某房地产大厦项目营销策略提报

安徽国资大厦项目营销策略报告2013年11月11日谨呈：安徽省轻工房地产开发有限公司目录︱CONTENTSPARTⅡ项目自我审视PARTⅢ营销推广整合PARTⅠ合肥市场调查安徽国资大厦PARTⅣ合作模式国资大厦项目市调分析1.1合肥市城市基本概况1.2合肥市经济发展现状1.3合肥市总体城市规划1.4庐阳区区域发展规划PARTⅠ市调分析1.合肥市城市发展分析2.1合肥市写字楼发展历程2.2北一环区域写字楼概况2.3周边主要写字楼分析2.合肥市写字楼发展PARTⅠ市调分析/合肥市城市基本概况合肥，安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。合肥市辖瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区、肥东县、肥西县、长丰县、庐江县，代管县级巢湖市，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区、合肥巢湖经济开发区市级管理权限。土地面积达1.14万平方公里，常住人口达755万人,占全省总人口的12.6%。其中，城镇人口达486万人，乡村人口266万人,城镇化率达64.6%。PARTⅠ市调分析/合肥市城市基本概况合肥地处长三角腹地，距南京仅129公里，是长三角经济势力向内地扩展的第一站，随着区域经济一体化的趋势不断增强，合肥的区域性交通枢纽的地位进一步凸现，加快融入长三角。同时，作为省会城市，合肥的经济发展还起着带动周边县市经济发展的带头作用，目前，安徽省正在打造以合肥为中心的省会经济圈，实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城市群的竞争融合。注：合肥市已于2008年正式纳入长三角经济圈，享受长三角城市发展待遇。PARTⅠ市调分析/合肥市经济发展现状合肥GDP总量及三产结构1【GDP总量】：近6年合肥经济保持高速增长势头，初步核算，2012年，合肥生产总值（GDP）4164.3亿元，占全省的24.2%；按可比价格计算，同比增长13.6%，分别高于全国、全省5.8和1.5个百分点，继续保持省会城市前列，居中部省会城市第一。2012年，合肥第一产业增加值229亿元，增长5.4%；第二产业增加值2303.9亿元，增长15.4%；第三产业（服务业）增加值1631.4亿元，增长12.3%。三次产业结构由上年的5.7∶55.1∶39.2调整为5.5∶55.3∶39.2。

【三产结构】：第二产业是合肥支柱产业，增速最快，占比最高，第三产业有待进一步提高。PARTⅠ市调分析/合肥市经济发展现状中部六省会城市经济现状对比2从经济总量上分析，合肥市处于中部地区中下游水平，但经济增长速度却位居榜首；从社会消费品零售总额方面分析，合肥市社会消费品零售业发展势头强劲，与其他城市相比，还有很大发展潜力；从人均可支配收入分析，合肥市处于中上游，城市居民消费能力较强；PARTⅠ市调分析/合肥市经济发展现状长三角经济圈主要城市对比3与长三角经济圈主要城市比较，合肥市经济水平总体上还有很大差距，但经济增长速度却保持一个高位增长的态势；未来，伴随中部崛起战略、皖江城市带承接转移示范区建设的不断推进，合肥市将迎来更大的发展机遇，不断增强城市辐射力与影响力。PARTⅠ市调分析/合肥市总体城市规划合肥城市发展定位：根据《合肥市城市总体规划(2006-2020年)》,合肥市的定位为：安徽省政治、经济、文化中心。全国重要的科研教育区域。现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地。区域性交通枢纽。区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。数据来源：合肥市规划局PARTⅠ市调分析/合肥市总体城市规划2010年1月12日，国务院正式批准实施《皖江城市带承接产业转移皖江城市带是中部崛起规划中明确提出示范区规划》，合肥产业组团亮相其中；合肥作为示范区中规划的“双核”之一，本身就具备全方位承接产业转移的现代产业体系，国家设立皖江城市带承接产业转移示范区，就是要把皖江地区建设成产业密集区、城市密集带，这些与省会经济圈建设、合芜蚌自主创新综合试验区建设等多项政策的叠加都预示着合肥将迎来新的发展机遇，迎来工业化、城市化的新高潮。PARTⅠⅠ市调分分析/合肥市市总体体城市市规划划伴随区区域经经济一一体化化进程程逐步步加快快，区区域经经济间间的竞竞争在在很大大程度度上表表现为为中心心城市市间的的竞争争。目目前国国内许许多地地区中中心城城市都都在积积极探探讨建建立以以自己己为中中心的的经济济圈，，除了代代表性性的长长三角角、珠珠三角角、环环渤海海以外外，也也新兴兴了武武汉经经济圈圈、南南京都都市圈圈、重重庆都都市圈圈、中中原城城市群群、长长株潭潭城市市群等等一大大批区区域经经济圈圈。“省会会经济济圈””从原原来的的以合合肥为为中心心，六六安、、巢湖湖为两两翼模模式扩扩容升升级到到以合肥为为中心心，六六安、、巢湖湖、淮淮南、、桐城城抱团团发展展的模模式。。省会经经济圈圈的基基本定定位是是长三三角西西端与与南京京经济济圈相相接的的次级级中心心城市市群，，以整整体的的姿态态积极极融入入长三三角。。伴随随省会会经济济圈的的不断断发展展，必将有有效促促进合合肥提提高经经济首首位度度，增增强辐辐射带带动力力，实实现跨跨越式式大发发展。。PARTⅠⅠ市调分分析/合肥市市总体体城市市规划划2013年，合合肥将将继续续实施施大规规划、、大发发展的的宏伟伟蓝图图，新规划划立足足城市市“1331””（1个主主城区区、3个副副城市市中心心、3个产产业新新城和和1个个环巢巢湖示示范区区）空间间发展展布局局，发发展大大商贸贸、建建设大大市场场、搞搞活大大流通通，构构筑现现代商商业体体系，，提升升合肥肥现代代商贸贸流通通业的的整体体水平平，促促进现现代服服务业业发展展，努努力将将合肥肥建设设成为为“东东进西西出、、辐射射南北北”的的区域域性商商贸中中心、、物流流中心心、会会展中中心。。资料来来源：：合肥肥市规规划局局PARTⅠⅠ市调分分析/合肥市市总体体城市市规划划小结结

从合肥市总体规划图和1331规划图可以看出，合肥发展正处于由老市中心区域向市区外围迅速扩张时期。这一规划将大力促进规划内的城市外围方向房地产市场发展，对房地产市场的发展，具有巨大的引导和推动作用。PARTⅠⅠ市调分分析/庐阳区区区域域四至至项目区域四四至南——北一环环沿线线路段段东——阜阳路路路段段西——四里河河路段段北——北二环环路段段项目位位于合合肥庐庐阳区区，区区域所所在地地已成成为合合肥较较为成成熟的的商业业圈，，商业业发展展和社社区建建设相相对成成熟，，业态态发展展以高高端的的商务务写字字楼和和大型型的购购物广广场为为主，，交通通便捷捷高效效，商商贸服服务日日益繁繁荣。。其商商业氛氛围浓浓厚，，人流流量大大，消消费能能力较较强，，成为为合肥肥北部部城区区较为为繁华华的商商业地地段。。PARTⅠⅠ市调分析/庐阳区市政政规划庐阳区产业业打造庐阳区围绕绕着商贸服服务、商务务核心、文文化旅游、、宜居新地地等新的投投资价值和和功能重新新定位预将将区域做为为发展重点点，以阜阳路、、蒙城路、、四里河路路为辐射轴轴，打造长长江中路高高端商务集集聚带、北北一环商办办新街区、、北二环现现代专业市市场带，引引导总部经经济集中布布局，重点点发展现代代商贸、金金融、文化化旅游、中中介、信息息等现代服服务业。资料来源：：庐阳区商商贸服务业业“十二五五”发展规规划庐阳区与戴戴德梁行签签订战略合合作协议，，围绕进一一步发展楼楼宇经济，，携手开展展楼宇招商商。该区将将开展楼宇宇招商作为为发展楼宇宇经济的重重要抓手，，并为此制制定和出台台了一系列列的服务措措施和扶持持奖励政策策用于鼓励励商用地产产的发展。。庐阳区政府府与戴德梁梁行签订战战略合作协协议PARTⅠⅠ市调分析/庐阳区政策策扶持土地政策政府在区域域推出了、、四里河周周边、杏花花苑区域、蒙城路东与与汲桥路北北区域、蒙城路东与与荷塘路南南区域等数十块土土地作为商商业地产建建设土地。。在商业和和办公用用地上，庐庐阳区推出出的土地面面积最大。。PARTⅠⅠ市调分析/庐阳区政策策扶持政府加大了了对区域内内道路的建建设，如对对颖上路、、义井路和和阜阳北路路等板块内内的重要交交通要道进进行了改造造，是区域域的交通优优势更为突突出。同时时政府规划划了338公顷土地用用于北部区区域绿化建建设、公共共建设等,提升了区区域的形象象。北二环与阜阜阳路交口口立交桥规规划颖上路施工工已完成政府加大对对区域内的的道路建设设PARTⅠⅠ市调分析/庐阳区市政政建设政府规划下下的区域发发展以商业业发展为主主，推出了了相关政策策支持政府在市政政建设方面面投入了大大量的资金金支持，为为区域发展展提供了必必要保证政府投入大大量的人力力、物力用用于区域房房地产市场场的发展区域房地产产市场发展展潜力巨大大，市场需需求大PARTⅠⅠ市调分析/庐阳区区域域市调小结结庐阳区区域域市调小结结国资大厦项项目市调分分析1.1合肥市城市市基本概况况1.2合肥市经济济发展现状状1.3合肥市总体体城市规划1.4庐阳区区域域发展规划划PARTⅠⅠ市调分析1.合肥市城市市发展分析析2.1合肥市写字字楼发展历历程2.2北一环区域域写字楼概概况2.3周边主要写写字楼分析析2.合肥市写字字楼发展合肥写字楼楼的分布特特征：PARTⅠⅠ市调分析/合肥市写字字楼发展新站版块科大版块四牌楼版块百花井版块长江西路版块政务区版块高新区版块大钟楼版块北一环版块南一环版块合肥写字楼楼的分布特特征：PARTⅠⅠ市调分析/合肥市写字字楼发展北一环为主主的庐阳区区财富广场、、金鼎广场场、祥源广广场、新天天地广场、、众城·国际广场、、君临国际际、嘉华中中心....分布在北一一环沿线，，交通便捷捷；以最先先进入北一一环的财富富广场为首首，整体形形象好，已已然形成了了合肥一个个新兴、高高端的写字字楼较集中中商务区。。黄潜望板块块及政务新新区位于在合肥肥市的西南南部的黄潜潜望板块及及政务新区区内的写字字楼项目，，最大的特特点是为新新兴项目，，无论是质质量、设计计理念、项项目外立面面、写字楼楼整体综合合品质都是是可谓是合合肥最新最最好的写字字楼群之一一。该区域域内代表楼楼盘如新华国际广广场、新地地中心、蔚蔚蓝商务港港、置地广广场、新城城国际等。以马鞍山路路沿线为主主的包河区区长江路沿线线片区该区写字楼楼众多，但但部分写字字楼项目较较老，品质质偏低。随随着马鞍山山路南北高高架与轻轨轨一号线的的修建，以以及万达广广场等高品品质楼盘开开发进驻，，该区域地地段的优越越与成熟的的周边商业业配套必会会成为企业业选址的重重要参考因因素。该区区域代表楼楼盘有万达广场、、绿地赢海海等以三孝口为为核心，辐辐射周边区区域。该区区位于老城城区护城河河内，地段段优越、商商业网点密密布，是合合肥传统的的商业中心心，集中了了邮电大厦，，百大CBD等高端楼盘盘。西边的的三里庵区区域做为新新兴的商业业办公中心心，同样良良好地段和和交通优势势再加之附附近的国购购广场等完完善商业配配置吸引了了大量的人人气，这里里正成为合合肥崛起速速度最快的的核心办公公区。代表表项目有汇金大厦、、之心城等。但该区区域内写字字楼供应接接近饱和程程度，而且且未来几年年的供应量量变化不大大，很难成成为合肥未未来几年写字楼的增增长点。庐阳区写字字楼信息PARTⅠⅠ市调分析/分区域写字字楼概况蜀山区写字字楼信息PARTⅠⅠ市调分析/分区域写字字楼概况政务区写字字楼信息PARTⅠⅠ市调分析/分区域写字字楼概况经开区写字字楼信息PARTⅠⅠ市调分析/分区区域域写写字字楼楼概概况况高新新区区写写字字楼楼信信息息PARTⅠⅠ市调调分分析析/分区区域域写写字字楼楼概概况况瑶海海区区、、新新站站区区写写字字楼楼信信息息PARTⅠⅠ市调调分分析析/分区区域域写写字字楼楼概概况况滨湖湖新新区区写写字字楼楼信信息息PARTⅠⅠ市调调分分析析/分区区域域写写字字楼楼概概况况合肥写字楼重点楼盘销售情况

PARTⅠⅠ市调调分分析析目前前，，合合肥肥重重点点在在售售写写字字楼楼潜潜在在供供应应33万方方，，竞竞争争激激烈烈PARTⅠⅠ市调调分分析析/合肥肥市市写写字字楼楼发发展展合肥市写字楼市场发展历程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第一一阶阶段段：：80年代代～～90年代代中中期期写字字楼楼项项目目：：九州州大大厦厦、、金金融融大大厦厦、、合合肥肥大大厦厦、、新新鸿鸿安安大大厦厦、、宏宏图图大大厦厦、、长长江江大大厦厦、、绿绿都都商商城城、、建建工工大大厦厦、、国国信信大大厦厦合肥肥经经济济发发展展情情况况：：发展展较较为为缓缓慢慢分析析：此阶阶段段写写字字楼楼绝绝大大部部分分都都是是政政府府相相关关部部门门投投资资兴兴建建，，以以单单位位自自用用为为主主，，多多余余部部分分对对外外出出租租。。作作为为合合肥肥市市第第一一批批写写字字楼楼，，该该批批写写字字楼楼规规划划的的起起点点低低、、品品质质较较差差、、功功能能欠欠缺缺。。目目前前，，这这批批写写字字楼楼物物业业陈陈旧旧、、内内部部配配套套设设施施老老化化，，存存在在安安全全隐隐患患等等一一系系列列问问题题，，已已经经很很不不适适应应现现代代办办公公的的需需要要，，入入住住单单位位逐逐年年减减少少，，空空置置率率增增加加。。随随着着新新型型写写字字楼楼的的蓬蓬勃勃发发展展，，他他们们在在未未来来将将难难以以避避免免被被淘淘汰汰的的命命运运。。此阶阶段段写写字字楼楼呈呈现现以以下下特特点点：投资资方方主主要要是是国国家家相相关关机机关关单单位位；；计计划划经经济济氛氛围围比比较较浓浓，，主主要要用用于于出出租租；；地地理理位位置置集集中中于于市市中中心心位位置置及及主主干干道道沿沿线线。。PARTⅠⅠ市调调分分析析/合肥肥市市写写字字楼楼发发展展合肥市写字楼市场发展历程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第二二阶阶段段：：90年代代中中期期～～2001年写字字楼楼项项目目：：盛安安大大厦厦、、润润安安大大厦厦、、金金城城大大厦厦、、邮邮电电大大厦厦、、信信达达大大厦厦、、新新华华大大厦厦、、振振兴兴大大厦厦、、富富康康大大厦厦、、妇妇女女儿儿童童活活动动中中心心合肥肥经经济济发发展展情情况况：：发展展较较快快分析析：：该阶阶段段的的写写字字楼楼兴兴建建呈呈现现出出多多元元化化的的特特点点。。政政府府相相关关部部门门、、国国有有企企业业、、私私营营企企业业纷纷纷纷介介入入。。这这也也表表示示着着写写字字楼楼开开始始由由计计划划向向市市场场的的转转变变，，改改变变了了以以往往都都是是以以单单位位为为写写字字楼楼兴兴建建方方的的现现象象。。特点点：：国家家相相关关单单位位投投资资为为主主，，民民营营企企业业为为辅辅；；出出租租为为主主，，出出售售为为辅辅，，主主要要集集中中于于市市中中心心位位置置，，地地理理位位置置比比较较好好，，周周边边商商务务配配套套相相对对完完善善。。此阶阶段段写写字字楼楼在在设设计计标标准准上上高高于于第第一一阶阶段段，，但但是是总总体体上上没没有有注注意意设设计计的的前前瞻瞻性性，，物物业业形形态态和和内内部部配配套套已已经经不不能能满满足足成成熟熟型型公公司司的的要要求求。。但但是是此此阶阶段段的的写写字字楼楼由由于于租租金金不不高高，，办办公公成成本本比比较较低低，，形形象象上上可可以以满满足足中中小小企企业业的的要要求求，，仍仍然然得得到到成成长长型型企企业业的的青青睐睐。。PARTⅠⅠ市调调分分析析/合肥肥市市写写字字楼楼发发展展合肥市写字楼市场发展历程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第三三阶阶段段：：2002年～～2008年写字字楼楼项项目目：：天徽徽大大厦厦、、招招商商大大厦厦、、科科技技大大厦厦、、万万通通大大厦厦、、财财富富广广场场、、仁仁和和大大厦厦、、昌昌河河大大厦厦、、中中州州大大厦厦、、天天怡怡商商务务中中心心、、美美地地阳阳光光大大厦厦、、测测绘绘大大厦厦合肥肥经经济济发发展展情情况况:高速速发发展展分析析：：以天天徽徽大大厦厦为为代代表表，，拉拉开开了了合合肥肥写写字字楼楼正正式式对对外外销销售售的的局局面面，，并并且且创创造造了了合合肥肥写写字字楼楼销销售售的的良良好好佳佳绩绩，，改改变变了了以以往往只只租租不不售售的的局局面面，，进进入入了了真真正正意意义义上上的的市市场场化化。。这这一一阶阶段段的的写写字字楼楼整整体体设设计计标标准准上上要要高高于于前前两两个个阶阶段段。。PARTⅠⅠ市调分分析/合肥市市写字字楼发发展合肥市写字楼市场发展历程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第四阶阶段：：2008年～如如今写字楼楼项目目：IFC安徽国国际金金融广广场、、恒盛盛坝上上街写写字楼楼项目目合肥经经济发发展情情况:飞速发发展分析：：以IFC安徽国国际金金融广广场为为代表表，拉拉开了了合肥肥超高高层5A甲级写写字楼楼正式式对外外销售售的局局面，，并且且创造造了合合肥写写字楼楼销售售的良良好佳佳绩，，在高高度上上打破破了原原先的的标准准，在在硬件件配置置上之之前也也是无无法比比拟的的，领领创了了一个个时代代，成成为新新时期期内马马首是是瞻的的代表表，同同时成成为标标杆。。合肥市市写字字楼总总体市市场概概述在九十十年代代中后后期开开发兴兴建的的老的的写字字楼已已经不不能满满足现现代企企业的的办公公需要要，随随着一一批新新的写写字楼楼投入入市场场，一一批老老的写写字楼楼如盛盛安大大厦、、金通通写字字楼等等将逐逐渐被被市场场淘汰汰。从从2004年开开始始新新推推出出的的写写字字楼楼项项目目中中也也可可以以看看出出市市场场供供应应上上存存在在的的结结构构调调整整变变化化，，以以““财财富富广广场场””、、““中中环环国国际际大大厦厦””、、““CBD中央央广广场场””等等为为代代表表的的高高档档纯纯商商务务写写字字楼楼正正在在成成为为市市场场的的主主角角。。从从建建筑筑面面积积来来计计算算，，这这一一部部分分高高档档纯纯写写字字楼楼占占到到了了在在售售面面积积相相当当大大的的比比重重。。这这些些写写字字楼楼的的总总体体品品质质拉拉动动了了合合肥肥写写字字楼楼市市场场的的整整体体档档次次的的上上升升，，优优化化了了合合肥肥的的办办公公环环境境和和投投资资环环境境，，这这也也是是近近年年来来合合肥肥经经济济快快速速发发展展的的表表现现。。合合肥肥新新兴兴写写字字楼楼的的建建设设，，也也使使合合肥肥的的写写字字楼楼向向智智能能化化方方向向发发展展，，改改变变了了传传统统写写字字楼楼的的格格局局。。比比如如：：中中环环国国际际大大厦厦双双甲甲级级写写字字楼楼概概念念的的提提出出引引起起了了合合肥肥写写字字楼楼市市场场对对办办公公环环境境和和配配套套的的重重视视；；财财富富广广场场的的交交付付使使用用，，在在硬硬件件上上满满足足了了部部分分客客户户对对高高品品质质写写字字楼楼的的需需求求。。因因此此，，随随着着这这批批高高品品质质写写字字楼楼投投放放市市场场，，合合肥肥写写字字楼楼市市场场将将走走进进了了一一个个新新的的发发展展阶阶段段。。PARTⅠⅠ市调调分分析析/合肥肥市市写写字字楼楼发发展展合肥肥市市写写字字楼楼目目前前和和未未来来发发展展趋趋势势分分析析总总结结1、写写字字楼楼在在老老城城区区继继续续发发展展合肥肥市市老老城城区区经经过过多多年年的的发发展展，，其其商商业业氛氛围围浓浓厚厚、、商商业业配配套套相相对对齐齐全全，，但但是是城城市市建建设设的的不不合合理理影影响响着着写写字字楼楼在在该该区区域域的的发发展展。。随随着着合合肥肥市市旧旧城城改改造造力力度度的的加加大大，，在在未未来来将将会会有有一一批批在在写写字字楼楼在在合合肥肥市市老老城城区区内内发发展展起起来来。。但但是是由由于于旧旧城城改改造造的的地地块块相相对对来来说说比比较较分分散散，，写写字字楼楼在在老老城城区区的的发发展展因因为为地地块块的的限限制制而而呈呈不不规规则则，，点点状状分分布布的的特特点点进进行行发发展展，，无无法法形形成成组组团团，，具具有有一一定定规规模模的的商商务务区区在在老老城城区区建建立立的的可可能能性性较较小小。。2、写写字字楼楼在在政政务务新新区区及及金金寨寨路路沿沿线线发发展展根据据合合肥肥市市双双核核心心战战略略规规划划，，合合肥肥市市未未来来发发展展以以南南进进为为主主。。合合肥肥政政务务新新区区将将成成为为合合肥肥市市新新的的政政治治、、文文化化中中心心，，行行政政办办公公功功能能是是它它的的一一个个重重要要职职能能。。随随着着2005年市市级级行行政政中中心心的的建建成成及及省省、、市市数数十十家家行行政政事事业业单单位位的的陆陆续续迁迁入入，，老老城城区区的的行行政政中中心心正正逐逐步步向向新新区区偏偏移移，，形形成成合合肥肥市市新新的的政政务务中中心心。。目目前前已已经经有有““绿绿地地蓝蓝海海””、、““东东舜舜假假日日广广场场””、、““蔚蔚蓝蓝商商务务港港””、、““新新城城国国际际””等等写写字字楼楼项项目目进进入入使使用用阶阶段段，，这这些些写写字字楼楼的的““集集群群””无无疑疑将将会会提提升升政政务务新新区区整整体体商商务务氛氛围围，，形形成成一一个个新新的的““商商务务区区域域””3、写写字字楼楼在在马马鞍鞍山山路路沿沿线线的的发发展展随着着合合肥肥市市环环湖湖计计划划正正式式实实施施和和地地铁铁一一线线的的建建设设，，滨滨湖湖新新城城将将在在未未来来几几年年后后成成为为合合肥肥市市发发展展的的又又一一热热点点区区域域，，加加上上省省政政务务新新区区落落户户于于包包河河区区，，这这个个区区域域的的写写字字楼楼市市场场将将会会在在政政府府的的导导向向下下获获得得一一定定的的发发展展。。而而连连接接老老城城区区与与滨滨湖湖新新城城的的主主干干道道：：马马鞍鞍山山路路则则会会成成写写字字楼楼在在这这个个区区域域发发展展的的重重点点。。而而受受到到滨滨湖湖新新城城地地理理条条件件等等因因素素的的限限制制，，写写字字楼楼的的分分布布将将会会呈呈““T”形状发展展。4、写字楼楼在新站站区的发发展新站区商商贸业发发达，是是专业批批发市场场集中区区，区内内存在众众多商户户、企业业。近年年来，随随着经济济持续发发展和实实力的逐逐步增强强，部分分商户和和企业逐逐步走向向品牌化化、规模模化、企企业化，，促使该该区域写写字楼市市场需求求大大加加强。目目前，区区域内具具有代表表性的写写字楼主主要有光光大国际际广场、、中环国国际大厦厦、恒丰丰国际大大厦、UTOWN金色地带带等。而而且随着着众多企企业、商商户对专专业写字字楼的逐逐步认同同，新站站区内写写字楼市市场需求求逐步被被挖掘；；更多的的写字楼楼项目将将会陆续续推出。。PARTⅠ市调分析析/合肥市写写字楼发发展PARTⅠ市调分析析/合肥市写写字楼发发展合肥市写写字楼市市场总结结1、目前合肥肥写字楼楼市场总总体供应应量在100多万平方方，月去去化量在在6万平方左左右。数数据资料料显示，，截止目目前合肥肥可售写写字楼约约1万4千套；预预计需两两年时间间消化完完现有存存量，市市场竞争争激烈。。2、新政给给写字楼楼的发展展提供了了契机。。合肥的写写字楼市市场是长长期被忽忽视的，，可以说说是合肥肥写字楼楼本身的的发展速速度落后后于住宅宅的发展展速度，，像本土土的开发发商，以以及外来来的开发发商绿地地、万达达等，合合肥集实实力和经经验于一一体的写写字楼开开发商就就比较少少了。新新政后，，国家出出台一系系列措施施抑制房房价过快快增长，，但对商商办房没没有限制制。此时时出现““商住倒倒挂”，，给写字字楼的发发展提供供了契机机，而且且从目前前整体的的写字楼楼价格和和销售量量上看，，这一效效应已经经凸显。3、随着合合肥“1331”城市战略略的加速速发展，，合肥处处于“中中部崛起起”的大大环境中中，“长长三角””的大量量劳动密密集型产产业和资资金将向向中部地地区转移移，同时时合肥正正加快推推进工业业立市，，为合肥肥的大发发展、大大建设提提供基础础保障。。合肥商商贸、金金融、中中介服务务行业在在这个阶阶段将会会大幅度度兴起，，市场需需求催生生更多作作为商贸贸办公场场所的专专业化写写字楼的的出现。。PARTⅠ市调分析析/北一环区区域写字字楼概况况北一环区区域写字字楼以中中高档物物业档次次为主，，区域内内暂无较较为低端端的写字字楼物业业物业档次划分高档物业楼宇品质、装饰标准、配套设施等条件优越，建筑规模大，品牌客户入住较多，交通便利）以财富广场、汇丰广场、金鼎广场为代表的甲级写字楼

中档物业交通较好进驻客户多为中小企业，配套设施相对完善，建筑规模与设备标准相对较大以众城广场、0551国际公寓等为代表的乙级写字楼

低档物业交通相对闭塞，楼宇形象、建筑规模、配套设施等相对落后，入住企业规模较小，区域内暂无低端写字楼物业。★入住企业业办公面面积以财富广广场、金金鼎广场场为代表表的高端端物业，，入住企企业的租租赁面积积以100㎡㎡以上面积积为主。。部分中中档物业业的入住住企业的的租赁面面积集中中在41———140㎡不等★入住率率濉溪路写写字楼一一条街为为合肥办办公最集集中的区区域，目目前写字字楼大部部分已投投入使用用，规模模优势凸凸显，配配套设施施齐全，，商务办办公氛围围较好，，吸引了了较多的的大中型型企业在在此设立立办公场场所。整整体的平平均企业业入住率率约80%。★入住企企业类别别北一环商商务区入入住的客客户群体体主要以以房地产产、咨询询业、电电子通信信类客户户居多，，且入住住不乏大大的品牌牌企业，，如恒大大地产、、九江银银行、中中国平安安北一环区域——写字楼入住情况PARTⅠ市调分析析/北一环区区域写字字楼概况况★投资人群群需求区域板块块为合肥肥写字楼楼发展较较为成熟熟的地段段，地段段内品牌牌开发商商云集，，区域规规模优势势凸显，，大批的的投资客客户对区区域写字字楼市场场的发展展持乐观观态度，，北一环环市场投投资需求求相对较较大。★使用人群群需求区域为板块块合肥主要要的办公集集中区，吸吸引了较多多的大的品品牌企业如如：恒大地地产、平安安保险等国国内大中型型企业齐聚聚，成为合合肥有名的的写字楼一一条街，是是合肥办公公企业的高高档化的代代表地段，，将吸引更更多的企业业来此办公公，其办公公的市场需需求巨大。。★市场需求求随着合肥经经济的不断断发展，庐庐阳区政府府对北一环环地段进行行了重新的的市场地位位，将北一一环作为政政府重点发发展和扶持持地段，其其经济地位位和市场地地位凸显。。作为写字字楼一条街街的北一环环写字楼物物业发展迅迅速，需求求量日益增增长。PARTⅠⅠ市调分析/北一环区域域写字楼概概况北一环区域——写字楼市场需求板块未来写写字楼物业业发展趋势势：目前濉溪路路写字楼物物业以高档档物业为主主，中档物物业为辅。。随着经济济的不断发发展，政府府加强了对对区域的开开发与管理理，并将其其从新定位位成及商业业、餐饮娱娱乐、购物物休闲、办办公为一体体的高级商商业聚集区区，这一高高端的定位位要求更齐齐全的先进进的配套设设施，所以以未来区域域写字楼物物业需求的的发展仍以以高中档档档写字楼物物业为主，，低端写字字楼物业需需求量的较较小。高档档甲级写字字楼快速发发展，将成成为区域写写字楼市场场发展的主主要方向。。PARTⅠⅠ市调分析/北一环区域域写字楼概概况北一环区域——写字楼发展趋势★区域板块写写字楼发展展迅速，且且以中高档档端写字楼楼物业为主主★受地块限制制后续开发发体量相对对较少★区域性优势势凸显，客客户需求旺旺盛，投资资激情高★区域内写字字楼办公客客户中聚集集了较多大大型品牌企企业，对于于办公企业业的吸引力力较大★区域内写字字楼物业发发展空间好好，升值潜潜力大，投投资回报率率相对较高高PARTⅠⅠ市调分析/北一环区域域写字楼概概况北一环区域——写字楼市场小结PARTⅠⅠ市调分析/合肥市写字字楼发展——周边主要写写字楼个案案分析祥源广场安粮东怡金金融广场PARTⅠⅠ市调分析/合肥市写字字楼发展——周边主要写写字楼个案案分析国光·万豪广场PARTⅠⅠ市调分析/合肥市写字字楼发展——周边主要写写字楼个案案分析之心城·环球中心PARTⅠⅠ市调分析/合肥市写字字楼发展——周边主要写写字楼个案案分析汇银广场PARTⅠⅠ市调分析/合肥市写字字楼发展——周边主要写写字楼个案案分析PARTⅡⅡ项目自我审审视PARTⅢⅢ营销推广整整合PARTⅠ合肥市场调查安徽国国资资大大厦PARTⅣ合作模式安徽国资大大厦项目审审视PARTⅡⅡ项目审视1.项目属性2.项目SWOT分析3.项目整体定位4.项目客层定位区域主要交交通要道为为东西走向向的北一环环路，北二二环路，均均为为双向向八车道，，为合肥市市内最重要要的交通要要道，人流流量，车流流量较大，，西接四里里河立交桥桥，与阜阳阳路、蒙城城路、肥西西路、亳州州路、四里里河路等合合肥南北通通向的交通通要道相交交，交通通通达度好。。其交通区位位优良，城城市合肥市市交通发展展最为健全全、繁华的的区域之一一。北一环路本案PARTⅡⅡ项目审视——项目属性/本案交通状状况PARTⅡⅡ项目审视——项目属性/本案交通状状况区域位于合合肥地铁规规划的铁5号线、3号线之间，，未来地铁铁的建设，，将给区域域带来极大大的便利性性。交通发发展带来了了较大的改改善，更进进一步有利利于区域经经济的快速速发展。合肥地铁规规划图4、133、7、232等109、157、143、131等22、12、114、155、5等13、233等区域内20多路公交经经过，便捷捷性较强项目位置项目周边配套设施沿街小商铺——传统商业模式餐饮、通讯、百货、维修等日常生活配套必要设施，涉及范围广泛教育/医疗——齐全集贸市场——传统商业模式超市——规模较小、网点密集休闲娱乐设施——社区内部设施除了小区内部配套外，暂无娱乐休闲配套设施餐饮——中低档，规模小晨欣苑、畅畅园新村集集贸市场是是区域商业业发展的业业态代表，，成为区域域商业交易易中心以苏果便利利、合家福福、为代表表的超市，，网点分布布密集，但但营业规模模相对较小小，辐射范范围、半径径仅为超市市周边小区区，经营范范围小，仅仅涉及居民民日常生活活所需商品品部分。以昆仑酒都都、为徽缘缘酒家和沿沿街小吃店店为代表的的餐饮业发发展规模较较小，偏于于中低档消消费，无中中高档餐饮饮设施濉溪路小学学、庐阳中中学、金谷谷医院等设设施配套齐齐全。PARTⅡⅡ项目审视——项目属性/周边配套PARTⅡⅡ项目审视——项目属性/基础经济指指标安徽国资大大厦项目技技术指标项目配套品品质分析（（部分）主要指标办公空间高高度建筑层高3.6米净高不低于于2.6米～2.7米备注净高考虑了了架空地板板空调系统采用地源热热泵式中央央空调主机机室内均设独独立风机盘盘管及独立立温控开关火灾自动报报警与消防防联动控制制系统手动报警警系统配套设施消防考虑到消防防排烟及通风需要，，采用幕墙墙开窗的设设计地源热泵、、气派大堂堂、景观广广场等电梯品牌：西子子奥的斯数量：6部载重量：1000———1350kg客梯位：10速率：2.5m/s轿厢配置空空调设备外立面PARTⅡⅡ项目审视——项目属性单元式玻璃璃幕墙项目特征分分析亳州路与肥肥西路交口口，毗邻北北一环CBD商务中心交通便利，，众多公交交通达周边边，规划地地铁环伺周周边立面简约现现代次级CBD，中心北区区，未来商务务崛起底层商业+5A甲级写字楼楼国企品牌，，实力雄厚厚，品牌优优势明显PARTⅡⅡ项目审视——项目属性区位建筑规划构成品牌交通安徽国资大大厦项目审审视PARTⅡⅡ项目审视1.项目属性2.项目SWOT分析3.项目整体定定位4.项目客层定定位项目ＳＷＯＯＴ分析优势Strength

位于北一环环路路附近近的亳州路路与肥西路路交口，毗毗邻北一环CBD商圈，坐享享濉溪路商商务区写字字楼一条街街的文化沉淀和和知名度沉沉淀，地段段的价值高高，升值空空间大；

项目位于于庐阳区重重点的商业业、写字楼楼规划区，，有很好的政策支持持力度；区区域经济快快速发展，，写字楼需需求不断增加；

投资商国国企品牌，，实力保障障机会Opportunity

政府调控住住宅市场，，给商业地地产吸引投投资客机会会

目前北一环环商圈写字字楼市场已已较为成熟熟，产品繁繁多，市场关注程度度高；

受租金压压力，部分分知名企业业撤离传统统北一环CBD，为本案供供了良好的的客户资源源；

项目周边边两年之内内暂无大中中型娱乐休休闲配套设设施，项目目可以先入入为主，更更快发展劣势Weakness

项目体量量较小，难难以形成规规模性商业业，竞争气气场较弱。。现房，建造造过程中，，可能对市市场的需求求考虑不全全面，项目目产品本身身与市场需需求存在一一定的差异异性

项目周边边为成熟的的住宅居民民区，办公公的氛围相相对较差，缺缺乏浓厚的的商务办公公气氛，居居民区附近近环境相对嘈嘈杂

项目前期期无推广和和形象宣传传，市场知知名度低，，客户认知知有限威胁Threat

同区域内内，与其他他众多大规规模的写字字楼分流客客户，万豪豪广场、汇汇银广场等等的开发与与本案形成成直接竞争争

客户对本本案区域的的接受度较较缓慢，需需要一个培培植过程；

项目所在在区域常住住人口的消消费能力的的限制（项项目所在地地属于合肥肥较为成熟熟的居民区区，属于中中档居民区区，周边常常住人口多多为普通工工薪阶层，，其消费能能力普遍偏偏于中等消消费水平））PARTⅡⅡ项目审视——项目SWOT分析观点小结本项目区域域位置上虽虽然有一定定的优势，，但客观地地看，项目目面临的不不利因素也也很多，产产品本身缺缺乏特色和和同期市场场同质化的的巨大供应应压力将是是本项目的的最大威胁胁。项目最大的的优势——整体区域优势项目最大的的软肋——产品同质化化同质化的负负面影响>区域优势正正面影响PARTⅡⅡ项目审视——项目SWOT分析根据对产品品和市场的的认知本项目必须须另辟蹊径径，方能突突破市场坚坚冰！安徽国资大大厦项目审审视PARTⅡⅡ项目审视1.项目属性2.项目SWOT分析3.项目整体定定位4.项目客层定定位竞争对手提提出哪些推推广概念？？？PARTⅡⅡ项目审视——项目属性/定位策略PARTⅡⅡ项目审视——项目属性/定位策略看看客户需要什么？第一层面：对区位的需求。区位决定交通、产业链、知名度第二层面：对产品本体的需求。产品决定档次、功能、配置和价格第三层面：对物业服务的需求。物业服务决定产品的附加值和性价比PARTⅡⅡ项目审视——项目属性/定位策略再看看客户户购买写字楼楼

路线图图第二步：进进行对比根据写字楼楼档次、内内部配置、、功能性和和价格确定定可能购买买的几个写写字楼。第一步：选选择区域根据交通、、产业链、、知名度和和价格区间间确定区位位。第三步：选选择购买根据写字楼楼物业服务务确定。在在区位相同同、形象相相同、配置置相同和价价格相差不不大的情况况下，主要要看物业服服务。PARTⅡⅡ项目审视——项目属性/定位策略最后看看写写字楼的发发展趋势是是什么？国际写字楼楼产品特征征是：企业业办公空间间＋企业形形象空间＋＋高附加值值的一揽子子商务解决决方案雏形CBD发展中的CBD国际趋势方向PARTⅡⅡ项目审视——项目属性/定位策略我们的出路路提供一揽子子商务解决决方案的SVO写写字楼PARTⅡⅡ项目审视——项目属性/定位策略服务式写字字楼（SVO）是什么？？服务式写字字楼齐集了了企业办公公所需的各各个“零部部件”，包包括酒店式式大堂、洽洽谈室、会会议室、餐餐饮区、休休闲区等设设施，租户户只需租用用办公室，，就能享受受一条龙的的配套服务务。写字楼楼的大堂服服务中心可可以为租户户收发信件件、代缴费费用；洽谈谈室可以为为尊贵客户户定点服务务，提供私私密空间；；会议室更更是为了满满足小型公公司或是公公司大型会会议的需要要；餐饮区区有效解决决了员工就就餐不便的的棘手问题题；休闲区区是服务式式写字楼的的特色，特特有的休闲闲服务项目目及种类更更好地满足足员工闲暇暇时间的娱娱乐，将快快乐带进工工作，才能能更好的生生活。商务住宿服服务商务秘书服服务商务会晤服服务商务翻译服服务商务会议服服务商务银行服服务SVO是管家PARTⅡⅡ项目审视——项目属性/定位策略SVO是专业的专业律师咨咨询服务专业会计师师服务专业投资咨咨询服务专业创业咨咨询服务专业财务咨咨询服务专业管理咨咨询服务PARTⅡⅡ项目审视——项目属性/定位策略商务管家服服务成立专门的的酒店商务务管家中心心，商务住住宿通过酒酒店提供，，商务会议议通过酒店店会议场所所提供，秘秘书、翻译译固定聘请请，专属银银行通过出出售底层裙裙楼完成。。

与合肥各律师事务所、会计师事务所、审计所、投资咨询公司、创业咨询公司和管理咨询公司等专业机构建立长期的、稳定的合作关系，如有需求直接通知到相应的公司帮助提供。此种服务考虑到成本问题，采用“外包”方式，交给各个专业公司完成。

商务专业服服务SVO如何操作PARTⅡⅡ项目审视——项目属性/定位策略SVO如何展现现场软件、、硬件展示示通过高档的的酒店大堂堂形象、专专业的世筑筑销售人员员从软硬两两方面展示示我们提供供服务的能能力大型的企业业竞争力高高峰论坛通过与媒体体合作邀请请高知名度度的经济学学家和企业业家们，组组织规模浩浩大的企业业竞争力排排行榜和高高峰论坛，，以推广竞竞争力和效效率来推广广项目。出版宣传册册通过讲述获获得巨大成成功企业的的历程，揭揭示构筑持持续竞争力力和提高效效率是企业业成功的关关键；集中中向客户介介绍我们能能够提供一一揽子商务务解决方案案，以及这这些服务式式如何降低低客户运营营成本和提提升效率。。PARTⅡⅡ项目审视——项目属性/定位策略PARTⅡⅡ项目审视——项目属性SVO带来的结果果加速销售增加成交率带来管理成本价值溢价惟锐优化营营销项目概念：：契合区域版版块提升机机遇，彰显显商务及投投资理念，，迎合市场及及客户需求求。核心提炼：：融合服务、、品质、商商务为一体体，打造合合肥次级CBD甲级写字楼楼的标杆。。项目定位：：合肥首席服服务式写字字楼(SVO)项目定位PARTⅡⅡ项目审视——项目定位关键词解析析：国企，以开发商商国企的背背景寓意项项目实力和和高端形象象。资源，体现项目目资源丰富富、定位高高端，面向向集团客户户，同时满满足中小企业形象象需求。创富，明确物业业为商务办办公发展场场所，同时时体现成熟熟的商务服服务理念。。平台，高端客户户聚集之高高地，也有有企业发展展需求的暗暗示。形象定位:PARTⅡⅡ项目审视——项目定位国企顶级铸铸造资资源创富平平台形象解析一个尊贵的的企业形象象一个全新的的办公理念念一个未来的的潜力价值值一个周全的的服务方案案通过醒目的的产品形象象，实现与现有产品品的差异化化。PARTⅡⅡ项目审视——项目定位项目价值提提炼

中环稀缺位置，北一环CBD辐射带;

区域商务氛围浓厚，政府政策大力扶持；

国企品牌，创富高地。

配套设施品质卓越，地源热泵合肥领先;

招商引资重点项目，政府重点推荐形象；安徽国资大大厦项目审审视PARTⅡⅡ项目审视1.项目属性2.项目SWOT分析3.项目整体定定位4.项目客层定定位第一类集集团客户（（整层）企业类型：：1.跨国公司总总部，现多多为金融机机构。2.设立企业总总部来开拓拓安徽市场场的客户：国内民营企企业，尤为为沪、浙、、江企业国有大型集集团企业国内的国际际化品牌企企业3.已在合肥发发展多年，，出离CBD的企业。。需求特点：：1.极为重视企企业的形象象，多数选选择在现代代CBD寻求办公物物业。2.主要考虑因因素：进入中国金金融中心，，体现企业业实力、提升企业形形象；注重产品的的性价比，，要求使用用方便；需与自身行行业、层次次匹配；3.受困中心CBD租金高及大大面积写字字楼供应短短缺，从成本本控制及企企业壮大角角度，整层层购买写字楼。PARTⅡⅡ项目审视——客层定位目前写字楼楼客层分析析需求特点：：企业类型：：1.从原有的工工作室模式式发展为公公司型2.熟悉目前所所处办公区区域的中小小企业1.租金承受能能力有限，，更注重交交通便捷程度，多选选择轨道交交通附近，，对办公产产品关注程度低低；2.为提升企业业形象，寻寻求更高档档的办公场场所。以及从从租不如买买角度考虑虑，控制成成本、增加企业固固值一举两两得。PARTⅡⅡ项目审视——客层定位目前写字楼楼客层分析析第二类散散户户：中小企业自自用受政策影响响，住宅市市场投资渠渠道受限，，但甲级写写字楼市场场良好的发发展态势使得部分房房地产投资资者对投资资办公物业业兴趣浓厚厚。客户类型：：1.安徽区域投投资客户（（多为合肥肥客户）2.其他省市投投资客户需求类型：：1.以增值为目目的，选择择具有升值值潜力的物业；2.长线持有，，要求有稳稳定的租金金收益，投资的物业业有很好的的管理，通通常会有包包租需求。PARTⅡⅡ项目审视——客层定位目前写字楼楼客层分析析第二类散散户户：投资客户从对写字楼楼客源的分分析来看：：本项目因规规模因素难难以引起国国内外大型型企业的关关注，但可可以与中小小企业形成成联动，以其为营销销工具，炒炒作项目，，增强买家家信心。本项目所处处区域形象象较好，但但项目初期期知名度不不高，需要要引进集团团客户来进进一步提升本项目形形象，起到到聚客能力力，是项目目主要的营营销方向；；散户和投资资客户有利利于打开市市场，实现现项目的最最大价值；；PARTⅡⅡ项目审视——客层定位核心客户——集团客户所占比例：：约25％企业属性：：以国内民民营企业为为主，其次次为国有大大型企业需求特征：：1.注重物业产产品内在品品质2.处于商务总总心，交通通便捷、配配套齐全3.提供良好的的商务服务务4.品牌物业管管理5.大面积的办办公空间6.追求物业形形象和售价价之间的均均好性需求面积：：300～800平方米总价范围：：200～600万PARTⅡⅡ项目审视——客层定位本项目客层层特征描述述辅助客户——自用散户所占比例：：约50％企业属性：：项目周边边熟悉本区区域的现代代服务型企企业多为目前入入驻于长江江路、濉溪溪路等沿线线的办公物物业，需要要升级办公公空间的型企业业，他们主主要服务于于CBD，完成了一一定的资本本和客户积积累，需要提升企业业形象。需求特征：：1.注重物业外外在形象2.处于市中心心区域，交交通便捷、、配套齐全全3.较高的实用用率4.现代办公配配套5.多在项目处处于准现房房后购买需求面积：：100～200平米总价范围：：70～200万PARTⅡⅡ项目审视——客层定位本项目客层层特征描述述辅助客户——投资客户所占比例：：约25％客户来源：：来自安徽徽境内包括括少量外区区域对合肥肥熟悉的客客户（合肥肥为主）需求特征：：1.注重所处区区域的升值值潜力和产产品的抗跌跌性2.有较高的、、稳定投资资回报率3.良好的经营营管理4.注重开发商商品牌和信信誉5.一般会在期期房阶段购购买需求面积：：80