某地产-别墅客户的需求和建议-XXXX年

汇报人：林伶二○一○年五月浅析别墅客户的需求和建议“别墅”这一名称是舶来品。别墅(villa)，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，代表着居住者对诗意生活的追求。

前言别墅是指在自然资源较为丰富的地方营造的住所，一般来看其环境依山傍水，景观宜人，使住户享受大自然之美，有心旷神怡之感。从消费的角度来看，别墅属于房产品中的奢侈品。对于购买别墅用作第一居所的人群而言，他们购买别墅是为了享受更高品质的生活，比度假型人群更注重私有的庭院和周边的自然环境，注重回归自然的精神境界。绿城集团成立15年以来，一直致力于高端房产品营造的钻研，凭借绿城人精益求精的钻研精神，在高端公寓及别墅领域均取得了令人瞩目的成绩。其中，别墅是个性化要求相对较强的建筑产品，从位置、朝向、外立面乃至庭院中的一草一木都是客户的关注点。别墅的营造要求有一支高水平的设计团队、营造团队提供有力的技术服务。作为引领者，绿城通过不断的学习、探索与积累，经历了从单一模仿到以生活认知为基础的创新营造的过程，并以此为依据实现客户最高的居住理想，在这一过程中，客户的需求是我们最重要的设计源泉之一。前言桃花源作为绿城集团具有较长开发历程的代表性别墅项目之一，是绿城别墅产品的“研发基地”，产品集中展现了继九溪玫瑰园之后各个时期的设计思想，是绿城别墅到目前为止发展轨迹的缩影，亦展现了绿城人在不同营造阶段对别墅生活的认知和感悟。下面以桃花源项目为范本，从客户构成、客户需求、产品建议等几个方面进行梳理和分析。前言第一部分客户分析第一部分客户分析一、新老客户构成分析2010年1-4月新老客户成交比例分析桃花源项目作为绿城第三代别墅的代表，获得了业主、老客户的较好口碑。老客户比例居高不下，除了得益于集团品牌、桃花源自身品牌的影响力，还有园区生活氛围的日益成熟。第一部分客户分析二、成交客户区域分析第一部分客户分析2010年1-4月份成交交区域分分析异地客户户在绿城城品牌，，桃花源源项目的的知名度度的影响响下，同同时借助助口碑宣宣传，桃桃花源的的购房客客户中，，省内其其他区域域的购买买比例持持续提高高，且““抱团””购房的的情况亦亦有显现现。第一部分分客客户分析析三、成交交客户行行业分析析第一部分分客客户分析析2010年延续2009年的行业业分布，，主要还还是集中中在外贸贸业、钢钢材铝材材、制造造业三个个行业，，总量加加起来占占据一半半以上的的比例。。其它行行业的分分布范围围暂时较较去年有有所缩小小，仍分分布于往往年也较较为集中中的几个个行业内内。第一部分分客客户分析析2008年成交客客户平均均年龄38.9周岁2009年成交客客户平均均年龄45.3周岁四、成交交客户年年龄分析析第一部分分客客户分析析2010年1-4月份成交交客户平平均年龄龄36.5周岁自2008年至今，，桃花源源共成交交客户95组，除3组为公司司名义购购房外，，其余均均为个人人购买，，业主平平均年龄龄为37.5周岁。第一部分分客客户分析析五、成交客户户别墅购买经经验分析第一部分客客户分析第一部分客客户分析自2008年至今，桃花源拥有别墅生活经历的成交客户比例逐年递增。六、成交客户户别墅居住经经历分析第一部分客客户分析第一部分客客户分析随着桃花源对别墅室内空间及庭院生活营造的不断深入，更能满足他们对于生活的需求，有过别墅生活经历的客户也更易被吸引。桃花源东区入入住业主别墅墅居住构成分分析绿城·桃花源东区共共有131户，入住79户，其中常住住户数19户。具体居住住构成分析如如下：一代居：10户（夫妇居住）二代居：8户（夫妇及孩子共同居住）三代居：1户（夫妇与父母、孩子共同居住）七、入住业主主别墅居住构构成分析第一部分客客户分析桃花源西区入入住业主别墅墅居住构成分分析一代居：3户（夫妇居住）二代居：7户（夫妇及孩子共同居住）三代居：2户（夫妇与父母、孩子共同居住）绿城·桃花源西区共共有136户，入住45户，其中常住住户数12户。具体居住住构成分析如如下：第一部分客客户分析桃花源南区入入住业主别墅墅居住构成分分析一代居：5户（夫妇居住）二代居：24户（夫妇及孩子共同居住）三代居：8户（夫妇与父母、孩子共同居住）绿城·桃花源南区共共有217户，入住67户，其中常住住户数37户。具体居住住构成分析如如下：第一部分客客户分析第一部分客客户分析八、消费特征征分析桃花源的客户户是中国的智智富阶层，他他们是各自行行业的精英，，拥有丰富的的生活阅历及及国际化的视视野，对于消消费也有着独独到的见解。。以下将对桃花花源客户的消消费特征进行行简要分析：：●低调、奢华的的消费习惯第一部分客客户分析基于其丰富的的生活阅历与与国际化的视视野，桃花源源的客户在消消费过程中多多数更注重高高品质、卓越越的服务以及及个性化需求求的满足，追追求低调的奢奢华是其在消消费过程中的的典型特征。。桃花源的客户户多数仍处于于财富积累的的阶段。他们们热衷于财富富的创造与积积累，不论是是消费名表、、名车或是房房产品，在享享受生活的同同时，又得益益于消费品价价值的增值、、保值。●热衷于对对财富的创造造第一部分客客户分析第二部分别别墅产品价价值需求1、休闲、惬意意、回归自然然一、对改善居居住品质的需需求第二部分别别墅产品价价值需求在工作之余，，城市的喧嚣嚣和生活空间间的拥挤常给给人以压抑的的感觉，在繁繁重的工作之之余，渴望对对身心放松与与充分休息加加重了智富阶阶层对休闲、、惬意生活的的向往。而进进一步改善自自己的住房条条件，是实现现这种理想生生活的必要途途径之一。作为改善型需需求中的顶级级产品，别墅墅区别于公寓寓的最大优势势，就是它与与自然的亲密密关系。绿城城别墅的庭院院生活是第三三代别墅营造造中的重点之之一，全装修修的庭院更为为住户提供了了亲近自然、、充分享受生生活乐趣的机机会。对于长长期生活在写写字楼、城市市住宅的人们们而言，蓝天天、绿地的大大自然是有着着极强的吸引引力的，而别别墅正是能够够满足人们亲亲近自然的生生活需求的唯唯一产品。第二部分别别墅产品价价值需求绿城第三代别别墅之所以能能够成为别墅墅市场上的主主流产品，它它为居住者提提供了一个私私密的室外生生活空间。一一个以家庭院院落、街坊邻邻里及社区地地域的生活领领域组合，即即能使住在别别墅中人与人人之间产生一一种凝聚力与与和谐气氛，，同时亦产生生一种安全稳稳定感和归属属亲切感。这这些智富人士士，他们希望望在工作之余余离开久处的的喧嚣环境，，回归自然过过隐士般的宁宁静生活。在在一个私密、、专属的环境境中，享受属属于自己的时时间和空间。。第二部分别别墅产品价价值需求2、私密、专属属、隐士般的的生活3、温馨、和谐谐、亲密邻里里第二部分别别墅产品价价值需求和谐、温馨的的邻里关系是是影响别墅园园区居住舒适适度的重要因因素之一，充充分的公共空空间（如儿童童游乐区、健健身区或组团团之间小型的的交流活动区区等）能够极极大地提高邻邻里之间的交交流频率，提提高园区的温温馨生活氛围围。别墅在中国作作为居住的顶顶级产品，除除了满足居住住者对高品质质生活的追求求外，也必然然成为了居住住者身份的象象征。并且，，在社区中结结交同层次的的朋友也成为为他们拓展社社交圈，丰富富人际关系的的一种捷径。。二、对居住圈圈层的需求第二部分别别墅产品价价值需求除了营造一个个宜人、宁静静的居住环境境以外，别墅墅的配套也是是决定其宜居居性的重要条条件之一。中中国的别墅大大多地处城市市近郊，自然然资源相对丰丰富的地域，，但是城市配配套的跟进不不足，因此完完善的园区硬硬件配套及软软件服务就显显得尤为重要要。绿城集团团于2007年推出的“园园区服务体系系”为提升别别墅园区的生生活品质提供供了强有力的的支持。三、对完善、、优质的服务务设施的需求求第二部分别别墅产品价价值需求四、渴望拥有有稀缺资源的的需求第二部分别别墅产品价价值需求国家限制低密密度住宅土地地供应的政策策始终没有松松动的迹象，，这意味着别别墅产品在市市场上将日益益稀缺。珍贵的自然资资源、优质的的住宅产品、、温馨的别墅墅生活园区及及完善的高品品质服务无一一不体现出别别墅作为稀缺缺资源的特性性，亦符合成成功人士的需需求特征。第三部分别别墅产品的的建议现以桃花源为为例，通过对对已入住业主主的回访、样样板房体验客客群的意见征征询等方面（（从2008年至今）的分分析，全面剖剖析别墅购买买群体对产品品的需求。以以下分别从园园区规划设计计、建筑设计计、室内装修修、设施设备备选型、庭院院设计及高端端物业的服务务内容进行整整理、分析，，并提出如下下建议：第三部分对对别墅产品品的建议1、规划篇——科学、合理地地设置组团公公共空间第三部分对对别墅产品品的建议园区公共景观观及活动空间间是大型别墅墅园区的重要要组成部分。。可在公共绿绿化区域多设设置一些可供供业主们观赏赏、停留、玩玩耍、交流沟沟通的场地，，如以精致的的喷泉、雕塑塑、亭子等景景观小品为中中心的小型广广场、儿童游游乐设施、健健身区域等。。对于园区周周边配套不不完善的情情况，在规规划初期，，应首先了了解在开发发周期内区区域发展情情况，有针针对性的配配置部分配配套设施。。园区配套套设施的建建设与启用用亦需前置置，以带动动入住率，，并将产品品的附加值值予以提前前释放。2、规划篇——根据区域特特点，完善善项目配套套第三部分对对别墅墅产品的建建议3、景观篇——因地制宜地地配置公共共绿地的植植栽第三部分对对别墅墅产品的建建议以园区道路路的等级及及公共绿地地的用途不不同合理配配置绿植。。如园区主主干道（车车行道）建建议配置高高大乔木及及大型灌木木色块组合合以强调道道路的仪式式感；园区区的次干道道（人行道道）建议配配置观赏性性较强的乔乔、灌木，，丰富道路路视觉效果果；园区主主要公共活活动空间的的绿植配置置则应强调调周围环境境丰富的四四季变化。。总而言之之，绿植的的配置应考考虑园区不不同位置的的实际需求求，给予客客户舒适、、宜人的园园区生活环环境。4、景观篇——前瞻性地考考虑绿植与与建筑的关关系在私家庭院院的营造过过程中，要要充分考虑虑植物的生生长趋势。。注重绿植植与空间相相互依存的的关系，注注意配置数数量及栽种种距离的控控制，避免免植物与植植物、植物物与建筑、、植物与人人的活动发发生矛盾。。第三部分对对别墅墅产品的建建议5、建筑篇——立面风格及及用材第三部分对对别墅墅产品的建建议第三部分对对别墅墅产品的建建议据客户回访访结果统计计，多数客客户仍较喜喜欢生活氛氛围浓郁的的西式别墅墅，其中法法式别墅的的优势较为为明显。法法式别墅立立面所体现现出的尊贵贵、典雅是是客户认可可此种风格格的主因。。随着产品营营造的升级级，在外立立面选材应应用上，全全石材立面面更能获得得客户的追追捧。6、建筑篇——优化室内空间配配比第三部分对对别墅墅产品的建建议2010年春节回访访活动共计计回收有效效问卷49份，其中对对房间数量量的需求中中，有50%以上的业主主希望达到到6间以上。在室内功能能布局方面面，应充分分考虑中国国人的生活活习惯及现现代人的生生活方式。。建议如下下：第三部分对对别墅墅产品的建建议（1）目前高端端客户家庭庭结构多为为双子女以以上家庭，，在卧室配配比及布局局方面，对对于430平方米以上上户型建议议配置5个卧室，且且出于照顾顾孩子的需需求，二层层建议配置置3个卧室以上上；（2）建议设置置挑空的客客厅，但在在实际使用用过程中客客厅的利用用率相对较较低，因此此客厅面积积不宜过大大，且尽可可能考虑与与其它空间间相互借用用。（3）建议在设设计过程中中考虑专业业的中式厨厨房设计，，并扩大中中式厨房面面积；（4）设置餐厅厅区域的空空间时，应应考虑家庭庭聚会时的的用餐人数数，以容纳纳十人或以以上为宜，，放置圆型型餐桌；（5）增加室内内储物空间间，如增设设走入式衣衣柜、储藏藏空间以满满足客户的的生活需求求；（6）增加室内内功能空间间，实现生生活的丰富富性，如健健身房、桌桌球室、视视听室、酒酒窖及专业业设备的配配置；（7）根据别墅墅体量，建建议考虑配配置电梯，，区分主人人通道与工工作通道等等；第三部分对对别墅墅产品的建建议（8）建议在别别墅中考虑虑无障碍通通道的设置置；（9）建议优化化车库设计计，充分考考虑车库的的高度及进进深的设置置以符合业业主实际需需求；（10）加大设备备房的空间间配置。第三部分对对别墅墅产品的建建议7、建筑篇——加强室内装装修的细节节处理第三部分对对别墅墅产品的建建议2010年春节回访访活动中，，多数业主主希望所购购买的别墅墅带有装修修，并有相相当数量的的业主提出出了个性化化的需求。。第三三部部分分对对别别墅墅产产品品的的建建议议室内内装装修修设设计计需需重重视视空空间间的的利利用用率率与与美美观观效效果果的的结结合合，，并并且且在在选选择择装装修修材材料料时时多多考考虑虑环环保保、、节节能能产产品品。。如如在在管管线线点点位位的的设设计计时时，，要要考考虑虑后后期期家家具具的的尺尺度度、、选选型型。。设施施设设备备的的选选型型方方面面对对于于选选用用的的设设施施设设备备进进行行严严格格的的市市场场论论证证，，从从其其使使用用效效果果、、后后续续维维保保、、返返修修率率等等方方面面进进行行考考证证。。在后后续续的的产产品品研研发发中中，，应应更更多多地地关关注注智智能能化化设设施施设设备备的的应应用用（（如如空空调调静静音音系系统统、、地地源源热热泵泵、、远远程程控控制制系系统统等等））。。增增加加户户内内安安保保的的配配置置，，并并提提供供相相应应的的园园区区服服务务。。8、建建筑筑篇篇———增加加室室外外灰灰空空间间的的设设置置第三三部部分分对对别别墅墅产产品品的的建建议议充分分考考虑虑别别墅墅室室外外灰灰空空间间的的设设置置，，放放大大室室内内与与室室外外的的过过渡渡空空间间，，提提升升庭庭院院生生活活的的利利用用率率，，如如在在庭庭院院中中设设置置室室外外家家庭庭厅厅、、室室外外休休憩憩区区、、室室外外就就餐餐区区、、室室外外厨厨房房等等空空间间。。利利用用侧侧院院等等庭庭院院碎碎空空间间可可适适当当考考虑虑户户外外洗洗衣衣房房、、宠宠物物房房、、宠宠物物打打理理区区等等功功能能空空间间。。9、庭庭院院篇篇———合理理进进行行庭庭院院布布局局第三三部部分分对对别别墅墅产产品品的的建建议议别墅庭院的功功能布局需充充分体现其合合理性与实用用性，主要建建议如下：（1）适当地考虑虑硬质铺装、、绿植的配比比关系，增加加相对集中的的活动区域，，适应客户对对举办PARTY等活动的需求求；（2）泳池的位置置需放置在庭庭院内相对私私密的区域，，注意泳池长长宽的设定，，提升泳池的的实用功能，，且周边不宜宜种植落叶的的树种；（3）提高庭院的的侧院及边角角空间的利用用率，如利用用边角料提供供小菜园的开开辟等；（5）户外烧烤区区的设置需与与生活流线的的设计相吻合合；（6）庭院花架区区域需有顶盖盖设计；（7）增强庭院智智能化设施的的应用，如庭庭院安保系统统、感应灯光光、场景模式式（灯光、音音乐等）设置置、一键式控控制按钮等。。第三部分对对别墅产品品的建议10、注重风水学在在设计中的运运用第三部分对对别墅产品品的建议在别墅销售过过程中，客户户在购买之前前请“御用””大师察看风风水的现象比比比皆是，且且已成为影响响客户决策的的重要因素之之一。这就对对我们在别墅墅规划、设计计时对风水学学原理的基本本应用提出了了更高的要求求，对一些风风水学当中原原则性的问题题必须充分考考量，如朝向向、布局。目前的建筑中中仍然存在诸诸如门厅、餐餐厅、厨房等等上方设计有有卫生间的现现象，这是大大部分业主较较难接受的。。上述内容的研研究与分析仅仅涉及别墅领领域中的自住住型客户需求求。剖析客户户对别墅的需需求、认知有有助于我们对对别墅产品进进行更有针对对性的研发和和提升。我们们将在营造过过程中时刻关关注客户需求求的变化，为为产品的后续续研发提供更更多的参考资资料。并秉持持绿城集团精精益求精、以以人为本的精精神，研发出出更好的产品品。结束语第三部分对对别墅产品品的建议汇报完毕，谢谢谢！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:23:0621:23:0621:231/5/20239:23:06PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2321:23:0621:23Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。21:23:0621:23:0621:23Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2321:23:0621:23:06January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20239:23:06下下午21:23:061月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月239:23下下午1月-2321:23January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/521:23:0621:23:0605January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。9:23:06下午午9:23下午午21:23:061月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。21:23:0621:23:0621:231/5/20239:23:06PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2321:23:0621:23Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。21:23:0621:23:0621:23Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2321:23:0621:23:07January5,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。05一月月20239:23:07下下午21:23:071月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九