住宅操作手册

目录前期手续篇投资篇序言前期手续篇投资篇序言TOC\o"1-1"一、编纂《住宅操作手册》之缘起1二、本手册的编制原则与说明1三、住宅项目的开发流程及本手册的内容21.投资篇工作内容概述52.项目寻找63.项目的可行性分析74.项目谈判135.签订项目合作协议14附件151前期手续篇概述162项目立项审批173成立项目实施机构184规划设计报批215市政管线综合及四源报装256取得国有土地使用权证277拆迁安置及拆迁补偿328工程招投标359取得工程开工许可证3910取得预售许可证43工程篇营销篇规划设计篇11前期相关税费44工程篇营销篇规划设计篇1.住宅规划设计概述462.方案设计473.初步设计494.施工图设计505.装修设计516.设计合同527.住宅规划设计技术要点531房地产营销概述592.房地产策划工作603房地产销售90附：市场调查的方法102附件1041.工程项目建设与管理1062.工程建设项目的招标与投标1113.工程项目的前期管理1145.工程项目的技术管理1236.工程项目的质量与进度控制管理1397.工程项目的预算成本管理1438工程项目的设备材料管理1449.工程项目的合同管理14810.工程项目的安全管理15211.工程项目监理15412.工程项目的竣工验收和工程结算16513.工程项目的信息管理170售后服务篇预算控制篇售后服务篇预算控制篇1.工作概述1732.工程造价测算1743.工程预算的管理与控制1754甲方供货预算管理1765工程经济合同管理1766工程款及其它工程建设费用的支付控制177附件1：发包办法177附件2：招标实施细则178附件3：工程经济洽商签定规则181附件4：工程建设费用支付程序182附件5：零星工程事项预算管理规则1831概述：1842售后服务过程中与有关机构的关系1843售后服务各阶段工作内容及程序185物业管理篇物业管理篇1.工作内容概述2052.物业管理的几个阶段及与地产商、业主的关系2063.前期物业管理中的业务环境调查工作2074.项目本身的资料准备工作2095.物业管理部门对发展商在项目开发中的建议工作2126.业主入住的文件编写工作2147.物业管理部门内部管理文件的编写工作2158.物业管理公司接管物业工作2169.业主入住工作21710.业主入住后的装修管理工作21811.业主档案的建立工作22112.与发展商的沟通及保修协议的履行工作22213.服务设施及服务项目的设立工作22314.住宅小区的日常管理工作22415.成立业主委员会的工作22716.与业主建立有效沟通的工作22917财务管理管理工作230附件232法律篇法律篇1.法律篇述及范围2342.现行房地产法律体系2343.房地产法2354.现行房地产法律体系中几项重要制度2365.房地产开发企业2376.开发形式2377.房地产开发用地2388.集体土地征用2399.城市房屋拆迁24010.工程建设24111.预售24312.交付24413.物业管理245附件一：法规245附件二：合同246财务篇财务篇（内容暂缺）序言一、编纂《住宅操作手册》之缘起二、本手册的编制原则与说明1、本手册的编制原则1.1编辑体例：考虑到初次编制该类大型手册，因而实行以时间为经，以操作内容为纬，独立成篇的体例。在时间上，大部分工作内容都横跨可研阶段、前期阶段、开发阶段、售后服务等时间段，因而在使用本手册时，应根据工作内容的需要，交叉使用。1.2内容上既考虑到了方法与流程的通用性，更多地总结多年来在房地产项目运作中的经验和教训。1.3强调方法与流程的可操作性。1.4内容上力求全面详实。2、为什么编制“住宅操作手册”而不编制“房地产操作手册”2.1因为房地产的品种多，包括土地开发、住宅、写字楼、商业物业、工业物业等。不同的物业运作的重点、难点、流程均不尽相同，如果要在一个手册里概括齐全，手册将过于复杂，指导意义和使用价值将大打折扣。2.2住宅作为房地产开发的主要品种具有较强的代表性，开发数量大，对国民经济发展的影响大，受公共政策的影响深，在开发过程中，各种开发策略、管理、营销诸环节都能充分展开，而且北京今后的发展方向是住宅开发。因此决定编制“住宅操作手册”。2.3“住宅手册”确定了，在开发其他物业时，其基本原则、方法、程序均可借鉴。3.按手册操作与灵活变通3.1手册有如军队的作战条令，虽然条令已经规定战斗应该怎样进行，并罗列了细节，但是指挥官在每一次战斗中都不是完全按照条令操作，最后的结果总是既执行条令又适应变化的情况，从而取得了最后胜利。我们在操作项目时也要遵循这样的原则，既要遵循手册规定的操作要领，又要根据每一个项目的特殊性,适应变化的情况，灵活地处理。3.2手册是动态的3.2.1我们将面临内外环境的不断变化,开发项目的情况不断变化，项目的数量不断增加，经验和教训就会不断积累,因而手册也会不断丰富。3.2.2市场会不断变化，随着消费者的购买行为和购买偏好的不断变化，因而要推出的产品也会不断变化。3.2.3政府的住房公共政策也会调整。3.2.4人民的生活水平也在提高，消费者对住宅的环境、功能等要求也在提高，对发展商的要求也在提高。3.2.5科技在发展，规划水平、建设水平在提高，新技术、新材料、新工艺的广泛采用，新的管理方法在不断发展，手册也是永远处在动态中。3.2.6但是，也有不变的内容，这就是：为客户创造多种价值的理念、精心策划、精心建设的精神，严格进行质量控制和成本控制的基本操作方法等。3.2.7手册的修改正是因为内、外部环境的变化，为使手册能指导开发实践，必须不断地修订,每过一段时间（大致为一年），积累一定的资料,想法成熟后就推出新的版本。4.手册和ISO9000质量保证体系文件的关系4.1手册应和ISO9000质量保证体系文件接轨，因为ISO9000质量认证通过之后,在ISO9000文件做了规定的地方，应按该文件操作，否则,认证机构在检查时将取消认证资格。当然，认证也失去了意义。而在ISO9000文件没有规定的地方，或者质量（广义的）以外的部分应适用本手册。4.2尽管如4.1项所述,编制本手册仍有意义,因为ISO9000体系特别强调文件的历史继承性和可操作性,在不违背ISO9000基本原则的情况下,这些文件仍能发挥作用,许多文件经过修改后,将进入ISO9000质量体系文件中，仍然可以使用。三、住宅项目的开发流程及本手册的内容住宅项目的开发流程是指从项目投资动议开始到项目开发完毕，移交给物业管理公司进行物业管理的全过程，涵盖投资开发经营的全部内容，见下列流程图：投资策划法律法规财务策划服务阶段投资策划法律法规财务策划服务阶段开发阶段前期阶段可研阶段物业管理售后服务预算控制工程管理营销实施前期手续规划设计营销策划整个流程大致应经过如下几个阶段：可研阶段、前期阶段、开发阶段、服务阶段。但是这四个阶段并不是完全线性排列的，其中有若干相互交叉之处。本手册正是涵盖上图所涉及的项目开发全过程之内容，共有10篇组成。篇名分别为：投资篇、前期手续篇、规划篇、营销篇、工程管理篇、预算控制篇、售后服务篇、物业管理篇、财务篇、法律篇。其中财务篇和法律篇几乎贯串于整个流程的始终。各篇具体内容如下：投资篇：在充分调研市场及掌握项目本身情况的前提下，对项目进行分析、测算，完成可行性分析报告，作为决策的依据。前期手续篇：按照项目开发计划，完成项目立项、拆迁、方案审定、市政条件的落实、土地出让等工作，并办妥建设用地许可证、建设工程规划许可证、投资许可证、国有土地使用证、开工证、商品房预售许可证等项目开发销售的必要证件。（3）规划篇：根据市场定位及项目自身状况，提出项目规划设计要求，并组织规划设计，完成产品定型工作。（4）营销篇：分为前期阶段的营销策划和开发阶段的营销实施两部分内容。选定项目后，根据市场情况和项目自身状况，完成项目的档次、功能、价格定位，确定广告、宣传、项目包装策划及销售方案，并在项目开发过程中组织实施。（5）工程篇：根据项目的开发销售计划安排、实施工程管理。（6）预算篇：组织工程招投标，并全程参与，控制工程成本。（7）售后服务篇：为业主提供各种服务，如办理按揭手续、提供装修服务、办理产权证，向物业管理公司交接物业。（8）物业管理篇：物业竣工交付使用后，由物业管理公司对物业进行全面管理，并对业主及租户提供全面服务。（9）财务篇：包括项目的财务安排与控制、资金筹划、税务筹划（以达到综合赋税最小之目的）等工作，通过合理的筹划安排，达到既能保证开发所需资金，又能降低项目综合成本之目的。（10）法律篇：由于房地产项目开发周期长，过程复杂，涉及多种法律法规，在此独立成篇，以期达到在项目运作过程中减少决策风险之目的。这十篇构成了项目运作的完整体系，其中投资篇、营销篇、规划篇对于项目的成功与否起着举足轻重的作用，投资决策是战略性的环节，只有投资决策的正确才能为项目的成功提供可能性。营销和规划为项目提供产品设计方案，也是产品能否为市场接受，项目能否成功的重要部分。前期手续篇、工程篇、售后服务篇、物业管理篇将前期的各项设计变为现实，使项目成为完整的产品，并把它送到客户手中。财务篇、预算篇、法律篇是项目必不可少的支持系统，使融资得以实现，使成本得以控制，使政策法律风险得以避免。总之，十篇内容的完美组合，将使项目走向成功。投资篇1.投资篇工作内容概述1.1投资篇：根据以公司的经营战略和中长期发展规划为基础而确定的公司年度经营目标、公司的资本资产结构和资金筹措情况，有计划、分步骤地储备可供开发的符合城市规划的土地和住宅开发项目。1.2工作目的：为公司进行项目和土地储备1.3工作原则：有一整套科学、严谨的项目论证体系。项目选择的成败是项目成功运作的前提和保证。通过各种渠道寻找到的项目，需要经过现场考察、地域和环境分析、城市规划及发展预测、市政及配套条件的调查、市场的供给和需求分析、市场定位和预测、各种经济指标的测算等大量的调查、论证工作之后，才能进行项目的投资决策。1.4工作内容：：项目寻找--可行行性分析项目谈判签定合作协协议，取得项项目或土地信息反馈馈与项目跟踪踪1.5投资篇的工工作重点：项目的投资决策工工作涉及到的的问题复杂，面面临的市场风风险、政策风风险、投资风风险等较多，如如何在几十个个、上百个项项目中选择出出市场前景广广阔、开发成成本较低的项项目，需要我我们在项目可可行性分析阶阶段尽量将工工作做细、做做实，使项目目的投资决策策建立在科学学、可靠的基基础上。概括括起来，本篇篇的工作重点点如下：注重对市场的跟踪踪和分析工作作，以市场作作为评判项目目好坏的主要要依据。根据对住宅市场的的整体把握，确确定公司住宅宅开发的模式式和进行公司司住宅开发目目标客户群的的定位，并以以此指导项目目的选择工作作。同时，对对每个具体预预选择项目的的区域性市场场进行较全面面的调查、分分析，了解其其市场潜力，以以保证我们所所选择的项目目是为市场所所认可的。注重项目的经济评评价工作。项目的投资决策应应建立在科学学的基础上，以以通过周密的的测算得出的的各经济指标标作为判断项项目好坏的依依据。所以，在在日常项目经经济测算工作作中，应善于于总结经验，逐逐步建立起一一整套住宅项项目经济测算算模式，并在在实践中不断断调整、完善善，使我们的的经济分析工工作真正做到到准确、科学学。落实项目拆迁及市市政问题。拆迁及市政条件的的解决方案是是否可行对项项目操作难度度影响极大，在在项目投资决决策前，应全全面了解项目目拆迁计划和和市政解决方方案的可行性性及其成本、落落实进度等。高度重视对土地方方、原项目方方实力及资信信的考察，以以及与其的的的谈判和公关关工作。合作伙伴的的好坏坏往往成为项项目成败的因因素，所以，应应高度重视对对合作伙伴的的选择。一个个好的项目一一定有很多开开发商感兴趣趣，为了力挫挫群雄争取到到项目，为了了争取到更宽宽松的合作条条件、合作方方式，以降低低项目开发成成本，提高项项目获利能力力，对土地方方或原项目开开发商（特别别是主要决策策人员）的公公关工作必不不可少的。与规划局、计委、建建委等房地产产相关政府部部门以及房地地产中介机构构等建立长期期、稳定的业业务联系。以以拓宽项目来来源渠道、增增加项目盈利利空间、提高高办事效率等等。做好信息反馈和项项目跟踪、研研究、总结工工作。在项目目实施过程中中，连续跟踪踪调查项目的的投入和产出出情况，分析析和研究真实实的数据资料料，并依据研研究结果调整整市场研究的的方向，修正正预测的手段段，总结市场场规律。2.项目寻找2.1住宅项目的的来源:通常情况下北京市市住宅项目的的来源有以下下几个途径：：通过国有土地出让让及转让获得得一手住宅开开发项目。这这类项目一般般包括老城区区的旧城改造造项目和新城城区、郊区的的住宅开发项项目。与通过划拨土地获获取基建立项项的项目土地地方合作，以以联建的方式式取得项目的的开发权。这这类项目一般般为城区工厂厂拆迁项目或或国营公司、国国家机关的基基建项目等。从一级开发商手上上转让的二手手项目。2.2寻找项目的的渠道：房地产开发有关的的政府管理部部门。规划局、计计委、建委、房房地局等作为为房地产开发发的管理部门门，全面掌握握着全市各地地块、各项目目的用地性质质、开发规模模、地价水平平、操作进度度、转让意向向等全方位的的信息，这无无疑是我们寻寻找项目的最最佳途径。国营大型房地产开开发公司。国营房地产产公司有大量量的土地储备备，但由于资资金压力或利利益趋使等原原因，其一般般将一些地块块完成土地前前期开发后，进进行项目转让让。房地产中介机构。随随着房地产二二级市场的不不断健全，投投资顾问等专专业中介队伍伍逐渐成熟、壮壮大，其凭借借各自的资源源掌握着大量量项目投资的的信息。业务合作伙伴及朋朋友介绍。现场扫项目。3.项目的可行性性分析3.1项目可行性性分析的工作作流程:项目背景及法律文件项目背景及法律文件现场考察项目环境、配套情况现场考察项目环境、配套情况了解项目地块的城市规划情况了解项目地块的城市规划情况项目市政条件摸底及寻找解决方案项目初步论证项目市政条件摸底及寻找解决方案项目初步论证了解拆迁成本，提出拆迁安置方案了解拆迁成本，提出拆迁安置方案市场分析市场分析了解项目的规划设计情况了解项目的规划设计情况提出项目的规划设计构想提出项目的规划设计构想同类物业整体市场分析同类物业整体市场分析初步确定项目的开发节奏目标地块的市场调查初步确定项目的开发节奏目标地块的市场调查目标客户的需求调查目标客户的需求调查经济分析经济分析市场走势预测市场走势预测编制项目可行性分析报告编制项目可行性分析报告3.2项目初步论论证了解项目的背景及及法律文件的的真实、有效效性为了保证项目的合合法性及对其其进行可行性性分析的有效效性，寻找项项目时，应要要求对方提供供政府对项目目的各种批复复文件及相关关法律文件，具具体包括：项目可行性研究报报告及立项批批复；项目规划要点、规规划设计条件件；项目审定方案通知知书；项目建设用地规划划许可证；项目建设工程规划划许可证；项目地块的土地转转让合同、土土地证及地块块现状图等，以以明确合作项项目土地的权权属问题。如如没有，应去去房管部门查查询或去测绘绘部门购买等等；项目开工证；项目市政四源协议议；项目规划方案及设设计方案；合作方的公司营业业执照；合作方如为合资企企业，应要求求其提供合资资合作协议书书及公司章程程。（上述政府的批复复及法律文件件并不是每个个项目都要求求对方提供，应应根据项目的的进展情况，要要求对方提供供相应文件。）对以上文件审查时时，应注意以以下几个问题题：必须是政府有关部部门的批复文文件而不是上上报件；对于未能提供的文文件（无论对对方称是否已已上报），都都应设法落实实该方面是否否存在麻烦，以以避免投资后后出现问题，造造成经济损失失。应严格审查对方提提供文件的可可靠性及有效效性，例如是是否已过期？？或是否同政政府的新政策策有冲突等。除明确合作伙伴的的法律地位外外，要与其上上级主管部门门接洽，了解解合作方开发发设想，其开开发设想是否否得到其主管管部门的认可可等情况。对目标项目的道路路交通、周围围环境、配套套设施等区域域市场特性进进行现场调查查。包括：项目所在地块的道道路交通是否否通达、方便便？环境是否干净、优优雅、安静？？周围现有物业的类类型、档次如如何？学校、幼儿园、商商场、邮局、银银行、医院等等配套设施是是否齐全？周边社区居民的文文化程度和收收入水平周边建筑的建筑风风格、色彩等等。以上这些将帮助我我们初步判断断该地块适合合做什么类型型的房地产开开发？适合做做什么档次的的项目等。了解项目所处地块块的城市规划划情况。内容包括：该区位在整体城市市发展中所处处的地位目标地块的用地性性质规划要点目标地块周边土地地的用地性质质、开发现状状和开发计划划目标地块周围的市市政设施发展展规划等。对项目所在区域现现存的市政条条件进行模底底，落实下一一步项目开发发所需市政条条件的解决方方案等。现场考察项目现状状，了解项目目拆迁量、拆拆迁难度，制制定拆迁计划划，计算拆迁迁成本，论证证项目拆迁方方案的可行性性等。了解项目规划、设设计情况。某些项目在我们谈谈判时规划设设计方面已做做了大量工作作，有时这些些规划工作与与我们的思路路有较大差距距，甚至会给给项目的操作作带来困难。所所以，在项目目前期，应全全面了解项目目规划、设计计工作的进展展情况，明确确调整规划设设计方案的难难度及操作的的可行性等。规规划设计调查查应包含以下下内容：项目规划设计审批批的进展情况况；规划部门批准的规规划设计条件件（总建筑面面积、容积率率、绿化率、建建筑高度、配配套情况等）；；规划设计情况(户户型、单体外外观、环境、交交通组织、停停车)3.3市场调研及及项目初步市市场定位市场调研的目的::对项目市场风险作作出理性判断断；进行目标项目的初初步市场定位位、档次定位位等；根据市场活跃程度度，提出项目目的开发周期期、开发节奏奏、平均售价价水平以及销销售进度预测测等项目经济济测算的基本本假设；市场调研的内容整体市场分析,内内容包括：同类楼盘的供应量量同类楼盘的空置率率同类楼盘的实际成成交价格同类楼盘中，哪些些楼盘的销售售情况具有代代表性？同类楼盘中，哪个个地段的楼盘盘最好销？好好销的原因是是什么？同类楼盘普遍的销销售情况是否否理想？如不不理想，是什什么原因造成成的？同类楼盘的客户需需求分析？其它种类的楼盘开开发对本类楼楼盘的市场有有没有冲击？？目标地块的市场调调研，内容包包括：相邻物业的开发情情况（包括开开发面积、规规划设计情况况、户型设计计情况、建材材设施档次、项项目开发进度度等）、相邻物业的销售情情况（销售价价格、销售对对象、销售进进度、什么户户型和面积最最受欢迎等），潜在竞争对手的优优劣势分析等等；目标客户的需求调调查，内容包包括：背景材料个人材料：职业、年年龄结构、家家庭成员构成成经济背景：个人收收入、家庭收收入文化背景：学历、生生活环境消费行为习惯：消消费理念、习习惯，经常接接触的媒体等等；目前的住房情况：：产权归属、位位置、面积、价价格等；是否有车：公车、私私车、计划购购车需求特点购房动机：提高生生活质量、投投资置业购房用途：居住（第第一居所）、度度假（第二居居所）购房预算：购房、装装修计划的付款方式：：一次性、分分期、按揭区位要求：意愿购购房的区位倾倾向环境要求：周边环环境、配套设设施、建筑风风格、绿化及及园林、停车车位户型要求：毛坯房房、厨卫精装装、全部精装装物业管理要求：小小区内服务、社社区文化及物物业管理收费费标准市场走势预测,包包括：区域住宅市场潜在在供给的预测测（总量与结结构）区域住宅市场需求求预测区域住宅市场价格格走势预测在以上市场调研的的基础上，得得出项目市场场分析的结论论，并完成项项目的市场定定位工作，即即项目的目标标客户是谁，项项目的档次如如何等。3.4提出项目的的规划设计构构想内容包括：市场定位容积率户型及各种户型的的比例总体规划风格园林风格建筑单体风格停车率及停车方式式3.5初步确定项项目的开发节节奏包括：分期开发？分几期期开发？具体开发计划等；；3.6经济分析项目经济分析的目目的:了解项目的的利润有多大大，何时实现现；项目需要要的投资多大大，何时投入入，最大的净净投资多少，最最大用款量预预计发生在什什么时间等等等。项目的经济分析的的工作方法：：需要建立一一个综合的经经济指标评价价系统。对于于房地产项目目来讲，常用用的评价指标标有财务内部部收益率、净净现值、投资资回收期及成成本利润率。因因此需要建立立成本表，收收入－支出表表和现金流量量表等（见附附件2），对任何何一种可能的的假设进行理理想化分析，并并对关键因素素进行敏感性性分析。此外，经济评价中中，利润固然然是重要的决决策因素。但但对于项目经经济评价中，要要注重项目费费用对于公司司的贡献。如如管理费用，销销售费用、利利息费用、不不可预见费用用等等，这些些费用指标也也是我们评价价项目的重要要参考值。而而一些项目如如果利润不高高，但项目运运做中能够使使公司在轻松松的融资计划划中完成，对对公司并不是是一个坏项目目。确定项目经济测算算的基本假设设条件，包括括：根据了解的项目规规划设计构想想，估算项目目总建筑面积积；根据项目周边配套套设施调查及及项目规划设设计构想要求求，估算住宅宅建筑面积及及公建面积、车车库面积等；；根据项目合作条件件，估算可售售面积；根据项目市政条件件摸底，估算算项目市政费费用取费标准准；根据项目拆迁量摸摸底，估算项项目的拆迁成成本；根据项目的市场定定位，确定项项目的建安成成本及取内配配套的取费标标准；根据初步确定的项项目开发节奏奏及市场分析析结果，确定定开发周期、销销售周期等；；根据资本成本和行行业平均利润润率，确定项项目使用的贴贴现率。项目开发成本一般般包括：土地取得费用：包包括征地、拆拆迁费用及购购买项目的费费用；市政配套费：主要要为项目红线线以外开发商商应承担的市市政建设费用用。由于项目目位置及市政政条件不同，该该费用的差距距较大，所以以，在项目前前期市政调研研时了解清楚楚。综合地价：包括土土地出让金、市市政配套费、四四源费。注意意这里的市政政配套费不能能重复计算；；其他代缴费用：包包括电贴费、防防洪基金、各各项行政事业业收费等；前期费用：包括勘勘察设计费、规规划设计费、监监理费及质量量监督费、招招投标费等；；建安工程费：包括括建安造价、红红线内市政配配套费用、区区内绿化费等等；公司费用：包括开开发管理费、销销售费用、资资金利息、不不可预见费及及物业管理基基金等；税金：包括投资方方向调节税、营营业税及附加加；以上各项税费的取取费标准参见见附件“住宅项目参参数及总投资资估算表”。风险分析由于构成房地产开开发成本的各各类因素均处处于变动之中中，所以项目目评估要做不不确定因素分分析。通常用用敏感性分析析的单变量法法，选出对最最终利润和财财务内部收益益率影响甚大大的变量指标标，然后用三三项预测值（乐乐观、悲观、一一般）方法，认认真分析。但但敏感性分析析并不能提供供项目盈利变变化可能性的的大小，即只只能定性，无无法定量。有有人用概率分分析的方法对对项目进行风风险分析，以以便于对于开开发商承担的的风险进行量量化。项目的风险一般出出现在以下几几个方面：政策风险：政府经经常在征地、拆拆迁、土地使使用性质、销销售等方面出出台新的政策策法规，这将将影响项目开开发进度、开开发成本及销销售进度等。但但这种风险我我们无法预估估，这就要求求我们经常与与政府部门沟沟通，迅速掌掌握政策走向向，并及时调调整项目经济济测算模式和和项目操作方方式。经济风险：包括通通货膨胀的风风险；房屋贬贬值的风险：：利率的风险险；成本费用用的风险；融融资风险市场风险：供求的的变化、购房房者心理的变变化等都将影影响项目的销销售价格、销销售进度等，在在项目测算时时应予以考虑虑；合作方风险：由于于合作方的实实力，合作各各方营运方式式的差别以及及合作各方对对项目运作方方式的意见不不一致等将影影响项目的具具体操作。所所以，在项目目决策前，对对合作方的实实力、资信情情况的摸底是是必不可少的的。3.7编制项目可可行性分析报报告《房地产项目可行行性分析报告告》的内容包包括以下几个个方面：项目背景及概况项目环境分析（道道路、交通、配配套设施、市市政条件、项项目所在区域域的城市规划划、人文环境境等）市场分析（整体市市场分析、项项目所在区域域的市场分析析、目标客户户的需求分析析等）市场定位和竞争策策略项目规模和规划设设计构想市场预测（市场反反映、销售价价格和进度、资资金回收进度度等）项目开发计划资金筹措及资本成成本项目经济评价及风风险分析结论和建议4.项目谈判4.1选择项目合合作方式通常的项目合作方方式有：项目目买断、联建建、合作开发发。项目买断:指从有有项目综合开开发权的开发发商手中以三三通一平，七七通一平的价价格进行国有有土地使用权权的再转让。这种方式的缺点是是前期资金投投入量高，往往往要求短期期内支付项目目转让费用的的大部分，这这就对投资商商的资金运做做和市场营销销提出较高的的要求。这种种方法的好处处在于，双方方一经谈定转转让价格，三三大部分成本本中的二大部部分：土地取取得成本、向向政府交纳的的各项费用容容易锁定，项项目开发成本本有利于控制制。此类项目谈判的要要点应放在接接手项目公司司的股权上。联建:是一种不规规范的房地产产开发方式。主主要利用国有有企事业单位位为本单位或或本系统职工工解决住宅的的基建性质项项目，投资方方投入全部建建设资金，土土地方出土地地，双方按比比例分得实物物物业，有时时还需支付给给土地方一定定的现金。投投资方将建成成的住宅，以以集体产权过过户的形式，转转让给第三方方。或者在项项目建成后，向向市开发办申申请基建转开开发批文，向向土地部门补补交自己这部部分物业的土土地出让金，然然后推向市场场。此方法最大优点是是开发商前期期可回避诸如如交付出让金金等费用，降降低项目前期期资金压力，但但其缺点是很很难预售，无无法面对个人人购房者。对于这类项目通常常采取的策略略为：物业分成方式：锁锁定土地方的的分配面积、建建筑标准后，从从前期规划入入手，取得项项目的规划、设设计、施工、销销售及物业的的控制权。股权方式：这种方方式是有利于于我们的开发发方式，应首首先争取。合作开发:是指与与土地方或拥拥有开发权的的开发商共同同组成项目公公司进行房地地产开发。合合作的形式多多种多样。土土地的开发方方式也分为国国有土地、集集体土地。尤尤其集体土地地涉及到农转转非，劳动力力安置等政策策性很强的工工作。这类合作的中心问问题，是敲定定双方的出资资比例、出资资方式和分配配方式及项目目完成后的物物业管理权属属等问题。选择合作方式:投投资模式的选选择受多种因因素制约，如如原项目方（土土地方）的意意愿及面临的的问题、项目目的具体情况况限制、我方方的具体情况况限制等，对对于这种专业业化的房地产产开发公司而而言，我们选选择投资模式式时，应考虑虑以下两点：：利润的最大化或资资金效率最大大化应控股或掌握项目目实际操作权权4.2具体合作条条件的谈判根据项目的具体情情况和谈判双双方的利益趋趋势的要求，双双方谈定合作作方式后，接接着我们需要要依据经济测测算结果就付付款进度、利利润分配方式式及分成比率率等合作协议议的具体条款款与对方进行行讨价还价，以以争取到最好好的条件，尽尽量降低项目目取得成本。但但这项工作的的难度很大，需需要我们做大大量的公关工工作。4.3起草项目合合作协议经过艰苦的项目谈谈判后，合作作双方就具体体合作意向、合合作方式、合合作条件等达达成了共识，最最后需要以正正式合同文本本的形式予以以确认。为使使双方的合作作不留“后遗症”，要求合同同文本在法律律意义上的全全面、严密、用用词准确。项项目转让合同同（或项目合合作合同）的的主要内容如如下：项目概况合作条件：股权比比例、利润分分配方式或地地价、付款方方式；项目开发进度；项目管理方式；合作双方的权力和和义务等；5.签订项目合作作协议项目《可行性分析析报告》及《项目合作(或转让)协议》经公司总经经理办公会讨讨论通过后,,报公司董事事会批准,才能签署《项目合作(或转让)协议》。签署项目合作协议议属公司重大大投资行为，一一般应组织、安安排签字仪式式，并应根据据项目具体情情况做相应的的对外宣传工工作。“仪式”的组织要体体现公司的工工作风格，仪仪式的准备工工作要细致，不不得出现失误误。在合作协议定稿后后，应按统一一规格制作正正式合同文稿稿，除合同规规定的份数外外，公司法律律审计室、公公司档案室、公公司财务部应应分别留存一一份。附件1、北京市房地产开开发税费一览览2、住宅项目参数及及总投资估算算表（静态表表）前期手续篇1前期手续篇概述1.1前期手续篇篇之定义:自签署项目开发之之正式协议后后,按照房地产产开发项目申申报程序,办理项目立立项、规划、市市政、配套、拆拆迁等项目开开发前期手续续，取得五证证（包括建设设用地规划许许可证、建设设工程规划许许可证、国有有土地使用证证、开工证、预预（销）售许许可证）的全全过程。1.2前期手续篇篇之目的:由于公司取得住宅宅项目的手段段不同,每个项目案案例的前期手手续工作任务务有显著差异异。本篇之目目的是使公司司从事前期手手续报批的员员工,全面了解住住宅项目从立立项开始,到取得项目目年度开工计计划和项目预预（销）售许许可证过程中中要从事的工工作内容及工工作程序。1.3前期手续篇篇之工作原则则：明确工作计划及工工作程序，严严格掌握各项项工作进度及及各工作间的的时间衔接，做做到有条不紊紊，高效、快快速；谦虚谨谨慎、以诚待待人，充分利利用社会资源源，为公司储储备可持续发发展的房地产产开发政府资资源和社会资资源。1.4前期手续篇篇之工作内容容:项目立项审批成立项目实施机构构规划设计报批市政管线综合及四四源报装取得国有土地使用用证拆迁安置及拆迁补补偿工程招投标取得工程开工许可可证取得预（销）售许许可证2项目立项审批2.1立项审批::将住宅项目由公司司与其他企业业法人之间的的各种合作协协议，通过立立项程序，将将其转化为经经市计委批准准实施的项目目建设任务书书的过程。住宅项目分为开发发立项和基建建立项两种方方式。但做为为固定资产投投资项目，不不论哪种方式式，都必须列列入国家每年年的基本建设设计划之中。而而任何投资项项目只有得到到市计（建）委委的立项批准准，才具备纳纳入国家基本本建设计划的的必要条件。2.2立项审批涉涉及的上级业业务主管部门门市计委投资处市建委开发办市规划局市规划院2.3立项审批之之工作程序::起草项目建议书（即立项申请），上报市计委、市建委起草项目建议书（即立项申请），上报市计委、市建委立项申请应附上以以下文件：项目概况（项目初初步可研报告告）;项目地形图；项目初步规划方案案；请市规划院提出项目控制性规划方案，向规划局申报规划要点合作意向书或合作作协议书。请市规划院提出项目控制性规划方案，向规划局申报规划要点协调市计委、建委向规划局发出《规划征求意见函》，征求规划局的意见协调市计委、建委向规划局发出《规划征求意见函》，征求规划局的意见组织约请市计委、建委、市开发办、规划局调查项目选址说明：前期工作人人员要随时掌掌握规划局的的动态，提出出对策意见；；组织约请市计委、建委、市开发办、规划局调查项目选址说明：以便为上述述部门签署规规划征询意向向函和签署立立项批复提供供基础依据；；市规划局依据城市规划及现场情况签署意见，并组织有关处室会签后将《意见函》签署意见返回市计委、市建委。市规划局依据城市规划及现场情况签署意见，并组织有关处室会签后将《意见函》签署意见返回市计委、市建委。市计、建委下达立项批复市计、建委下达立项批复依据立项批复，完成可行性研究报告，上报市计、建委，申请规划设计任务依据立项批复，完成可行性研究报告，上报市计、建委，申请规划设计任务说明：可研报告要要附市政、公公用、供电、供供热等单位对对四源及供电电供应的可行行性咨询意见见。市计、建委对可行性研究报告会签批复，下达规划任务，即可研报告批复市计、建委对可行性研究报告会签批复，下达规划任务，即可研报告批复说明：可研批复后，项目目列入市开发发办前期工作作计划；小项目在市计、建建委下达立项项批复时，直直接下达规划划设计任务通通知书；据可研批复及规划设计任务，进行前期规划准备，去市规划局申请规划设计条件，取得规划任务通知书。据可研批复及规划设计任务，进行前期规划准备，去市规划局申请规划设计条件，取得规划任务通知书。3成立项目实施机构构3.1项目实施机机构之定义::为了完成某住宅项项目建设而成成立的专业组组织机构。此此机构负责该该住宅项目的的规划设计、施施工管理、销销售管理、售售后服务、物物业管理全过过程。本篇项目实施机构构：1）意指具备备房地产开发发资质的的企企业法人；22）意指以联联建形式组建建的项目联建建办公室。3.2成立项目实实施机构的目目的:建立、健全项目管管理机构，实实行项目经理理负责制。通通过科学管理理的手段，达达到项目利润润最优化之目目的。依据国家和北京市市有关法规，只只有取得房地地产开发资质质的企业方能能在京从事房房地产开发。取取得某项目房房地产开发权权方式有二种种：一是投资资者本身具备备房地产开发发资质；二是是投资者与有有房地产开发发权的房地产产开发公司合合作。目前，北京市房地地产开发公司司有三类：房地产开发专营公公司：北京现现有两种：一一种是可以在在全市进行房房地产开发的的综合性公司司，多为一级级资质的综合合开发公司；；一种是利用用本系统、本本行业原占有有土地从事房房地产开发，多多为二级资质质的房地产开开发公司。房地产开发项目公公司：是由有有房地产开发发资质的企业业与土地方、投投资方合作，多多方共同组成成项目公司，对对指定项目或或成片开发项项目进行开发发，在项目按按程序申报立立项的同时，由由市计委、市市建委共同批批准成立，项项目开发经营营完成后，项项目公司解散散。3.3成立项目实实施机构之原原则:因项目而设立不同同类型的管理理机构。追求求行之有效的的管理模式，不不拘泥于形式式上的小而全全。充分利用用公司的各类类资源，加强强部门协同作作战的工作作作风，明确合合理分工，减减少公司成本本。3.4项目实施机机构设立之内内容对于来讲，因已具具有二级房地地产开发资质质。根据有关关规定，二级级资质的综合合房地产开发发公司可以按按规定征用土土地从事开发发建设，也可可与土地方根根据合作协议议共同组织项项目公司。针针对某住宅项项目而言；可可分三种类型型：开发公司单独开发发；设立项目公司（内内资公司或外外资公司）；；设立联合建设办公公室3.5项目实施机机构设立之程程序内资项目公司设立立其程序适应《公司司法》中有限限责任公司设设立的相关条条款。其过程程如下：取得项目建议书批复后，据此向工商局申请企业法人名称预登记取得项目建议书批复后，据此向工商局申请企业法人名称预登记当企业名称被认可后，领取企业登记申请书当企业名称被认可后，领取企业登记申请书并提供下列文件企业名称及企业章章程经营场所的权属证证明就业人员的资格证证明注册资金证明企业主要负责人的的身份证明及及照片第一届董事会任职职文件工商局对所提交的文件审查，核实开办条件，经核准后核发企业法人营业执照工商局对所提交的文件审查，核实开办条件，经核准后核发企业法人营业执照在取得营业执照三十天内去注册所在地税务局办理税务登记在取得营业执照三十天内去注册所在地税务局办理税务登记有外资方参与的项项目公司设立立适应《中外合资经经营企业法》及及《实施条例例》，其设立立程序为：申请名称预登记。申请名称预登记。需提供下列文件组建负责人签署的的申请书；项目建议书及期批批准文件；投资者所在国（地地区）政府出出具的合法开开业证明送审合资或合作合同、章程送审合资或合作合同、章程需提供下列文件设立涉外企业的申申请报告项目可行性研究报报告及批复；；双方签署的合同及及章程；各方营业执照副本本，外方银行行出具的资信信证明；涉外企业当地政府府同意设立场场所的书面通通知当合同、章程批复后，申领外商投资企业批准证书。当合同、章程批复后，申领外商投资企业批准证书。需提供下列文件：：北京市中外合资、合合作企业申请请书；外方营业执照或营营业登记、外外方银行出具具的资信证明明；中方企业法人执照照；申请举办企业的立立项、可研及及其批准文件件；合同、章程及附件件、送审报告告及批准文件件；董事会名单、中外外方董事长、董董事的委派书书区、县、局出具的的中方董事未未任党、政职职务的证明；；中外合资、合作企企业备案表。在批准证书签发后在批准证书签发后30日内，应向工商管理局申请开业登记，领取营业执照。需提供下列文件：：由正副董事长签署署的外商投资资企业登记注注册申请书；；合同、章程（附件件及外文本）以以及审批机关关的批准文件件，批准证书书（其中副本本原件一份，副副件二份）；；项目建议书、可研研报告及其批批准文件；投资者所在国家（地地区）出具的的合法开业证证明；投资者银行资信证证明；董事会名单及董事事人员，正副副总经理的委委任书和上述述人员的身份份证明；外商投资企业法定定代表人登记记表；企业住所证明；其它领取营业执照后，办理税务登记及海关登记，同时去外汇管理局开设外汇帐户领取营业执照后，办理税务登记及海关登记，同时去外汇管理局开设外汇帐户联建办公室的设立立联建办公室作为以以基建程序申申报的住宅项项目,合作双方按按照一定比例例分配物业,,其实施机构构的组建,可简化为双双方组成联合合办公室共同同办公。这种种联合办公室室应当注意项项目管理权限限的划分，尽尽量控制联建建方对项目的的干涉权利，避避免工作中出出现不必要的的纠纷。4规划设计报批4.1规划设计报报批之定义解解释:项目在经过设计单单位进行规划划和方案设计计后，通过市市规划部门的的分阶段审核核、认可，取取得“两证一书”──《建设用地地规划许可证证》、《建设设工程规划许许可证》、《审审定设计方案案通知书》的的全过程。4.2规划设计报报批阶段涉及及到的上级业业务主管部门门:市规划院：是市人人民政府负责责组织编制城城市规划的工工作机构；对对本市总体规规划方案中的的各项专业规规划和区县人人民政府负责责组织编制的的规划，在编编制工作中进进行业务指导导和综合协调调。市规划局：是本市市城市规划行行政主管部门门，对各项建建设用地和建建设工程实行行统一规划管管理。土地利利用和各项建建设必须符合合城市规划，服服从规划管理理。首都规划建设委员员会办公室：：当房地产开开发项目获得得已批准的设设计任务和规规划设计方案案后，首规委委办负责组织织各有关部门门对初步设计计进行审批，开开发单位要拟拟文上报首规规委，以获得得初步设计的的批复。首都建筑艺术委员员会：属于非非常设的专家家咨询机构。其其办事机构设设在首都规划划建设委员会会办公室──规划设计处处。负责对重重要的规划设设计方案进行行审定，由规规划局报送材材料。4.3规划设计报报批之工作内内容当项目取得立项批批复后，要根根据项目建议议书的批复编编制可行性研研究报告，报报市计委批准准后，项目即即取得年度预预备项目资格格。做为年度度预备项目，公公司要根据公公司年度发展展计划，适时时决定每年的的投资规模和和每一个立项项项目开工计计划。从北京京市规划局项项目规划审批批时间上看，一一般在半年左左右可以做到到申领项目的的工程规划许许可证阶段。而而取得项目工工程规划许可可证是项目申申报年度计划划的基础条件件。所以公司司在此阶段应应从二个方面面开展项目的的规划设计工工作：一是选择设计单位位。委托设计计单位做项目目的规划设计计：总体规划划设计、方案案设计、初步步设计、施工工图设计；二是按照项目立项项批复的建设设内容，开始始依照项目的的规划审批程程序，跑项目目规划设计的的审批手续。第一方面的内容，请请参阅“规划设计篇”。本节主要要介绍项目的的规划设计报报批手续。4.4规划报批之之工作程序去规划局办理去规划局办理规划设计任务单，人防条件通知单需提供市计、建两两委的立项批批复文件；向规划局申报项目选址，定点，取得向规划局申报项目选址，定点，取得选址规划意见通知书需提供以下文件：：批复的立项文件；；拟好的申请用地的的函件；工程情况的简要说说明和选址要要求；拟建方案；1/2000或11/500地地形图.其它。申请建设用地规划许可证及建设用地钉桩通知单说明：凡需新选定定建设地址、扩扩大原有用地地、改变原有有用地用途的的建设项目，要要向规划局申申请定址的函函件，填写建建设工程定址址申请书。建建设地址方案案经批准后，经经综调室发出申请建设用地规划许可证及建设用地钉桩通知单需提供以下文件：：计划部门批准征用用土地的计划划任务书；征用集体土地时，市市政府的批文文，使用国有有土地时，市市房地局对用用地和拆迁安安置意见；1/2000或11/500地地形图5份;选址规划意见通知知书要求取得得的有关协议议;说明：在取得建设设用地许可证证后，规划局局下发钉桩条条件通知，由由公司请测绘绘院钉桩，其其结果盖章。到市规划局办理到市规划局办理申请委托规划设计条件需提供以下文件：：计划部门批准的计计划任务书；；公司对拟建项目的的说明；拟建方案示意图；；地形图三份（单体体建筑1/5500,居住住区1/20000,其中中一份用铅笔笔划出用地范范围）;其它说明：在领取“规规划设计条件件通知书”前应按规定定交纳费用。凭凭收据领取。申报设计方案，办理审定方案通知书申报设计方案，办理审定方案通知书填好设计方案送审审书，并提供供以下必备文文件：设计方案报审表；；总平面图2份（单单体建筑1//500，居居住区1/11000）各层平、立、剖面面图，街景立立面图等（11/200或或1/1000)2份;方案（不少于两个个）及方案说说明书;局审项目还需增报报下列图纸及及文件：环境关系平面图工程位置图;环境关系模型;其它说明：需首规委审查的项项目，由规划划局上报。规规划局应在二二周左右通知知公司审定结结果。在申报设计方案过过程中，有一一定规摸的项项目都要经过过首艺委审查查。审查意见见由规划局通通知公司，凡凡经首艺委首首规委审查的的设计方案，其其今后的初步步设计和施工工图设计要受受到首规委规规划设计处和和规划局的监监督实施。此外，方案确定，总总平面图出来来后，公司要要征求消防，人人防，环保，市市政，文教，商商业网点等部部门对总平面面图的审查意意见。并据此此修定方案。规划局下达审定设设计方案通知知书是取得建建设工程规划划许可证的必必备文件，是是编制初步设设计或施工图图的依据。征求消防、交通、人防、卫生、绿化、项目所在地区配套办等部门意见，确定总平面图位置。征求消防、交通、人防、卫生、绿化、项目所在地区配套办等部门意见，确定总平面图位置。需提供以下文件：：地形图；总平面图及有关资资料说明：与项目所在在地区的配套套办签定项目目非营业性公公共配套设施施协议，并缴缴纳部分公共共配套设施费费。请规划局确定详细规划条件请规划局确定详细规划条件委托勘察院进行勘探说明：当规划局确确定详规条件件后，委托设设计单位出据据详规方案图图，详规方案案图返回规划划局或首规委委办审定。审审定通过后，请请规划局盖章章。委托勘察院进行勘探需提供以下文件：：建设用地规划许可可证；拟勘探场地平面位位置图和相应应的勘探条件件填写《工程地质勘勘探委托书、地地下管线调查查表》；双方合同；说明：勘探报告出出来后，交纳纳费用、领取取勘探报告。勘勘探报告要提提供给设计单单位。申报初步设计申报初步设计需提供以下文件：：初步设计包括说明明、图纸、概概算等全套文文件；计划和规划方面已已取得的文件件资料；其它申报申报建设工程规划许可证需提供以下文件：：年度施工任务批准准文件（合资资项目：计委委；开发项目目：计、建两两委）；报审图纸：1/1000总平平面图二份所有专业施工图目目录、报审章章、节能章建筑平、立、剖，结结构平、立、剖剖、基础平、立立、剖首规委单体审批通通知单：两份报审表方案通知书总平面图1/10000（盖章章）单体1/100((盖章)1/500单元放放大图人防审批意见5市政管线综合及四四源报装5.1定义:市政管线综合意指指使项目达到到七通一平的的熟地转让要要求或者开工工的要求,使住宅区内内的自来水、下下水、污水、天天然气（煤气气）、热力、电电信、电力等等区内管网与与市政主干网网相接驳。四源报装意指按照照北京市政府府规定，接用用市政府主干干网的自来水水、污水、天天然气、供热热等公用设施施应交纳各项项集资费用，在在项目开工证证上取得上述述部门的盖章章认可。5.2内容在项目谈判初期的的市场调查中中，一个极为为重要的调查查就是市政摸摸底调查。公公司前期工作作人员要自此此开始，分阶阶段与市政部部门保持密切切接触，对项项目所在地的的市政条件进进行调查。了了解本项目的的市政管网：：自来水、下下水、污水、天天然气（煤气气）、热力、电电信、电力等等主干网的位位置，道路的的交通组织方方式。这样，有有利于公司在在市政规划设设计中，做到到心中有数。在在与各市政主主管部门接洽洽中，争取最最佳的供应方方案。5.3程序市政管线综合申请市政规划设计条件申请市政规划设计条件需提供以下文件：：批准的项目规划设设计方案地形图工程项目说明书第一次市政协调会：安排市政解决方案第一次市政协调会：安排市政解决方案需提供以下文件：：计委立项批复；首首艺委（重要要项目）会议议纪要；小区总平面图；主要经济指标；项目地形图；规划方案；项目说明；说明：由公司委托托首规委市政政处约请供电电局、电话局局、热力公司司、天然气（煤煤气）公司、自自来水公司、市市政工程监理理所、交通管管理局、规划划局市政处等等单位参加。请请求各市政配配套部门提出出关于项目的的供电、供热热、供水、排排污、燃气、电电信、交通道道路等方案。对对会议讨论结结果要行成会会议纪要，会会后分送各专专业公司。第二次市政协调会：进行市政管线综合第二次市政协调会：进行市政管线综合说明：会议由规划划局市政处或或首规委主持持。进行市政政管线配套综综合。对各专专业部门提出出的方案进行行研究，并确确定配套方案案，会议内容容写进会议纪纪要，分送参参加会议各单单位。报审市政配套规划方案报审市政配套规划方案需提供以下文件：：计委立项批复；首首艺委（重要要项目）会议议纪要；小区总平面图；主要经济指标；项目地形图；规划方案；项目说明；按要求编制的方案案图纸；签过字的设计方案案；说明：规划局接到到方案后，发发送各部门进进行会签，并并报首规委审审查。委托市政工程设计委托市政工程设计需提供以下文件：：相关批文；地形图；用地范围图；建筑总平面图；市政用量等；说明：持以上文件件到各专业部部门办理报装装手续，并交交纳有关费用用。报装后，委委托各专业部部门的设计单单位按方案进进行设计。设设计分为初步步设计和施工工图设计。初初步设计完成成后，要经过过主管部门审审查和公司审审查，凡提出出修改意见的的，返回设计计单位修改，审审查通过后，即即可进行施工工图设计。市政用量的报装（见工程篇3.44.8）6取得国有土地使用用权证6.1定义意指通过农村集体体用地的征用用申请和报批批,和交纳土地地出让金，将将农村集体用用地转为商品品住宅用地,,或将城镇划划拨用国有土土地通过出让让、转让的法法律手续,将其转化为为商品住宅用用地的过程。6.2集体土地征征用内容按照《中华人民共共和国土地管管理法》的有有关规定，任任何单位和个个人需要使用用土地的，必必须依法申请请使用国有土土地。国有土土地又分为两两类，一类是是原即属国家家所有的土地地，一类是国国家征用的原原集体土地。另另外，涉及农农用地转为建建设用地的，应应当办理农用用地征用审批批手续。由于国家对农业用用地的严格限限制，开发企企业在利用农农业用地进行行房地产开发发时，要依据据北京市城市市发展总体规规划，向市规规划院提出咨咨询，首先确确定地块的开开发建设符合合总体规划。在在此基础上，委委托市规划院院对项目做控控制性详规设设计。控制性性详规科研成成果出来后，要要报规划院联联席会议通过过，取得联席席会议纪要；；公司做为有限责任任公司，因无无上级主管部部门，可以用用公司的名义义或以合作方方乡人民政府府共同申请上上报区人民政政府。取得区区人民政府同同意后，代区区人民政府拟拟文（《关于于……的请示》），并并以区人民政政府的名义上上报市人民政政府办公厅。市人民政府办公厅厅接文后，报报主管副市长长批示。依据据主管副市长长的批示，转转发有关市级级主管部门征征询意见。征征询意见返回回后，市政府府办公厅主持持召开协调会会，在取得各各主管部门意意见之后，以以市政府的名名义拟文对区区人民政府的的请示，给予予答复；市计委、建委在项项目得到市人人民政府办公公厅批复后，可可依据公司的的申报文件，进进行立项批复复；公司依据立项批复复文件，申请请选址文件，及及其它有关资资料，向市规规划局、市房房地管理局申申请项目建设设用地，同时时取得拟征用用土地所在地地的区、县房房地部门同意意；市规划局提出建设设地点和面积积初步方案，连连同《建设用用地征询意见见表》一并交交开发单位。市市房地局根据据初步方案，发发出《补偿安安置方案书》；；公司持以上文件，向向拟用地所在在的区县人民民政府、财贸贸、市政、文文教卫生、环环卫、房地局局、乡政府、村村民委员会进进行调查摸底底，征求意见见。调查摸底底内容：人口口、劳动力、人人均占地、前前三年平均年年产值、粮田田、菜田、宅宅基地、转居居数、转工数数、超转人口口数。征求意意见内容：土土地补偿、单单位及个人拆拆迁、补偿、取取得一致意见见后，填报两两表并签署意意见；公司陪同规划、房房地局人员勘勘察地形，确确定征地范围围；公司与被征地单位位签定土地征征用初步协议议，连同两表表，返回区房房地局审核，盖盖章后报市规规划局；进行上述工作时，公公司要完成下下述表格的填填报：《住户户调查表》、《转转户人口核实实登记表》、《农农转工名单》、《农农转工审批表表》、《农转转工定级表》、《发发放生活补助助费用调查表表》、《撤队队类别表》、《农农转工工资待待遇生活补助助核定表》、《农农转工人员工工资、生活补补贴名单》、《集集体财产表》；；市政府批准房地局局上报的征地地报告后，公公司到房地局局办理用地批批准书，到规规划局办理建建设用地许可可证及拨地红红线图、钉桩桩通知。而后后，公司持用用地许可证、红红线图、钉桩桩通知去被征征地区、县房房地局请求正正式安排处理理用地事宜；；组建联合征地机构构，发出征地地通告。同时时，在市政府府批准征地之之日起，冻结结户口，停止止户口迁入，防防止私搭、乱乱建。公司凭规划局开据据的《建筑用用地钉桩通知知书》委托测测绘处钉桩科科，进行土地地测量；公司与被征地单位位具体办理征征地事宜。包包括：签订征征地协议书；；申请办理转转工手续，经经公安局审批批后，办理变变更手续；办办理劳动力转转工审批，进进行劳动力安安置；与民政政部门签订超超转人员协议议，发放各项项补偿；如有有坟地，发迁迁坟通告；交交纳耕地占用用税，菜田开开发基金等；；征地工作完成后，填填报《征地结结案表》，报报送区县地政政管理部门，办办理结案。6.3集体用地的的征用程序：：委托测绘院出具委托测绘院出具1/500至1/2000的拟征地范围的地形图需提供文件：据立立项批复文件件向市规划局申请选址，获取规划局提出的初步选址方案向市规划局申请选址，获取规划局提出的初步选址方案需提供以下文件：：立项批复文件；地形图；前往拟征地区县政府房地局、规划局、乡政府、村委会调查摸底、征求意见，并与各单位签署土地征用初步协议前往拟征地区县政府房地局、规划局、乡政府、村委会调查摸底、征求意见，并与各单位签署土地征用初步协议需提供以下文件：：《建设用地征询意意见表》；市规划局、房地局对建设用地要求及“两表”中的意见进行审查盖章，规划局发出批准用地报告，市房地局为市政府代拟批准文稿、征地简图，报市政府审批；《补偿安置方案书书》六联单（从从土地管理市规划局、房地局对建设用地要求及“两表”中的意见进行审查盖章，规划局发出批准用地报告，市房地局为市政府代拟批准文稿、征地简图，报市政府审批；对拟拆迁用地的住户，单位进行调查，统计转居、转工、超转人员，并完成各项表格填报；对拟拆迁用地的住户，单位进行调查，统计转居、转工、超转人员，并完成各项表格填报；市政府根据房地局上报的文稿，和项目规划方案，对征地项目进行审查，对征地涉及的问题，协商下列主管部门后，批准征地。市政府根据房地局上报的文稿，和项目规划方案，对征地项目进行审查，对征地涉及的问题，协商下列主管部门后，批准征地。说明：市政府需协协商的主管部部门包括：首首规委、规划划局、计委、建建委、公安局局、教育局、劳劳动局、民政政局、农办、市市政管委、房房管、财政、园园林、公用、供供电、区政府府等；到市房地局领取用地批准文件，到规划局办理建设用地许可证，征地红线图到市房地局领取用地批准文件，到规划局办理建设用地许可证，征地红线图委托测绘院钉桩委托测绘院钉桩需提供以下文件：：钉桩通知书；地形图与被征用地的区县房地局商谈用地事宜与被征用地的区县房地局商谈用地事宜需提供以下文件：：市政府批准用地文文件；拆迁许可证；征地图；与用地单位共同召开联席会议，并办理有关如下征地手续与用地单位共同召开联席会议，并办理有关如下征地手续持用地许可证、红红线图到区县县规划部门进进行红线图登登记；与被征地单位签订订实征移交土土地协议书；；组建联合征地机构构，发布征地地公告，冻结结户口，停止止征地范围内内的建设活动动，租赁活动动；进一步核实先期调调查，并将填填报的各种表表格名单报送送地政、公安安、劳动、统统计、银行等等部门核实批批复；请区县房地局进行行拆迁补偿估估价；具体办理转非、转转工、转超手手续。公安局局发出转非户户口通知后，在在当地派出所所办理转户；；持农转工人人员登记表到到劳动局审批批，办理转工工；持用地批批准文件农转转居表册，与与民政局签订订协议，交纳纳费用，发放放领费证；办理各种经济补偿偿，安置补助助，交纳耕地地征用税、菜菜田基金等；；实施拆迁（见第八八节）6.4城镇国有土土地使用权的的取得内容在北京可进行一级级房地产开发发的城镇土地地有三种：危旧房改造建设用用地，开发地地块上的权属属较为复杂。宗宗地上往往有有房地局权属属下的公房，私私人权属下的的私有房屋，企企业、事业、行行政单位权属属下的土地；；国有企业、行政、事事业单位闲置置用地、拟改改变使用性质质的土地；城镇区域内集体企企业闲置用地地、拟改变使使用性质的土土地；按照《中华人民共共和国房地产产管理法》的的规定，城镇镇国有土地使使用权的取得得渠道，分为为出让，转让让，和划拨三三种方式。并并规定，出让让国有土地应应采取招标和和拍卖的方式式进行。通过过出让取得国国有土地再转转让时，应完完成一定的投投资量方可转转让。实际运运作中房地产产公司只要与与该宗土地现现具有国有土土地使用权的的单位达成合合作协议，并并取得项目立立项批复文件件，即可办理理土地出让手手续。同时进进行地上物的的拆迁与居民民、单位的安安置、补偿。如如果是旧区危危旧房改造项项目，可由具具有资质的房房地产公司，直直接向项目所所在区县及市市危旧房改造造办公室申请请开发任务。经经审查同意后后，由区、县县计委上报市市计委、市建建委办理审批批手续，立项项后，即可办办理土地出让让手续及地上上物的拆迁补补偿。6.5城镇国有土土地取得程序序向房地局地政处提出用地申请向房地局地政处提出用地申请需提供以下文件：：用地申请表；立项批复文件；地块平面图；环境报告等；地政处拟定用地方案，选址、定点、定面积地政处拟定用地方案，选址、定点、定面积委托具有房地产评估资质的房地产评估事务所进行地价评估委托具有房地产评估资质的房地产评估事务所进行地价评估房地局局审会议通过后，报市政府审批房地局局审会议通过后，报市政府审批市政府审批后，地政处办理用地通知书市政府审批后，地政处办理用地通知书与地政处签订土地出让合同与地政处签订土地出让合同交纳地价款交纳地价款到指定区办理国有土地使用权证到指定区办理国有土地使用权证7拆迁安置及拆迁补补偿7.1定义拆迁安置及拆迁补补偿意指依照照政府有关拆拆迁法规将建建设用地上各各种地上物拆拆除及将地上上物的所有权权人,使用权人妥妥善安置的过过程.7.2内容拆迁安置及拆迁补补偿的工作内内容从用地性性质分为：集体用地征用时各各项补偿与安安置。国有土地出让时的的安置与补偿偿。安置及补偿工作内内容从具体对对象分为：对城镇居民的补偿偿、安置；对农民的补偿、安安置；对农业集体经济组组织及国有企企事业单位或或城镇集体企企业单位的补补偿、安置。7.3拆迁安置的的工作程序拆迁前的前期准备工作对城镇居民的补偿偿、安置拆迁前的前期准备工作包括：编制拆迁计划、确确定拆迁方式式、筹措安置置用房、进行行文图准备、核核定拆迁范围围。准备以下资料：批准用地的文号、地地点、征地面面积、用途、拆拆迁安置的步步骤及措施；；设计平面图、施工工平面图、开开竣工期限、市市政管道路线线图及有关计计划；建设用地内的详细细现状资料。如如居民户数、人人口数、旧房房数、建筑面面积、使用面面积、临建面面积及地上其其他附着物。安置计划；临时周转措施。周周转理由、方方式、地点。周周转地的商业业服务配套，文文教卫生配套套情况。要填填写拆迁《居居民临时周转转申请表》报报当地房地局局；提供用地批准文件件、用地许可可证、批地红红线图、地形形图、规划平平面图填报《冻结户口明细表》，由房地局签发《冻结户口通知》填报《冻结户口明细表》，由房地局签发《冻结户口通知》说明：凭《建设用地规划划许可证》，去去房地局领取取《冻结户口口明细表》，并并持《抄录函函》到当地派派出所抄录户户口卡，填报报《冻结户口口明细表》。经经审批后，与与房地局签发发的《冻结户户口通知》一一并送到区公公安局，通知知派出所执行行。取得当地房管部门、派出所配合，入户摸底调查户口冻结后，通知知区县房地局局、规划部门门停止房屋买买卖、租赁、抵抵押，停止审审批新建、扩扩建工程，及及修改缮计划划。取得当地房管部门、派出所配合，入户摸底调查调查内容包括：家庭成员情况；房屋产权归属；房屋情况（间数、方方向、面积、房房屋结构、装装修情况、新新旧程度）；；由区房地局指定房地评估事务所对房屋进行评估，提出项目所在地的房屋重置价格及房屋补偿价格。由区房地局指定房地评估事务所对房屋进行评估，提出项目所在地的房屋重置价格及房屋补偿价格。根据《北京市拆迁管理方法》，制定并上报安置方案，报区房地局审批根据《北京市拆迁管理方法》，制定并上报安置方案，报区房地局审批向市房地局申办拆迁许可证向市房地局申办拆迁许可证需提供以下文件：：建设用地批准书；；用地许可证；拆迁计划；规划图；地形图；建设项目所在区县县建委提出拆拆迁申请；说明：经审查合格格后，由区县县房地局发拆拆迁许可证；；准备拆迁用人力、车辆如果委托拆迁，此此项工作可由由拆迁资质单单位进行。准备拆迁用人力、车辆说明：如委托拆迁迁，此项工作作由拆迁资质质单位进行。以政府名义发布拆迁公告，召开拆迁动员会以政府名义发布拆迁公告，召开拆迁动员会说明：在做完全部部准备工作后后，成立专门门拆迁机构，即即以区县政府府名义发出拆拆迁公告，并并召开动员会会。成立拆迁小组，下户动员拆迁成立拆迁小组，下户动员拆迁签订拆迁协议书、补偿协议书，提供搬家补偿费用签订拆迁协议书、补偿协议书，提供搬家补偿费用说明：拆迁搬空户，清运运渣土。认真处理钉子户，必