重庆龙溪景苑二期营销策划推广方案

谨以本案献给天下依然有梦的人们重庆龙溪景苑二期营销策划推广方案导言

顺驰不动产网络集团一直致力于房地产的市场研究和整合营销，为房地产上下游提供优质的资源、打造畅通的平台，也是全国最大的地产综合营运商。重庆不动产有限公司

策划中心

2006－2－23我们身处何方？重庆房市位渝北，邻江北房地产市场状况重庆房地产市场小节江北区房地产市场小节渝北区房地产市场小节重庆房地产市场小节近几年重庆房地产市场的发展为“黄金发展期”。重庆房地产市场红红火火、风风光光，正成为众多本地、外地开发商抢滩的黄金宝地。诸多外地实力型、品牌型开发商陆续登陆重庆，重庆本地一批非房地产实力型企业亦陆续转战投资房地产，直到2005年一季度，重庆房地产市场继续承接2004稳健发展的良好态势，房地产开发投资建设规模、土地供应量、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度的增长。房地产开发显现出以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序发展的总体态势。国家对房地产的宏观调控是房地产市场发展的分界线。宏观调控以后开发节奏有所减缓，销售节奏受到严重的冲击，销售数量急剧下降。宏观调控后消费者对市场的观望情绪比较严重，预购房群体有延期购房的准备;但目前整体市场已经开始恢复。重庆房市继续向北，2005年江北和渝北总体开发量位列第一，据调查显示，在未来3年内的预购房群体中置业江北和渝北的消费者占34.32％。消费者年龄呈现两极化趋势，年青人购房和中老年人为子女购房将成为重庆房地产需求市场的主力群体。对房屋品质的需求越显重要，高品质、多亮点的楼盘才能在市场中获得竞争优势。江北区房地产市场小节江北区房地产市场发展迅猛，其发展势头仅次于渝北区。与本项目相距较近的江北观音桥板块以单体楼为主，户型普遍偏小，其容积率比较高，绿化率比较低。顺驰公司2005年房地产秋交会调查得知，在未来3年内有置业需求的消费者选择江北区的比例最大，为29.17％。江北区在预购房群体眼中的魅力——居住环境好、升值潜力大且江北区预购房群体六成来自外区。环境、价格、交通是消费者购房的首选因素。消费者对房屋的需求更为紧凑化和多功能化。江北区房地产市场是重庆房地产投资人追逐的首要目标。预购房群体希望方便的生活，快乐的运动，不断的学习。在购房时选择交通便捷、配套齐全、有运动场所、和学习空间的住宅。七十年代生人力挺江北区房地产市场，八十年代生人尾随其后。江北区、渝中区、南岸区的上班族成为江北区的预购房群体的主力。江北区观音桥核心商圈商业繁华，门面租金较高，边沿地带商业空置比较严重。附图：：江北北区预预购房房群体体的现现居住住区域域附图：：江北北区预预购房房群体体的现现工作作区域域渝北房房地产产市场场小节节渝北区区房地地开发发总量量和发发展速速度都都位居居重庆庆房地地产市市场第第一位位，开开发中中心位位于两两路、、回兴兴、鸳鸳鸯等等板块块。本项目目位于于渝北北区龙龙溪板板块，，本板板块楼楼盘发发展比比较粗粗犷，，品质质不高高，发发展呈呈现差差异化化，没没有形形成明明显的的板块块特征征。渝北区区房地地产项项目小小区房房独占占鳌头头。。房屋户户型普普通趋趋大，，以三三室二二厅为为主。。区域楼楼盘销销售状状态良良好，，销售售速度度呈现现两极极分化化九成以以上渝渝北区区预购购房群群体来来自外外区，，顺顺驰公公司2005年年秋季季房交交会的的调查查显示示，有有91.15％％的消消费者者来自自外区区，其其中以以渝中中区、、江北北、沙沙坪坝坝、九九龙坡坡为主主。渝北区区这几几年商商业物物业发发展迅迅猛，，增增长速速度位位居重重庆主主城九九区第第一。。地块分分析优势（（S））:交通便便捷，，覆盖盖主城城各区区。周边社社区成成熟，，配套套齐备备。本区域域餐饮饮文化化相当当浓厚厚。地块升升值空空间较较大。。劣势（（W））:靠近加加油、、加气气站。。地块坡度较较大。被高压电线线所困。临近地块发发展滞后。。威胁（T））:2005年年底房市出出现集中放放量，竞争争比较激烈烈。消费者观望望情绪较为为浓厚。投资市场出出现萎缩机会（O））:房地产市场场逐步回暖暖。重庆房市继继续向北。。“江北区””是消费者者置业首选选地。经过前面的的市场调查查及周边楼楼盘的定位位推广特点点，我司策策划中心针针对本项目目的自身优优势，制定定出一套围围绕“候鸟鸟精神”的的完整的营营销推广计计划，以下下是对其““候鸟生活活”的诠释释：南下北上，，随着城市市的迅速发发展，一群群年轻活力力、激情奔奔放、有理理想有追求求，出生于于七、八十十年代的人人，他们像像“候鸟””一样，为为了追寻自自己的梦想想，身心疲疲惫而又坚坚定不移的的在这座激激情的城市市中，为着着自己的梦梦想，宁静静的归宿，，四处奔波波。“候鸟精神神”代表了了一种对梦梦想坚定不不移、对生生活永不妥妥协、对命命运执着的的改变、宿宿命般寻找找家园的精精神。“候鸟生活活”同时也也体现了出出生于七、、八十年代代这群人的的生活经历历，一种梦梦想的渴望望，一种归归宿的眷恋恋。前期主题推推广语：““寻找候鸟鸟的家”项目形象策策划营销七八十年代代出生的人人犹如一只只飞翔的候候鸟，在茫茫茫的大地地上寻找一一个落脚栖栖身之地，，无论经历历多少困难难险阻、多多少崎岖坎坎坷，但是是他们旅行行般的心情情，支撑着着自己向着着希望飞翔翔，那是梦梦想的归宿宿。他们不孤单单、他们不不迷茫、他他们不是没没有梦想，，只是他们们一直在为为着心中““梦想”飞飞翔，年复复一年，日日复一日飞飞翔……那些指缝中中流走的光光阴从喧嚣到宁宁静时间的刀锋锋割裂了谁的的青春项目名称建建议：得力·候鸟鸟生活得力·候鸟鸟一代一、项目视视觉识别系系统核心部部分★销售中心心建议：尽量量用一些贴贴近主题，，朴实而具具有想象空空间的名字这样更能能够感染、、打动购房房者，使购购房者产生生共鸣。★建筑名建议：尽量量用一些更更能够体现现“候鸟精精神”内涵涵直白的词词语为名，这样可可以体现出出楼盘的整整体性，更更好的结合合楼盘定位。★标志、标标准色、标标准字体二、延展及及运用（略略）★工地环境境包装视觉觉★营销中心心包装设计计建议：可以以用某种候候鸟的名字字为提案，，深度挖掘掘这种候鸟鸟的特征，，让其发挥挥它的联想想寓意，对对销售时可可以有所借借鉴。★公司及物物业管理系系统包装设设计宣传感觉：：项目营销推推广房地产项目目营销推广广策划是房房地产企业业对未来将将要进行的的营销推广广活动进行行整体、系系统筹划的的超前决策策。是房地地产全程策策划营销的的重头戏，，是营销策策划水平与与销售技巧巧的高度结结合，需要要高度的专专业化运作作。特别是在近近年外地房房地产开发发商的大量量涌入，重重庆地产市市场激烈竞竞争的同时时，众多的的外来广告告传播手段段及媒体组组合渗入，，使得房地地产营销推推广的手段段越来越丰丰富，让人人们的生活活变得精彩彩的同时，，更是应接接不暇；促促使房地产产策划人员员的推广手手段更加灵灵活多变。。区域市场场动态分分析1、项目目地区周周边房产产的供求求现状：：经过前几几年江北北区、渝渝北（龙龙溪镇花花卉园））等地的的房地产产迅速发发展，到到2005上半半年重庆庆房地产产出现调调整态势势，商品品房竣工工量和销销售量同同比下降降明显，，但存量量房交易易量同比比上升3成，但但可以看看到由于于消费者者对市场场宏观调调控的认认识反差差较大，，无信息息交流平平台，缺缺乏一个个引导的的组织，，社会信信用体系系的不完完善。随随着市场场经济的的不断推推进，，房地产产由卖方方市场转转为买方方市场，，大众购购房逐渐渐转为理理性，不不少购房房者仍存存在着观观望姿态态，使得得该项目目周边地地区房产产的供求求现状：：由供给给＜需求求转变为为供求平平衡期。。(但是是潜在客客户开发发潜力大大)2、可比比性楼盘盘简介：：1)、楼楼盘名称称：巴蜀蜀城北岸岸明珠物业类别别：普通通住宅建筑类别别：高层层物业地址址：江北北五里店店立交北北侧100米五五童路与与五桂路路交汇处处交通状况况：项目目处开通通了812、817、、866、107、123等等多条公公交线路路。开发商商：重重庆市渝渝北房屋屋开发公公司均价：3110元/平平方米按按揭付款款9.7折；一一次性付付款9.6开盘时间间：2005-11-14开工日期期：2005-4-20容积率率：4.15总户数数：586停车位位：277物业管理理费：1元/平平方米··月入住时间间：2007-2-15竣工日期期：2007-1-30建筑面积积：75000平方方米配套设施施内部配套套：多多功能会会所、室室外泳池池、羽毛毛球场、、露天活活动广场场、自建幼儿儿院。周边配套套：十八八中、五五里店小小学、巴巴蜀本部部小学、、便利店店，购物物休闲走廊廊和大大型超市市、餐饮饮、江北北第一人人民医院院、324医医院、长长安医院院、蔬菜菜水果市市场项目介绍绍本项目总总占地面面积300余亩亩，总建建筑面积积约60万方，，总规划划约4000余余户，整整个项目目开发周周期为四四年。以以五桂路路为界分分为A、、B两个个区，现现正开发发的是B区，占占地面积积约100亩，，地上建建筑面积积约23万方，，规划1590户，车车位806个个，绿化化率高达达50%，计划划2年内内开发完完成。我们的B区分三三期开发发建设，，各设有有一个入入口，其其中主入入口位于于五桂路路右侧、、运动休休闲广场场旁；而而两个次次入口分分别位于于二期和和三期。。项目一一期由4栋点板板结合的的景观高高层组成成，户型型面积从从39㎡㎡－121㎡。。2)、楼楼盘名称称：金源源·华丽丽家园建筑类别别：高高层物业地址址：江江北北滨滨路368号（（金源大大道旁））开发商商：世世纪金金源集团团均价价：：3600元/平方米米开盘时间间：2005-12-23占地面积积：233100平平方米米容积率率：2.56总户数数：888户物业管理理费：1元/平方米米·月周边配套套:金源、君君豪五星星级大酒酒店、方方特科幻幻主题公公园，新新村幼儿园、区区级机关关托儿所所、华新新实验小小学、观观音桥中中学、十十八中、、建新中学、重重庆工商商大学、、江北重重百、世世纪新都都、黄金金海岸、、家乐福福、北京华联、、商社电电器、国国美电器器、万鹏鹏电脑城城、青田田家私、、北城天天街、海洋公园园项目介绍绍金源·华华丽家族族，位于于江北区区观音桥桥正前方方，由三三栋蝶形形高层住住宅楼和和一栋高高级公寓寓半围合合而成，，总建筑筑面积约约13万万平方米米，以全全现房销销售模式式亮相。。作为金金源时代代购物广广场内纯纯住宅项项目，金金源·华华丽家族族自身享享有多重重顶级生生活配套套，40万方西西南最大大的金源源、超超五星级级君豪大大酒店、、方特科科幻主题题公园环环侯其周周，全市市第二大大商圈———观音音桥商圈圈提供最最强大的的后备支支持，交交通网络络畅达全全市各个个角落，，还有品品牌物管管24小小时为业业主提供供五星级级服务。。3)、楼楼盘名称称：东和和城物业类别别：商商住楼建筑类别别：高层层物业地址址：江北北洋河新新区塔坪坪120号(北北城天街街上段)交通状况况：“东东和城””位于重重庆市江江北区塔塔坪120号，，北临望望海现代代城；南临洋河河大道；；西临花花鸟市场场；东临临洋河二二支路。。该地块块坐落在在北城天街上段段，距离离江北观观音桥核核心商圈圈不到一一公里(距远东东百货仅仅600米)。。开发商商：重重庆东和和恒浦房房地产有有限公司司占地面积积：33919.67平方方米；总总户数数：1187户；；停车位：：570；建建筑面积：170000平方米周边配套:商场场：远东百货货、北京华联联、茂业百货货、新世纪、、重百、家乐乐福等，汇集全球球时尚品牌，，引领城市时时尚风向标。。其他他：北城天街街的江湖特色色菜、品牌餐餐饮，铜锣湾湾、必胜客、、肯德基、麦当劳劳……，江北北商核的天街街美食，正逐逐步形成其轻松、时尚、、西式且略带带复合型的风风格。项目介绍东和城位于北北城天街半段段，位于江北北观音桥片区区中部，东临临长安厂区、、同创国际、、南接324医院，西接接海洋公园、、蔚蓝世纪，，北靠洋河体体育中心、望望海现代城。。461、604、201等多条公公交线路通过过这一交通网网络途经该地地段。而与这这一交通网络络直接连接的的红黄路城市市快速路，更更是通过红石石路、红锦大大道、迎宾大大道以及在建建的王家沱大大桥连接了该该项目与沙坪坪坝区、南坪坪区、渝长高高速、机场高高速以及在建建的人和火车车站等交通枢枢纽。东东和城项项目地上建筑筑由六栋住宅宅楼和部分商商业裙楼组成成，户型有两两房、三房、、复式两房一一厅。商业裙裙楼4层（局局部2层），，地下为大型型停车库及综综合用房。4)、楼盘名名称：天伦海海苑物业类别：普普通住宅建筑类别：高高层物业地址：江江北海洋公园园大门旁交通状况：天天伦海苑位于于观音桥核心心商圈腹地，，可乘421、141、、201、461等多路路公交车到达达。开发商商：重庆大大信/怡丰房房地产开发有有限责任公司司均价：3600元/平方方米周边配套:海洋公园、力力帆体育城、、龙头寺公园园、华联商场场、重百商场场、北城天街、远东百货货、贸业百货货、324医医院项目介绍：：观音桥核心商商圈腹地，配配套完善，十十余款精致户户型。目标客户群定定位及分析1、项目区域域的人口总数数及分布情况况★由于该该项目的地理理位置处在比比较特殊的地地段（在江北北区加洲花园园与渝北区龙龙溪镇花卉园园交界），所所以人口总数数也应该加上上渝北区龙溪溪镇花卉园的的人口数2、项目所在在地经济发展展状况和项目目所在地人口口就业情况★江北区特特殊的地理优优势和便捷、、畅通的交通通网络，以及及新商圈（加加洲花园）的的打造对城市市发展的带动动分不开的。。这反映了江江北区繁华而而生态的区域域特征是吸引引外区居民的的重要法宝。。同时，江北的的发展带动了了消费者的未未来消费动向向，加上青年年一代向新城城的涌入，带带来了前所未未有的激情与与朝气，使其其地区拥有了了强大的就业业群体和许多多的就业岗位位；这就决定定了该地区的的就业阶段处处于新生的一一代，而岗位位多在于休闲闲娱乐等服务务行业。★渝北龙溪溪镇花卉园：：典型的从早早期的乡镇逐逐渐的转化为为现在的繁华华都市的开发发地区，交通通便利，由于于得到区政府府的大力支持持，加上众多多的房地产开开发商的介入入，近几年得得以飞速的发发展，在发展展的同时又解解决的很大一一部分农村及及郊县来就业业的农民工问问题。前几年可以说说来还是以小小型个体为单单位区域型经经济为主。该地区未来的的发展随着大大型地产开发发商的进入，，小区型楼盘盘开发得以推推进和发展，，出现了越来来越多的大型型商业区，总总体需求旺盛盛，区域房产产已经具有了了居住和投资资的双重价值值，区域楼盘盘朝向多元化化发展。但目目前随着区域域竞争的加剧剧、新的开发发区域不断涌涌现、宏观调调控后消费者者的观望心理理日重，以及及随着消费群群体的年轻化化和家庭结构构的小型化发发展，在同质质化产品越来来越多的情况况下，更突显显了细分市场场的重要性。。本区域预购房房群体职业构构成：3、项目所在在地及周边的的家庭情况★从从2005年底至今年年初的调查，，预购房群体体家庭成员构构成主要以三三口之家（父父母和为婚子子女）为主，，占到27.89％，其其次是三口之之家(年轻夫夫妇和小孩)，占到23.16％；；居住房屋性性质以自购商商品房为主，，其次是租赁赁，再次是单单位分房；所所居住面积以以70－90㎡为主。★同同时消费者已已被市场房价价潜移默化，，实际承受能能力并没有增增强，但消费费者在市场经经济的推动下下从心理上基基本可以承受受3000-3500元元/平米左右右的房价。附图：本区域域消费者承受受当价对比图图附图：本区域域消费者承受受总价对比图图附图：本区域域消费者家庭庭月收入由以上分析图图和分析数据据，可以看出出消费者承受受房屋总价比比例在20-35万元之之间，主要以以2室1厅、、3室1厅的的价格为主消消费，在调查查中得到大部部分预购房者者仍然选择按按揭，按揭首首付款为7－－10万元的的比例为主，，且月供承受受能力有所下下降，而按揭揭首付款的增增加和月供时时间的延长，，间接反映了了映消费者的的实际月供承承受能力，同同时说明了消消费者的实际际承受能力并并没有增加。。★江江北区的预购购房群体在购购房时，会有有一个观念左左右着他们的的购房行为，，那就是“预预购房群体希希望方便的生生活，快乐的的运动，不断断的进步”，，对生活方便便程度最为看看重，其次是是对运动场所所和文化交流流活动场所的的需求也较高高。预购房群体希希望方便的生生活，快乐的的运动，不断断的进步。可可以通过很多多种方式和途途径进行表达达，也为“龙龙溪景园”本本项目的产品品打造的差异异化路线提供供了可靠的思思想路线。本区域预购房房群体对小区区生活配套的的要求：4、项目潜在在客户群分析析及定位★年龄分析及及定位通过调查发现现其他各区的的预购房中80年代生人人异军突起，，预示了未来来几年80年年代生人将成成为重庆房地地产市场的购购房主力军。。但是江北区区的预购房群群体却是以70年代生人人为主，八十十年代生人尾尾随其后，年年龄在56岁岁以上江北区区的预购房群群体也占到13.68％％，并且显显示二次购房房以上的比例例为33.16％，由由此可以证明明这其中有很很大部分是为为子女购房。。年轻化与老龄龄化的分布（（如果除去老老年人为子女女购房的这部部分）明显趋趋于年轻化，，从一个侧侧面也反映了了需求市场主主体转向，中中年人的需求求饱和速度较较快，青年人人逐渐转为该该地区的购房房中坚力量。。在这样的大大环境发展条条件下，可推推断今年使得得购房者对江江北、渝北（（龙溪镇花卉卉园）地区的的楼盘期待高高,主力购房房者及购房趋趋势年龄性会会以20-35岁为主，，（加上老年年人为子女购购房的部分））占总人数的的70%以上上。附图：江北区区预购房群体体与重庆市预预购房群体年年龄对比★客户目标区区域分析界定定2005年秋秋交会调查得得知，在未来来3年内有置置业需求的消消费者选择江江北区的比例例为29.17％，从历历年的房交会会调查看对江江北区的置业业意愿也是最最高的，反映映了江北区在在预购群体心心目中持久较较高的地位。。江北区、渝北北区的预购房房群体中来自自自身区域的的相对比重最最大，为35.75％，，外区域占64.25％％，处于绝对对优势。来自渝中区的的预购房群体体仅次于江北北区，为20.43％，，这两个区域域的地缘靠近近，江北区又又是一个后起起之城，房价价相对于渝中中区较为便宜宜，生活环境境介于繁华与与宁静之间，，居住在江北北，上班在渝渝中似乎已形形成一种潮流流。从分析数据上上也可以看到到南岸区、沙沙坪坝区等地地由于自身的的发展速度和和相互之间的的交通、位置置的便利，其其潜在目标客客户群发展优优势也很明显显，占29%左右。所以根据分析析，将项目的的目标客户群群锁定在除本本地区以外的的渝中、南岸岸、沙坪坝等等三个区域，，进行重点推推广及深度挖挖掘。本项目预购群群体的现居住住区域分析表表：★本区域预购购房群体受教教育程度：★根据上面所所诉，本项目目的目标客户户特征资料应应该是：年龄：20-40岁学历：专科或或者专科以上上主要客客户区区域：：江北北、渝渝中、、南岸岸、沙沙坪坝坝等地地区职位：：技术术人员员、商商业管管理人人员、、离退退休者者对小区区的配配套：：以文文化活活动场场所、、运动动场所所为主主价格定定位及及策略略定价原原则本项目目的定定价采采用了了“自自下而而上””的计计算方方式，，先确确定户户户差差值，，然后后在差差值的的基础础上加加上一一个价价格基基数，，从而而得到到每户户的价价格，，根据据这个个价格格计算算总体体均价价，调调整价价格基基数让让计算算总体体均价价等于于真实实均价价，最最后得得到每每户的的最终终价格格。（（但由由于没没有确确切的的数据据和甲甲方对对价格格基数数的确确定））所以以本项项目只只能根根据现现有的的市场场经济济环境境、区区域地地理环环境、、自身身公司司独特特的销销售渠渠道等等，作作出一一个起起价、、均价价、最最高价价的大大概价价格。。（1））影响响价差差的因因素：：需要要综合合考虑虑几个个方面面的因因素：：★横向向价差差★★纵纵向价价差★★朝向向因素素★★户户型因因素★★边套套因素素★★道道路因因素★★景观观因素素★★间距距因素素由于本本案分分为A、B、C栋，，而C栋又又因贵贵司要要求提提前销销售，，所以以我司司根据据自身身情况况制定定出以以下价价格：：（套内内）C栋起起价：：3350元2C栋均均价：：3500元2C栋最最高价价：3650元元2（套内内）A、B栋起起价：：3800元2A、B栋均均价：：4050元2A、B栋最最高价价：4300元元2整体项项目均均价定定为：：4000元2★建建议折折扣及及付款款方式式：由由于户户型面面积有有大有有小，，大的的总价价过高高，所所以建建议采采用三三种方方式进进行销销售，，让客客户有有更多多的选选择及及判断断。（1））一次次性付付款（2））按揭揭付款款：交交三按按七（3））按揭揭首付付分期期付款款：交交一缓缓二按按七3、价价格入入市变变化及及市场场反映映控制制★我我司根根据本本项目目的卖卖点优优势和和区域域市场场经济济发展展、目目标客客户群群的确确定，，把把握好好销控控周期期，从从而制制定出出““低开开高走走”的的策略略，楼楼盘开开盘后后根据据最初初制定定的价价格，，应分分时间间段制制定出出不断断上升升的价价格走走势，，价格格控制制的原原则为为“逐逐步走走高，，并留留有升升值空空间””，这这样既既能吸吸引投投资，，又能能吸引引自用用。同同时差差价的的变化化也并并非是是直线线型的的成比比例变变化，，而是是按心心理需需求曲曲线变变化，，它随随着市市场需需求变变化呈呈不规规则变变化。。以时时间为为基础础根据据不同同的时时间段段对销销售控控制、、价格格控制制、时时间控控制三三者的的紧密密结合合，确确定与与之对对应的的销量量和价价格。。价格的的“低低开””并不不意味味着贵贵司经经济利利益受受损，，这只只是一一种策策略，，目的的是为为了以以后的的“高高走””。入市时时机规规划及及媒介介策略略在此次次项目目入市市推广广之前前，请请先让让我介介绍一一下，，我公公司（（重庆庆顺驰驰不动动产网网络有有限公公司））的广广告渠渠道和和推广广优势势：★连锁锁经营营模式式的优优势：：重庆顺顺驰不不动产产网络络有限限公司司截止止2006年2月1日前前，在在主城城七区区（渝渝中区区、江江北区区、南南岸区区、渝渝北区区、沙沙坪坝坝区、、九龙龙坡区区、大大渡口口区））共有有连锁锁店51家家，拥拥有一一线销销售人人员330名。。就此而而言，，贵司司一旦旦和我我们达达成合合作协协议，，就等等于免免费拥拥有了了51个外外卖场场（遍遍步主主城7区））和330名销销售人人员，，这对对于目目前传传统的的销售售模式式是一一个巨巨大的的冲击击，在在宣传传推广广中起起到的的作用用是不不言而而喻的的。★客客户户资资源源的的优优势势：：现有有的的客客户户规规模模，，按按静静态态方方式式计计算算：：每天天重重庆庆顺顺驰驰公公司司销销售售网网络络（（连连锁锁经经营营中中心心基基本本店店））平平均均接接待待客客户户600人人次次，，每每周周约约4200人人次次，，每每月月约约16800人人次次，，每每年年约约201600人人次次，，刨刨去去其其中中重重复复接接待待，，连连锁锁店店与与项项目目、、项项目目与与项项目目、、店店与与店店交交叉叉的的部部分分，，即即使使按按十十分分之之一一的的比比例例计计算算，，每每月月新新增增客客户户到到访访规规模模也也在在2000人人次次以以上上。。已成成交交客客户户管管理理情情况况重庆庆顺顺驰驰公公司司信信息息中中心心通通过过与与地地产产公公司司、、物物业业公公司司的的配配合合，，已已掌掌握握约约15000客客户户的的基基本本资资料料。。从以以上上数数据据可可以以知知道道，，在在贵贵公公司司入入市市宣宣传传期期间间就就已已经经有有了了15000客客户户的的客客户户基基本本蓄蓄备备量量，，比比其其他他的的中中介介公公司司更更早早一一步步占占领领市市场场。。★资资源源渠渠道道的的优优势势：：A、、顺顺驰驰置置业业网网（（））是是顺顺驰驰(中中国国)不不动动产产网网络络旗旗下下的的互互联联网网商商务务平平台台，，在在2005年年凭凭借借着着全全新新的的互互联联网网运运营营模模式式、、强强大大的的网网站站功功能能、、庞庞大大的的线线下下综综合合服服务务体体系系、、完完善善的的企企业业内内部部信信息息平平台台迅迅速速发发展展，，成成为为中中国国房房地地产产综综合合服服务务网网站站的的佼佼佼佼者者。。网站站现现状状：：(截截止止到到06年年1月月））分站站点点数数：：37个个全球球排排名名:1,509名名日访访问问量量：：80万万注册册用用户户：：86526个个合作作网网站站：：66个个友情情链链接接总总数数：：562个个B、、全全房房搜搜索索是是国国内内首首家家为为网网民民提提供供线线真真实实有有效效服服务务的的专专业业房房屋屋搜搜索索引引擎擎，，将将传传统统的的选选项项查查找找转转换换为为更更加加人人性性化化、、便便捷捷化化的的搜搜索索模模式式，，让让网网上上房房源源信信息息发发布布和和查查询询变变得得像像呼呼吸吸一一样样简简单单。。目前前的的工工作作人人员员已已遍遍布布全全国国40余余个个城城市市，，架架设设千千余余个个维维护护终终端端，，二二手手房房动动态态房房源源信信息息量量近近百百万万，，并并且且在在每每一一天天都都有有大大量量的的维维护护人人员员审审核核推推荐荐房房源源以以保保证证其其准准确确性性。。现现在在更更带带来来即即时时互互动动的的商商品品房房在在线线查查询询系系统统，，真真正正天天下下房房源源，，一一网网打打尽尽。。★顺顺驰驰置置业业网网的的合合作作伙伙伴伴：：★资源源渠道道的优优势：：《顺驰驰房产产快讯讯》由由重庆庆顺驰驰不动动产网网络有有限公公司创创建于于2005年，，是一一份专专业性性强的的，能能有效效对客客户进进行直直接引引导的的及时时性月月刊，，《顺顺驰房房产快快讯》》定为为免费费月刊刊，每每月中中旬15号号出版版，目目前月月发行行量已已超过过24万份份，超超过了了某些些日报报和周周报，，而《《顺驰驰房产产快讯讯》最最能彰彰显其其效率率和影影响力力的侧侧重点点在于于其利利用了了顺驰驰本身身强大大的连连锁店店渠道道，覆覆盖整整个山山城的的51家连连锁店店面及及330名名销售售人员员能将将所有有《顺顺驰房房产快快讯》》直接接、深深入的的发送送到购购买力力市场场中去去，从从静态态的高高、中中、低低档小小区到到人流流量庞庞大密密集、、年龄龄群适适宜的的广场场、超超市等等，都都能最最直接接快速速的接接收到到《顺顺驰房房产快快讯》》的各各种信信息。。目前，，《顺顺驰房房产快快讯》》经过过与网网络整整合，，已完完成与与顺驰驰置业业网线线上同同步发发行的的结合合，图图文并并茂，，让读读者留留下深深刻印印象。。读者者通过过线上上、线线下双双重方方式获获取资资讯，，大大大提高高了信信息覆覆盖人人群量量，实实现对对购买买群体体的全全方位位轰炸炸，有有效提提升广广告投投入产产出比比。★我公公司通通过内内网数数据库库分析析得到到的对对本案案的需需求及及区域域相近近潜在在客户户人数数表：：潜在客客户总总计：：3656组所在区域房屋总价沙坪坝区渝中区南岸区江北区渝北区15-20万元270组316组379组566组417组21-25万元114组98组146组235组174组26-30万元87组84组89组194组138组31-35万元42组27组30组56组49组36-40万元31组20组19组39组36组★入市市时机机的确确定及及安排排（广告告推广广初级级阶段段：10月月———11月））通过前前期一一至二二月的的广告告推广广，树树立本本项目目““候鸟鸟精神神、候候鸟生生活””的独独特形形象理理念，，通过过一段段时间间的宣宣传在在几个个目标标区域域（江江北、、渝北北、渝渝中、、南岸岸、沙沙坪坝坝）中中产生生目标标客户户的共共鸣，，达到到目标标客户户从理理解到到接受受的目目的。。建议：：赶在在秋季季房交交会前前推出出，利利用秋秋季房房交会会的宣宣传优优势进进行借借势。。（广告告推广广持续续阶段段：11月月———12月））由于有有前期期强有有力的的广告告推广广，本本阶段段进入入持续续期并并开始始整理理积累累的客客户资资源，，让消消费者者从““候候鸟精精神、、候鸟鸟生活活”理理念的的接受受到期期盼““候鸟鸟精神神、候候鸟生生活””项目目的推推出。。这个个阶段段不需需要新新的媒媒介推推广，，只是是在市市场变变动的的同时时进行行调整整。建议：：在开开盘前前进行行最后后阶段段的蓄蓄势，，积累累大量量的客客户。。2006年年11月项项目现现场建建立销销售中中心，，2006年12月月开盘盘入市市。1、媒媒体总总策略略及媒媒体选选择.媒媒体总总策略略.媒体体选择择.媒体体创新新使用用2、软软性新新闻主主题3、媒媒介组组合4、投投放频频率及及规模模5、费费用估估算推广费费用计计划（（略））公关活活动策策划和和现场场包装装（略略）营销推推广效效果的的监控控、评评估、、修正正（略略）媒介策策略1、销销售时时间及及销售售周期期划分分2、卖卖点汇汇萃3、各各销售售阶段段营销销推广广思路路4、销销售相相关资资料准准备5、培培训体体系6、品品牌的的二次次营销销项目销销售顾顾问1、销销售周周期划划分（（06年11月月———07年7月））筹备开开盘推推广期期········································内部认认购期期······················································引爆期期（开开盘））·························································40天持续推推广强强销期期·························································60天保温期期·················································································60天尾盘强强销期期·····································································30天50天250天2、卖点汇汇萃★硬性卖点点★★软性性卖点1）交通1）区位价价值2）区域配配套2）楼楼盘形象3）产品类类型3）居居住文化与与生活方式式4）高度4）销售与与工程进度度5）自身配配套5）创创意促销6）户型3、各销售售阶段营销销推广思路路1）筹备开开盘推广期期和内部认认购期为一一个共享时时间段。推广思路：：以阐述候候鸟般的生生活方式和和生活精神神为主，在在于让客户知道本案案即将开盘盘，并积极极期待本案案。目的：确立立本案的开开盘时间，，并加大宣宣传影响。。重点：收集集市场反馈馈信息，最最后意向客客户的积累累（发放认认购会员卡），明确确目标客户户。配合：形象象展示中心心、连锁店店展示、报报版、户外外广告。预计效果：：51家连连锁店协同同现场形象象展示中心心同步传播播本案信息息，完全覆盖七七个主城区区。在开盘盘期导入后后，客户基基本上对本本案的开盘有了期待待，同时可可以进行广广告的传播播，并接受受客户的申申购登记，，发售认购卡卡，即时把把握住有购购买意向的的客户。2）引爆期期（开盘））推广思路：：让客户充充分了解项项目开盘的的价格支撑撑点和购房房的详细流程手手续，使其其认购更加加顺利，销销售卖点更更加突出，对对本案的信信任程度增增强。目的：扩大大品牌知名名度及信任任度，拉升升形象，达达到造名造造势的效果。重点：对外外信息媒体体运作，对对外信息主主题活动营营销，销售售时间及销售户户型的掌控控，现场客客户认购的的控制。配合：本案案销售中心心、顺驰连连锁店、媒媒体、已购购买客户、、开盘活动及巡巡展活动预计效果：：40天内内的认购客客户达到销销售目标。。3）持续推推广强销期期推广思路：：以加强““候鸟生活活”概念为为主，辅以以地段、交交通、区域配套、、项目配套套等相关卖卖点进行辅辅助刻画，，强调“候鸟鸟精神”目的：为项项目公开造造势，树立立品牌形象象，吸引更更多公众关关注和向往。连连贯发力，，对潜在消消费者起引引导作用。。重点：把握握好“低开开高走”的的销售节奏奏，为项目目创造最大大利益化。配合：减少少媒体、户户外投放频频率、争对对性的进行行定点销售售，充分利用老老客户资源源、各连锁锁店加大信信息收集和和宣传范围。预计效果：：60天内内的认购客客户达到销销售目标4）保温期期推广思路：：以公众文文化活动为为主，辅以以工程质量量，工期进进度进行刻画，，强调“候候鸟精神””目的：保持持销售速度度，扩大项项目的知名名度与美誉誉度重点：把握握销售节奏奏，寻找新新卖点，深深度挖掘““候鸟精神神”，保证问题户户型的销售售配合：减少少媒体、广广告频率、、主要以巡巡展活动为为主，为““候鸟精神”的持持续影响保保温，深挖挖客户资源源、各连锁锁店增加活动频率及及扩大活动动范围预计效果：：保证项目目和概念持持续的温度度，持续产产生销量5）尾盘强强销期推广思路：：以现楼品品质形象展展示为主，，辅以升值值性能的展展现目的：完成成所有销售售，提升开开发商品牌牌。重点：将所所有户型全全部推出，，保证问题题户型的销销售，解决决好与物管之间间的衔接问问题配合：增加加媒体广告告、但主要要以“老带带新”的口口碑形式，，深挖客户资源、、各连锁店店增加活动动频率及扩扩大活动范范围预计效果：：完成销售售目标4、宣传及及销售相关关资料准备备（略）广告主题广告创意表表现广告效果监监控、评估估、修正入市前印刷刷品的设计计、制作购房须知详细价格表表销售控制表表楼书宣传海报、、折页认购书正式合同交房标准物业管理内内容物业管理公公约5、培训体体系（略））6、品牌的的二次营销销（略）我们一直在在路上………谢谢12月-2215:52:2215:5215:5212月-2212月-2215:5215:5215:52:2212月月-2212月月-2215:52:222022/12/3115:52:229、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树