本溪房地产市场研究报告

本溪房地产市场研究报告前言本报告由北京上古房地产经纪有限责任公司研究完成，由于本溪房地产市场目前发展的水平较低，加之公共渠道的信息较为有限，因此，在研究过程中，我们广泛征求当地政府人员、地产人士、消费者对当地房地产市场的见解，并对众多新建商品房、商业物业进行实地考察，取得较多能够反映市场实际情况的第一手信息，并总结为此报告供贵集团参考。本报告主要由三部分内容组成：第一部分为本溪市宏观经济形势研究，此部分内容包括本溪市经济发展情况、城市发展蓝图等内容；报告第二部分内容为房地产市场研究，此部分包括近年来本溪市房地产的发展情况、市场供应情况、商业物业市场情况等；报告第三部分为海航集团拟收购的实华项目区域市场分析及项目投资分析。研究内容目录一. 本溪市概况及宏观经济发展情况本溪市房地产市场分析三. 实华项目区域市场分析及项目投资分析一. 本溪市概况及宏观经济发展情况1. 本溪市概况1.本溪市概况【地理位置】本溪位于辽宁东南部(东经123°34’～125°46’，北纬40°49’～41°35’)，地处辽东半岛腹地，全境总面积8411.3平方公里，呈亚铃形分布，自然地貌为“八山一水半分田，半分道路和庄园”。北靠沈阳、抚顺(距沈阳63.8公里，距抚顺64.6公里)，南接丹东(距丹东140公里)，西邻辽阳、鞍山(距辽阳50公里,距鞍山68.6公里)，东傍吉林(距通化150公里)。内陆、多山地，太子河将城市一分为二【气候条件】本溪属于中温带湿润气候区，春天风和日丽，夏季稍热多雨，秋季天高气爽。全地区年平均气温为6.1℃～7.8℃，最热的七月，月平均气温为24.3℃；最冷的一月，平均气温为零下14.3℃。雨量比较充足，年平均降水量为800-900毫米，其中一半集中在夏季的七、八月份。综观全年，春天风和日丽，夏季稍热多雨，秋季天高气爽，冬天冰封雪飘。最佳旅游季节为秋季。【主要自然资源】全市已发现铁、铜、锌、石膏、大理石等矿产八大类45种，其中铁矿石已探明储量27亿吨以上，石灰石矿(水泥)储量2.1亿吨,溶剂石灰(冶金)储量1.3亿吨。南芬露天铁矿具有低磷低硫低杂质等特点，用此铁矿炼出的铁被誉为“人参铁”。【行政区划】本溪市设平山、明山、溪湖、南芬4个市辖区，本溪、桓仁2个满族自治县和一个经济技术开发区。全市共25个街道办事处（含两县各一个）、40个乡镇、229个社区、289个村民委。全市有汉、满、回、朝鲜、蒙等26个民族。【人口】据本溪溪2007年统统计年年鉴显显示，，2007年本本溪市市共有有家庭庭555039户，，人口口总计计1559748人人，非非农业业人口口1045117人人。平平山区区人口口为842200人人，溪溪湖区区人口口为319142人人，明明山区区184093人，，南芬芬区53269人。。人口口自然然增长长率为为-0.11‰‰.1.本本溪溪市市概概况况2.本本溪溪市市宏宏观观经经济济分分析析数据据解解读读2007年年，，全全市市生生产产总总值值实实现现475.6亿亿元元，，比比上上年年增增长长15%；；2007年年，，本本溪溪市市GDP位位列列辽辽宁宁省省第第八八位位，，规规模模以以上上工工业业增增加加值值的的增增加加是是GDP实实现现高高增增长长的的主主要要来来源源。。【GDP】数据据解解读读2007年年，，全全社社会会固固定定资资产产投投资资实实现现181亿亿元元，，增增长长20.2%；2007年年，，本本溪溪市市固定定资资产产投投资资额额位位列列辽辽宁宁省省第九九位位，其其中中房房地地产产投投资资额额位位列列全全省省第四四位位，可可见见本本溪溪市市在在房房地地产产开开发发领领域域具具有有极极高高的的投投资资热热度度。。【固定定资资产产投投资资】数据据解解读读2007年年，，社社会会消消费费品品零零售售总总额额实实现现116亿亿元元，，增增长长17.2%；；2007年年，，本本溪溪市市社社会会消消费费品品零零售售价价总总额额位位列列辽辽宁宁省省第第十十一一位位，，排排名名的的靠靠后后显显示示本本地地消消费费能能力力一一般般。。【社会会消消费费品品零零售售总总额额】【微观观经经济济-国国民民总总产产出出】指标07年总产出（万元）06年总产出（万元）增长率第一产业52476744869617.0%第二产业9768150788449923.9%其中：采矿业56558533264970.0%制造业8199384670139822.4%第三产业2453156210124216.7%其中：批发零售业45215740495811.7%交通运输、仓储和邮政业53906846484016.0%房地产业1147589933615.5%以重重工工业业为为支支柱柱产产业业的的经经济济正正以以较较快快的的速速度度蓬蓬勃勃发发展展【微观观经经济济-规规模模以以上上工工业业企企业业】指标企业个数工业总产值（千元）主营业务收入（千元）内资企业3826586434872543850其中：采矿业10341847134056173黑色金属冶炼及压延加工业505171615158774704有色金属冶炼及压延加工业16729057723858港澳台投资企业14458479655853外商投资企业25956569803302采矿矿业业、、金金属属冶冶炼炼及及压压延延加加工工业业为为全全市市的的支支柱柱型型产产业业【微观观经经济济-就就业业人人口口收收入入水水平平】指标工资总额（千元）平均工资（元）总计国有经济集体经济其他经济全市总计5743095499422431288543598616004企业4266482352678230447743522314477事业979269970098840876320551机关497344---------------30149全市市就就业业人人口口平平均均工工资资较较低低1.本本溪溪市市概概况况3.城城市市发发展展愿愿景景【城市市发发展展总总目目标标】到2020年年，，把把本本溪溪建建设设成成经经济济发发达达,社社会会和和谐谐，，环环境境友友好好,布布局局合合理理，，基基础础设设施施高高效效,环环境境污污染染得得到到严严格格控控制制和和治治理理的的辽辽东东地地区区现现代代化化中中心心城城市市，，促促进进经经济济社社会会全全面面、、协协调调和和可可持持续续发发展展，，实实现现老老工工业业基基地地的的全全面面振振兴兴。。【经济济发发展展目目标标】到2020年年，，把把本本溪溪建建设设成成全全国国重重要要的的钢钢铁铁和和精精品品板板材材生生产产基基地地、、东东北北地地区区重重点点产产业业的的配配套套加加工工基基地地、、沈沈阳阳等等辽辽宁宁中中部部城城市市休休闲闲、、娱娱乐乐、、度度假假的的““后后花花园园””，，打打造造““钢铁铁城城、、森森林林城城、、中中药药城城、、旅旅游游城城””，，促进进本本溪溪经经济济快快速速增增长长。。【城市市空空间间发发展展战战略略】本溪溪空空间间结结构构采采用用点点轴轴推推进进模模式式，，以以本本溪溪中中心心城城区区为为经经济济增增长长极极，，以以沈沈丹丹线线、、本本溪溪－－小小市市－－桓桓仁仁线线为为发发展展轴轴，，构构筑筑本本溪溪市市域域城城镇镇发发展展的的“T””型型空空间间结结构构。。本溪溪－－小小市市－－桓桓仁仁发发展展轴轴沈丹丹发发展展轴轴【城镇镇化化战战略略】中心心城城市市聚聚集集发发展展战战略略(右右图图标标1)：：重点点支支持持本本溪溪市市中中心心市市区区的的发发展展1233西部部轴轴线线聚聚集集战战略略(右右图图标标2)：：支持持歪歪头头山山－－本本溪溪－－北北台台－－南南芬芬轴轴线线发发展展组团发展展模式(右图标标3)：：城市次极极的多点点培育【人口发展展目标】本溪市域域总人口口2010年目目标导向向值165～175万万人口之之间，2020年目标标导向值值190～200万人人口之间间。根据据城镇化化水平预预测，2010年城镇镇人口120万万左右，，2020年城城镇人口口160万左右右。【重点产业业空间布布局】钢铁冶炼炼与压延加工工业医药制造造业建材与化化工产业业建材与化化工产业业农产品加加工业物流业旅游带钢材深加加工制品业业房地产业业市中心【本溪市概概况及宏宏观经济济发展情情况总结结】本溪市经经济正稳稳健发展展，给本本地房地地产市场场带来良良好的预预期重工业是是本溪的的支柱产产业，对对城市的的经济影影响巨大大从城市化化进程来来看，东部区域域是未来房房地产发发展的核核心极城市改造造步伐极极快，工工厂及棚棚户区将将逐渐从从市区消消失二.本本溪市房房地产市市场分析析1.本本溪市概概况1.房地地产市场场基本情情况【2007年底本本溪市房房屋状况况】截至2007年年底，本本溪市市市区累计计房屋建建筑面积积3433万平平米，其其中住宅宅1935万平平米，办办公楼206万万平米，，商业营营业用房房407万平米米；成套套住宅套套数245202套，，成套住住宅建筑筑面积1539万平米米，本年年减少住住宅面积积40万万平米；；市区人人均住宅宅建筑面面积19.96平米。。【2004年-2007年房地地产开发发情况】06年，，本溪市市商品房房施工面面积及新新开工面面积达到到近四年年的顶峰峰，07年两项项指标均均略有下下降。但但整体仍仍处于高高位，显显示出了了本溪市市商品房房开发的的轨迹，，即06年开始始本溪的的房地产产市场才才真正进进入高潮潮阶段。。持续两年年新增施施工量在在360万平米米以上【2004年-2007年房地地产市场场销售情情况】04年-07年年，销售售量呈现现两种趋趋势，首首先是自自05年年始，销销售量迅迅猛增长长，并连连续三年年大幅上上升，而而增长率率在06及07年分别别为14%和23.6%。销销售量的的连续上上升与增增长率的的下滑显显示：本溪市商商品房年年消化量量增幅在在逐步放放缓。2007年，本本溪市商商品房销销售均价价2508元，，较06年增长长10.6%.结合销销售面积积来看，，2006年，，本溪房房地产市市场经历历了一个个盘整期期，2007年年得以重重新双双双增长。。2008年，，从调查查来看，，房价仍仍将处于于高位，，但销售售量下滑滑已不可可避免。。2007年消化化124万平米米2007年均价价2508元【经济适用用房建设设情况】2007年，经经济适用用房新开开工面积积976382平米，，施工面面积1729208平平米，竣竣工面积积595267平米，，共8224套套，销售售面积537414平平米，共共7551套.本市经济济适用房房的供应应特点有有如下几几点：供应量大大。如上上所述，，2007年施施工面积积及新开开工面积积均在百百万平米米数量级级，占全全市住宅宅总供应应的三分分之一；；需求量大大。2007年年，经济济适用房房销售面面积53万平米米，占全全市住宅宅销售量量的近五五成，但但具体到到销售速速度，则则很难与与其他城城市的经经适房相相比；价格较高高。同区区域商品品住宅与与经济适适用房差差价较小小，甚至至持平，，不属于于典型的的经济适适用房范范畴，而而似乎更更应将其其归为低低档商品品房一类类；产品品质一一般。在供供应经济适适用房普遍遍在产品设设计方面，，材料施工工等方面存存在问题，，以下是选选取的两个个项目的照照片。百合新城东亿瑞磬佳佳园【客户消费特特征】本地居民的的消费意识识存在一定定局限性，，往往认为为带电梯住住宅是塔楼楼，多层才才是板楼；；东北部新区区是置业热热点区域，，客户多认认为此区域域物业升值值价值较大大；置业客户无无论是购买买住宅或是是商业物业业多选择一一次性付款款，2007年房屋屋贷款余额额为149725万万元，只相相当于当年年商品房销销售额的二二分之一。。在户型方面面，90-110平平米的两居居销售状况况最好；商业物业方方面，消费费者经历了了投资的热热潮期，具具有代表性性的银座百百货，散售售受到追捧捧，目前经经营状况较较差，在售售中的世佳佳购物中心心，以年返返租10%吸引投资资，目前销销售率已超超过50%.1. 本溪溪市概况2.区域市市场研究【本溪市三个个房地产区区块】工业及延伸区新兴及延伸区老城区【本溪市三个个房地产区区块---老城区域域】城市的原始始发展中心心，具备当当地最优良良的教育、、商业资源源，但陈旧旧的面貌无无法在短时时间内改变变，生活品品质受到影影响。住宅整体房房价在4000元/平米以上上，处于全全市最高水水平，以小小体量新盘盘供应为主主，南部有有中型项目目将进入供供应。新老商业物物业大量供供应，购物物方便，但但受制于普普遍消费能能力限制，，经营同质质化越发严严重。区域内二手房交易易市场较为为活跃。【本溪市三个个房地产区区块---新兴及延伸伸区】位于地工路路以东，沈沈丹高速两两侧。交通通较为便利利，自然环环境优越，，城市配套套设施将逐逐渐完善。。住宅整体房房价在3000元/平米以上上，别墅项项目均价达达到5000元/平平米以上。。目前缺乏充足的的商业、学学校及医疗疗配套，生生活便利程程度不高。本溪市重点点发展区域域，未来市市政府将迁迁至东部，，热点项目目多集中于于此，目前前以姚家区区域周边为为开发热点点区域，将将继续向东东的发展趋趋势。代表项目有有银亿家园园、富虹太太子城等、、名士华庭庭、碧水云云天等，经经济适用房房有百合家家园。该片区吸引引了本溪市市及临近城城市的高端端客户群。。【本溪市三个个房地产区区块---工业及延伸伸区】主要指溪湖湖区，位于于太子河以以北，工厂厂及矿区集集中地区，，背山面水水，有较好好的自然资资源，但受受工厂污染染较为严重重，且为主主要沉陷区区。新建住住宅多分布布于北部区区政府周边边。房价水平在在1400-2000元/平平米，政府府补贴的经经济适用房房供应较多多。房屋大多依依山而建，，交通及各各类生活配配套有待完完善。1. 本溪溪市概况3.主要在在售项目分分析【住宅在售项项目分析---供应应分析】项目名称开发商地理位置供应销售情况市场定位面积/主力面积户型特点价格丰华新城本钢明山区地工路5号1600套月均销售30套城市坐标品质名城93-170/80-90厨房设工作间，有暗室2788东亿瑞磬佳园东亿本溪湖公园8万最具居住价值的中式园林纯住宅小区46-120/60-70户型设计不合理，客厅存采光差1400-1900银亿家园银亿明山区地工路88号23万销售60%新奢华主义建筑37-142/90户型设计较合理，采光充足，功能空间丰富2780-3680成德嘉园成德商贸明山区峪明路小堡占地32公顷本溪尚层建筑87-140户型方正、设计合理2580-3600鑫兆豪园凤歧环保局3万全新3万平米双子塔高层观景楼王62-127户型设计中规中矩3580甲秀新苑本钢平山路38万未开盘超大规模高档生活园区80-120南领名筑华成明山区文化路现房珍藏版中小户型住宅66-120户型设计一般，格局差2680-2930金地广场花园本钢大商超市未开盘居城市中心享金地荣华119-145格局较差4000如意家园北方明山区高峪独一无二六层框剪75-96户型设计中规中矩2480-2660龙凤花园南宫明山区大峪一中800套中档价位尊享富人区生活90-130/90-100户型设计优秀2660-3600百合新城金城高峪荣山街坊多层销售基本完毕，高层尚余60%北美风情森林之城43-107/70-80经适房，户型中规中矩2280-2960锦程磬苑锦程明山区唐家路50-126格局及功能性考虑较少，存在黑室2400-2580金龙泉200套销售80%领居上游拥享天成62-149/90-1003580起太子城一期富虹姚家32万月均销售50套1152700-4800碧水云天东川明山区峪明路16万销售率50%亲水宜居岸邸44-177户型设计充分考虑采光、功能性等因素2380-3480金色年华本钢技校958套月均销售60套70-270/9280-90平米需求较旺盛2800【住宅在售项项目分析---供应应分析】太子城。东东部新城大大盘，产品品表现模仿仿北京星河河湾，销售售表现良好好，建筑品品质一般，，一期交房房已出现业业主退房风风波。【住宅在售项项目分析---供应应分析】碧水云天。。东部新城城德式风格格高端新盘盘，建筑品品质、园林林、户型均均处于区域域领先地位位。【住宅在售项项目分析---供应应分析】银亿家园。。东部新城城德式风格格大盘，周周边环境仍仍有待改善善，现房品品质、绿化化等属于区区域中等行行列，户型型设计较为为优秀。【住宅在售项项目分析---供应应分析】成德嘉园。。城区东北北部大盘，，在东部市市场，以其其德式洋房房占据一席席之地，户户型设计优优秀。【住宅在售项项目分析---销售售情况】丰华新城银亿家园百合新城金龙泉太子城一期碧水云天金色年华销售率------60%多层95%高层40%80%-----50%-----销售速度（月均）30套---------------50套-----60套在本次调查查中涉及到到的项目，，普遍受到到市场观望望情绪的影影响，销售售量较以往往有所下降降，但从销销售数据来来看，放盘盘期月均30-60套的消化化速度仍说说明市场形形势较为乐乐观。【住宅在售项项目分析---价格格情况】工厂及延伸伸区的经济济适用房价价格为全市市最低水平平，仅在1400-1900元之间，，新区及老老区的经济济适用房均均价与商品品住宅起价价持平，分分别是新区区2800元左右，，老区2400-3000元元之间。老老区核心区区商品住宅宅价格为全全市最高，，达到4000元/平米左右右，新区及及老区大部部区域均价价在3000元/平平米左右。。厂矿区新区（东区）老区经济适用房1400-190028002400-3000商品住宅-----2600-37003500-4000价格差小【住宅在售项项目分析---户型型设计】在户型设计计方面，整整体水平不不高。调查查的项目中中大部分都都存在设计计上的缺憾憾，异型房房间，暗室室等大量存存在，设计计较好的项项目有银亿亿家园，成成德嘉园，，龙凤花园园，碧水云云天。较差中规中矩较好丰华新城∨东亿瑞磬佳园∨银亿家园∨成德嘉园∨鑫兆豪园∨南领名筑∨金地广场花园∨如意家园∨龙凤花园∨百合新城∨锦程磬苑∨碧水云天∨户型设计整整体水平不不高【住宅在售项项目分析---户型型面积】在售项目的的户型面积积范围以60-140平米面面积段居多多，总的来来说面积中中等或偏小小，超大户户型很少。。主力户型型则以90平米左右右为主。主力户型以以90平米米左右为主主中等偏小户户型为主【商业物业市市场---商业物业业分布】传统商业区区。目前本本溪市主要要商业区为为老区火车车站周边，，百货类包包括大商百百货、华联联百货及新新兴的银座座百货，超超商类包括括大商超市市、世纪联联华超市；；专业市场场包括宏宇宇电器、国国美电器及及小型零售售批发市场场。新兴商业。。新区预计计未来十年年内将达到到50万人人入住，目目前多个大大型商业正正在建设中中，代表项项目包括太太子城15000平平米超市，，实华集团团横亘2000米长长街的唐人人街步行商商业街。公司名称营业面积（m²）实现零售额（亿元）营业利润（亿元）本溪商业大厦300005.524525华联商厦766004.4-6570东方新天地18003.04211世纪联华超市171893.78-6473环球副食30002.53-746宏宇电器40003.29103国美电器36604.591562银座百货30000无统计资料无统计资料世佳购物中心40000未营业未营业唐人街47500未营业未营业【商业物业市市场---商业物业业分布】全市和主主要项目的的社区型商商业的价格格在5000元/平平米左右；；老区核心心区位商业业价格在10000元左右在售大型型商业项目目包括唐人人街，世佳佳购物中心心及实华新新世界；唐人街项项目位于新新老区交界界位置，南南北长2000米，，最小铺位位39平米米，平均130平米米，最大4000平平米独栋。。销售对象象以投资人人群为主，，多采用一一次性付款款方式购买买;世佳购物物中心位于于老区核心心区，以返返租方式销销售，前五五年10%，6-8年12%，9-10年15%，销售售情况良好好。项目存存在较多问问题，可能能会在招商商期及经营营期爆发,首先，为为划分小面面积销售铺铺面，内部部人流动线线不合理，，其次，返返租计划过过于乐观，，开发商的的现金流控控制能力尚尚为未知数数。项目名称面积（m²）销售价格（元/平米）销售情况唐人街475005000（平层）10000（复式）已销售50%世佳购物中心2116040000（使用面积）20000（建筑面积）已销售60%【本溪市房地地产发展总总体现状总总结】供应向东年新开工360万平平本地开发经适房占总总供应三分分之一价格大幅上上涨需求向东年购买100﹢万平本地消化需求外流经适房占总总消化量五五成收入水平低低郊区开发市内二手房房火爆供严重大于于求东部价值认认同度高向大城市的的外流不可可阻挡经适房冲击击商品房且且供应过大大价格接近居居民承受力力的临界点点城市发展尚尚未到郊区区化阶段从宏观市场场及区域市市场的调研研结果来看看：本溪市在辽辽宁省内的的综合排名名较为靠后后，而房地地产开发排排名却相对对靠前，显显示了目前前本溪市的的房地产开开发有过热倾向通过分析供应应及吸纳的状状况，可以看看出，目前本本溪市的供应应远大于吸纳纳，仅考虑过过去三年的供供应量，以目目前的吸纳水水平，尚需3-5年才能能吸纳完毕，，可以预见，，本溪市未来三至五年年的市场竞争争将更加激烈烈从价格水平来来看，高至三三、四千元/平米的价格格，已是本溪溪这类城市的的价格门槛，，价格上升空间间非常有限而从各板块来来看，老市区供应最最少，销售应应不成问题，，但存在着大大量的难度极极大的拆迁；而新市区虽无拆拆迁难度，但但供应量过大大，市场竞争争异常激烈；溪湖区充斥斥着大量的经经济适用房项项目，整体供供应达上百万万平米，而本溪市的经济济适用房不同同于其他城市市，具有销售售速度慢、客客户选择度大大、价格优势势不明显等特特点，因此，，其本质应属属于有政府补补贴的低档商商品房，如海航集团团选择收购经经济适用房项项目，则原本经济适用用房资金周转转快、资金利利润高的特点点就无从发挥挥【本溪市房地产产发展总体现现状总结】三. 实华项目目区域市场分分析及项目投投资分析1. 本溪市市概况1.区域划分分【区域划分】】根据海航集团团提供的项目目收购资料，，我们选取项项目所在的三三个区域作为为主要竞争区区域分析，分分别为溪湖区区板块、南部部板块、本溪溪县板块溪湖区南部本溪县和谐佳园东方新湖俪城城山水俪城兴华俪城拟收购项目【区域概述】】板块地理位置供应特点需求特点价格水平拟收购项目溪湖区板块溪湖区，主要为后石、后湖、柳塘三个亚区域棚户区改造区经适房主要供应区低收入家庭的首选1400-1900和谐佳园东方新湖俪城本溪县板块本溪县城区自然资源最为丰富商品房供应为主子女就学购房需求强烈1600-2020（经适）2100-3400（商品）山水俪城南部板块解放南路以东平山路以南地工路以西城市新区高容积率产品较多关注项目品质2800-3300（商品）1900-2500（经适）兴华俪城2.溪湖区板块溪湖区板块主主要为后湖、、后石、柳塘塘区域，又可可划分为后湖湖板块后后石板块柳柳塘板块块【溪湖区板块】本溪湖公园柳塘路溪湖西路溪湖东路溪湖东路太子河天桥二街至市区东方新湖俪城城和谐佳园东亿瑞馨佳园园锦程改造项目目一铁山地山地后山板块后湖板块柳塘板块市重点棚户改改造区域东亿项目及实实华项目共90万平米的的供应，其中中经适房60万平米左右右未来无土地供供应【总体供应】后湖板块后石板块柳塘板块仅实华东方新新湖俪城供应应未来无土地供供应为棚户改造区区，山地，无无大片平整土土地，交通极极为不便目前只有锦程程公司开发的的一个项目可销售住宅存存量达百万平平米级【需求特征】矿区板块房价价为本溪市最最低的区域，，购房客户基基本为城市低低收入家庭后湖板块后湖板块主要要以低收入客客户为主，但但周边配套设设施亟待改善善后石板块城区区发展较快，，逐渐吸引中中端客户的购购买需求柳塘板块主要要是回迁户为为主后石板块柳塘板块短期内溪湖区区板块升级的的可能性不大大总需求特征【在供应项目基基本情况】板块项目项目类型总建筑面积存量价格后湖板块东亿瑞馨佳园经适房28万6万1400-1900和谐佳园经适房62万62万1300-1700后石板块东方新湖俪城经适房45.6万20万1668-1940柳塘板块锦程改造项目回迁楼----------------东亿瑞馨佳园园地理位置后后湖河西天桥桥桥头距市市中心（火车车站）5.5公里交通条件溪溪湖西路通达达市区主要干干道，两条公公交线路通过过生活配套周周边缺乏必要要生活配套，，未来主要依依靠一公里外外的溪湖区区区政府周边建筑面积28万平米，，其中回迁18万平米产品类型多多层小高层层高层户型面积53-86平米价格1400-1900开发程度一一期4万平米米年底前全部部入住，二期期6万平米已已开工销售情况一一期销售完毕毕，二期内部部认购中推广主题环环境境客户特征低低收入家庭东亿瑞磬家园园经适房东亿瑞磬家园园回迁楼【东亿瑞馨佳园园】地块北高南低低，视线较好好临河高层，附附加值较高东为山地南为河西为空旷坡地地北为小学及山山地【周边环境】【规划】地块内外两条河流经过，临河高层水景价值较高【户型设计】南北通透户型部分户型客厅不采光主力户型53-86平米3.本溪县板块本溪县板块房房地产开发主主要集中于县县城东部沿太太子河区域，，可划分为迎迎宾西路板块块、政府路板板块、迎宾广广场板块【本溪县板块】滨河西路太子河中兴路过境路迎宾路长江路长江路至本溪至桓仁山水俪城锦绣滨江正佳花园佳鑫国际燕东新天地丰泽园慧泽园迎宾广场板块块迎宾西路板块块政府路板块本溪县主要供供应区域北区开发已近近完成，南线线山水俪城项项目供应最大大未来将向山水水俪城以南继继续发展，目目前尚无具体体规划【总体供应】政府路板块迎宾广场板块块迎宾西路板块块本溪县核心区区，为房价最最高区域在供应楼盘均均为小规模项项目，在售面面积在15万万平米左右仅有一个经适适房项目供应应，为棚户改改造区未来亦无大规规模供应项目目本溪县未来供供应依然较大大【需求特征】近年，本溪县县最重要的客客户来自于周周边乡镇，主主要为解决子子女就学问题题迎宾西路板块块集中了当地地中高端客户户，改善居住住条件及子女女就学是最大大需求来源政府路板块主主要以中高端端客户为主，，居住升级为为主迎宾广场板块块以低端客户户为主，方便便的就学条件件及价格是吸吸引需求的动动力本地需求多来来自子女就学学及居住条件件升级板块项目项目类型总建筑面积存量价格迎宾西路板块山水俪城商品房36万36万2100-2580佳鑫国际商品房8万无2890-3390锦绣滨江商品房8万4万2300-2500政府路板块燕东新天地商品房4.5万4.5万2780-3300丰泽园商品房5万3万2600-3300迎宾广场板块惠泽园经适房20万20万1600-2020【供应项目基本本情况】慧泽园地理位置迎迎宾广场、汽汽车站西侧生活配套近近距学校、医医院、购物场场所建筑面积20万平米容积率1.27绿化率50%项目类型经经适房产品类型多多层小高层层价格1600-2020建筑风格开发程度地地块平整中，，分一二期开开发，东区先先行开发销售情况未未正式销售，，客户积累推广主题环环境客户特征本本县低收入人人群，周边乡乡镇子女就学学客户【慧泽园】地块处于两山山之间地块中心地势势最低利用地势高差差，层层造景景，规划合理理二期一期一期【规划】南北均为山地地东为客运站西为坡地-----自自然环境良好好，视野受到到局限【周边环境】锦绣滨江地理位置滨滨河西路G区区山水俪城城北侧生活配套距距离中小学校校较近、医院院、购物不便便建筑面积8万平米容积率1.3项目类型商商品房产品类型小小高层主力户型60-80平米价格2300-2500开发程度共共8万平米，，一期开发六六栋，近期交交房，二期开开发未定销售情况一一期销售60%推广主题环环境【锦绣滨江】【户型】设计合理，但从功能方面讲附加值较低88平米两居居43平米一居居93平米两居居106平米三三居项目品质落后后于周边其它它项目，不具具备同等竞争争力一期销售出现现问题，开发发商迫于压力力打出超低价价特价房的广广告吸引客户户二期开发尚无无具体规划，，拆迁已经完完成销售问题来自自地段（较偏偏）、价格（（无竞争力））、品质（一一般）【项目评价】佳鑫国际地理位置滨滨河西路县县高级中学学对面生活配套中中小学校、医医院、购物等等生活配套条条件较好建筑面积8万平米容积率2.05项目类型商商品房产品类型多多层、小高层层、高层主力户型80-120平米价格2890-3390开发程度住住宅共7万平平米，18栋栋，一期开发发16栋，已已交房，二期期2栋，已封封顶销售情况一一期已余阁楼楼未售完，二二期销售85%推广主题豪豪宅客户特征本本地高端客户户【佳鑫国际】【户型】全明户型设计，南北通透，布局合理与实华集团正正佳花园为同同期项目，两两者前期竞争争激烈，后期期客户分化，，佳鑫国际成成为高档住宅宅代表，而正正佳花园则沦沦为普通项目目小高层框架剪剪力墙结构，，与其它项目目形成差异化化竞争，受到到追捧建筑材质选用用、硬件设施施标准、物业业管理水平均均达到高品质质社区要求顶层带大面积积阁楼产品销销售不畅【项目评价】燕东新天地地理位置财财富广场南生活配套本本溪县商业核核心区，距医医院、医院较较近建筑面积4.5万平米米，其中商品品住宅130套，约11000平米米容积率2.64项目类型商商品房产品类型商商业上盖商品品住宅及回迁迁住宅主力户型56-83平平米价格2780-3300开发程度约约2009年年6月交房，，目前主体施施工中销售情况未未正式销售推广主题港港式生活社社区客户特征咨咨询客户以县县城内居民为为主【燕东新天地】大型超市及购购物广场上盖盖住宅物业本溪县核心地地段，具备便便利的生活条条件小户型产品为为主，部分户户型采光效果果较差商业与住宅共共用通道，住住宅私密性受受到影响本项目住宅适适合投资【项目评价】丰泽园地理位置财财政局对面生活配套中中小学校、医医院、购物等等生活配套条条件较好建筑面积5万平米容积率2.4项目类型商商品房产品类型小小高层、高层层主力户型130-176平米价格2600-3300开发程度住住宅共5万平平米，9栋，，高层6栋，，小高层3栋栋，2009年10月入入住销售情况销销售40%推广主题豪豪宅客户特征本本地高端客户户【丰泽园】4.南部板块南部板块指解解放南路以东东、平山路以以南、地工路路以西区域南部板块大致致可分为南地地板块、技校校板块。【南部板块】丰泽隆园解放南路平山路平山路地工路文化路广裕路转山路北光路东明路振平路和平新村兴华俪城天华新家园新家源实华新兴家园甲秀新苑博林金色年华观山悦平东园南地板块技校板块棚户区改造为为主供应项目少，，近年各类住住宅供应量在在60万平米米左右未来在本钢周周边预计可陆陆续整理出40万平米的的开发用地【总体供应】厂区拆迁区近年有较多项项目供应，多多数项目已进进入尾盘期可供整理开发发土地较少，，预计未来每每年供应不会会超过15万万平米新建住住宅南地板块技校板块南地板块中高高档商品房发发展起步较晚晚，未来潜力力巨大看重南地区域域地理位置上上的优势【客户需求特特征】看重区域方便便的子女就学学条件周边厂区改造造完成状况好好，生活环境境整洁客户对居住品品质非常看重重南地板块客户对居住品品质非常看重重技校板块中高端客户对对品质感、居居住环境的需需求较大板块项目项目类型总建筑面积存量价格南地板块天华新家园经适房8万无2400-2500新家源经适房40万无2100-2200和平新村商品房------无2800-3500（二手）丰泽隆园商品房3万无3000-4000（二手）技校板块实华新兴家园商品房------无3300（二手）博林金色年华商品房11万（二期）无2800-3300平东园经适房14万无2500（二手）甲秀新苑经适房28万28万1900起观山悦商品房45万45万未定【供应项目情况况】新家源地理位置南南地，二十五五中对面生活配套生生活配套设施施较缺乏，但但周边就学条条件较好建筑面积40万平米容积率1.47绿化率35%项目类型经经适房产品类型多多层、小高层层、高层主力户型49-78平米价格2100-2200开发程度共共40万平米米，共6000余套，回回迁房5000余套，已已开发五年，，仅余部分未未入住销售情况销销售完毕推广主题地地段、价格格客户特征本本钢工人、其其它低收入人人群【新家源】【规划】以小高层、高层产品为主规划大型社区入口园林天华新家园地理位置南南地，二十五五中对面生活配套生生活配套设施施较缺乏，但但周边就学条条件较好建筑面积住住宅8万平米项目类型经经适房产品类型多多层、小高层层主力户型60-80平米价格2400-2500建筑风格开发程度已已入住销售情况尚尚有40套左左右未售推广主题地地段客户特征低低收入人群【天华新家园】和平新村，兴兴华俪城地块块北侧，主力力户型100平米左右，，多层住宅二二手价格最高高达到3500元丰泽隆园位位于解放南路路，建筑面积积3万平米，，户型60-130平米米，目前二手手房价格最高高达到4000元【其它项目目】博林金色色年华地理位置置地地工号号7号，，技校对对面生活配套套生生活配配套设施施较缺乏乏建筑面积积二二期期11万万平米容积率：：2.1绿化率：：35%项目类型型商商品房房产品类型型多多层、、小高层层、高层层主力户型型110-130平平米价格2800-3300（（尾盘））开发程度度已已入住住销售情况况尚尚有少少数大户户型未销销售推广主题题户户型型、物业业管理客户特征征看看重居居住品质质的中高高端客户户【博林金色色年华】观山悦地理位置置地地工路路，技校校南生活配套套生生活配配套设施施较缺乏乏建筑面积积45万平米米容积率：：1.7绿化率：：33%项目类型型商商品房房产品类型型多多层、、小高层层、高层层主力户型型80-130平米价格未未定开发程度度一一期5万平米米地基施施工中销售情况况预预计2008年10月中旬旬开盘销销售推广主题题中中式式风格、、自然环环境【观山悦】5.拟投投资项目目分析【拟投资项项目选取取原则】开发风险险小，以以本溪中中高端客客户为主主要客户户群；利润最大大化；高品质开开发，多多附加值值，高收收益；客户认同同；地块无大大量拆迁迁，或拆拆迁难度度不大区域选取取原则应规避风风险产品开发发原则生活配套套设施成成熟；价值增长长空间大大；消费者认认可；利润空间间大；竞争风险险可降低低；序号项目名称地理位置规划用地面积(㎡)建筑面积(㎡)开发进度(㎡)1和谐佳园溪湖区河西40310066万（住宅：63万，公建：3万）1800002东方新湖俪城溪湖区河东298500456696(回迁房104014;商品房352682)1214313山水俪城本溪县1689003738204兴华俪城平山区解放南路92200291534动迁阶段【拟投资资项目】】资源来源源：海航航和谐佳园园地理位置置溪溪湖西西路距距市中心心（火车车站）五五公里交通条件件溪溪湖西西路通达达市区主主要干道道，两条条公交线线路通过过生活配套套周周边缺缺乏必要要生活配配套，未未来主要要依靠一一公里里外外的溪湖湖区区政政府周边边建筑面积积62万万平米容积率1.63产品类型型多多层小小高层层高高层价格1300-1700开发程度度无无拆迁迁，在建建回迁房房，封顶顶，已停工三个个月，经适房房部分尚尚未动工工销售情况况经经适房已已销售12套推广主题题环环境客户特征征收收入水平平较低包包括括工人、、单收入入家庭、、新婚尚尚无稳定定收入的的年轻人人外地地常住务务工人员员【和谐佳园园】【地块情况况】回迁房地形高差溪湖西路浅山地块西高东低、北高南低，便于组团规划地块间存在较大高差，将提高开发成本临河面较长，已规划临河观景高层住宅地块临近近沉陷区区，或有有部分地地块位于于沉陷区区地块东南南一公里里为一铁铁厂区，，污染严严重西、南均均为矮山山地块西南南方向为为老煤矿矿及抗日日时期万万人坑东有铁路路线，视视野内为为东方新新湖俪城城北为社区区及溪湖湖西路【周边环境境】黑厅三居二居户型面积积48-101平米主力户型型60-80平平米优点小小户户型多居居室，满满足多代代居住需需求缺点客客厅厅、卫生生间不采采光------户户型型设计计可优优化【户型】【产品】外立面带有回族建筑元素【SWOT】地块面面山临临水，，可借借助的的景观观因素素较丰丰富交通相相对更更为便便利项目尚尚无正正式面面对市市场，，市场场策略略可调调整空空间大大相对于于竞争争项目目，本本项目目开发发时间间较晚晚，将将流失失大量量客户户水系没没有流流经地地块，，东亿亿瑞馨馨佳园园占有有优势势项目容容积率率较高高，导导致开开发成成本加加大主要污污染源源一铁铁的搬搬迁将将改变变区域域的环环境质质量；；主要竞竞争对对手瑞瑞馨佳佳园大大规模模供应应将提提前消消化大大量需需求市场需需求很很可能能已经经受到到挤压压，且且一个个区域域不可可能吸吸引所所有的的购买买需求求优势劣势机会威胁【市场预预期】鉴于以以下情情况：：区域经经适房房存量量巨大大，客客户可可选择择空间间非常常大过去一一年区区域经经适房房销售售量在在十万万平米米左右右政府对对价格格的管管制非非常严严格本项目目目前前无拆拆迁等等影响响项目目开发发的潜潜在风风险本项目目预计计年销销售量量预计计可在在50000-60000平平米左左右我们认认为本本项目目的投投资评评估应应着重重关注注以下下几点点：高企的的开发发成本本。地地形高高差需需要大大量的的改造造费用用，过过高容容积率率下的的小高高层为为主的的产品品结构构势必必大幅幅增加加开发发成本本；投资回回收慢慢。本本溪市市经适适房区区别于于其它它城市市，其其实际际是廉廉价的的商品品房，，销售售速度度慢，，投资资回收收期长长，现现金回回收慢慢，且且供应应量巨巨大；；政府补补贴、、优惠惠及土土地成成本。。东亿亿瑞馨馨佳园园获得得政府府补贴贴四亿亿元，，本项项目是是否能能够获获得足足够的的政府府支持持也是是决定定本项项目投投资价价值的的关键键因素素。。东方新新湖俪俪城地理位位置溪溪湖站站对面面原原溪湖湖百货货对面面交通条条件溪溪湖西西路通通达市市区主主要干干道，，距市市中心心（火火车站站）四四公里里，四四条公公交线线路通通过生活配配套新新营业业大商商超市市距本本项目目四百百米，，其它它配套套设施施齐全全建筑面面积45.66万万容积率率1.53绿化率率33%价格1668-1940产品类类型多多层小小高高层高高层开发程程度一一期回回迁房房1000套，，经适适房572套，，已全全部封封顶，，二期期均为为经适适房，，尚有有拆迁迁销售情情况06年9月开开始销销售，，目前前一期期尚余余50余套套未售售，二二期已已积累累客户户500余余组推广主主题环环境境客户特特征多多为为收入入水平平较低低人群群，由由于周周边环环境大大为改改观，，后期期吸引引部分分公务务员等等中等等收入入人群群【东方新新湖俪俪城】新湖俪俪城一一期西西区新湖俪俪城一一期东东区及及二期期（黄黄色区区域））新湖俪俪城东东西区区之间间寺庙庙-藏藏龙寺寺【规划】经适房房回迁房房回迁房房二期地块为坡地地形，产品延续了一期风格新湖俪俪城南南部大大商超超市新湖俪俪城南南侧街街道老老社区区新湖俪俪城西西眺和和谐佳佳园新湖俪俪城南南侧社社区【周边环环境】大商超市填补了区域配套的缺乏地块南侧社区环境较为嘈杂西向视野辽阔【项目面面临的的主要要问题题】二期地块尚有三百余户未拆迁住户【SWOT】地块较较为平平坦，，只有有少数数缓坡坡交通最最为便便利周边生生活配配套最最为便便利项目周周边为为老式式社区区，较较为嘈嘈杂二期地地块存存在较较大量量的拆拆迁周边生活配配套设施的的完善，将将吸引更大大范围的客客户前来置置业市场需求很很可能已经经受到挤压压，且一个个区域不可可能吸引所所有的购买买需求优势劣势机会威胁【市场预期】鉴于以下情情况：同区域内经经适房存量量巨大过去一年区区域经适房房销售量在在十万平米米左右政府对价格格的管制非非常严格本项目二期期开发地块块仍存在拆拆迁问题本项目具备备一定的地地段竞争优优势本项目已为为二期积累累了五百余余组意向客客户，初期期销售方面面应不存在在太大压力力我们认为本本项目的投投资评估应应着重关注注以下几点点：开发成本。。地块容积率率高，拆迁迁成本高都将大幅增增加本项目目的开发成成本。利润测算。。需根据政政府给予的的优惠政策及及土地成本本等，结合高高容积率、、拆迁成本本测算利润润。山水俪城地理位置张张家堡堡太子河河边生活配套距距离中中小学校较较近、医院院、购物不不便建筑面积36万万平米容积率2.21项目类型商商品房房产品类型多多层小小高层高高层价格2100-2580开发程度一一期18万平米米，多层主主体结构施施工中，二二期拆迁中中销售情况未未正式式销售，客客户积累500余组组推广主题环环境境客户特征周周边乡乡镇子女就就学客户、、乡镇厂矿矿经营者等等收入较高高人群【山水俪城】南为远山北为锦绣滨滨江项目西为纺织厂厂及学校东为太子河河——自然环境良良好，视野野开阔，市市容整洁【周边环境】长方形地块块，南北跨跨度大，占占据太子河河发源地的的宝贵资源源组团团规规划划，，营营造造了了丰丰富富的的天天际际线线及及社社区区景景观观带带沿河河高高层层产产品品充充分分利利用用了了河河景景、、山山景景优优势势-----整体体规规划划较较为为合合理理【规划划】一期期二期期最小小户户型型48平平米米，，最最大大户户型型141平平米米主力力户户型型90.8米米至至106.9平平米米户型型设设计计合合理理，，功功能能布布局局、、功功能能性性、、采采光光性性均均较较佳佳-----户型型设设计计具具有有一一定定的的竞竞争争力力【户型型】【存在在的的问问题题】二期地块拆迁量较大，估计尚有五百户待拆迁，拆迁阻力较大地块位于本溪县城东南角，在本地人心目中偏远区域一期在建楼为砖混结构，而本地人对框架的安全性认识度较高，是一劣势【SWOT】项目目面面山山依依水水，，环环境境非非常常优优越越项目目地地块块巨巨大大，，可可依依市市场场需需求求调调整整产产品品结结构构及及类类型型项目目周周边边就就学学条条件件非非常常便便利利项目目位位置置距距城城中中心心有有一一定定心心理理距距离离项目目周周边边生生活活配配套套亟亟待待完完善善周边边乡镇镇并并校校带来来大大量量为为解解决决就就学学问问题题的的置置业业需需求求项目目周周边边项项目目供供应应已已接接近近完完毕毕，，竞争争减减小小市场场面面临临饱饱和和风风险险拆迁迁问问题题可可能能影影响响后后续续开开发发进进程程优势势劣势机会威胁【市场预期】鉴于以下情况况：周边已无直接接竞争项目往年各供应项项目平均年销销售量在40000平米米至60000平米之间间区域高档商品品房均价已达达到3000元/平米受周边乡镇并并校影响，带带来大量新增增需求项目具备优越越的景观优势势本项目地块仍仍存在拆迁问问题预计本项目可可实现2800-3000元/平米米的整体销售售均价我们认为本项项目的投资评评估应着重关关注以下几点点：拆迁成本及难难度。地块尚尚有五百余户户待拆迁，据据现场调查了了解，拆迁难度较大大，其导致的成成本增加，对对开发进程的的影响需谨慎慎评估。一期产品已无无调整空间。。一期产品18万平米已已动工，已无无对产品的调调整的可能。。吸纳能力。本本溪县人口少少，往年供应量已吸纳纳大部分需求求，本项目规规模较大，预预计将有可能能面临市场饱饱和的风险。【兴华俪城】地理位置解解放南路路与转山路交交界处附近交通条件项项目距市市中心1.5公里，解放放南路、广裕裕路为城市主主干道规划用地面积积92200平方方米规划建筑面积积291534平方米周边配套周周边购物物、就医、子子女就学等生生活设施较为为齐全发展前景本本溪市受受到广泛认可可的新兴区域域，特别受到到高端客户的的青睐地块现况目目前正正在动迁中转山路广裕路解放南路本钢青年公寓寓兴华地块2市场兴华地块3兴华地块1第四高中二十五中和平新城丰泽隆园老式社区本钢南地医院院门诊老式社区老式社区小学【周边环境及配配套情况】周边就学条件优越周边环境略显嘈杂【存在的问题】地块尚有2500个待拆迁户，拆迁难度大项目由三个地块组成，不利于统一规划周边老社区非常多，环境嘈杂【SWOT】地势平坦，便便于规划产品品交通非常便利利项目紧邻市属属重点学校，，子女就学非非常方便项目周边为老老式社区，较较为杂乱项目周边有较较多低端娱乐乐场所，对区区域安全和品品味有较大影影响地块拆迁问题题极大本区域将成为为城市新型中中心区，各类类配套设施将将更加齐全，，将吸引更多多中高端客户户本钢大量棚户户区的改造将将成为本项目目最大的竞争争对手大量拆迁户的的补偿及回迁迁问题可能影影响本项目的的开发进程优势劣势机会威胁【市场预期】鉴于以下情况况：项目所在区域域发展潜力较较大，市场前前景相对乐观观项目所处区域域市场吸纳