公路局项目定位

公路局项目定位公路局定位介绍目录1234项目周边商业调查项目区域商业分析项目规划定位建议物业经营管理成本核算一、项目周边商业调查①调查范围2011年11月21日到24日在芦淞路各行商业调查访谈。大致的租金状况20-40（元/㎡）品牌商业业态占比业态商家数量比重五金汽配：97家50%建材厨卫：39家20%餐饮：31家15%通讯：5家2.5%超市，便利店：12家5%银行：5家2.5%足浴、网吧、KTV：11家5%非品牌商业业态情况五金汽配、小型餐饮分布最多；其次为厨卫、便利店；再其次就是其他零散的零售业态②调查结果③调查结论分析五金汽摩配等业态占绝大多数比重，居民生活基本购物需求基本满足，休闲娱乐项目稀缺。所处区域商业业态格局

业种分类周边消费需求度现阶段满足度生活配套★★★★★★★★★中高端餐饮、特色餐饮★★★★中低端餐饮★★★★★★★★零售购物★★★☆专业零售（汽配、摩配）★★★★★★★娱乐、休闲类★★★☆教育文化类★★★★★★④部分商家调查走访明细情况店名经营面积月租金月租金单价经营情况天艺宾馆500㎡800016基本维持支出，租金不能太高千禧茶楼约180㎡300015生意不错，消费不高利达摩配店约100㎡220022摩配行业越来越不景气准备转向经营常德土菜馆72㎡220030主要做周边居民，经济实惠为主烟酒坊120㎡350029生意较好，面积无需太大，租金承受能力强湘江涂料约100㎡250025就是针对未来周边的新楼盘开的店新南庄大酒店850㎡2200026同比其他属于较高档的餐饮店楼盘名称租金/平米备注凇亿大厦45--65元因此建材市场群，处在交叉路口，租金较高锻压一带25—35元社区消费为主2碧野华庭20---35元20属亲情价交警队至项目处25—30元商业气氛较差，多为社区配套七中附近35---50元

学生市场，消费人群较丰富奇迹超市160元人气最旺的地段，经营多年，租金最高锦云摩托车大市场60--80元此处邻奇迹超市，楼下有一菜市场，人气较旺锦龙大厦35---45元分岔路口，临近加油站及市场摩托车大市场45--55元作为专业市场，租金较高卫校对面30---45元学生市场，消费人群较丰富⑤周边各路段临街铺面租金明细通过调查，我们了解到项目周边租金水平不高。其中以奇迹超市及佳乐多超市为中心街面情况实景照片街面行人较少，随机性消费者不多。应该着重引进目的性消费业态门面开间较窄、进深狭长，经营品类单一，需要大型业态填充项目SWOT分析通过对项目的SWOT分析，将项目优劣势进行明确，提供合理的定位方向；同时看准时机抓住机会，提升项目价值；发掘潜在威胁，合理规避风险；通过该业态与项目特点的结合，从而制定出针对性的实施方案。S优势：1、位于芦淞路主干道，交通便利，有22、25、27、28、30、43、4、多趟公交经过，有利于广告投放，提升项目知名度。2、项目单位为公路局，可合理利用，扩大知名度。3、周边有交警大队、公安局、杨柳冲看守所等政府机构，有一定的消费群体。4、周边有几个成熟大中型社区及市7中，居住人口较多。5、项目距株洲服装商圈只有几分钟车程，拥有芦淞服饰商圈大批从业人员消费。W劣势：1、项目位于两个公交站点间，虽有多趟公交路过，但无公交站点。2、周边虽有多个社区，但人流分散。3、周边商业氛围欠佳，业态零散。4、周边环境不佳居民整体消费水平不高。O机会：：1、长株潭潭一体体化大大趋势势，加加快株株洲城城市发发展。。2、本项目目附近近无中中高档档消费费场所所，可可开发发，以以便于于周边边需消消费人人群。。3、离南方方公司司距离离不远远，可可开发发消费费群体体很大大。4、临近株株洲首首个千千亿工工程——芦淞服服饰工工业园园1、中国国十大大最具具投资资价值值的城城市2、中南南地区区最大大铁路路交通通枢纽纽3、中南南地区区最大大的服服装批批发集集散4、中南南地区区工业业重镇镇地5、综合合实力力居中中部非非省会会城市市第一一6、全国国文明明城市市称号号7、国家家卫生生城市市称号号8、国家家交通通管理理模范范城市市称号号8大魅力力成就就财富富新城城T威胁：：1、曼哈顿顿项目目定位位较高高，规规模较较大。。2、周边有新新的项目目待建，，市场竞竞争激烈烈。二、项目区域域商业分分析1、大环境境商业特特点（1）本地块块不属于于核心商商圈，也也非大型型社区集集中地。。（2）周边商商铺多以以小面积积单店经经营为主主，缺乏乏大型整整体商业业项目。。（3）依附摩摩托车大大市场，，周边70%为经营汽汽配、摩摩配、五五金等业业态，行行业经营营态势低低迷。（4）以奇迹迹超市、、佳乐多多超市为为中心的的服务范范围，缺乏大型型餐饮、、休闲业业态。2、项目目位置商商业特点点（1）依依托摩托车市市场，主主要经营营摩托车车配件的的零售批批发，其其他品牌牌行业几几乎空白白。（2）项项目临街街面有近近五十米米，具有有较好的的形象展展示效果果（3）项项目处在在两个公交交车站的的中间地地段，较较为尴尬尬。（4）紧挨中中瑞·曼哈顿项项目，既既互有带带动，又又产生竞竞争。3、项目目周边的的主要消消费人群群。（1）周周边常驻驻居民、七中学学生；（2）途途经的商商务人士；（3）机机关企业业中高层；；（（4）芦淞市市场群经经营业主主。4、裙楼商商业业态态分析裙楼商业综合性商业模式

专业性商业模式主题性商业模式购物、休休闲、衣、食、、住一条龙服服务单一产品品批零专业卖场场附带餐饮饮复合商业业体业态态找到相应应消费人人群消费主题题然后针对对该主题题为核心心展开经营营综合性商商业模式式（1）物业条条件分析析：这种综合合性商业业模式适适合于大大规模的的裙楼商商场和大大型纯商商业物业业，对于于本项目目的裙楼楼商铺从从设计上上、规模模上都不不适合发发展综合合商场。。（2）商业经经营分析析：本项目不不处在核核心零售售商业中中心，位位置相对对较偏周周边虽然然没有大大型百货货业态，，但已存存在2家生活超超市（佳佳乐多超超市、奇奇迹超市市），周周边购物物需求已已经基本本满足；；同时，，周边流流动人口口较少，，大部分分常驻人人口都是是芦淞市市场的从从业人员员，早出出晚归，，做综合合性商业业体将难难以为继继。（3）市场竞竞争分析析：周边虽然然没有大大型百货货业态，，但已存存在2家生活超超市（佳佳乐多超超市、奇奇迹超市市），周周边购物物需求已已经基本本满足，，竞争压压力太大大。结论：综综合性商商业模式式不适合合。专业性商商业模式式（1）开发价价值风险险分析：：需面向成成百上千千的散户户进行招招商和销销售，招招商和销销售难度度大，后后期经营营管理难难度大，，一旦经经营不善善，商业业业态上上很难调调整，将将会长期期影响项项目的开开发收益益和物业业价值，，开发风风险性很很高。面面对的客客户群体体单一（2）商业经经营分析析：本项目不不处在核核心服装装市场群群内（中中心广场场及建设设路商业业街），，位置相相对较偏偏；同时时因道路路较窄，，车流的的交通组组织很不不利，货货物出行行困难较较大，缺缺乏人流流和车流流的交通通组织条条件，不不利于大大型货物物进出，，不符合合专业批批发市场场的物流流要求，，商业经经营非常常不利。。（3）市场竞竞争分析析：芦淞服装装市场群群各类服服装服饰饰业态都都接近饱饱和状态态，几乎乎没有服服装专业业市场的的机会；；而摩配配市场早早已经成成型，且且经营状状态开始始下滑。。新开发发的专业业市场总总体经营营都很不不好，市市场竞争争非常大大。结论：专专业性商商业模式式不适合合。主题性商商业模式式（1）开发价价值风险险分析：：本案为与与招商，，可定向向开发，，物业条条件可以以满足商商家要求求。开发建设设灵活，，可根据据开发需需要灵活活掌握销销售和持持有物业业面积，，更具主主动性。。（2）商业经经营分析析：选择商家家灵活，，针对市市场需求求进行招招商，确确保商业业生存力力。主招大型型业态，，更具市市场竞争争力，同同时减少少招商及及后期管管理难度度。（3）市场竞竞争分析析：可根据消消费人群群及周边边业态组组合的特特点，通通过业态态的灵活活性组合合，填补补消费空空白，针针对主流流客户人人群迎合合市场需需求和创创造具备备独特竞竞争力的的商业体体。结论：主主题性商商业模式式比较适适合。三、项目目规划定定位建议议综上所述述，我们们分析所所得，必必须选择择主题性性商业模模式进行行开发运运作。根根据该商商圈特殊殊的经营营环境，，极度缺缺乏特色色餐饮、、高档娱娱乐及大大型休闲闲项目的的特点。。建议项项目针对对以下业业态定向向开发，，积极引引进品牌牌商家以以补充商商圈业态态空白。。在株洲最最具代表表及特色色的中高高档餐饮饮有：华华天、湘湘鄂情、、国宾、、湘菜时时代、大大中华、、惟楚、、芙蓉镇镇、红花花树、湘湘福楼、、麒麟阁阁、大刘刘食府、、大佬食食府、外外婆湾等等。正餐餐饮饮吃喝经营及分分布状况况：正餐餐饮饮餐饮品牌餐饮类别经营面积人均消费水平分布区域华天高档2000150-400河西湘鄂情高档8000100-400河西国宾高档4000100-300中心湘菜时代高档6000130-150河西大中华高档5000130-150河西荷塘区惟楚中高档7000100-120河西芙蓉镇中高档400080-100河西荷塘区红花树中高档360080-100河西湘福楼中高档240080-100河西麒麟阁中高档200080-100河西大刘食府中高档100050-80河西大佬食府中高档100050-80河西荷塘外婆湾中高档80050-80河西在株洲最最具代表表及特色色的品牌牌有：傣傣妹、重重庆人、、嘉豪锅锅未了、、金牛角角王、上上岛、米米罗、迪迪欧、花花之林、、肯德基基、麦当当劳、华华莱士、、桂林人人、罗莎莎台北豆豆浆、大大娘水饺饺、仙踪踪林、必必胜客等等。休闲餐饮饮餐饮品牌餐饮类别经营面积人均消费水平分布区域傣妹火锅100030建设路嘉豪锅未了火锅3000-400030新华路金牛角王中西餐150050沿江路上岛咖啡中西餐800-120050建设路米罗咖啡中西餐100050建设路花之林人文茶馆100050建设路肯德基西快餐35030建设路麦当劳西快餐35030建设路桂林人中快餐2000-250030建设路罗莎台北豆浆中快餐200-30030建设路大娘水饺中快餐50020建设路必胜客比萨400-50050-80建设路经营及分分布状况况：休闲餐饮饮株洲休闲闲娱乐业业态主要要以KTV、洗浴、、足浴、、健身等等业态为为主。其其中KTV最具代表表性的品品牌有：：OLALA、大世界界、世纪纪风、阳阳光、歌歌乐迪、、海联会会所、皇皇家永利利等。其其中洗浴浴、足浴浴最具代代表的品品牌有：：水岸南南国、南南国雨林林、御泉泉、康卫卫、阳光光、洋洲洲、鸿远远、黄程程等。休闲娱乐乐玩乐品牌娱乐类别经营面积情况人均消费水平位置OLALAKTV700060-100红旗广场大世界KTV100060-100七一路世纪风KTV300060-100河西滨江阳光KTV400060-100河西长江北路歌乐迪KTV400060-100富华商业广场海联会所KTV60-100河西泰山路皇家永利KTV400060-100徐家桥水岸南国洗浴3600200河西长江北南国雨林洗浴5000200荷塘红港路御泉洗浴3000200荷塘新华路康卫洗浴200建设路阳光足浴200070河西河东体育路洋洲足浴160070人民路/河西/东区鸿远足浴70河西黄程足浴70河西休闲娱乐乐经营及分分布状况况：随着株洲洲城市发发展，人人均可消消费水平平提升，，高档次次、高品品质的餐餐饮已经经成为一一种必需需，休闲闲餐饮群群已成为为一种发发展的趋趋势。同同时，人人们对休休闲娱乐乐的需求求也与日日俱增。。但是，，在这种种良好的的发展态态势之下下，这类类业态几几乎全部部集中在在建设路路沿线、、河西沿沿江风光光带等地地段。项项目沿线线芦淞路路段该类类产业几几乎一片片空白。。项目建议议：1、项目周周边距银银行有一一定距离离，并且且无华融融湘江银银行，而而且上面面建行也也早有扩扩大意向向，一楼楼本身面面积不大大可在两两家银行行选择引引进一家家，剩下下面积可可引进一一家专卖卖店（如如特步、、衣香丽丽影）。。2、项目周周边缺乏乏大中型型餐饮项项目，二二、三楼楼可引进进如参谋谋天下、、迪欧咖咖啡、花花之林等等大中型型餐饮企企业。3、项目周周边缺乏乏大中型型娱乐休休闲项目目，四楼楼可引进进一家KTV（如歌乐乐迪、东东方红日日）、洗洗浴足浴浴（鸿远远足浴、、洋洲足足浴）。。4、5至10楼为公路路局办公公场地。。5、11至25楼可引进进连锁酒酒店与写写字楼。。（如速速8、如家、、七天、、锦江之之星等））业态定位位楼层业态面积（㎡）目标客户1层办公门厅350自留物业专用银行、餐饮大堂530华融湘江银行、建设银行商务酒店大堂170酒店出入专用2层品牌餐饮、茶馆1050餐谋天下、鱼米之乡、名典语茶3~4层量贩式KTV2100歌乐迪、欧啦啦、AgogoKTV5~10层公路局办公4000自留11~18层分租5000培训学校、写字楼、办事处19~25层商务酒店5000七天连锁、锦江之星、格林豪泰业态定位位推荐办公门厅厅\品牌餐饮饮中厅\商务酒店店大堂量贩式KTV/足浴办公商务酒店店品牌餐饮饮写字楼项目名称称：万鸿鸿鑫城开发商商：株株洲市佳佳兴房地地产开发发有限责责任公司司项目地址址：荷塘塘区新华华西路119号项目类型型：底商商建筑面积积：56000平方米业态分布布：一、二层层餐饮（（老妈厨厨房、时时鲜厨艺艺坊）三层娱乐乐（洋州州足浴））三层以上上酒店（（优生活活大酒店店）同类案例例一项目名称称：富华华商业广广场开发商商：株株洲市融融信房地地产发展展有限公公司项目地址址：荷塘塘区新华华西路31号项目类型型：底商商建筑面积积：115236平方米业态分布布：附一楼超超市（步步步高））一、二层层餐饮（（肯德基基、台北北豆浆））四层娱乐乐（歌乐乐迪KTV）四层以上上酒店（（他她连连锁酒店店）同类案例例二谢谢观赏9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。13:51:0713:51:0713:511/6/20231:51:07PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2313:51:0713:51Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。13:51:0713:51:0713:51Friday,January6,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2313:51:0713:51:07January6,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。06一月20231:51:07下午13:51:071月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月231:51下下午1月-2313:51January6,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/613:51:0713:51:0706January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。1:51:07下午午1:51下午午13:51:071月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。13:51:0713:51:0713:511/6/20231:51:07PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2313:51:0713:51Jan-2306-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。13:51:0813:51:0813:51Friday,January6,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2313:51:0813:51:08January6,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。06一月月20231:51:08下下午13:51:081月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。。一月月231:51下下午午1月月-2313:51January6,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023