某房地产营销执行策略案

惠州分公司.09.2010瑞亨·半山1号营销执行策略案报告框架一、项目价值及现状分析二、市场情况及竞品分析1.1、项目价值分析1.2、项目现状分析三、项目客户界定及形象定位四、项目营销执行策略项目价值分析1.1五重价值体系江北区位解析江北是规划中的城市，中央商务区及中央居住区，处于惠州城市发展北拓东延的轴线上，是目前最热点区域。区域价值：江北片区，各方面配套成熟配套完善：金融医疗教育公共设施等配套完善交通便利：惠博沿江公路、惠州大道、三环路、轨道交通贯穿区域本案景观资源丰富：临东江，观江景，政府打造沿江景观带旧城区下角龙丰上排片区当前成熟片区河南岸\麦地\下埔东江新城南部新城教育/高科技园为主南部综合新城东平半岛城市中轴线江北奥林匹克花园汤泉高尔夫鸿隆江山城市山麓雅居乐白鹭湖星辉湾帝景湾万科北地块保利山水城华贸中心佳兆业惠博沿江公路板块：依靠自然资源优势打造低密度产品，形成别墅圈。江北核心板块：中央居住区雏形已构成，已经形成了中央居住区和中央商务区两块，但未来中心区土地资源有限，且供应有限。伟豪领域鼎峰项目德威别墅圈价值：地处别墅圈，高尚物业云集地佳兆业、富力、雅居乐、保利、合生等大发展商云集，联手打造惠城高尚物业云集地，无论从片区规划到楼盘自身的规模，及开发品质等，都是市内的标杆！汝湖片区：依靠自然资源强势打造别墅大盘，并依靠自身来解决配套问题，供应旅游度假产品。别墅圈：周边区都是以开发别墅大盘为主，形成别墅圈本案项目基本情况：地址：惠城区惠博沿江路东江水利枢纽附近规划占地：约25.7万方，规划建面：约32万方，容积率：1.2建筑风格：现代简欧物业类型：别墅、洋房、高层小区配套：会所、泳池、野航码头、社区幼儿园等，纯生活居住区效果图规模价值：低密度品质大盘南面：可见东江西面：保利山水城东面北面：靠山北东西南瑞亨·半山1号景观价值：外在景观价值—靠山观水赏城景观价值：内在景观价值—奢享社区美景小区内有会所、无边际泳池、野航码头、云梯等，充分利用地势及自然景观资源打造健体美景的娱乐康体配套！约514平米独栋别墅户型：六房五厅七卫车位：双室内车位花园：超大花园带私人游泳池设计产品价值：带私家泳池设计，更注重居住舒适及私密性约357平米双拼户型：七房四厅七卫车位：双室内车位花园：超大花园大露台价值体系系总结五大价值值体系：：区域价值值：地处别墅墅群，豪豪宅云集集，片区区配套完完善成熟熟，为目目前开发发及置业业热点区区域别墅圈价价值：名名流别墅墅生活圈圈，上层层人士聚聚集之地地规模价值值：项目规模模大，产产品以打打造品质质别墅为为主，低低密度，，具备豪豪宅基本本要素景观价值：内外双重景观观资源，私享享一片景观天天地产品价值：产品以舒适为为主，带私家家泳池及大花花园设计，更更注重居住舒舒适性，及私私密性本项目五大价价值体系，直直接决定本项项目为别墅圈圈里的高端品品质别墅盘然而，项目的的现状如何？？项目现状分析析1.2定位现状营销渠道现状状包装展示现状状工程进度现状状定位现状：定定位太泛，无无法落到实处处瑞亨·半山1号：案名：易与市场在售售别墅项目““半山名苑””混淆定位：“新亚洲”范范围太泛太大大，无法明确确项目具体位位置和属性。。“心居时代””五重“心””，称心、会会心、独心、、匠心、合心心，强调项目目用心良苦，，一应俱全，，1、卖点太太泛且不明确确具体的内容容；2、后续续无法延展；；项目的案名和和定位建议重重新考虑目前的推广渠渠道：惠博公路路旗旗/跨路路桥/数数码街广场路路旗/天天悦酒店展场场问题：1、虽有广告告投入，但片片区分散，无无集中宣传，，成效不明显显！2、电话需专专人接听，保保证渠道通畅畅！营销渠道：有有推广，但分分散不集中，，成效不明显显包装展示现状状：包装差，，展示差1、包装设计计上：设计色彩趋于于平淡，缺乏乏别墅楼盘的的品质感！内容不全无地地址，无法明明确项目区域域及位置2、导视指引引上：现场入口无指指示牌3、工地包装装上：无围挡进行包包装展示项目目形象工程进度现状状：工程量大大，资金投入入大1、工程量大大：售楼部已经封封顶，工地现现场约20栋栋别墅已经封封顶，根据工工程计划，年年前将148栋别墅全部部封顶。目前前别墅的建设设已经整体铺铺开，工程浩浩大2、售楼处及及样板房：售楼处预计1月份装修完完毕，样板房房预计1月中中下旬装修完完毕工程评估：大面积的铺开开工程，容易易造成项目的的开发和销售售面临一定的的压力，需在在开发节奏和和项目推售上上，在保证公公司整体运营营的情况下，，做出相应的的调整。总结具备别墅圈/大规模/优优景观/佳产产品五大价值要素素的高端品质别墅墅盘项目目前的定定位项目目前的营营销渠道项目目前的现现场包装不相符合报告框架一、项目价值值及现状分析析二、市场情况况及竞品分析析2.2、市场场情况2.3、竞品品分析2.1、政策策情况三、项目客户户界定及形象象定位四、项目营销销执行策略政策情况2.19.29政策策别墅政策“9·29新新政”““4·15新新政”对比比项目国十条（“415”）国五条（“929”）差别首付比例对购买首套自住房且房型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上贷款购买首套房面积在90平米以下，需缴付30%及以上比例首付款三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款对三套及以上住房停贷，已无前置条件土地增值税对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查由以前的动态追踪变为现在的定点“关照”房产税未涉及加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。新增“重磅炸弹”开发商对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期开发商违法违规行为的界定范围扩大，暂停新购置土地，开发贷款停止展期组合压制的调调控政策：自自今年4月以以来，针对房房地产市场屡屡出重拳，要要严格限制各各种名目的炒炒房和投机性性购房。政策情况：组组合压制调控控政策，严格格限制各种名名目的炒房和和投机性购房房国土部：中小小户型供地须须占七成严严禁向别墅供供地国土部发布《《关于加强房房地产用地供供应和监管有有关问题的通通知》，要求求各地今年90平米（包包括90平米米）以下的住住宅土地供应应量应不低于于七成。同时时，土地竞买买保证金不得得低于出让最最低价的20%，并要严严格控制大套套型住房建设设用地，严禁禁向别墅供地地。别墅资源将越越来越稀缺，，在售和已批批下来的别墅墅项目将会逐逐步受到更多多富裕阶层人人士的追捧别墅政策：严严禁向别墅供供地国家宏观调控控政策短期仍仍然会以遏制制房价为目的的。长期看政策的的预期，市场场会在第四季季度中期显现现出来。投资客—投入入成本高，风风险加大，观观望自住客—首付付加大，门槛槛提高，观望望加大发展商—面临临资金需求，，后期价格将将会有一定调调整政府“保增长长、防通胀、、降房价”之之间，中原预预计将会采取取牺牲预期的的经济增长，，继续对房地地产进行严厉厉调控，兑现现政府的承诺诺，加强推进进房地产制度度化改革措施施。别墅的供应受受政策影响，，将会持续减减少，但本轮轮调控的政策策对改善型需需求的经济实实力雄厚的高高端别墅客户户群，影响较较小。政策走势预测测及总结市场情况2.2惠城别墅分布布片区别墅情况况本案保利山水城奥林匹克花园园鹏基万林湖润园雅居乐白鹭湖湖方直龙湖湾中信水岸城德威项目旧城红花湖片区江北惠州地产开发发主要集中在在河南岸、南南部新城、江江北、东平及及东江新城及及红花湖五大大片区，但，，别墅的供应应主要集中在在江北、红花花湖及东江新新城板块东江新城东江东江西枝江西枝江新开河万科惠城别墅分布布：分散在惠惠城周边，集集中在江北/东江新城/红花湖片区区河南岸南部新城江北别墅群：：江北周边；；东江新城板块块：滨水高尚尚居住区！红花湖片区：：依靠自然资资源成为高档档别墅社区区域项目名占地建面容积率资源产品面积红花湖板块润园30.3万㎡21.7万㎡0.72老城区+自然资源联排、独栋260-600鹏基万林湖42万㎡33.6万㎡0.8老城区+自然资源联排双拼独栋200-630东平及东江新城板块中信水岸城56万㎡153万㎡2.3江景+新兴发展区联排约200方直珑湖湾14万㎡45万㎡2江景+新兴发展区联排独栋200-600江北板块雅居乐白鹭湖203.2万㎡201.2万㎡0.73江景+新兴发展区联排双拼独栋174-416万科城10万㎡17万㎡1.5区域叠墅140-170奥林匹克花园91万㎡130万㎡1.5区域+人文+自然联排180-300保利山水城35.8万㎡36万㎡1区域+风格联排双拼独栋190-537本项目25.7万㎡32万㎡1.2自然资源联排双拼独栋239-570主要在售别墅墅的基本情况况1、规模：在在售别墅规模模普遍偏大2、容积率：：城市中心别别墅容积率高高3、产品：以以联排别墅供供应为主4、面积：联联排多集中在在170-300平独栋面积在530-630平惠州别墅市场场仍然处在起起步阶段别墅的开发模模式以粗放型型为主！城市别墅（高高密度）核心价值：城城市中心地段段依托城市中心心地段及自然然资源，标榜榜别墅新概念念，但人文价价值等方面缺缺乏代表区域：东东江新城代表楼盘：方方直珑湖湾产品类型及尺尺度：联排+独栋远郊别墅（低低密度）核心价值：低低密度亲地价价值依托绝对的山山水资源的优优势和郊区低低地价优势，，打造低密度度产品，以资资源优势及价价格优势吸引引购买，其豪豪宅硬件品质质、软性服务务、人文价值值等方面也缺缺乏代表区域：汝汝口代表楼盘：白白鹭湖产品类型：别别墅+洋房1、在售别墅墅有一定自然然资源是共性性，也是别墅墅的基础，但但别墅内在人人文含义却诠诠释较少2、城市中心心的别墅土地地价值最大化化，容积率相相对偏高总结竞品分析2.3竞争对手锁定定竞争对手分析析核心竞争对手手选定原则：：

1、同同区域产品：：锁定本项目目所在的江北北别墅群项目目

2、项项目规模及产产品相近：规规模相近的高高端品质别墅墅盘

3、、销售时间相相近：本项目目预计于2011年初面面市，2011-2013年为主销销期竞品锁定开发商保利龙胜房产位置江北惠博大道经济指标总占地35.8万㎡，总建面36万㎡容积率1建筑风格简欧风格，德国风情商业街产品类型高层、公寓、洋房、别墅竞品—保利山山水城基础信信息分析1、项目形象象定位：江北北·德风城邦邦2、项目推广广语：“江山湖溪处处，德以传墅墅”、“湖山山品墅、大城城品德”等竞品—保利山山水城定位分分析项目定位以建建筑风格面市市，区别于其其他别简欧风风格建筑竞品—保利山山水城营销节节奏2010年8月28日启动保利圆梦梦慈善助学启启动仪式暨项项目产品发布布会2010年9月12日保利营销中心心及会所盛大大开放2010年9月18日样板房开放2010年6月27日深圳保利文化化广场外展场场对外开放，，会所及一期期洋房封顶2010年9月23日项目开盘竞品—保利山山水城营销渠渠道：多渠道道宣传，开盘盘前集中宣传传释放销售信信息项目前期：蓄蓄积客户传播播项目知名度度、及企业形形象深圳外展场圆梦慈善助学学暨产品发布布会惠博沿江公路路户外惠博沿江公路路路旗惠州日报和东东江时报报媒媒短信楼体竞品—保利山山水城广告分分析竞品—保利山山水城现场展展示开盘前：营造热烈的现现场氛围，通通过地毯、空空飘、展示板板、花卉等，，进行展示，，注重细节，，同时派保安安迎宾，体现现客户尊贵感感竞品—保利山山水城现场展展示开盘后：打造项目园林林景观，现场场包装弱化，，施工现场较较为凌乱537㎡独栋栋七房三厅六六卫户型点评：1、花园较小小；2、夹层层设计，楼梯梯过高竞品—保利山山水城产品奥林匹克花园园：130万万运动社区开发商惠州奥林匹克花园位置江北惠博沿江公路经济指标总占地91万㎡，总建面130万㎡，二期容积率1.46产品类型高层、洋房、别墅建筑风格现代风情建筑项目配套大江北配套项目优势价值值归纳：江北区临惠博大道大规模，品牌牌发展商运动社区项目形象定位位：130万运动动社区竞品—定位分分析多平面运用简洁的线条素雅的外墙建筑特性：建筑外观、色色彩与环境协协调；建筑自自身设计多运运用平面，表表现大胆竞品—建筑风风格现代主义义莱特“有机机建筑”竞品—社区小小品C1户型4房2厅1厨厨3卫（185M2）优点：■餐厅挑高，，丰富空间层层次■三层主人房房设计私密性性好■独特错层设设计■步入式入户户阶梯■赠送地下车车库不足：■单车位设计计，略嫌不足足■赠送面积小小，仅78M2三层赠送露台台餐厅中空设计计竞品—产品特特点1、品牌与规规模：

竞品品的产品规模模均大于本项项目，大品牌牌开发，有品品牌追随者2、定位位方向：主主要以建筑风风格和产品的的人文属性进进行项目定位位，附加以区区域资源、山山水资源、品品牌资源等。。其也是产品品核心价值的的提炼与体现现。

3、、产品供应：：

供应产品品多联排产品品，集中在180-300平，独栋栋则集中在400-530平区间竞品分析总结结保利山水城和和奥林匹克花花园以建筑风风格和产品的的人文属性进进行定位，本本项目如何去去超越，是定定位突破的关关键本项目产品尺尺度略大于市市场在售产品品，更注重产产品的舒适型型与私密性了解项目基本本情况

了解解市场情况及及竞争对手情情况

均为为回归解决项项目的关键如如何明确项项目定位？仍仍需从客户户着手报告框架一、项目价值值及现状分析析二、市场情况况及竞品分析析3.1、项目目客户定位3.2、项目目形象定位三、项目客户户界定及形象象定位四、项目营销销执行策略>客户年年龄集中在35-55岁岁，中年客户户是豪宅项目目的主力客户户群体；>成交交客户多为私私营企业主和和国企及政府府单位公务员员，约占五、、六成；>成交客客户大部分来来自惠州，占占总数近六成成左右，其次次以深圳为代代表的其它区区域客户；>成交客客户的置业目目的多数为改改善型客户，，同时也看中中项目的投资资潜力；>项目自身身环境资源及及软性服务指指标为豪宅客客户最为关注注因素；其次次为项目所处处的地段、产产品等硬件指指标；配套发发展商品牌等等楼盘素质也也将综合考虑虑；>客户价价格敏感度低低，价格空间间大，根据目目前市场在售售别墅情况调调查，客户单单价可接受10000-14000元产品，总总价区间在200万-900万之间间|客户构构成|客户置置业目的|客户关关注因素排序序|客户价价格敏感度|客户信信息渠道>成交客客户信息渠道道有户外、报报纸等，靠业业主介绍和朋朋友介绍均多多，体现豪宅宅客户的圈层层属性；惠州第一梯队队豪宅客户综综合分析A：提升居住住环境（关注注居住环境、、关注城市发发展、注重生生活品质的客客户）B：城市周边边客户（除惠惠州本地客户户外，深圳东东莞客户较多多看到项目资资源，认可城城市发展）C：县域进城城型客户（惠惠州所辖较发发达的县域中中成功商人或或政府官员或或开发区的高高层管理者））。E：渠道牵引引型客户（关关注方直地产产品牌，信赖赖中原的眼光光——中原客客户转介，并并具有较强的的投资意识和和实力的客户户）D：裙带关联联型客户（和和惠州一定关关联的客户，，或许是惠州州籍人,或许许希望在惠州州度假养老，，或许和惠州州有往来关系系等）本项目客户类类型定位本项目客户定定位城市私享家城市的尖端客客户群低调的、懂得得享受生活的的群体与“思想”谐谐音，具有文文化内涵和底底蕴的行业的领导者者城市的思想者者有卓越的眼光光和高度追求生活品质质懂得享受生活活低调、富有文文化内涵……顶级豪宅片区区竞争市场：保利山水城以以山水资源+德式风情+品牌赢得市市场奥林匹克花园园以运动社区区+规模+品品牌赢得市场场项目价值：项目区域价值值为共性，规规模也为大社社区，无法跳跳出现有市场场，景观价值值基本相同，，而产品价值值是区别于在在售项目的最最大价值客户定位：城市尖端客户户群，低调、、懂得享受生生活的“城市市私享家”突破释放对接另辟蹊径，突突破竞争市场场格局，从竞竞争市场中脱脱颖而出释放项目价值值，最大化产产品价值卖点点对客户定位进进行对接，定定位符合客户户属性项目形象定位位因素项目形象定位位·私享庄园突出项目的区区域属性庄园：体现比比别墅更优越越的品质高于城市别墅墅，更具自然然资源，也更更能体现项目目产品的私密密、自由项目推广语推广口号1：：给一座庄园园推广口号2：：在，你有一一座庄园吗？？在于项目形象象的调性下，，我们提出了了项目前期的的推广语，以以配合项目推推广，作为的的形象演绎，，使得项目形形象能够跳出出市场。项目形象定位位演绎庄园的灵魂是是来自千年时时光雕刻的欧欧洲古城镇，，和那里沉静静而优雅的人人们。当你走进那些些散落在大城城市周边温柔柔而谦逊的小小镇，你就会会有那样一种种感动。它们虽没有大大城市的名声声，却凝聚了了欧洲民间最最典型的建筑筑和最纯正的的生活方式。。一座小丘、一一片葡萄园、、一点炊烟，，狭窄而整洁洁的街道，寥寥寥几个悠闲闲的行人………那种来自生活活的平常和宁宁静从最底层层拨动心弦，，带给人最最深刻的沉淀淀与打动小镇的居民可可以一代代平平静的生活于于此，在这最最传统、最理理想，也是最最舒适的居所所里，有他们们从祖先那里里继承下来的的一种最朴实实亦最和谐的的生活方式为使推售的产产品符合目前前的项目整体体形象定位项目首期推广广案名考虑项目体量大，，达32万平平，产品主要要包含高层、、别墅产品项目体量大，，决定了项目目的工程要分分期开发建议将一期一一组团案名进进行更换霍华德庄园1、“霍华德德”在欧洲其其不仅是一个个姓氏或名字字，更是一种阶层层和身份的象象征。2、有教养、、高雅姿态的的符号语言。。3、原生欧洲洲风情从名字字开始区分1、庄园，比比市场在售别别墅更有震慑慑力2、在产品上上即区别于城城市别墅产品品，更追求原原生态、舒适适性、尊贵感感项目首期推推广案名建建议报告框架一、项目价价值及现状状分析二、市场情情况及竞品品分析4.2、项项目营销执执行4.3、项项目工程配配合4.1、项项目节点分分析四、项目营营销执行策策略三、项目客客户界定及及形象定位位1、售楼部部预计1月月前后装修修完成2、样板房房展示预计计年前装修修完成3、目前约约20栋别别墅已经封封顶，根据据工程计划划，年前将将148栋栋别墅全部部封顶，工工程量大。。4、1月前前后必须要要推出部分分产品前期沟通项项目情况项目体量较较大，建议议分组团进进行推售：：一方面便于于工程有针针对开展另一方面便便于阶段针针对性进行行现场展示示因此建议：：年前推出1期一组团团四联别墅墅24套。。年后推出1期二组团团独栋别墅墅12套。。项目推售产产品分析一期一组团团一期二组团团项目为品质质别墅大盘盘开发体量大大，周期长长在此政策环环境及年底底的特殊时时段面市首次产品的的如何解筹筹？占地：23万方建面：56万方容积率：2.4营销方式：：开盘前集中中轰炸式营营销案例1：光光耀荷兰小小城案例1：光光耀荷兰小小城—前期期营销手法法前期采用户户外T牌、、跨线桥广广告、公交交车停车站站牌、派单单、路旗、、网络、报报版、短信信等多渠道道营销手法法，开盘前前一个月开开始集中轰轰炸！其项目盘多多，可利用用广告资源源多，因此此，信息散散步快，加加之为本地地发展商，，开发商是是时间长，，有一定客客户号召力力。惠城轰炸案例1：光光耀荷兰小小城—全员员销售深惠联动1、与众多多深圳三级级合作，如如信和、家家家顺等，，充分挖掘掘深圳客户户资源2、合作方方式：高佣佣金点数，，成交即有有高现金奖奖励3、合作发发动方式：：武林大会会、二级三三级市场项项目介绍案例1：光光耀荷兰小小城—营销销要求及评评估此种营销方方式要求：：资金实力力雄厚，展展示条件成成熟的发展展商1、发展商商资金实力力雄厚，舍舍得广告投投入，舍得得三级联动动高佣点数数，舍得现现场激励成成交置业顾顾问2、要求发发展商拥有有众多的广广告资源，，能同时出出击市场，，在最短的的时间最大大释放项目目信息3、要求发发展商的展展示面充分分，样板房房、园林展展示到位。。4、要求发发展商前期期有一定的的品牌积累累，和客户户号召力此种营销方方式评估：：1、严格把把握营销节节点，营销销节点紧凑凑，广告出出街时间-展示时间间-蓄客时时间短2、发展商商资金投入入大！3、对深圳圳三级市场场依赖较大大4、此种营营销方式开开盘销售只只可能带来来两种局面面：开盘售售罄，开盘盘冷场占地：10万方建面：17万方容积率：2.5营销方式：：开盘前内部部认筹案例2：万万科城案例2：万万科城7月17日日营销中心心、园林、、样板房开开放7月24日日第一批产产品发售8月28日日加推24套叠墅从营销中心心开放到第第一批产品品发售仅仅一周时时间万科是怎么么做到的？？案例2：万万科城—开开盘前做的的营销工作作万科城在现现场展示及及包装滞缓缓的情况下下采取的方方式是：多走线下渠渠道：通过银行理理财讲座网网罗银行客客户资源业主联谊，，加固客户户忠诚度中原客户等等深度挖掘掘案例1：万万科城—营营销适宜及及评估此种营销方方式适宜：：1、蓄客时时间比较短短，发展商商资金回笼笼需求；2、展示条条件不足，，营销渠道道相对少的的开发商；；3、项目整整体营销体体系需前置置。此种营销方方式评估：：1、费用投投入少！2、客户针针对性强！！3、执行力力要强！4、圈层内内有一定影影响力！鉴于对以上上两种营销销方式的案案例，建议议本项目采用用案例2：万万科城的手手法以便防止现现场展示不不到位等因因素影响项项目档次！！同时把握项项目对客户户的神秘感感通过内部认认筹，一对对一服务，，打造项目目高端别墅墅盘的形象象，给予客客户尊贵感感持续拔高项项目品质社会公益.项目目形象产品信息释释放彰显奢华尊尊贵凸显私享第一阶段形象预热及及蓄客2010年年11月-12月2011年年1月-2月阶段目标私享生活的的完美诠释释，完成销销售目标树立立项项目目标标杆杆形形象象，，完完成成销销售售目目标标造品品质质，，树树形形象象蓄积积客客户户第二二阶阶段段营销销思思路路第三三阶阶段段第二二组组团团推推售售2010年年3月月-4月月大力力宣宣传传，，别别墅墅荣荣耀耀加加推推总攻攻略略之之推推广广攻攻略略第一一组组团团推推售售项目目营营销销节节点点安安排排春节节2011年年2月月以春春节节为为节节点点，，过过年年前前后后进进行行产产品品推推售售，，预预计计第第一一次次推推售售时时间间在在1月月份份，，第第二二次次推推售售时时间间在在3、、4月月份份旬旬营销销方方式式线上上宣宣传传，，线线下下铺铺排排释放放项项目目信信息息小范范围围高高调调解解筹筹高调调宣宣传传正正式式开开盘盘形象象预预热热期期2010年年１１1月月12月月线下下，，搜搜集集客客户户资资源源进进行行针针对对性性开开展展产产品品推推介介活活动动，，树树立立项项目目品品牌牌，，扩扩大大知知名名度度，，提提升升项项目目形形象象项目目认认筹筹仅仅针针对对内内部部客客户户、、银银行行客客户户机机中中原原客客户户线上上媒媒体体途途径径：：户外外广广告告、、灯灯杆杆旗旗、、硬硬广广及及软软文文为为主主，，辅辅以以短短信信、、网网络络等等。。11月月——寻寻找找线线上上资资源源12月月底底售售楼楼部部进进场场第一一阶阶段段形形象象预预热热及及蓄蓄客客营营销销推推广广安安排排目的的：：线线上上宣宣传传，，线线下下铺铺排排，，强强化化品品牌牌，，树树立立形形象象，，建建立立项项目目品品质质，，凸凸显显卖卖点点11月月——宝宝物物鉴鉴赏赏及及项项目目产产品品鉴鉴赏赏及及推推介介会会12月月——整整体体宣宣传传出出街街12月月——银银行行客客户户理理财财讲讲座座（（项项目目赞赞助助））12月月——中中原原客客户户专专项项产产品品推推介介会会第一一阶阶段段形形象象预预热热期期营营销销推推广广要要求求营销销基基础础：：1、、发发展展商商有有优优质质内内部部客客户户、、有有银银行行客客户户资资源源2、、中中原原提提供供中中原原深深圳圳及及惠惠州州片片区区优优质质资资源源客客户户3、、12月月底底部部分分别别墅墅取取得得预预售售许许可可证证，，便便于于客客户户认认筹筹4、、项项目目的的整整改改物物料料必必须须全全部部到到位位工程程要要求求：：1、、12月月底底保保瑞瑞路路铺铺设设完完成成2、、12月月底底完完成成售售楼楼部部装装修修完完成成3、、1月月份份一一期期一一组组团团封封顶顶4、、12月月底底部部分分园园林林景景观观展展示示完完成成（（非非阴阴影影部部分分））此部部分分园园林林及及现现场场包包装装需需展展示示第一一阶阶段段形形象象预预热热期期——线线上上媒媒体体建建议议户外外及及路路杆杆旗旗建建议议：：1、、建建议议在在惠惠博博沿沿江江公公路路取取得得一一块块户户外外广广告告牌牌，，便便于于指指引引客客户户2、建议议于花边边岭广场场处取得得一块户户外广告告牌，以以便扩大大项目知知名度3、建议议于深惠惠高速公公路取得得一块户户外牌，，以便拓拓展深圳圳客户4、惠博博沿江公公路及数数码街广广场的路路旗延续续为保持项项目宣传传延续性性，建议议广告时时间最少少1年第一阶段段形象预预热期——线上媒媒体建议议展场建议议：前期天悦悦酒店展展场效果果不显著著，建议议将展场场更换至至沃尔玛玛大厅进进行项目目展示，，提升项项目知名名度蓄积积意向客客户。第一阶段段形象预预热期——线上媒媒体建议议网络建议议：1、建议议项目独独立的网网页，对对外进行行宣传2、在客客户浏览览较多的的搜房网网、西子子王投入入广告3、利用用中原与与各大媒媒体良好好的关系系，免费费发布项项目相关关信息、、软文及及图片奥林匹克克花园网网络主页页第一阶段段形象预预热期——线下活活动安排排主题活动动：鉴宝宝会及项项目产品品鉴赏及及推介邀请珠宝宝鉴赏专专家现场场做客，，讲解珠珠宝鉴别别知识，，并可现现场为个个案鉴别别玉器等等对象：发发展商优优质客户户、银行行客户、、中原客客户时间：11月内容：1、宝物物鉴定及及宝物鉴鉴赏；2、项目目产品鉴鉴赏及推推介第一阶段段形象预预热期——线下活活动安排排主题活动动：银行行通胀下下如何理理财（项项目赞助助）邀请理财财名人进进行理财财讲座，，现场发发放项目目资料及及进行客客户接待待对象：发发展商优优质客户户、银行行客户、、中原客客户时间：12月目的：建建立并维维护好银银行关系系内容：1、名人人理财讲讲座（投投资别墅也是是一种理理财）2、个人人理财分分析第一阶段段形象预预热期——线下活活动安排排主题活动动：中原原客户专专项产品品推介会会对象：中中原客户户时间：12月内容：项项目产品品鉴赏及及推介第一阶段段形象预预热期——线下活活动安排排主题活动动：银行行通胀下下如何理理财（项项目赞助助）邀请理财财名人进进行理财财讲座，，现场发发放项目目资料及及进行客客户接待待对象：发发展商优优质客户户、银行行客户、、中原客客户时间：12月目的：建建立并维维护好银银行关系系内容：1、名人人理财讲讲座（投投资别墅也是是一种理理财）2、个人人理财分分析形象预热热期2010年１１月线上媒体体持续进进行宣传传1月1日日—现场场会所品品鉴酒会会（认筹筹客户解解筹）第二阶段段一期一一组团推推售目的：树树立项目目标杆形形象，突突显项目目尊贵品品质，高高调小范范围解筹筹1月15日—瑞瑞亨业主主嘉年华华活动解筹基础础：1、于12月底底取得预预售许可可证2、至少少不低于于40批批认筹客客户工程要求求：1、解筹筹前保瑞瑞路铺设设完成2、解筹筹前售楼楼部装修修完成3、解筹筹前一期期一组团团封顶4、解筹筹前部分分园林景景观展示示完成第一阶段段一期一一组团推推售此部分园园林及现现场包装装需展示示第一阶段段形象预预热期——线下活活动安排排解筹方式式：项目目现场会会所品鉴鉴酒会（（内部认认筹客户户解筹））对象：内内部认筹筹客户时间：暂暂定1月月1日地点：首首选现场场现场会会所（备备选康帝帝宴会厅厅）目的：保保持项目目神秘感感，给予予客户尊尊贵感，，建立楼盘盘品质感感关键：1、一对对一解筹筹2、现场场氛围营营造及节节奏把控控形象预热热期2010年3月4月线上媒体体途径：：户外广告告、灯杆杆旗、硬硬广及软软文为主主，辅以以短信、、网络等等。3月中旬旬—样板板房正式式开放，，及园林林体验活活动12月底底售楼部部进场第三阶段段一期二二组团推推售目的：持持续营造造高端豪豪宅营销销，对私私享生活活进行诠诠释3月底4月初——二批加加推单位位开盘样板房开开放、及及园林体体验活动动对象：一一组团业业主、新新蓄积的的客户资资源时间：暂暂定3月月中旬要求：前前期维持持的项目目神秘感感终于得得以窥见见，客户户将会以较高的的心理预预期进行行评判，，要求园园林展示示到位氛围营造造：1、现场场雷克萨萨斯演奏奏2、现场场冷餐第三阶段段一期二二组团推推售推售基础础：1、取得得二组团团的预售售许可证证2、至少少不低于于15批批认筹客客户工程要求求：1、新的的样板间间装修完完成2、现楼楼出售，，园林景景观到位位（非阴阴影部分分）3、保瑞瑞路平整整4、项目目的现场场包装，，挡板到到位，指指示牌等等到位第三阶阶段一一期二二组团团推售售此部分分园林林及现现场包包装需需展示示第三阶阶段一一期二二组团团推售售采取正正式的的大规规模的的开盘盘仪式式，制制造市市场热热点，，赢得得项目目关注注度！！本方案案仅做做项目目营销销思路路参考考具体营营销执执行方方案、、认筹筹方案案等后后续沟沟通，，深入入探讨讨！THANKS即使赠赠品只只是一一张纸纸，顾顾客也也是高高兴的的。如如果没没有赠赠品，，就赠赠送““笑容容”。。所谓企企业管管理就就是解解决一一连串串关系系密切切的问问题，，必须须有系系统地地予以以解决决，否否则将将会造造成损损失。。浪费时间。。1月-231月-23盖茨运用的的管理风格格既不是美美国的个人人主义式，，也不是日日本的共识识主义式，，而是独树树一帜的达达尔文式企业成功功经典名名人名言言22:4522:4522:45:511月-23前方充满满着未知知，但我我必须得得走。无法评估，，就无法管管理。1月-231月-231月-231月-2322:4522:45授权就像放放风筝，部部属能力弱弱线就要收收一收，部部属能力强强了就要放放一放。军队无放任任，学校无无放任，此此今日世界界各共和国国之道例。。军队放任任，则将不不能以令，，学校放任任，则师不不能以教；；将不能令令则军败，，师不能教教则学校败败，其为国国忠，莫此此之尤。05-1月月-2305-1月月-23积极的人在在每一次忧忧患中都看看到一个机机会，而消消极的人则则在每个机机会都看到到某种忧患患。不是没办办法，而而是没有有用心想想办法。。用心想想办法，，一定有有办法，，迟早而而已。1月-231月-231月-23用人不在在于如何何减少人人的短处处，而在在于如何何发挥人人的长处处。观察才行行。你的脸是是为了呈呈现上帝帝赐给人人类最贵贵重的礼礼物做人低低三分分，做做事高高三分分。22:45:5122:45:5122:451月-23决不能能在没没有选选择的的情况况下，，作出出重大大决策策。经营企企业，，是许许多环环节的的共同同运作作，差差一个个念头头，就就决定定整个个失败败当你在事业业上遇到挫挫折，有"打退堂鼓"的念头时，，你应该加加以注意，，这是最危危险的时候候!1月-231月-2322:4522:45:51世界上没有有夕阳企业业,只有落后和和不思进取取的企业。。光靠价格便便宜的产品品能够长久久地存活下下来。没有组织就就没有管理理，而没有有管理也就就没有组织织。管理部部门是现代代组织的特特殊器官，，正是依靠靠这种器官官的活动，，才有职能能的执行和和组织的生生存。管理就是做好好无数小的细细节工作。05-1月-2305-1月-231月-23将良品率预定定为85%，那么便表示示容许15%的错误存在。。顾客是重要的的创新来源。。人生的选择决决定一切。成功的企业领领导不仅是授授权高手，更更是控权的高高手。卓有成效的管管理者善于用用人之长。2023年1月5日05一月2023做生意，要随随着形势的变变化而变化。。做小生意，，在于勤;做大生意，要要看政治观局局势。魔鬼存存在于于细节节之中中。一月231月-2322:45大多数数的错错误是是企业业在状状况好好的时时候犯犯下的的，而而不是是在经经营不不善的的时候候。没有什什么比比忙忙忙碌碌碌更容容易，，没有有什么么比事事半功功倍更更困难难。成功的的方法法千万万条,多总结结别人人的失失败,根据现现实的的路行行走,不要太太在意意听取取名人人大家家的创创业格格言。。协调调以以及及控控制制。。1月月-232023/1/522:4510:45:51下下午午企业做大大后CEO说话要越越来越细细。小企企业要有有长远的的打算大大企业要要有注意意细节。。2023/1/522:45:51企业的成成功靠团团队，而而不是靠靠个人。。只要不是是相当重重要的商商品，不不是稳健健踏实地地行商，，迅速发发展就等等于迅速速破产，，只有使使多种商商品不间间断地相相继配合合上市，，才能使使迅速发发展的事事业稳步步前进。。1月-232023/1/522:45:51正确的决决策来自自众人的的智慧。。周到的服服务，那那简直是是难以想想象的。。22:452023/1/522:45:51谢谢各位位！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。22:45:5122:45:5122:451/5/202310:45:51PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2322:45:5122:45Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。22:45:5122:45:5122:45Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1