济南房地产市场前期调查报告

济南市房地产市场前期调查报告一、总体情况概述（一）城市人口济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，全省政治、经济、文化、科技及教育中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。总面积8177平方公里，其中市区面积3257平方公里。济南市目前下辖历下、历城、市中、槐荫、天桥、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘一市。截止2005年年末，济南市常住人口达到597.4万人，人口自然增长率为3.8‰。在中国56个民族中，济南市有42个民族居住。其中，汉族人口占98.31%，回族占1.62%，其他少数民族人口较少。（二）经济水平2005年济南市国内生产总值达到1876.48亿元，增长速度达15.6%，2005年济南市人均GDP为31604元，按当时汇率折算为3858美元。各主要经济指标均呈现出加快发展态势。社会消费品零售总额增长20.5%，提高3.7个百分点,全社会固定资产投资增速有所回落，但仍保持20%以上的增速。济南市历年人均GDP变化（三）规划发展根据《济南市城市总体规划（2005年－2020年）》，济南市的城市性质确定为山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。城市职能为山东省省会，国家历史文化名城，科技教育文化中心，全国重要交通枢纽，区域性金融中心，全国重要工业基地。同时着力培育和突显的城市职能有现代服务业和总部经济，高新技术产业和先进制造业。规划到2020年市区户籍人口将增至450万人左右，城镇人口将达到380万人左右。市区总人口将达到550万人，城镇总人口为480万人。其中中心城人口规模将增至430万人。近期规模为到2010年中心城人口规模为340万人，建设用地规模控制在330平方公里以内。城市发展按照“提升中心区、做强近郊区、突破远郊区”的思路，推进区域产业分工和协同发展，加快产业布局调整，改变中心城区功能过于聚集的状况。围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，城市产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和东部济青、西部济郑、黄河北济盐三条产业聚集带。市区发展总体格局根据济南市区地理环境、城乡空间和产业发展特征，将南部山区、中部平原和北部黄河沿岸三个带状区域，分别定位为南部山区保护发展带、中部城市空间与产业发展带和北部黄河保护发展带。中带是城市空间和产业的主要发展区，是中心城发展的主体；南北两带是为城市发展提供生态支持和服务的重要生态功能区。中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域内选择，用地发展方向在现状城区用地的基础上主要向东西两翼拓展。规划范围向东扩展至市区边界，向西南扩展至长清城区，中心城规划范围由上版的526平方公里扩大到1022平方公里。中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区，西部城区为玉符河以西地区，东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部城区之间以绿色空间相隔离。二、房地产市场概况2005年济南房地产业平稳增长。全年实现房地产业增加值60.9亿元，增长6.0%。房地产开发投资121.1亿元，增长9.9%，其中：住宅投资96.2亿元，增长10.1%，占房地产开发投资的79.4%。房屋施工面积3448万平方米，房屋竣工面积1216万平方米，其中住宅732万平方米。2006年前五个月，全市商品住房登记5392套，登记金额22.09亿元，登记成交均价2969元/平米，分别比上年同期增长22.5%、46.8%和15.6%。其中，高价位、大户型的商品住房增长幅度大大超过中低价位和中小户型。其中面积超过150平米的大户型登记成交量同比增长了七成以上。（一）综合分析基于对济南市房地产市场的考察了解及重点个案楼盘项目的调研分析，得出以下相关结论。1、东、西部区域楼盘价格差异明显从调查的楼盘中看出，东部楼盘的价格超过5000元/平方米的楼盘数量明显多与西部，而大舜天成的房价更是高达8900/平方米，创造济南房价的最高值。而西部楼盘中均价最高的三箭如意苑均价为5100/平方米与大舜天成房价相差几乎接近一倍的价格。造成东、西部区域楼盘价格差异的原因：1）

经济影响：东部经济基础好于西部经济。西部经济多为工矿型企业，物流批发业，而东部金融商务、事业机关单位较多经济发展快于西部。地价的成本高于西部同地段水平。2）

环境影响：西部自然环境较差，当前阳光100、世纪佳园所在区域，历史上存在较多工矿企业如东方红水泥厂、机床二厂等污染较重企业，导致西部区域自然环境较差。而东部多是科教文卫单位，自然环境好，更适宜人的居住。此外，西部区域流动人口较多，社会治安难度大，东部人口素质较高。3）文化心理影响：由于经济发展的不平衡以及自然环境的差异，形成了一定时期的社会居住文化，即济南人所流传的“住南不住北、住东不住西”的居住区域观念。4）产品品质的塑造影响：东部区域如大舜天成所打造的高端产品可以满足商住两用，小区虽小，但配套完善，引领济南楼市。高新区的悉尼花乡、莱茵小镇（二期）更是济南别墅市场的代表项目，尚层e墅则是产品的创新衍生。西部区域楼盘虽然在推广上打造时尚生活社区，但是其绿化以及小区的规划设计也相对落后，如世纪佳园，户型设计及绿化均有可提升空间。阳光100对于济南的房地产开发起到借鉴启发作用，其产品定位为白领阶层，小区规划设计先进。2、西部楼盘开发量大于东部从建筑面积规模上看，西部楼盘开发量大于东部的开发量。西部主要为城市改造的重点，政府侧重于城市形象再造，寄希望于房地产开发改变西部城市形象，提升西部的发展速度。几个超级大盘的开发拉升了西部地区开发量。其中，阳光100对于西部城市改造的成功，不仅改善了周围的自然环境，同时改变了部分本地人对于济南西部的看法，提升了区域房地产开发的地段价值。东部老城区及近郊区域土地成本较高，大规模面积开发少，开发重点向高新区转移。且郊区土地成本相对较低，但是目前配套生活设施、商业设施不完善，从而影响到进一步的开发，升值空间较大。3、小高层、多层住宅为市场主流产品从建筑形式上看，济南存在联排别墅、多层、小高层、高层住宅。其中主流产品为小高层、多层住宅。高层住宅为辅。别墅等低密度住宅，成为山东省政府严控的对象，并且停止审批用地。未来市场低密度住宅供应量较小。多层住宅是消费者喜欢的类型，主要表现为没有电梯的维护成本，部分本地人对于高层、小高层入住后电梯维护等费用较高，担心未来物业管理服务跟不上。小高层、尤其是高层产品的出现，使得土地利用价值最大化，有助于提升空间价值，意味着城市房地产开发的进一步发展。4、产品多样化、市场细分从调查的楼盘看，户型多样，从一居、二居、三居、四居、五居、六居到复式、跃层都有，面积区间跨度大从二、三十平方米到二、三百平方米的面积都有。可以满足不同层次的消费需求。但济南市场主力户型主要集中在二居、三居。从销售状况看，该两种户型最好销售。通常在济南目前市场上两居室户型在面积配比上75—95㎡为经济型、95—110㎡为舒适型、110—125为豪华型。三居室户型在面积配比上100—120㎡为经济型、120—140㎡为舒适型、140—160㎡为豪华型。小户型产品的出现是市场激烈竞争的表现。但目前济南市场上小户型产品供应量较少。小户型的特征是单价高、总价低，可以作为暂时性过渡用房。济南的第一个小户型是青年居易，开盘销售一年后，销售率已达到90%。而尚层e墅则属于济南小户型的提升产品，虽然处于尚未成熟的高新区，但是仍然受到消费者欢迎。5、投机、投资性购房比例小济南房地产市场中投机、投资性购房比例不大，绝大部分为自住型需求。特别是国家新一轮宏观调控政策的出台，对房地产投资投机打击较大。据调查，一般中介商手中都有投资性房产。少则一、二套，多则十几套，甚至几十套。有些利薄的投资性房产已无利可图，被套者或转向出租或把售价相应提高以避免交营业税带来的收益损失。相应抬高二手房市场价格。6、房地产市场主要为济南市本地居民消费，外地购房者较少济南市区与市内其他县市、省内城市及外地省份经济关联度不高，市域经济相对封闭独立，同时济南房地产市场对外地购房者吸引力较弱，房地产市场需求主要集中体现在市内本地居民的消费，外地购房者相对较少，比例不高。7、宏观政策对于市场的影响目前进入国家宏观调控政策期，在调研楼盘中看楼的顾客较少，宏观调控主要目的是规范房地产市场，对于产品进行结构性调整。即加大中、低端产品的供应，满足老百姓真正的住房需求。

宏观调控打击了投资，真正需求客户暂时持币观望，短期内楼价波动为正常市场现象。8、开建经济适用房，实行廉租住房补帖在国家宏观调控政策指导下，济南市为调整住房供应结构、增加中低价位普通商品住房和经济适用住房供应，陆续出台了一系列相应措施。目前，经济适用房建设已全面启动，05、06两年将开工158万平方米，竣工80万平方米；2005年5月1日，《济南市廉租住房管理办法》全面实施，符合条件的“双困户”（二）需求分析1、30-40岁购房群体仍为购房主力，26-30岁的购房群体比例上升潜在购房者的年龄结构趋于年轻化，40岁以下的年轻人是购房群体主流，所占比例达73%，其中，26~30岁的购房群体比例显著上升，所占比例达到29%。购房群体的年龄特征将直接影响其对住宅的户型选择、建筑风格、社区配套等的需求情况。潜在购房群体年龄结构（%）2、置业行为以家庭为核心购买力购房行为主要以家庭为单位，三口之家占据主导，比例为48%，二人世界所占的比例为27%，相比之下单身购房群体在对房产的需求程度和支付能力上都略显不足，所占比例仅为12%。对于26~30岁的潜在购房者，其家庭结构主要表现为二人世界，比例为53%；对于31~40岁的潜在购房者，其家庭结构是三口之家占据主流，比例为76%。1）单身贵族消费群体。白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速，单身一族对住宅物业要求日益强烈，对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。其置业特征：①由于多是知识阶层，所以对物业的要求相对苛刻，有时愿花较多的钱，也不愿买回廉价粗糙的物业；②理性不受促销活动的影响，购房群体购买理性，冷静而客观。2）老年消费群体。当前老年人消费市场日益扩大，其消费心理和消费能力与年轻人相比，更加理性，随着人口老龄化的加快，老年人的消费力资源会比较充裕。其群体特征：①经济自主自立，城市里知识型老人已基本脱离要子女代劳的传统，在选择住宅物业时喜欢按自己的意志和喜好；②老年人多在金钱使用时谨慎小心，不会过分的奢侈。3、潜在购房群体学历分析潜在购房者中具有大专和本科学历的人群已经成长为潜在的购房主流，为79%；其次是具有高中（含中专、技校）学历的人群，比例为17%，相应的购房者对社区带来的文化气息、生活品质、周边配套都将提出更高的要求。初中及以下学历的人群仅占4%。具有较高学历的群体中，多从事专业性较强的工作，并且多数已具有事业基础，职业相对较稳定。济南市具有高学历人群占城市总人口近70%，而这一类人多在重要的学校、医院等事业单位及大型企业的重要岗位。还有是随着济南的发展，引进了一大批外资，外地企业，在这些企业界里也拥有一大批知识分子，其职位相对较高。济南市在各类学校任职的教育工作者约有112万，其他还有医院、政府机关等众多事业单位。这些高学历的专业群体势必对生活质量提出更高的要求，才能产生心理的满足感——幸福感。他们关注城市的生活氛围、居住环境、居住质量、政治环境、生活环境、治安环境、经济环境、气候环境等要素构成。其对住宅的需求特征为：a．个性化追求：自我思想在生活氛围的张扬；b．私密性：家庭范围、个人生活方面的私密不为外人所知；c．身份属性追求：以人群分；d．自我价值追求：社会认知感；e．自尊性的体现：事业成就、身份、价值的标志年轻中职群体。4、潜在购房者工作单位多为私营企业潜在购房者的工作单位多为私营企业，其次为事业单位，年收入在6~10万元间的购房者的工作单位中私营企业居首位，年收入在10万元以上的潜在购房者工作单位以事业单位为首。5、市中区、历下区潜在购房需求较高潜在购房者来自市中区的需求最多，比例为31%，其次为历下区，所占比例为27%。分析表明，购房者对现在住房最大的不满意是面积和户型。6、公交车是主要出行工具潜在购房者的主要出行工具表现为公交车，所占比例为44%，相应的，购房者对于公交汽车站的关注程度也较强。其次为自行车/助力车，比例为24%，排列在第三位的是私家车，比例为17%，购房者的私家车拥有数量不容忽视。7、潜在购房者的消费需求远远大于投资需求潜在购房者的置业目的中自己改善居住条件的居于首位，所占比例为69%，购房给父母及孩子的比例为23%，用于投资的潜在购房者所占的比例为6%。结合潜在购房者的住房性质分析，商品房的拥有比例仅为16.2%，自有住房、房改房所占的比例为35.8%和30.2%，拆迁房所占的比例为9.3%。济南商品房拥有比例较低，伴随着城市居民购房置业升级换代的需求,济南市商品房开发销售拥有较大的市场空间。将市场需求简单概括为四类：拆迁带来的需求、外来人口解决居住的需求、主动改善居住条件的需求和投资需求。通常将主动改善居住条件的需求作为消化楼市的第一动力，因此这一部分需求显得尤为关键。影响主动改善型需求的因素较多，主要体现为当前的购买力以及对未来行情的预期两点，自己改善居住条件的购房者预计未来房价将小幅上涨的比例为50%，基本持平的比例为27%，预计房价将大幅上涨的比例为10%。较高的房价预期将削减或延缓当前部分有改善居住条件的欲望但购买力不足的人群的需求，即引起该类需求的缩水。8．潜在购房者偏爱东部区域潜在购房者中有40%选择在东部购房，选择南部区域的比例为22%，选择西部区域的比例为19%。潜在购房者在选择购房居住区域时，考虑的主要因素有交通方便、自然环境、经济文化、工作方便。交通便利是购房者最关注的因素，调查表明，购房者不希望为居住地点至工作地点的不便的交通所困扰，因此，绝大多数购房者在对将来生活区域的配套设施的重视程度上，将交通配套放在了首要重要的位置，这一比例达到21%。事实上，交通状况是衡量地理位置好坏的重要指标，那么购房者对交通因素的极大关注也就说明了地理位置对一个楼盘项目的重要作用，楼盘的地段依旧在很大程度上影响着购房者的选择。因此对开发商而言，在开发楼盘项目时，仍要精心选择地理位置。除此之外，对自然环境和经济文化的关注程度也较高，以上3项因素与人们的生活息息相关，购房者对此关注程度较高，可以看出，人们对居住区域的综合品质要求已经提上日程。但是，对其他因素如升值潜力的关注程度并不高。其中，选择东部区域的购房者考虑的主要因素依次为：交通便利、自然环境、经济文化和价格因素；西部区域购房者考虑的主要因素依次为：交通、价格、自然环境和工作方便；北部区域购房者考虑的主要因素依次为：自然环境、价格、交通便利和升值潜力；南部区域购房者考虑的主要因素依次为：自然环境、交通便利、价格和工作方便；市中心购房者考虑的主要因素依次为：交通便利、工作方便、自然环境和价格。9．多层住宅是首选建筑形态潜在购房者对建筑形态的选择中，多层居首位，所占比例为57%，其次为小高层所占比例是37%，对于高层的选择比例仅占6%，别墅所占的比例是1%。虽然多层依然在建筑形态中占据主导地位，但是小高层已经逐渐为购房者接受，其地位日渐稳固，而且限于稀缺的土地资源，小高层的需求容易得以实现，而对多层的需求则会由于其供给量的匮乏逐渐向小高层和高层转移，购房者对小高层的需求未来将呈现增涨势头。10．平层是户型结构的首选潜在购房者首选的户型结构是平层，所占比例为50%，选择复式结构的比例为25%，选择错层的比例为16%，跃层结构为8%。11．二室、三室是需求主力户型二居室、三居室是需求的主力户型，比例超过90％，其中二居室比例为62％，三居室比例为28％；对一居室、四居室的户型需求极少，分别为2％、3％。户型需求与家庭成员结构密切相关，一居室更多地面向单身及投资者，四居室以上的户型因其总楼款较高，相对抑制客户的购买需求。相关分析表明，济南市不同区域的购房者对住宅的户型需求略有差异，选择市中区的购房者对三室的需求量较其他区域强劲，南部区域内对四室的需求较显著，表明这两个区域大户型住宅较有市场；西部、北部区域对二室一厅的住宅需求居前一、二位，表明此区域内的购房者偏好经济适用的户型。12．80~100平米成为需求的主力面积80~100平方米之间的户型面积指标成为大众需求主流，比例高达39％，其次为100～120平方米，需求比例为26％，80平方米以下需求比例为19％，120～150平方米需求比例为11％，对150平方米以上的户型需求比例为4％。2004年，济南市城区人均住宅使用面积约为25.2平方米，与国家建设部制定的2020年居住目标——人均居住面积达35平方米，尚且存在一定差距。人均住房面积是反映一个地区住房情况的重要指标。潜在购房者人均住房面积的提升标志着生活水平的提高，对住宅品质要求的提升。13．需求面积与户型相关分析潜在购房者选择的二室一厅户型，面积区间主要分布于61~100平米之间；选择二室二厅户型的面积区间主要分布于81~100平米之间；三室的面积区间主要分布于101~120平米之间。潜在购房者的购房需求多为改善自身居住条件，购房时间集中于1~2年内，潜在购房者首选东部区域，二室、三室是需求的主力户型，80~100平米成为需求的主力面积。14．潜在购房者家庭年收入分析家庭年收入区间以3~5万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为22%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，低收入特征预示着未来低价位市场需求量较大。由于潜在购房者的购买力大小将决定着房地产市场潜力的大小，而家庭收入水平的高低又直接影响着潜在购房者购买能力，一般而言家庭年收入水平高的家庭相应的储蓄额度相应高一些，自有储蓄额度将直接影响潜在用户的首付款的支付能力，从本次研究群体的家庭年收入来看，主要集中在3~5万之间，同时假定该群体已有4~6年的积蓄，储蓄率按照50%计算，该部分群体的储蓄额度在6~15万之间，按照首付30%计算，该部分群体对总价的承受能力应该在20~45万之间。15．低价位住宅市场广阔对价格的接受程度集中在4000元/平方米以下，比例超过90％，其中3500元及以下所占的比例最高，为64%，其次为3500~4000元/平方米，所占比例是30％，4000元/平方米的住宅比例仅占5％。16．总价在40万元以下的住宅颇受欢迎潜在购房者对住宅总价的承受力方面，以40万元以下的为需求主流，占到总数的八成多，其中21~30万元间的总价，购房者接受的比例约占到四成，其次是31~40万元之间的总价，约占到三成，超过40万元的总价水平，仅有12%的人可以接受，所以总价水平40万元为潜在购房者的心理底线。依据潜在购房者能够承担的总房款价格，细分不同购房群体的需求特征。承担总房款在30万元以下的潜在购房者，偏好的面积首先是81~100平米，其次为61~80平米，偏好的户型分别为二室一厅一卫和二室二厅二卫；总房款在31~40万元之间的购房者偏好的面积为101~120平米，户型为二室二厅一卫；总房款在41~60万元之间的购房者偏好的面积为121~150平米，户型为三室二厅二卫；总房款在61~80万元之间的购房者偏好的面积为121~180平米之间，户型为四室二厅二卫。17．银行按揭付款方式是主流潜在购房者选择银行按揭付款方式的比例是79%，其中，月供款在1000元以下所占的比例为33%，其次为月供款在1000~1500元之间，比例为31%。其中，接受总房款20万元以下的购房者主要采用月供1000元以下的方式，所占比例为49%；接受总房款21~30万元之间的购房者主要采用月供1000元以下，所占的比例为41%，采用月供1501~2000元的比例为35%；总房款31~40万元之间的购房者多选择月供1001~1500元，比例为38%；总房款41~60万元之间的购房者采用一次性付款和月供1001~1500元的比例均为27%；总房款61~80万元之间的购房者主要采用一次性付款，比例为40%。18．绿化、超级市场、幼儿园/学校是最重要的三项配套潜在购房者关注的社区配套中，绿化居于首位，所占比例为20%，之后分别为超级市场、学校/幼儿园和运动场所。19．租用车位特征显著潜在购房者对于有车位需求与无需求的比例为4：1，租用与购买所占的比例分别为49%和32%。潜在购房者比较偏好地下的车位。购房者愿意支付的车位价格主要集中于7万元以下，比例为50%，其次为8万元，比例为21%，购买者对车位的购买意识不强，愿意支付的价格普遍较低，车位配比应与当前需求与未来城市发展相结合考虑。20．潜在购房者获取信息渠道分析报纸广告和房展会是购房者最大的信息来源渠道，比例均达22.4％。在媒体多元化的今天，报纸广告仍以其巨大的读者覆盖及最具房地产广告传播的优势被购房者认同；电视广告以12.8％的比例，位居第二。总结：潜在购房者的基本特征方面：年龄结构趋于年轻化，26~30岁的购房群体成为主流；三口之家为最核心的家庭结构；单身购房者需求明显不足；潜在购房者的工作单位多为私营企业；公交车是主要出行工具。潜在购买者的购买力方面：家庭年收入区间以3~5万元为最多；对价格的接受程度集中在4000元/平方米以下；对住宅总价的承受力以40万元以下的为需求主流。潜在购房者的需求特征方面：购房时间集中于1~2年内；置业目的中自己改善居住条件的居于首位；近五成的购房者认为未来房价将小幅上涨；对建筑形态的选择中多层居首位；二居室、三居室是需求的主力户型；80~100平方米之间的户型面积指标成为大众需求主流；购房者关注的社区配套中，绿化、超级市场、幼儿园/学校是最重要的三项配套；报纸广告和房展会是购房者最大的信息来源渠道。（三）济南楼市专业水平总体评价1、总体规划排列式或单排沿街的总体楼盘布局，大部分楼盘规模较小，建筑面积在10-40万平米之间的项目全市有将近50个。相对容积率比较高，文体设施、康乐服务设施等配套设施相对短缺，小区配套主要依赖市政配套。大部分楼盘建筑造型表现与色彩运用较为传统和单一，园林规划设计与布局相对滞后和稀缺，绿化面积少且硬绿化多于软绿化。2、建筑风格尽管很多楼盘采用和借鉴了欧式建筑风格，但楼盘开发整体上难以体现差异性，个性张扬、品位及可观赏性较小。3、营销手法整体营销手法与包装较为落后,水平较低。尽管有天建、中润、四建、三庆这些综合实力较强的企业，在开发理念与营销手段上较为超前，但一大部分企业理念较为落后，营销手段几乎一律是“广告宣传+售楼小姐”模式，开发商仍处于被动状态，信息的释放渠道有限。进军济南的外地开发商营销手法相对超前，阳光100相对于其他项目有所突破，为选购阳光100的客户均免费办理“阳光卡”，持卡客户在济南的部分高档健身娱乐场所、酒店、餐厅及购物商场享受折扣优惠。4、整体质素济南楼盘整体质素在近年提升较快，一部分开发商特别是外地开发商为济南楼市带来的先进的营销手法与理念，研发产品时已开始设计一些新颖建筑形式，如落地玻璃窗、凸窗、复式、错层、欧式弧形飘台等等，局部构造也加以处理与借鉴效仿。但由于开发楼盘规模较小，档次不高，精品楼盘较为稀少。多数楼盘限于规模和自身开发实力，自身基本配套设施与服务稀缺，因而不得不依赖市政配套与小区以外的周边设施。5、物业管理物业管理滞后，调查中发现济南消费者对物业管理意识不强，另一方面开发商自己的物业管理水平有限。服务内容仅限于一般水平的保安、保洁等物管功能，尚不能提升到社区文化氛围的营造和生活方式引导的高级物管水准。（四）市场发展前景预测1、城市规划引导城市房地产开发。西部、东部为济南市开发重点东部将以高新区为核心为开发建设重点，侧重于新区开发，土地升值空间大。西部侧重于城市改造，重塑城市形象。城市改造成本高于新区开发成本，目前东部房价高于西部，西部房价会有一定的上升空间。2、外地开发商继续抢占市场，同时输入先进开发理念阳光100、富翔天地、京鲁山庄、青岛建设集团、莱钢建设集团、外海集团均为外地开发商，对于地区的产品品质提升起到推动作用，市场竞争力较强，同时加大市场洗牌力度。3、济南房地产产品品质提升空间大与北京、上海以及南方发达城市相比，济南的房地产产品可塑性强，产品和服务的提升空间大。4、近期内济南房地产市场仍以自住需求为主，市场投机、投资比例不大济南的房地产所受宏观政策的影响不会像北京、上海、深圳等发达城市那么剧烈，市场比较健康，不存在较大泡沫。预计2006年房地产价格将会小幅增长。房地产投资仍然不高，真正需求和升级置业是市场主力需求。5、“住东不住西、住南不住北”的置业观念继续影响市民购房行为济南市区东部、南部尤其是东部是备受购房者青睐的区位，对市中心地段的偏好居于第二层级。另外，在售楼盘的销售率最高的也集中在济南的西南部、西部、东南部等区域。6、产品结构不合理，造成产品结构性相对过剩济南缺房群体主要是中低收入阶层，但开发企业过分偏重于利润较高的"高端"品种，供给主体与需求主体脱节。三、济南市土地市场分析2005年土地出让情况05年，单宗成交土地的平均楼面地价为904元/平方米。由于今年成交的土地以周边区域的长清区、高新区为主，成交价格较低因而楼面地价也不高，最低的仅为278.3元/平方米。今年楼面地价最高的一宗土地为天业房地产公司所取得，位于高新区，楼面地价1201/平方米，规划中为商业或居住用地。由于数据缺乏，仅仅通过2005年的土地出让数据来看，全年的土地供应量非常有限，出让的地块多集中在高新区内，受旧城改造资金压力等多方面因素的限制，中心城区的供应量极为有限。四、济南市住宅市场分析2005年济南住宅市场新增的楼盘只有17个，总体供应量约为217万平方米，可见楼盘平均规模较大，房价稳中有升，各区域也是平稳发展，总体呈上升趋势，新增供应量的萎缩以及城市发展带来的住房需求拉动了房价的上涨。（一）新增供应量分析1、新盘区域分布2005年开盘的项目主要集中在东部和西部,以东部最多,开盘项目达到7个,但规模较小,除锦绣泉城和海薜广场外,其他项目体量均在10万平米以下。南部开盘项目虽然较少，但仅鲁能领秀城一个项目体量就达90万平米。2005年开盘的项目主要集中在东部和西部,以东部最多,开盘项目达到7个,但规模较小,除锦绣泉城和海薜广场外,其他项目体量均在10万平米以下。南部开盘项目虽然较少，但仅鲁能领秀城一个项目体量就达90万平米。从年度新增供应量列表中我们可以看出，05年济南市住宅市场新增楼盘17个，与去年31个相比数量大幅下降，新增供应量规模大约为217万平方米，基本与去年持平，新盘均价为4137元/平方米。其中南部虽然本年度只有两个楼盘上市，但受超级大盘鲁能领秀城的影响区域供应量最大，其次为东部区域，总体供应量为59.2万平方米，区域新盘数量最多，其中上海花园本年度内三次开盘，足见东部区域市场的热度，西部区域只有嘉馨现代逸居为全新楼盘，其余的皆为原有楼盘的后续开发，区域供应量约为52万平方米，中部和北部新盘规模和数量都比较少，区域供应量都在7万平方米左右。从楼市新增供应量来看，05年济南住宅市场比较冷淡，全新楼盘较少，大部分为后续开发或者长期认购的楼盘；东部和西部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看，都是05年济南住宅市场比较活跃的两个板块，东部区域的升值潜力和西部楼盘的大盘效应带动了区域市场的繁荣。2、新盘建筑类型从建筑类型来看，05年新增楼盘中，建筑类型以小高层为主，多层比例仍较高，高层比重也大幅增加，由此可以看出小高层、和高层日益被购房者接受，成为当前房地产开发的一种趋势。3、新盘价格从新增楼盘的价格来看，整体均价为4134元/平方米，低于市场整体水平，区域均价中中部只有一个楼盘，楼盘位置、品质方面决定了楼盘的高价格，使得中部区域价格遥遥领先；其次为西部，区域新盘均价为4407元/平方米，高于区域整体价格水平，势必拉动西部区域价格的进一步增长；东部新盘均价为4203元/平方米，与区域整体水平相当对区域价格影响不大；新盘价格与区域整体价格差别最大的是南部区域，南部一直新盘较少，新增量多为后续开发，因而价格始终高涨，受超级大盘开发价格策略的影响，南部新盘均价与区域均价相差低近1000元，未来南部整体价格水平将会受其影响下降。（二）住宅市场价格走势分析2005年济南市住宅市场价格增长幅度较小，总体房价一年来增幅不到200元，与年初相比涨幅约为3.1%。本年度第一季度延续04年住宅市场平稳发展的势头，价格稳步增长，从第二季度开始，价格开始小幅波动，主要是进入5月后国家针对打击投机、抑制房价出台一系列政策，使市场受到不小的冲击，开发商和购房者面对不明朗的市场和政策相持观望，市场一度低迷，打折、团购等活动纷纷上演，在刺激市场的同时也使得房价发生震荡。但在市场的刚性需求支撑下价格整体还是呈上升趋势。从各个区域的价格走势图上我们可以看出，各区域价格走势都比较平缓，总体来看小幅增长。区域价格档次明显，价差较大。价格走势线位于最上端的是南部楼盘，其次是东部区域，北部区域价格水平始终位于最低端。从各区域的价格涨幅来看，西部区域房价增长幅度最大，上涨了约4个百分点，随着西部区域的开发和市政配套的完善，西部大盘的规模效应以及开发商的品牌效应，使得西部的楼盘在市场上得到提升，同时受规模普遍较大的影响，西部楼盘对市场的影响力都比较大，一个楼盘的价格波动都会对市场造成一定的冲击，因此本年度中几个新盘的推出拉动了该区域的价格上涨。涨幅居第二位的是南部区域，南部区域因其绝版的地理位置和环境，高档楼盘林立，其价格定位普遍较高，整体均价一直处于各区域的首位，投资客户少，价格上升空间较小。在今年宏观调控中，该区域楼盘的高品质是其价格的平稳增长的支撑，此外，随着区域内高档社区的建设和成熟，促进了该区域价格的上升。东部和北部都低于整体的价格增长水平，随着济南东部新城规划的清晰，东部区域成为近年来济南市房地产市场的热点区域，房价一路攀升，人们普遍看好东部的发展潜力，因而该区域的投资型客户相对其他区域最多，受政策调控的影响也最大，价格增长幅度较小。北部区域受区位劣势的影响，整体价格水平一直较低，但随着城市改造和区域新规划的实施，提升了区域价值，虽然近年来区域供应量不是很大，是区域价格稳步增长，但城市改造过程中的一些价格较低的旧村改造项目，对该区域市场产生了不小的冲击，因此区域价格也受到一定影响。五、总结目前济南市正处于中心拆迁改造、城市规模外扩的阶段，受各方面因素的制约，市中心土地供应量比较低，目前的主要供应量集中在城市外围。根据济南市城市规划，“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略决定了济南市未来城市主要向东、向西发展的趋势，然而东部的发展重心是转向资金技术密集型的高新技术产业开发区，而西部则主要依托传统重工业发展，由此看来，东部的房地产市场趋势将明显优于西部，这一点在目前在售楼盘的价格中已经有所体现。附表：济南市部分在售楼盘情况物业名称物业地址物业价格银座数码广场历下解放路43号7800元/平方米鲁信文汇花园历下青年东路1号6900元/平方米历山名郡历下文化西路14号6300元/平方米明珠新世纪商业广场长清区长清新城区与大学园区中心地段6200元/平方米正大城市花园历下经十东路与浆水泉路交汇处南行300米路西5300元/平方米黄金时代历下高新开发区5200元/平方米银座花园(银座怡景园)历下转山西路7号5150元/平方米盛基汇景公寓历下环山路北口(山青加油站东50米)4980元/平方米舜怡佳园历下山大南路48号4900元/平方米军安和平山庄历下历下区浆水泉风景住宅区内4850元/平方米盈峰翠邸市中玉函路96号4800元/平方米世纪佳园市中建设路93号4750元/平方米福润康城历城黄台南路14号4700元/平方米鲁能康桥（三期）天桥三孔桥路28号4600元/平方米阳光舜城锦绣苑市中阳光舜城南城4540元/平方米金色港湾历城北园大街16号4500元/平方米槐苑欣城槐荫营市街西侧4500元