资产评估师考试《资产评估》知识直接比较法

本文格式为Word版，下载可任意编辑——资产评估师考试《资产评估》知识直接比较法资产评估师考试《资产评估》学识：直接对比法

导语：直接对比修正一般是以估价对象房地产的区域因素与个别因素为基准，将可比实例房地产的各项因素与估价对象房地产的因素举行对比，并逐项打分。

一向接对比法

1.根本原理：

利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干根本特征与参照物的同一及若干根本特征举行对比，得到两者的根本特征修正系数或根本特征差额，在参照物交易价格的根基上举行修正从而得到评估对象价值的方法。

2.优点：

该方法直观干脆，便于操作。

适用条件：

对可比性要求对比高，参照物与评估对象之间达成一致或者根本一致的程度，或者二者的差异主要表达在某一或多个明显的因素上。

3.根本计算公式为：

1假设参照物与被评估对象可比因素完全一致

评估对象价值=参照物合理成交价格

2参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致

公式

①评估对象价值

=参照物成交价格评估对象可比因素特征值参照物可比因素特征值

②

③评估对象价值=参照物成交价格修正系数

原理

本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征或者因素的影响，而且成正比关系。

3参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。

①方法一：

公式

评估对象价值=参照物成交价格修正系数1修正系数2修正系数n

这里修正系数的计算公示

原理：

各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成累计连乘效应

②方法二：

公式

评估对象价值

=参照物成交价格根本特征差额1根本特征差额2根本特征差额n

原理：

分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为根基，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。

4.直接对比法的根本方法仅仅一个可比因素不一致或者完全一致

直接对比法主要包括但不限于以下评估方法：

1现行市价法[参照物与评估对象完全一致]

当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象根本一致的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的`现行市场价格作为评估对象的评估价值。

2市价折扣法

①原理

以参照物成交价格为根基，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的阅历或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

②数学式表达

资产评估价值=参照物成交价格1-价格折扣率2-3

3功能价值类比法

①定义：

以参照物的成交价格为根基，考虑参照物与评估对象之间的功能差异举行调整来估算评估对象价值的方法。

换句话说：功能指的是生产才能，生产才能越大，那么价值就越大

②分类

根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种处境：

Ⅰ、资产价值与其功能呈线性关系的处境，通常被称作生产才能比例法

数学表达式一般表述为：

所以：被评估资产评估价值=参照物成交价格

Ⅱ、资产价值与其功能呈指数关系的处境，通常被称作规模经济效益指数法

数学表达式一般表述为：

资产评估价值=参照物成交价格评估对象生产才能/参照物生产才能^x2-5

4价格指数法物价指数法

①定义

价格指数法是以参照物价格为根基，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。

②物价价格指数的各种表述方法

Ⅰ、定基物价指数：

是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为根基，当物价指数大于100%，说明物价上涨;物价指数在100%以下，说明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了其次列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。

年份该类设备实际均价定基物价指数

=当年实际物价/基年物价定基价格变动指数

=当年实际物价-基年物价/基年物价

1999基年50100%

200051.5103%=51.5/50*100%3%=51.5-50/50*100%

202253106%=53/50*100%6%=53-50/50*100%

202254108%=54/50*100%8%=54-50/50*100%

202255110%=55/50*100%10%=55-50/50*100%

202256112%=56/50*100%12%=56-50/50*100%

202257.5115%=57.5/50*100%15%=57.5-50/50*100%

Ⅱ、定基价格变动指数与定基价格指数的关系

某年的定基价格指数=1+该年的定基价格变动指数

Ⅲ、物价指数与定基价格指数关系

譬如上表中，2022年相对于2022年的价格指数=112/106=105.66%

Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系

物价指数=1+物价变动指数

譬如上表中，2022年相对于2022年的价格变动指数=112/106-1=5.66%

Ⅴ、环比物价指数：

本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商

Ⅵ、环比物价变动指数记做a1，a2，an教材36页公式2-6-2和57页

本年的定基物价指数比上年定基物价高出的片面与上年定基物价指数的商

环比物价指数=1+环比物价变动指数

年份定基物价指数%环比物价指数%环比变动物价指数

1999100

2000103103=103/1003%=103-100/100

2022106102.9=106/1032.91%=106-103/103

2022108101.9=108/1061.89%=108-106/106

2022110101.9=110/1081.85%=110-108/108

2022112101.8=112/1101.82%=112-110/110

2022115102.7=115/1122.68%=115-112/112

③价格指数法在评估中运用的计算公式为：

资产评估价值=参照物成交价格2-7-1

=参照物成交价格2-6-1

=参照物成交价格价格指数27

=参照物成交价格1+物价变动指数26

=参照物成交价格2-7-24-3

=参照物成交价格1+a11+a21+an2-6-2

④适用条件

评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的处境，且时间差异不能过长。

5成新率价作风整法。

①原理：

参照物的成交价格为根基，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。

②计算公式为：

资产的成新率

=资产的尚可使用年限/资产的已使用年限+资产的尚可使用年限100%

5.直接对比法使用频率高的方法

1市场售价类比法一个以上可比因素不一致

资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值++交易处境差异值2-9

=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数2-10

2价值比率法

这里介绍两种简朴的价值比率：

①本金市价法

根本原理

以评估对象的现行合理本金为根基，利用参照物的本金市价比率来估算对象的价值的方法。

计算公式

资产评估价值

=评估对象现行合理本金参照物成交价格参照物现行合理本金2-11

更加留神：公式中的计算基数是被评估对象的现行合理本金，假