旅游地产案例

案例借鉴4清水湾半山半岛东部华侨城案例借鉴——研究大规模旅游地产项目如何开发？初步研究案例

泰国，Laguna瑞士，因特拉根日本，豪斯登堡美国，TDLEGA度假区新加坡，圣淘沙Bantam，印尼Cancun,墨西哥惠州金海湾东部华侨城浙江千岛湖黄山太平湖广州南国桃园三亚清水湾三亚半山半岛

…开发节奏配套与物业互动三亚·清水湾三亚·半山半岛12深圳·东部华侨城3Case1清水湾【开发背景】清水湾位于陵水，占地13平方公里，自然资源优越，区域偏远，在开发前为原始村落，基础配套匮乏

区域陌生配套缺乏区域滨海资源丰富

11公里白金沙滩规模：13平方公里，总建筑面积900万平米区位：项目地块距离三亚市区航空距离为45公里左右，目前需60分钟左右车程；处于三亚1小时旅游交通内，离陵水县18公里资源：清水湾海岸线长达12公里，能见度达11米，海水质量达国家一类海洋水质标准，堪称海南第一湾三亚市陵水黎族自治县三亚市区45公里清水湾亚龙湾关键词开发前现状：项目开发前，区域内的道路为土路，居住着原始村庄，水、燃气等基础配套极其缺乏原始村庄道路通达性不佳优越的海景资源18公里【整体规划】整个区域由雅居乐统一运营开发，在开发前期对区域进行统一规划顶级配套酒店：包括朱美拉11年6月动工，13年1月营业、莱佛士08年8月动工，11年7月营业、W酒店、JW万豪酒店13年1月动工、希尔顿14年1月动工、豪瑞格14年1月动工高尔夫:3个18洞国际滨海高尔夫球场游艇码头：配套2个私家贵族游艇码头金色果岭——高尔夫大宅蔚蓝海岸——湖畔乐活小镇瀚海银滩——一线海景城邦星海传说——悦星居海位于整个项目中段，距离海岸12公里，步行海滩只需5分钟。靠近朱美拉酒店，物业类型为公寓和别墅；位于项目的中前段，内部有2万㎡天然湖景和近3万平方米商业配套，大部分物业为洋房，有小部分别墅；位于清水湾旅游度假区的入口段，四面均为高尔夫球场，物业形式为别墅和洋房；1234金色果岭蔚蓝海岸七星级朱美拉酒店六星级莱佛士酒店W酒店JW万豪酒店希尔顿酒店豪瑞格酒店瀚海银滩星海传说18洞高尔夫1234一线临海，西侧为新加坡六星级莱佛士酒店，东侧为顶级游艇码头区，沿海岸分布沙滩别墅、临海公寓、高层洋房。游艇码头金色果岭最早开发销售的区域，位置较为内陆，没有海景，以高尔夫配套作为卖点；以各类实用型性价比别墅为主要物业类型；星海传说二期开发，紧邻高尔夫、朱美拉酒店等高端配套，但是较为内陆没有好的海景资源；别墅、公寓为主要物业类型，卖大盘，卖规划；蔚蓝海岸最早开发销售的区域，由于资源有限，仅有一个湖区，因此以风情与商业配套为卖点；洋房为主要物业类型，博取快走量；瀚海银滩首期开发，一线海景，紧邻高端酒店，但主要作为展示；全物业类型，面积大，早期较少销售，为后期留足空间，博取高溢价；【整体开发节奏】由内向外开发，根据地块条件，一线海景区域适当开发作为资源展示，带动内陆销售的同时不影响未来更高的溢价金色果岭别墅蔚蓝海岸瀚海银滩洋房洋房洋房（一线海景）金色果岭蔚蓝海岸瀚海银滩07.1209.309.10蔚蓝海岸瀚海银滩洋房海景公寓10.01星海传说洋房泰式别墅欧式别墅别墅（一线海景）别墅洋房洋房酒店式公寓（一线海景）别墅（一线海景）洋房（一线海景）别墅瀚海银滩海景公寓10.09星海传说洋房泰式别墅欧式别墅【开发历程】配套与物业分时序投入，持续带动物业升值，每一期开发物业类型多样化，扩大客户面莱佛士、36洞高尔夫、售楼中心蔚蓝海岸3万商业星海传说会所朱美拉开工【启动设施】在项目开盘前用于公建与配套的资金已经高达25亿，10个亿的配套以及15个亿的公共设施建设，提高区域认知度16公里景观大道至海滨段完美展现18洞国际滨海高尔夫球场号称“世界上最美”的售楼部——一线海景、强烈展示【启动物业】开发部分一线临海物业作为展示带动内陆物业升值，并以高性价比实现快速销售，以大盘规划卖升值潜力，迅速回笼资金四拼别墅：雅居乐首创产品，面积紧凑实用，价格与洋房相当，花园面积93~120平方米，有天有地有花园、性价比高洋房：面积80～208平方米，内部赠送比例大首期推出部分海滨一线海景区域适当开发作为资源展示，使内陆的主力产品产生溢价一线海景独立别墅主力产品楼盘三亚鲁能湾半山半岛公主郡福湾富力湾清水湾洋房（元/平方）15000250001600020000110008000别墅（元/平方）————40000————15000四拼别墅洋房项目3月28日正式发售，至4月底累计销售额约24亿元09年销售64个亿，10年销售99个亿清水湾实现1个月回收前期投入，预期12年回收全部预期投入200个亿销售中心现场热销场面【成功销售】清水湾自2009年开盘，实现了成功销售，1个月即回收前期投入案例总结主题分区：在统一理念下进行开发，但各区域有独立主题，实现功能分区，使得每个区域有各自的气质和主题1合理的开发节奏：配套非一次性投入，而是持续的与物业分时序投入，不断推动物业升值。首期展示强势海景物业，并启动高尔夫和高端酒店等高端旅游配套，开发高性价比物业，吸引眼球，快速回现利润；中期启动商业设施，完善区域生活配套，推出一线海景物业，旺人气；后期待资金回收，逐步开发高端酒店和游艇等，持续带动物业增值2启动期策略：启动期以高性价比产品引爆市场，快速回笼前期投入资金，首期以规划远景吸引客户3Case2半山半岛半山半岛位于三亚市小东海鹿回头半岛，距三亚市区10分钟车程，同时拥有“两山两海湾”的绝版资源条件三亚市三亚市区三亚机场10分钟30分钟海南省大东海中心区5分钟鹿回头半岛龙首山鹿回头岭鹿回头湾小东海湾鹿回头半岛包括鹿回头公园和小东海湾，是一个双面临海，两山两海湾的独立区域。半山半岛位于鹿回头岛中部，南临龙首山，北接鹿回头岭；西临鹿回头湾，东面小东海湾，拥有长达千米的小东海海岸线；半山半岛距三亚机场30分钟车程，距三亚市区10分钟车程，距大东海中心区5分钟车程。两山两海湾、离城不离市的绝版资源条件奠定了项目高端、滨海地产标杆的地位半山半岛总占地2066亩，住宅共分8期开发，已经开发5期；结合地势和资源特点选择物业，同时兼顾物业价值和景观价值最大化占地面积:2066多亩

建筑面积:100多万平方米容积率：1.73绿化率：45.5%建筑类型：住宅、别墅实景照片双海湾区（二期）中央海景大道（四期）东海湾区（三期）鹿回头区（一期）蓝色果岭（五期）洲际酒店群Anantara酒店小东海湾鹿回头湾待开发土地分期物业类型规模分期物业类型规模一期（鹿回头区）别墅、高层四期（中央海景大道）高层二期（双海湾区）别墅、高层五期（蓝色果岭）高层19.4万平米三期（东海湾区）高层208.2亩排布特点：鹿回头区：背山面海，背山侧排布高层，以景观最大化来提升物业价值；面海侧利用缓坡排布高价值物业别墅。双海湾区：中间缓坡排布高价值物业别墅，两侧面海部分排布高层以观海；东海湾区：高层背山面海，景观最大化。中央海景大道：排布高层，可同时东西双向观海。蓝色果岭：高层可同时兼顾海景和高尔夫景观。推售时间07年11月07年12月08年1月08年5月08年6月08年10月10年5月11年1月分期双海湾区（第一期）鹿回头区（第二期）中央大道（第四期）蓝色果岭（第五期）东海湾区（第三期）产品酒店公寓别墅酒店公寓：

别墅酒店公寓别墅酒店公寓海景公寓酒店公寓户型120-130㎡两房；公寓：130-170㎡两、三房；90—250㎡两、三、四房及复式；90—250㎡两、三、四房及复式266㎡平层，140-190㎡复式128、133、156、171㎡半山半岛以一年为周期，滚动开发，高、低密度物业穿插开发，不仅覆盖更广阔的客户群体，同时也兼顾了资金快速回现和高溢价10年11年08年09年15000250003500045000公寓价格别墅价格元/平米半山半岛整合世界顶级度假资源，不断完善生活、度假、休闲配套，打造高端滨海复合地产123456

酒店群洲际酒店、安娜塔酒店

中央景观大道豪华商业街、景观公园、休闲区、运动区

滨海小镇卡尔森丽笙世嘉酒店滨海现代艺术馆音乐厅国际学校18洞私有高尔夫球场

国际帆船港

养生谷国家康复养生中心锦江酒店123456

07年11月07年12月08年1月08年5月08年6月08年10月10年5月11年1月双海湾区（第一期）鹿回头区（第二期）中央大道（第四期）蓝色果岭（第五期）东海湾区（第三期）酒店公寓别墅酒店公寓：

别墅酒店公寓别墅酒店公寓海景公寓酒店公寓10年11年08年09年1月，高尔夫球场建成4月，洲际酒店建成开业下半年，安娜塔酒店建成

中央景观大道、锦江酒店正在修建中计划5年内落实：卡尔森丽笙世嘉酒店滨海现代艺术馆音乐厅国际学校

国际帆船港国家康复养生中心配套投入物业开发少量社区生活配套半山半岛在项目前期只开发了酒店等少量旅游和生活配套，避免前期大量资金沉淀，等社区成熟后再逐步落实相关配套案例总结开发时序别墅—公寓—别墅，高、低密度物业穿插搭配开发：搭配不同物业可以扩宽当期客户范围，实现快速销售；高密度物业总价小，保证了资金的快速回现；低密度物业博取高价，提升项目价值和利润。配套投入每一期都有配套持续投入，作为当期亮点前期开发少量旅游配套作为项目亮点；中期开发部分生活配套，解决区域客户基本需求，同时避免大量资金沉淀；后期等社区成熟后再逐步落实大型休闲度假配套Case3深圳东部华侨城东部华侨城位于深圳大梅沙片区，占地8.25平方公里，现已发展为集生态体验、观光娱乐、休闲度假等多功能一体化的大型综合生态旅游度假区区位：距深圳市中心仅20min车程，香港、澳门及珠三角各城市2小时车程范围内。交通：多条高速公路汇集，交通便利。资源：滨海山地，大峡谷，原生态自然空间。规模：占地面积8.25km2开发理念：贯穿自然、生态、科普、体验等多种先进开发理念；集生态旅游、户外运动、活力体验、酒店、温泉、演艺、美食、购物等多功能于一体；“让都市人回归自然”。大侠谷：生态活力旅游以森林、阳光、大地、河流、太空为主题的游乐中心重在娱乐与享受：规划峡湾森林、红酒小镇、中心广场、发现之旅、地心之旅、未来之旅、海洋之旅和云中部落等8大主题区域新奇体验：丛林缆车与观光小火车茶溪谷：休闲度假旅游以茶、禅文化为主题的绿色生态旅游区重在休闲与怡情：包括茵特拉根小镇、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等4个游览区，体现了西方山地小镇的风情、东方茶禅文化的融合、岭南茶园的幽雅和湿地花海的浪漫新奇体验：制茶过程云海谷：户外运动旅游以高尔夫运动为中心、以户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地为两翼重在运动与品味：占地2.5平方公里，云中挥杆，海天一色——拥有2个18洞高尔夫球场新奇体验：云海奇观、悬崖飞瀑核心度假功能区域—“三谷联动”：三个功能区不同主题、不同特色，给公众游客带来不同体验构建复合文化体系，形成多元文化吸引力，都指向了明确的区域主题形象“让都市人回归自然”——多元文化建构佛教文化传统养生文化异邦文化让都市人回归自然茵特拉根小镇：瑞士风格的商业街，风格迥异的小店，构造出梦幻般的桃园世界。云中部落：古玛雅风格的中转站与观景台，塑造出原始的神秘感。大型多媒体综艺晚会《天禅》：创新的3D效果，古典舞、现代舞、踢踏舞、杂技等中西方多种元素的浓缩，体现中国传统文化，并表达天人合一的人生理念。——中西文化交融华侨城区域主题形象华侨城区域内的文化建构体系深圳东部华侨城建设佛教寺院－华兴寺，形成东部华侨城又一文化主题景观；地产高度契合旅游资源：地产在拟选区域资源成熟时推出地产物业，发挥区域的峰值价值2007年开放项目2008年开放项目2009年开放项目2010年开放项目旅游景观、展示旅游项目主题文化体验项目主题体验娱乐项目各类文化节庆地产－先后推出天麓1、2、7区，共120套先后推出天麓5、6、9区，共130余套天麓8区和天麓3区依托资源－海景资源和高尔夫资源茶溪谷山景资源大侠谷山景资源及海景资源天麓7区，56套高尔夫物业，08年7月发售天麓9区，9栋独栋山湖物业，09年4月发售天麓6区120余套山景物业，09年3月发售天麓2区，44套山海大宅，08年5月发售天麓1区，20栋山海大宅，08年3月发售②①③大侠谷云海谷茶溪谷前期中期后期地产价值之依托大梅沙海景资源高尔夫、茶溪谷山景资源价值大侠谷资源开发目标地产回现依托资源地产升值地产深度开发前期地产开发嫁接成熟海景资源和会籍权回现；中期嫁接成熟山景资源盈利；后期嫁接成熟区域价值和配套价值深化开发⑥天麓8区，88套山海别墅，10年1月发售天麓3区，山景大宅，10年9月发售天麓5区，20栋山海大宅，09年10月发售⑦⑨⑧⑤总体开发时序：Ⅰ基建和环境恢复，塑环境可进入；Ⅱ立形象育资源和区域价值；Ⅲ完善和强化文化旅游，高端地产回现平衡财务；Ⅳ旅游与地产起飞双赢阶段Ⅰ2003－06年基建整治期Ⅱ2007营业项目区域启动期Ⅲ2008营业项目培育发展期Ⅳ2009营业项目快速发展期Ⅳ2010营业项目深化发展期旅游景观恢复和基建期茶溪谷：三洲茶园、湿地公园大侠谷：瀑布、风车天禅：观音莲座小镇：因特垃根古镇云海谷：18洞公众球场大侠谷：云中部落天禅：华兴寺小镇：茶翁古镇大侠