下半年济南某房地产项目市场监测报告

中国·****城项目10—12月份市场监测报告北京****房地产经纪公司中国·****城项目组2008年12月31日一.肇始于美国次贷危机的国际金融海啸开始加速向实体经济漫延，全球经济陷入衰退，国内经济环境也随之不断恶化，我国经济受到严重冲击，悲观气氛日益浓厚。为了应对全球性金融危机，达到09年经济增长保八的预定目标，宏观经济政策已经提前转向，即财政政策由“稳健”转向“积极”，货币政策由“从紧”转向“适度宽松”。08年上半年为应对通货膨胀、降低资本的流转速度，上半年的金融政策已确定为紧缩性政策，而世界性的金融危机导致的国际、国内消费疲软和支付能力的下降，促使政府下半年的关注重点重新回到拉升内需、促进经济增长上来。为此11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施（简称“国十条”）以及财政刺激经济的“四万亿”计划，释放出了宏观调控政策转向的明确信号。而作为国家支柱性产业的房地产行业将是拉动内需过程中必不可少的手段之一。面对全国重点城市相继出现房价下跌、成交量下降、开发商资金短缺等低迷行情，在国际金融危机肆虐和国内经济急剧下滑的大背景下,“保增长、促发展”的宏观经济基调促使国家出台一系列政策：各地地方政府出台的具体政策一览：城市出台日期优惠政策沈阳08年5月出台普通住宅价格格新标准，上上调市内五区区普通住宅标标准至6700元/平方米，使使得大部分商商品房交易契契税从4%将为1.5%。成都08年6月1.契税减免以及财政政补贴；2.公积金贷款优惠政政策；3.可异地申请住房公公积金按揭贷贷款。公积金金贷款首付2成，贷款最最高额度至30万元，贷款款最长期至30年。长沙08年7月出台《关于促进我我市房地产业业健康发展的的若干意见》，从从土地、金融融、税收及开开发投建等各各方面提出相相应的优惠政政策。厦门08年8月厦门政府放宽普通通住房标准，推推出144㎡以下保障障性住房，放放贷利率下调调。福州08年8月政府下发《关于进进一步促进房房地产市场持持续稳定健康康发展的若干干意见(试行)》，推出降降低契税、延延长公积金贷贷款等一系列列举措，被喻喻为福州市政政府部门的“救市一揽子子政策”，救市开始始系统化。重庆08年8月重庆市政府公布《关关于对农民购购买商品住房房实行契税优优惠政策的通通知》，规定定为促进农村村劳动力转移移，推进城市市化进程，鼓鼓励农民购买买城镇住房。河南08年8月1.公积金贷款最低首首付至2成，最长年年限至30年；2.首套商品房购买者者可获放贷利利率优惠；3.可异地申请住房公公积金贷款。购购买普通商品品房的可按照照一定比例减减免房地产交交易契税。西安08年8月政府出台《关于恢恢复房地产业业发展的若干干意见》，从从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户户按购房款总总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给给予一定比例例的财政补贴贴。此举曾一一度引发热议议，一些市民民担忧补贴有有可能会使房房价上涨，补补贴也不如直直接降低房价价来的实惠。辽宁08年9月辽宁市政府在公积积金贷款方面面采取救市措措施，延长贷贷款期限，允允许省内可办办理公积金异异地贷款。芜湖08年9月1.调整公积金贷款首首付比例和最最高限额；2.交易契税补贴另有有针对开发商商的优惠措施施:调整供地节节奏、调整税税务节奏、土土地竞买保证证金下调等。常州08年9月1.取消对二次及以上上住房公积金金比例和最高高额度限制；；2.开放住房公积金异异地贷款；3.实行商业贷款转住住房公积金贷贷款政策。南京08年9月从今年10月1日日起，1.凡购买90平平方米以下商商品住宅(含二手房)的，给予房房款总额1%的补贴；2.凡购买91至至144平方米以下下的商品住房房(含二手住房)的，给予房房款总额0.5%的补贴。北京08年10月市建委颁布《关于于商品房开发发项目房屋登登记面积测量量有关问题的的通知》，自自即日起，新新申请预售许许可的开发项项目，原则上上不再分摊建建筑楼栋外的的共用部位。宿迁08年10月宿迁市政府出台《关关于促进中心心城市房地产产业和商业发发展的政策规规定》，买房房最高给7%补贴。杭州08年10月1.住房公积金贷贷款最高额度度由50万元提高到60万元，购买买商品房公积积金贷款首付付款比例由30%降低至20%；2.对个人购买普普通商品房的的契税、印花花税、交易税税地方部分全全免；3.个人买卖普通通住房的，买买卖双方缴纳纳的税收收入入根据地方体体制分成部分分给予全额补补贴；4.明确界定购买买第二套住房房的对象，对对一户家庭中中年满18周岁子女购购买第二套住住房，可比照照首套住房贷贷款政策执行行。上海08年10月1.从10月133日起上调补充住住房公积金贷贷款的最高额额度，符合条条件的家庭最最高可贷60万元；2.对第一次购买买自住住房且且有2个人及以上上参与贷款的的借款家庭的的补充住房公公积金贷款的的额度上限从从10万元调整为20万元。从上表中可以看出，各地地方政府纷纷出台相关政策促进房地产市场发展，具体举措包括如下几大内容：1.向市民提供购房补贴；2.延长还款期限；3.减免相关税费和调高公积金贷款最高额度等。面对各地地方政府出台的相关政策，住房与城乡建设部副部长仇保兴在论坛上表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，做出一些政策上的选择。”这也是高层首次对各地刺激楼市政策作出正式的表态。此次的表态让已经出台救市措施的城市吃下了定心丸，同时也预示着中央政府也将出台相关政策进一步促进房地产市场发展。1.存量房贷利率可七折优惠()建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。建设银行95533客服人员称，根据最新通知，只要在调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可在1月4日-2月22日之间，申请七折利率优惠。工商银行、农业银行、中国银行客服人员也称存量房贷优惠措施细则已发至个人贷款业务部门。截至2008年12月31日，全国多家银行已经针对存量房贷客户推出了七折优惠利率，如民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行以及其他中小商业银行。2.国务院：鼓励房地产企业以合理价格促销商品房（08.12.21）国务院办公厅21日在中国政府网发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见提出，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。意见主要有以下几项内容:（一）进一步鼓励普通商品住房消费，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。（二）支持、引导房地产开发企业积极应对市场变化，支持房地产开发企业合理的融资需求，取消城市房地产税。意见提到，积极营造良好的舆论氛围，坚持正确的舆论导向，以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。3.二套房政策松动购房满２年后若转让免征营业税（08.12.17）国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。会议研究确定了以下政策措施；（一）进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。（二）引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务，按照法定程序取消城市房地产税。4.中央经济工作会议强调保股市楼市稳定(08.12.5)会议提出明年经济工作五大任务：会议提出了明年经济工作的重点任务,其中包括要保持股市楼市稳定,保持人民币汇率基本稳定,大幅增加公共支出,提高居民收入,拓展农村劳动力就业渠道等。明年经济工作五大重点：其中要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。加强资本市场基础性制度建设，提高上市公司质量和治理水平，加强资本市场监管，增强投资者信心。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。5.土地政策——国土资源部：明年起征地补偿标准适当提高（08.11.20）国土资源部近日发出关于认真学习贯彻党的十七届三中全会精神的通知指出，为切实保障被征地农民的合法权益，深化征地制度改革，从2009年起国家逐步适当提高征地补偿标准。通知强调，要完善征地补偿机制。按照被征土地同地同价原则，综合论证和听证结果，由地方人民政府批准实施统一的征地补偿标准，对被征地农民进行合理补偿，及时足额支付到位。通知要求，解决好被征地农民的就业、住房和社会保障。根据被征地农村集体经济组织和农民享有耕地的不同情况，实行差别化的安置政策，拓宽安置途径，积极推行多元化安置，切实解决好被征地农民的就业、住房和社会保障，保障被征地农民的长远生计。6.税收政策——国务院会议要求降低住房交易税费支持居民购房（08.11.17）国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。会议指出，当前国际金融市场急剧动荡，世界经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多，对我国的影响逐步显现，国内经济运行中出现了一些新情况、新问题，主要是经济增长放缓趋势明显，企业利润和财政收入增速下降，资本市场持续波动和低迷。我们既要充分估计国际环境的复杂性和严峻性，深刻认识保持我国经济平稳较快发展的重要性和艰巨性，增强忧患意识，又要正确认识我们的有利条件和积极因素，坚定信心，冷静观察，多管齐下，有效应对，努力把好的形势巩固和发展下去。会议强调，采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。其中包括加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。7.税收政策——财政部公布对房地产行业的调整措施（08.10.22）财政部10月22日宣布，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。税率成本调整对比：税费名称缴纳方计费情况（以总价价100万房产为例例）项目调整前调整后差额契税买方计税比例100W×1.55%100W×1%卖方计税金额15000100005000印花税买方计税金额100W×0.005%减免500卖方计税金额100W×0.005%减免500个人所得税卖方计税比例100W×1%100W×1%计税金额10000100000营业税卖方计税比例100W×5.55%5转2，满两年销售减免，不不足2年，按差额额征收计税金额55000055000土地增值税卖方计税金额0008.金融政策——央行百日内的五次降息（9月—12月）9月15日央行宣布，自9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整，存款基准利率保持不变。个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中五年以下(含五年)贷款利率下调0.18个百分点；五年以上贷款利率下调0.09个百分点。同时下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。10月8日央行宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行近9年来首次下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率。10月29日央行宣布，从10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点。一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。11月26日央行宣布，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。12月23日央行宣布，从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2008年12月23日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.51％调整为3.33％，五年期以上从4.05％调整为3.87％。8.1五次利率调整时间及调整幅度表：调整利率时间及调调整幅度次数调整时间调整内容12008年9月115日一年期贷款基准利利率下调0.27个百分点；；个人住房公积金贷贷款利率其中中五年以下(含五年)贷款利率下下调0.18个百分点；；五年以上贷款利率率下调0.09个百分点；；同时下调中小金融融机构人民币币存款准备金金率1个百分点，22008年10月月8日一年期存款基准利利率下调0.27个百分点；；一年期贷款基准利利率下调0.27个百分点。10月15日起下调存款类金融融机构人民币币存款准备金金率0.5个百分点32008年10月月29日一年期存款基准利利率下调0.27个百分点；；

一年期贷款款基准利率下下调0.27个百分点。42008年11月月26日一年期存款基准利利率下调1.08个百分点；；一年期贷款基准利利率下调1.08个百分点。52008年12月月23日一年期存款基准利利率下调0.27个百分点；；

一年期贷款款基准利率下下调0.27个百分点。2008年12月月25日起，下调金融融机构人民币币存款准备金金率0.5个百分点下调住房公积金贷贷款利率0.18个百分点8.2调整后存贷款基准利率表：金融机构人民币存存贷款基准利利率调整表调整前利率调整后利率调整幅度(%)一、城乡居民和单单位存款（一）活期存款0.360.360.00（二）整存整取定定期存款三个月1.981.71-0.27半年2.251.98-0.27一年2.522.25-0.27二年3.062.79-0.27三年3.603.33-0.27五年3.873.60-0.27二、各项贷款六个月5.044.86-0.18一年5.585.31-0.27一至三年5.675.40-0.27三至五年5.945.76-0.18五年以上6.125.94-0.18三、个人住房公积积金贷款五年以下（含五年年）3.513.33-0.18五年以上4.053.87-0.188.308年历次存贷款利率调整图（一年期）8.408年历次准备金率调整图8.5调整利率后存款降幅：降息后存款降幅（以1万元为例）(单位：元）存款期限半年1年2年3年5年存款利率降息前2.25%2.52%3.06%3.60%3.87%降息后1.98%2.25%2.79%3.33%3.60%利率降幅0.27%0.27%0.27%0.27%0.27%利息收入降息前122.5025261210801935降息后992255589991800利息收入降幅13.52754811358.6调整利率后房贷月供降幅：降息后房贷月供降降幅（等额本本息单位：元）10万元10年15万元10年20万元10年15万元15年20万元15年调整前基准利率7.20%%1171.421757.732342.841365.071820.09调整前基准利率66.12%1116.241674.362232.481275.531700.71调整后基准利率55.94%1107.191660.792214.391260.931681.247.20%↘6..12%月供降幅55.1883.37110.3689.54119.386.12%↘5..94%月供降幅9.0513.5718.0914.619.47二.济南当地政策情况面对国家出台的一系列有关房地产的宏观政策，当地政府积极响应，也相应出台了一系列利市政策：1.“山东房产26条”亮相()有“山东房产26条”之称的《关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见》12月25日正式对外发布：强调民生，加大保障性住房建设力度；减轻居民购房税费；确定第二套房的利率政策以及明确首次购房标准。明确界定何谓“普通商品房”为鼓励普通商品房消费，我省将迅速落实国家优惠政策，对个人购买90平米以下普通住房的，契税暂统一下调到1%；个人销售或购买住房暂时免征印花税，个人销售住房暂免征收土地增值税。意见重申了国务院日前发布的有关规定，个人普通商品房买卖免征营业税的年限由5年改为2年，不足2年者，按差额征收。对个人购买非普通商品房，我省将实行由超过5年改为超过2年按差价征收营业税，不足2年者按转让全额征收营业税。以上政策暂定执行至2009年12月31日。意见明确规定，住宅小区建筑容积率1.0以上，单套建筑面积144平米以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下为普通商品住房。二套房贷款利率银行自己说了算根据意见规定，我省将加大居民购房的金融支持力度，为居民首次购买普通自住房和改善型自住房提供贷款，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平、再申请贷款买普通自住房，也可享受一套房政策。

对于其他贷款购买第二套房及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。明确“首次购买住房”概念意见规定，凡当事人申请，经查询房地产交易登记信息系统，其名下现没有以买受形式取得的商品住房（含二手房）登记记录、商品住房预售合同备案记录及已受理的商品住房买卖登记申请的，可视为首次购买住房。同时，各地提高居民购房公积金最高贷款额度，延长还款年限，首付比例为20%。同时市民可提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购房。意见还要求银行加大对中低价位、中小套型普通商品房特别是在建项目的信贷支持力度，支持有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组，支持资信良好的企业发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点。全面清理涉及房地产的行政事业性收费此外，意见规定对涉及房地产的行政事业性收费进行全面清理，探索一费制交费模式，减轻房地产开发项目的税收负担，引导房地产开发企业应对市场变化，合理调控土地供应，加强房产开发用地监管等内容。2.山东将增加中低价位住房供应降交易税刺激楼市()山东省建设厅表示，将鼓励住房消费，增加中低价位、中小套型住房供应。目前，省建设厅正在研究减低交易税费、落实优惠政策等措施，以增强消费者信心。此外，还将加大金融支持力度，拓宽房地产融资渠道，确保房地产业顺利度过低迷期。3.济南公积金贷款新政细则审批日缩减保证金减至５％()根据目前济南市商品房价格和职工收入水平，考虑到降低首付款等因素，住房公积金贷款最高额度由30万元提高到40万元，最高可贷40万元，但并非每个人都可贷到40万元。贷款职工的可贷额度仍按照《济南市个人住房公积金贷款管理办法》执行，即可按两种计算公式确定可贷额度，一是可贷额度不高于借款申请人及配偶贷款时工资总额的40%(对于距还款最长年龄20年以上，申请公积金贷款年限10年以上的借款人，其计算可贷额度的系数可提高到50%)。计算公式为：公积金贷款额度=借款人及参贷人公积金月缴存额之和÷缴存比例×12×贷款年限×40%；二是可贷额度不高于借款人及配偶住房公积金账户余额的15倍。夫妻均为外地户口需担保人凡在省内其他城市缴存住房公积金，并在济南购买自住住房的职工可申请使用住房公积金贷款。异地缴存在我市购房申请住房公积金贷款的，要提供申请人及配偶缴存住房公积金所在城市公积金管理中心出具的缴存证明及无尚未还清的住房公积金贷款证明；借款人及配偶均是外地户口的需提供一名济南市常住户口的担保人；其他贷款条件及业务流程按照《济南市个人住房公积金贷款管理办法》办理。贷款审批提速：10个工作日办完精简申请资料，取消借款人原必须开具的收入资信证明。缩短审批时间，按揭楼盘住房公积金贷款审批时间由原15个工作日缩短为10个工作日。自各经办银行收到齐全的住房公积金贷款申请材料起(以借款申请人签字为准)，经办银行的初审时间不超过3个工作日，管理中心复审及委托贷款资金划拨时间不超过4个工作日，经办行与借款人签订借款合同及划拨资金时间不超过3个工作日。4.山东出台21条政策拉动内需促进经济增长()全省领导干部会议上了解到，我省制定出台了二十一条政策措施，力争用三年时间，争取中央预算内投资470亿元，带动地方和社会投资6678亿元，抓好重大民生工程、基础设施、医疗卫生、教育文化、现代产业等方面建设。加大投资力度，优化投资结构，是这些措施中的主要内容和重点。小额贷款公司试点增加一倍我省提出要全面落实和用足用好积极的财政政策和适度宽松的货币政策，认真做好新形势下的财政金融工作。引导金融机构利用货币政策调整的机遇，扩大信贷投放，着力优化信贷结构，加大对重点项目支持力度，加快组建地方金融机构，小额贷款公司试点由17家增加到34家。在严格遵守国家最严格耕地保护制度和节约集约用地制度前提下，加快用地审批和闲置土地处置，加快土地预审和供地节奏。对省重点项目用地要实行“点供”，在省批准权限内的要简化程序，确保项目及时落地。暂时困难企业可减免收费在重点领域改革方面，我省提出抓住当前价格回落的有利时机，抓紧理顺成品油、天然气等资源性产品价格关系；对与居民生活密切相关的供气、供暖、供水等价格，要根据社会承受能力，择机进行调整。全面清理和规范各种收费，不合理的收费要坚决取消，过高的收费要尽快调整，合理的收费要抓好规范。对暂时困难的企业可以采取减、免、缓，努力为企业创造宽松的发展环境。5.降首付减税贷款优惠济南出台意见力促房市发展()个人首买90平方米以下住房契税率下调至1%个人买卖住房暂免印花税，最低首付调整为两成提高公积金贷款额度，延长贷款年限和还款年龄放宽购房者及其配偶、未成年子女迁济落户政策由济南市10部门联合出台的保持房地产市场稳定健康发展的意见今天发布。该《意见》适用于市内六区，即日起实施。调整契税税率，购房最低首付款比例调认真贯彻落实国家部委出台扩大住房消费需求的相关政策。个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税。将商业性个人住房贷款优惠利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；下调个人住房公积金贷款利率，5年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，5年期以上由现行的4.86%调整4.59%；购房最低首付款比例调整为20%。暂免征收房产登记费，活跃住房二级市场2009年底前，对个人第一次购买90平方米(含)以下商品住房和存量房免收房屋登记费。对首套住房人均建筑面积未达全市人均住房建筑面积标准，为改善住房条件购买第二套住房时，可比照首套自住房贷款政策执行。家庭中年满18周岁子女购买本家庭第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。对出售自有住房，1年内重新购房的，按照购房金额相应退还个人所得税纳税保证金。协调处理房改房、拆迁安置房产权办理中的各类遗留问题，鼓励房改房、拆迁安置房上市流通，增加二手住房房源，提高房产交易市场活跃程度。提高公积金贷款额度，延长贷款年限住房公积金贷款最高额度由30万元提高到40万元，贷款最长年限由20年延长至30年。还款年龄男性由60周岁延长至65周岁，女性由55周岁延长至60周岁。连续足额缴存公积金6个月以上的职工可使用住房公积金贷款。凡在省内其他城市缴存住房公积金，并在济南购买自住住房的职工均可在我市申请使用住房公积金贷款。积极协调银行为申请职工办理商业贷款转住房公积金贷款手续。简化贷款程序，取消原贷款必须开具收入资信证明的规定。放宽支取政策，购买经济适用房的职工可持允许购买经济适用房证明和购房首付款凭证支取1次住房公积金；棚户区改造范围内的可持棚户区拆迁安置协议在安置房差价款范围内支取1次住房公积金。根据房地产开发商资质及其办理住房公积金贷款业务情况，其贷款保证金一般可由贷款总额的10%调减至5%。调整房地产开发涉及的税费管理办法对房地产企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率标准预征企业所得税，实行按季预缴，年终汇算清缴。2009年底前，城市建设综合配套费可根据工程进度分期缴纳，在领取建设工程规划许可证前，缴纳总额的50%，领取建设工程规划许可证6个月时缴纳余款的一半，12个月时缴纳剩余的全部款项。房屋维修基金推迟至办理产权分户时收取。建设前期涉及的经营收费在坚持市场化原则的基础上，收费标准有上下幅度的，一律按下限执行。放宽现行购房落户政策有合法职业的人员，符合下列条件之一的，允许本人及其配偶、未成年子女迁济落户：在市区购置建筑面积90平方米以上新建成套商品房并取得房产证(含办理抵押贷款房)；在市区购置建筑面积90平方米以上成套二手房、取得房产证2年以上(含办理抵押贷款房)；在章丘、平阴、济阳、商河县(市)居住3年以上，在市区购置建筑面积75平方米以上成套商品房取得房产证(二手商品房须取得房产证2年以上，含办理抵押贷款房)并实际居住。每套商品住宅房5年内只能享受1次购房落户政策。6.济南光大银行房贷细则出台买二套房利率下浮18%()光大银行房贷新政细则，即日起执行:首次购房、面积在90平方米以下的贷款客户，可享受首付两成、利率比贷款基准利率下浮30%的优惠；首次购房、面积在90平方米以上的贷款客户，可享受首付两成、利率下浮18%-20%的优惠；购买第二套房的贷款客户，也可享受首付两成，同时利率下浮18%的优惠。购买第三套或多套住房的贷款客户，首付款比例适当提高到30%、利率则不享受优惠。“只要符合条件，房贷老客户也能按新政享受利率下浮30%的优惠。”7.济南农行接到房贷新政细则通知实施了三大优惠()28日我省各家银行陆续接到总行通知，就不久前央行出台的房贷新政，制定了操作性较强的实施细则。据了解，总行文件仍有一些细节需省级分行自行确定。除农业银行已对外披露部分信息之外，中信、建行、交行等各家银行仍在观望同业措施。改善型住房贷款需达到两个条件按照人民银行的规定，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，银行在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，最低首付款比例为20%，贷款最低执行利率调整为基准利率的0.7倍。据农业银行工作人员介绍，总行文件对改善型住房有两条规定：一是有商业贷款记录，但金额为零；二是仅有一笔商业性住房贷款，购买第二套普通自住房。也就是说，如果第一套房的贷款已经还清或者只有一笔贷款在账，那么仍然可以按优惠利率购买第二套住房。据省农行的工作人员介绍，目前该政策仍需细化：比方说如何界定自住房？如果不是商业贷款而是使用公积金贷款，如何操作？普通自住房是否指建筑面积144平方米规定？这些需要跟同业银行进一步沟通。初始贷款30万元利率可享七折农业银行规定，下列情况利率自动调整：初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，无需借款人申请，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。还有另一种方式是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，须先由借款人主动提出书面申请，银行在审批过程中要基于原合同约定，综合考虑原适用利率、客户贡献度、客户资信及监管要求等要素，借贷双方协商一致，于2009年1月1日(含)之后进行调整。对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的，农业银行将不受理其利率调整申请。购买非普通住房利率一般不下浮农行称，该行将坚持风险与效益对称的原则，不断增强对房地产市场走势的分析和应对能力，加强对客户还款能力的甄别，在区域、项目、客户等方面实行多维度的精细化个人房贷政策，提高自主定价和风险控制能力。一是对自住购房能否适用最优惠利率，将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑。二是规定借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25%。三是规定借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30%，购买非普通住房的，贷款利率原则上不下浮。四是严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款发放贷款。根据目前国家出台的一系列宏观政策及当地政府出台的相关政策，我司认为：1、新政的性质从目前新政的内容上看，我们更应该把它们看成是刺激内需的经济政策而不是转变产业态度的救市政策。之所以这样认为是因为根据我司的经验，一个产业的政策应该是一条完整的政策链。拿房地产来说，如果是救市政策应该涉及到从获取土地的方式、价格、支付方式、进入及退出机制；产品规划的限制、税收政策、资本市场配合方式、销售管理手段及交易环节的税收及时间结点等与产业相关的各个方面的配合政策，但从目前的政策内容看，仅仅是配合交易环节的新政出台，而且仅针对普通住宅，刺激内需的意图明显，与房地产有关仅是因为地产是拉动内需必不可少的组成部分，在没有与整体行业相关的政策出台之前，我们还不能说救市行动已经开始，上述政策仅是经济手段而已，地产行业的形式依旧比较严峻。2、新政的意义保证销售，不保证开发；保证成交量，不保证成交价格；保证整体经济，不保证个别行业。3、新政的作用从新政的内容上看，对于保障性住房的效果会更明显，对于完整意义上的房地产市场贡献有限，相对于房屋总价，目前税费的优惠没有较大吸引力，在没有针对改善型住房的专门政策前，新政对整体市场的影响有限。4、新政下的操作模式新政对于初次置业的行为还是极其鼓励的，但并没有托市托价的意图，因此，开发商现在最紧要的任务是通过价格手段保证成交量，顺应新政的风向尽量开展自救。一.1.10月份整体市场住宅成交状况：日期12345678910销售套数34444638204010433522销售面积4002.145379.245414.664472.982643.113757.45811.94445.94119.852241.5销售均价5439521936385261503136865464578747324844日期11121314151617181920销售套数43312428311728301132销售面积4955.93902.543456.055136.773965.585708.233875.43862.791233.094359.12销售均价4983489347056481624753796062532459026256日期21222324252627282930销售套数30362235168691828销售面积3471.614523.753586.634329.842098.16925.9722.281053.882320.583295.88销售均价6823621578097536805146337102628773097138日期31销售套数21销售面积1802.32销售均价655610月住宅日销售套数、趋势图10月住宅日销售面积、趋势图10月住宅日销售均价、趋势图1.110月住宅成交量TOP1010月住宅成交量TOOP10序号项目名称成交套数（套）成交均价（元/㎡㎡）1帝苑·东领尚座10045832龙泉居经济适用房房8417453名士豪庭6563804盛世花城6445155历山名郡6295166实力荣祥花园4537527居易香桔市3254148鲁能领秀城3255569阳光100国际新城30584410重汽·翡翠郡2657101.210月住宅成交均价TOP1010月住宅成交均价TTOP10序号项目名称成交套数（套）成交均价（元/㎡㎡）1国华东方美郡3128612历山名郡6295163天泰·太阳树794674港澳花园1179785新华苑475716数码康城（水晶公公寓）275157中建文化城1070788中润世纪城265099名士豪庭65638010巴黎花园262762.10月份整体市场公寓成交状况：日期12345678910销售套数53243551342销售面积345.1187.67143.94318.66147.08247.15271.56823.11393.791.34销售均价80476387100516533128198952104739574432213039日期11121314151617181920销售套数2132832022销售面积134.0844.29146.1395.72664.81190.76112.35090.26124.64销售均价1717912049139141369748533953161870141252618日期21222324252627282930销售套数3102320110105销售面积214.07954.4880.9193.8267.1801097.4401074.72382.74销售均价6690533281044327521805831050003460日期31销售套数5销售面积357.94销售均价864110月公寓日销售套数、趋势图10月公寓日销售面积、趋势图10月公寓日销售均价价、趋势图2.110月月公寓成交量量TOP310月公寓成交量量TTOP3序号项目名称成交套数（套）成交均价（元/㎡㎡）1诚基中心52142702汇展·香格里拉3942313银座晶都国际205586据我司对济南100月份住宅、公寓寓交易整体市市场状况监测：10月份济南南住宅销售套套数836套，销售面面积984008平方米，整体体销售均价5832元/平方米；从10月份住宅销销售套数、面面积趋势图可可看出成交量量整体呈明显显下降趋势，但但是，住宅销销售均价趋势势图呈明显上上升趋势；110月份济南公公寓销售套数数122套，销售面面积8996平方米，整体体销售均价7787元/平方米；从10月份公寓销销售套数趋势势图看出10月份公寓销销售套数呈平平稳态势，基基本无波动，销销售面积趋势势图呈现略微上扬扬，然而，销销售均价趋势势图呈现明显显下降趋势。3.11月份整体市场住宅宅成交状况：：日期12345678910销售套数2212111517416232330销售面积2305.581192.861587.051871.262308.44484.31803.462240.692695.63516销售均价5384551375356551657664736825683868336745日期11121314151617181920销售套数262314191892026150销售面积3074.22440.91713.492226.81874.77935.722721.352790.021553.910销售均价6771672677956638664758926468676956550日期21222324252627282930销售套数351911840158246543销售面积3917.122324.921052.741037.64823.151263.8756.283423.448634.125066.2销售均价675871555569617856857257515875454505460611月住宅日销售套数数、趋势图11月住宅日销售面积积、趋势图11月住宅日销售均价价、趋势图3.111月月住宅成交量量TOP10011月住宅成交量TOOP10序号项目名称成交套数（套）成交均价（元/㎡㎡）1鲁能领袖城9643632如意苑7255543中建文化城4771864鑫苑·国际城市花园4554195名士豪庭4264126他山花园3861517静安新苑3848618居易香桔市3252429重汽翡翠郡25569210新华苑2487063.211月月住宅成交均均价TOP10011月住宅成交均价TTOP10序号项目名称成交套数（套）成交均价（元/㎡㎡）1国华东方美郡3126212燕翅山庄8108013天泰·太阳树796694历山名郡1395325龙泉山庄昌明伴山山苑487736新华苑2487067数码康城874638中建文化城4771869锦绣泉城4693510巴黎花园265014.11月份整整体市场公寓寓成交状况：日期12345678910销售套数24411262691325销售面积95.14168.5333.81743.32166.28469.093449.561116.741113.552141.45销售均价6200743250926687442274695852564856005380日期11121314151617181920销售套数2333116570销售面积171.32291.45175.98256.9752.4241.61517.94324.7588.970销售均价731856647795820013437127123938542139680日期21222324252627282930销售套售面积972.050180.61340.32605.53236.43177.23123.0850.410销售均价62340143803974552275584925892414399011月住公寓销售套数数、趋势图11月公寓日销售面积积、趋势图11月公寓日销售均价价走势图4.111月月公寓成交量量TOP10011月公寓销售量TOOP3序号项目名称成交套数（套）成交均价（元/㎡㎡）1汇展·香格里拉7442622银座晶都国际5156833诚基中心2814236据我司对济南111月份住宅、公公寓交易整体体市场状况监监测：11月份济南住住宅销售套数数611套，销售面面积71608.77平方米，整体体销售均价6168元/平方米；从11月份住宅销销售套数、面面积趋势图可可看出成交量量整体呈略微微上扬趋势，整整体住宅销售售均价趋势图图呈略微下降降趋势；11月份济南公公寓销售套数数174套，销售面面积149004.5平方米，整体体销售均价6472元/平方米；从11月份公寓整整体销售套数数、面积趋势势图看出11月份公寓销销售套数、面面积均呈下降趋势势，整体销售售均价无波动动趋势，处稳稳定态势。5.12月份整整体市场住宅宅成交状况：：日期12345678910销售套数1234294232268235167销售面积1807.374731.43590.474512.183493.542145.62970.782238.936134.356623.81销售均价5401488453014277536254335776613556235390日期11121314151617181920销售套数8113111369253035252624销售面积7754.0513255.111184.96996.952888.582892.43756.382362.022223.272289.07销售均价5586546950565254573549875853505750185281日期21222324252627282930销售套数23335053486423124242销售面积2468.463504.784948.225979.625537.658428.312624.531285.564653.094750.63销售均价5450511254715254556855385926603647675395日期31销售套数36销售面积3906.62销售均价535012月住宅日销售套数数、趋势图12月住宅日销售面积积、趋势图12月住宅日销售均价价、趋势图6.12月份整体市市场公寓成交状况况：日期12345678910销售套数9958422614销售面积533.77664.88290.19484.75280.88146.51291.02427.841.64340.36销售均价60807690769044355152515270295649121094885日期11121314151617181920销售套数0130027242800销售面积01056.990080.17569.51630.431995.9200销售均价03936001116649665874611400日期21222324252627282930销售套数0122913182240151销售面积0784.571965.34899.581157.741568.04234.901078.1441.61销售均价05987667260516130632750000672012356日期31销售套数27销售面积1962.44销售均价654912月公寓日销售套数数、趋势图12月公寓日销售面积积、趋势图12月公寓日销售均价价、趋势图据我司对济南122月份住宅、公公寓交易整体体市场状况监监测：12月份济南住住宅销售套数数1309套，销销售面积1339938..67平方米米，整体销售售均价53779元/平方米；从从12月份住宅宅销售套数、面面积趋势图可可看出成交量量整体呈上升升趋势，住宅宅销售均价趋趋势图成平稳稳发展态势，无无较大波动；；12月份济南公公寓销售套数数265套，销销售面积188527平方方米，整体销销售均价51152元/平方米，从12月份公寓寓销售套数、面面积趋势图可以看出12月份公寓销销售量均称明明显上升趋势势，销售均价价趋势图呈现现明显下降趋趋势。7.10—12月月住宅、公寓寓成交量与均均价对比7.1住宅、公寓寓成交量对比比图7.2住宅、公寓寓销售均价对对比图据我司对10—112月济南住宅宅、公寓成交交状况监测：：10—12月住宅成交交量2756套，成交面面积3099956平方米，成交交均价5793元/平方米，公公寓成交量552套，成交面面积424228元/平方米，成交交均价6470元/平方米；由上上图可以看出出，在整体经经济低迷的状状态下，随着着均价的走低低成交量而逐逐步上升，公公寓表现的尤尤为明显。二.济南市下半年年住宅、公寓成交状况1.济南下半年年住宅成交量量对比受金融危机及全国国房地产大势势影响，济南南商品房成交交情况自身特特点日渐明显显，从上表可可以看出整体体成交量不断断减少，新政出台后后，并没有给给济南市场带带来暖意，观观望气氛更加加浓厚。尤其其是9月、10月这两个曾曾被房地产界界称为“金九银十”黄金季节在在本年度也一一度低迷，“金九银十”的住宅成交交量降到了传传统淡季相对对较低的点位位。但，令人人欣慰的是，12月份成交量量迅速增涨，给给市场带来了了一丝暖意，刚刚性需求得到到部分释放。2.济南下半年住宅成成交均价对比比由上表可以看出66月—12月各