无锡蠡湖号年营销策略报告

蠡湖一号营销策略报告初识6亿！蠡湖新城绝版地段一线湖景低密度豪宅深入无锡第一湖景豪宅形象是否深入人心？蠡湖片区影响力是否确立？项目营销推广体系是否连贯？湖景资源是否高效传递？今年卖6亿，明年又能卖多少？…………2009年3月09.409.809.1210.112012年10月11.1112.82009年8月23日湖居体验馆暨国宅·样板垂范公映2009年8月15日锡城主流媒体茶话会2009年7月19日-24日阳光置业“关注农民工，建设科学新工地”大型公益慰问活动启动2009年3月21日阳光置业“老友新邻”音乐节2009年12月24日圣诞答谢晚宴在山明水秀隆重举行2009年11月28日携手北京阔达“空间营造推介会”2009年10月18日“高尔夫俱乐部”启动仪式会2010年11月11日一期已收官2010年4月30日翠苑顺利交房，恭祝业主入住2011年10月推出二期E组团2012年08月08日加推F区两栋湖景高层剖析——大盘营销思路的断层！剖析——大盘推广节奏的断层！2007年，出街10版报广；2008年，出街8版报广；2009年-2010年，报广较少；2011年，出街5版报广；2012年，出街3版报广；剖析——豪宅营销体系的断层！无楼体标牌无导视系统无形象堡垒广场未有效利用案场展示缺乏豪宅气质大盘营销思路的断层！大盘推广节奏的断层！豪宅营销体系的断层！下半年实现项目6个亿的销售目标如何破局？5公里环蠡湖岸线，媲美西湖、金鸡湖！注：蠡湖新城规划3公里世界级亲水商业街、核心区高端商务CBD、五大高星级酒店群，将建设成一座滨湖国际都会。毗邻蠡湖中央公园、长广溪湿地公园！坐北朝南，享正南一线蠡湖美景！蠡湖背山面水,风水宝地视野开阔水系围绕纯别墅氛围规划价值风水宝地、纯纯别墅气质。。FAB分析F（Features/fact）项目本身的特性/属性本项目蠡湖新城、交通便捷、生活配套齐全、公园环绕、升值潜力大、地段稀缺、获“联合国全球人居环境最佳社区”奖、活水贯穿小区、背山面水，风水宝地、别墅群、高层湖景资源、6米挑高大堂、干挂石材、品质物业、户型采光好、通透、100%有湖观、正南观湖。A(Advantages）相对于竞争对手的优势本项目地段稀缺、背山面水，风水宝地、别墅群、湖景高层、100%有湖观、正南观湖、获“联合国全球人居环境最佳社区”奖。B(Benefit/value）项目带给用户的利益/价值本项目稀缺、珍藏、正南观蠡湖、湖居生活结论：充分利利用项目的地地段优势、成成熟的配套资资源，重点打打造产品高附附加值和人居居环境的规划划理念，建立立无锡首席临临湖墅区的湖湖居生活示范范标准。蠡湖一号，无无锡首席国宾宾级临湖墅区区蠡湖一号、无无锡——项目标签，城城市属性；首席——强调资源的唯唯一性、稀缺缺性；国宾级——项目高端定位位；临湖——强调项目的临临湖资源、豪豪宅客户对资资源的私享，，体现身份的的尊贵。墅区——项目高端居住住品质；本项目完全具具备市场领导导者的资质，，也只有建立立市场领导者者的模式，才才对得起这片片土地赋予我我们的价值！！大盘营销思路路的断层！大盘推广节奏奏的断层！豪宅营销体系系的断层！如何实现项目目的销售目标标？建议：把控大大盘的整体营营销推广思路路，对二期组组团全新包装装，构建领导导者的价值体体系，将项目目价值点有效效地传递给客客户，完成下下半年的指标标！破局营销推广策略略本项目营销的的核心思路一、二期整体体推广思路二、建立领导导者的价值体体系三、下半年目目标分解及营营销举措客户分类置业背景关注点“居所型”客户作为第一居所使用，居住是置业的终端目的社区园林居住环境、户型舒适度、生活教育配套“社交型”客户社会交际的身份标签，不一定是常住地，私人会所标识性区域、高品质项目、高端物业服务“资产型”客户作为资产转移，资金出口地段位置、升值前景、稀缺性他们的需求他们的价值观观对于财富新贵贵阶层，豪宅宅已不仅仅是是一所房子抑抑或一个度假假的场所，那那么他们购买买的共同动因因是什么？对于细节近乎乎偏执的关注注对于圈层的关关注对于身份标签签的关注对于物业价值值的定义对于房地产财财富化的转变变对于独占性的的关注对于奢华的定定义……Berluti的每一双鞋子子都是手工制制作，花纹和和颜色都不同同，也就是说说世界上没有有任何一款Berluti是一模一样的的。国际顶级烈酒酒品牌绝对伏伏特加(ABSOLUTVODKA)推出圣诞限量量版，大受追追捧。卡地亚全球限限量20款18K黄金腕表，预预计拍卖价16万元。一、二期组团团推广思路1）2）3）二、建立项目目领导者的价价值体系领导者的KPI体系区域形象设施与地标式式建筑建立特殊的服服务体系全方面营销及及展示对本项目而言言，价值体系系的建立必须须提到战略高高度予以重视视！“无国界的爱爱与行”蠡湖湖一号环保慈慈善音乐会建议联合无锡锡知名媒体及及知名慈善机机构共同举办办蠡湖一号无无国界的爱与与行”大型慈慈善环保音乐乐会。创新性性的采用环保保音乐会和慈慈善捐赠仪式式相结合的形形式，并特别别邀请国际知知名环保音乐乐大师和明星星作为演出嘉嘉宾，现场还还可设置爱心心拍卖等环节节，全面拉升升项目品牌，，提升项目形形象，并以国国际化的音乐乐会吸引目标标客户参与。。一场大型起势势活动阵地包装——尊贵、大气，，展示项目高高端特质!样板房展示——极致地展示一一线湖景！汽车遮阳物业服务——极致服务，使使客户倍享尊尊崇。三、下半年目目标分解及营营销举措目标分解推售策略执行策略销售思路：以以高层销售为为主，别墅为为辅，低总价价客户区划一一期剩余房源源；推售节奏：在在11月初推出别墅墅产品，以别别墅产品垫定定二期组团的的调性；销售策略：以以“聚焦”为为原则，借助助样板房，集集中去化E1\E2楼栋；价格策略：拉拉大东边产品品及西边产品品的价格差，，中高楼层于于低楼层的价价格差；推售策略别墅组团电视台覆盖全市主要要媒体渠道，，建立全方位位的市场知晓晓度。车站广告电影院线上渠道媒体备注报广无锡日报扬子晚报网络搜房网365房地产信息网E房网电台交通台电影院大世界影城万达电影院主流媒体占领市区重点点户外资源，，并以鲜明的的诉求点展示示，最大化其其户外传播价价值。重点高炮公交站台硕放机场户外高炮各类销售物料料需与推广调调性保持一致致，在市场树树立统一高档档的形象。关键点各类销售物料料色调统一、、主题统一、、鲜明；区域模型、小小区模型、分分户模型需给给与客户直观观印象，体现现项目形象与与品质;楼书、折页、、海报、户型型单张、手提提袋、置业计计划书、信封封、销控展板板等需调性统统一。销售物料利用短短信，，在全全市大大范围围、高高频次次、多多节点点地投投放，，充分分发挥挥短信信这种种低成成本营营销方方式。。短信1、目的的：挖挖掘客客户+维系系客户户；2、对对象：：项目目来电电、来来访客客户资资料、、居住住区、、银行行、酒酒店、、汽车车4S店、物物业公公司、、电信信通讯讯客户户资料料3、发发布内内容：：a、项项目卖卖点、、营销销节点点活动动信息息集中中释放放b、节节假日日项目目储备备来电电来访访客户户问候候祝福福拓客渠渠道2012年无锡锡最佳佳湖景景物业业产品品推推介介会会活动动内内容容：：1、邀邀请请地地产产、、风风水水专专家家进进行行地地产产专专题题演演讲讲；；2、项项目目收收藏藏价价值值解解析析。。以开开发发商商为为客客户户资资源源平平台台，，组组织织外外地地专专场场产产品品推推介介会会，，挖挖掘掘外外地地客客户户。。外地地拓拓展展“百百年年名名墅墅，，传传世世名名家家””家家族族印印鉴鉴、、名名家家匾匾额额展展邀请请知知名名书书法法家家和和雕雕刻刻家家为为项项目目制制作作匾匾额额及及家家族族印印鉴鉴，，并并在在现现场场进进行行展展出出，，凡凡购购买买别别墅墅者者，，免免费费赠赠送送名名师师雕雕刻刻的的家家族族印印鉴鉴及及名名师师写写就就的的名名家家匾匾额额。。印章章开开盘盘成交交业业主主““私私家家宴宴””充分分利利用用项项目目售售楼楼部部或或样样板板房房资资源源，，对对已已成成交交客客户户或或业业主主启启动动私私家家宴宴活活动动，，项项目目提提供供场场所所及及饮饮食食，，业业主主邀邀请请朋朋友友共共同同参参加加，，以以““私私家家宴宴会会””的的形形式式操操作作，，提提升升旧旧业业主主介介绍绍，，进进一一步步扩扩大大圈圈层层范范围围，，并并让让客客户户在在宴宴会会过过程程中中亲亲身身体体会会到到蠡蠡湖湖一一号号的的档档次次与与服服务务，，促促进进成成交交。。业主主推推介介图兰兰朵朵惊惊艳艳服服装装展展在现现场场举举办办图图兰兰朵朵服服饰饰展展，，展展出出图图兰兰朵朵华华贵贵的的演演出出服服饰饰，，以以高高端端而而极极具具吸吸引引力力的的缤缤纷纷服服饰饰吸吸引引高高端端客客户户入入场场参参观观。。特色色活活动动活动动目目的的：：制造造热热点点话话题题，，借借势势宣宣传传项项目目湖湖景景资资源源，，树树立立无无锡锡首首屈屈一一指指的的高高端端湖湖居居形形象象；；活动动形形式式：：与无无锡锡摄摄影影家家协协会会联联合合举举办办““2012年中中国国无无锡锡蠡蠡湖湖摄摄影影大大赛赛””。。由由阳阳光光出出资资，，向向全全社社会会征征集集蠡蠡湖湖美美景景。。2012年中国无无锡蠡湖湖摄影大大赛特色活动动THANKS！借鉴案例例：中海海项目深深蓝物管管体系借鉴体系化物物业中海深蓝蓝物管服服务体系系主要有有以下方方面的突突破创新新：——以创造居居住价值值、创造造生活体体验、创创造投资资价值为为核心价价值观的的主动式服服务；——以“定制和精精细”为服务理理念，为为业主提提供定制的个个性化服服务——以超一流流硬件为为基础，，为业主主提供智能化服服务；——突破传统统物业的的经营模模式，做做到管理艺术术化、服服务人性性化、品品质尊贵贵化；借鉴案例例：中海海项目深深蓝物管管体系体系化物物业借鉴借鉴案例例：中海海项目深深蓝物管管体系管理处经理管理中心主管服务中心主管前台接待

片区管家

财务管理

安全管理

社区文化

会所服务

缤纷生活网

行政管理

环境管理

维修管理

分包商管理——除传统的的安防、、人防、、技防项项目外，，中海深深蓝提出出了生活活体验服服务、投投资价格格服务等等新内容容，并且且以此构构建了全全新的管管理架构构。领班楼层清洁服务人员机动服务人员大堂清洁服务人员外围清洁服务人员地库清洁服务人员

家政清洁服务人员消杀消毒服务人员服务中心体系化物物业借鉴借鉴案例：：中海项目目深蓝物管管体系服务体系设置细节分类主要内容搭建专属价值体系提升居住价值将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质扩大投资价值为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住实行服务分级物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题；物业私人助理最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，24小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队深度礼宾式指南针服务对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问健康服务为业主建立家庭健康档案/提供24小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座/私人陪护服务/提供健康顾问，心理咨询等异地SOS服务在港澳及国内开通中海物业地区服务热线，提供异地紧急援助前置服务设立沟通大使/收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务……体系化物业业借鉴借鉴案例：：中海项目目深蓝物管管体系大门出入礼礼宾岗：人员素质要要求——◆统一着礼宾宾岗制服（（黑色套装装、白色手手套），佩佩带齐全，，干净整洁洁，仪容仪仪表大方。。◆形象象端正，身身体健康，，身高1.80米，视力1.2以上，站立立姿态挺拔拔，手势运运用规范，，提供服务务时无有损损于形象的的不雅动作作习惯；◆心理理素质过硬硬，善于控控制自己的的情绪和调调节自己的的心理，反反应灵敏，，随时注意意小区大门门出入动态态；◆熟悉悉各礼貌用用语、欢迎迎语和身体体语言，熟熟悉简单的的常用英语语对话；◆见到到业主或来来访客人主主动打招呼呼，并使用用适当的称称呼语，与与业主搭话话时要保持持一定的距距离，目光光要自然接接触；◆有随随时为业主主或访客服服务的思想想准备，迎迎送时做到到礼貌、周周到。服务内容——◆疏导服务：：坚持站立立式服务，，指挥疏导导大门前车车辆，做好好小区业主主的迎来送送往工作，，包括礼貌貌地为到访访的客人提提供迎宾服服务和安排排客人有秩秩序地乘车车离开；◆提示示服务：业业主或来访访客人如是是乘出租车车而来，下下车后，礼礼宾员会呈呈上一黄色色温馨提示示条，上面面写有出租租车号码的的文字：““尊敬的客客户，您所所乘坐的出出租车车牌牌号为XXX，如有物品不不慎遗落在车车上，请与该该车车主联系系。”◆提卸行行李服务：帮帮业主或相关关的客人将行行李提携下车车，并提醒其其清点，检查查是否有物品品遗落在车上上；◆其他协协助服务：为为在门口上落落车辆的业主主、客人提供供开车门服务务，操作时微微笑躬身致意意，并用手挡挡住车门上沿沿避免碰头；；对老人、小小孩和行动不不便者，主动动搀扶下车；阴雨天天主动为客人人撑伞、收伞伞，或主动将将未带雨具的的客人提供雨雨伞接送服务务；◆基本安安防服务：密密切注意进出出小区人员的的动向，做好好防盗、防窃窃、防骚乱等等安防工作；；随时保持联联络，能及时时有效地将大大门一带的情情况进行信息息反馈。体系化物业借鉴借鉴案例：中中海项目深蓝蓝物管体系小区卫队巡礼礼岗：人员素质要求求——◆统一着特制的的服饰，佩带带齐全。仪容容仪表保持规规范。◆形象端端正，身材标标致，男身高高1.80米（女身高1.70米），视力1.2以上，走路姿姿态规范，无无有损于形象象的不雅动作作；◆主动与与业主打招呼呼，能做到熟熟悉其姓氏以以示关注，并并能熟练运用用礼貌用语。。◆巡视时时能及时发现现问题，有随随时为业主或或访客服务的的思想准备。。服务内容——◆走动式服务：：根据930实际建筑特点点，突破传统统的岗位设置置思想，变定定点守侯式被被动管理为““走动式”主主动服务。以以便及时解决决和满足业主主/住户的服务需需求，体现随随时随地的““贴身服务””；◆礼节服服务：走动时时见到业主/住户时，约5步左右的距离离同时止步，，使用适当的的称呼并向其其致敬，与业业主搭话时目目光要自然接接触，态度温温和有礼貌，，音调适中且且清晰；◆指引、、应答服务：：在工作区域域内有礼貌地地为到访的客客人做好指引引服务，认真真回答客人的的问询事宜；；◆提醒服服务：孩童在在小区内追逐逐玩耍，及时时给予提醒；；业主/住户小区内休休闲享乐，离离开时能善意意提醒注意不不要遗忘物品品等；◆协助服服务：及时协协助解决业主主在小区内遇遇到的难题，，密切与其他他部门保持联联系；◆基本安安防服务：对对小区内动态态做到了如指指掌，密切注注意小区内人人员的动向，，认真做好安安防工作；随随时保持联络络，能及时有有效地将相关关信息反馈有有关人员，能能及时妥善处处理小区内发发生的突发事事件，保证小小区幽静典雅雅的和谐气氛氛。体系化物业借鉴借鉴案例：中中海项目深蓝蓝物管体系周边防范和闭闭路电视监控控系统本着严密、合合理、可靠、、完善的原则则，在小区周周边设置了红红外对射周边边防范系统,是小区整个安安全防范的第第一道防线，，具有现场报报警功能，包包括语音、灯灯光等方式。。防盗主机根根据主动红外外对射探测器器送来的报警警信号，马上上在控制中心心明确显示报报警时间、报报警位置，并并有电子地图图及时显示报报警区域。彩色可视对讲讲和室内安防防系统彩色可视对讲讲系统，具有有分明的层次次感和亮丽的的色彩效果，，加上新潮的的外观，是针针对高档物业业要求设计的的可视对讲及及综合报警系系统，由管理理主机、室外外门口机、室室内分机三个个主要部分组组成。其性能能可靠，功能能完善，配置置灵活，产品品外观新潮，，可实现三方方通话、楼宇宇对讲、图像像监看、综合合报警、中心心综合管理、、小区信息发发布、访客留留言和保留照照片功能。小区IC卡“一卡通””管理系统小区智能“一一卡通”管理理系统以计算算机网络管理理为核心，非非接触式IC卡（Mifare-I卡）为信息载载体，可实现现多个子系统统组成“一卡卡通”管理系系统，如IC卡停车场管理理子系统，IC卡门禁管理子子系统，IC卡收费管理子子系统等。在在这些子系统统中，业主和和小区工作人人员仅凭一张张IC卡便可进行身身份识别、门门禁出入控制制、停车场管管理、消费管管理等“一卡卡通”服务，，既方便人员员的出入，又又杜绝外来人人员随意进出出，提高安全全防范能力。。停车场管理子子系统由感应式IC卡、全自动快快速挡车道闸闸、远距离智智能IC卡读写机、数数字式车辆检检测器、中文文电子显示屏屏、自动发卡卡机、防砸车车检测系统、、图像对比系系统、停车场场管理收费电电脑、管理软软件等组成完完善的配置让让业主在车内内就可进行刷刷卡通行，操操作更简捷、、管理更方便便、通行更快快捷。体系化物业借鉴借鉴案例：中中海项目深蓝蓝物管体系门禁管理子系系统系统包括大堂堂门禁和电梯梯门禁，可采采用刷卡进入入或可视对讲讲呼叫业主开开锁后进入，，电梯门禁要要求刷卡后只只能到该卡相相应被授权的的楼层或用可可视对讲所呼呼叫的楼层，，避免各层之之间互串。系系统内有时钟钟设置，可规规定进入的时时限，对公共共区域实行自自动化管理。。消费管理子系系统本系统由授权权发行系统、、收费机、IC卡及管理软件件部分组成。。应选择具备备使用方便、、快捷、卫生生，便于统计计，自动生成成财务报表，，可防止作弊弊（伪造、贪贪污）等功能能的产品。因因实现了IC卡持卡用户及及外来非持卡卡客户收费，，能减少这些些场所的不必必要的现金流流动，故是智智能IC卡“一卡通””不可缺少的的组成部分。。保安巡更系统统巡更系统由感感应式IC卡读写器（巡巡更器）、IC卡（巡更点））、巡更管理理系统软件组组成，并在监监控中心设有有图示复式盘盘。系统在确确定的巡更路路线上，设定定合适的巡更更检测点，采采用有线和无无线两种安装装方式感应达达到巡更鉴别别的目的。由由电脑软件编编排巡更班次次、时间间隔隔、线路走向向，有效地管管理保安人员员巡视活动，，加强了保安安防范措施，，更有效的保保障了业主的的安全。信息化宽带接接驳国际互联联网、网络布布线系统为了满足市场场对高速入网网的需求，采采用最成熟、、先进、稳定定的组网技术术，小区内用用户可以高速速访问INTERNET、中国公众多多媒体通信网网、点播影视视节目、网上上炒股等等，，高速访问国国内的互联网网站点、享用用中国电信高高速的INTERNET国际际出出口口。。并并在在每每户户室室内内设设有有无无线线上上网网装装置置，，让让业业主主上上网网更更方方便便、、更更自自由由，，消消除除了了线线的的束束缚缚。。小区区信信息息发发布布系系统统为给业主主提供方方便、快快捷、丰丰富的信信息源，，在小区区设置有有电子公公告板，，用于实实时播放放新闻、、天气预预报、影影院动态态、小区区新人新新事、寻寻物启示示、临时时通知及及商业广广告等，，极大的的丰富和和方便了了小区业业主的生生活，提提高了小小区的居居住质量量。背景音乐乐系统小区设有有背景音音乐系统统，优雅雅的背景景音乐，，其主要要作用是是能从人人们的心心理上掩掩蔽环境境噪声，，并通过过优雅的的音乐和和变幻的的音箱外外观创造造与各种种环境相相适应的的气氛。。智能家居居系统霍尼维尔尔家居智智能化系系统+ABB灯光、窗窗帘控制制系统+LUCENT/AVAYA的无线网网络组合合成舒适适、方便便、完善善的智能能家居系系统。系系统可扩扩展远程程网络控控制家电电；电话话遥控家家电；客客厅内主主机面板板控制室室内灯光光、窗帘帘、AV设备；；通过过网络络远程程监控控家内内状况况等。。完善善的菜菜单模模式让让业主主随心心所意意地选选择，，全面面的智智能设设备配配套让让业主主心神神舒畅畅地生生活。。体系化化物业业借鉴9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。01:22:3701:22:3701:221/6/20231:22:37AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2301:22:3701:22Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。01:22:3701:22:3701:22Friday,January6,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2301:22:3701:22:37January6,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。06一一月月20231:22:37上上午01:22:371月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月231:22上午午1月-2301:22January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/61:22:3701:22:3706January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。1:22:37上上午1:22上上午午01:22:371月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。01:22:3701:22:3701:221/6/20231:22:37AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2301:22:3701:22Jan-2306-Jan-2312、