黄岛皇冠御都项目可操作性研究报告0920

黄岛皇冠御都项目可操作性研究报告一、宏观市场1.区域概况2.区域经济形势3.区域人口概况4.区域房地产市场宏观概况二、中观板块分析三、微观竞品分析四、项目本体分析

正迎来发展的历史契机：继珠三角、长三角之后，环渤海经济圈成为新的经济增长极。

青岛与山东的隔阂：青岛更应该属于全国、世界。

未来的单中心：2020年山东将由青岛单中心取代现在的青岛－济南双中心格局。青岛发展概况青岛发展概况1老城城市核心区234四方板块崂山板块李沧板块浮山后板块308板块城阳中心板块黄岛版块３90年代以前青岛发展集中于老城区92年青岛市政府决定“开发新东部”，城市核心区逐渐形成，并带动房地产发展90年代中后期，随着高科园的成熟以及相关配套的完善，借助稀缺的景观资源，崂山的高档住宅随之发展起来20世纪初，在拆迁安置区的基础上，浮山后大力发展商品房；与此同时，黄岛自然海景资源逐渐得到市场重视，获得了相应的发展2005年，为了缩小南北差距，政府出台相关政策扶持李沧，并规划大型CLD促进李沧房地产发展1234青岛发展概况中心城区板块崂山板块浮山后板块四方板块李沧板块城阳中心板块308国道板块自成体系，自给自足区域：相对独立的城区，配套完善，城市感强价格：均价5000元/m2城市郊区，大盘主导区域：城市北郊中间地带，发展不成熟价格：4200～5000元/m2集中放量，蓄势待发区域：发展已有一定基础，规划城市CLD，前景看好价格：4000～5000元/m2居住氛围成熟，稳步发展区域：已形成良好的大型居住社区氛围价格：7000～8000元/m2景观优势，高档住区区域：自然景观资源优越，发展成熟，高档居住区形象价格：10000元/m2以上形象不佳，发展缓慢区域：工业区形象，传统的城市落后地区价格：均价5000～5600元/m2传统中心，地位稳固区域：城市中心区，发展成熟，生活配套完善价格：10000元/m2以上黄岛版块资源优越，潜力巨大区域：资源优越，目前与主城区间交通不便，自成体系价格：5000～6000元/m2黄岛区是全国14个沿海开放城市中首批设立的国家级经济技术开发区，地处山东半岛西南隅，胶州湾西岸，东与青岛市区隔海相望，南临黄海，北、西与胶南市接壤；地理位置优越，处于环渤海经济圈内，是中日韩“金三角”的结合点、欧亚大陆桥的一个分支终端；黄岛区辖6个街道办事处，2008年全区总面积274.1平方公里，总人口59.4万，其中户籍人口32.1万。黄岛区在青岛“环湾保护，拥湾发展”的进程中，位于环胶州湾核心圈层的黄岛，扮演着“桥头堡”的角色，是青岛西海岸经济发展核心区的中心城区，是大青岛城市发展框架与主城区东西呼应，且正在率先成形的重要一极。黄岛区域概况黄岛区域概况皇冠御都银领国际名嘉汇御海景园唐岛七星海上嘉年华凤仪帝景长江新苑金沙花园衡山舒苑万利国际海信凤凰金岸西海景苑华裕唐城龙城御苑康大凤凰广场鲁商蓝岸国际海德公园一号紫檀山注：可售体量=未上量+上市未售量案名产品类型推盘时间成交均价（元/平方米）装修标准（元/平方米）主力面积（㎡）主力总价（万元）总建(万㎡）上市量(万㎡）已售量(万㎡）去化率可售体量（万㎡）2011年月均去化（万㎡）2012年月均去化（万㎡）名嘉汇高层2011.1011800（毛坯）毛坯/3000精装三房130-141154-17016.398.31.416.80%14.990.240.006红状元多层2011.716100（精装）毛坯/3000精装三房93-102148-1703.043.040.12.73%3.030.010.0075华通唐岛七星高层2011.59200（毛坯）毛坯三房92-10986-1026.295.192.9957.60%3.30.40.03海上嘉年华独栋别墅,小高层,高层2010.1015000（精装）3000三房134-142201-2123224.110.0739.37%21.930.410.004华瑞银领国际高层2010.1212300（精装）2500精装三房95-110117-1354.754.752.8960.70%1.860.060.24来仪凤仪帝景高层2011.57600毛坯三房92-11370-866.016.011.829.90%4.210.110.1长江新苑高层2011.49000毛坯二房70-80/102.6900.00%10//金沙花园高层2010.108200毛坯三房96-11078.7-9063.81.334.21%4.70.080.013衡山舒苑高层2010.69150毛坯三房94-10886-996.091.851.0657.30%5.030.0780.013万利国际高层公寓2012.7160006000精装一房50-6080-965.361.191.19100.00%4.17//海信凤凰金岸高层2010.119200毛坯二房80-8674-7911.611.67.766.38%3.90.220.21西海景苑高层2011.58500毛坯三房91-10977-9312.312.38.2667.15%4.040.510.46华裕唐城高层2011.612000毛坯三房92-106115-1329.88.031.2415.44%8.560.120.04龙城新苑高层2010.1011100毛坯三房91-102101-1136.76.71.9729.40%4.730.0740.63康大凤凰广场高层公寓2011.1011100毛坯60-7067-7810.875.40.611.11%10.2700.07鲁商蓝岸国际高层2010.17600毛坯二房80-90三房91-114二房61-68三房69-8720.58.156.3878.28%14.120.1340.25海德公园一号高层2010.911700毛坯三房94-112110-131208.74.4951.61%15.510.170.21合计--////187.7121.853.4443.88%134.35月均单盘去化0.22月均单盘去化0.057案名产品类型建造年代成交均价（元/平方米）装修标准（元/平方米）主力面积（㎡）主力总价（万元）上市量(万㎡）销售率千禧龙花园商品住宅2005.10商品住宅10400精装50-6052-625.2642.5%瑞泰假日商品住宅公寓2010.1住宅12800公寓125002000精装住宅50-60公寓80-90住宅64-77公寓100-112住宅0.9住宅100%公寓66.5%汇智广场写字楼2010.15500毛坯97-10253-564.981.3%永联佳园写字楼商品住宅

2010.12写字楼15600商品住宅

7300写字楼精装商品住宅

毛坯写字楼200-250商品住宅

80-90写字楼312-390商品住宅

58-66写字楼0.53商品住宅

写字楼33.4%商品住宅

95.6%金沙花园商品住宅2010.108500毛坯96-11082-933.834.21%上实达利广场商品住宅2007公寓10000精装公寓50-6050-601298.12%青岛口岸通关大厦公寓2008.5102002000精装90-11092-1122.5933.48%金岭尚座商品住宅公寓2011.4住宅9900公寓86002000精装住宅60-70公寓50-60住宅59-69公寓43-52住宅2.1公寓0.38住宅92.1%公寓34%第五城市商品住宅2009.129000精装94-10384-930.5100%风和日丽商品住宅2004.108500毛坯60-7051-59.511.692.8%衡山舒苑商品住宅2010.68900毛坯94-10884-961.8557.3%案名停车场海德公园一号地上现不收费地下是机械式