某房地产公司营销策划提案

新合鑫·睿智花园三期企划思路提报我们的做法，与传统企划提案有所不同……在西区，我们是游戏规则的制定者因此，城市竞争版块的洞察，是一切工作的前提东辰达，在追索市场的需求中寻求制胜之道本次提案大纲1.07年度，郑州地产脉络梳理2.立足西区，竞争市场版块分析3.自身检视，项目核心价值提炼4.基于社会阶层变化，目标客群洞察5.开发战略，严谨求实高屋建瓴6.差异化思考，确立核心战略定位7.营销策略，观念创新促进销售2007郑州地产脉络梳理107年1—10月郑州房地产发展现状均价走向：1-10月，郑州商品房均价上涨了854元。虽然两年来国家为稳定房价过快增长制定了一系列的宏观调控政策，力度之大，范围之广可谓前所未有，而这一系列“组合拳”似乎对郑州房价不产生作用。但从10月份成交量下来了。成交套数：从成交套数来看，上半年除了春季期间相对较低之外，其他趋向于平衡，说明在商品房上呈现供需两旺的状况。但到了10月开始有明显下滑，这与9月新政密切相关，目前市场呈现出“有价无市”局面。土地供应严重不足，成交仅4宗07上半年，土地储备中心显示的土地成交数仅4宗。6月中旬，“市区内新增建设用地不再盖商品房”的消息刚一公布，市场气氛顿时更加紧张。其中6月底二度公开挂牌的2宗土地共计约10万平方米，预计会在明年进入市场。从以上4宗售出土地看，均在城市边缘地区，以往一直被开发商视作“骨头”。城中村改造成为热点郑州有133个城中村，目前已经有47个村列入改造计划，占城中村总数的1/3多，今年大型改造的城中村项目包括：王胡寨、王寨、金洼村、老鸦陈、南阳寨等。在市场土地缺乏的情况下，虽然城中村改造有相当难度，但已成为开发商争相猎取的对象。6月12日，酝酿已久的《进一步规范城中村改造的若干规定》在郑州房地产界的翘首企盼中出台，其中首次制定了城中村改造的安置开发比，首次将“招、拍、挂”拿地机制引入城中村改造中来，全面叫停小产权房建设，明确了新的拆迁安置、赔付标准，并创造性地将城中村改造和廉租房建设联系在一起，一系列极具操作性和可行性的政策颇有新意，被称为“解决了拿地、拆迁、赔偿等难题”的多赢模式，无疑为破解城中村改造难题提供了一条“求解之路”。土地供应量考验开发商，城中村改造成为热点外地开发商与本地开发商共舞，竞争趋向白热化因为看好郑州良好的经济发展势头及房地产市场发展的巨大潜力，外地实力开发商纷纷进入郑州，在郑州房地产市场上已经形成了本地军团和外来军团激烈竞争的局面。竞争必然会加剧开发市场的分化，加强服务水平的提高，加速住宅品质的提升。楼市飞速发展，开发商洗牌时代来临土地储备将是最快速显现实力的条件之一。（小）高层住宅的市场主流态势进一步加强，呈现出快速发展之势06年高层住宅供应和销售量分别增长40％和61％，逐渐成为主流和方向。随着土地资源的趋少、趋贵，随着消费者购房理性回归及居住理念的改变，郑州高层住宅主导市场的黄金时代已到来。房地产市场竞争加剧，（小）高层住宅的市场主流态势进一步加强中小户型型住宅大大受欢迎迎“国六条条”及其其它政策策出台后后，90平方米以以下住宅宅供应比比例达到到18.5％，140平方米以以上大户户型住房房销售速速度减缓缓，同比比下降了了9％。3房2厅仍为主主流/2房比例增增加3房2厅仍为市市场的主主流产品品，其次次为2房、4房，复式式住宅，，特别是是顶层复复式消化化较慢。。2房比例有有望走高高，市场场将对精精巧型3房格外恩恩宠。产品创新新深受消消费者青青睐市场对创创新产品品的接受受度增强强，特别别是跃式户型型，错层层阳台、、异型窗窗，甚至是是异型户户型都会会引起市市场特别别的关注注，而且且在中高高端市场场上将会会涌现出出一大批批的这样样的创新新户型。。主流户型型需求更更加明晰晰，产品品创新深深受客户户青睐近期一些些有关房房地产的的重要事事件2007年秋天，，对于中中原开发发商来说说，注定定是一个个多事之之秋。继继8月23日、9月15日央行两两次加息息，9月27日宣布提提高第二二套房贷贷款首付付和利率率，10月初国土土资源部部规范土土地出让让行为之之后，近近日，省省会楼市市又传出出了一手手房、二二手房交交易双双双下滑的的消息。。各项政政策的出出台基本本上都在在颠覆着着现有的的房地产产游戏规规则，特特别是房房贷新政政和对土土地市场场的强化化管理更更是将矛矛头指向向了房地地产的两两个命脉脉：钱和和地。对对于中原原房地产产开发商商来说，，压力不不言而喻喻。国家宏观观调控频频频，08年郑州房房价将稳稳步上涨涨中暗藏藏风险。。2007年9月27日中国人人民银行行与中国国银监会会联合发发布了银银发〔2007〕359号文《关于加强强商业性性房地产产信贷管管理的通通知》。通知涉涉及“开开发性贷贷款”和和“住房房消费贷贷款”两两大领域域6项内容。。通知规规定，商商业银行行不得向向房地产产开发企企业发放放专门用用于缴交交土地出出让金的的贷款；；第二套套房首付付款不能能低于四四成，利利率不得得低于基基准利率率的1.1倍；不得得发放随随房价上上涨追加加贷款的的住房贷贷款等。9.27房贷新政政在短时时间内也也许不会会改变房房价涨升升的趋势势。却会会造成房房地产市市场的恐恐慌，影影响消费费者的购购买欲望望。11月下旬以以来，加加强楼市市宏观调调控的信信号频频频出现，，我国房房地产市市场再一一次“山山雨欲来来风满楼楼”——一方面，，由国务务院部署署的督察察行动即即将展开开；另一一方面，，房地产产信贷领领域全面面收紧，，房地产产市场面面临“有有价无市市”的窘窘境。有有消息表表明，着着眼明年年经济发发展的中中央经济济工作会会议将在在12月初召开开，过快快增长的的房地产产价格引引起了中中央的高高度关注注和担忧忧，新的的调控政政策有可可能在明明年相继继出台。。－－资料料来源搜搜房网网9.27政策，使开发商商向银行行融资门门槛更高高2007年，南区区建设经经济适用用住房20万平方米米；西区区建设经经济适用用住房23万平方米米；北区区建设经经济适用用住房30万平方米米；中区区建设经经济适用用住房3万平方米米；经济济技术开开发区建建设经济济适用住住房3万平方米米；高新新技术开开发区建建设经济济适用住住房4万平方米米。廉廉租房：：分别在在西区南南区2007年，南区区建设廉廉租住房房3万平方米米，周转转住房3万平方米米；西区区建设周周转住房房4万平方米米；北区区建设廉廉租住房房4万平方米米周转住住房3万平方米米。经济适用用房与廉廉租房的的大量推推出将影影响商品品房的整整体销售售2009年郑州经经济适用用房有望望"按需供应应"本市将加加大经济济适用房房建设力力度,逐步取消消经济适适用住房房“摇号号销售””,力争到2009年,由现行的的“计划划供应””向“按按需供应应”转变变。此外外,本市还将将加大廉廉租住房房、周转转住房以以及限价价商品房房的开发发力度。。－－资料料来源郑郑州州市房管管局深圳中天天事件突突显房地地产开发发商诚信信危机11月14日，深圳圳天安国国际大厦厦C座17楼的“中中天置业业”总部部，大门门紧锁、、债主纷纷纷上门门。当当日，““中天置置业”总总裁蒋飞飞卷款失失踪的传传闻得到到证实。。深圳23名购房者报报案、涉及及款项2600余万元。一石激起千千层浪，此此事件严重重地伤害了了购房者的的感情。最近《大河报》等媒体不时时有消息传传出，郑州州小户型及及其它户型型销售状况况不尽如人人意，中原原房地产市市场似乎进进入了寒冬冬季节，有有房不愁卖卖的时代已已经过去，，皇帝的女女儿也愁嫁嫁，近期中中央出台的的一系列房房产调控措措施无疑是是给商品房房戴上了紧紧箍罩。可以看出，，房产消费费正在趋向向于理性化化。中原地产商商品房地产产销售面临临更大的政政策风险。。东辰达观点点－－郑州房产――还将继续火火爆？一是需求旺旺盛导致市市场供不应应求。二是土地供供应总量严严重萎缩，，导致购房房恐慌症。。三是居民将将住房作为为家庭的金金融资产进进行投资理理财，加剧剧了住房市市场的供求求矛盾。四是政府保保障性住房房供应量不不足。——郑州市房管管局《郑州房价情情况说明会会》给郑州带来来了什么？？市场短期还还将继续火火爆，房价价稳中有升升。消费趋向理理性，地产产品质时代代来临。竞争激烈，，风险加大大，项目需需要更加专专业的开发发运作。立足区域竞争市场版版块分析2西北区域版版块分析作为高新区区的核心地地段，瑞达达路一直是是竞争的焦焦点所在，，随着城市市房地产发发展与土地地资源的紧紧缺，本区区已经逐渐渐和其他区区域并驾齐齐驱，逐渐渐成为开发发热点。中心区西北区本案西南区区域高新科科技企业众众多，潜在在购买力十十足；环境优越，，适宜居住住；商业配套齐齐全，生活活的便利度度高；周边学校林林立，人文文素质高；；目前竞争不不激烈，但但发展潜力力巨大；项目处于区区域的核心心位置。北区A.区域住宅市市场分析水木清华承承袭中国传传统院落居居住理想，，采用围合合式院落布布局，以比比较稳重且且充满质感感的灰色作作为建筑的的主色调，，适度配以以高雅的白白色，充分分表达建筑筑的现代美美感。立面通过流流畅的线条条、时尚的的造型来展展现建筑的的简洁之美美，现代中中不失典雅雅，简洁中中不流尘俗俗。区域楼盘：水水木清华区域楼盘：水水木清华项目名称

水木清华物业位置化工路与瑞达路交汇处西300米开发商投资商:河南九都金源置业有限公司发展商:郑州健达房地产有限公司均价（一期）3600元/㎡目前进展一期正在打地基,内部认购已开始主力户型及面积3-2-12-2-178-105㎡（90㎡3-2-1为最大卖点）周边配套郑州地铁1号(未建)化工路拓宽中原医院银行西流湖公园郑州中学二附小解放军153医院建筑及规划2300多平方米的商业街高层与多层错落有致售楼部情况装修豪华，售楼员素质较高整体评价该项目因化工路拓宽、郑州地铁1号的建设和西流湖的改造在地利上为最大卖点，很大程度上将拦截本项目客源承袭西湖之美美，小桥、流流水、凉亭、、长廊等组团团式精心巧妙妙布置，方正正有致，文化化意念及建筑筑景观等多种种元素贯穿于于整个社区规规划中。区域楼盘：西西湖美景区域楼盘：西西湖美景项目名称西湖美景物业位置化工路与瑞达路交汇处西50米开发商郑州建海置业有限公司占地近100亩均价3700元/㎡目前进展一期基本售完,二期销售中主力户型及面积3-2-23-2-11-1-147-138.52㎡周边配套郑州地铁1号(未建)化工路拓宽中原医院银行西流湖公园郑州中学二附小解放军153医院建筑及规划有中心水景观区和风情商业街,整体规划一般售楼部情况装修豪华，售楼员素质一般整体评价该项目因化工路拓宽、郑州地铁1号的建设和西流湖的改造在地利上为最大卖点绿化率高达42%，生态长廊、、小桥流水、、亭台楼阁、、亲水平台、、中心广场等等上百处景致致小品点缀其其中，是一个个自然与人文文现代主义风风格区域楼盘：西西湖美景区域楼盘：基基正·盛世港湾项目名称基正·盛世港湾物业位置梧桐街与绕城路交汇点东西处开发商郑州市基正房地产开发有限公司总建筑面积近30万㎡均价2800元/㎡最近要上涨100元/㎡目前进展只有不足100套订购主力户型及面积3-2-22-2-13-2-188.86-122.31㎡周边配套56322725路建筑及规划水景较多,地处偏远售楼部情况装修较好，售楼员素质较好整体评价受土地本身条件限制，推广节奏不连贯，销售受阻，但由于项目规模大对本案影响较大。整个社区由一一条主通道自自然分隔开来来，传统与现现代并存，退退则静幽，出出则繁华。住住宅区域由北北面的一幢和和南面两幢楼楼自然合扣形形成一个半封封闭组团。三三幢楼全部是是7层电梯洋房，，主要的户型型是85—90平方米的两房房一厅及120—130平方米的三房房两厅，全明明设计，通透透大方。南北两排住宅宅之间的距离离有30米，非常的大大气，是普通通多层住宅间间距的1.5倍以上，住宅宅区域内建设设抬升式中心心主体花园，，在花园下面面建有半地下下的停车场。。区域楼盘：西西现代城区域楼盘：西西现代城项目名称西现代城物业位置枫杨街与银屏路交叉口东南开发商河南省新世家置业有限公司占地面积４万㎡均价３７００元/㎡剩余２０套最近要上涨目前进展１、２、３号楼即将交房主力户型及面积3-2-22-2-1１-１-136-151㎡周边配套31、45、T72路公交车丹尼斯已签约底层商铺建筑及规划高层与多层错落有致售楼部情况装修较好，售楼员素质较好整体评价位于外国语学校对面，东西各有两所名校，占人文优势，小户型多为子女在外语学校上学的家长购买，剩余140——150㎡大户型区域楼盘：海海森·陈五园景湾项目名称海森·陈五·园景湾物业位置建设路与西环路交叉口北500米路东开发商河南省海森地产有限公司占地面积100多亩约11万平方米均价3300元/㎡目前进展现在正在接受咨询，第一期几栋楼已经起到一层。主力户型及面积66－95平方二室一厅周边配套基本无配套建筑及规划多层、兵营式排列售楼部情况一般。对本项目影响度没有太大影响，不过冉屯路售楼部会分流本案一部分客户整体评价本案属于陈五村城中村改造项目，位于郑州铝厂旁边，三个大烟筒使周边的环境状况比较脏乱，非常不易于居住，对项目本身有着很大的影响。区域楼盘：海海森·陈五园景湾甲天下西湖新新城设计景致致秀丽旖旎、、静谧优雅；；楼宇外观美美轮美奂，海海派风格大大型园林社区区区域楼盘：甲甲天下·西湖新城项目名称甲天下·西湖新城物业位置农业西路与秦岭路交汇处开发商河南甲天下置业有限公司占地面积约千亩均价未定目前进展新售楼中心刚刚启用，主力户型及面积二室一厅65.8㎡89.5㎡三室二厅108㎡135.7㎡建筑及规划海派园林社区售楼部情况高档，大气，位于农业西路工地旁边对本项目影响度该项目规划科学，起点高，有一定的实力，会分流本案一部分客户整体评价该项目是甲天下置业倾力推出的一个近千亩的大项目，位置相对较好，并且有专业的策划推广公司参予，会对本案造成一定的压力。区域楼盘：甲甲天下·西湖新城区域楼盘：快快乐屋项目名称快乐屋物业位置梧桐街与瑞达路交汇处西北150米开发商快乐屋(郑州)房地产开发有限公司均价不足住宅3000元/㎡商铺5000元/㎡目前进展住宅已售完,商铺还有剩余主力户型及面积3-2-23-2-11-1-147-138.52㎡周边配套郑州中学郑州中学附小六一双语幼儿园银行医院超市齐全建筑及规划规划一般,地处西区核心商业圈售楼部情况装修一般，售楼员素质较好整体评价该项目因地处西区核心商业圈而人气旺盛区域楼盘：晶晶华城项目名称晶华城物业位置农业西路与秦岭路交叉口向东100米路北开发商河南洲海置业开发有限公司总建筑面积一期同起十六栋多层住宅均价4200－5000元目前进展三层十月底开盘销售

主力户型及面积一室一厅50㎡二室一厅60－90㎡三室一厅120－150㎡周边配套思达超市、张仲景大药房、华星幼儿园、育才小学、郑州第八十中学；社区内VIP休闲泛会所、精品商业街、幼儿园等建筑及规划“至少超越市场10年的创新规划理念”、现代江南风格售楼部情况装修不错，售楼员素质较好整体评价该项目因地处西区核心商业圈而人气旺盛区域楼盘：九九龙城中原区冉屯村村的城中村改改造项目。由河南益通置置业统一规划划、统一开发发；430亩的大体量、、90万㎡的大规划划、分九块地地。九龙城将在社社区规划建设设大型的现代代化的区域中中心SHOPPINGMALL以及其他生活活娱乐配套设设施。目前在做客户户咨询。在农业西路五五龙口附近有有一个临时营营销中心已对对外开放。■市场竞竞争趋于激烈烈，各项目主主要以规划占占据主导优势势。■以本区区域客源为主主，尚未形成成对其他区域域客户的吸引引。■产品形态态以多层为绝绝对主流，但但在后续规划划中有小高层层产品，产品品力有所提升升，正在向发发挥项目整体体价值阶段迈迈进。■区域内未未售的主要竞竞争楼盘均在在高新区入口口版块，形成成强有力的客客源拦截。■户型以以两房、三房房居家型以为为主，面积区区间控制趋小小化。■区域项目目均较为注重重营销推广，，但在相关证证件的取得时时间限制条件件下，项目的的营销推广缺缺乏节奏性，，销售受到影影响。■区域均价价2800-3800元/㎡，相对其他区区域具有价格格优势，其中中本项目所处处版板以3000-3200元/㎡为主，上升空空间较大。版块分析总结结自身检视项目核心价值值提炼3A.从区位看“东西发展，中中心开花”郑郑州走向“双双城格局”未来郑州将形形成“双城格格局”，由郑郑州西区和郑郑东新区组成成。郑州西区区偏重于住宅宅，而郑东新新区以商务为为主。老城区区主要承担城城市生活服务务中心和市域域政治、文化化中心职能；；新区+老城区——市级行政办公公、商业、文文化体育、娱娱乐中心在构建新城区区的过程中，，对老城区的的人口与功能能进行疏解，，郑东新区承承担老城区释释放出来的人人口与功能，，承担起新的的城市核心作作用。地铁交通建设设，连通郑州州城市核心随着郑州地铁铁的申报及建建设，未来将将有效链接新新老城区，形形成互动式发发展之势。城市规划解读读：东辰达认为：：随着城市规划划的实施、地地铁的建设，，西区必将进进一步扩大核核心范围，本本项目区位居居住价值显而而易见。1、交通：大巴：有31、315、68、路等多路大大巴但在瑞达达路口距离1300米待松雪路打通通后连通科学学大道与郑上上公路高新区公交站站：开车约10分钟火车站：开车车时间约50分钟距离机场：开车时时间约120分钟2、购物：目前近距离范范围无超市、、百货类市场场3、娱乐休闲：：美术馆4、饮食：光华大酒店周边资源分析析周边资源分析析5、医疗解放军153医院郑州州广慈医院（（开车10分钟）6、专业市场合欢街集贸市市场7、教育郑州大学信息工程大学学郑州中学郑州外国语学学校郑州中学附属属小学项目1-2-3公里资源综合合分析在3公里范畴内，，项目所占有有的生活资源源配套、商业业配套特别是是教育配套，，在区域内首首屈一指，具具有先天的优优势。未来地地铁沿沿线将将是西西区发发展的的黄金金走廊廊。如果说说地铁铁是郑郑州城城市金金领带带，那么高高新区区就是是这条条领带带上的的源头头。以瑞达达路为为核心心的区区域未未来将将形成成高知知、高高尚区区域。。地块处处于区区域地地理核核心，，未来来发展展核心心B.从项目目看核心竞竞争力力找寻寻：区位优优势：：西区发发展核核心区区域。。规模优优势：：本项目目建筑筑规模模在区区域属属于重重量级级高尚尚项目目，对对客户户有较较强的的吸引引力。。配套优优势：：高新区区核心地地段，，周边边生活活配套套齐全全。人文优优势：：周边学学校林林立，，浓厚厚的人人文氛氛围。。环境优优势：：高新区区域清清静、、宜居居环境境，加加上临临近西西流湖湖、沉沉沙湖湖，环环境优优势十十分明明显。。区域价价值本项目目与竞竞争楼楼盘在在争夺夺相同的的一群群目标标消费费者自身产产品差差异化化扩大客客群区区域出路？？基于社社会阶阶层变变化目标客客群洞洞察4未来预预判郑州作作为全全国重重要的的交通通枢纽纽和农农业大大省，，在国国家中中部崛崛起战战略中中，占占据十十分重重要的的地位位，因因此2007、2008经济将将稳步步发展展。随着郑郑州城城区的的不断断扩大大和城城市化化进程程的加加快，，为房房地产产注入入发展展的原原动力力。居民收收入水水平的的不断断增加加，对对居住住投资资的倾倾向性性，使使地产产行业业在短短期内内稳步步发展展。分析小小结在郑州州地产产全面面发展展的前前提下下，各各区域域房地地产都都获得得较大大的发发展，，未来来各区区域的的竞争争从根根本上上说就就是对对土地地资源源的竞竞争。。消费者者购房房行为为更为为理性性，可可选性性加大大而产产生的的跨区区域购购房，，也促促进了了各区区域的的发展展。未来的的发展展中，，郑东东新区区引领领郑州州房价价的格格局短短期内内不会会改变变，但但是各各区域域房价价差距距进一一步缩缩小，，特别别是西西区的的崛起起将进进一步步平衡衡各区区域的的发展展，并并且依依借丰丰富的的土地地资源源，后后续发发展潜潜力十十足。。如何界界定项项目的的目标标客群群？偶得客客户群群游离客客户群群重点客客户群群核心客客户群群高新区区/中原区区城市市中产产者他们可可能是是教师师、公公务员员、小小私营营企业业主、、大型型企业业中高高层……郑州二二七区区/金水区区其他他区域域的城城市中中产者者他们可可能是是教师师、公公务员员、小小私营营企业业主、、大型型企业业中高高层……强力挖挖掘核核心及及重点点客群群。通过企企划诉诉求，，吸引引游离离客群群的关关注。。他们是是谁？？新密/新郑/荥阳等等周边边县市市他们可可能是是私营营企业业主、、政府府灰色色收入入者……河南其其他地地市他们可可能是是私营营企业业主、、政府府灰色色收入入者……目标客客群写写真他们是是伴随随着郑郑州地地产发发展第第一波波冲击击后，，重新新成长长的一一代经济收收入处处于较较稳定定上升升阶层层，努努力提提高自自身社社会地地位，，实现现自身身价值值，思思想活活跃。。生活内内容超超越单单纯的的物理理层面面，讲讲究以以消费费滋养养丰富富内心心的精精神世世界，，并拥拥有独独到的的审美美眼光光，消消费物物品的的价值值。不以名名气与与排场场来判判断，，而以以自我我感觉觉为主主。关键词词：活活跃、、品位位、独独到目标客客户群群体特特征：：年龄范范围主力客客源的的年龄龄主要要集中中在26－40岁之间间；共性对生生活活档档次次要要求求较较高高，，看看好好区区域域优优美美的的生生活活环环境境和和配配套套设设施施、、教教育育配配套套事业业处处于于上上升升期期，，逐逐步步建建立立自自身身的的社社会会地地位位；；有良良好好的的收收入入预预期期及及见见解解；；看重重价价格格上上的的差差异异，，尤尤其其是是单单价价；；理性性消消费费为为主主，，对对品品牌牌认认同同度度高高，，受受攀攀比比等等心心理理因因素素的的影影响响；；关注注要要素素大环环境境：：绿绿化化环环境境/区域域价价值值/交通通配配套套/商业业配配套套内部部环环境境：：整整体体规规划划布布局局/建筑筑密密度度/外立立面面/高标标准准建建材材/车库库/绿化化环环境境/亲水水水水景景/植被被密密度度/私密密感感/公用用设设施施/会所所配配套套塑造造客客户户形形象象：：高高文文化化、、高高品品味味，，我我们们称称之之为为：：目标标客客群群定定位位一个个阶阶层层的的兴兴起起创创新新一一部部城城市市人人居居的的蓝蓝本本，，这这是是城城市市历历史史发发展展的的必必然然。。这是是一一个个性性格格复复杂杂的的阶阶层层群群体体，，也也是是一一个个态态度度鲜鲜明明的的消消费费群群体体。。这个个阶阶层层将将成成社社会会的的中中流流砥砥柱柱，，他他们们可可能能与与中中产产、、BOBO或格格调调主主义义者者重重叠叠，，却却坚坚持持自自己己的的价价值值判判断断。。城市市新新锐锐阶阶层层产品品战战略略严谨谨求求实实高高屋屋建建瓴瓴5通过过以以上上分分析析我我们们可可以以看看出出－－－－本案案在在区区域域的的核核心心优优势势愈愈加加突突显显，，如如何何使使本本案案在在区区域域未未来来的的规规划划中中起起到到它它应应有有作作用用，，充充分分发发挥挥出出本本地地块块的的最最大大价价值值，，创创造造出出巨巨大大的的社社会会效效益益、、经经济济效效益益、、文文化化效效益益，，是是本本案案开开发发战战略略的的出出发发点点。。一个个引引领领时时代代的的项项目目，，必必然然具具备备一一个个超超越越时时代代的的规规划划经得得起起时时间间的的反反复复推推敲敲，，为为居居者者带带来来超超越越想想象象的的极极致致体体验验！！一、、项项目目位位置置项目目座座落落在在高高新新区区梧梧桐桐街街与与雪雪松松路路交交汇汇处处，，北临临梧梧桐桐街街，，此此路路为为高高新新区区连连接接绕绕城城公公路路的的快快速速路路，，车流流量量较较大大，，向向东东约约700米为为金金色色嘉嘉园园小小区区。。西至至石石楠楠路路，，此此路路为为新新修修路路，，路路况况较较好好，，较较安安静静。。东到到雪雪松松路路，，此此路路较较偏偏僻僻，，周周边边环环境境较较差差。。二、、产产品品建建议议1、产产品品风风格格产品品风风格格建建议议采采用用后后现现代代简简约约主主义义，，色色调调以以蓝蓝白白明明色色调调为为主主。。体体现现明明快快、、洁洁净净、、阳阳光光的的生生活活理理念念。。采用用后后现现代代简简约约主主义义风风格格的的原原因因：：a、历历史史原原因因高新新区区曾曾经经规规划划为为全全欧欧式式风风格格建建筑筑，，经经过过历历史史的的冲冲洗洗和和现现实实的的漂漂白白，，欧式式建建筑筑在在高高新新区区被被全全部部否否定定，，b、市市场场原原因因从项项目目周周边边来来看看，，距距项项目目约约700米的的金金色色嘉嘉园园，，为为现现代代风风格格建建筑筑，，从从其其销售售情情况况，，入入住住情情况况，，以以后后客客户户情情况况来来看看，，现现代代风风格格在在高高新新区区是是被被接接受受的，，是是可可行行的的。。从郑郑州州市市来来看看，，现现代代风风格格建建筑筑正正以以一一种种潮潮流流席席卷卷郑郑州州，，在在今今后后现现代代风风格格建筑筑必必将将成成为为市市场场的的主主流流。。从建建筑筑成成本本来来看看，，现现代代风风格格简简约约主主义义成成本本相相比比欧欧式式风风格格、、美美式式风风格格、、以以及及江江南南风风格格等等风风格格，，成成本本相相对对较较低低。。从建建筑筑物物外外立立面面来来看看，，现现代代风风格格的的建建筑筑物物外外立立面面更更有有视视觉觉冲冲击击效效果果，，从从其其色色调调、、装装饰饰物物、、整整体体造造型型都都有有极极强强的的美美感感。。从市市场场发发展展的的趋趋势势来来看看，，房房地地产产市市场场消消费费逐逐渐渐趋趋于于理理性性，，而而本本区区域域内内现现代代风风格格的的建建筑筑是是合合适适的的，，理理想想的的。。通过过以以上上的的分分析析来来看看：：建建议议本本项项目目采采用用后后现现代代简简约约主主义义风风格格。。2、产产品品类类型型产品品建建议议以以5层半半花花园园洋洋房房、、8层电电梯梯洋洋房房、、18层小小高高层层互互相相搭搭配配，，达达到到既既能能满满足足一一定定的的容容积积率率，，又又能能满满足足产产品品类类型型的的多多样样化化。。18F18F8F8F5.5F景观带综合楼幼儿园3、容积率率项目总占占地约85亩。东西西长约360米，沿雪雪松路边边长约151米，沿石石楠路边边长约160米。为了能满满足日照照要求，，按照从从南到北北的方向向依次布布置5层半花园园洋房、、8层电梯洋房、、18层小高层层。其中中部分地地方根据据特别需需要可进进行局部部调整，，如在会会所和中央央景观带带周围可可在满足足日照要要求的前前提下，，合理调调整。5层半花花园洋洋房本本着舒舒适、、宽敞敞的原原则，，户型型以三三室两两厅两两卫为为主，，单户户面积范围围在110-130㎡，总建建筑面面积41250㎡，约占占31.4%。8层电梯梯洋房房本着着舒适、、享受受的理理念，，单户户面积积范围围在95-125㎡㎡，建筑筑面积积52800㎡，约占占40.1%。18层小高高层本本着紧紧凑、、便捷捷的原原则，，单户户面积积在80-95㎡，总建建筑面积18360㎡，约占占14%，其他他（商商业、、综合合楼、、幼儿儿园））等约约19000㎡，约占14.5%。根据以以上的的经济济指标标，该该期产产品总总的容容积率率为2.5。总结本着安安全、、适合合、快快速的的原则则，以以原来来规划划的基基础之之上，，根据据地块块特点点与目目前市市场的的需求求，来来进行行调整整，力力求通通过科科学、、合理理、规规范的的规划划建议议，使使本案案的产产品具具有一一定的的市场场接受受度，，具有有一定定的发发展前前瞻性性，能能为城城市的的总体体规划划及区区域性性城区区规划划起到到锦上上添花花的效效果，，使开开发企企业在在社会会效益益与经经济效效益上上得到到最大大化。。差异化化思考考确立核核心战战略定定位6概念代表楼盘传统联盟新城/恒升府邸/御府三号/正弘山格调绿都城/圣菲雪/尚城国际国际亚星盛世家园/顺驰中央特区/康城棕榈泉/方圆创世欧洲富田太阳城/建业森林半岛品质蓝钻/中义阿卡迪亚/绿城百合公寓水景运河上郡/帝湖/威尼斯水城性价比汉飞城市花园、鑫苑、花都港湾所有的的项目目都在在对所所有的的购房房者说说着同同样的的话，，最终终的结结果就就是消消费者者视听听麻木木。一个舞舞台只只能有有一个个主角角唱高调调！时势造造英雄雄！在项目目推出出阶段段，全全力塑塑造成成为区区域的的绝对对主角角！突破现现有概概念－－差异异化的的认知知睿智·栖园行行销的的基础础项目档档次定定位：：高端市场中端市场低端市场物业档档次客户层层面支持——现代化化国际际社区区——郑州双双城格格局核核心区区位——区域第第一素素质大大盘——创新型型高品品质产产品支支撑吸引力力——人文核核心教教育区区——城市新新锐阶阶层领领域——郑州地地铁的的起点点——泛生态态中心心追求完完美——产品优优势——景观优优势——环境优优势——社区成成熟优优势睿智花花园三三期睿智·栖园整整体定定位郑州首首席新新锐生生活人人文领领域立足于于项目目本身身的高高起点点以及及自身身对区区域人人文配配套优优势的的充分分利用用基础础上，，特别别是提提出新新锐阶阶层，，这在在郑州州属于于首创创，所所以项项目定定位首首先确确立“第一”的概念念。与传统统的居居住不不同，，我们们所营营造的的是一一种积积极向向上，，不断断进取取，重重点关关注城城市主主流人人群的的生活活方式式，打打造“白领也也能住住别墅墅”这一项项目开开发理理念。。所谓“新锐生生活领领域”，重点点阐述述的是是与消费费者的的互动动，同时时说明明项目目品质质特性性。整个定定位具具有强强烈的的现代代感和和时尚尚感，，与人人群的的高知知识、、高智智商、、高素素质一一脉相相承，，从而而把产产品的的核心竞竞争优优势鲜鲜明的的表达达出来来。项目核核心概概念汇聚城城市的的力量量这是一一群高高知识识、高高智商商、高高素质质的人人他们的的行为为、创创新、、学识识、创创造在在改变变着城城市，，为城城市中中流砥砥柱。。在这里里将成成为城城市力力量的的汇聚聚地，，代言言着这这一座座城市市。口号大大气、、张扬扬、具具有强强烈的的冲击击力睿智·栖园备选：：人文文核心心新新锐锐领域域项目内内部各各产品品形象象定位位1.花园洋洋房形形象定定位——人文核核心新新锐锐领域域项目内内部各各产品品形象象定位位2.小高层层形象象定位位——高知圈圈层智智慧领领地三维体体验式式情景景购物物街区区项目内内部各各产品品形象象定位位3.商业街街形象象定位位——营销战战略创新观观念促促进销销售7总体战战略：：三段段式脉脉冲营营销战战略三段式式“以破破为立立”项目整整体形形象概概念的的导入入，打打破同同质竞竞争，，引领领市场场大势势、树树立项项目独特特品牌牌形象象和性性格调调性。。“战略略纵深深”全方位位传播播项目目“城市新新锐领领域”之核核心概概念，，建立立无可可复制制的核心竞竞争优优势，，高调调领跑跑市场场。“顺势推出出”在前面传播播的基础上上，推出首首期住宅组组团，从虚虚至实步步步推进，赢得第一轮轮产品营销销战役。脉冲式脉冲式就是是“瞬间强强度”，就就时间而言言，在非常短的的时间内，，实现强大大的媒体攻攻势。本项目以脉脉冲式媒体体攻势整体体市场。营销战略布布局一、战略版版图立足高新区区，以二七七区、中原原区为战略略阵地，面面向整个郑郑州市及周周边县市。。本案中原区二七区郑州市其他区域产品特征＋＋阶层语境境＋竞争力力战术产品特征：：利益驱动动，实际利利益阶层语境：：分众传播播，强化传传播效果竞争力战术术：真正实实现对目标标的连续不不断的攻击击力（简而言之之，行销策策略就是：：基于产品品的品牌形形象、传播播上呈现立立体行销攻攻势）营销战略布布局二、战略核核心营销战略布布局三、战略纵纵深引入直销模模式将直销模式式引入房产产销售，建建立营销网网络体系——转变销售观观念，销售售人员不再再只是劝诱诱，而是以以私人房产产专家的身身份出现，，为客户全全面解疑答答惑。同时时，重视以以老带新，，促进成交交……一方面激活活现场的最最大潜力，，另一方面面利用业主主口碑传播播，迅速积积聚巨大目目标客户群群，突破市市场。营销战略布布局四、立体传传播战略１.常规媒介传传播A.主流媒体：：——主流报纸：：对项目核核心价值进进行诠释；；——主流电视：：覆盖全省省、音效刺刺激地市消消费者B.媒体策略：：——集中式媒体体投放：根根据项目营营销进度，，采取集中中媒体投放放策略，形形成新闻及及社会舆论论焦点，最最大限度传传播项目信信息，促进进销售进展展。——善于借势，，制造新闻闻连锁效应应：借助社社会热点新新闻进行炒炒作，并结结合项目独独特卖点制制造市场焦焦点，利用用媒体的新新闻敏感性性的、联动动传播性制制造连锁反反应，实达达到四两拨拨千斤的效效果。营销战略布布局2.直效媒体传传播——全面展示项项目优势，，给消费者者最直接刺刺激通过直投杂杂志、擦鞋鞋机、内刊刊等方式，，有效覆盖盖目标人群群，建立高高端人群认认知；可与与直投杂志志合作，制制作项目专专题，直接接投递给目目标客户人人群。目标客户群群体其他渠渠道搜集：：1、与郑州市市车管部门门合作，调调出有车一一族联系方方式，收录录目标客户户资料库；；2、与通信公公司、移动动、联通合合作，将每每月话费超超过200元人员名单单调出，并入目标客客户资料库库；3、与周边县县市行业组组织、企业业管理部门门合作，调调出企事业业单位领导导名单，并入目标客客户资料库库；通过三三种方式的的搜集，排排除重合部部分，在进进一步的筛选后，，即可作为为正式目标标客户资料料使用。四、立体传传播战略3.案场传播A.案场包装升升级建议销售现现场结合三三期定位重重新包装，，进行概念念升级，对对客户形成成冲击与对对位。营销战略布布局四、立体传传播战略包装内容：：销售中心内内部、销售售广场、工工地现场、、销售通道道等四个部部分。包装策略：：“三个界面保保持统一”，即宣传传物料、现现场包装、、报广三种种媒介保持持一致的风风格和调性性，形成统统一的视觉觉传播；“相辅相成的的有机整体体”，即各种种宣传物料料侧重点不不同，案场场包装与工工地包装也也是如此，，共同形成成消费者对对项目整体体与细节系系统认知，，增加现场场杀伤力。。B.公关活动充分利用项项目案场，，展开针对对性公关活活动，活跃跃现场人气气。营销战略布布局五、价格策策略平开高走、、小步快跑跑由于郑州房房地产市场场的价格格随时在变变化，具体体定价届时时将根据在在咨询期所所积累的客客户量以及及周边楼盘盘的售价再再做出确定定，并提交交可执行的的《定价策略方方案》。定价原则：：市场比价价法（具体价格格待定）营销阶段的划分与预期目标阶段划分时间划分预期目标准备期（2个月）2007年12月－2008年1月产品设计、确定等前期工作蓄势期（1个月）2008年2月－2008年3月1日完成案前工作，接受客户咨询认筹期（2.5个月）2008年3月1日－2008年5月中旬认筹客户量达到推出套数开盘期（1个月）2008年5月中旬－2008年6月中旬开盘当天转正率60%，完成总销的40%强销期（2个月）2008年6月中旬－2008年8月底累计完成总销的60%持销期（2个月）2008年9月－2008年10月中旬累计完成总销的80%清盘期（1个月）2008年10月中旬－2008年12月累计完成总销的95%以上营销阶段的的划分与预预期目标准备期目标客户对本项目有一定的了解本项目产品引起市场关注强销期持销期老客户对新客户进行渗透击溃少量目标客户心底防线，出现抢购热潮房源结构得到优化调整公开期前期认筹客户开始签协议书打消新客户疑虑，快速成交市场对本项目有了深度认同认筹期本项目的认知度、信任度全面提升市场对本项目产生广泛认可大量客户开始认筹阶段营销重重点开盘营销节节点划分与与各阶段主主要任务1月2月3月4月入市筹划期期聚客登记期期火爆认筹期期开盘强销推广方案确确定现场包装完完成销售人员培培训完成老业主梳理理工作完成成VIP登记信息项目信息发发布（户外外+工地+网络）嘉年华系列列活动楼书等物料料设计印刷刷完成系列报纸广广告设计并并完成认筹信息发发布（报纸纸+短信+广播+网络……）系列产品广广告发布参加春季房房展会老业主/关系户内部部认购产品推介会会开盘信息发发布开盘活动热销广告盛大的签约约仪式业主答谢音音乐会等客户登记系列活动3.1VIP认筹5月中旬开盘盘5月营销战略规规划第一阶段：：品牌亮相相期（2008.3.1——5.15）项目高调入入市，开始始全方位对对“城市新锐领领域”之核心概概念进行推推广，在两两个月的时时间内，制制造巨大的的社会及市市场轰动效效应，迅速速建立项目目独特品牌牌形象，积积蓄足够的的客户资源源，为开盘盘奠定扎实实的基础。。阶段段主主题题：：睿智智·栖园园，，汇聚聚城城市市的的力力量量睿智智·栖园园，，城城市市新新锐锐领领域域睿智智·栖园园，，以以居居住住创创新新世世界界*月月*日日睿睿智智·栖园园，，全全城城公公开开认认筹筹推广广阶阶段段划划分分营销销战战略略规规划划第二二阶阶段段：：开开盘盘强强销销期期（（2008.5.16——6.30）利用用盛盛大大开开盘盘活活动动，，全全面面消消化化首首批批房房源源，，制制造造旺旺销销的的市市场场奇奇迹迹，，刺刺激激观观望望客客户户购购买买，，加加快快营营销销进进展展；；全全面面传传播播项项目目核核心心价价值值，，进进一一步步建建立立项项目目高高端端品品牌牌认认知知。。阶段段主主题题：：站在在城城市市的的肩肩膀膀上上，，开开启启中中央央生生活活领略略一一座座城城市市的的精精神神高高度度*月月*日日，，睿智智三三期期·栖园园盛大大开开盘盘!营销销阶阶段段划划分分营销销战战略略规规划划第三三阶阶段段：：持持续续销销售售期期（（2008.7.1——8.31）根据据整整体体项项目目进进展展，，以以公公关关活活动动为为主主线线，，展展开开针针对对性性营营销销推推广广，，巩巩固固项项目目品品牌牌形形象象和和核核心心竞竞争争优优势势，，促促进进销销售售进进展展！！阶段段主主题题：：睿智智三三期期·栖园园持持续续热热销销，，席席位位有有限限，，敬敬请请把把握握一座座城城市市的的全全景景联联想想人文文地地脉脉传传世世经经典典营销销阶阶段段划划分分上市市筹筹备备期期行行销销思思路路媒体体通通路路的的构构建建＋＋销销售售道道具具的的全全面面完完备备媒体体通通路路的的构构建建：：媒媒体体联联谊谊酒酒会会利用用农农历历新新年年的的契契机机，，邀邀请请郑郑州州市市各各主主流流媒媒体体地地产产部部记记者者参参加加““迎迎新新春春媒媒体体联联谊谊酒酒会会””，，建建立立媒媒体体资资源源网网，，为为后后续续推推广广奠奠定定基基础础；；同同时时，，在在会会上上只只简简单单透透露露项项目目信信息息，，利利用用媒媒体体的的新新闻闻灵灵敏敏性性制制造造圈圈内内的的口口碑碑传传播播，，作作为为项项目目在在行行业业内内的的潜潜在在攻攻击击波波。。销售售道道具具：：提提前前到到位位尽尽量量完完备备售楼楼部部：：装装修修升升级级与与氛氛围围渲渲染染（（沙沙盘盘等等））销售售案案场场：：道道旗旗、、围围墙墙等等销售售道道具具：：《概念念楼楼书书》、《产品品楼楼书书》、折折页页、、海海报报、、户户型型单单片片、、手手提提袋袋广告告：：30秒的的影影视视广广告告创创意意与与拍拍摄摄制制作作、、报报纸纸广广告告、、户户外外广广告告等等睿智智·栖园园汇聚聚城城市市的的力力量量郑州州首首席席新新锐锐生生活活人人文文领领域域品牌牌亮亮相相期期行行销销思思路路以公公关关为为龙龙头头，，建建立立公公信信力力，，点点燃燃市市场场以广广告告为为主主导导，，不不断断告告知知宣宣传传，，保保温温市市场场以新新闻闻为为辅辅助助，，形形成成社社会会强强力力舆舆论论，，加加温温市市场场形成成高高度度关关注注与与期期待待心心理理，，最最大大限限度度赢赢得得目目标标顾顾客客认认同同东辰辰达达介介绍绍公司司累累积积了了十十多多年年香香港港和和国国内内物物业业策策划划代代理理的的经经验验，，并并首首举举提提出出““1对1””创新新营营销销模模式式和和全全案案解解决决的的创创新新顾顾问问模模式式，，为为开开发发商商提提供供全全程程、、全全方方位位策策划划营营销销顾顾问问服服务务，，并并凭凭借借最最富富冲冲击击力力的的创创新新理理念念和和最最具具进进取取心心的的销销售售团团队队，，在在中中国国地地产产界界取取得得了了骄骄人人的的业业绩绩，，特特别别是是住住宅宅、、写写字字楼楼、、商商场场及及会会所所策策划划代代理理业业绩绩斐斐然然，，演演绎绎出出一一幕幕幕幕精精彩彩的的楼楼市市营营销销神神话话。。业业务务范范围围跨跨越越深深圳圳、、杭杭州州、、东东莞莞、、郑郑州州、、武武汉汉等等地地区区，，项项目目涉涉及及写写字字楼楼、、住住宅宅、、商商场场、、批批发发市市场场、、酒酒店店、、会会所所等等领领域域，，比比肩肩中中原原策策划划界界一一流流地地产产策策划划服服务务商商。。公司司简简介介历程程见见证证荣荣耀耀,业绩绩塑塑造造辉辉煌煌业务务范范围围研究究咨咨询询营营销销策策划划东辰辰达达推推出出：：““包包销销、、买买断断、、参参股股、、纯纯企企划划、、顾顾问问、、销销售售代代理理、、营营销销监监理理、、全全程程营营销销策策划划””等等8种全全新新的的地地产产行行销销合合作作形形式式，，与与开开发发商商““风风险险共共担担、、利利益益共共享享””此此新新的的合合作作模模式式将将使使东东辰辰达达由由与与开开发发商商的的单单纯纯的的甲甲、、乙乙关关系系转转换换为为开开发发商商的的战战略略合合作作伙伙伴伴。。角角色色的的转转变变将将极极大大的的发发挥挥东东辰辰达达的的整整体体行行销销能能力力，，行行销销模模式式与与手手段段将将得得到到更更加加广广阔阔的的拓拓展展空空间间，，促促