房地产经济学绪论

你关心这些问题么？国民经济与房地产市场的关系;房地产业对总体经济的影响:正面还是负面?长效还是短期?泡沫;近期的房地产市场有没有泡沫?如何借助泡沫进行投资(投机获利)?房价;影响因素;只涨不跌?炒作;如何炒?如何用最小的投入获得最大的利益?政府如何控制房地产市场?区位和土地价格的关系房地产市场与金融/股票市场的关系住房的产权为什么只能有70年?我国的住房制度;政府是否干预得太多?我最关心的问题我们经常看到市场上商品房大量空置，而我们去某新楼盘去看房时，销售员往往说已经卖完了？房地产企业的成本是怎么构成的？跟房价是什么关系？2009年上半年，经济形势仍然不好的情况下，全国70多个大中城市商品房销售量和销售价格攀升，是什么原因？为什么说这次全球金融危机的源头是“次贷危机”？什么叫“泡沫”？房价收入比为多少才比较恰当？房价的影响因素？地价飚升对房价的影响？我国的住房市场是怎样发展起来的？有什么特征？我国的房地产相关政策？政府对房地产市场怎样进行调控？………………房地产的概念和基本属性“房地产”、“不动产”、“物业”realestate：不动产、房地产realproperty：房地产、不动产、物业estate：

statestatusstand1:

state,condition2:

socialstandingorrankespeciallyofahighorder3:

asocialorpoliticalclass4a:

thedegree,quality,nature,andextentofone'sinterestinlandorotherpropertyb(1):

possessions,property;especially:

aperson'spropertyinlandandtenements(2):

theassetsandliabilitiesleftbyapersonatdeathc:

alandedpropertyusuallywithalargehouseonitrealestate：Propertyinbuildingsandland“房地产”、“不动产”、“物业”ResidentialpropertyCommercialpropertyOfficepropertyIndustrialpropertyResidentialrealestateCommercial/retailrealestateIndustrialrealestateOfficerealestatePropertyunderconstructionPremise不动产：民法常用词，重在实物（estate）房地产：经济法、行政法常用词，重在权利（property）物业：一般用于微观指称，多用于房地产的交易和维护环节地区之间在使用习惯上有差别房地产概念的内涵房地产是建筑地块及其上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。P3房地产的基本属性1．本质属性（1）区域性（2）土地总量的有限性（3）需巨额投资2．一般属性（1）消费与投资的双重性（2）耐用性（3）房地产是一束权利组合房地产的区域性

“LOCATION,LOCATION,LOCATION”土地的不可移动性房地产的区域性房地产的异质性不同区位上的房地产价格的不可比性2007年1月分地区一类地段普通商品住宅市场价格

2007年1月分地区二类地段普通商品住宅市场价格

2007年1月分地区三类地段普通商品住宅市场价格

2007年1月分地区写字楼市场价格

土地的有限性土地的总量是有限的（scarcity）：（1）只有一个地球（2）每个国家或地区的总面积是不变的不同用途的土地供给量是可变的：（1）农转用（2）建筑密度和容积率指标对土地用途和利用率的人为管制：（1）加重了某类用地的相对有限性（2）加重了某类用地供给量变动的不确定性（3）在提升房地产的保值增值特性的同时，也是房地产价格剧烈波动的根本原因土地总量的有限性房地产市场和价格受供给方面的因素影响比较多开发和购置房地产需巨额投资家用电器普通消费品普通职员年收入住房千元级万元级十万元级受金融系统与宏观政策（货币政策）影响大普通工商企业资产负债率房地产企业资产负债率一般<50%约70％～90%普通产品和服务的投资单个房地产楼盘投资百万～千万元级亿元～十亿元级普通消费品的消费模式单套住房的购置模式一次性付款分期付款＋按揭贷款金融机构人民币贷款基准利率

调整记录调整时间6个月1年1-3年3-5年5年以上调整时间6个月1年1-3年3-5年5年以上1991.04.218.18.6499.549.721999.06.105.585.855.946.036.211993.05.158.829.3610.812.0612.242002.02.215.045.315.495.585.761993.07.11910.9812.2413.8614.042004.10.295.225.585.765.856.121995.01.01910.9812.9614.5814.762006.04.285.45.856.036.126.391995.07.0110.0812.0613.515.1215.32006.08.195.586.126.36.486.841996.05.019.7210.9813.1414.9415.122007.03.185.676.396.576.757.111996.08.239.1810.0810.9811.712.422007.05.195.856.576.756.937.21997.10.237.658.649.369.910.532007.07.216.036.847.027.27.381998.03.257.027.9299.7210.352007.08.226.217.027.27.387.561998.07.016.576.937.117.658.012007.09.156.487.297.477.657.831998.12.076.126.396.667.27.562007.12.216.577.477.567.747.83购置房地产：消费与投资的双重性宏观统计上，房地产需求投资需求：

总需求Y＝总消费C＋总投资I＋政府支出G＋净出口（X－M）个人实际上，房地产需求投资与消费共存（1）可能是单纯的投资。例如，温州炒房团（2）可能是消费与投资兼顾。例如，普通家庭房地产市场形势的判断－－对个人消费和投资需求的估计（1）消费与投资很难区分：“第二套住房”、“五年内再转让的住房”（2）投资需求确实可能多倍于消费需求房地产的耐用性何为耐用性？（1）作为消费品（consumergoods）：一次购买，长期使用而不变质（2）作为资本品（capitalgoods/assets）：具有长期投资价值耐用性与需求（1）作为可以长期使用而不变质的消费品一次购买、分期付款、按揭贷款（2）作为具有长期投资价值的资本品批量投资、贷款投资房地产是一束权利组合房地产：附着在房屋和土地上的产权（property）房地产的交易，本质上是权利（property）的交易＊所有权使用权收益权转让权土地房屋＊使用权、转让权租赁权、抵押权、继承权房地产业房地产业在国民经济行业分类中的位置及其与建筑业的关系房地产业的关联（带动）作用房地产业与金融业的关系影响房地产业发展的因素房地产业在产业分类中的位置

《国民经济行业分类》（2002）第一产业A农、林、牧、渔业第二产业B采矿业

C制造业

D电力、燃气及水的生产和供应业

E建筑业第三产业F交通运输、仓储和邮政业

G信息传输、计算机服务和软件业

H批发和零售业

I住宿和餐饮业

J金融业

K房地产业

L租赁和商务服务业

M科学研究、技术服务和地质勘查业

N水利、环境和公共设施管理业

O居民服务和其他服务业

P教育

Q卫生、社会保障和社会福利业

R文化、体育和娱乐业

S公共管理和社会组织

T国际组织为什么将房地产业归入第三产业，它与建筑业是什么关系？房地产业与建筑业

为什么把房地产业归入第三产业？E建筑业

47房屋和土木工程建筑业

48建筑安装业

49建筑装饰业

50其他建筑业

5010工程准备

5020提供施工设备服务

5090其他未列明的建筑活动K房地产业

72房地产业

7210房地产开发经营7220物业管理7230房地产中介服务7290其他房地产活动房地产业与建筑业

为什么把房地产业归入第三产业？7210房地产开发经营不包括：—房屋及其他建筑物的工程施工活动，列入E（建筑业）的相关行业类别中；—房地产商自营的独立核算（或单独核算）的施工单位，列入E（建筑业）的相关行业类别中；—家庭旅社、学校宿舍、露营地的服务，列入6690（其他住宿服务）。

7220物业管理不包括：—独立的房屋维修及设备更新活动，列入E（建筑业）相关类别中；—贸易大厦、小商品大厦的市场管理活动，列入7470（市场管理）；—社区服务，列入8290（其他居民服务）。7230房地产中介服务不包括：—房产测绘，列入7640（测绘服务）。房地产业的关联作用（带动作用）P20：

水泥、钢材、玻璃、木材、运输、……

为什么会出现“投资过热”现象？为什么要抑制“投资过热”？我国政府是怎样抑制“投资过热”的？网上链接：“有效遏制投资过热是当务之急”2004房地产业与金融业互相促进：（1）P21：房地产贷款在银行贷款总额中的比重（2）房地产企业资金的主要来源？