某公司项目营销策略方案

朝觐

张家港项目营销策略方案2010年5月朝觐

张家港关于张家港市场的宏观指数

我们不再赘述带来整个房地产市场的骤变！2010年4月，一颗重磅炸弹《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》新政对即将启动的本项目带来很多影响？改善型、投资型客源日渐萎缩，成交趋势呈现下滑价格平衡点难以控制，定价举棋难下为保市场份额，迫使开发商大幅提升产品品质，此举也意味着开发商将大幅增加成本。所以本项目提报我们必须面临几个问题：如何在国家新政带来的市场风险下立于不败？如何在张家港市场脱颖而出？并夺得市场话语权？首先了解下张家港的别墅市场动态从近年来张家港别墅市场的发展来看，有过三次热潮：第一次热潮以万红苑为典型代表——基本无景观规划；第二次热潮以湖滨国际为典型代表——品质感强、风格鲜明，暨阳湖板块当时代表作；第三次热潮以暨阳湖1号、帝景豪苑、中联皇冠为典型代表——这次热潮从开发规模、持续时间、产品特色营造以及营销推广等方面都比前两次大得多。随着张家港市政道路的立体化，市区概念的扩延，家庭轿车的普及化，别墅类住宅成为港城的富有阶层置业安家的新选择。城西板块主要依托市政规划及主题购物公园，学校、医院等配套完善，为港城未来的高端居住区。暨阳湖板块主要依托生态资源暨阳湖，为当今市场认同的豪宅板块。城东板块主要依托梁丰生态园以及香港城、长途汽车站的区域配套，逐渐形成别墅市场的另一极。1——别墅供应较以前明显放大

2——别墅社区的别墅纯度提高

3——别墅市场出现对外扩展化趋势本案别墅市场板块分布及开发模式张家港别墅市场供需特征分析样本采集：从项目竞争角度出发，除去已经基本结案或者完全结案的项目，以在售或者即将在2年内上市的别墅产品为数据来源，同时考虑到竞争的边缘化，在本次供需分析时，将类别墅产品（叠加）也纳入了分析范围。未来别墅市场供应结构分析供应结构量化分析供应结构比例分析结论：1、在目前的港城别墅市场，以联排及叠加等中低端别墅产品为主体，占比90%以上；2、双拼及独栋等高端别墅产品占比仅为10%不到，整体供应结构呈现金字塔造型。较近别别墅项项目物业形形态供销比比特征征结论：：1、在在和目目前独独栋别别墅的的唯一一供应应者帝帝景豪豪苑项项目负负责人人深度度访谈谈后得得知，，该项项目别别墅产产品已已定购购完毕毕；2、高高端别别墅和和低端端别墅墅需求求旺盛盛，整整体需需求状状况呈呈哑铃铃状，，联排排别墅墅的竞竞争将将成为为未来来2年年别墅墅市场场的主主战场场；4、从从需求求来看看，低低端和和高端端别墅墅需求求旺盛盛，造造成了了供需需结构构失衡衡的现现象。。较近别别墅项项目面积段段供销比比特征征结论：：1、在在目前前别墅墅市场场（叠叠加除除外））中，，350~450㎡㎡的舒舒适性性强的的联排排/双双拼别别墅及及资源源独享享性高高的独独栋/类独独栋别别墅最最受市市场追追捧；；2、、300㎡㎡左左右右及及以以下下的的经经济济型型联联排排由由于于舒舒适适性性较较差差，，而而导导致致客客户户更更倾倾向向于于性性价价比比更更高高的的叠叠加加，，但但最最新新政政策策出出台台后后市市场场开开始始发发生生本本质质性性转转变变，，合合理理性性价价比比的的联联排排成成了了投投资资者者青青睐睐的的产产品品；；3、、结结合合供供应应来来看看，，高高品品质质别别墅墅的的购购买买力力尚尚未未被被完完全全释释放放，，具具备备较较大大的的市市场场。。较近近别别墅墅项项目目单价价段段供销销比比结论论：：1、、单单价价15000元元/㎡㎡左左右右的的中中高高端端别别墅墅市市场场接接受受度度最最大大；；2、、由由于于市市场场一一段段时时间间内内形形成成断断档档期期，，高高端端别别墅墅产产品品供供应应链链暂暂断断，，置置业业关关注注区区域域转转换换至至偏偏离离市市中中心心区区域域，，因因此此整整体体别别墅墅单单价价并并未未看看到到明明显显上上升升；；2、、随随着着市市场场产产品品品品质质的的不不断断提提升升，，客客户户把把置置业业焦焦点点瞄瞄向向15000以以上上的的高高端端别别墅墅产产品品，，从从而而在在后后续续保保值值上上加加上上有有力力砝砝码码。。较近近别别墅墅项项目目总价价段段供销销比比结论论：：1、、在在港港城城目目前前的的别别墅墅市市场场中中，，除除了了双双拼拼、、类类独独栋栋产产品品，，由由于于供供应应不不足足导导致致供供销销比比放放大大外外，，市市场场接接受受度度比比较较高高的的为为总总价价在在600~800万万范范围围内内的的别别墅墅产产品品；；2、、结结合合面面积积段段供供销销比比，，可可以以反反映映出出，，除除了了高高端端客客户户（（双双拼拼、、独独栋栋））讲讲究究资资源源的的独独享享性性，，对对价价格格相相对对不不敏敏感感外外，，普普通通的的别别墅墅客客户户群群体体，，在在追追求求舒舒适适性性的的同同时时，，比比较较注注重重性性价价比比。。张家家港港未未来来别别墅墅市市场场展展望望观点点1————未未来来别别墅墅市市场场阵阵营营格格局局由于于城城中中和和城城北北无无中中高高档档别别墅墅群群落落，，而而城城西西缺缺乏乏大大规规模模、、纯纯度度较较高高的的别别墅墅社社区区，，在未来的的别墅市市场中，，将成为为暨阳湖湖、城东东板块的的别墅之之战！VS暨阳湖城东观点2———同质质化竞争争现象愈愈加严重重港城别墅墅市场近近年来开开发规模模明显放放大、社社区纯度度逐渐提提高、产产品更加加精品化化（采光光地下室室、庭院院设计、、水景设设计、智智能化配配套等）），从社社区内部部角度讲讲，产品品同质化化现象较较为严重重。观点3———低端端/高端端别墅需需求旺盛盛，中端端产品竞竞争更加加激烈结合前面面的供销销比，看看以看出出：1.低端端别墅因因为拥有有良好的的性价比比优势，，客群基基础庞大大，因此此需求旺旺盛；2.高端端别墅（（独栋、、双拼））由于资资源的高高独享性性，同时时由于别别墅用地地的限制制，高端端购买力力尚未被被释放，，因此市市场供不不应求；；3.中端端的联排排别墅由由于市场场放量较较大，同同质化现现象较为为严重，，因此，，竞争更更为激烈烈。联排或将将成为未未来别墅墅市场的的主战场场。竞争市场场界定及及个案评评估暨阳湖1号鸟瞰图暨阳湖1号总建容积率物业形态配比联排双拼独栋叠加合计230000㎡0.65262套48套31套92套433套300㎡450㎡5/800㎡260㎡/61%11%7%21%100%均价价：在28000元元/㎡规划特点点：1、“环环水双轴轴自由式式”整体体布局，，外湖内内河双水水景循环环系统，，内部水水系面积积达3.5万㎡㎡；2、7个个性格鲜鲜明的景景观组团团；3、架空空层设计计；4、6重重庭院设设计：大大地庭院院、架空空层入户户庭院、、观景大大平台、、内置式式趣味庭庭院、屋屋顶露台台、车库库园艺庭庭院；5、人车车完全分分流。户型特点点：1、供应应产品主主要集中中在低端端产品范范畴，占占比82%，高高端产品品供应量量较少；；2、大面面宽设计计，达8.2米米以上，，周边联联排；面面宽在6.8~7.8米；3、赠送送地下室室100㎡左左右；高容积率率使得社社区仍然然以联排排为主，，且居住住密度较较大，与与顶级豪豪宅所所需的大大占地、、大空间间、高私私属感有有一定距距离。核心劣势势暨阳湖1号实景景▲典型的的西班牙牙建筑外外立面，，却使用用廉价涂涂料处理理▲绿化很很到位，，小品很很没味。。▲便宜的的外墙砖砖料，无无法还原原西班牙牙建筑质质感▲联排别别墅，紧紧密的楼楼间距私私密性有有一定缺缺失。帝景豪苑鸟瞰图物业形态配比联排独栋叠加合计158套12套112套282套210~310㎡550㎡——/56%4%40%100%独栋叠加联排赠送送50~100㎡的的地下室室；独栋栋赠送200㎡㎡左右右的地下下室客群来源源分析：：以市区及及港城东东部片区区的客户户来为主主，如锦锦丰、乐乐余等。。紧邻梁丰丰生态园园，景观观第一排排；大型混合合社区的的独立别别墅群落落；——在售售项目中中首推节节能环保保。开盘日期期：08年8月30日开盘价格格：联排13000元/㎡㎡；类独独栋15000元/㎡㎡.帝景豪园园帝景豪园园实景▲到处处都可以以见到的的“新古古典主义义”，没没有特色的建建筑外立立面；外外墙建材材颜色偏偏红，失却却了建筑筑风格应应有的美美感▲典型型的“无无公害产产品”，，其貌不不扬，除除了别墅应有有的居住住功能，，还是居居住功能能。中联皇冠鸟瞰图双拼物业形态配比联排双拼合计46套6套52套430㎡460㎡/88%12%100%上述面积积包含30~40的地地下室面面积客群来源源分析：：以市区及及港城西西部片区区的客户户来源为为主，如如港区等等。开发理念念：24万㎡㎡大规模模混合型型社区，，规划部部分别墅墅产品以以提升整整体形象象，提高高售价。。价格分析析：联排12000~14000元/㎡㎡，端点点及双拼拼16000元元/㎡.价差分析析：基本范围围控制在在2000~3000元/㎡㎡中联皇冠冠结合上述述市场情情况，新政出台台以后别墅产品品必将面面临同样样的问题题：怎样突围围?怎样突围围?营销策略略产品话语权权高档物业业依赖于策略核心心产品需要要最有话语语权直接影响响决定定位位包装手段段要取得话话语权，，光说产产品已没没有竞争争力，好的产品品品质必必须带有有一定作作品属性性。细察张家家港市场场近年来来别墅项项目，只有产品品，没有有作品。。产品≠品品质传统的产产品市场场以刚性需需求为主主改善型需需求、投投资型需需求为辅辅现实的产产品市场场刚性需求求门槛略略微抬高高打压改善善型需求求、严厉厉打击投投资型需需求新政市场在变变化客户在变变化传统的客客户心理理期待物业业增值现实的客客户心理理期待物业业保值新政保值，在某种意意义上是是希望不不贬值，，但更多意义义上意味味着未来来的增值。譬如，黄金，硬硬通货。。尽管一段段时间内内国际金金价有所所波动，，但投资黄黄金仍然然是一种种保值的的手段；名表，收收藏品。。购买时是是种时尚尚追求，，但经历历史沉淀，成为为高价古古董表是是种增值值体现。对客户而而言：保值就是是希望在在大市场场房价下下跌情况况下，能能够不跌跌反升。。对开发商商而言：：保值就是是在市场场不景气气的情况况下，项项目价值值能够立立于不败败之地。。品质服务合理性价价比地段房产如何何实现保保值？保值点抛开品质质、服务务、合理理性价比比三个因因素，单单从地段段优势来来PK，，本项目目绝对赢赢不了暨暨阳湖板板块。他们依托托暨阳湖湖资源，，占尽了了——天时（房地产产投资最最佳时机机）地利（暨阳湖湖畔，绝绝佳湖景景）人和（代言豪豪宅，人人人认同同）而本项目目有什么么地段优优势？梁梁丰生态态园？论地段梁丰生态态园固然然是在本本项目外外围资源源范围内内，但但较之其其他项目目而言，，并没有太大大优势。。迄今为止止，梁丰丰生态园园只塑造造了一个个帝景豪园园它的核心心卖点：：生态园景景这四个字字已经将将该资源源发挥到到了极限限。帝景豪园园项目为为东区树树立了什什么形象象？依然没改改变，只只是多了了个项目目而已而东区板板块目前前稀缺也亟需树立的形象是是：富裕阶层居住住区这需要一个超超越暨阳湖板板块的项目作作为支撑无论暨阳湖板板块还是东区区，

现实市市场的产品在在品质、服务、、合理性价比比的供应上，并并没有达成富富裕阶层应有有的品位和心理倾向。暨阳湖板块勉勉强被市场接接受为富人区，

但是离纯粹的富裕阶阶层社区还有差距。

真的富裕裕阶层住区，，必须是具有有奢侈属性和收藏属性。每一个细节将将成为一个全全新的典藏每一栋楼就是是一个作品值得收藏，值值得传承本项目要打造造的是房地产奢侈品张家港让市场知道：：收藏本项目，，就是收藏奢奢华，收藏最最高端生活选择本项目，，不仅是改善善居住的功能能，不仅是投投资保值的功功用而是相同价值值下不同生活活模式的追寻寻，是欣赏，，是陶治是为了满足拥拥有美好事物物的成就感创造无可复制制的价值效应应“让你舍不得得卖的房子，，是用来珍藏藏的奢侈品………”本项目的出现现，意味着一个代代表张家港最最高端住区的的诞生既然本项目决决定要做成全全市最高端顺顺理成章章，竞争对手手也将由区域域内周边项目目扩大到张家港范围内内所有高端项项目使命已经在召召唤，如何达达成？首先，目标客客户的发掘与与争取要发生生变化原先认定“客客户来自东区区”的观念必必须转变成来自整个张家家港的客源以上部分仅为为OPEN序幕PartOne豪宅攻略第一节、客户户锁定企业高级管理理阶层：较高收入水平平、文化层次次高、事业有有成，对未来来充满信心，，注重品牌，，讲究生活品品质，懂得享享受生活。富裕的私企业业主：文化程度参差差不齐，较强强的经济能力力和表现欲，，追求档次、、品位、身份份感。社会知名人士士：有事业基础和和社会地位，，处于社会的的中心舞台，，追求一种尊尊崇的感觉。。高级知识分子子：有很强的品位位和鉴赏能力力，追求个性性化生活，有有很强的自我我保护意识。。政府科员：工作生活稳定定，看重身份份和地位，对对住宅的私密密性和安全性性有一定要求求。购买力是界定定客户的第一一标准具备购买本项项目物业的客客源社会角色色：外企中高层管管理人员周边城市的高高收入人群除此之外具备购买本项项目物业的客客源还有———也构成我们必必将争取的潜潜在客户常规的分析，，目前的政策策下，本项目目客户购房驱驱动力为：自自住型为主主，其中不乏乏富二代成家立立业、新晋富富裕阶层而无无房者购房等刚性需求，，同时存在大大量改善型需求，而投资客在政策打压下下，基本不会会出手；而根据市场观观察，本项目目客户购房驱驱动力有可能能是：

富裕裕阶层改善住房、投资客、半自自住半投资客客群。购买驱动是成成交的原动力力购买本项目物物业的客源驱驱动力是什么么？购买意识形态态确立心理倾倾向显富阶层：刚刚挺进富裕阶阶层，需要依依托住宅标榜榜自己地位成功人士：社社会峰层人物物，需要自我我主张的释放放中产阶级：介介乎于上两者者之间，又有有文化追求的的小富心态潜台词：“购买力不是是问题，问题题是要有腔调调，有腔调才才有品位”“除了物质，，人还是要讲讲点精神的””“有钱就要追追求生活品质质，否则就是是守财奴”无论何种心态态，

他们看看中的本质就就是：品位他他们需要得得到的就是：：尊贵

他们们亟需传达的的就是：显赫赫

他们欲望望的终极核心心：虚荣本项目是否能能够满足这些些人的品位和和心理需求？？第二节、项目目定位第一反应：别别墅为主的豪豪宅。有双拼拼、联排、叠叠加（匹配显显赫身份）第第二反应：：法式·帕拉拉蒂奥风格建建筑（文化调调性尊贵）第第三反应：：唯一的法式式豪宅、本地地稀缺产品（（追求新鲜感感）

第四反反应：高档次次的服务（满满足虚荣））

第五反应应：值得向朋朋友介绍（夸夸耀本性）第第六反应：：市场价值，，尤其是价格格的前景（保保值想法））本项目所传达达的信息层次次：尊贵显显赫稀稀缺（保保值）最有气质的住住宅项目最有代表性的的阶层社区唯一的法式高高端项目独特的贵宾级级服务唯一的法式园园林景观合理的性价比比符号化带来的的文化意识产品的极致性张家港没有既既成项目可对对比它的隐形实质质就是：生活方式这是维系本项项目产品与客客户之间的对对接点产品客户核心信息生活方式生活方式造就就：富裕阶层：集集中的纯度与与高度法式生活：调调性迥异的阶阶层感绝无仅有：：前卫风格格的新富豪豪概括起来说说：独一无二的的奢华生活活源于奢奢华的想象象Fromluxurytoimagine归档富富裕阶层层Filedaffluent玩味法法兰西帕帕拉蒂奥建建筑风情InterestingFrencharchitecturalstyleParatioAustria习惯被尊重重崇尚奢侈品品追求时尚FashionRespectLuxury忠于我我们的客客户阶层Weareloyaltoourcustomersclass他们除了有钱、、有闲，还还有品位Apartfrommoney,leisure,aswellastaste尊重他他们的个个人价值Thestatusofrespectfortheirvalues社会高度Associety精神追逐Spiritualpursuit豪宅，有钱钱就可以买买到；但在在这里………还要靠身份份与品位才才能购得奢奢华生活本项目的营营销目标不仅仅是追追求销售价价格还有产品价价值与品牌牌价值的最最大化因此，有理理由为本项项目别墅放放言：一城，一世世界解读：本项目好比比是一座为为特色圈层层营造特色色生活而量量身打造的的“城”“城墙”是是看不见的的，但是无无法逾越，，它的建材材是：阶层层和身份有的墙分出出内外，这这堵“墙””分出高低低!——生生活阶层的的高低。俯瞰一座城城市的高度度解读：以稀缺性、、唯一性视视角出发，，足以俯瞰瞰整个张家家港以品质高度度深度探索索，全市所所有项目无无法与之比比肩以生活格调调为原点，，足以俾倪倪全市所有有项目不同的生活活，在不同同的人眼中中，有着不不同的价值值也有信心为为本项目高高层说：形象推广的的可能性给人传达的的印象究竟竟是什么？？这种生活的的实质是什什么？生活在“一一城一世界界”里，还还有什么更更期待的？？客户如何买买账？…………也许，本项项目更适合合让客户想想象、探寻寻、体验、、憧憬………知道→关注注→积极了了解→喜爱爱→更加关关注→加深深了解→产生购买欲欲望→形成成购买冲动动→实现购购买客户从这些环节我我们如何一一步步诱导导？第三节、营营销方案先解决三大大问题全面提升项项目品牌影影响力，打打造核心差差异性Point1：影响响力Point2：传播播力Point3：购买买力有效提升项项目知名度度，渗透高高端圈层传传播体验营销兑兑现产品全全价值，策策动达成销销售推广重点：：以前所未未有的形式式出击市场场推广目的：：引发市场场讨论，成成就话题效效应推广调性：：全面传递递“稀缺感感”和“尊尊贵感”推广要点：：项目告知知前提下，，通过媒介介影响客户户的购买决决策推广渠道：：户外阵地地/行业传传播/圈层层营销推广手段：：以活动为为主线全面面传递项目目的形象思想想核核心心：：推推广广上上设设置置障障碍碍，，高高调调入入市市精神神纲纲要要：：别别墅墅顶顶级级奢奢侈侈品品；；高高层层奢奢侈侈品品推广广要要素素：：项目目品品牌牌本项项目目奢华华私私文文化化高端端房房地地产产运运营营，，跨跨界界营营销销实实践践奢华华人人生生城市市奢奢华华标标签签，，高高品品质质生生活活映映像像表现现：：双线线并并行，，虚虚实双双轨轨市场场传传播播：：小众众圈圈层层启启动动，，大大众众神神秘秘高高调调学园园大大使使上行行下下效效折射射事件件营营销销贯穿穿圈层层效效应应传播播方方式式：：分阶阶段段来来思思考考、、执执行行第一一阶阶段段项目目品品牌牌第二二阶阶段段气质质界界定定市场场爆爆发发点点定位位描描述述利基基点点主要要解解决决如如何何引引发发市市场场高高度度关关注注以最最快快速速度度引引爆爆市市场场获得得第第一一波波客客户户认认可可主要要以以如如何何保保存存、、消消化化、、扩扩大大第第一一阶阶段段战战果果为为目目的的，，主主要要诉诉求求项项目目的的精精神神层层面面，，争争夺夺客客户户的的““心心智智””，，做做大大、、做做强强““圈圈层层效效应应””，，迅迅速速占占领领市市场场制制高高点点，，为为项项目目带带来来源源源源不不断断的的客客流流，，实实现现销销售售。。具体体实实施施：：渠道道：：户外外、、报报纸纸、、高高端端杂杂志志、、活活动动内容容：：户外外以以硬硬性性广广告告为为主主报纸纸先先以以新新闻闻软软文文切切入入，，再再进进行行硬硬广广形形象象表表现现高端端杂杂志志以以联联版版形形式式同同时时将将硬硬广广与与软软文文表表现现活动动：：利用用大大型型公公益益性性活活动动作作为为事事件件营营销销突突破破口口目的的：：为项项目目品品牌牌高高调调入入市市，，预预先先制制造造话话题题，，引引发发市市场场热热议议1.项项目目品品牌牌阐阐述述及及形形象象确确立立[官邸邸之之夜夜]活动动参参考考：：携手手李连连杰杰壹壹基基金金等慈慈善善机机构构，，共共同同呼呼吁吁社社会会爱爱心心，，担担负负社社会会责责任任。。慈善善拍拍卖卖··公公益益义义演演··爱爱心心捐捐助助··慈慈善善晚晚宴宴…………爱心心演演绎绎奢奢华华人人生生渠道道：：户外外、、工工地地围围板板、、报报纸纸刊刊物物、、活活动动内容容：：户外外以以项项目目广广告告总总精精神神为为诉诉求求工地地围围板板以以生生活活的的意意识识形形态态及及精精神神诉诉求求为为主主表表现现报刊刊以以软软文文形形式式强强调调生生活活精精神神主主题题活动动：：利用用小小范范围围高高端端活活动动，，只只要要以以渲渲染染项项目目气气质质、、生生活活调调性性为为突突破破口口目的的：：项目目品品牌牌的的精精神神调调性性做做铺铺垫垫2.气气质质界界定定[私享享文文化化汇汇]活动动参参考考：：艺术术品品鉴鉴赏赏拍拍卖卖··定定期期私私人人藏藏品品欣欣赏赏··书书画画协协会会··戏戏剧剧堂堂会会以茶茶论论道道··花花艺艺··昆昆剧剧··私私藏藏品品鉴鉴会会··顶顶级级厨厨艺艺协协会会…………文化化，，凝凝练练奢奢华华的的精精华华渠道道：：户外外、、现现场场展展示示中中心心、、工工地地围围板板、、活活动动、、报报刊刊内容容：：户外外以以项项目目广广告告总总精精神神为为主主现现场场展展示示中中心心以以视视觉觉冲冲击击、、生生活活方方式式展展示示为为主主工工地地围围板板以以意意识识形形态态和和精精神神诉诉求求为为主主报报刊刊以以软软文文渲渲染染为为主主活动：：本阶段段可以以利用用大范范围主主题活活动宣宣传项项目唯唯一性性卖点点达到到市场场兴奋点，，一举举引爆爆市场场目的：：全面炒炒热市市场对对项目目的关关注度度、反反应度度、追追捧度度3.市市场爆爆发点点[顶级消消费汇汇]活动参参考：：世界高高端奢奢侈品品展示示··私私人定定制服服务··贵贵族生生活学学堂··贵贵族族运动动教学学等奢侈品品协会会·名名酒协协会··雪茄茄俱乐乐部··豪华华旅游游定制制·高高尔尔夫球球协会会………HowLuxus？生活，，如何何奢华华？渠道：：户外、、现场场展示示中心心、工工地围围板、、活动动、报报刊内容：：户外以以项目目总精精神为为主现现场场展示示中心心以视视觉冲冲击、、生活活方式式展示示为主主工工地围围板以以意识识形态态的精精神诉诉求为为主报报刊刊以软软文渲渲染为为主活动：：本阶段段的活活动主主要以以维护护老客客户，，组织织“老老带新新”促促进销销售去去化，，同时成成立【尊豪豪汇】】（未来来业主主俱乐乐部）），建立良良好的的客户户维护护与沟沟通渠渠道目的：：为项目目“圈圈层””“特特权””“阶阶层””的基基调上上色4.定定位描描述[尊豪群群英汇汇]业主会会参考考：Condition1对奢侈侈生活活有消消费能能力的的社会会高端端人士士精英英名流流已登记记意向向客户户及渠渠道拓拓展所所获得得的客客户（购买买前须须经资资产及及职业业审核核，购购买后后可获获入会会资格格）已入会会会员员推荐荐，但但需经经审核核通过过入股资资本：：每年年需交交纳一一定基基本消消费金金，需需保证证参与与一定定时限限俱乐乐部活活动申请资资格：：必须须在社社会地地位、、职业业、生生活方方式等等方面面经受受详细细考量量入会资资格：：经审审核被被邀请请Condition2Condition3渠道：：现场展展示中中心、、工地地围板板、活活动、、报刊刊内容：：主要配配合销销售进进行项项目分分卖点点包装装及阐阐述活动：：本阶段段主要要以【【中昊昊客户户会】】的客客户活活动为为主，，开展展体验验营销销目的：：为开盘盘前做做预热热5.利利基点点[等待贵贵族]活动参参考：：结合样样板房房开放放，制制定现现场体体验氛氛围，，定制制私人人Party，，增加加圈层层感受受奢侈消消费及及其话话题………贵族，，奢华华代言言人渠道：：现场展展示中中心、、工地地围板板、活活动、、报刊刊内容：：主要配配合销销售进进行项项目分分卖点点包装装及阐阐述活动：：本阶段段主要要以【【中昊昊客户户会】】的客客户活活动为为主，，开展展体验验营销销目的：：为开盘盘前做做预热热5.利利基点点身临其其境，，才能能切身身体会会：奢奢华，，不是是空谈谈复杂的的广告告表现现只导导致作作品被被认为为很拙拙劣简单语语言都都介绍绍不清清的品品牌用用再多多的话话也没没有用用百闻不不如一一见。。广告告诉求求，一一切从从简PartTwo美妙体体验奢侈品品展厅厅奢侈品品概念念样板板房产品情情景全全体验验数字投投影沙沙盘多维营营销体体验细节成成就__产品说说明书书奢华传传奇__概念楼楼书奢华极极致之之旅电子售售楼部部_网络化化电子子化通过文文本、、网络络、影影视等等多维维方式式全方方位展展现星星河，，并形形成二二次传传播样板房房空间间之旅旅项目高高端深深切体体会，，品质质细节节全程程展示示，情情景生生活植植入体体验，，价值值认同同全线线感染染高端形形象展展示，，市场场话题题制造造，高高端客客源组组织概念及及产品品影视视宣传传第四节节、体体验释释放张家港港首度度引进进奢侈侈品移移动展展厅利用项项目与与已有有的世世界奢奢侈品品协会会的合合作基基础，，联动动奢侈侈品品品牌，，与之之挂钩钩合作作（如如爱玛玛仕、、CHANEL、阿阿曼尼尼等的的品牌牌），，引进进其移移动展展厅进进行产产品展展示，，将““奢华华”应应用到到推广广的每每个细细节将张家家港的的目光光聚集集至本本项目目，甚甚至慕慕名专专程到到来参参观，，组织织吸引引高端端客户户群首个奢奢侈品品移动动样板板房将奢侈侈品引引进售售楼部部将奢侈侈品概概念引引入样样板房房，真真正体体现奢奢侈生生活爱马仕仕巴黎黎旗舰舰店展展示将产品品空间间表达达与奢奢侈品品挂钩钩，真真正表表现奢奢华之之美以户型型空间间设计计及装装修标标准为为基础础，与与世界界顶端端品牌牌联袂袂打造造，样样板房房软饰饰及家家私就就是奢奢侈品品品牌牌（服服装、、家居居、饰饰品等等）全全展示示由世界界建筑筑大师师设计计外形形，具具传世世展示示价值值，可可便携携移动动，作作为星星河湾湾半岛岛及品品牌的的移动动展示示厅日常普普通接接待流流程销售大大堂入口处处样板房房园林数字投投影沙沙盘讲讲解进行样样板房房体验验式讲讲解销售大大堂引导游游览园园林制定详细的置业计划书贴心跟进客户服务反馈及时跟进客户需求游览区区洽谈区区体验区区洗脑区区打动世世界的的品质质，需需要打打动人人心的的体验验过程程［数字投投影沙沙盘］摒弃单单调的的沙盘盘讲解解，利利用动动态投投影屏屏幕全全方位位介绍绍项目目，营营造立立体的的视觉觉效果果。体验式式定制制参观观［概念念楼书书+产产品说说明书书］分为概概念楼楼书和和产品品楼书书，讲讲述属属于项项目的的故事事，详详细介介绍每每一个个匠心心独运运的细细节。。［材料料展示示+说说明牌牌］在样板间展展示各种世世界名牌的的家居用料料，并以说说明牌的方方式阐述每每个独特细细节。［网上售楼楼处］只需轻点鼠鼠标，便可可紧跟时代代的步伐，，体验虚拟拟看楼的乐乐趣。体验式辅助助工具最尊贵的接接待流程恰恰是让客客户忘记自自己在看楼楼，从而在不经经意间领略略项目的魅魅力［皇家礼遇式式服务预约约定制看楼楼流程］细节，放大大尊贵不是在看楼楼，只是在在享受入口处预约园林销售大堂门童拉门鞠躬专人指引停放车辆管家打伞，护送客户到销售大堂乘坐观光车车，走遍园园林每个角角落邀请客户在在园林进行行洽谈样板房管家就位，，提供皇家家式接待服服务各分区情景均由特定人员演绎全部管家就位，提供贴身服务向客户描述梦幻生活迎客区洗脑区观光区洽谈区体验区洗脑区物管管家开开车门迎宾宾，管家助助理端湿毛毛巾，专职职管理员代代客泊车，，门童为客客户开门，，销售顾问问热诚接待待。如有小小孩或宠物物，可设专专门宠物托托管中心。。进入售楼楼大堂，首首先邀请客客户享用精精美的茶点点，每款茶茶点根据客客户的喜好好特别定做做，让客户户彻底放松松身心。［皇家服务务］独一无二的的园林，需需要亲临其其境，需要要流连忘返返乘坐观光车车，游遍比比风景区更更美的地方方，不遗留留任何一道道风景线［园林之旅旅］欢迎驻足在在每一个为为你而设的的角落，在在仙境中忘忘记时间的的流逝在样板房不不同分区设设置不同场场景，邀请请专人在书书房绘画，，在客厅弹弹奏乐器，，在会客室室摆设茶道道，在厨房房制作点心心，甚至举举行室内party，利用每每一个真实实情景，向向客户展现现星河湾的的尊尚生活活；私人管管家如自家家主人回家家般接待，，私人管家家助理为客客户端上热热饮及食品品，客户可可随时体验验生活。［情景样板板房］无论策略好好坏，服务务是否上乘乘，体验是是否深刻………

销售售的终端始始终是产品品，少了它它一切都是是空谈万事俱备，，只欠东风风我们该如何何打造并优优化我们的的产品？THEEND9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:18:27PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2023/1/52023/1/52023/1/