某地产营销推广方案三

营销方案​目录

A市场篇总体特征竞品现状B定位篇

项目分析价值体系项目定位C整合执行篇

如何整合重要节点阶段执行​PARTA市场篇总体特征竞品分析​崇州住宅销售情况概述资料来自崇州房管局官方网站​同区域竞争楼盘分析排名楼盘现阶段优惠1中铁汉嘉御景均价3400-3800元/㎡,一次性付款优惠4-5%，按揭优惠2%（四月份前一次性付款优惠2%）2金波揽月即将清盘，所剩最小户型是110平。一次性付款优惠2%，按揭优惠1%3唐人街均价3700-3800元/㎡一次性付款优惠3%，按揭优惠2%（六月份前按揭付款优惠1%）4金舆名苑住宅价格：3780—4200，住宅总共195套，最高单价为18楼小户型，小户型总共16套，目前余2套，商业两层，一楼商业17800元/m2,2楼商业7600元/m2,一次性付款优惠4%，按揭优惠2%5恒宇尊城排号诚意金2万，可冲抵购房款3万，开盘定购可同时享受额外优惠5翰林院均价3780，一次性付款优惠2%，按揭优惠1%

推出部分特价房源均在4楼，均价2980元​小结销售排行前三名均为大体量楼盘或品牌开发商楼盘；第四名金舆名苑，与本案的位置及形态都极为相似现阶段各楼盘优惠较前几个月有所调整，均提高了优惠幅度现阶段各楼盘销售价格较前几个月无调整由此可见近段时间崇州房地产市场销售情况并不良好，在均价没有上浮的情况下，优惠幅度却出现了上浮，因此可以理解为近期崇州房价出现了部分下调。​PARTB定位篇项目分析价值体系项目定位​项目分析价值体系项目定位项目基本情况区位：崇州核心区占地：7亩交通：蜀州路与永康路交汇处交通便捷主要物业类型：住宅、酒店、集中商业配套设施：新风系统、智能门禁系统、净水系统主要景观资源：社区景观、空中连廊、立体花园​项目优势S地段，崇州的城市核心户型设计合理，大尺度、大开间集中型商业配套，满足业主的购物消费更加便捷高端商务酒店入驻可提升项目品质交通便捷/先进物业服务/专业酒店管理团队配套先进，采用多种高新科技配套时尚大气的外立面SWOT分析​项目劣势W体量小，与大项目相比小区景观较少片区配套差，档次较低SWOT分析​项目机会O成蒲快铁的开开工建设，将将崇州带入成成都半小时经经济圈第二绕城的建建设，势必带带动崇州发展展项目所在区域域无集中商业业中铁汉嘉项目目的销售将对对本案带来一一定机会SWOT分析析​项目威胁T国家对房贷的的苛刻金融政政策片区内与片区区间价格水平平不高本案周边同规规模体量项目目较多，将会会影响到本案案的销售工作作SWOT分析析​核心思考问题题1如何使项目树树立城市生活活标杆及价值值最大化？核心思考问题题2项目的核心竞竞争力是什么么，在此基础础上，如何形形成项目富有有穿透力的差差异化传播？？优势S劣势W机会O威胁T借势而出树立立标杆避重就轻淡化化劣势化解威胁脱颖颖而出整合优势储蓄蓄能量​项目核心竞争争力排序如下下1）崇州核心心地段2）集中商业业稀缺：住宅宅+酒店+集集中商业3）住宅产品品设计小空间间，大尺度并并采用新科技技4）高品质物物业服务项目核心竞争争力概括崇州核心区，，复合型生活活空间​对手略览月光尚品城市的格调的中铁汉嘉御景景金波揽月自然的品牌的花雨涧金舆名苑项目定位要素素洞察↗项目分析价值体系项目定位唐人街​崇州地产项目目竞争占位中铁·汉嘉御御景－－快铁铁生活第一站站唐人街－－中中国风、世界界观金舆名苑－－－城市中心的的上层生活恒宇·尊城－－－科技，第第三代建筑标标准金波揽月－－－领秀江景，，奢想生活每一个项目，，都有自己独独特的品牌占占位。​定位要素洞察察↗客群分析崇州城区崇州各乡镇本项目温江邛崃、大邑成都目标客户区域域构成示意项目分析价值体系项目定位​定位要素洞察察↗主力客户群基基本指数客户类型地域、职业、收入等特征客户心理特征消费行为特征与本案契合度周边原著民两代以上在城居住，有较强烈的改善居住条件的要求。对老城区拥有强烈的地缘情结。希望改善居住环境☆☆☆☆政府公务员工作稳定，有一定的优越感，收入相对较高。优越感强，需要环境较好的高品质楼盘，一定程度体现身份。需要高尚的社区形象来满足自身地位☆☆☆☆投资客户拥有不止一处房产，收入高选取有增值潜力的楼盘作为投资对象。二次置业者居多，看好项目的升值空间☆☆☆☆租房白领工作区域多为市中心，收入较高，因城东房租相对较低，周边配套较成熟而在此租房向往大城市的生活，希望在崇州安家，希望选择离市中心相对较近，交通便利的物业。注重项目的性价比及人文性，追求有品位的社区。☆☆☆☆☆外地客户多为省内二级城市客户，职业特征不明显，年龄偏大打算退休后在崇州久居，需求物业面积较小。注重环境和升值潜力☆☆☆☆☆​他们的城市居住理想想城市核心或稀缺地段交通畅达完善配套优秀的建筑品质高品质的居住氛围合理价格优秀的物业服务​主力客户外围客户远距客户精耕细作内拉外推资源借助前期重点消化化崇州城区客客户，为项目目后续推广搭搭建核心客户户平台依靠区域影响响力和外围乡乡镇推广拉力力带动借中铁等大品品牌开发商销销售资源与品品牌战略以及及区域影响力力等进行综合合带动各区域客户推推广策略指引引​项目分析价值体系项目定位小结综合项目的SWOT分析析和地块要素素分析，本项项目是一个产产品形态多元元丰富的地产产项目。针对竞争对手手的分析，本本项目关键在在于如何取得得竞争先发优优势和建立核核心竞争力。。本项目客户群群的选取应有有的放矢，循循序渐进；重重点市场精耕耕细作；次级级市场推拉结结合；其它市市场以借助外外力为主。基于项目丰富富的内在价值值，在推广和和销售中，需需要一个具延延展性、包容容性、科学性性的概念来包包装。概念之之下的综合价价值体系是项项目推广的基基础，如何提提炼也是关键键。​价值体系项目分析项目定位1、区位价值值城市核心打造崇州核心心区域“高品质精致生生活”的标杆性项项目2、户型设计计价值大尺度、大开开间、大用途途小户型与大尺尺度的完美结结合3、景观设计计价值空中连廊，立立体花园城市与自然和和谐共生，让让城市融入自自然项目价值体系系分解​4、社区先进进配套价值打造崇州核心心区域真正的的高科技项目目新风系统、中中央吸尘系统统、生态灭蚊蚊系统、净水水系统……5、物业管理理价值品牌物业服务务机构集约、复合功功能服务个性化品牌物物业服务内容容6、高端商务务酒店提升附附加值品牌商务酒店店入驻提升项目品质质，同时提升升产品附加值值​价值体系包装装城市居住价值联盟购物中心配套完善小空间大尺度城市商务酒店高质量建筑空中连廊立体花园高新科技配套高性价比外立面时尚大气崇州核心交通畅达酒店式物业服务​对位并塑造消消费者价值观观和客群精神层面心有灵犀项目定位项目分析价值体系定位依据与标标尺富有穿透力与竞争对手明显区隔富有感召力和创意空间​东海岸，自然然中的现代新新城市案名项目整体定位位首期住宅产品品定位繁华之上，360°立体体生活区位关键词嘉泰·月光尚尚品项目定位体系系项目定位项目分析价值体系崇州核心区，，复合型城市市生活空间​PARTC整合执行篇如何整合重要节点阶段执行​本项目虽然地地段稀缺，但但是规模小，，同时面临较较大的竞争风风险和政策不不利因素;根根据目前市场场的竞争态势势，既面临产产品带来的风风险，又面临临政策因素带带来的风险,也面临突破破价格瓶颈带带来的风险。。借力地段，，合理寻找市市场机会，快快速操作，确确保安全性的的同时提升产产品价值将是是本项目需要要确立的第一一原则。策略一：快速速操作控制制风险提升升价值如何整合重要节点阶段执行​策略二：城市市核心树立立标杆1.树立项目目位于老城的的核心地位，，树立城市居居住高品质楼楼盘的标杆2.营造本案案高品质城市市生活的氛围围（通过现场场及户外广告告）如何整合重要节点阶段执行​策略三：商业业。酒店物业业立足销售售1.定位：满满足和服务于于本案的多元元化、个性化化。2.主力店招招商：引进部部分主力店，，带动整个商商业氛围。3.酒店物业业：先销售，，后引进高端端商务酒店入入驻。如何整合重要节点阶段执行​策略四：酒店店物业附加加价值酒店物业：引引进高端商务务酒店入驻，，势必将提升升项目的附加加价值，从而而为销售价格格的溢价空间间提供保障。。如何整合重要节点阶段执行​策略五：完善善配套提升升价值1.采用高新新科技配套,增加项目自自身卖点2.大型集中中商业,满足足客户的一切切生活所如何整合重要节点阶段执行3.优质的物物业服务,让让客户真正体体验酒店服务务​产品推售顺序序整体宣传商业招商推售住宅酒店销售商业销售整体宣传局部商业招商推售住宅及商业酒店销售方案A方案B如何整合重要节点阶段执行​户外广告投放放：以崇州城城区户外大牌牌及道旗为主主公关及活动策策划：定期举举办小型参与与性强的公关关活动现场包装体系系：体验空间间，情景营销销、指示系统统等主流纸媒体：：在重要时间间节点是投放放商报或华西西都市报DM或其它特特殊传播手段段1、五大推广广手段5大推广手段段，统合在2条线索之下下：整体性线索：：崇州核心复合合型城市生活活空间纯产品线索：：小空间，大尺尺度，大用途途如何整合重要节点阶段执行2、两大线索索每个阶段产品品推广主题在在每个节点，，重点各不同同，但彼此又又联系紧密。。​报纸电视户外短信网络泛目标客户少量主流报纸纸崇州城区目标客群分众营销主体客户夹报道旗现场活动崇州电视台强烈指引直效公关体验营销群发短信DM如何整合重要节点阶段执行3、推广途径径整合主流房产网​重要节点如何整合阶段执行整体推广节点点特别说明：开盘方式及各各批次推售套套数随市场及及蓄客情况灵灵活调整搭配配；临时售楼部具具备一定参观观条件8.110.111.112.1开发商品牌与与项目品牌无无缝链接期开发商品牌导入期项目品牌树立与销售推推广期开盘暨项目强销期工程节点推广阶段销售节点1月22:开开盘日9.11.12.1蓄客黄金周完成报建样板间具备参观条件强力蓄客期​两个最重要节节点所有营销工作作以及工程等等配套工作全全部围绕此而而展开十月一日：蓄蓄客黄金周：：达到部分开开放条件，开开始全面蓄客客。——根据：1、全年仅一一次黄金周，，有部分的外外出务工人员员回乡探亲；；2、大部分分买家只会睇睇一二次楼，，错过就很难难再吸引他前前来；3、竞竞争对手大力力推广，借势势截留客源必必不可少；一月二十二日日：盛大开盘盘日——根据：1、确保销售售确认有一定定时间去完成成；2、春节节将近，大量量外出务工人人员返乡；3、冬季自然然是最好开盘盘时节。​10月8月9月[月光尚品]营销推广实实操性部署区域核心价值炒作月光尚品整合传播推广要素配合要素9月1.借中铁炒炒作快铁之势势，宣传项目目所在区域的的核心价值，从从而提升项目目自身价值。。1.户外广告告宣传。2.借势宣传传。3.通过各种种途径在逐步步推广区域价价值。1.现场具备备一定的参观观条件2.区域与现现场指示系统统建立、临时时接待处启用用3.商业街开开始与目标商商家进行接洽洽，招募商家家（餐饮、娱乐场所为主主）阶段执行如何整合重要节点10月​关键策略运用用1：阶段工工作安排1、报建通过过2、第三方工工作（沙盘户户型原观观澜云座售楼楼部装修商商业业态规划划商业平面渲染染住宅平面面渲染效果果图第二次渲渲染）3、工程进度度计划表4、回款计划划表5、销售人员员培训[月光尚品]营销推广实实操性部署8月9月​项目整体推广广客户发动与蓄蓄客推广要素其它配合要素素9月10月1、对项目展展开全面整合合推广，重点点为广告媒介介投放、户外外广告。2、有针对性地展展开小众圈层层营销。3、注重公司司品牌与项目目品牌的联动动。1、宣传推广广逐步升温，，全面向准客客户推介产品品，并抓住黄黄金周时机伺伺机开始诚意意认筹。2.、配合下下述多种蓄客客手段进行相相应的广告投投放与推广。。手段一：整合合目标客户资资源；手段二二：整合年轻轻公务员资源源；手段三；；整合各乡镇镇私营企业主主资源；手段段四：整合各各兄弟项目客客户资源；手手段五：专业业机构分销；；手段六：整整合目标客户户消费终端；；手段七：利利用外展点与与巡展；手段段八：全员营营销；手段九九：直效营销销或团购；手手段十：各会会员组织或消消费俱乐部DM；项目具备一定定的参观条件件；现场指示系统统建立；销售中心投入入启用；物业服务形象象建立；9月10月[月光尚品]营销推广实实操性部署​主要媒体运用用：崇州城区户外外广告（品牌牌传播）现场指示系统统网络广告特殊媒体广告告发布[月光尚品]营销推广实实操性部署9月10月​附1：媒介投投放构思​媒介整体沟通通策略强调圈层营销销与分众营销销路径同时开开拓作为突破破点。强调系统性、、组合性，讲讲究各类媒体体的组合传播播、以及方式式上的针对性性。强调运用的差差异度与创造造性，在媒体体的选择、应应用上突出差差异化，有创创造性的制定定出新的传播播方式。大众的少而精精与小众的持持续性攻坚和和推广联动。。​①报纸类本区域报纸：：使用原则：选选择目标消费费人群阅读率率最高的本地地报纸媒体或或夹报，作为为本地形象和和影响力建立立及重要媒介介手段贯穿全全年。②直邮（DM）与小众传传媒使用原则：面向会员组织织及消费俱乐乐部等各种客客群消费途径径，通过短信信、DM和小小众传媒等方方式进行传播播，在短时期期内密集介绍绍产品，让其其进一步了解解产品。使用建议：根据不同节点点，在不同阶阶段分别设计计制作不同的的DM和小众众形象稿，使使信息的点对对点传播更具具针对性、实实效性。同时时，可以将DM和小众传传媒增加投放放至其它目标标场所。​③电视类使用原则：在项目认购及及销售期适当当选择本地电电视台进行短短期高密度播播出，迅速建建立项目形象象及传达细节节主张。使用建议：第一选择：崇崇州电视台新新闻档④户外类使用原则：长期投放户外外大牌，冲击击力强，塑造造品牌形象，，提示目标群群。另外，缩缩短户外广告告画面的更换换时间，使户户外及时有效效的跟随品牌牌推广和销售售节奏。​⑤网络类使用原则：在搜房网等网网站投放网络络广告；同时通过短信信数据库实现现客户锁定；；创意性推广：：网上体验馆馆（网站）。。​附2：现场包包装构思项目现场重点点包装使用原则：首先是着重于于项目外围包包装指引，给给人一种“复合型城市生生活”气场强烈感感觉；而项目目现场建议采采纳城市感强强设计的概念念，增加城市市生活元素的的应用，适当当可采取装饰饰符号、空间间元素等创新新包装，并结结合现场的物物料装饰，达达到传播项目目设计理念及及高品质的目目的。前期重点：①a、销售中心b、样板房c、通道②工地现场体体验；整体营营造情景体验验气氛，现场场感染客户。。​10月9月8月2月12月11月十一黄金周元旦传统旺季蓄客深化期推广/蓄客期期附件3：公关关活动重点安安排1月22日盛盛大开盘活动动复合型城市居居住（暨产品品推介会）1月品牌导入期​THANKS​通过辛辛勤的的工作作获得得财富富才是是人生生的大大快事事。一个人人一生生可能能爱上上很多多人，，等你你获得得真正正属于于你的的幸福福后，，你就就会明明白以以前的的伤痛痛其实实是一一种财财富，，它让让你学学会更更好地地去把把握和和珍惜惜你爱爱的人人。1月-2322:3522:35:37人只有有为自自己同同时代代人的的完善善，为为他们们的幸幸福而而工作作，他他才能能达到到自身身的完完善。。每项事业业成功都都离不开开选择，，而只有有不同寻寻常的选选择才会会获取不不同寻常常的成功功。22:35:3722:351月-23论命运如如何，人人生来就就不是野野蛮人，，也不是是乞讨者者。人的的四周充充满真正正而高贵贵的财富富—身体与心心灵的财财富。人生没有有彩排，，每一个个细节都都是现场场直播。。对产品质质量来说说，不是是100分就是0分。成功的经经理人员员在确定定组织和和个人的的目标时时，一般般是现实实主义的的。他们们不是害害怕提出出高目标标，而是是不让目目标超出出他们的的能力。。管理就是是决策。。22:3522:35:371月-23经营管理理，成本本分析，，要追根根究底，，分析到到最后一一点。再实践。。2023/1/522:35:37世上并没没有用来来鼓励工工作努力力的赏赐赐，所有有的赏赐赐都只是是被用来来奖励工工作成果果的。除了心心存感感激还还不够够，还还必须须双手手合十十，以以拜佛佛般的的虔诚诚之心心来领领导员员工。。2023/1/522:3522:35:37预防是是解决决危机机的最最好方方法。。我们不不一定定知道道正确确的道道路在在哪里里，但但却不不要在在错误误的道道路上上走得得太远远。不要把把所有有的鸡鸡蛋放放在同同一个个篮子子里。。用他，，就要要信任任他;不信任任他，，就不不要用用他。。沟通再再沟通通。05一一月月2023多挣钱钱的方方法只只有两两个：：不是是多卖卖，就就是降降低管管理费费。我所做做的，，就是是创办办一家家由我我管理理业务务并把把我们们的钱钱放在在一起起的合合伙人人企业业。我我将保保证你你们有有5%的回报报，并并在此此后我我将抽抽取所所有利利润的的50%。请示问问题不不要带带着问问题请请示，，要带带着方方案请请示。。汇报报工作作不要要评论论性地地汇报报，而而要陈陈述性性的汇汇报。。2023年年1月月5日日在漫长长的人人生旅旅途中中，有有时要要苦苦苦撑持持暗无无天日日的境境遇；；有时时却风风光绝绝项，，无人人能比比。沟通是是管理理的浓浓缩。。1月-2322:35:3722:35员工培培训是是企业业风险险最小小，收收益最最大的的战略略性投投资。。人类被被赋予予了一一种工工作，，那就就是精精神的的成长长。企业发展需需要的是机机会，而机机会对于有有眼光的领领导人来说说，一次也也就够了。。1月-231月-23发展和维护护他们的家家;至于女子呢呢?则是努力维维护家庭的的秩序，家家庭的安适适和家庭的的可爱。犹豫不决固固然可以免免去一些做做错事的可可能，但也也失去了成成功的机会会。管理理是是一一种种严严肃肃的的爱爱。。1月月-2322:351月月-23选择择?选择择这这个个词词对对我我来来说说太太奢奢侈侈了了。。没有有商商品品这这样样的的东东西西。。顾顾客客真真正正购购买买的的不不是是商商品品，，而而是是解解决决问问题题的的办办法法。。一个个人人被被工工作作弄弄得得神神魂魂颠颠倒倒直直至至生生命命的的最最后后一一息息，，这这的的确确是是幸幸运运。。从管管理理的的角角度度来来讲讲，，两两点点之之间间最最短短的的距距离离不不一一定定是是一一条条直直线线，，而而是是一一条条障障碍碍最最小小的的曲曲线线。。22:351月月-2322:35:37自觉心是进步步之母，自贱贱心是堕落之之源，故自觉觉心不可无，，自贱心不可可有。05-1月-231月-231月-23切实执行你的的梦想，以便便发挥它的价价值，不管梦梦想有多好，，除非真正身身体力行，否否则，永远没没有收获。一个有坚强心心志的人，财财产可以被人人掠夺，勇气气却不会被人人剥夺的。时间和和结构构。22:351月-231月-23南怀瑾瑾说：：“心心中不不应该该被蓬蓬茅堵堵住，，而应应海阔阔天空空，空空旷得得纤尘尘不染染。道道家讲讲‘清清虚’’，佛佛家讲讲空，，空到到极点点，清清虚到到极点点，这这时候候的智智慧自自然高高远，，反应应也就就灵敏敏。””22:3522:35:371月-2322:35你不能能衡量量它，，就不不能管管理它它。拖延延将将不不断断滋滋养养恐恐惧惧。。2023/1/522:35:3722:3522:35:37想法法)，而而是是你你是是不不是是愿愿意意为为此此付付出出一一切切代代价价，，全全力力以以赴赴地地去去做做它它一一直直证证明明它它是是对对的的。。2023/1/522:35:371月月-23谢谢谢各各位位！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。22:35:3822:35:3822:351/5/202310:35:38PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2322:35:3822:35Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。22:35:3822:35:3822:35Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:35:3822:35:38January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月202310:35:38下下午午22:35:381月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2310:35下下午1月-2322:35January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/522:35:3822:35:3805January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。10:35:38下下午10:35下午22:35:381月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。22:35:3822:35:3822:351/5/202310:35:38PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2322:35:3822:35Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。22:35:3822:35:3822:35Thu