北京中远大红门商业项目策划初步方案汇报

中远大红门商业项目

咨询策划初步方案汇报111策划思路宏观市场自身条件区域环境本项目中、高档社区配套类型？产品营销物业增值，经济、社会效益最大化环境目标与定位实施主题竞争环境2目录第一部分宏观及区域市场状况北京经济迅速发展，居民收入与消费水平提高区域内落后商业形态已不能满足潜在消费者的需求对中高档消费环境的需求成为必然项目周边已成为该地区的商业中心第二部分竞争市场分析第三部分项目自身条件的支撑与限制第四部分产品策划的原则第五部分产品诠释3第一部分宏观及区域市场状况北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图北京历年社会消费品零售额4北京市居民消费价格指数5城市类比，北京市及南城商业均有良好发展空间南城大众消费商业发展滞后，但随着城市拆迁和开发，南城居民消费水平提高空间比较大，南城个人消费市场具备发展潜力，大众消费商业需求量将迅速扩大总体供应状况看，北京市南城产业商业的供应量已经偏大本项目位于南城三、四环之间，区域周边零售商业发展落后、商业设施缺乏，类型单一，缺少内涵商业发展批量化、单向化高，专业市场相对集中小面积商铺所占比例高，大规模卖场少中高档零售、餐饮、娱乐需求旺盛日常消费性商业物业市场供应较少北京南城商业环境特点61KM3KM2KM明日东方商城千针街窗帘家具城大中电器规划商业15万百荣世贸万客隆规划商业5万规划商业4万中铁物流购物中心本项目上海联华鑫星商场国美电器CBC区域规划商业现状商业恋日汽配装饰一条街万益家隆商城7整体来看，随着周边地区住宅规模的迅速膨胀，项目周边针对大众消费市场的集中商业存在明显不足；区域内商业主要集中在万客隆周围、鑫星商场周围路口，北边至洋桥路口周边等；周边现状商业档次偏低，分布相对零散、杂乱无章；餐饮在项目周边的商业中占有相当大的比重，且档次略高；一些知名品牌已经开始在区域内布局，诸如肯德基、金象大药房、吴裕泰茶庄、华堡之家等等，区域前景看好；休闲购物类商业设施在周边相对缺乏，未来有发展潜力。项目周边有可能成为该地区的商业中心8目录第一部分宏观及区域市场状况第二部分竞争市场分析对本项目进行各级竞争市场分析结合城市整体商业环境，我们发现，传统及简单“复制”的商业设施其价值提升空间趋零位居区域商业中心，集合购物、餐饮、休闲娱乐和社区服务多种功能为一体成长空间良好，市场缺位第三部分项目自身条件的支撑与限制第四部分产品策划的原则第五部分产品诠释9第二部分竞争市场分析综合专业市场商业街社区商业及底商周边尚未形成有影响、成规模的商业街商业街环境至关重要，并需要有清晰的定位商业街以开放性、参与性、多元性方向发展社区商业及底商供需两旺受到经营业态的限制，周边底商以服务业为主社区商业以便利、实用、服务多样为特色趋向集中化、完善的服务功能、生鲜便利等特点周边综合、批发市场总规模超过95万平方米竞争加剧，新开发及规划项目向商场环境升级，并兼顾零售市场，扎堆在木樨园一带由单一、少门类向着综合、多门类发展建议本项目可进入的市场：中小型购物中心中型专业运动、家居店主题商业街社区商业百货/购物中心/超市百货由多种经营转向主体性经营、主题经营对超市、购物中心具有巨大需求体验业态成为中高档商业市场需求的动力专业化商店受到欢迎10周边主要零零售商业情情况项目周边区区域大中型型零售商业业规模情况况：11周边主要批批发商业情情况项目周边区区域批发商商业规模情情况：12马家堡东路路商业环境境马家堡东路路区域主要要零散商业业分布情况况如下：13周边社区商商业租金水水平项目周边区区域社区商商业典型商商铺租金水水平如下：：14竞争市场分分析：1、批发商商业的过剩剩，封杀了了本项目批批发产业商商业定位的的空间和可可能；2、商业街街、底商的的市场空间间没有重大大竞争制约约；3、针对大大众消费的的现代商业业的竞争处处在初级阶阶段；4、周边商商业的竞争争属于从属属竞争………15目录第一部分宏宏观市场场状况第二部分竞竞争市场场分析第三部分项项目自身身条件的支支撑与局限限位于北京南南城，区域域内整体消消费较其他他市区为低低地块处于多多个大型专专业批发商商圈之间区域环境与与市场调查查分析显示示本地区极极具消费潜潜力本项目商业业规模稍显显分散，对对定位既有有支撑又有有局限第四部分产产品策划划的原则第五部分产产品诠释释16决定商业规规模的参考考因素：1）、市场场可支撑开开发规模2）、本地地市场，竞竞争商业项项目规模3）、经济济增长因素素对规模的的影响力4）、政府府规划条件件5）、交通通条件对规规模的制约约17本项目商业业规模共计计4万多平方米米，分别分分布在A01—1万多平方米米、A02—2万多平方米米，A05—6千多平方米米；从市场供求求关系看，，本项目的的规模属于于决策比较较谨慎的规规模，市场场风险不大大；具体的可开开发规模将将在最终的的咨询策划划报告中进进行分析测测算18本项目周边边20万消消费者消费费支撑的大大众消费商商业规模：：1）、根据据调查，周周边消费者者月平均购购物、餐饮饮、娱乐消消费为680元；2）、本项项目周边最最大居住人人口规模20万*月产生最最大消费额额为：13600万万元；3）、2003年北北京市商场场平均每平平方米的营营业额为1662元元，南城商商场的典范范庄胜崇光光为631元，考虑虑市场动态态因素，南南城商业每每平方米营营业额不超超过800元；*本项目周周边消费者者支撑商业业规模：1360万万/800=17万万平方米本项目商业业规模在偌偌大市场需需求中具有有爆发力!19北京大红门、马马家堡南城宏观地段分分析北京南城受到木樨园园、大红门门商圈及玉玉泉营商圈圈夹击临近三、四四环路位于城市中中心辐射区区域中观地段分分析现阶段本区区域仍处于于市中心外外配套零售、、服务、餐餐饮等均缺缺乏大量消费额额外流潜在的城市市结点微观地段分分析较成熟的住住宅区环绕绕邻马家堡东东路，人流流、车流量量大紧靠目前人人气最旺的的万客隆超超市大量住宅正正在开发中中，项目自自身也有住住宅物业开开发潜在的区域域中心结点点交通环境道路和公交交车通达性性好自行车是目目前本地居居民主要的的选择对停车设施施的需求需需考虑，北北京私车的的快速增长长20项目商业价价值需要和和本项目住住宅价值进进行综合平平衡:只只有本项目目商业属于于有成长潜潜力的大众众消费商业业,那么住住宅才会得得到良性的的价值互动动项目商业价价值对本项项目其他部部分的影响响:鉴于写写字楼、商商住公寓、、住宅的初初步方案已已经确定，，所以本项项目商业的的定位就必必须在保证证商业功能能的前提下下，同时关关注相互的的联动效果果21目录第一部分宏宏观市场场状况第二部分各各级竞争争环境分析析第三部分项项目自身身条件的支支撑与局限限第四部分产产品策划划的原则第五部分产产品诠释释221、商业结结点的创造造；2、大众消消费商业的的策划产品品要符合消消费市场需需要；3、策划产产品差异化化的需要；；234、策划方方案租金策策略财务有有效性；；5、策划方方案营销执执行的财务务有效性；；6、开发商商资金策略略的可行性性；7、住宅、、商业、写写字楼营销销的可行性性。24目录第一部分宏宏观市场场状况第二部分各各级竞争争环境分析析第三部分项项目自身身条件的支支撑与局限限第四部分产产品策划划的原则第五部分产产品诠释释档次：中高高档，主题题：多种选选择的可能能性以休闲消费费为主旨，，集多功能能于一体的的中型区域域商业中心；完善提提升区域服服务功能，，多种消费费乐趣互动动于整体环境中；展展现某种商商业文化精精神，打造造休闲、文文化购物新境地三方面目标标客户：终终端消费人人群、经营营商户、投投资者百货型超市市、大中型型餐饮、邻邻里中心、、专业店铺铺、特色底底商25对产品类型型的初步判判断依据市场调调查的相关关信息，鉴鉴于以下原原因，赛睿睿顾问不建建议本项目商业地产内内容包括专业业批发市场：：1、上述区域域已经出现了了专业批发市市场过量的趋趋势，开发成成本增高，收收益止步不前前；2、本项目规规模及建筑形形式限制，不不易形成良好好的批发市场场氛围，而专专业批发市场场成熟也较普普通商业困难难；3、批发商业业对本项目的的综合品质有有极大的负面面影响。26对产品类型的的初步判断考虑到市场风风险、周边大大批居民消费费需要及本项项目地段的特特点，建议本本项目商业部分集集中针对大众众消费市场，，但商业类型型、规模选择择需谨慎：1、本项目周周边区域未来来将有近600万平方米住宅宅规模，居住住人口超过20万人，这样的的消费群的日日常消费，需需要相当商业业内容和类型型；2、在本项目目单纯造娱乐乐化、体验概概念，针对居居民市场的感感染力比较局局限，来自本本项目外部的的消费者数量量规模也有限限，但是周边边有经济势力力的南方商户户的消费将形形成市场支撑撑；3、本项目所所在区域在短短期内形成大大众消费市场场聚合力的业业态主要是餐餐饮和超市，，这两类有可可放大的空间间，但仍需谨谨慎。27产品方案1：：远洋瓯风28关于东瓯的商商业故事：1、东瓯是浙浙江温州的古古名，对于南南城有消费势势力的、以南南方温州人为为基础的消费费者有吸引力力；2、温州财富富的成长是中中国近现代最最成功的商业业典范，市场场关注、仰慕慕，但无人进进行商业挖掘掘……29商业文化东瓯大道服务少量休闲娱乐乐少量购物以文化休闲消消费为主旨，，集多功能于于一体的新型型区域商业中中心，融合多多种消费乐趣趣于整体环境境中，打造北北京休闲文化化与购物的新新境地周边旧有商业业模式餐饮休闲娱乐新型区域商业业中心模式购物文化服务配套邻里中心餐饮地画形式亲和力30产品经营商户终端消费人群群投资客户目标客户特别亮点以“东瓯大道道”为代表表的商业文化化主题规模及模式中等规模的购购物中心或专专业店档次中、高档营销有效传达建筑形式、风风格、功能、、业态、布局局、分割、收收益模式………邻里中心专业店铺主题街区及底底商31远洋瓯风商业业街区一层邻里中心（服务设施、、专卖店、药药店等）瓯风拱廊街（家居主力店店）菜神街（休闲餐饮、、大中型餐饮饮）便利坊（底商）瓯风拱廊街（东瓯大道））32远洋瓯风商业业街区二层邻里中心（中小餐饮））瓯风拱廊街（家居主力店店）菜神街（大中型餐饮饮）瓯风拱廊街（东瓯大道））33远洋瓯瓯风商商业街街区三层邻里中中心（健身身、美美容容美发发）瓯风拱拱廊街街（家居居主力力店））34产品方方案2：动动感100主题题商业业街区区35动感地地带（运动动健身身）电影院院魅力岛岛（乐购购