新郑浅水湾 XXXX年营销规划

开发商：郑州鼎恒置业有限公司全案代理：郑州智本行房地产营销策划有限公司2010年1月新郑.浅水湾2010年营销思路总纲第一章：现状篇一、市场现状1、全国及郑州市场分析2、郑州市场2010年走势预测3、新郑市场现状-1二、销售现状1、浅水湾2009年全年营销情况概述2、09年浅水湾全年销售情况3、09年浅水湾全年销售结果分析4、09年浅水湾全年销售结果分析三、竞盘现状1、新郑市重点项目区域划分2、新郑市重点区域竞争对手分析四、2010年销售节节奏第二章：营销篇一、全年营销总思路全年营销总思路图解1、产品2、渠道3、活动二、营销整合三、执行方案第一章：现状篇一、市场现状

截至2009年11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。2009年市场普遍出现旺销的局面。特别是后半年以来有很多楼盘出现排队购房的盛景，有的楼盘开盘就差不多清盘，甚至出现脱销的局面。究其原因可以概括如下：从宏观面上看：由于在一系列优惠政策的支持下，去年的出于观望的购房群体今年得到自然释放，自3月份以来销售形势一直保持旺销，特别是随着优惠政策进入倒计时阶段，由于对未来政策方向存在不可预期，更加促使市场购买行为进一步释放。市场有效供应不足也是导致楼市火爆的一大主因。经过大半年的旺销，市场库存得到很大程度的去化，而投资开发建设速度却一直迟缓，市场供应迟迟跟不上需求的节奏，市场有效供应不足，供不应求客观上导致新推楼盘销售火暴。从微观层面上看：热销楼盘大多具有规模大、实力强、品牌度高的特点，郑州市房地产市场正在经历分化，品牌企业及其大盘项目成为市场主角和消费者追逐的对象。另外，从热销楼盘的产品特征看，小两房、小三房、“两房变三房”等合理紧凑的户型设计，中小户型中低价位经济型房型迎合了主力消费，得到了市场的认可。郑州智本行1、全国及郑州市场分析随着市场形势的改观，在四季度及2010年楼市将进入库存恢复性补涨阶段，预计开发投资增长将迎来较大增幅，市场供应量有望逐步恢复到正常水平。另外，市场需求受房价高企、政策收紧、2009年过度释放等因素影响，2010年需求将有所回调，投机行为将受到政策限制，投资需求面临高位风险，刚性需求基本保持稳定，房价大幅上涨的动力不足，市场表现以平稳发展为主。郑州智本行2、郑州市场2010年走势预测08年11月份-09年11月份商品住宅新增投放、销售量对比分析3、新郑市场现状-12009年新郑市房地产相关指数汇总（详见附表）^09年度新郑市新房指数汇总表类别日期

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元年均价二手房81072.64127.83101199.1122.04263097.87363.67222557292.64434665.1590.68364399525.41901398.221526.01364614613.72252834.99342202657301.12515562.5749.4615556724888.48

月价1191."元/㎡1017.4"元/㎡1177.3"元/㎡1144"元/㎡1266"元/㎡1194"元/㎡1091"元/㎡1330"元/㎡1206.3"元/㎡1133.3"元/㎡1347"元/㎡1321.3"元/㎡1194商品房集资房131614.72214.24222601.97291.58810434.661311.2486217888.5425174.78668.749311712149113517131255595114501465

月价1327.00001,120.301256.81429.061292.312729.11491.5

2949商品房备案10213945.2628645867671345136159613336152191293970.3911814753.293164192212044692832845151933916819513447819119956473747955579118433804566613143460464399938

^09年度新郑市新房指数汇总表类别日期

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元户数面积㎡成交额万元年均价二手房81072.64127.83101199.1122.04263097.87363.67222557292.64434665.1590.68364399525.41901398.221526.01364614613.72252834.99342202657301.12515562.5749.4615556724888.48

月价1191."元/㎡1017.4"元/㎡1177.3"元/㎡1144"元/㎡1266"元/㎡1194"元/㎡1091"元/㎡1330"元/㎡1206.3"元/㎡1133.3"元/㎡1347"元/㎡1321.3"元/㎡1194商品房集资房131614.72214.24222601.97291.58810434.661311.2486217888.5425174.78668.749311712149113517131255595114501465

月价1327.00001,120.301256.81429.061292.312729.11491.5

2949商品房备案10213945.2628645867671345136159613336152191293970.3911814753.293164192212044692832845151933916819513447819119956473747955579118433804566613143460464399938

月价2053.851987.392090.172075.62144.62212.82288.22295.12373.72130.82878214022223会签详表13916332.4934665661611292961060021416674001534.5413419059.284077.31361524733972032147249604959741016

月价2121.8209720202073.62139.22228.123101700

2384乡镇业务详表877843.051655113####22417466711408136122602611.4613512825.002821.53503447577571831677233548082911791

月价2109.9220021002129.922002249.92000.00002160.4

24503、新郑市场现状-22009年新郑市商品房户数：3268户面积：334727㎡成交总额：78880.8万元成交均价：2356.57元/㎡2009年新郑市二手房（含乡镇）户数：422户面积：26513.13㎡成交总额：987.68万元成交均价：1194元/㎡3、新郑市场现状-3

2009年随着上半年的盘整，在7月份出现成交量的突增，具体表现为成交户数、成交面积和成交额的高度增长，短暂放量之后经过8、9两个月的稍稍回落，受相关政策影响，新郑市场又迎来了最后一个季度的稳步增长，而成交均价的增长则在放量增长之后的11月达到高峰。另外，二手房、小产权房，自建房，私人独家小院，二手房价位也在1194元/㎡，客户主要在工薪阶层，甚至包括商品房在内，乡镇也占相当一部分，这些情况都对本项目销售也有一定的影响。郑州智本行二、浅水湾销售现状销售完成量：94套月均10.44套销售完成率：94套/278套（总套数）=33%（其中总套数包含自留房、抵押房等）销售总额：21702720.2元销售面积：10614.27成交均价：2044.67元/㎡1、浅水湾2009年全年营销情况概述2、09年浅水湾全全年销售情情况3、09年浅水湾全全年销售结结果分析2009年浅水湾销销售情况户数：94户面积：10614.27成交总额：：21702720.2元成交均价：：2044.67元/㎡2009年新郑市商商品房户数：3268户面积：334727㎡成交总额：：78880.8万元成交均价：：2356.57元/㎡2009年度浅水湾湾项目从4月份开始正正式销售全年户数份份额：约占占2.87%4-12月户数份额额：约占94/2972=3.1%全年面积份份额：约占占3.17%4-12月市场份额额：约占10614.27/311999.88=3.40%全年成交额额份额：约约占2.75%4-12月成交额份份额：约占占21702720.2/71334.96万元=3.042%郑州智本行行4、09年浅水湾全全年销售结结果分析2009年度浅水湾湾项目市场场概述浅水湾项目目已经过了了9个月的销售售运作，前前期走势基基本与新郑郑市场的走走势吻合。。1、6-7月主要集中中放量，但但6月增势明显显高于市场场2、最后一个个季度，销销量成交额额的没有跟跟上市场3、成交单价价新郑市场场整体稳步步上升，除除11月份增幅较较大，整体体增幅约10%但我项目的的成交单价价呈稳定趋趋势，明显显大于市场场均价增幅幅，但稍显显增长过快快，增幅约约18%4、从销售量量与成交均均价的对比比中，成交交均价的上上升对成交交额也产生生了一定的的影响2010年价格走势势及建议：：1、根据09年数据显示示，在最后后一季度放放量之后。。10年初很可能能会出现成成交疲软现现象，此时时应根据市市场反馈情情况，适时时的调整价价格，以成成交为主扩扩大客户基基盘。2、鉴于自身身项目及竞竞盘项目特特点，应该该以保守营营销为主，，主攻内部部转介客户户，抓住节节前时机，，为节后成成交打下基基础。1、新郑市重重点项目区区域划分-1三、竞盘现现状中华路以东东区域中华路以西西区域黄水路轩辕辕路以北区区域新增龙湖区区域1、新郑市重重点项目区区域划分-2从新郑主要要项目分布布图上可以以看出，目目前主要竞竞争对手主主要分布在在郑南居住住区，中华华路以东区区域，并以以东电名筑筑、百美经经典、金城城逸品为主主要代表。。从品牌形象象、整体销销量上，主主要以领秀秀城为代表表，可以作作为标杆项项目进行分分析。受相关市场场因素影响响，目前新新郑市场土土地供不应应求，同城城项目同质质化比较严严重，高档档楼盘价位位比较明显显，如：领领袖城，小小区规模大大，位置较较好，内部部配置相对对齐全。庆庆都首府，，书香园，，祥和盛世世处于城市市中心，周周边生活氛氛围较浓，，交通便捷捷，价格相相对较高。。在我项目目附近的仓仓城路上，，其他楼盘盘的价位高高低不等，，差异较大大，主要决决定因素是是位置的优优劣以及楼楼盘本身存存在的不足足，例如，，金城逸品品，靠近热热电厂。再再如仓城路路华城铂宫宫，东电明明筑相对而而言要有很很强的竞争争力。2、新新郑郑市市重重点点区区域域竞竞争争对对手手分分析析2-1主要竞争争对手概概述之领领秀城城位于双拥拥路与铁铁北一路路交汇处处，占地地300亩，建筑筑面积27万平方米米，整个个小区分分三期开开发，一一期由15栋多层组组成，其其中八号号楼带电电梯，共共500套左右住住房，面面积从72㎡到144㎡㎡，有两居居、三居居及复式式，主力力户型为为120㎡三居，，均价价为2300元/平方米米，其其中一一楼最最贵为为2600元/平方米米。该该项目目07年十月月份开开工，，12月底开开盘，，目前前一期期已封封顶，，10月份交交房，，现在在五证证齐全全，可可直接接订房房。小小区绿绿化率率为38%，有水水系贯贯穿，，物业业费为为0.35元/平方米米，物物业顾顾问为为河南南鑫苑苑物业业顾问问公司司。销销售售推广广：该该项项目以以“旗旗帜生生活，，领秀秀全城城”为为宣传传主题题，强强调其其规模模大、、品质质高，，宣传传媒介介有大大型户户外广广告、、公交交车体体广告告、宣宣传单单页，，户外外广告告较多多，主主题更更换较较频繁繁，主主要分分布在在炎黄黄广场场北部部、新新建路路路西西、中中华路路与黄黄水路路交叉叉口、、新华华路与与与前前路交交叉口口等地地，客客户认认知度度较高高；售售楼部部有两两个，，分别别位于于炎黄黄广场场西南南角及及双拥拥路与与铁北北一路路交叉叉口项项目地地，装装修豪豪华、、有品品味，，销售售人员员态度度好，，现场场气氛氛较好好。优势：1)小区规模大大，标榜为为新郑第一一大盘；2)小区绿化好好，且北靠靠古城墙，，外部环境境好；3)小区内部有有会所及双双语幼儿园园；4）部分户型型送飘窗及及露台5）在新郑知知名度较高高。劣势：1）地段不好好，较偏僻僻，交通不不便；2）外部大配配套不好，，生活不便便利3）紧邻铁路路，不安全全，噪音大大。4）双气配套套难以落实实5）前期开盘盘价格与对对客户承诺诺价格不符符，信誉差差6）价格高对标策略：：在进行对对标过程中中主要以避避实就虚战战术，并在在市场分析析中，重点点作为市场场参考2、新郑市重重点区域竞竞争对手分分析2-2主要竞争对对手概述之之百美经典典小区位于溱溱水路与仓仓城路交叉叉口向西50米路北，占占地面积4.72万平方米，，建筑面积积14万㎡，一期期为8.27万㎡，由14栋多层，两两栋商业配配套楼和临临街商铺组组成，共500套左右住房房。面积从从71㎡到135㎡，有两居、、三居，三三室两厅两两卫为主力力户型，价价格在每平平方米2000元以下。07年11月开盘，绿绿化率为40%，有水景，，物业费用用约为0.38元每平方米米。

销售售推广：该该公公司广告由由河南尊地地房地产策策划公司代代理，宣传传主题为““源自北京京，经典生生活”，宣宣传媒介有有户外广告告、公交车车体、路牌牌广告、宣宣传单页、、报纸广告告、楼书等等，路牌广广告分布在在新华路、、中华路等等路段，数数量较大，，主题鲜明明，客户认认知度增强强。宣传手手段多样且且宣传周期期较长，有有一定知名名度，售楼楼部共有四四个，分布布在洧水路路万佳量贩贩门口、炎炎黄广场文文化路上、、西亚斯对对面及皇帝帝故里轩辕辕路上。劣势：1）地段不好，，较偏远，交交通不便利2）周边大配套套不好，生活活不方便3）离电厂近，，污染严重4）销售周期长长，销售情况况不好优势：1）社区规模大大，价格较低低。2）自身配套到到位，有商业业设施3）周边环境较较安静；4）离外国语小小学较近。近期推出的营营销主题“百百美经典惊惊爆价1600元/㎡起，每日一套套特价房！对标策略：此此举属于商家家惯用促销策策略，吸引力力不强，并没没有引起太大大反响。但前前期的”买房房送汽车“活活动比较深入民心心，在一定程程度上拉高了了客户对促销销认知的心理理标准，在营营销应对中，，应主动攻击击劣势中的3、4项，并及时推推出持续性的的营销主题。。2-3主要竞争对手手概述之金城城逸品小区位于金城城路与溱水路路交叉口，占占地20多亩，共7栋楼，1-5号楼为多层带带电梯，6-7号楼为3层（一层是车车库，2-3层是小户型）），1号楼有临街商商铺。总建筑筑面积为2万平方米，规规划为200多套套，，有有57-85㎡㎡两房房，，114-140㎡㎡三房房，，主主力力户户型型为为三三室室两两厅厅两两卫卫，，占占50%。08年5月份份开开工工。。小小区区绿绿化化率率38%，有有楼楼顶顶花花园园，，小小区区内内部部有有观观景景长长廊廊，，小小区区物物业业以以后后由由开开发发商商自自己己做做。。销销售售推推广广：：该该项项目目由由上上海海智智恒恒代代理理，，推推广广主主题题为为““用用品品质质代代言言全全城城新新生生活活””，，宣宣传传媒媒介介有有户户外外广广告告、、围围墙墙广广告告、、宣宣传传单单页页，，户户外外广广告告位位于于其其售售楼楼部部上上方方，，该该区区人人流流量量较较大大，，客客户户关关注注度度较较高高；；宣宣传传单单页页以以红红色色为为基基调调，，与与售售楼楼部部整整体体基基调调相相符符，，内内容容较较全全面面，，主主题题鲜鲜明明；；售售楼楼部部位位于于炎炎黄黄广广场场西西南南角角，，客客流流量量大大，，但但目目前前现现场场销销售售人人员员很很少少，，销销售售点点冷冷清清。。优势：：1）价格格较低低，周周边配配套较较齐全全；2）双气气直接接入户户；3）楼顶顶可能能送花花园；；4）密度度较低低，楼楼间距距较宽宽。劣势：：1）位置置较偏偏；2）小区区规模模小，，规划划不完完善；；3）环境境较差差，南南边为为电厂厂，北北边为为烟厂厂，污污染较较严重重；4）开发发商实实力小小，为为第一一次开开发小小区；；5）小区区处于于民宅宅之间间，整整体布布局难难看。。目前该该项目目并未未推出出明显显营销销活动动。2-4主要竞竞争对对手概概述之之东电名名筑小区位位于新新烟路路与金金城路路交叉叉口向向南200米路西西，占占地30亩，二二期由由一栋栋小高高层（（11层）、、一栋栋高层层（17层）组组成，，二期期总建建筑面面积为为3万多平平方米米，规规划住住宅260多套，，共四四种户户型，，包括括77㎡㎡两居、、91㎡㎡两居、、106㎡三居、、120㎡三居，，主力力户型型为120㎡三居。。该项项目由由宣一一（河河南））地产产机构构代理理，宣宣传媒媒介有有户外外广告告、路路牌广广告、、候车车亭广广告、、户外外指示示牌等等，客客户认认知度度较高高；整整体广广告认认知度度较高高。售售楼部部位于于新烟烟路与与金城城路交交叉口口向南南200米路西，客客流量较少少；现场销销售气氛冷冷清。优势：1）小区一期期已入住，，客户认知知度较高，，形成居住住规模；2）楼间距较较宽，通风风采光有保保证；3）周边环境境较安静，，适合居住住。劣势：1）位置偏偏远，配配套不完完善，交交通不便便利；2）小区规规模较小小；3）户型设设计较差差，三居居户型两两卧朝北北；4）小高层层、高层层得房率率较低，，通风采采光相对对较差。。四、2010年浅水湾湾销售节节奏总销售：金额：48774812元套数：151套面积：19908.08㎡；平均每套住宅售价：323012元年份2010

总

计月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售套数12812131413141413151310151销售金额（元）38761442584096387614441991564522168419915645221684522168419915648451804199156323012048774812每月占百分比8%5%8%9%9%9%9%9%9%10%9%7%100%达到总销套数12203245597286100113128141151

达到总销金额（元）3876144646024010336384145355401905770823256864277790323230120036500356413455364554469248774812

达到总销百分比8%13%21%30%39%48%57%66%75%85%93%100%

郑州智本本行2009.12第二章：：营销篇篇一、全年年营销总总思路2010全年营销销活动围围绕“产品、、渠道、、活动””三条线，，推行“细分营营销”策略提高服务品质质，创建服务品牌牌，“赢在服务务，赢在在客户”！面积细分户型细分物业细分用途细分项目细分一、产品品二、渠道道三、活动动行业细分终端传播公关传播媒介细分渠道细分感情营销事件营销主题活动阶段促销活动细分户型细分面积细分楼层细分物业细分项目细分一、产品品A、户型细细分：1#2#共计123套a、1∕1∕∕1：9套7%b、2∕2∕∕1:9套7%c、2∕2∕∕2:36套30%d、3∕2∕∕2:27套22%e、4∕2∕∕2:28套23%f、复式14套11%B、面积细细分：a、S<100平米：18套14%b、100≤S<120平米：36套30%c、120<S≤140平米：28套23%d、S>140：9套7%f、复式14套11%C、物业细细分：a、住宅：：b、商铺：：f、复式：：D、楼层细细分：a、多层层：b、小高层层：c、高层层：据产品特特性在产产品细分分中以A、B三种为主主导细分分类型户型(A)面积（㎡)（B）户数比例F31∕1∕16097%F42∕2∕19597%E32∕2∕21141815%E41101815%F13∕2∕2143.997%E1121.361815%F24∕2∕2139108%E2143.691815%复式

105—2601411%合计123100%一、产品品45%浅水湾产品细分45%10%A户型B面积C物业在营销执执行中，，A、B、C三种细分分类型的的分配比比例一、产品品结合阶段段促销，，适时推推出促销销户型，，以其带带动整盘盘销量分阶段、、分层次次结合户户型推出出主打面面积房源源，各个个击破。。以住宅房房源的客客户带动动商铺房房源的销销售，前前期做好好市场调调研及意意向客户户蓄水工工作。二、渠道道行业细分终端传播公关传播媒介细分渠道细分E、终端传播播：a、项目包包装：小小区绿化化、水暖暖等配套套设施、、物业管管理水平平提升等等b、售点包包装：扩扩大售点点面积、、调整店店面装修修风格等等c、形象提提升：提提升接待待效果、、统一企企业形象象F、媒介细分分：a、派单：：效果显显著，成成本较低低，但覆覆盖面有有限，继继续沿用用。b、飞播：：覆盖面面广，成成本相对对较低，，但传传达信息息有限，，在阶段段促销中中使用c、户外：：在品牌牌形象提提升及前前期推广广时使用用，实效效性及周周期性较较强，在在开盘前或后后期开发发时提前前一月左左右投放放G、行业细分分：a、个体：：职业分分布广泛泛、家庭庭收入知知识层次次参差不不齐，个个性需求求不一，，阶段促销信信息传达达难度较较大，须须长期性性持续性性宣传b、教育及及延伸群群体：群群体较为为集中，，主要分分布于学学校，包包含教师师、学生生家庭、准学学生家庭庭等，在在教师节节前后启启动。c、公务员员：工作作稳定，，职业分分布范围围有限家家庭收入入稳定，，能承受受一般以以上消费，社社会层次次较高，，但购房房较为理理智，且且社会资资源广泛泛，多选选性较强强。客户户群体容易易精准锁锁定，但但成交难难度相对对较大。。须配合合公关及及口碑进进行营销销d、待迁户户：范围围集中，，口碑、、公关、、联合、、促销等等配合进进行精准准营销。。H、公关传播播：a、客户转转介：很很有效且且成交比比例较大大的渠道道，加强强感情营营销、联联合力度度。b、联合营营销：发发动全行行业营销销，推行行全民销销售，重重在执行行。据渠道特点在在细分中以E、F、G、H四种为主导细细分类型20%E、终端传播30%F、媒介细分：

30%G、行业细分：

20%H、公关传播：

二、渠道浅水湾渠道细细分在营销执行中中，E、F、G、H四种细分类型型，其比重根根据实际效果果分配。三、活动感情营销事件营销主题活动阶段促销活动细分I、事件营销：：a、开盘典礼：：二期开盘举举行盛大开盘盘典礼，短期期制造新闻热热点。b、交房仪式：：订购客户基基盘达到一定定程度，邀约约准客户、意意向客户举行交房仪式，，以此放量促促交。c、浅水湾周年年庆：J、感情营销：：a、新老业主联联谊会：一以以老带新提供供必要的活动动，增进业主主及准业主的的认可度b、老业主回馈馈周：在宣传传层面上做好好对准业主传传达，配合阶阶段促销进行行。c、浅水湾优质质服务月：重重在提升业主主满意度，为为转介绍创造造必要条件d、浅水湾冬季季送温暖：年年终季末争取取最后一波转转介绍客户，，再次提升满满意度K、主题题活动动：a、一季季度春春节主主题：：b、二季季度阳阳光假假日：：c、三季季度清清凉一一夏：：d、四季季度唱唱响金金秋：：L、阶段段促销销：a、春节节主题题之春春节购购房风风暴：：b、阳光光假日日之新新老业业主春春季联联谊游游：c、清凉凉一夏夏之浅浅水湾湾业主主避暑暑圣地地游：：d、唱响响金秋秋之国国庆节节特别别策划划：e、参加加各阶阶段住住房展展览会会、交交易会会f、唱响响金秋秋之教教师节节特别别策划划据推广广活动动在细细分中中以I、J、K、L四种为为主导导细分分类型型二、营营销整整合产品细分渠道细分活动细分2010年营销销战略略中，，坚持持一季季度一一个大大主题题，一一月一一个小小主题题，一一月一一个推推广活活动，，在细分分营销销的同同时，，一季季度推推出一一个提提升服服务性性质的的活动动，并并力争争建立立周期期性的的服务务品牌牌即“赢赢在服服务、、赢在在客户户”。。月份主题推广活动产品细分渠道细分预期效果

备注K-a春节主题一月

二月1+1春节购房风暴K-a一季度春节主题L-a春节主题之春节购房风暴A-c2∕2∕2:A-d3∕2∕2:100≤S<120120≤S<140E-b售点包装F-a派单F-b飞播G-abcd个体教育公务员待迁户H-a客户转介H-b联合营销春节放量，来电来访量明显增加，成交量及成交率会明显上升全年营销计划的第一步，至关重要，要做好春节时的信息渗透。三月

J-c浅水湾优质服务月E-a项目包装E-b售点包装H-a客户转介H-b联合营销项目整体形象及业主满意度得到提升服务活动之一K-b阳光假日四月浅水湾二期开盘暨交房仪式I-a、开盘典礼I-b、交房仪式

A+BF-a派单F-c户外E-b售点包装E-a项目包装G-abcd(意向客户、准客户）借交房仪式增加意向客户购买信心，借机促进成交。据开盘时间适时调整五月浅水湾新老业主联谊踏青游J-b业主回馈周L-b新老业主联谊游

A+B

H-a客户转介H-b联合营销延续客户转介方略，加强感情攻势建议省内一日踏春游六月参加房展，推出促销活动。走大众营销L-e参加各阶段住房展览会、交易会等A+B

E-b售点包装F-a派单G-abcd个体教育公务员待迁户展示项目形象，提升品牌知名度。根据具体时间调整安排营销整整合月份主题推广活动产品细分渠道细分预期效果

备注K-c清凉一夏七月

浅水湾清凉一夏

之夏季全攻略

A+BE-a项目包装E-b售点包装F-a派单F-b飞播G-abcd个体教育公务员待迁户H-a客户转介H-b联合营销夏季可能会渐渐进入销售淡季，延续性推出活动，做到淡季不淡，并为下阶段营销扩大基盘主要作为宣传噱头，不断制造浅水湾声音，体现活动整体性八月

L-c浅水湾清凉一夏之准业主避暑圣地游

A+BE-a项目包装E-b售点包装H-a客户转介H-b联合营销释放积累量能，成交较难客户，增进营销基础建议鸡公山一日游九月

教师节---教育行业---延伸至教育相关L-f浅水湾唱响金秋之“教师节”特别策划A-c2∕2∕2:A-d3∕2∕2:100≤S<120120≤S<140E-a项目包装E-b售点包装F-a派单F-b飞播G-b教育相关H-a客户转介H-b联合营销强势促销洗盘教育相关精准营销，一对一攻势K-d唱响金秋十月金秋国庆L-d浅水湾唱响金秋之“国庆节”特别策划国庆促销期，也是观望客户抽手时期，量能放大根据竞盘及市场情况制定促销力度十一月

J-d浅水湾冬季送温暖

A+BE-a项目包装E-b售点包装H-a客户转介H-b联合营销经过一年的服务提升，形成良好口碑，并在以后的项目中打造服务品牌。十二月浅水湾之岁末攻坚计划

A+BE-a项目包装E-b售点包装F-a派单F-b飞播G-abcd个体教育公务员待迁户H-a客户转介H-b联合营销年底清盘促销，完成100%销售率营销整整合主题关关键词词：新郑浅浅水湾湾豪豪宅标标准居居住专专家宣传关关键词词：100亩天然然绿林林20%以上教教师入入住率率20%以上公公务员员入住住率5分钟全全程教教育圈圈10分钟市市区生生活圈圈阳光水水岸雅雅致致生活活尽享便便利教教育育资源源新郑.浅水湾湾全全心打打造宜宜居家家园营销整整合谢谢！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。01:18:1901:18:1901:181/6/20231:18:19AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2301:18:1901:18Jan-2306-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。01:18:1901:18:1901:18Friday,January6,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2301:18:1901:18:19January6,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。06一一月20231:18:19上午午01:18:191月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:18