某楼盘营销推广建议

世纪景园

营销推广建议2009年4月18日＞市场分析

＞项目分析

＞目标客群分析

＞营销推广建议

＞价格定位

内容纲要世纪景园＞市场分析

▲宏观形势分析

1、自今年3月份以来，我国的国民经济开始逐渐复苏，各项经济数据都明显提高，房地产业也开始渐渐的回暖，全国各地频频出现楼市“小阳春”。这反映出我国政府应对金融危机的制定的一系列经济振新计划已开始发挥作用，老百姓购房的信心指数渐渐提高。

2、去年爆发金融危机以来，政府和央行相继出台了有利于房地产业的相关政策，旨在帮助房地产业走出低谷和恢复老百姓的购房信心。降息，降低首付，松绑二套房贷，契税减免等等3、经济振新计划的实施才刚刚开始，经济复苏也才刚刚开始，预计房地产市场的回暖现象会延续到下半年。世纪景园▲江都房地产市场分析1、受国家经济复苏的影响，今年春节后以来，江都房地产市场的房屋成交量相比去年年底大幅提高，各楼盘捷报频传。销售回暖的态势将会延续

2、江都市房地产市场经过前几年的迅猛发展，刚性需求和投资投机性需求得到充分释放，而市场供给量逐年增长，房地产市场供大于求。老百姓购房趋于理性。

3、由于去年的房地产的低潮，房产价格基本调整归位，目前，虽然形势大好，但开发商仍然不敢掉以轻心，一如既往的促销优惠。世纪景园＞项目分析★项目概况★SWOT分析★定位分析世纪景园★项目概况基本资料：占地约61218.3㎡，约92亩，容积率1.41总建筑面积86330㎡，住宅总建筑面积81370㎡绿地率35.1%，建筑密度22.8%地下停车位443个，地下停车位20个，总户数679户。产品配比：多层叠加别墅（5+1）：共5栋，面积区间：85.4㎡—205.3㎡退台式花园洋房（6F）：共12栋，面积区间：62㎡—148㎡小高层（9+1）：共6栋，面积区间：69.5㎡—122㎡单身公寓和社区底商：1栋，面积未定。

分为四大组团：凯旋宫，香榭宫，美泉宫和丽景宫。世纪景园★SWOT分析优势(Superiority)：

1、本项目位于江都市的城北新区，政府机构集中与此，居住小区林立，经过几年的开发，已逐渐开始成熟，呈现出一定的居住氛围，生活配套逐渐完善。2、地块周边道路状况良好，路网密集，交通便捷，距城市中心尺度和主要生活配套较近。3、本公司实力雄厚，在江都已有良好的市场口碑。项目全力打造的第三代住宅产品：小区规划完善，户型精致实用，景观高档，星级物业等等，产品的附加值高。世纪景园劣势(Weakness)：

1、地块周边荒凉，无强势资源，显得有些孤立，四周被农田，农民房，安置小区等围绕，影响本项目的高档形象。

2、项目地价成本高，价格天生不具竞争优势。

3、总建面约8.6万㎡，不具备规模优势。世纪景园机会(Opportunity)：1、本项目属于城市发展新区，具有规划利好，是江都市政府重点打造的行政居住生活区域；

2、周边的相对较少精品高档住宅项目

3、为不可多得的物业类型----稀缺性（叠加别墅，退台洋房），市场上鲜有同类产品，客源分流相对少；世纪景园威胁(Threaten)：

1、江都城北新区，楼盘众多，基本未开发完毕，且还有多幅地块等待开发，供应量大，竞争激烈。客户购房可选择余地大。

2、华丰紫郡项目将于今年7，8月份上市销售，抢先本项目消化部分客户。

3、金融危机对房地产市场的影响不能很快的消除。世纪景园★定位分析析1、属性定定位2、主题定定位3、形象定定位世纪景景园1、属性定位位江都行政居住住生活新区，，具有规划利利好高地价、低密密度、中小规规模居住用地地地块平坦，无无强势资源，，周边有一定定的居住氛围围交通便捷，距距城市中心尺尺度较近城市新区、高高地价、无强强势资源、低低密度中小规规模居住物业业世纪景园园2、主题定位位健康的家文化的家看得见的家我的家园，我我的家世纪景园园主题定位诠释释我的家园我的的家：以第一人称表表达和强调，，这个环境优优美，健康生生态，星级物物管的社区是是我的家园，，户型精致，，节能科技的的住宅是我的的家。能够引引起大家的共共鸣。世纪景园园3、形象定位位完美规划节能建筑全优户型星级物业生态景观经典区位通达交通特色配套精致社区，私私享生活世纪景园园精致社区释义：这是一个生活活讲究的社区区。精装立面面演绎贵族族气质；户户型情趣设计计，精致用心心体验；园林林精心雕琢，，体会移步换换景的美感。。这是个精巧巧的社区，仅仅为少数人共共享。私享生活释义：蓝天，白云云，花草，树树木。这里拥拥有属于自己己的一片天地地。这里是少少数人的天堂堂，多数人的的梦想。世纪景园园＞目标客群分析析核心客户———职业特征：周边乡镇私营营业主、外地地务工经商人人员；置业目的：改善居住条件件，为子女教教育购房，进进城居住置业关注点：居住舒适度度、生活品质质、社区氛围围世纪景园园重要客户———职业特征：泛权力公务员员置业目的：换房，生活品品质的提升、、保值升值置业关注点：：完全不同的居居住感受、社社区品味世纪景园园次要客户———职业特征：年轻购房者，，投资客户置业目的：满足自住需求求，结婚房，，投资升值置业关注点：：生活便利度、、实用性、未未来升值潜力力世纪景园园目标客户核心心价值取向及及应对分析客户分类核心价值取向产品需求应对策略核心客户周边乡镇私营业主关注项目未来的升值力；注重产品品质感和居住舒适度

舒适3房，4房别墅

强调社区的整体档次，考虑居住的身份感和品质感外出务工经商人员舒适、宜居的生活，关注老人和孩子的居住问题紧凑3房，舒适3房强调社区的宜居性，看中户型设计和建筑质量等重要客户泛权力公务员升级置业，希望体验与之前完全不一样的居住感受；关注产品品质、物业服务和社区品味舒适3房，4房别墅充分挖掘物业价值，提高品质感，占有优势景观资源次要客户

年轻客户，投资客总价敏感，关注户型实用性，生活便利度紧凑2房，3房基本生活配套，户型基本舒适世纪景园园＞营销推广建议议第二阶段市场强力释放放阶段——建立知名度/促进销售市场高提醒阶阶段——建立形象/传传达特色理念念市场深化与品品牌培育阶段段——强化认同感第一阶段第三阶段世纪景园园第一阶段传播播策略执行市场高提醒阶阶段。市场预热阶段段：45天1）传播目标标导入本公司第第三代住宅产产品概念，建建立本项目中中高档社区形形象。2）沟通主题题样板间璀璨绽绽放，恭请全全城鉴赏家世纪景园园3）推广组合合事件公关（销售中心和和样板区同时时开放活动策策划）户外广告（户外大牌，，工地围墙，，路旗等）报纸电视媒体体报道（形象舆论炒炒作）销售道具（楼楼书，折页，，沙盘模型，，三维宣传片片等）世纪景园园第二阶段传播播策略执行市场强力释放放。开盘期：30天1）传播目标标本项目所追求求的高品质的的生活理念强强烈释放，引引起公众共鸣鸣，达到开盘盘预期效果2）沟通主题题项目入市，开开盘世纪景园园3）推广组合合（全方位集集中轰炸）事件公关（开开盘庆典策划划，中秋国庆庆活动策划））户外广告（户户外大牌，工工地围墙，路路旗等）销售道具（楼楼书，折页，，沙盘模型，，三维宣传片片等）报纸广告（扬州晚报/扬子晚报/江都快报））电视广告（江江都新楼市/电视贴片））DM，短信，，网络和电台台广播世纪景园园第三阶段传播播策略执行市场深化与品品牌培育。维持市场热度度：90天1）传播目标标建立项目产品强势势地位，巩固固与新老客户户的关系，形形成口碑和人人脉营销。2）沟通主题题卖点点世纪景园园3）推广组合合事件公关（客客户会联谊会会策划，业主主质量监督委委员会成立策策划等）户外广告（户户外大牌，工工地围墙，路路旗等）报纸广告（扬州晚报/扬子晚报））电视广告（江江都新楼市/电视贴片））DM，短信，，网络和电台台广播世纪景园园＞价格定位参考因素：1、平台价格格——江都城城北区域整体体价格：3100——5000元/㎡2、竞争对手手——小高层层对比世纪花花园/建盈国国际城花园洋房对比比春江花都叠加别墅对比比恒泰贵筑/世纪花园3、自身的条条件——地段段，体量，周周边环境相比比不占优势，，土地成成本本高4、第三带住住宅产品的附附加值：溢价价约300元元/㎡世纪景园园产品刚入市价价格初估：产品价格（元/㎡）叠加别墅4000--4500花园洋房3300—4200小高层3300---4000世纪景园园谢谢观看，请请指正！世纪景园园9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。22:54:5922:54:5922:541/5/202310:54:59PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2322:54:5922:54Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。22:54:5922:54:5922:54Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2322:54:5922:54:59January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月202310:54:59下下午22:54:591月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:54下下午1月-2322:54January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/522:54:5922:54:5905January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。10:54:59下下午10:54下午22:54:591月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。22:54:5922:54:5922:541/5/202310:54:59PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2322:54:5922:54Jan-2305-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。22:54:5922:54:5922:54Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2322:54:5922:54:59January5,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。05一月月202310:54:59下下午22:54:591月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月2310:54下午1月-2322:54January5,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/522:54:5922:54:5905January202317、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。10:54:59下下午10:54下下午22:54:591月-239、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。22:54:5922:54:5922:541/5/202310:54:59PM11、越是是没有有本领领的就就越加加自命命不凡凡。1月-2322:54:5922:54Jan-2305-Jan-2312、越是是无能能的