某地产-亚豪-内蒙古包头某地产花园XXXX年度推广营销方案-

保利花园2011年度推广营销方案保利花园项目2011年营销总案目录第一部分政策篇第二部分市场篇第三部分项目篇第四部分营销篇前言01MarketPosts回顾2009年，房地产市场从年初“试探性抄底”到年中“放量大涨”再到年底“恐慌性抢购”，最后国务院出手四道遏制高房价措施与2010年年初遏制高房价的11条“金牌”，有关部委也相继出台有关土地、税收等新规，这些连环释出的新政策奠定了2010年房地产市场基调。2010年中国房地产市场在政府的轮番调控中坚挺的上行。尽管如此，保利包头旗下物业10年仍然取得了骄人的业绩，10年即将过去，如何在11年继续本案的销售势头，在完成项目清货的前提下，实现项目利益最大化！

政策篇2009年12月国务院：1.个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；2.国四条增加普通商品有效供应。抑制2010年1月国务院：1.国11条，重点：二套首付不低于40%。遏制2010年3月国土部：国19条，重点：土地首付50%；国务院：1.央企退出房地产；2.新国四条二套首付不低于50%，利率1.1倍。强控2010年4月国务院：新国十条，重点：停发三套房代，限制异地购房；北京：同一家庭限购一套房。打压2010年6月中央高层:委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，了解当前政策的实际影响，防止楼市调控对经济造成误伤。震荡2010年7月国土部、住建部：坚定不移执行“新国十条”；京沪深高层齐表态:坚持房地产调控政策不动摇。问责重申2010年9月北京将严禁房产商直接收存商品房预售资金；国家有关部门《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部：个人住房公积金贷款利率调整通知。强压2010年10月央行存贷款基准利率调整，年内首次加息；住建部：“国五条”：首套30%以上，二套50%，三套停发。强压中短期的调控经历了抑制—遏制—强控—打压—强压的过程，政策形势相对紧张政策分析加强行业资金、交易制度监管，抑制炒作行为，控制房价。提高购地门槛，加强监管，土地价值凸显。通过提高购房门槛抑制投资投机等非刚性需求，抑制房价增长过快房价。国土部：土地首付50%《关于加强土地增值税清算有关问题的通知》《关于加强土地增值税征管工作的通知》国土资源部：土地储备机构须与下属开发机构限期脱钩

国土部、住建部：《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》《关于坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知》《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》逐步推进房产税改革《关于严格加强房地产用途供应和监管工作的通知》《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》土地行业经济首套房贷首付30%，利率上调至8.5折，二套房贷首付50%，利率1.1倍，三套房贷停发;央行存贷款基准利率调整，年内首次加息；同一家庭限购一套房。政策分析2011年政策分析及预判01经济形势保持经济增长2011年中央经济工作会议公告指出11年6大经济任务一、加强和改善宏观调控，保持经济平稳健康运行。二、推进发展现代农业，确保农产品有效供给。三、加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力。四、完善基本公共服务，创新社会管理机制。五、加大改革攻坚力度，推动经济发展方式转变。六、坚持互利共赢的开放战略，拓展国际经济合作空间。

与以往不同，中央对2011年中国经济提出了保持增长，而非以往说的稳健增长由此可见中央政府对于2011年中国经济态度并非乐观2011年政策分析及预判01通货膨胀通货膨胀预期继续增大中国政府表示，2011年中国的通胀目标将从今年的3%提高至4%，承认居民消费价格的上涨势头。国务院发展研究中心宏观经济研究部部长预计2011年人民币新增贷款总额将略低于7.6万亿元人民币(合1.14万亿美元)，基本与10年的贷款总额保持一致。中央政府最终确定了中国明年的货币政策将由此前的“适当宽松”转为“稳健”。对于房地产企业而言，国家收紧贷款政策对于企业影响较深未来市场中考虑项目快速回流资金将是重中之重2011年政策分析及预判01房地产调控11年调控政策仍不放松此前公布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格今年4月同比涨幅达到12.8%的高位后，随着调控政策日趋严厉，同比涨幅呈逐月下滑趋势，10月回落至8.6%，11月又回落至7.7%。从环比上看，9月以来，全国70个大中城市房价分别环比上涨0.5%、0.2%、0.3%，这已是该数据连续第3个月环比上涨。

价涨”态势，调控仍不能放松。

抑制房地产价格过快增长，坚决打击投资投机行为是2010年政府调控的基调面对一系列组合拳之下，房地产价格仍保持了上涨的态势对于2011年政府必将继续加强房地产市场调控的加强和深化012011年政策分析及预判房地产调控，中短期政策已然严峻，国家抑制房价过快上涨已是首要任务包头作为三线城市，从10年市场表现来看，所受到的政策波及较小提高购地门槛、购房门槛、加强房地产行业监管把工作落到实处包头政府历来对于中央政策的执行较难到位，唯一存在风险的是银行方面相关11年通货膨胀预期加重，但相信在11年年末有望调整到位通货膨胀是市场送来的一个礼物，保值增值意识将被唤起，有助于提高住宅成交鉴于经济方面诸多问题，中央政府未来将更关注实体经济投资今后的房地产市场中，信贷政策对于开放商将逐步收紧，加快项目资金回笼是保证企业平稳运行的关建市场篇01包头市2010年整体体市场分分析———超出预预期再再攀新高高截止2010年年11月月包头市市场住宅宅成交28156套（（面积334万万平米）），同比2009年年27607套套（面积积328万平米米）增长长1.9%（面面积1.8%））预计2010年年全年成成交30618套，成成交面积积362万平米米整体市场场情况表表现良好好，上半半年在政政策的影影响下，，市场进进入调整整期随着政策策影响力力度的减减弱，下下半年需需求开始始释放，，10月月份达到到峰值包头市2010年整体体市场成成交情况况——成成交价格格稳步攀攀升01截止11月包头头市住宅宅场成交交均价4110元/平平米，同同比增长长20.7%与09年年相比，，全市成成交价格格始终保保持高位位随着包头头市高端端项目的的不断开开售，价价格上行行通道已已经打开开01包头市2010年供应应量分析析——供供小于求求包头市截止11月份总体体供求比为0.9，商品品房需求大于于供应量2010年整整体市场需求求旺盛，在政政策打压下成成交量并未表表现出疲软的的态势01区域市场成交交情况——单单盘支撑引引领区域截止11月青青山区住宅成成7246套套，同比下降降11.99%，成交均价4127元/平平米，同比增增长11.18%青山区2010年市场放放量较少，区区域内存在较较大需求积压压青山区10年土地情况（截止12月）区域宗数宗地总面积起始总金额青山土地出让2073980254128万青山土地成交1346033034529万截止12月份份，10年青青山区总共出让土地地20宗，成成交13宗，相比比09年土地地成交活跃政策压力的不不断加大，开开发商在10年进一一步加大了拿拿地力度，与09年相比比，成交宗数数成交面积明显增多，，势必造成未未来青山区的激烈竞竞争。青山区09年土地情况区域宗数成交总面积起始总金额青山土地出让134040127882万（保证金）青山土地成交1020987947759万2010青山山区土地情况况01区域市场竞品品分析——竞竞品放量有限限区域高端项目目有限，导致致高端消费客客群有限整体区域市场场表现平平，，但价格方面面稳步增长2010年保利花园主要竞争项目销售情况(截止11月份)

2010年供应货量2010年推售户型面积10年成交套数初街均价10年签约均价11年供应货量万达广场800套37-170平米703套63006366无货量欧鹿生活城230套90-150平米37套63006075无货量时代财富城1000套55-130平米675套45004629400居然新城500套90-160平米358套40004215无货量万郡大都会无供应80-340平米无成交预计4500未售5536套诺德国际花园无供应180-400平米无成交预计10000未售804套意城晶华地块无供应未推无成交未知未售未知01区域潜在供货货区域内潜在供供货保有量约约为185万万平米个别项目将面面临与花园的的直接竞争区域11年潜在供货项目名称或开发商预计建面地块位置万郡大都会100万保利花园东侧地块意城晶华地块30万五二研究所附近中铁诺德30万友谊大街绿海印象25万奥迪4S店对面合计185万建筑风格：新新古典主义建建筑风格占地面积:500亩建筑面积：100万㎡项目总共分四四期开发，目前推售一期期部分房源套数:共5536套目前报价:4500-5000元/平方米结构组成:首首开7栋，24层-32层不等货量约为1504套面积区间：80-350平米万郡大都会：：比邻本案11年区域域价值进一步步提升1327654万郡·大都城城01该项目预计明明年5月中旬旬开售目前紧紧在建设路西段推出出户外广告主打：城中央央包头首首席大公园华华宅该项目与保利利花园仅一河河之隔，周边自然资源丰丰富，东面有有在建中的18栋高尔夫球场，，及规划的奥奥林匹克公园园。对于项目价格格预期，目前前该项目主要以保利花园园2010年年4800元元/平米为参参考的成交价格格，预计5000元/平平米左右的价格入市。。该项目所处位位置目前认可可度较低，但但考虑包头市政府东东迁的发展规规划及价格预预期，加之与花园项目目相距较近2011年将将与本案产生生直接竞争！！建筑风格：现现代简约高层层住宅占地面积:9万㎡建筑面积：30万㎡项目总共分两两期开发，目前推售一期期部分房源套数:共804套目前报价:1000-12000元元/平方米结构组成11栋Art-deco建建筑面积区间：180-450平米后期推货：预预计年内会有有两栋楼约200套推售售，其他货量11年推售主打包头首席席智慧科技豪豪宅！接受程程度有待验证证，全部精装装，特色明显显，花园项目目与之客群有有明显区隔.诺德国际际花园：：区域高高端代表表项目建筑形式式：综合合体占地面积积:21万平建筑面积积：30万㎡地块北区区为52研究所所地块地块南区区为住宅宅居民楼楼，拆迁成本相相对较高高拆迁成本本相对较较高，因因此对于于开发商商的资金金压力较较大，现金流要要求较高高.意城晶华华地块市场总结结宏观层面面：1、中央央政府调调控的决决心不变变2、大市市场艰难难的基调调不变微观层面面：1、包头头市房地地产市场场一直以以来保持着良良性的发发展2、2011年年在大的的环境下下将呈现现“量平价价升”的的态势3、区域域供货有有所缓解解，但直直接竞争对手手的挑战战加大4、区域域市场高高端客群群开发不不足项目篇本案2010年年销售情情况01『2010年累计签约情况』

住宅商铺合计成交量20273942421成交面积（㎡）21684026414243254成交金额（万元）9232631905124231成交均价（元/㎡）425912079

保利花园园2010年经经历了两两次开盘盘，分别别于2010年8月月15日日，保利利花园六六期开盘盘，推售售1658套住住宅，转转筹率达达99%；2010年11月20日，保保利花园园三期6/7/8#开开盘，推推售357套住住宅，转转筹率达达90%；截止11月30日，保保利花园园2010年累累计签约约金额12.4亿，签签约面积积24万万平米。。本案2010年年销售分分析———项目价价格上行行通道打打开01保利花园园2010年住住宅回收收均价为为4259元/平米，，同比增增长21%保利花园园自06年开售售以来价价格以平平均每年年9.21%的的速度增增长且成交均均价均高高于区域域成交价价格本案2010年年销售分分析———后期货货量少而而精01保利花园园2010年住住宅成交交2027套，，同比增增长12%截止2010年年11月月，项目目住宅累累计成交交6239套项目自06年开开售以来来成交量量一直领领跑区域域市场成为区域域内无可可争议的的销售大大盘但是随着着项目销销售接近近尾声，，因此后后期放量量相对较较少本案2010年年营销分分析———推广逐逐步升级级再次次升级奠奠定基础础01自然舒适春色满园金棕榈倾城系列大家风范品牌树立立环境诉求求区域潜力力人文诉求求品质升级级从品牌树树立升华到领领跑内蒙蒙的成熟责任地产产品牌从借势赛赛汗塔拉拉升华到地中海风风情的建筑集群群从区域潜潜力升华到看得见的的崛起城市中心心的东移移从人文关关怀的诉求落地地到体现社区区成熟生活活的活动从主流的的多层建筑筑升华到11、、18层层的电梯洋楼楼带来的是生活方式式与品质改改变2010年花园园回归大大盘路线线，从区区域发展展的高度度结合项项目演变变，凭五年的的沉淀，，以“成熟地地中海生生活城””的形象面面世。确立了包包头中高高端住宅宅发展的的模式本案2010年年客群分分析01=100人外地84保利花园园2010年成成交客户户区域：青青山占74%、、昆区占12%、高新新区占3%、九九原区占3%、东东河区占占5%外地占4%，地地缘客户户明显本案2009年年客群回回顾01=100人相比09年成交交客群，，10年年花园昆昆区成交交客群有有所下降降，其主主要原因因为昆区区市场10年放放量较大大，且相相对青山山区域放放量较少少外地116本案2011年年客群预预判01=10%2011年随着着项目品品质的提提升，价价格方面面也有较较大的上上涨，在在面对高高端客群群开发不不足的情情况下，，有必要要挖掘区区域客群群，向区区外拓展展，辐射射区外有有购买力力客群01客户是机机会、也也是挑战战面对2011年年本案产产品升级级、价格格升级的的情况下下客群成成为我我们首首要解解决的的问题题？因此我我们需需要重重新梳梳理和和定位位本案案客群群！01本案2010年年营销销分析析———客群群研究究本案以以往客客群再再认识识地缘性性客户户为主主刚性、、改善善型需需求为为主年龄在在30-40岁岁的中中坚力力量购买力力中等等认可本本案及及保利利品牌牌对价格格敏感感度较较高追求优优美环环境的的愿望望较大大还不足足以支支撑本本案11年年产品升升级、、价格格升级级本案11年年客群群研判判抓住地地缘，，辐射射潜在在需求求区域域改善型型为本本,升升级型型为辅辅年龄在在30-45岁岁的成成功人人士购买力力较高高的富富足家家庭认可本本案品品质及及保利利品牌牌关心总总价，，但抗抗性相相对较较小与真正正高端端客群群还有有差距距攀比欲欲较强强、喜喜欢彰彰显客户升级客群的的支撑撑下保证本本案销销售顺顺畅及及价格格提升升

客群置业类型向往高品质居住环境，与真正的高端客群有一定差距，虽然资金充足，但还不足以满足购买真正的顶级高端物业客户来源•本地中型财富阶层、政府公务员、私企业主•周边旗县、国企中高管等置业目的•提升居住品质•社会交往中彰显身份•财产保值、投资置业标准•项目位于区域内优势地段•品牌开发商的品质保证及影响力•注重项目所带来的尊贵感受•独特的产品个性卖点置业范围自身来源区域或相邻区域其他特点中型财富阶层仍具有非常强的彰显型消费心理，喜好攀比本案2010年年营销销分析析———客群群研究究共性特特征客群均均有较强的的地缘缘性置置业习习惯；对产品品的总总价十十分关关心，在要要求产产品舒舒适度度的前前提下下希望望合理理控制制总价价；在普遍看好区域域发展潜潜力的基础上上又十分看重重地段因因素。个性特征征客群十分分关注项项目的品质及品品牌形成成的综合合性影响响力；客群的彰显性消消费心理理非常强；；与普通客客群相比比，更喜喜靠近城城市主流的物物业产品品；产业及区区域发展展特点决决定项目目所在区区域客群品味味及对产产品的需需求。目标客群群的捕捉捉应在遵遵循共性性特征的的前提下下，在个个性特征征中寻求求。本案2010年年营销销分析析———客群群研究究客群分类客群特点对位产品供应客群需求市场饱和度高端客群顶级高端拥有较多的财富积累，开始追求对资源的专享及对产品的收藏，彰显财富身份恒大华府不高低（260-400大户型产品）高端社会精英阶层，较有成就，追求居住的舒适性，对产品品质要求高华发新城较高低（140-160大户型产品）类高端客群较为富裕的家庭，对生活品质有一定的追求，但受经济影响比较大拉菲公馆一般低（120小户型产品）项目所所在区区域高高端客客群开开发不不足，，需以以立足足区域域客群群挖掘掘，拓拓展区区外客客群另外，，目前前区域域内缺缺少标标准的的品质质高端端产品品，现现有产产品对于客客群的的选择择余地地较少少，因因此需需求空空间存存在。。本案2010年年营销销分析析———客群群研究究在充分分对客客群分分析之之后对本案案进行行客群群定位位客群定定义：：一群难难以达达到顶顶级高高端物物业消消费，，但有有高端端需求求的类高端端人群群客群定位认可区域价值所聚集的群体资金相对充足，但仍不具备购买顶级物业的实力追求高端人士消费心理的人群看准高端物业价值的投资人群苛求居住品质客群本案2010年年营销销分析析———客群群定位位客群导导入：：牢牢住住宅这这批客客户需需要我我们从从其需需求入入手强劲的综合实力，作为本项目诉求的突破口，推动本案成为区域新地标。区域价值传播项目品质感打造项目唯一性打造产品舒适度打造看重区域价值型客户导入类高端圈层型客户导入高端物业投资型客户导入追求居住品质型客户导入本案2010年年营销销分析析———客群群定位位核心客客群重要客客群潜在客客群政府公公务员员、事事业单单位领领导包头市市区的的私营营企业业主（（矿业业、商商贸类类为主主）大型企企业高高层领领导、、高级级管理理人员员本市其其他区区域私私营业业主本区或或临区区内家家庭富富足的的三口口之家家外地投投资、、保值值客户户本地投投资、、保值值客户户本市临临近区区域投投资、、保值值客户户区域内内类高高端客客群临区类类高端端客群群投资、、保值值客本案2010年年营销销分析析———客群群构成成市场及及客群群的变变换下下我们如如何将将精装装花园园演绎绎？01在2011年的的形式式，我我们所所面对对的问问题：：在完成成项目目清货货的目目标下下如何实实现花花园三三期利利润的的最大大化？？拔高定定位！！新定位位与营营销工工作的的结合合！我们面面临的的挑战战：核心问问题1———如何何拔高高定位位？核心问问题2———新的的定位位如何何落地地？01如何拔拔高定定位？？单纯的的区位位升级级、产产品升升级、、客户户升级级、价格升升级不不足以以支撑撑项目目拔高高定位位；必须形形成合合力，，重新新整合合花园园价值值体系系01如何拔拔高定定位区位升升级：：双中心心位置置、周周边自自然资资源丰丰富产品升升级：：双绝版版产品品，品品质的的精装装住宅宅全新新亮相相客户升升级：：从之前前的刚刚性需需求为为主到到改善善升级级型需需求为为主导导01如何拔拔高定定位01区域新新地标标下，，独享享专有有资源源类高端端人士士专属属的尚品华华宅区域新新地标标：区区域发发展力力及区区域价价值；；专有资资源：：11层稀稀缺建建筑及及城市市东迁迁第一一中心心客户指指向：：消费费能力力介于于豪宅宅于普普宅之之间，，追求高端端消费费的类类高端端人群群；尚品华华宅：：精装装标准准打造造的区区域首首个类类豪宅宅产品品。产品定定位01新的定定位如如何落落地？？服务以豪宅的服务理念细致、尊贵的综合体价格处于客户认同的高位具备保值增值的能力地段客户认可的位置，交通、生活配套完善优势性强产品稀缺的产品与舒适尊贵、高端结合资源即自然人文资源有独占、直接、廉价特征支撑本案走向豪宅的五大价值体系营销篇篇01新的定定位下下推广价价值点点全新新提炼炼及梳梳理推广升升级的的合力力01我们对对2011年的保保利花花园的的理解解【品牌牌提升，，全市战略】【新都市市中心步伐伐加快快，区区域价值不断显现】【11层层产品已已然成成为区区域内内稀缺】【产品在度飞飞跃、、住宅宅全面面精装】【华宅产品、、非以以往营销】01【品牌牌提升，，全市战略】确立立区域华华宅项目，，品质质提升升、放放眼全全市营营销【新都市市中心步伐伐加快快，区区域价值不断显现】借势区域及及竞争争项目目，突突显本本案价价值【11层层产品已已然成成为区区域内内稀缺】为打打造高高端加加码加加料，，确立立其唯一性性【产品在度飞飞跃、、住宅宅全面面精装】有效区隔区域竞争争市场中中其他项项目【华宅产品、非非以往营销】豪宅推广广路线，跳跳出以往往花园调调性对2011年的保利利花园营营销推广广工作的的启示012011年的保利利花园营营销推广广工作的的主思路路关键词：：【区域华华宅】确立区域域华宅标标杆，再再度引领领区域项项目【借势】】依托新都都市崛起起，强化化花园新新都市中中心位置置【唯一一性】】放大11层层产品品的稀稀缺性性，为为豪宅宅打造造奠定定基础础【区隔隔】精装产产品的的打造造，使使项目目总是是走在在竞品品之前前【豪宅推广广】拔高定位、、全新推广广，使客户户再一次眼眼前一亮打造花园华华宅形象，，定位区域域高端，凭凭借花园价价值点的再再一次升级级确立豪宅营营销的推广广路线！花园推广价价值提炼01品牌价价值唯保利之势势铸就建筑筑高品质保利百合——保利花园园—保利拉拉菲公共管管—保利南南海别墅国家级示范范小区—区区域首席高高端住宅——内蒙唯一一高尔夫别别墅连续4年领领跑内蒙近万名业主主信赖唯建筑之美美方能成就就保利地产，，以其高品品质物业引领鹿城百百姓生活地地标花园推广价价值提炼01环境价价值坐拥三大公公园、四道道沙河环抱抱、高尔夫夫球场近在在咫尺赛罕塔拉公公园、阳光光湖公园以以为人津津津乐道现在保利花花园不止只只有这些在建的18栋高尔夫夫球场、新新兴奥林匹匹克公园整改的四道道沙河工程程更佳宜人的的环境正在在与花园拥拥抱保利花园、、无可匹敌敌的环境优优势开创鹿城宜宜居生态居居住花园推广价价值提炼01区域价价值保利花园新新都市中心心崛起的第第一站正在投入使使用的体育育馆已经建成的的会展中心心、商务中中心新都市中心心的脚步已已经迈上新新的台阶之后不久新新的繁华之之势必定璀璀璨鹿城保利花园，，繁华之上上新都市中心心下的中心心社区花园推广价价值提炼01产品价价值区域内稀缺缺11层产产品、花园园独享高层、超高高层建筑慢慢成为区区域项目建建设的主流流11层建筑筑已然稀缺缺高居住舒适适享受仅少少数人可得得保利花园，，珍藏11层电梯洋洋房独享区域低低密舒适住住宅建筑花园推广价价值提炼01豪宅价价值值身份感、、尊贵感感、独有有资源的的享受与与体现繁华区域域中心国家级园园林打造造独有的稀稀缺产品品建筑精装交房房标准豪宅之势势跃然眼眼前保利花园园，精装装住宅呈呈现树立区域域豪宅典典范花园推广广价值提提炼01生活价价值值成熟配套套下的，，高品质质生活豪宅之上上，繁华华之下一座成熟熟的优质质社区穿过花园园私家领地地的独享享给生活一一个尊贵贵浪漫的的感受保利花园园，历经经五载不断追求至高高完美生活体体验01由此项目将带带给鹿城的是是一个新都市中中心下的，华华宅项目一个独享优质质资源的，华华宅项目一个品质上乘乘的，全精品品精装的华宅宅项目01我们要冠以一一个全新的案案名来承载01至尊金棕榈品质成就生活活01案名释义至尊：体现产品高于于之前档次及及尊贵感金棕榈：三期金棕榈系系列的延续至尊至臻臻至美保利·尚呈案名释义01尚：尊崇、久久远之意经典建筑为尊尊贵之士所建建、唯尊贵之之士所选呈：显露、献献上之意保利花园三期期绝版稀缺之之势耀世呈上上尚呈：谐音为为“上乘”喻为保利建筑筑为住宅上乘乘之作01承载新的案名名支撑的价值值唯保利之势筑筑上乘乘居所独领鹿城六载载保利建建筑历久弥新新唯新区崛起之之势领领鹿城繁华城市大步东迁迁繁华崛崛起第一中心心唯万亩公园环环抱之势创创鹿城宜宜居比邻三大公园园清新生生态第一中心心唯稀缺珍品之之势享享居住舒适稀缺11层电电梯洋房臻臻品生活第第一中心唯精品精装之之势立立鹿城华宅典典范独享专有资源源尊宠生生活第一中心心唯孕育六载之之势启启鹿城优质生生活万名业主家庭庭信赖成成熟生活第第一中心01本案2011年推广价值值点地图3月8月7月6月5月4月9月10月品牌导入期产品导入期产品价值导入放期开盘信息释放品牌之势精装之势环境之势稀缺之势生活之势繁华之势2011年保利地产集大成所筑再推力作保利花园精品精装立华宅典范双中心、双绝绝版独享优势资源源历经六载、成成熟配套品质生活跃然然眼前新产品定位下下我们需要找寻寻最适合的渠渠道优化传统渠道道、辐射区外外推广0101一直以来项目目的主要来访访渠道都为朋友介绍，且地缘性性客户为主主导。因此不论在什什么样的产产品形式下下，都需要项目将口碑做足。其他传统渠渠道以短信信、广播效效果最好本案2010年推广广渠道分析析优化传统渠渠道朋介、广播播、短信、、公交加大辐射范范围区域交界处处、传统渠道选选取的是2010年年推广渠道道中效果最最好的几种种，2010年我们们希望能够够以更新的内内容来充实实、优化这这些传统渠渠道，以期期能达到事事半功倍的的推广效果果。通过以往未未曾尝试过过的大纵深深推广渠道道拓展，在在各区域重重要地段选选取优势户户广告位置，，以期能达达到全面推推广辐射的的效果。01本案2011年推广广渠道建议议保利地图保利花园保利百合保利南海保利拉菲传统的朋介介过于被动动《客户速递递》是一种变被被动为主动动的最好传传播媒介有电子版本本与纸质版版两种便于品牌联联动扩大品牌影影响力保利地图更更直观的展展示地产的的实力与规规模不同的栏目目能以多种种形式传达达项目不同同信息增加客户了了解信息的的时间与机机会便于潜移默默化灌输项项目信息，，烘托项目目调性01传统渠道优优化——朋朋介客户维系类类短信彩信推广的的运用客户维系类类短信以人人性化信息息为内容主主题，沟通通从心开始始；彩信地产广广告已在北北京广泛营营运，更便便于展示项项目集群化化建筑风格格；第一眼信息息内容涵盖盖量大；01传统渠道优优化——短短信推广目的：：话题炒作，，灌输项目目全新品质质提升的印印象，提高高项目关注注度话题展示：：孕育六载，，再次华丽丽转身，豪豪门夜宴、、席卷鹿城城（广播连连载）01传统渠道优优化——广广播本案恒大华府建设路210国道加强对外区区客群的辐辐射，我司司建议以户户外形式为为主；选取位置210国道道与建设路路交叉立交交桥区域内内；这里不但可可以辐射九九原、东河河客户，而而且可以辐辐射经202国道去去往各旗县县的人群；一定程度上上，还可以以做到对恒恒大华府的的截留；除此之外，，昆区包百商圈内内继续设立户户外，以辐辐射昆区客客户；01传统渠道优优化——广广播01传统渠道优优化——区区外拓展针对项目区区外（昆区区、东河区区）进行项项目巡展，在各各大商圈或或者万达广广场、以此此能更好更直接的面面对客户，，从而挖掘掘出项目有有效客户包百商圈东河商圈01支撑项目调调性我们还需要要做的是加强现场体体验和感受受通过高端活动动、实景体验验01美国奢侈品研研究会的米尔尔顿·佩德拉拉萨曾今说过过：“如果我要花花好几美元买买样东西，我就需要整个个购物经历像像童话一样美美丽”2011年营营销活动01关键点：突出现场体验、结合项目调调性的公关活活动客户体验关联行动情感思考感观站在客户的感感官、情感、、思考、行动和联想等等五个方面，，重新定义、、设计客户体验验的营销方法法。那么我们将带带着这样一种种理念和目标标展开本本案2011年年营销销执行行推广广落地地2011年年营销销活动动01一次盛盛大的的产品品亮相相一个完美美的立体体的实景景体验区区打造一系列高高端的营营销活动动一整套现现场服务务流程的的升级一次盛大大的产品品亮相01产品推荐荐会产品高调调亮相确立高端端形象迅速传播播口碑项目联动动上演一个完美美的实景景体验区区打造01实景示范范区打造造绿树红花花环抱期间曲水水流觞和谐自然然建筑一个完美美的实景景体验区区打造01示意翻新翻新展示墙售楼处翻翻新售楼处门门前整改改场内增设设艺术小小品场内现场场摆设翻翻新一系列高高端活动动01系列高端端活动现场高端端活动聚焦财富富人群一线把握握客户一系列高高端活动动——巅巅峰鉴赏赏之红酒酒01活动时间间：2011年6月月活动地点点：保利花园园售楼处处活动内容容：盛大的红红酒品鉴鉴活动，，邀请红红酒品鉴师现场场教授相相关知识识及邀请请客户品尝红酒酒并为来来访客户户送上定定制徽章活动诉求求：聚集高端端人群，，促进现现场销售售营销结合合：制造市场场声音，，获得客客户关注注活动支持持：新老业主主、相关关行业物料准备备：酒品、鉴鉴赏师一系列高高端活动动——巅巅峰鉴赏赏之古董董01活动时间间：2011年6月月活动地点点：保利花园园售楼处处活动内容容：邀约包头头鉴宝界界相关人人士，为为新老客户家藏藏古董进进行鉴定定活动诉求求：聚集高端端人群，，促进现现场销售售营销结合合：当下最热热门的活活动，获获得客户户关注活动支持持：新老业主主、相关关行业物料准备备：鉴宝师一系列高高端活动动——巅巅峰鉴赏赏之时尚尚01活动时间间：2011年7月月活动地点点：保利花园园售楼处处活动内容容：结合知名名品牌，，在售楼楼处举行行品牌服饰发布布表演活动诉求求：聚集高端端人群，，促进现现场销售售营销结合合：制造市场场声音，，获得客客户关注注活动支持持：新老业主主、相关关行业物料准备备：服饰品牌牌运营商商一整套现现场服务务流程的的升级01现场物业业提升业务员素素质提升升豪宅服务务理念豪宅服务务标准豪宅接待待流程2011年营销销推广地地图013月8月7月6月5月4月9月推广线活动线品牌之势势精装之势势环境之势势稀缺之势势生活之势势繁华之势势产品推荐荐会实景展示示一系列高高端活动动蓄客期启示首次开盘持销期二次开盘销售线01虽然2011年年本案推推售货量量相对较较少但合理的的推货及及合适的的价格仍仍然是本案热销销的关键键2011年货量量梳理01花园三期期剩余7栋处三三期中心位位置，地地理条件件优越，住宅宅全部为为11层层建筑,产品方面面全部精精装，产产品面积84—122平米米，其中中两居占68%，三居居占32%，总共货量818套。

户型面积套数套数比居室比总面积（㎡）两居A84.68668.07%68%5588.88B1-S101.8125431.05%25859.74B1-N105.4623829.10%25099.48三居H119.4521626.41%32%25801.2H'122.85445.38%5405.4合计814100.00%100%87754.72722212019141301保利花园CE段住宅指标栋号AB1-SB1-NHH'合计面积84.68101.81105.46119.45122.8513#

227711110

2320.129197.651351.3512869.1214#66

665588.88

5588.8819#

427511128

4429.328958.751351.3514739.4220#

833010123

8753.183583.51228.513565.1821#

853111127

8964.13702.951351.3514018.422#

130

130

13235.3

13235.327#

130

130

13235.3

13235.3合计66260232213438145588.8826470.624466.7225442.855282.5587251.62011年年货量梳理理花园三期剩剩余7栋均均为南北通透型两两居和三居居，其中主力户型以以两居为主主，三居全部为经典典紧凑型三三居。整体户型为为舒适两居居与紧凑型三居居的产品组组合，均为经典户型型设计。2011年年花园推货货建议01推货量：结合项目情情况及目标标任务、花花园三期11年分两两次开盘、全部推推售推货楼栋：：花园三期户户型基本保保持两边对对称，根据据11年预预期蓄客户情况，，开售楼栋栋以中心轴轴划分，先先推一半开盘时间：：与时间竞赛赛，赶在政政策突变前前推售，为为后期销售售及二次开盘盘减小压力力2011年年花园推货货建议01截止11月月2010年花园毛毛坯住宅销销售套数1990套，，平均181套/月月花园六期开开盘前蓄客客量1905组平均317组/约蓄蓄客花园三期剩剩余住宅全全部为精装装鉴于2011年蓄客客期较短（（2月）预计开盘前前蓄客量634组精装产品可可能存在价价格抗性月均成交缩缩水50%，90套套/月（目前包头头市精装项项目月均销销售73套套）主要为升级级型客户刚性客户有有可能流失失为保证项目目爆销，建建议首次开开盘推售一一半货量2011年年花园推货货建议01首推433套二次推售381套2011年年花园推货货建议01保利花园CE段住宅首推货量情况

户型面积套数套数比居室比总面积（㎡）两居A84.686615.24%70%5588.88B1-S101.8113030.02%13235.3B1-N105.4610724.71%11284.22三居H119.4510824.94%30%12900.6H'122.85225.08%2702.7合计433100.00%100%45711.7保利花园CE段住宅二次推售货量情况

户型面积套数套数比居室比总面积（㎡）两居B1-S101.8113034.12%67%13235.3B1-N105.4612532.81%13182.5三居H119.4510527.56%33%12542.25H'122.85215.51%2579.85合计381100.00%100%41539.9花园三期分分两次开盘盘，首开推推售433套，二次次推售381套；两次所推产产品基本都都保持了产产品线的一一致，利于于前期蓄客客。2011年花花园三期销售售推演01蓄客期开盘前蓄客634组开盘50%转筹率317套顺销期二次开盘50%转筹率158套持销期预计花园2011年销售售周期为6个个月，10份份完成三期清清货。012011年花花园价格建议议2010年花花园住宅6#成交均价5200元/平米；2010年区区域成交涨幅幅11%，平平均各月涨幅幅1%；本案预计明年年中入市，涨涨幅约为5%；六期6#成交交均价半年区域增长长率本案年中入市市毛坯均价5200元/平米×5%=5460元/平米（毛坯坯）本案2011年入市回收收均价为6960元/平平米（后期价格涨涨幅依据市场场情况及去化化速度决定））5460元/平米＋1500元/平米精装=6960元/平米01抢客户利用营销手段段紧抓客户2011年本本案将面临政政策、营销及及客户开发的的多重压力全年营销工作作应以产品为为核心推广、营销、、销售全面提提升立体突围围抢时间抢在大势遇冷冷前

抢在市市场竞争激烈烈前抢资源充分发挥资源源整合

调动动一切资源为为项目

销售售服务9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人