新聚仁X年南通市尚座精品酒店公寓开盘营销报告

『尚座精品酒店公寓』开盘营销报告

由于尚座精品酒店公寓距离第一次开盘仅剩半个月左右的时间，故本司在此对开盘的营销方案进行提报。我司将主要从市场情况、前阶段控案情况反馈以及开盘方案这几大方面进行分析：

『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』提报内容南通商住楼市场概述一三南通在售商住楼项目分析二现阶段销售情况分析四本案区位价值分析五本案定价策略六本案开盘策略『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』南通市整体房产在经历了2006年和2007年的大力发展之后，各区域的房产销售价格均有了大幅度的上扬，并且伴随着各大媒体的推波助澜，可谓形势一片大好。但自十七大后，政府对于房产销售价格方面将加大调控力度，目前银行方面在年后两次上调了存款准备金率，此次调整后，普通存款类金融机构将执行16%的存款准备金率标准，该标准创近年历史新高。今年以来，央行已是第三次上调存款准备金率了。在这些政策的“打压”下，多个城市楼市成交量陆续萎缩，此轮调整的影响已经波及全国。而这只是政府调控房价的一个手段，预计今年还会有更多的调控手段陆续出台，市场的情况变的越加的扑朔迷离,到底今年整个房产市场将何去何从?从前3个月的南通楼市成交情况来看市场的观望情绪较浓。

一、南通商住楼市场概述南通商住楼市场概述『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』今年南通的商住楼市场整体销售情况不是很好，成交均价和年前相比也没有大的变动，整个2月的成交套数为120套,但到了3月成交量剧减到31套,只有2月的1/3,且2月还有7天的春节长假,所以目前南通的商住楼市场无论是量还是价都呈现出下跌的趋势。究其原因，主要是国家的宏观调控政策特别是银根紧缩政策以及国内宏观经济情况趋缓导致投资客户的大量退场,而自用性需求又因为整个房产市场的萎靡而处于观望状态。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』今年南通商住楼市场竞争日趋激烈，据相关数据统计，南通市的商住楼的供应已有过剩现象出现，而且今年南通市场还会有大量的商住楼新盘上市，市场竞争将更为激烈。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』同时期同类产品上市量较大，如“奥特莱斯”、“鸿运装饰城”、“中南世纪城”、“美丽华商业广场”、“尚东晶座”等等。同类产品的同时段上市，势必要分化掉相当一部分客源，而类似的产品之间的竞争，除了各案本身产品优劣及服务之外，“价格”无疑将成为每个购房者选择时考虑的首要因素。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』同区位的普通商品房价格普遍在5250~5600元/平方米。本案附近在售的高迪晶城目前最新的销售均价在5250，去化速度在30套/月，而长江1号在最近一次提价到5600元/平方米后只成交了10套房源。若本案第一次开盘的价格与这一区域市场价格脱节过大，对本案自身的销售可能会产生较大的业务瓶颈。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』根据我司多年来的控盘经验，由于本案在5月份第一次开盘时需完成120套左右的推案量，为尚座精品酒店公寓总量的35%，故推案的总精应把握在：火爆上市，迅速去化，并在市场上引发热销和持续升值的口碑为主。为此，本案第一次开盘的均价不宜过高，否则将无法使本案开盘后迅速引爆市场。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』二、政策对南通商住楼市场的影响政策法规环境—2005年行政政策时间政策或行动内容与影响1月10日国土资源部《2005年工作要点》对全国存量土地进行资源调查；将基本农田保护面积与省长考核指标联系在一起；严格执行供地政策；深化土地收购储备制度建设。建设用地供应从严从紧；2月20日国土部《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》缩短土地开发审批时间，简化项目审批程序；通过开发整理工作为提高农业综合生产能力提供条件，通过资金的倾斜等措施反哺土地，提高农业的竞争力，为农民增产增收打下基础3月26日国务院《关于切实稳定住房价格的通知》高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；再次强调房地产宏观调控的方向4月27日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议/新国八点分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。4月30日七部委《中央关于做好稳定住房价格工作的意见》针对一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展而提出以上意见6月1日建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国家将调整住房转让环节营业税政策，对于购房不足2年转手的将征收营业税；主要目的为抑制房产投机和过度投资行为『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』政策法规规环境——2005年金金融政策策时间政策或行动内容与影响3月17日提高个人房贷年利率将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，平抑部分地区房地产市场过热的现状，抑制市场购房需求政策特征征：最主要的的为稳定定住房价价格带来来的一系系列政策策，如七七部委《《中央关关于做好好稳定住住房价格格工作的的意见》》和建设设部等九九部门《《关于调调整住房房供应结结构稳定定住房价价格的意意见》；；其次是加加强对土土地资源源的管理理，如国国土资源源部《2005年工作作要点》》，旨在在规定建建设用地地供应从从严从紧紧；在金融政政策方面面，主要要是提高高个人房房贷利率率，将住住房贷款款利率回回归到同同期贷款款水平，，用以抑抑制市场场购房需需求；2005年，国国家出台台系列政政策对房房地产市市场进行行宏观调调控，稳稳定住房房价格和和控制土土地出让让，并将将贷款利利率回归归到同期期贷款水水平，从从而由促促进转向向抑制购购房需求求的阶段段。『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』政策法规规环境——2006年行行政政策策时间政策或行动内容与影响3月5日发展经济适用房逐步理顺和完善资源性产品和要素价格形成机制，改革要兼顾各方面的利益，尤其要考虑低收入群众的基本生活。5月17日“国六条”及《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》“国六条”明确提出了调整住房供应结构，旨在增加满足自住需求的供应；另外对于土地和资金环节提出严格控制把关，降低房地产运作过程中的金融风险，提高土地资金的利用效率。5月29日9部委“十五条”的出台对“国六条”细化，重点在于将住房供应结构调整落实到实质性的量化方面，通过强硬的行政手段来实现对房地产市场的调控。5月31日征收二手房营业税对购买未满5年的征收营业税，增加了房地产投资的交易成本，旨在减小房地产市场上非自住的投机行为。7月6日规范房产交易秩序对于房地产交易秩序的规定旨在杜绝房地产开发商“囤房”哄抬房价的行为，维护房地产交易市场的正常发展。7月12日165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》颁发165号文件对于“十五条”细则的核心“90，70”做出具体阐述，显示出政府借助行政手段严格执行房地产宏观调控的决心。7月24日建立国家土地督察制，《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》发布旨在加强国家对于土地监管的力度，严格土地审批过程，提高土地的有效利用，杜绝房地产开发商与地方政府的“暗箱操作”。『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』政策法规规环境——2006年行行政政策策时间政策或行动内容与影响7月26日强征二手房转让个人所得税108号文件的出台旨在增加二手房转让成本，抑制房地产投资需求，增强消费者对于新建商品房的需求。8月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》的施行《规范》的推出是土地出让管理的细化，表明政府对于土地供应市场整治的决心，从土地供应入手整治房地产市场，改变房地产市场现有状态，尽量实现市场透明化操作。9月5日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》发布，土地调控《通知》是对前几次土地相关调控的进一步实施，旨在严格把好土地审批关，严防国有土地违法违规占用滥用。11月20日《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》的发布《通知》提高建设用地使用费用近一倍，旨在提高房地产开发商开发成本，促使土地利用的高效化，调整房地产市场的优胜劣汰。11月30日落实楼市调控在前一系列调控实施的基础上继续积极推动调控的实施，同时对于调控取得的成果给予肯定，表明政府持续调控的长远决心。『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』政策法规规环境——2006年金金融政策策时间政策或行动内容与影响4月28日上调房贷利率0.27%这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。7月24日“外资限炒令”下发针对因人民币升值预期而高涨的国外资金投资需求出台的171号文件，旨在限制国外热钱进一步推动房价上涨，起到稳定市场发展的作用。8月19日上调房贷利率0.27%存、贷款基准利率均上调0.27%9月4日《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》发布规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理，其旨在加强外资购房结汇时的审核，有效的抑制了外资投资中国房地产的热度，对于稳定房价起到了一定的作用。政策特征征：影响最大大的政策策当属国国六条以以及其他他政策的的颁布，，明确提提出了调调整住房房供应结结构，旨旨在增加加满足自自住需求求的供应应；其次，是是《关于于建立国国家土地地督察制制度有关关问题的的通知》》及其他他政策的的发布，，旨在加加强国家家对于土土地监管管的力度度；在金融政政策方面面，06年主要要是针对对抑制投投机需求求出台了了一系列列政策，，如上调调房贷利利率以及及加强对对外资和和外汇的的管理；；2006年国家家出台了了系列政政策直接接或间接接引导房房地产市市场的发发展，抑抑制投资资需求：：首先增增加自住住需求的的供应；；其次是是加强对对土地的的监管力力度，降降低土地地出让过过程中的的黑箱操操作；同同时在资资金管理理方面严严格提高高门槛。。『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』政策法规规环境——2007年行行政政策策时间政策或行动内容与影响1月1日国务院修改《城镇土地使用税暂行条例》通过调整相关税收政策，加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张。“将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围”。进一步加强对外资进入房产的限制3月1日建设部下发《注册房地产估价师管理办法》和《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》规范在房地产交易、抵押贷款、房屋拆迁补偿等事宜中由估价引起的纠纷处理3月16日《中华人民共和国物权法草案》将会对房产的70年产权、物业、车库、地上附着物等有更为明确的规定和说明，进一步规范房产市场的操作。4月下旬《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》八大职能部门联合开展房地产市场秩序专项整治活动，专项整治紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查6月5日《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》限制外资进入房地产市场6月13日上海二手房交易征收土地增值税上海市地方税务局根据国家有关规定发出通知，对个人转让非普通住房，既没有评估价格又不能提供购房发票的，从2007年7月15号起，税务机关可以实行核定征收土地增值税办法7月24日上海开展房地产市场秩序专项整治的工作方案上海市十部门成立了专项整治的联席会议，在全市范围内联合开展为期一年的房地产市场秩序专项整治活动8月16日上海公积金上限提高9月1日起，原来每户20万的贷款上限调整为40万，另外每户可增加补充公积金10万元。8月打击捂盘上海规定3万平米以下新盘须一次预售10月1日物权法实施从10月1日起，物权法正式实施11月1日《招标拍卖挂牌国有建设用地规定》土地开发，原则上两年动工，3年之内开发建设完毕『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』政策法规规环境——2007年金金融政策策时间政策1月15日上调存款准备金率0.5%2月15日上调存款准备金率0.5%3月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点4月16日上调存款准备金率0.5%05月15日上调存款准备金率0.5%5月18日一年期存款利率上调0.27个百分点，贷款基准利率上调0.18个百分点5月19日上海公积金贷款利率上调06月5日上调存款准备金率0.5%7月20日央行再次加息0.27个百分点08月15日上调存款准备金率0.5%08月22日一年期存款利率上调0.27个百分点，贷款基准利率上调0.18个百分点9月15日央行再次加息0.27个百分点9月第二套住房首付提高至四成、贷款利率提高9.25上调存款准备金率0.5%，至12.5%10.25上调存款准备金率0.5%，至13%11.26上调存款准备金率0.5%，至13.5%政策特征：最大亮点为物物权法的颁布布，物权法从从根本上明确确了房屋各部部分属性和产产权；银行动作频繁繁，9次调整整银行准备金金率和5次调调整利息，都都旨在抑制房房产过热；限制外资投资资房地产，强强调“限外令令”的执行力力度；多部门联合合行动，展展开房地产产专项整治治风暴；土地政策进一步趋紧，对于土地开发的时间和周期进行严格限制将促使大量存量项目陆续上市，将起到打压价格的作用；2007年年多次运用用金融手段段，连续五五次加息，，可以看出出中央控制制通货膨胀胀和经济过过热的决心心，而由此此带来的购购房费用上上升必然打打压市民的的购买热情情，预期后后续央行会会继续使用用该手段。。『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销政策影响分分析总结土地政策结结论05年进行行土地普查查和农用用用地保护两两条政策出出台，06年出台了了4条土地地政策：建建立国家土土地督察制制度、《《招标拍卖卖挂牌出让让国有土地地使用权规规范》和《《协议出让让国有土地地使用权规规范》出出台、国务务院关于加加强土地调调控有关问问题的通知知、关于调调整新增建建设用地土土地有偿使使用费政策策等问题的的通知；07年出台台了限制土土地开发时时间和进度度的规范性性文件———规定土地地两年内开开发，三年年内开发完完成；上述7条土土地政策主主要目的是是越来越规规范土地的的使用：保保护耕地、、建设用地地使用有偿偿化、透明明化，在房房产开发源源头增加市市场公信度度和透明度度、促进土土地资源的的有效利用用；另外最近两两年连续查查处的由土土地审批等等方面带动动的经济案案件可以看看出：中央央政府将在在房产开发发的源头创创造越来越越透明的竞竞争环境，，未来土地土地市场的越来越规范，可以预计未来土地越来越成为稀缺资源，土地价格将越来越高，大户型产品、别墅产品越来越稀缺，具有竞争优势，而小户型产品将会越来越多，竞争将越发激烈；『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』政策影响分分析总结金融政策结结论08年仅过过了4个月月，但央行行已经3次次提高市场场准备金率率，目前市市场准备金金率已经提提高到历史史最高水平平，由于银银行系统的的信贷指标标基本用完完，造成目目前商业房房产市场贷贷款困难；；05年出台台一次政策策对利息微微调，06年连续2次提高利利率共0.54个点点，07年年前九月共共5次提高高利率1.17个由目前南通所有银行执行的商业地产个贷标准可以看出：由于贷款成数、贷款年限、贷款利率（基准利率上浮10%）等都对投资和自住客源有较大影响，会有部分客源退出市场。『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』政策影响分分析总结税收政策结结论05年出台台的九部委委条例中对对购买不满满2年征收收营业税，，06年出出台政策对对不满5年年征收营业业税；06年8月出出台政策强强征二手房房转让个人人所得税；；为了限制市市场过热，，政府对于于转让环节节税收逐渐渐加收，这这已经使在在5年内转转让的客户户转让费用用达到了近近10%，，这些政策策直接导致致短期投机机客户的出出局（温州州炒房团几几乎销声匿匿迹）；对于控制房房价继续上上涨，国家家仍有对持持有阶段征征收税的可可能性，例例如物业持持有税增收收政府吹风风日益频繁繁——物业税税的征收将将使物业的的持有成本本大幅提升升，投资收收益被摊薄薄，极大地地打击房产产的投资氛氛围，这将将对房产市市场的需求求有很大的的影响。『尚座座精精品品酒酒店店公公寓寓开开盘盘营营销销报报告告』现阶阶段段销销售售情情况况分分析析客户户累累积积情情况况分分析析售楼处房展会巡展活动5.1活动看房赢大奖活动总计来电14928583586356413统计计日日期期：：2007年年9月月14日日~2008年年5月月11日日『尚座座精精品品酒酒店店公公寓寓开开盘盘营营销销报报告告』投资资预预算算分分析析(总总人人来来量量的的百百分分比比)分析析：：从从来来人人接接待待登登记记表表反反馈馈中中得得知知，，在在近近350多多名名客客户户中中，，有有95%的的客客户户预预算算在在7000元元/平平方方米米以以下下，，其其中中主主要要集集中中在在5000~6000元元、、6000~6500元元、、6500~7000元元三三个个价价格格段段，，各各占占总总来来人人量量的的38%、、27%和和13%，，客客户户预预算算超超过过7000元元/平平方方米米的的只只有有5%左左右右，，另另有有17%的的客客户户预预算算在在5000元元/平平方方米米以以下下。。可可见见，，客客户户对对尚尚座座精精品品酒酒店店公公寓寓的的整整体体价价位位的的接接受受度度，，主要仍集集中在5000~6000元元/平方方米。4000元以下1%4000-5000元16%5000-6000元38%6000-6500元27%6500-7000元13%7000元以上5%『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』客户购买买动机分分析分析：由由左侧的的统计数数据可以以看出客客户对本本项目的的主要购购买动机机为投资资，占到到总来人人量的58%，，而自住住/自用用客户只只有27%，两两者皆可可的客户户为15%。可可见本项目的的主要客客源还是是以投资资客户为为主。投资58%自住自用27%皆可15%『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』客户面积积需求分分析分析：由由此数据据可以看看出客户户对本项项目的主主力需求求面积在在40-50m2，占到总总来人量量的71%。从从中可以以看出本项目的的户型面面积还是是比较符符合客户户需求的的。30m2以下1%30-40m212%40-50m271%50m2以上16%『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』南通在售售商住楼楼项目分分析SOHO及酒店式公寓位置总建筑面积定位面积层高公共部位装修标准室内装修标准物业管理费去化情况永兴之星城港路187号（永兴国际车城内）4.42万㎡SOHO35~60㎡3米普通装修毛坯交房，提供菜单式装修1套2万装修标准带电梯1.2元/月/㎡，不带电梯1元/月/㎡100%财富商城杰作濠西路以东、通吕一号桥北50米（木材市场南侧）2万㎡SOHO30~60㎡4.79米普通装修毛坯交房，提供菜单式装修1000元/㎡1元/月/㎡95%紫阳开心公寓外环西路人民路口3.8万㎡SOHO55~80㎡4.79米普通装修毛坯交房1.6元/月/㎡90%中南世纪城崇川区桃园路8号60万㎡办公楼20㎡左右3.5米普通装修毛坯交房1.2元/月/㎡77%奥特莱斯濠西路299号

2.8万㎡SOHO40~115㎡4.79米普通装修毛坯交房1.5元/月/㎡80%安惠濠河国际环城西路20号20000㎡SOHO30~80㎡3F：3.6米、4F：3.9米、4.2米、4.5米、5F：3.6米、5.8米五星级酒店标准装修精装修交房3.5元/月/㎡95%『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』南通市商商住楼项项目整体体去化情情况不是是很好，，大多楼楼盘的去去化速度度很慢，，有些去去年去化化速度较较快的楼楼盘年后后的销售售也遇到到了瓶颈颈如“中中南世纪纪城”、、“紫阳阳开心公公寓”、、“奥特特莱斯””等项目目3月的的销售量量都不尽尽如人意意，最好好的楼盘盘也就十十几套，，平均二二天一套套都不到到。而且且这些楼楼盘从年年后到现现在其价价格基本本没有提提升，究究其原因因还在于于国家的宏宏观调控控政策特特别是银银根紧缩缩政策以以及国内内宏观经经济情况况增长趋趋缓导致致投资客客户的大大量退场场,而自自用性需需求又因因为整个个房产市市场的萎萎靡而处处于观望望状态。。『尚座精精品酒酒店公公寓开开盘营营销报报告』目前南南通市市场在在售商商住楼楼项目目基本本都是是4.8米米层高高,这这个层层高很很受消消费者者的欢欢迎,“华华都商商业广广场””、““财富富商城城杰作作”、、“紫紫阳开开心公公寓””、““奥特特莱斯斯”等等项目目去年年的热热销的的原因因之一一。而而本项项目层层高只只有3.4米，，在层高高方面面不占占优势势。『南通市市的商商住楼楼项目目大多多面积积较小小，主主力面面积一一般在在40—60平平米，，总价价都比比较适适中，，是一一般市市民主主要的的投资资对象象。而而目前前在售售的20平平米左左右的的小面面积低低总价价项目目如““中南南世纪纪城””就就更受受投资资者的的亲睐睐了。。所以从从面积积方面面来看看，本本案还还是基基本符符合市市场需需求的的。『尚座精精品酒酒店公公寓开开盘营营销报报告』本案区区位价价值分分析市中心地块港闸区政府开发区永兴汽车总站本案位位于南南通市市港闸闸区，，不仅仅属于于港闸闸区政政府行行政办办公区区域内内。还还处于于外环环北路路西侧侧，永永兴商商城正正对面面，紧紧邻永永兴汽汽车总总站。。刚好好是外外环北北路与与越江江路口口永兴兴商圈圈的核核心繁繁华位位置，，拥有较较高的的区位位价值值。『尚座精精品酒酒店公公寓开开盘营营销报报告』本地块块区位位价值值——本本案将将是未未来南南通市市重点点打造造的外环北北路商商业带带的永兴商商圈的的核心地地块『尚座精精品酒酒店公公寓开开盘营营销报报告』本案定定价策策略本案定定价策策略———价格低低开高高走，，稳步步上升升。『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』定价方法选选择：由于于一手市场场供应量较较大且价格格真实，本本部分只参参照一手市市场价格。。本部分采采用市场比比较法，并并根据调整整系数确定定产品价格格基数：首首先，选取取与项目定定位和产品品接近的重重点个案，，通过产品品细项比较较确定价格格调整系数数，对热点点个案均价价进行修正正，确定本本项目的对对应价格；；其次，将将计算出的的对应价格格进行综合合比较和修修正，得出出本项目的的合理价格格。『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』区位打分法法参照项目本案奥特莱斯中南世纪城紫阳开心公寓评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X5)区位片区形象15%8897与区中心的距离10%7879道路/交通状况16%8888周边自然环境10%8797周边人文环境10%8797周边配套16%9889治安状况8%8887片区提升空间15%9897加权总评分8.297.88.47.68各项目售价（元）P1(a)P2(a)5800P3(a)6200P5(a)6600参照权重（%）Y1Y250Y320Y530目标加权售价

616461197124加权后价格（元）P1(b)P2(b)3082P3(b)1224P5(b)2137本项目加权平均价格P（区位）6443元/㎡[注]打打分采用每每项10分分满分制，，由此避免免权重较小小项拉不开开分差，价价格采取最最近1个月月成交价。。『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』产品打分法法参照项目本案奥特莱斯中南世纪城紫阳开心公寓评分指标权重评分(X1)评分(X2)评分(X3)评分(X5)规划设计总体规划9%8897社区规模9%89107建筑外观12%8898户型层高12%810810户型面积15%8797配套生活配套8%8898商务配套8%8898其他服务6%10888物业管理6%7888开发商品牌15%8797加权总评分8.068.038.857.76各项目售价（元）P1(a)P2(a)5800P3(a)6200P5(a)6600参照权重（%）Y1Y250Y320Y530目标加权售价

582256476855加权后价格（元）P1(b)P2(b)2911P3(b)1129P5(b)2057本项目加权平均价格P（产品）6097元/㎡［注］打打分采用每每项10分分满分制，，由此避免免权重较小小项拉不开开分差，价价格采取最最近1个月月成交价。。『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』尚座精品酒酒店公寓的的市场比较较静态价格格为：区位位×30%+产品××70%=6201元/㎡；；因此尚座精品酒酒店公寓的的静态价格格约为6200元/㎡；因此尚座精精品酒店公公寓的静态态价格最终终定在6200元/㎡『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』推案顺序尚座精品酒酒店公寓有有340套套房源，为为了达到价价格不断提提升,最终终实现低开开高走利润润最大化的的目标，我我司建议采采用“少少推多开””的推案策策略。从南南通商住楼楼市场的销销售情况来来看，口碑碑效应非常常重要，““少推多多开”的推推案策略可可以在市场场上制造尚尚座精品酒酒店公寓持持续热销的的口碑,既既保证了房房源的顺利利去化，同同时又能为为后序的价价格上涨作作好了准备备。所以本本项目预计计将分成三三次开盘。。第一次开盘盘的推量为为120套,即尚座精精品酒店公公寓的5~10层层第二次开盘盘的推量为为100套,即尚座精品品酒店公寓寓的11~15层第二次开盘盘的推量为为120套,即尚座精精品酒店公公寓的16~21层『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』建议第一次次开盘的均均价在5900元/平方米,平均楼层层差价在50元/层层楼层均价5楼57506楼57807楼58508楼59309楼601010楼6090『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』第二次开盘盘的均价在在6200元/平方方米。第三次开盘盘的均价在在6475元/平方方米。『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』本案开盘策策略尚座精品酒酒店公寓的的开盘分为为两个阶段段尚座精品酒酒店公寓的的开盘方案案阶段阶段1阶段2阶段名称开盘当天意向客户选房并签订定金合同签约成交时间点5月25日5月26日-6月1日备注5月25日开盘当天采取叫号方式选房，先来先选，选完即止。开盘选房后的1周内，已签订定金合同的客户前来现场签订预售合同『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』尚座精品酒酒店公寓开开盘当天现现场布置及及进出动线线安排进入动线出门动线出入口办公区停车区非机动车位临时停车位施工区域机动车位A、客户等候区B、沙盘区（思考区）D、洽谈区（签约区）C、控台F、财务室E、客户特殊问题处理区『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』开盘时间：：尚座精品酒酒店公寓的的正式开盘盘时间为2008年年5月25日上午9：30『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』各功能区分分布功能说说明：客户等候区区：前来现现场的客户户休息、等等待叫号的的区域，同同时设立外外场销控墙墙，给等待待客户制造造热销和抢抢购的心理理暗示；沙盘区（思思考区）：：叫到号码码未选中房房子的客户户思考和另另选房子的的区域；控台：确认认销控、在在客户签定定完定金合合同后将意意向房源立立即销控并并完成喊销销控动作的的地点；洽谈区（签签约区）：：客户选定房房源并签定定金合合同的地点点；客户特殊问问题处理区区：如有客客户有特殊殊疑问，将将客户请到到这个区域域进行协调调；财务室：客客户支付定定金的地方方；『尚座精品酒酒店公寓开开盘营销报报告』动线流程说说明：进入：客户户先在外场场客户等候候区等待叫叫号，每来来一组客户户就按先后后顺序依次次发放号码码牌。第一一次叫号以以5组客户户为1单位位的方式，，经核对号号码牌上的的号码与所所叫号码相相同后，请请客户进入入现场进行行选房，客客户挑选房房号的时间间为10分分钟，10分钟内确确认了意向向房源的由由销售人员员向控台处处询问销控控，在确认认销控后前前往签约区区进行定金金合同的签签定，合同同签定结束束后，客户户可留在沙沙盘区继续续参观项目目，但是不不可再进入入签约区域域。离开：定定金合同同签定完完毕后，，客户可可前往沙沙盘区继继续参观观项目，，但是销销售人员员尽量劝劝客户先先离开现现场，以以避免不不必要的的拥挤。。客户可可按示意意图指示示的路线线离开售售楼处。。每组客客户签定定定金合合同结束束后，外外场工作作人员继继续叫号号并在核核对号码码牌上的的号码与与所叫号号码相同同后请下下组客户户做好准准备进入入现场挑挑选房源源。『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』人员分布布安排情情况：客户等候候区：安安保2名名，负责责维持现现场秩序序；开发发商工作作人员1名，负负责叫号号并核对对现场等等待叫号号客户的的号码牌牌，同时时安排客客户进入入内场进进行选房房；销售售人员1名，负负责对外外场销控控墙进行行即时销销控；沙盘区（（思考区区）：销销售人员员4名，，在此块块区域进进行客户户备选方方案的介介绍，引引导客户户成交；；控台：主主销控控台，郑郑博君、、赵娟以以及总公公司支援援人员1名，进进行总销销控并且且与外场场工作人人员进行行联系，，核对销销控，同同时与签签约区的的销售人人员进行行喊销控控来确认认当前签签约房源源是否可可售；洽谈区区（签签约区区）：：5名名销售售人员员，进进行定定金合合同的的签定定；客户特特殊问问题处处理区区：销销售售人员员1名名，及及时处处理客客户的的各种种疑问问；财务务室室（（原原签签约约室室））：：财财务务人人员员1-2名名，，负负责责收收取取客客户户定定金金及及开开定定金金收收据据；；停车车区区：：保保安安2名名，，负负责责引引导导客客户户有有序序的的停停放放车车辆辆；；停停车车区区域域设设定定在在销销售售中中心心外外的的停停车车场场以以及及外外环环北北路路的的临临时时停停车车位位。。备注注：：在在财财务务室室门门口口安安排排1名名安安保保，，保保证证现现场场秩秩序序。。『尚座座精精品品酒酒店店公公寓寓开开盘盘营营销销报报告告』新聚聚仁仁商商业业机机构构人人员员安安排排：：控台台：：郑郑博博君君（（现现场场总总控控））、、赵赵娟娟、、总总公公司司支支援援人人员员1名名；；签约约区区：：朱朱万万峰峰、、许许冬冬林林、、刘刘玲玲、、万万超超、、刘刘薇薇；；沙盘盘区区：：徐徐金金花花、、周周正正娟娟、、陈陈聪聪娴娴、、吴吴娟娟；；外场场客客户户等等候候区区：：总总公公司司支支援援人人员员1名名；；客户户特特殊殊问问题题处处理理区区：：陈陈继继骏骏；；另外外需需要要总总公公司司支支援援人人员员，，人人数数在在2-3人人左左右右。。『尚座座精精品品酒酒店店公公寓寓开开盘盘营营销销报报告告』现场场需需要要物物料料：：物品名称数量具体放置位置销控板2块外场客户等候区放置一块，内场控台放置一块。对讲机4台外场客户等候区、控台各一台，一台放置在财务室，签约处放置一台分隔线1段分隔签约区与沙盘区椅子100把放置在外场客户等候区饮水机3台放置在外场客户等候区、签约区、客户特殊问题处理区纯净水3桶放置在外场客户等候区、签约区、客户特殊问题处理区茶包（红、绿）2盒放置在外场饮水位及内场饮水位，有专人负责为客户冲泡咖啡2瓶放置在外场饮水位及内场饮水位，有专人负责为客户冲泡果珍3瓶放置在外场饮水位及内场饮水位，有专人负责为客户冲泡饮水台2张放置在外场饮水位及内场饮水位音响2套放置在外场客户等候区、控台帐篷4个放置在外场客户等候区糖果5斤放置在外场客户等候区、签约区、客户特殊问题处理区『尚座座精精品品酒酒店店公公寓寓开开盘盘营营销销报报告告』注意意事事项项：：开盘盘当当天天所所需需物物料料要要在在开开盘盘前前1天天全全部部准准备备完完毕毕；；签约约处处由由固固定定的的销销售售人人员员负负责责签签定定定定金金合合同同；；所有有意意向向客客户户的的通通知知工工作作应应在在开开盘盘前前5天天内内安安排排并并且且在在3天天内内完完成成；；现场场开开盘盘活活动动的的意意向向客客户户在在9：：20前前全全部部安安置置完完毕毕；；9：：20后后外外场场工工作作人人员员宣宣布布本本次次开开盘盘活活动动的的流流程程及及细细则则；；9：：30开开盘盘活活动动正正式式开开始始，，外外场场工工作作人人员员开开始始叫叫号号；；签约约人人员员注注意意签签定定定定金金合合同同后后应应主主动动指指引引客客户户前前往往财财务务室室交交付付定定金金款款；；保洁人员员注意客客户离开开外场及及签约区区后的卫卫生打扫扫工作。。『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』开盘当天天，尚美美家所有有相关内内部车辆辆，全部部停到永永兴商城城大酒店店楼下的的建设银银行门口口；安排停车车顺序以以从最北北侧的停停车位开开始，最最东侧的的原机动动车停车车位在开开盘当天天，改为为非机动动车停车车位，在在售楼处处门前广广场停车车位停满满后安排排车辆按按先后顺顺序停在在临时停停车位（（具体位位置见现现场平面面图）；；现场保安安先负责责引导车车辆停放放到销售售中心停停车场，，在售楼楼处门前前广场车车辆停满满后，前前往临时时停车位位引导车车辆停放放顺序；；售楼处出出入口南南侧的非非机动车车道严禁禁停放机机动车，，现场安安排停车车人员注注意疏导导车辆，，防止进进入现场场的出入入口被车车辆堵塞塞；现场保安安人员注注意维护护现场治治安状况况，如遇遇紧急事事件，在在上报上上级部门门后，采采取应急急措施；；在临时停停车位中中，注意意项目工工地入口口处留车车辆出入入口，在在有车辆辆进出的的地段，，注意安安排预留留车行空空间；临时停车车位，从从项目出出口南侧侧开始，，车辆顺顺外环北北路方向向向越江江路口靠靠边停放放。『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』开盘流程程：未选中房源房源已售房源可售叫到号码的客户进场客户进入沙盘区听销售人员介绍房源及价格客户选定房源进入签约区签约区销售人员与控台确认销控签定定金合同并告知预售合同签约流程及须知带着定金合同去财务室付款客户离开现场控台恭喜XXX客户成为尚座业主，所有工作人员鼓掌祝贺销售经理审核定单并签字盖章『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』尚座精品品酒店公公寓认购购协议样样本『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』尚座精品品酒店公公寓开盘盘折扣方方案开盘的折折扣大小小将直接接影响到到开盘当当天意向向客户对对本项目目的下定定决心及及开发商商对于第第一批定定房的忠忠实客户户的回馈馈力度和和重视程程度，也也影响到到本项目目在市场场上的口口碑度，，只有让让第一批批的忠实实客户在在首批房房源上有有利润空空间的体体现，才才能在后后市引发发出热销销和抢购购的狂潮潮。所以以我司建建议本项项目的开开盘折扣扣应定为为：一次性付付款95折，银银行按揭揭贷款98折。。此优惠惠方式仅仅限于开开盘当天天下定并并于开盘盘后7日日内与甲甲方签定定《商品品房买卖卖合同》》的客户户。这样的折折扣方式式也有利利于鼓励励更多的的客户选选折一次次性付款款，从而而加快回回款的速速度。『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』未带齐资料一次性付款按揭带齐资料客户到达案场销售人员查看签约所需资料是否带齐进入签约室草签《商品房买卖合同》正式网上签约与银行工作人员签署贷款合同到财务室按《商品房买卖合同》相关条款支付首期房款签约结束送客户离开案场尚座精品品酒店公公寓签约约流程『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』附：尚座座签约客客户合同同信息确确认单『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』附：尚座座签约客客户提交交资料明明细『尚座精品品酒店公公寓开盘盘营销报报告』附：尚座座签约客客户情况况明细感谢聆听听!9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。01:17:4001:17:4001:171/6/20231:17:40AM11、以我独沈久久，愧君相见见频