具体功能分析：为满足运营活动需要，相关人群的需要，对项目拟将具有的功能、设施和服务等进行详细界定，是对总体功能定位的分解和细化，明确拟建项目究竟要实现哪些功能，主要包括明确项目的性质、项目的组成、项目的规模和质量标准等。3.2用户功能分析LOGO功能分析的步骤在项目定义的基础上进行引申，对项目的总体功能进行宏观定位基于项目的总体功能定位，分析项目建设者的初衷和使用者的活动类型，对项目的具体功能进行分解、细化考虑项目功能的具体实现方式，进行功能区面积分配3.2用户功能分析LOGO功能区划分要点功能区划分应符合项目的整体功能分析结果，充分体现项目功能的耳完备性，做到不漏项，不重复。参照项目的功能类别分析结果，分别实现工作功能，相似功能尽量集中分区，并注意相互之间的关系。不考虑空间的界限，以避免代替规划设计不同功能独自分区，但相联系的功能区之间可能会有联系，应予以说明。分析各空间的功能和标准编制空间和房间手册建立空间管理数据库3.2用户功能分析LOGO空间使用的人员和机器（设备）楼顶吊顶墙地面防干扰措施采光视野照明排风空调暖气能源卫生设施通讯声波动的建筑物理值房间名称：学院办公楼标准间房间编号：2最小面积：项目名称：面积类型：分区：最大面积：尺寸柱距人员机器（设备）类型A,B,C保暖层类型A,B,C颜色外墙内墙窗类型A,B,C

窗台色彩门窗玻璃门遮阳玻璃遮光窗帘底层面层色彩昼照明灯光紧急状况照明调整湿度热风冷风暖气装置尺寸色彩外围措施供电煤气电话设施时钟设施电视设施对话设施网线3.2房间的标准LOGO4项目经济策划LOGO估算建筑面积投资分解结构估算汇总及明细表企业层面融资渠道项目层面融资渠道财务评价总投资估算项目融资方案项目经济评价国民经济评价项目经济策划4.1项目总投资估算LOGO按照项目时间维度，建设项目投资估算可分为以下三个阶段：投资机会研究阶段的投资估算

明确投资方向，提出投资建议。该阶段工作比较粗糙，估算的误差率控制在30%左右。

初步可行性研究阶段的投资估算

在投资机会研究结论的基础上，在项目定义和目标论证正在进行并未最终定稿的过程中，逐步弄清项目的投资规模，作出初步评价，误差率控制在20%左右。

详细可行性研究阶段的投资估算

在已有明确的目标论证和项目定义结论基础上，进行全面、详细。深入的技术经济分析论证，评价选择最佳投资方案，估算的误差率控制在10%以内。

4.1项目总投资构成图建设项目总投资建设投资流动资产投资设备及工器具购置费用建筑安装工程费用工程建设其他费用预备费建设期利息铺底流动资金设备购置费工具器具及生产购置费等设备原价设备运杂费等直接费、间接费、利润、税金土地使用费与项目建设有关的其他费用与未来企业生产经营有关的其他费用基本预备费涨价预备费4.2项目融资策划LOGO项目的投资主体大都以企业的形式表现出来。对于企业层面而言，有以下4种主要方式：自有资金的筹集银行贷款债券筹资股票筹资4.2项目融资组织模式LOGO通过项目公司融资通过项目子公司融资直接安排融资项目公司间接安排融资合伙制项目融资融资方式4.2项目融资组织模式LOGO通过项目子公司融资债券筹资股票筹资由开发公司独资或合资的方式组建一个项目子公司，以项目公司的名义建设、拥有项目和安排有限追索融资。项目建设期间，由开发公司等投资者为贷款银行提供完工担保。建立项目公司的子公司，以该子公司的名义与其他投资者组成合资结构安排融资。由于项目子公司缺乏必要的信用记录，可能需要投资者提供一定的信用支持和担保。投资人通过合伙协议确定投资与建设关系，以各自出资额承担法律责任，并以投资人信用申请银行贷款。4.2新型基础设施项目融资模式LOGOBOT

BOT(buildoperateandtransfer)，即“建设——经营——移交”，意指根据合同安排项目承办者承担建造，包括该设施的融资、维护，经营该设施一个固定时期，并允许对该设施的使用者收取合理的使用费、酬金、租金及其他使用费，但不超过合同中使项目承办者能够收回的投资和经营、维护费用，在规定的期限内移交政府。BOT投资实质是一种债务与股权相混合的产权。BOT除了普通模式，还有20多种演化模式，比较常见的有：BOO（建设——经营——拥有）、BT（建设——转让）、BOOT（建设——经营——拥有——转让）、BLT（建设——租赁——转让）、BTO（建设——转让——经营）等。4.2新型基础设施项目融资模式LOGOPPP

PPP（publicprivatepartnership）是指政府与民间投资人合作投资基础设施。在这种方式下，政府通过法定程序选定基础设施的投资运营商，政府将基础设施的投资经营权以特选经营方式授予选定的投资运营商，政府同时对基础设施的投资提供包括投资资金、运营补贴、减免税收在内的资金支持，或者给与其他支持。政府也可能从基础设施的经营中分享收益。特许经营期末，基础设施以有偿或者无偿的方式转交给政府，或者重新安排继续特许经营。4.2新型基础设施项目融资模式LOGOTOT

TOT（transferoperatetransfer）从特许权经营方式BOT演变而来。它是指政府或者需要融入现金的企业，把已经投产运行的项目（公路、桥梁、电站等）移交（T）给出资方经营（O），凭借项目在未来若干年内的现金流量，一次性地从出资方那里融得一笔资金，用于建设新的项目；原项目经营期满，出资方再把它移交（T）回来。TOT方式可以积极盘活资产，只涉及经营权或收益准让，不存在产权、股权问题，可以为已经建成项目引进新的管理，为拟建的其他项目筹集资金。4.2新型基础设施项目融资模式LOGOPFI

PFI（privatefinanceinitiative）即私人主动融资，其根本在于政府从私人处购买服务。目前这种方式多用于社会福利性质的建设项目，不难看出这种方式多被那些硬件基础设施相对已经较为完善的发达国家采用。比较而言，发展中国家由于经济水平的限制，将更多的资源投入到了解能直接或间接产生经济效益的地方，而这些基础设施在国民生产中的重要性很难使政府放弃其最终所有权。4.3项目经济评价LOGO

建设项目经济评价包括财务评价和国民经济评价。

财务评价是在国家现行财税制度和价格体系前提下，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。国民经济评价是在合理配置社会资源的前提下，从国家经济整体利益的角度出发，计算项目对国民经济的贡献，分析项目的经济效率、效果和对社会的影响，评价项目在宏观经济上的合理性。5项目产业策划LOGO产业策划是立足项目所在地以及项目自身的特点，根据当前城市经济和产业发展趋势，以及项目所在地周边市场需求，从资源、能力分析方面入手，通过分析各种资源和能力对备选产业发展的重要性以及本地区的拥有程度，选择确定项目发展的主导产业。5.1产业策划的步骤LOGOStep1、项目拟发展产业的概念研究Step2、项目产业市场环境发展现状研究Step3、项目产业市场需求分析Step4、城市社会、经济发展趋势研究Step5、项目所在地拟发展产业优劣势分析Step6、产业策划结论，项目产业发展规划5.2产业策划的主要内容LOGOStep1、项目拟发展产业的概念研究主要通过国内外理论和产业实践，归纳项目相关产业的基本概念、特征，以及促进或制约产业发展的诸多因素。Step2、项目产业市场环境发展现状研究

通过对项目拟发展产业的宏观市场环境分析和项目所在地产业发展现状的研究，判断拟发展产业目前在我国的总体发展情况及本地区产业在市场中所处的水平，制定针对性竞争措施。同时也就该产业在本区域与其他区域之间的横向发展做出比较总结。5.2产业策划的主要内容LOGO

市场需求是产业发展的原动力，项目产业辐射区域有效市场容量的分析是制定项目产业发展目标的基础。其具体工作包括，项目产业辐射区域市场容量测算、项目产业发展需求分析等，作为中长期产业发展的决策基础。

与产业相关的城市社会、经济发展趋势是产业长远发展的重要推动或制约力量。产业策划作为战略层面的方向性研究，必须对影响拟发展产业的城市社会、经济发展趋势进行分析，就城市社会、经济发展趋势以及新兴产业发展可能带来的优势或劣势进行判断，并进一步就城市社会、经济发展趋势可能导致的产业发展优势或劣势研究相应的促进措施或预防、风险转移措施。Step3、项目产业