某公司物业服务的类型

成都博瑞物业管理有限公司物业服务基础知识主讲人:左南第一节物业服务的基本概念物业：

指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋、建筑及其所属配套设施与场地。一个完整的物业一般包括四个构成部分：建筑物本体、附属设备、公共设施和建筑地块。

物业服务：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第二节物业服务的类型、宗旨和原则一、物业服务的类型：1、住宅物业服务。如：多层住宅、电梯住宅。2、厂房物业服务。如：工厂。3、大厦物业服务。如商场、写字楼、公寓酒店、休闲中心等。4、学校后勤物业服务。如：小学、中学、大学。5、医院物业服务。

物业管理分类越多越细，证明我国物业服务业的发展就越来越市场化、正规化。物业服务就会更加规范无可挑剔。二、物业服务的宗旨(一)营造良好的“安居乐业”的环境；(二)物业的保值与增值。

三、物业管理的基本原则

（一）业主自治与专业服务相结合的原则1、业主自治管理(1)权利：决策、选聘、审议和监督权；(2)义务：履行服务合同、管理规约和规章制度，协助和协调各方关系。2、专业化管管理体现在在以下几个个方面：（1）专业机构构：物业服务公公司来实施施各种服务务项目，分分工合作，，提高效率率。（2）服务人员员：经过规范化化的培训和和考核，取取得岗位资资格证书，，以保证服服务质量和和树立良好好的行职业业道德。（3）专业设备备：有现代化的的各种专业业设备，并并与物业的的档次相适适应，逐步步向智能化化方向发展展。（4）管理制度度：有科学的、、规范化的的各种管理理制度和工工作程序、、流程图，，以保证专专业化管理理的正确实实施。（二）属地地管理与行行业管理相相结合的原原则1、主管部门门：专业指指导和监督督作用。2、行业协会会：自助自自律组织，，发挥社会会中介组织织的联系和和桥梁作用用。3、属地管理理：有利于于协调好物物业服务企企业与街道道办事处、、居民委员员会和派出出所等关系系，有利于于共建文明明小区。4、相关部门门：市政、、绿化、卫卫生、交通通、供水、、供电、供供气、供热热、邮局、、广电、环环卫、环保保等专业部部门负责物物业区域中中的有关工工作。（三）统一一管理，综综合服务的的原则统一管理管理一体化服务一体化协调一体化经济管理一体化综合服务：：是物业服务务的基本属属性，既要要达到一般般服务业的的要求，又又有其自身身的特殊要要求。（1）高效优质质：处处主动为为业主、住住户提供方方便并使他他们感到舒舒适、满意意，因此，，需实施规规范化服务务、礼貌服服务和微笑笑服务。（2）以人为本本：即以业主和和住户为中中心来开展展多样化、、全方位、、多功能的的服务。如针对不不同年龄、、不同性格格、不同层层次业主的的不同要求求来开展丰丰富多彩、、方式灵活活、生动活活泼的服务务活动。（四）社会会化与平等等竞争的原原则1、社会化的的分工合作作：物业服务务企业从开开发企业的的附属地位位剥离出来来，独立为为自主经营营的服务型型企业。2、平等条件件下的市场场竞争：业主和物业业服务企业业在平等的的条件下通通过市场用用招投标或或协议的方方式建立委委托管理服服务关系。。3、三个效益益的统一：：物业服务的的经营活动动要实现经经济效益、、社会效益益和环境效效益的有机机统一，要要在经济效效益的基础础上以社会会效益和环环境效益为为小区建设设的最终目目标。（五）企业业化与全过过程效益的的原则1、按企业化化的原则组组建：按照“独立核算、、自主经营营、自负盈盈亏、自我我发展”的方针开展展经营活动动。2、按经济规规律办事：：前期物业委委托服务，，开发和物物业公司按按照合同和和有关规定定划清各自自的职权。。3、早期介入入：物业服务公公司早期、、适时的介介入房地产产项目的开开发经营活活动，能避避免“前期后遗症症”，减少后期期管理工作作的损失。。介入的时时间要根据据物业的开开发情况，，或者在设设计阶段、、或者在施施工阶段、、或者在销销售阶段、、或者在验验收阶段适适时介入。。4、创建名牌牌：努力提高经经营水平、、服务质量量，提高经经济效益和和拓展业务务，提高企企业的声誉誉，树立良良好的信用用。第三三节节物物业业服服务务模模式式物业业服务务模式式物业服务模式专业型服务模式结合型服务模式福利型服务模式第四四节节业业主主大大会会与与业业主主委委员员会会一、、业主主大大会会物业业服服务务区区域域内内，，由由全体体业业主主组成成业业主主大大会会。。业业主主大大会会应应当当代代表表和和维维护护物物业业服服务务区区域域内内全全体体业业主主在在物物业业服服务务活活动动中中的的合合法法权权益益，，并并决决定定物物业业服服务务的的重重大大事事项项。。这这一一制制度度有有利利于于维维护护大大多多数数业业主主的的合合法法权权利利。。二、、业主主委委员员会会业主主委委员员会会由由全全体体业业主主通通过过业业主主大大会会会会议议选举举产生生，，是是业业主主大大会会的的常常设设性性执执行行机机构构，，对对业业主主大大会会负负责责，，具具体体负负责责执执行行业业主主大大会会交交办办的的各各项项物物业业服服务务事事项项。。业主主大大会会、、业业主主委委员员会会应应当当依依法法履履行行职职责责，，不不得得作作出出与与物物业业管管理理无无关关的的决决定定，，不不得得从从事事与与物物业业服服务务无无关关的的活活动动。。第五五节节物物业业服服务务企企业业一、概概念念物业业服服务务企企业业是依依法法成成立立、、具具备备专专门门资资质质并并具具备备有有独独立立企企业业法法人人地地位位，，依依据据物物业业服服务务合合同同从从事事物物业业服服务务相相关关活活动动的的经经济济实实体体。。二、、特特征征1、是是独独立立的的企企业业法法人人。。独立立核核算算，，自自负负盈盈亏亏，，以以自自己己的的名名义义享享有有民民事事权权利利，，承承担担民民事事责责任任；；所所提提供供服服务务是是有有偿偿的的和和盈盈利利性性的的。。2、属于服务性性企业。它主要通过常常规性的公共共服务、延伸伸性的专业服服务、随机性性的特约服务务、委托性的的代办服务和和创收性的经经营服务等项项目，尽可能能实现物业的的保值和增值值。因此，物物业服务企业业的“产品”就是服务。3、具有一定的的公共管理性性质的职能。。物业服务企业业在向业主和和物业使用人人提供服务的的同时，还承承担着物业区区域公共秩序序的维护、市市政设施的配配合管理、物物业的装修管管理等，其内内容带有公共共管理的性质质。三、物业服务务企业的设立立根据《公司法》和《物业服务企业业资质管理办办法》的规定，物业业服务企业的的设立程序分分为工商注册册登记和资质质审批阶段。。工商注册包括括内容：1、企业名称的预预先审核;2、公司地址;3、注册资本;4、股东人数和法法定代表人;5、公司人员;6、公司章程;四、物业服务务企业资质审审批及管理物业服务企业业的资质条件件一级资质：由国务院建建设主管部门门负责颁发和和管理，注册册资本为人民民币500万元以上，中中级职称不少少于20人，管理和技技术人员不少少于30人，服务专业业人员应取得得职业资格证证书，管理面面积多层200万平米、高层层100万平米、别墅墅15万平米，办公公、工业厂房房及其他物业业50万平米，须建建立企业信用用档案系统；；二级资质：由省、自治区区人民政府建建设主管部门门负责颁发和和管理，注册册资本为人民民币300万元以上，中中级职称不少少于10人，管理和技技术人员不少少于20人，服务专业业人员应取得得职业资格证证书，管理面面积多层100万平米、高层层50万平米、别墅墅8万平米，办公公、工业厂房房及其他物业业20万平米，须建建立企业信用用档案系统；；三级资质：由直辖市人民民政府房地产产主管部门负负责颁发和管管理,注册资本为人人民币50万元以上，中中级职称不少少于5人，管理和技技术人员不少少于10人，有委托的的物业管理项项目。须建立立企业信用档档案系统。第六节物物业管理企业业与相关机构构的关系

水、电、气通讯、光纤社区居委会政府单位物业服务企业第七节物物业服务合同同的概念物业服务合同同是物业企业与与业主（或业业主大会授权权的业主委员员会）之间就就物业服务及及相关的物业业服务活动所所达成的权利利义务关系的的协议。物业服务合同同的主要内容容：（一）总则（合同的当事事人、物业基基本情况等））（二）委托服服务事项（三）合同期期限（四）双方权权利义务（五）物业公公共服务质量量（六）物业服服务费用（七）违约责责任（八）附则编号：XXXX物业服务务合同同成都市工商行行政管理局监监制成都市房产管管理局编编制第八节住住宅小区的物物业服务住宅小区的物物业服务是指指以居住为主主要功用的物物业进行服务务。除住宅外外还应包括公公寓、别墅等等，有别于以以居用为主的的物业。物业服务的基基本内容，按按服务性质和和提供服务的的方式可分为为三种：一、公共服务务二、专项服务务三、特约服务务一、公共服务务（1）物业服务区区域房屋公用用部位、公用用设施、设设备的维修、、养护与管理理；（2）物业服务区区域公共清洁洁卫生的管理理，包括物业业公共场所的的日常清扫、、保洁、外运运、清除、灭灭杀“四害””等；（3）物业服务区区域公共绿地地的管理，包包括除草、修修剪、施肥、、杀虫等；（4）物业服务区区域内公共秩秩序、消防、、交通等协管管事项的服务务；（5）物业服务区区域装饰装修修的服务；（6）物业服务区区域档案资料料的管理；（7）协助有关关部门制止违违章、违观的的各种行为；；（8）协助主管管部门做好物物业区域的供供水、供电、、供气、通讯讯、有限电视视等设施的正正常运行；二、专项服务务（1）代办类服服务，如代缴缴水电费、煤煤气费、电话话费，代为购购飞机（火车车）票、购物物等；（2）经营性服服务，如开设设商业网点、、游泳池、网网球场等；（3）便利性服服务，如提供供室内清扫、、维修、装修修及私家花园园养护等服务务：（4）中介服务务，如代理租租赁、销售、、策划等。三、特约服务务特约服务是物物业管理单位位为满足个别别业主、使用用人的委托而而提供的服务务，一般通过过特别的约定定来实现。物业服务作为为一个新兴的的行业，则是是以共识为基础，通过过共管共建来调和不同社社会角色的差差异，最终达达到居住小区区社区文明，，舒适程度，，安全保障系系数的提高，，共同营造现现代人的生活活空间，共享享现代生活这这一终极目标标。典型案例一：：车辆被划伤伤了是谁的责责任？陈先生生到某某小区区访友友，将将车辆辆停放放在小小区的的地下下停车车场。。三个个小时时后，，陈先先生把把车开开走。。一小小时后后陈先先生又又回到到小区区，向向小区区物业业服务务处投投诉，，称其其在小小区停停放期期间车车身被被轻度度划伤伤，当当时因因有急急事要要要办办，未未仔细细检查查，办办完后后才发发现车车辆有有问题题，因因此要要求物物业服服务处处赔偿偿损失失。案例分分析：：一般来来说，，上述述案例例物业业服务务处不不应负负赔偿偿责任任。首首先，，车辆辆离开开停车车场后后车主主才发发现车车身损损伤，，物业业服务务处可可以不不承认认或不不赔偿偿。另另一方方面，，按照照改服服务处处车场场车辆辆管理理规程程，当当车辆辆进入入园区区时，，秩序序维护护员会会对车车况做做详细细检查查，发发现车车辆有有划伤伤、损损失等等问题题，秩秩序维维护员员会请请驾驶驶员在在车辆辆检查查表上上签名名确认认。而而且停停车场场秩序序维护护员24小时不不间断断在车车场巡巡回检检查，，并有有24小时录录像监监控。处理方方式：：物业服服务处处在接接到投投诉后后，一一方面面向陈陈先生生说明明，车车辆离离开车车场后后再发发现问问题，，服务务处应应不负负赔偿偿责任任。另另一方方面，，物业业处本本着对对车主主负责责的态态度，，检查查了停停车记记录。。由此此，服服务处处断定定陈先先生的的车是是在出出车场场后被被损坏坏的。。当服服务处处向陈陈先生生说明明检查查结果果时，，陈先先生未未再提提赔偿偿之事事。预防措措施：：1、建立立停车车场车车辆管管理制制度，，对每每辆车车出入入情况况及车车身外外观状状况进进行认认真的的检查查和登登记，，发现现异常常问题题及时时请车车主确确认。。2、完善善车场场各岗岗位工工作职职责。。只有有各岗岗位各各司其其职，，互相相合作作，人人防和和技防防相互互密切切配合合，才才能做做好车车场的的管理理。典型案例二二：小区出出入登记引引起的投诉诉一日，深圳圳某小区一一业主在晚晚8：00进入小区，，门岗秩序序维护员请请其登记，，但该业主主不屑理睬睬，径直进进入小区。。门岗秩序序员用对讲讲呼小区巡巡逻队员在在小区内将将业主截住住，要求其其出示身份份证登记。。但业主却却说：秩序序员是在侵侵犯他的人人身自由，，并向物业业服务处投投诉，还扬扬言报警。。案例分析：：封闭式管理理是“预防防为主，防防治结合””治安方针针在物业区区域内的具具体体现和和运用。物物业服务公公司通常会会根据不同同物业的特特点，制订订出体现封封闭式管理理特色的管管理措施。。如小区内内的出入登登记、大厦厦内的非办办公时间出出入登记等等规定。处理方式：投诉者因是是小区的业业主，所以以觉得可以以不必出示示证件，也也不需登记记。而恰巧巧此二位当当值队员是是新入职员员工，不认认识该用户户，最终发发生不愉快快。投诉发生后后，物业服服务处与该该业主及时时见面沟通通，并讲明明了出入登登记是为了了保障小区区及用户安安全，看似似麻烦，实实际上确保保了业主和和小区的安安全。此项项措施是符符合公安机机关有关文文件精神的的，并一直直得到了小小区其他业业主的支持持和配合，，希望予以以理解。预防措施：1、完善出入登登记制度。2、完善小区出出入证办理工工作规程。3、加强对秩序序维护员业务务培训，要求求秩序维护员员工作时使用用规范用语，，并熟悉和掌掌握工作技巧巧。当您在工作中中有任何疑问问请联系我们们TEL/p>

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