交房流程及注意事项

交房流程及注意事项交房流程及注意事项一、如何理解交收楼二、交房流程三、交房注意事项四、案例解析一、如何理解交收楼1、“交收楼”的概念是指开发商通过物业管理公司将具备入住条件的房屋交付业主使用的过程。

物业公司代表开发商交房，从业主角度就是收楼。

故称“交收楼”。一、如何理解交收楼2、交收楼的构成：

由一个核心和三个重点构成。核心:物业与开发商的沟通

三个重点:交楼许可证物业预验接管及前期整改前期培训

3．核心问题需切实的贯穿在整个交收房流程之中。

4．把握好三个重点有助于物管处在交收楼活动前,打下扎实的基础，在充分准备的前提下展开对交收楼的活动。

一、如何理解交收楼核心：物业与开发商的沟通1.交收楼活动是开发商和物业这两位演员搭台给业主唱的一场戏。2.第一印象非常重要，头起的好，在物业管理的初期物业管理比较薄弱的阶段就能获得业主一定程度的认可和信任。3.第一出戏演得好最直观的体现就是在物业进入正常运行后的物业费缴纳比率和投诉比率上。4.怎样才能演好这出戏?演员是一出戏好坏的关键。5.在交收楼活动中，处处离不开开发商(从最初的场地安排、资料、预验收

到最后的整改等)。开发商是这出戏的主角。演员之间要有良好的沟通才

能演好这出戏。一、如何理解交收楼6.以上引出今天要讲的主旨：

物业与开发商要有好的沟通，才能顺利完成交收楼活动。7.要与开发商建立健全的沟通体系:定期性会议专题会议发文及回复的流程紧急事件的整改处理流程8.要勤于和开发商沟通。9.容易发生的问题：开发商主观意识重。应对：灌输物管意识。一、如何理解交收楼

重点一、交楼许可证

1.确认可以交楼的标志是什么？

标志是取得《住宅交付使用许可证》2.根据上海市地方性法规和预售合同示范文本的规定，取得《住宅交付使用许可证》是房屋交付的前提。3.在取得《住宅交付使用许可证》前开发商如果进行交房：

开发商先行交房的行为是违法行为4.业主如果办理了收房手续:A可能将面临房屋质量缺陷和配套设施不完备的风险。

B根据预售合同规定，业主有权要求开发商承担违约金。

C业主有权拒绝收房并向主管部门举报。

D逾期交房超过约定期限的，业主有权单方面解除合同。6.以上内容表明无证交房的风险巨大，后果严重。7.参考条款：《上海市新建住宅交付使用许可规定》一、如何理解交收楼重点二、物业预验接管及前期整改的工作1.对小区单元及公共区域进行验收，提出整改项目，制订整改流程。

目的：将问题消灭在交房之前，物业公司全面接收后减少交房时的投诉，以提高客户的满意度，确保交房工作的顺利完成。2.与开发商协商制订切实有效的整改流程及方案。3.定期参加开发商例会，控制整改进度及时间节点。4.物业接管方案拟定。5.在验收过程中对设施设备，型号、品牌等作汇总。6.做好书面的记录。（整改单、汇总表、发送/收取记录等）7.整改及开荒保洁工作完成后，要加强巡视，严格管理(钥匙领用制度等)。一、如何理解交收楼8.预验方式：

8.1前期模拟验收由物业管理公司客服人员和工程人员在施工尚未完成之前对单元

内部及公共区域进行查验。工程缺陷和隐患反馈给发展商。

作用：熟悉设施设备，避免重复整改，避免延误接收时间。

8.2接开发商竣工通知后进行先期验收，由发展商项目部、监理、发展商销售部、总包/分包、物业管理公司等共同进行。

8.3交接验收的尾声进行三方查验，由发展商项目部、施工单位及物业管理公司三方进行。如单元的装修、设施设备调试和开荒保洁都已完成，则由物业管理公司人员将钥匙接收并填写《钥匙签收记录》。反之，则由物业管理公司将问题

汇总于相关的汇总表，并在验收会议上提报发展商整改直至完成后由物业管理

公司接收。接收后物业管理公司需按排定时巡视，以确保在交付业主前始终保

持良好的状态。一、如何理解交收楼重点三、前期培训

1、小区基本情况的培训:占地面积、单元数量、车位数、电梯、小区内设备设施及周边设施等。

2、供应商及产品的培训分为单元配套设施设备产品培训以及土建及内装修专业知识的培训：2.1单元配套设施设备产品的培训包括:厨房橱具、电器，以及卫生间洁具、热水炉、空调、电气电工产品等。主要培训内容：品牌知识，产品特色，使用功能、注意事项，保养方法，售后服务等等。2.2土建及内装修的专业培训由发展商项目部及承建商共同参与，培训内容包括:土建的结构建设，外墙屋顶、门窗、防震专业知识培训以及内装修选用材质特点，施工工艺，安装工艺等专业知识的培训。

3.培训《临时管理公约》及《业户手册》是在短期里使无相关工作经验的员工快速掌握物业工作要点的比较好的方式。

综合小区的实际情况进行小区《临时管理公约》及《业户手册》的培训。使员工掌握公司及管理处对小区管理的基本程序及立场，在今后工作中能够正确操作与运用。一、、如如何何理理解解交交收收楼楼4.交交房房的的培培训训包包括括：：A.整体体交交房房流流程程。。B.管理理处处员员工工熟熟悉悉交交房房环环节节中中的的各各类类表表单单。。C.交房房流流程程及及相相关关表表单单的的具具体体使使用用及及注注意意事事项项的的解解答答。。D.模拟拟交交房房演演练练。。5、、交交接接时时期期统统一一口口径径培培训训：：对交交房房活活动动期期间间业业主主提提出出的的问问题题进进行行统统一一的的回回答答，，避避免免尴尴尬尬。。6、、交交接接时时期期员员工工行行为为规规范范培培训训：：仪仪容容仪仪表表、、接接人人待待物物、、语语言言、、作作息息制制度度等等。。二、交收楼楼流程一、房产交交接业主来办理理缴纳购房房余款、签签收房屋交交接书手续续时，向现现场办理人人员出示：：1、收楼通知知书；2、业主身份份证或委托托书及代理理人证件；；3、销售合同同及收据等等相关证明明；由开发商相相关人员及及物业客服服部人员陪陪同业主至至开发商财财务处缴纳纳相关款项项（包括房款、代代办小产证证、代收分分时电表装装置费、代代收有线端端口初装费费、代收燃燃气表具费费等）并开具具缴费证明明。业主凭缴费费证明领取取《新建住宅使使用说明书书》、《新建住宅质质量保证书书》、《质量监督检查查合格证书书》、《空气检测合合格证书》。签署房屋交交接书后，，领取单元元内各项设设施设备产产品说明书书、单元保保养说明书书等。二、交收楼楼流程二、物业管管理缴费业主在发展展商处结清清房款及领领取各项物物品后，由由物业管理理公司客服服人员和销销售人员陪陪同至物业管管理公司财财务部缴纳纳费用：1、前期物业业管理费（（三个月））2、代收维修修基金。业主在缴付付上述费用用后，物业业财务部将将出具收楼楼缴费证明明。三、交收楼楼流程三、办理物物业登记手手续在确认业主主将房款及及物业管理理费均已缴缴纳后，由由物业管理理公司客服服部人员帮帮业主办理理物业登记手手续，具体体操作流程程如下：1、客服助理理核对收楼楼通知书、、预售合同同、有效身身份证件并并复印存档档（业主如如为境外人人士，代理理人委托书书需公证））；另需复复印已缴物物业管理费费、维修基基金发票存存档。2、业主签署署并签收《临时管理公公约及承诺诺书》《临时管理公公约》作为业主委委员会成立立之前业主主、物业管管理公司和和发展商在在小区内行行使各项权权利和义务务的约定，，对业主也也是一种保保障，因此此《临时管理公公约》签署非常重重要。3、业主填写写《业户联络表表》。《业户联络表表》涉及到业主主的个人信信息及联络络电话、地地址等内容容，因此属属于保密文件同时为做到到业主信息息的有效性性和合法性性，《业户联络表表》必须由业主主本人填写写。4、业主签署署并签收《搬迁及电梯梯使用承诺诺书》注明了小区区搬迁及电电梯使用的的一些规定定及注意事事项，对业业户的顺利利搬迁及电电梯使用有有非常大的的作用，同同时也是物物业管理公公司与业主主在搬迁和和电梯使用用上的约定定。二、交收楼楼流程5、业主签收收《搬迁及电梯梯使用通知知书》、《租客登记表表》、《业户手册》和《服务指南》等表单和文文件，以方方便业主进进一步了解解各项表单单的使用及及管理公司司提供的各各项服务。。6、业主签署并并签收《防火、治安安责任协议议书》。《防火、治安安责任协议议书》的签署是要要求业主做做好单元内内的安全防防火、防范范工作，同同时协助物物业管理公公司保护好好小区公共共区域的消消防设备、、设施、器器材。7、业主签收收《治安管理规规定》和《停车库/场使用规定定》。物业管理公公司希望业业主能遵守守小区的《治安管理规规定》和《停车库/场使用规定定》，配合物业业管理公司共同管理理好整个小小区。8、业主核对对及签收进进户门，分分户门，信信箱钥匙及及IC卡。9、在办完物物业各项手手续后，陪陪同业主至至单元内验验房。二、交收楼楼流程三、验房在办完物业业各项手续续后，由物物业管理公公司客服部部人员、工工程技术人人员和发展展商销售人人员三方共同同陪业主至至单元内验验房：1、业主将单单元进户门门打开，由由“三方””陪同清点点单元内物物品、设备备及设施，，核对单元元的水、电电、和燃气气读数，在在《物业（单元元）接收记记录表》签署确认。。物业工程人人员为业主主演示设施施设备使用用功能及状状态。2、如业主验验房时发现现单元内存存在着一些些问题或疑疑问，物业业管理公司司工程人员员无法回答答的即通知发展展商工程人人员来现场场解疑。如如需整改的的发展商工工程人员在在现场回复复业主整改改工作时间间表，并记记录在案，，以确保验验房工作顺顺利进行。。3、若有整改改事项，业业主可委托托物业管理理处跟进并并及时报告告整改结果果。4、验收完毕毕后，由业业主、发展展商、物业业确认签字字。二、交收楼楼流程凭收楼通知书业主出示本人有效身份证明原件代理人凭委托书/本人有效身份业主证明原件（业主如为境外人士，代理人委托书需公证）审核后由开发商相关人员陪同至开发商财务处缴纳相关款项至开发商处领取《新建住宅使用说明书》、《新建住宅质量保证书》、《质量监督检查合格证书》、《空气检测合格证书》，签署房屋交接书，领取单元设施设备产品说明书，单元保养说明书等）至物业管理中心财务处缴纳前期物业管理费、维修基金等费用为业主办理物业相关手续（签署管理公约、业户资料交付记录表，业户手册）由开发商销售人员、物业客服陪同业主验房，物业工程人员为业主演示设施设备使用功能及状态业主如在验房过程中提出整改要求则进入整改流程抄录水、电、天然气读表数，签署单元接收记录表收楼完毕交楼流程图二、交收楼楼流程四、交收楼楼整改业主验房时时发现单元元内存在问问题需要整整改时，由由物业工程程部人员将将业主提出的的问题填在在《物业（单元元）接收记记录表》或《验房整改单单》上，由业主签签字确认后后复印（物物业、业主主、发展商商），由发发展商通知知各施工单位安排排整改工作作。整改单单原件要存存档。同时时业主可将将进户门钥钥匙托管至物业管管理公司。。在整改内内容完成且且业主复验验合格后，，由业主取取回托管之钥匙。。二、交收楼楼流程业主验房时提出整改要求确认整改项目并在《验房整改单》上作填写并由业主签字确认验房结束后将《验房整改单》复印三份，原件存入业主档案开发商物业业主工程项目部总包/分包按《验房整改单》进行整改工作物业工程部对整改内容进行跟踪检查客服负责跟进保修进程，并做好与业主的沟通工作整改结束物业确认符合与发展商、分包商协调预约业主再次上门验收时间业主前来验收验收通过在整改单上签收验收不通过或有新的问题整改完成销售部交收楼整改流程图三、交房注注意事项1、发展商落落实事项交房前入户许可证证取得：交交房现场场公示交房场地安安排：A确定场地：：位置方位位、面积大大小、流转转方向、功功能区隔B适度装修：：地面、四四壁、照明明、电话、、空调、家家具C导示布置：：园区外围围、收楼现现场事项：1、场地安排排在宽敞、、便于流转转的室内。。建议台面面按手续办办理的流程程一字排开开。2、准备几个个vip间，如现场场发生争吵吵可请业主主进入商谈谈，避免扩扩大影响。。3、确认行人人/行车通道。。验楼路线线应以通畅畅、方便为为主，避免免交楼现场场混乱。4、现场电话话、网线等等设施要能能满足现场场办公的要要求。5、及早与开开发商商议议、确认交交收楼流程程及维保流流程。三、交房注注意事项园区布置三、交房注注意事项收楼现场三、交房注注意事项交楼场地三、交房注注意事项交楼场地三、交房注意意事项交房物品资料料：A交房物品：便便于携带、利利于收纳、值值得保存B交房资料：两两书准备、结结构图提供、、物业相关资资料事项：1、如物业代为为处理二书可可提请开发商商采取一些高高效的方式。。如使用印章章等。2、相关资料开开发商应尽快快提供（业主主资料、实测测面积、小区区概况、设施施设备等）。。3、以上准备工工作一但条件件允许，应及及早完成。房屋预验接收收：A时间节点控制制B提前介入施工工现场C整改跟进事项：1、制定切实有有效的预验、、整改方案。。2、开发商定期期例会不可少少。3、合理利用开开发商来解决决问题。避免免完工后一些些问题暴露出出来导致重复复整改延误接接收时间4、开发商在交交楼前应作好好开荒保洁的的工作。三、交房注意意事项交房物品三、交房注意意事项交房中业主验房收楼楼后整改期限限确认：A由项目部专业业工程师与业业主当面书面面确定B工程部按时间间跟进整改工工作事项：开发商商应在现场组组织由总包、、分包和开发发商工程师共共同组成的““紧急维修队队”在交房时时如发生一些交房房人员无法解解决的工程问问题时可通知知“紧急维修修队”前来，，由专业人员员与业主当面接洽，拟拟定解决。。面对“问题””业主即时配配合物业公司司处理：一忌拖延、二二忌扩散、三三忌被动事项：1、面对“问题题”业主应做做好与开发商商之间的沟通通、协调。2、交房现场有有业主情绪

3、对业主提出的问题应及时给于回答，对于无法回答的问题迅速告知开发商，获得其指示

或技术支持。专人对口负责：A及时调整B随时沟通协调

事项：1、在交楼活动中开发商现场人员的分工要明确

2、避免一人对口多项事件，导致处理速度延缓。

3、物业员工要熟悉开发商现场人员。并请开发商提供各对口人员名单给物业。三、交房注意意事项交房后整改维修单位位及人员控制制：A维修工人固定定工作场地及及上下班时间间B工程部分工落落实跟单作业业C项目部专人跟跟进协调事项：1、整改维修单单位及人员控控制。国家规规定施工时间间为：周一至至周五8点至18点。2、开发商定期期整改例会制制度。共性问题控制制：A专题会议B专函知会事项：1、对于共性的的整改问题要要引起足够的的重视。2、对于业主提提出的非质量量的共性问题题，也要及时时通报开发商商（例如封阳阳台等）3、以发文/专函形式发送送给开发商时时，要注意签签收、存档。。必须留存原原始凭证。三、交房注意意事项1、物业管理处处落实事项交房前收楼人员安排排：A认真计划，按按时到岗，周周详培训B以老带新，控控制加班，各各部配合C后备支持，善善用资源，适适时调整事项：1、交房活动进进行时会有大大量的加班，，在交房前应应把员工的调调休尽量消化化掉。2、楼宇验收、、接管接收阶阶段，是员工工熟悉楼盘的的最好时机。。3、工程部应作作好设施设备备的登记、汇汇总的工作。。并熟悉设备备的维修、使使用。4、要提前做好好模拟交楼的的工作。5、在此期间要要注意一些设设施设备配件件及专用工具具的收集。6、尤其在接管管之后必须建建立严格有效效的管理制度度，例如钥匙匙领用制度，，出入制度，，整改人员控制制度等等，以确保在在交付业主前前始终保持良良好的状态。。三、交房注意意事项收楼资料：A业户手册、管管理公约B收楼表单、装装修申请事项：1、物业相关的的资料（交楼楼表单、装修修申请等文件件）应尽可能能早的提供给给开发商做修修改确认。2、可建议开发发商把交收楼楼活动中物业业用资料与公公约、手册等等一并印刷。。对开发商而而言感觉上美观、正规规，对物业而而言省了人力力、物力。3、建议在交房房活动中对管管理公约进行行签收。在和和开发商、物物业经理协商商的情况下决决定是否将物管费等敏敏感问题写入入公约一并让让业主作签收收。4、简单讲解交交楼活动中所所需表单的大大致构成及内内容。管理处办公场场地：A完成装修B正式启用事项：1、应尽快为各各部门找好办办公区域。便便于工作的开开展。2、办办公公室室装装修修可可提提请请开开发发商商。。三、、交交房房注注意意事事项项交房房中中要点点：：合合理理安安排排作作息息时时间间。。交交楼楼期期间间工工作作时时间间有有着着很很大大的的不不确确定定的的因因素素，，因因灵活活制制定定作作息息时时间间，，使使员员工工保保持持状状态态，，避避免免不不必必要要的的减减员员。。客服服人人员员：：A等候候接接待待B资料料发发放放C入住住登登记记D文件件签签署署E钥匙匙领领用用事项项：：1、业业主主档档案案应应在在交交收收楼楼活活动动时时同同步步建建立立，，并并尽尽可可能能收收集集齐齐全全业业主主的的相相关关信信息息。。2、人人员员分分工工明明确确，，员员工工对对自自己己的的工工作作熟熟练练、、职职责责要要明明确确。。3、钥钥匙匙托托管管。。4、客客服服交交房房技技巧巧。。5、控控制制交交房房时时间间。。6、简简单单讲讲解解大大致致会会使使用用到到的的表表单单及及用用法法。。7、因因交交收收楼楼活活动动分分为为开开发发商商及及物物业业2大部部分分，，务务必必与与开开发发商商做做好好交交接接工工作作。。8、业业主主资资料料是是密密件件，，必必须须作作好好保保密密工工作作。。三、、交交房房注注意意事事项项工程程人人员员：：A交楼楼验验房房B整改改跟跟进进C装修修申申请请事项项：：1、在在业业主主套套内内时时，，清清点点设设施施设设备备数数量量。。2、对对于于简简单单的的和和需需要要指指导导的的设设备备做做一一下下演演示示，，例例如如灯灯、、门门对对讲讲等等。。3、要要配配合合客客服服对对业业主主进进行行主主动动的的指指引引。。4、整整改改单单填填写写要要清清晰晰，，内内容容完完整整。。不不属属于于质质量量问问题题的的要要做做好好解解释释工工作作。。5、在在单单元元查查看看结结束束并并得得到到业业主主同同意意后后，，抄抄写写水水电电煤煤读读数数并并由由业业主主确确认认签签字字。。保安安人人员员：：A方向向引引导导B秩序序维维护护C车辆辆管管理理事项项：：保保安安部部应应准准备备紧紧临临时时预预案案，，以以应应对对现现场场突突发发状状况况。。保洁洁人人员员：：A园区区环环境境B现场场清清洁洁三、、交交房房注注意意事事项项交房房后后整改改跟跟进进：：A时间间控控制制B质量量控控制制C投诉诉控控制制遗留留问问题题处处理理：：A及时时整整理理统统计计B函告告相相关关单单位位C专人人跟跟进进落落实实三、、交交房房注注意意事事项项总结结核核心心问问题题：：与开开发发商商之之间间良良好好的的沟沟通通是是顺顺利利完完成成交交收收楼楼活活动动的的关关键键三、、交交房房注注意意事事项项交收收楼楼管管理理的的重重点点（（要要求求、、规规定定、、注注意意事事项项））1、交收楼楼之前的的必须做做好充分分扎实的的准备工工作。2、与发展展商共同同制定各各种收楼楼资料并并提前完完成收楼楼表单印印制。3、财务需需确定业业主收楼楼时缴纳纳的费用用类别及及计算依依据、起起收日期期及注意意事项。。4、提前一一周完成成交收楼楼场地布布置并组组织各相相关人员员现场演演练。5、合理安安排交收收楼工作作人员尽尽可能避避免超时时工作。。6、做好钥钥匙管理理尤其是是未交楼楼单元钥钥匙及寄寄存钥匙匙的交接接工作。。主要档案案的建立立1、管理处处主要为为每个业业主建立立业主档档案。每每个业主主档案包包括业主主及租客客信息，，收楼时时填写的各类类表单，整整改情况等等等。当然然日后有关关该业户的的所有信息息（包括投投诉处理、管理理费收缴、、等等）都都应存入该该档案。档档案一般按按单元号码码设立。档档案的保管需注意保保密性，需需谨慎保管管，亦不可可擅自透露露给他人。。2、业主档案案的建立是是交收楼管管理中至关关重要的一一个内容，，这是物业业管理公司司服务工作作的第一手资资料，对开开展各项工工作均有重重要作用，，业主档案案建立质量量的高低在在很大程度上左右着着物业管理理公司后续续工作的进进行，因此此必须引起起高度重视视。3、业主档档案建立包包括档案资资料室管理理、档案文文件柜设置置、电子档档录入和档档案使用制制度建立等各项项工作。三、交房注注意事项常见问题的的处理办法法/注意事项1、因房屋质质量问题，，业主拒绝绝收楼并提提出赔偿要要求的处理理。需知房屋在在交付使用用时会存有有一些不影影响使用功功能的质量量问题，故故交楼时业业主会收到到新建住宅宅质量保证证书，跟进进国家和本本市的相关关法规规定定，由发展展商提供相相应的维保保期限，业业主提出的的房屋质量量问题如果果确实较为为严重，已已影响到正正常使用该该单元，需需即时与发发展商协调调