某某金色家园营销推广方案

武汉万科金色家园2008年营销推广方案

我们面临的问题和挑战伟业解决问题的思路08年万科金色家园二期营销推广方案目录：我们面临的问题和挑战如何完成08年10万㎡的去化量？如何实现08年15个亿的销售额？如何在完成去化量，实现销售额的基础上，树立金色品牌形象？伟业解决问题的思路了解市场需要任务分解（把口袋打开）产品解读产品定位客群定位形象定位营销策略推广策略（把15个亿放进去）追求销售品质完善客户满意度（把口袋关上）2008年武汉万科金色家园（二期）营销推广提报宏观市场中观市场微观市场市场解读武汉市整体市场宏观解读经济环境分析政策环境分析城市建设分析武汉市整体市场宏观解读之经济环境

国民生产总值2007年上半年的GDP总量为1424.72亿元，同比2006年同期增长15.1%。预计2007年全市GDP增长幅度将在15%左右。

固定生产投资1－9月我市固定资产投资持续、健康稳步增长，完成全社会固定资产投资1217.34亿元，比上年同期增长30.2%；完成城镇投资1180.41亿元，增长29.8%。房地产开发项目完成投资301.14亿元，增长26.1%。

人均可支配收入1－9月人均可支配收入10952.13元，同比增长16.3%，剔除物价指数实际增长12.2%；人均消费支出8016.72元，同比增长16.7%。

武汉城市圈“试验区”的获批对武汉市得经济增长又打了一剂强心针；经济的稳健持续发展带动了居民收入的增加；人均年可支配收入大幅增长，房地产消费力持续增强。武汉市整体市场宏观解读之政策环境9月，房贷新政出台，

10月，国土资源部规定开发商拿地将不得“分期付款”。率上调至14。5%

5次加息10次上调准备金率，存款类金融机构人民币存款类准备金国务院64号文规范地产开发，将限高档房建设。12月第二套住房执行标准的出台，银行认定第二套住房以“户”为单位。进入2008年房贷及土地政策将成为楼市走向的决定因素。9－10月份是楼市销售的黄金季节，也是政府调控频出的季节，为减小政策影响，降低销售风险，建议打“突击”战。武汉市整体市场宏观解读之城市建设分析武汉城市圈近日经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称‘两型社会’）建设综合配套改革试验区”。10年内，武汉地铁全部建成，比原计划提前3年。“试验区”获批后，“1+8”城市圈的交通设施也将一体化，武汉与8个城市之间的距离也都将在1个小时车程左右。

城市建设的不断发展为武汉房地产高端物业创造了新的机遇，客群得到补充和放大。同时结合城市建设，B8地块在推广的过程中，轨道交通弊端会减小。武汉市整体市市场中观解读读区域市场整体体销售情况分分析汉口区域市场场销售情况分分析中观解读之区区域市场整体体销售情况分分析07年主城区区商品住宅销销售走势：(单位：”套套数“套，，“均价““元/平方米米)截至07年11月份，虽虽然武汉区域域市场每月销销售套数受国国家宏观调控控的影响参差差不齐，但销销售均价呈现现持续上扬趋趋势。新华西板块沿江景观线建设大道沿线线解放大道沿线线汉口时代广场永清片解放公园片瑞安新天地新华西美林公公馆三金鑫城国际际融科天城晋合世家本案融侨锦城汉口区域楼盘盘图示：中观解读之汉汉口区域市场场销售情况分分析——截至07年11月武汉市整体市市场微观解读读地块解析市场切入点微观解读之地地块解析金地江岸区义义和巷地块：：总建筑面积：：71011㎡容积率：4.8以内楼面地价：6789元/㎡户型比例套型型建筑面积90平方米以以下户型住宅宅建筑面积占占住宅建筑面面积比例不低低于52%。。“金地”再次次将汉口中心心城区的楼价价点沸，随着着明年“义和和巷”地块的启动，周边边楼盘项目不不可避免的要要受到影响。。微观解读之市市场切入点汉口区域在售楼盘摘选和武汉市其它它区域楼盘情情况相似，汉汉口区域市场场90㎡左右右户型成交量量最大，90㎡以下户型型去化速度较较快，汉口区区域90㎡㎡以下户型成成交均价集中中在9000－11000元/㎡。。市场解读：随着武汉市国国民经济持续续走高，城市市建设稳步发发展，武汉楼楼市进入理性性消费阶段，，房地产市场场刚性需求强强劲，汉口中心城区区扼守“地段段”、“商商圈”、“交交通便利”三三大要素，成成为武汉楼市市销量及成交交均价的“双双料冠军”，，同时该区域域楼面地价以以接近7000元/㎡。该区域90㎡以下户型型以自住与投投资兼得受到到市场的追捧捧，价格主要要集中在9000－10000元/㎡.任务分分解关于10万㎡的分解关于15个亿亿的分解任务分解之关关于10万㎡㎡的分解（一期住宅））1月份2月份3月份4月份6月份5月份8月份9月份11月份12月份10月份7月份1809（二期住宅））（一期商业））（二期商业））20004000450051750050050050050020000100001000020000165628000300018831500100030003400春节＋1000＋500500任务分解之关关于15个亿亿的分解（住宅）1月份2月份3月份4月份6月份5月份8月份9月份11月份12月份10月份7月份（商业）春节2200240010005100950580095060012002500012001280013000500025600600021900310010900300042001600？＋1200＋600600产品定定位产品解读项目SWOT分析一期与二期的的关系及应用用产品定位区位解读城市价值：老老城区/内环环线/双商圈圈/临轻轨/配套齐全/成成熟便利未来价值：城城市中心/““动感激情””/过江隧道道/无限生活/都都市核心规划解读产品价值：现代时尚/90㎡以下精精致户型/较高品质/开放型商业业未来价值：同城市和谐共共生/都市无限生生活建筑解读建筑价值：与与时代共生/与客群共生生/与商业共共生/与发展展共生未来价值：都都市有机生活活空间附加价值：武汉万科品牌牌/个性产品品/精装生活活/高质物业业服务产品定位之产产品解读产品定位之项项目SWOT分析T1.市场政策影响，楼市观望氛围浓厚T2.新的宏观调控政策的出台，楼市走向不明T3.未售出的存量房及潜在项目对未来市场形成巨大的潜在威胁T4.C8与B8地块工程进度脱节使得营销运作链较长，每个运作链的脱节，都将导致项目的失败O1.中小户型产品市场紧俏02.根据国家政策设计的产品面积区间为市场空缺，直接竞品项目较少03.一期产品的上市形成了一定的市场口碑04.城市建设的发展W1.由于地块关系，内部无自然景观配套W2.项目容积率高，舒适性程度降低W3.户型朝向不理想W4.轻轨铁路形成噪音可能W5.一期品质比较S1.地处商业中心区，配套完善S2.开发商万科品牌及物业优势S3.便利的多维立体交通网络（轻轨快捷）S4.产品设计以中小户型为主S5.产品品质极佳（阳光大堂、住宅与底商的转换层处理……）S5.一至四居的户型种类涵盖多数客户需求S6.一期品牌树立Weaknesses劣势分析Strengths优势分析Threats威胁分析Opportunities机会分析产品定位之一一期与二期的的关系及应用用产品定位品牌口碑文化底蕴核心价值城市中心繁华之上交通便利配套完善品牌打造产品精致附加价值`G3纯“金色”城市中央都市菁英真我主场客群定定位客群解读一期与二期的的关系及应用用客群定位客群定位之客客群解读客群定位之一一期与二期的的关系及应用用城市新锐群体体推行以“互动及共振振”为核心内容的的客户定位模模式，配合产产品开发和类类型，整体塑塑造可持续性性发展的客户户互动。品牌拥护者近端区域客户企业白领潜在品牌拥护者城市价值认同者拆改购房客户非地缘客户公务员、企业中管层房产投资层激情人群城市新锐人群知本人群意见领袖业内舆论载体万科资源价值沟通价值认同客户层传播层稳定收入崇尚中心超前意识客群定位——专为盛放放都市独立阶阶级的欲望！！城中央——核核心领地锐智圈向上———这是新锐锐和智慧崭新新城堡！城中央锐锐智圈向上形象定位营销策策略入市时间关键节点定价策略及价价格建议调价及销控策策略营销策略关键键词走量①：多次开盘盘②：细化难难点产品③：突击性性销售性价比①：1－4月拔高一一期品质，，商业辅助助凸显二期期性价比②：市场化化比较：品品牌、精装装、精致户户型低开高走前期吸引人人气后期期逐步调价价热度①：大众传传播②：小众配配合一期住宅净净销营销策略之入市时间（住宅）1月份2月份3月份4月份6月份5月份8月份9月份11月份12月份10月份7月份（商业）春节建议：４月份１期封盘（全面提价），二期开始进入蓄水期，５月份预热，６月底开盘。此举可以为２期争取较多的蓄客时间，还可以利用一期为二期的销售树立价格标杆和提升形象。二期商业启动入市一期商业启启动营销策略之关键节点（住宅）1月份2月份3月份4月份6月份5月份8月份9月份11月份12月份10月份7月份（商业）春节入市6.21B8西西楼开盘6.16预售许可证B8西东楼加推B8西东楼加推B8东西楼开盘B8东加推B8Loft启动B8西街商业启动9.04预售许可证营销策略之之定价策略略及价格建建议定价策略：：低开高走拉大价差，，用低价区区吸引人气气。高区价格一一致价格建议：：10000-11000元／／平米。低低于一期销销售价格1500元元／平米以以上形成5个价价格区域：：低区，中中低区，中中区，中高高区，高区区。营销策略之之调价及销销控策略（住宅）1月份2月份3月份4月份6月份5月份8月份9月份11月份12月份10月份7月份（商业）春节入市B8西东楼楼加推（提价）B8西东楼楼加推（提价）B8东加推推（提价）一期剩余户户型销控（提价）推广策策略略整体推广原原则推广阶段划划分媒体运用策策略销售道具配配合推广策略之之整体推广广原则深入准备，，节奏推广广；主攻拔升，，共振保养养；精细操作，，价值互动动。一期商业启启动B8住宅形象树立推广策略之推广阶段划分（住宅）1月份2月份3月份4月份6月份5月份8月份9月份11月份12月份10月份7月份（商业）春节入市C8住宅净销C8住宅拔高B8产品价值沟通B8蓄水VIP释放B8西西楼解筹重点细化树立品质B8实现销售提升价值项目续销B8西东楼解筹加推加推加推二期商业启动推广阶段划划分123456789101112C地块B地块工程进度注：推广节点的划分以及相应的推广内容均以工程进度为主要依据。1＃楼1103、1104样板间展示1.312＃楼2801样板间展示2.291＃楼1115、1119、1120样板间展示3.5B8西三个户型展示间公开B8西两个销售模型到位B8东销售模型到位B8西Loft实楼样板间开放123456789101112C地块续销期B8西地块蓄水B8加推销售B8地块续销营销阶段C地块商业启动金色品牌金色品质金色价值推广阶段划分B8西商业启动Loft启动销售B8西西楼销售加推加推加推加推阶段主题123456789101112拔高金色，树立标杆产品沟通提升价值建立二期形象推广主题：定格奢华金色不可复制媒介配合：小释：该阶段为一期的收尾及二期的导入阶段，重点在于拔高金色一期标杆，树立二期形象，扩大金色口碑传播与美誉度。推广阶段划分延续金色品牌提升金色价值活动配合：奢侈品展项目围挡，户外广告，网络预热，软文炒作重点细化，，强化销售售阶段主题123456789101112拔高金色，树立标杆产品沟通提升价值小释：核心卖点的提炼，将主题投放在创意性的户型中，1－4房户型设计，满足不同居家需求。推广阶段划分延续金色品牌提升金色价值建立二期形象推广主题：金色魔方为您量身打造媒介配合：户外媒体全面延续，纸媒结合投放，网络论坛集中炒热，以及其他衍生传媒活动配合：情趣路演金色有缘相亲会重点细化，强化销售媒介配合：：阶段主题123456789101112拔高金色，树立标杆产品沟通提升价值小释：针对销售难点重点细化。推广阶段划分延续金色品牌提升金色价值树立金色品质推广主题：金色婚房——准备好结婚了吗？重点细化，强化销售户外媒体全面延续，纸媒结合投放，网络论坛集中炒热，以及其他衍生传媒重点细化，，强化销售售阶段主题123456789101112拔高金色，树立标杆产品沟通提升价值小释：结合商业进行推广，提升金色价值推广阶段划分延续金色品牌提升金色价值推广主题：金色舰队领航汉口核心媒介配合：户外媒体全面延续，纸媒结合投放，网络论坛集中炒热，以及其他衍生传媒结合商业整体宣传，金色舰队推广策略之之媒体运用用策略大众传播报广（硬硬广+软文文）：晚报报、楚报、、晨报户外：二桥桥、时尚核核心区短信：区域域覆盖及重重点覆盖杂志：《大大武汉》、、《万事通通》小活动业主生日会会时尚路演节假日主题题活动奢侈品展商业启动仪仪式产品沟通提提升价值123456789101112拔高金色，树立标杆延续金色品牌提升金色价值重点细化，强化销售推广策略之销售道具配合C8楼书B8东户型册，参考面积Loft户型册，参考面积C8商铺参考面积宣传画册B8西户型册参考面积B8西三个户型展示间开放户外，网络信息的更换金色纪念册户外网络信息的更换B8东宣传资料，户外网络信息的更新B8西宣传资料，户外网络信息的更新B8商业面积，宣传画册THANKS！通过辛勤的的工作获得得财富才是是人生的大大快事。一个个人人一一生生可可能能爱爱上上很很多多人人，，等等你你获获得得真真正正属属于于你你的的幸幸福福后后，，你你就就会会明明白白以以前前的的伤伤痛痛其其实实是是一一种种财财富富，，它它让让你你学学会会更更好好地地去去把把握握和和珍珍惜惜你你爱爱的的人人。。1月月-2322:5322:53:49人只只有有为为自自己己同同时时代代人人的的完完善善，，为为他他们们的的幸幸福福而而工工作作，，他他才才能能达达到到自自身身的的完完善善。。每项事业成功功都离不开选选择，而只有有不同寻常的的选择才会获获取不同寻常常的成功。22:53:4922:531月-23论命运如何，，人生来就不不是野蛮人，，也不是乞讨讨者。人的四四周充满真正正而高贵的财财富—身体与心灵的的财富。人生没有彩排排，每一个细细节都是现场场直播。对产品质量来来说，不是100分就是0分。成功的经理人人员在确定组组织和个人的的目标时，一一般是现实主主义的。他们们不是害怕提提出高目标，，而是不让目目标超出他们们的能力。管理就是决决策。22:5322:53:491月-23经营管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一点。再实践。2023/1/522:53:49世上并没有有用来鼓励励工作努力力的赏赐，，所有的赏赏赐都只是是被用来奖奖励工作成成果的。除了心存感感激还不够够，还必须须双手合十十，以拜佛佛般的虔诚诚之心来领领导员工。。2023/1/522:5322:53:49预防是解决决危机的最最好方法。。我们不一定定知道正确确的道路在在哪里，但但却不要在在错误的道道路上走得得太远。不要把所有有的鸡蛋放放在同一个个篮子里。。用他，就要要信任他;不信任他，，就不要用用他。沟通再沟通通。05一月月2023多挣钱的方方法只有两两个：不是是多卖，就就是降低管管理费。我所做的，，就是创办办一家由我我管理业务务并把我们们的钱放在在一起的合合伙人企业业。我将保保证你们有有5%的回报，并并在此后我我将抽取所所有利润的的50%。请示问题题不要带带着问题题请示，，要带着着方案请请示。汇汇报工作作不要评评论性地地汇报，，而要陈陈述性的的汇报。。2023年1月月5日在漫长的的人生旅旅途中，，有时要要苦苦撑撑持暗无无天日的的境遇；；有时却却风光绝绝项，无无人能比比。沟通是管理的的浓缩。1月-2322:53:4922:53员工培训是企企业风险最小小，收益最大大的战略性投投资。人类被赋予了了一种工作，，那就是精神神的成长。企业发发展需需要的的是机机会，，而机机会对对于有有眼光光的领领导人人来说说，一一次也也就够够了。。1月-231月-23发展和和维护护他们们的家家;至于女女子呢呢?则是努努力维维护家家庭的的秩序序，家家庭的的安适适和家家庭的的可爱爱。犹豫不不决固固然可可以免免去一一些做做错事事的可可能，，但也也失去去了成成功的的机会会。管理理是是一一种种严严肃肃的的爱爱。。1月月-2322:531月月-23选择择?选择择这这个个词词对对我我来来说说太太奢奢侈侈了了。。没有有商商品品这这样样的的东东西西。。顾顾客客真真正正购购买买的的不不是是商商品品，，而而是是解解决决问问题题的的办办法法。。一个个人人被被工工作作弄弄得得神神魂魂颠颠倒倒直直至至生生命命的的最最后后一一息息，，这这的的确确是是幸幸运运。。从管理理的角角度来来讲，，两点点之间间最短短的距距离不不一定定是一一条直直线，，而是是一条条障碍碍最小小的曲曲线。。22:531月-2322:53:49自觉觉心心是是进进步步之之母母，，自自贱贱心心是是堕堕落落之之源源，，故故自自觉觉心心不不可可无无，，自自贱贱心心不不可可有有。。05-1月月-231月月-231月月-23切实实执执行行你你的的梦梦想想，，以以便便发发挥挥它它的的价价值值，，不不管管梦梦想想有有多多好好，，除除非非真真正正身身体体力力行行，，否否则则，，永永远远没没有有收收获获。。一个个有有坚坚强强心心志志的的人人，，财财产产可可以以被被人人掠掠夺夺，，勇勇气气却却不不会会被被人人剥剥夺夺的的。。时间和结构。。22:531月-231月-23南怀怀瑾瑾说说：：““心心中中不不应应该该被被蓬蓬茅茅堵堵住住，，而而应应海海阔阔天天空空，，空空旷旷得得纤纤尘尘不不染染。。道道家家讲讲‘‘清清虚虚’’，，佛佛家家讲讲空空，，空空到到极极点点，，清清虚虚到到极极点点，，这这时时候候的的智智慧慧自自然然高高远远，，反反应应也也就就灵灵敏敏。。””22:5322:53:491月月-2322:53你不不能能衡衡量量它它，，就就不不能能管管理理它它。。拖延延将将不不断断滋滋养养恐恐惧惧。。2023/1/522:53:4922:5322:53:49想法)，而是是你是是不是是愿意意为此此付出出一切切代价价，全全力以以赴地地去做做它一一直证证明它它是对对的。。2023/1/522:53:491月-23谢谢各各位！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。22:53:5022:53:5022:531/5/202310:53:50PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2322:53:5022:53Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。22:53:5022:53:5022:53Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2322:53:5022:53:50January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月202310:53:50下下午22:53:501月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2310:53下下午1月-2322:53January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/522:53:5022:53:5005January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。10:53:50下下午午10:53下下午22:53:501月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。22:53:5022:53:5022:531/5/202310:53:50PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2322:53:5022:53Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。22:53:5022:53:5022:53Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2322:53:5022:53:50January5,202314、意意志志坚坚强强的的人