某地产公司营销策划报告

敬呈：华侨城（集团）深圳世联地产顾问股份有限公司2011年3月巅峰涅槃！纯水岸九期营销策划报告1：华侨城25年，波托菲诺10年品牌积淀：城市绝版地段，区域价值突出：华侨城6平方公里完美配套，国内最优质生活平台：景观卓越，山、湖、林、海为一体的全方位视觉盛宴：非拼合纯大户人文社区，极致稀缺纯粹“华侨城——优质生活创想家”品牌效应，波托菲诺成熟品牌位于波托菲诺核心区位，构建于深圳华侨城6平方公里人文生态社区之上艺术、文化、酒店、教育、商业、休闲、运动全功能一体化优质配套7万平米燕栖湖、高尔夫、燕晗山、欢乐谷、红树林无敌海景多重景观一览无遗总建面5.46万，205席稀缺席位，220-300平米非拼合纯大户型人文社区品牌|地段|配套|景观|产品，天生贵胄，我们是深圳顶级豪宅的领导者！基于前期沟通，项目营销目标：

①承担年度重点回款任务，实现高价高速②充分挖掘营销价值，实现品牌巩固与升级2011年5月6月2011年7月项目开盘2-3个月销售5.46万平，205套对于我们到底是不是问题？7月8月9月205套，实现全盘销售01壹○目标下的背景2011年，市场调控政策影响：

“国八条”瞬间而至，为2011年楼市定调，调控依然是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。5【国八条要点】1、合理确定本地区房价控制目标2、加大保障性安居工程建设力度3、对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税4、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍5、落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求6、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制8、坚持和强化舆论引导“国八条”解读新“国八条”是前期调控政策的延续，但力度空前；新政对税收、房贷及限购等条款的细化将直接影响客户置业成本及资格，深刻影响市场预期。2011年，市场调控政策影响：

限购令全国蔓延愈演愈烈，从限购到停购，政府进一步强化调控力度抑制需求。截至3月1日，哈尔滨、太原、石家庄、沈阳等全国23个城市相继出台第二轮限购令，此外，住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，将逐渐向未出台限购的大中型城市以及交易活跃的三线城市扩展，限购向全国范围内蔓延的势头已经不可阻挡，而且在执行力度上会更加严厉，限购成为全国之势已成必然。2011年，市场调控政策影响：

目前通胀形式严峻，负利率的底部会继续深入，加息之初并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会影响成交量走低。与前两次加息不同点：活期存款利率首次加息；存款利率的加息幅度较上次有所扩大，而贷款利的加息幅度较上次有所缩小。加息的时点选择特别：选在节后开工第一天，说明政府收缩流动的态度和行动之坚决，不给市场以任何揣测的机会；央行缓解实际负利率的政策目标更加明确，意味着未来还会继续加息。2011年，市场调控政策影响：

保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。数据来源《世联研究报告》保障房加快建设，对普通商品房市场需求形成分流。“新国十条”条款明确了2010年保障性安居工程建设共580万套，截止年末全国各类保障房共开工590万套，基本建成370万套，超过预期目标。到2011年全国保障房的建设目标上升到1000万套，这意味着未来将有1590万套保障房进入市场。假设每套保障房的面积为60平米，那么在未来1-2年内将会有9.54亿平米的保障房进入市场。而2010年全国商品住宅销售面积仅为9.3亿平米，这对于普通商品住宅市场绝对是一个不小的冲击，必将分流一部分购房需求。2011年，市场调控政策影响：

在限购、限贷、保障房三驾马车的引导下，政府进一步调控未来的政策储备基本定型。项目必须直面不容乐观的市场形势，产品先天条件在逆市下具备优势！2011年2月9日，央行加息；2011年1月28日，上海、重庆房产税试点；2010年，政策向右市场向左2010年，信贷、税收、土地、保障房等措施纷纷出台，意在“促供给、抑需求”，短期内抑制房价过快上涨。2010年，全国及深圳住宅市场整体呈“价升量减”态势。2010.04.15，“新国十条”横空出世，拉开调控的序幕；2010年9月29日，“限购令”横空出世；2011年1月26日，“新国八条”颁布；2011年3月3日，深圳市规划与国土资源委员会再度重申严格执行现行“限购令”，非深户不能通过补缴税牟取购房资格，凭社保缴纳证明购房者则必须缴纳至少两种类别的社保。2011年1月，限购令在全国蔓延；市场政策紫园园联泰泰红红树树湾湾三湘湘海海尚尚海怡怡湾湾畔畔将售售在售售联泰泰梅梅沙沙湾湾皇庭庭玺玺爱琴琴湾湾懿得得轩轩凯旋旋湾湾天麓麓(3区区)曦城城四四期期尖岗岗山山金地地观观澜澜观澜澜湖湖招商商观观澜澜中央央原原著著熙龙龙伴伴山山润恒恒御御园园万科科溪溪之之谷谷万科科棠棠樾樾兰溪溪谷谷泛海海拉拉菲菲澳城城二二期期名居居项项目目香格名苑淘金山二期弘德天下岸芷汀兰宝能太古城君汇新天兰亭国际四季山水二期期天御山深圳豪宅市场场新增供应逐逐年递减，前前后海供应相相对集中，关关内供应豪宅宅进一步稀缺缺化。①高层竞争分分析①高层竞争分分析——存量量片区项目物业类型建筑面积存量竞争面积段南山红树湾4、5期高层1.3532203-314㎡宝能太古城北区高层——130207㎡4房，顶复260-306㎡君汇新天高层2.16104202-220㎡三湘海尚高层——98207㎡4房、227㎡5房福田四季山水2期高层3.46147206-260㎡天御山高层0.28248㎡未来市场200平米以上上存量主要集集中在南山，，本项目270平米占70％以上，，差异化明显显，市场存量量竞争影响不不大。①高层竞争分分析——2011年供应应片区项目物业类型建筑面积占地面积入市时间套数产品面积区间南山澳城2期高层6.6852.882011——110-140㎡3房、140-160㎡4房名居项目高层1022011540套主力户型110-130㎡3房140-160㎡4房香格名苑高层9.392.082011368套130-160㎡3房、4房懿德轩别墅+小高层1.953.095201196套公寓207-415㎡;别墅350㎡福田云顶尚品小高层10.92.82011486套主力户型110-170㎡兰江山第别墅+高层296.082011-2012900套(拼后)160-180㎡四房、五房罗湖淘金山二期高层239.92011849套140-150㎡三房；德弘天下华府超高层26.54.2920111750套户均150㎡龙坂大晋鑫项目高层＋多层307.72011——主力130－160㎡锦绣御园高层23.67.42011——130－150㎡合拼大户为主合正中央原著别墅＋高层12.952011833平面120-160㎡、别墅250-315㎡宝安招商观园别墅＋多层＋高层2214.72011年上半年1246250-350㎡TH、140-170㎡平面金地观澜别墅＋多层2815.52011年上半年——多层140－170㎡

别墅200－250㎡2011年关关内豪宅供应应稀缺，多集集中在180平米以内产产品为主，200平米以以上平面产品品市场供应断断档。①高层竞争分分析——二手手房项目名称产品类型户型面积(㎡)总价（万）单价（万/㎡）天鹅堡1期平面3房2208500000386363房2207900000359093房2208000000363644房245950000038776天鹅堡2期平面4房23110600000458874房25312000000474314房2308500000369574房2301200000052174天鹅堡3期复式5房25815500000600785房30025000000833335房2842800000098592近期波托菲诺诺二手房220-300平米单位成成交主要集中中在天鹅堡，，对本项目而而言具有一定定的价格优势势，但整体放盘量较较少，威胁不不大。别墅竞争分析析——存量类型片区项目2010年推售产品面积段（㎡）2010年推售套数实现价格剩余套数开盘时间城市型龙坂十二橡树联排220-290564302010年底叠加190323.13

宝安水榭山四期联排234-31459均价8万132010年9月曦城四期独栋400-500、联排250-300121独栋10万

双拼6万902010年9月龙岗和黄御峰园二三期未知————2022010年底龙岗星河时代双拼303、联排269-285、叠拼洋房211-25158双拼5-5.8232010年11月星河时代存量210-260平米联排——3.5-41042011年10月南山鸿威海怡湾260-300平米联排2413-14万132009年9月资源型观塘观澜高尔夫独栋630312300-300082010年观湖园独栋300-500、双拼200-300、叠拼150————1412010年棠樾独栋423、双拼282、叠加180111双批3.4-3.8

独栋5.5-7142010年梅沙凯旋湾1期独栋300-400，双拼250-28022

42010年3月皇庭玺叠拼150477.5232010年底目前在售别墅墅多以郊区别别墅为主（资资源型+城市市型），关内内核心区域城市别墅极度度稀缺。销售阶段类型片区项目产品面积段（㎡）预计价格套数开盘时间将售城市型龙坂水榭山四期联排230-3207-9万312011年4月合正中央原著联排250未定502011年4月熙园山院联排250未定702011年龙岸双拼240-260、联排218-222、叠拼190——130封盘南山紫园独栋330-420、双拼280-390

联排280-300、叠拼250-4308-10万912011年3月资源型盐田天琴湾600-100013万3未售爱琴湾独栋350、双拼240-300、联排225-2408-9万70封盘天麓三区9号地叠加190-290

3号地联排188-226

空中别墅153-200

叠拼191-217

独栋257-45013万2272011年7月梅沙梅沙湾独栋350-5008-9万692011年凯旋湾2期独栋300-400，双拼250-2808322011年3月别墅竞争分析析——新增供供应未来新增供应应城市型别墅墅依然稀缺，，多集中在东东部的度假产产品，与本项项目差异化明显，，无直接竞争争影响。别墅竞争分析析——二手房房成交期数面积单价（万元/平米）总价（万元）放盘或成交成交日期资源备注水榭花都联排24913.253300放盘精装香蜜湖1号联排35513.524800放盘毛坯香蜜湖1号联排35011.434000放盘泰式装修熙园联排25710.52700放盘中等装修纯水岸2/3期31号418187500成交年初不临湖纯水岸5期T173659.63500成交纯水岸5期36510.413800成交

不临湖纯水岸5期T2236511.54200成交

纯水岸5期T7834512.334500成交2010年4月不临湖纯水岸6期39511.394500成交

临白石洲纯水岸8期36511.784300成交

中间城市别墅二手手房成交价格格高企，联排排双拼类已达达11-14万，独栋达达19-20万。别墅竞争分析析——二手房房放盘纯水岸2/3期2号面积单价（万元/平米）总价（万元）放盘或成交资源备注纯水岸2/3期2号37320.917800放盘不临湖纯水岸2/3期6号56922.8513000放盘临湖有人出1亿纯水岸5期T37365114000放盘不临湖纯水岸5期T36365114000放盘不临湖纯水岸6期39512.665000放盘临白石洲纯水岸6期T51393187000放盘不临湖纯水岸8期36518.086600放盘端头纯水岸8期T81345145000放盘临湖纯水岸8期T80350196600放盘临湖纯水岸别墅放盘量>成交交量，放盘价格优优势不明显，，成交受顶级级客户心理认认同因素影响响。纯水岸三级市市场销售代表表访谈语录：：“肯花1个亿亿来买这里的的别墅，谁也也不愿意买个个旧的东西，，这种客户是是不会为了省省钱去买二手手房的，而且且二手房也并并不比新房便便宜多少，他他们还是更愿愿意去购买新新别墅。”除面临市场大大环境影响，，项目直接跳跳出现有豪宅宅竞争圈！世联观点———竞争王者，，规则制定者者非外部干扰，，自己制定游游戏规则！①高层竞争：：整体市场存量量较少且差异异化明显，未未来200平平米以上供应应断档，本项项目无竞争对对手。②别墅竞争：：城市型别墅墅供应稀缺，，且与本项目目差异化明显显，二手房价价格无竞争优优势，本项目目无直接竞争争影响。自身需要的是是什么？华侨城25年年，中国旅游游地产先驱。。波托菲诺10年，最早引引入纯粹异域域风情人文地地产开发，成成就深圳以及及全中国最顶顶级富人区。。意大利的波托托菲诺深圳的波托菲菲诺问世，与与地球另一边边的波托菲诺诺是如此相似似，同样的每每户至少有一一扇窗户可以以毫无遮掩的的看水景。注入艺术元素素的上品沙龙龙波托菲诺商业业街区，在元元素细节上进进行欧式风格格创作，植入入大量艺术元元素。用水的语言交交流4万平米的天天鹅湖、7万万平方米的燕燕栖湖，就嵌嵌在华侨城波波托菲诺里。。会讲故事的坡坡屋顶建筑低矮而古古朴，清一色色坡屋顶，传传统典型的意意式建筑。意大利《19世纪报》:“由于中国国深圳华侨城城人的发明，，PORTOFINO广广场的太阳照照射到了中国国。”波托菲诺———意大利古利利亚海湾东面面的一个小镇镇。在这里，，最典型的建建筑就是沿海海呈阶梯状排排列的塔形房房屋，每户人人家至少有一一扇窗户可以以毫无遮掩地地眺望大海，，被称为波托托菲诺风格的的特有设计。。波托菲诺品牌牌十年辉煌过过后，面临持持续开发，品品牌形象与顶顶级豪宅地位位面临巩固与与升级。波托菲诺将迎迎来第二个十十年开发，本本项目承担着着承前启后的的任务。ⅣⅢⅤ纯水岸九期纯水岸后续地块纯水岸别墅地块锦绣四期天鹅堡后续地块燕晗综合体燕晗二期燕晗组团香山里如何升级波托托菲诺的品牌牌价值，成为为项目营销的的关键！世联观点———营销创新突突破①承前启后的的品牌意义：：波托菲诺升升级，华丽再再现。②整体大于个个盘的营销意意义：华侨城城其它产品的的相互作用。。一个契机———纯水岸九期期的诞生02贰○客户基础竞争，因稀缺缺，而无界限限……我们唯有对市市场客户进行行挖掘选择波托菲诺诺的客户多以以终级居住为置业目的的的传统富豪阶层层，年龄层次较较大，有钱有有闲，注重生生活环境。波托菲诺纯水水岸—站在深深圳豪宅客户户的顶尖7万以上顶级财富阶层层，被绝版区区域和一流环环境或产品打打动，置业目目的为终级居居住或收藏，，满足其对稀稀缺资源的占占有感或终级级置业梦想。。典型代表项目目：纯水岸别墅、、天麓接受的单价（（元/平米））4-6万顶级富豪富人阶层中低收入阶层层具有很强经济济实力，被强强势资源与产产品品质所打打动，置业目目的为改善居居住，满足其其对资源的占占有和家庭生生活及财富保保值。典型代表项目目：纯水岸七期期、中信红树树湾、君汇新新天、三湘海海尚具有一定经济济实力，看好好周边居住环环境，被成熟熟配套吸引，，置业目的为为首次置业居居住，注重价价格。典型代表项目目：中海阳光玫玫瑰园、锦绣绣花园1-3万中产阶层01年之前02-03年年04-05年年第一阶段低密度资源豪豪宅城市豪宅多元元化第二阶段第三阶段A、实业家家阶层B、中产阶阶层A、实业家家阶层第四阶段06-08年之后城市近郊资资源型豪宅宅豪宅客户群群体趋向多多元化、年年轻化，客户档次不不断走高，，国际化、、精神需求求、品质要要求增加！！A、实业家家阶层B、早期中中产阶层C、新富阶阶层D、国际视视野财富新新贵E、富二代代城市豪宅时时代第五阶段09-10年之后收藏型、享享受型豪宅宅A、实业家家阶层B、中产阶阶层C、新富阶阶层A、实业家家阶层C、新富阶阶层B、中产阶阶层注：通过各各时期典型型项目表现现总结给出出深圳豪宅客客户发展趋趋势：典型项目：：华润幸福福里、十五五峯、三湘湘海尚典型项目：：星河丹堤堤、圣莫丽丽斯典型项目：：中信红树树湾、香蜜蜜湖1号、、纯水岸典型项目：：星河国际际，锦绣花花园、天鹅鹅堡典型项目：：银湖别墅墅、颐园客户物料特征40－60岁，典型富1代白手起家实业家为主35-45岁，早期中产阶层企业中高层管理人员、私企业主居多、少量公务员私企业主、高层管理人员为主，金融、公务员居多，事业发展期新富阶层出现35-45岁，新富阶层为主，学历背景高级化经商、科技类、金融类高管，部分有海外背景30-35岁，年轻化，具有国际视野财富新贵区域外客户客户精神特征务实，低调有品位，健康生活理念圈层认同远见国际视野、个性化客户感知核心价值点物业形态资源条件地段、环境、配套社区圈层、文化身份体现、标签感、投资价值独特设计、理念、艺术品特质立足于产品硬件立足于产品软件硬件相结合立足于产品软件代表项目银湖别墅星河国际锦绣花园香蜜湖一号中信红树湾星河丹堤圣莫丽斯幸福里十五峯三湘海尚01年之前前02-03年04-05年第一阶段低密度资源源豪宅城市豪宅多多元化第二阶段第三阶段第四阶段06-08年之后城市近郊豪豪宅城市豪宅时时代第五阶段09-10年之后享受+收藏藏型豪宅注：通过各各时期典型型项目表现现总结给出出深圳豪宅客客户发展趋趋势：传统财富阶阶层的天下下逐渐瓦解解，快速积积累下具备备更高国际视野的的财富新贵贵阶层崛起起客户分类年龄职业/行业特征描述财富新贵继承者24-35家族企业多有海外留学经验，视野开阔，年纪轻轻但社会经验丰富，对金钱并不敏感，重视品位格调的自然拥有快速积累者30-40电子/IT/金融/地产等新兴行业学历层次较高，多为本科以上，财富积累快速，自信心强，追求视野的国际性和先进性，重视生活的城市感与现代感传统财富阶层45岁以上加工/贸易/机械等传统行业早期财富积累者，稳重保守，自我认同感很强，重视家庭，总是尊崇正统经典的方式深圳豪宅客客户发展趋趋势：实力最强波托菲诺的的主流客户户群波托菲诺以以“区域+环境+品品牌”的核核心驱动，，满足最高高端客户的的终级置业业梦想，新新贵阶层更更注重的是是“生活方方式+细节节+身份认认同”。新兴豪宅对对波托菲诺诺带来新贵贵阶层客户户分流中信红树湾湾成交客户户：上升期期富豪，有有钱无闲。。选择红树树湾的原因因更多是对对品质追求求、身份感感体现、对对奢华的生生活方式的的追求。红树湾11栋业主语语录（面积积338㎡㎡总价2200万））：“在万科城城有一套别别墅，度假假用，纯水水岸、万科科城、第五五园别墅都都看过。””追求国际化化生活方式式的心里，，自己也在在上升期，，喜欢一个个年轻有活活动，开放放的社区生生活环境，，很自我。。波托菲诺———“新的的血液”“成熟品牌牌+业主资资源”的营营销方式局局限性渐显显，市场多多元化及本本身产品线线丰富的条条件下，需需要注入新新的元素重重燃客户热热情。纯七复式大大邸：成交客户来来源南山区区域占53%，其中中南山尤其其以华侨城城为主，占占27%。。纯七1栋230平米米户型：购买最近一一期230平米户型型的客户八八成为华侨侨城周边及及其他片区区的新客户户。这类客户非非常关注华华侨城，但但不一定很很熟悉，他他们属于社社会上的财财富新贵，，想在华侨侨城生活。。“香山里在在销售过程程中，老业业主的资源源和波托菲菲诺的品牌牌作用明显显弱化。””北京华侨城上海华侨城深圳华侨城天津华侨城成都华侨城云南华侨城泰州华侨城武汉华侨城华侨城集团团全国布点点，地产开开发快速扩扩张；面临临大规模地地产开发量量！城市项目名称项目类型总建面_m2深圳侨城馨苑住宅43500东部华侨城天麓别墅香山里住宅230000招华曦城（二期）别墅303100纯水岸九期别墅50000招华曦城（七期）别墅28100上海新浦江城二期住宅1300000西康路989住宅160000林湖路一号地块64500苏州河北岸东块41、42、1街坊地块156500泰州泰州华侨城纯水岸别墅2000000北京华侨城欢乐园1期住宅830000天津天津华侨城东丽湖项目别墅+住宅2209400西安华侨城·壹零捌坊别墅61300武汉东湖风景区中北路项目别墅+住宅2111500成都华侨城纯水岸别墅+住宅占地1500亩昆明云南华侨城“华侨城模模式”开发发周期缩短短，规模化化下的要求求。世联建议：：“波托菲诺诺豪宅系””客户群体细细分策略项目面积段（平米）单价区间总价区间目标客户财富层级目标客户关注点香山里160-1703-4万400-700万富裕阶层（千万级）改善型换房价格、身份标签纯水岸九期220-2907-8万1500-2400万富豪阶层（5千万级）终级置业生活质量、精神需求纯水岸别墅300-50010万以上0.5-1亿顶级富富（亿万级）终级置业+收藏型资源占有、保值性统一豪宅体体系巩固与与建立下，，针对不同同产品客户户群体进行行细分劳斯莱斯公公司对轿车车购买者的的身份及背背景要求极极严，购买买者必须通通过厂方对对其身份、、地位、文文化教养及及经济状况况的综合调调查。劳斯莱斯品牌发展和和扩大后，，客户的分分系列策略略。1/黑蓝色色的银灵系系列——国国家元首、、政府高级级官员、皇皇室贵族2/中性颜3/白、灰浅色银影系列——有社会影响力的企业家、大富豪“只有贵族族身份的人人才能成为为其车主””生产了三种种系列的轿轿车，分别别针对不同同身份的销销售对象。。顶级汽车、、品牌地位位不变的情情况下，对对于客户群群的细分，，满足市场场的需要。。纯水岸九期期客户策略略：顺势而为，，新贵+旧富富的交融高国际视野野的财富新新贵阶层崛崛起核心驱动力力旧模式的的升级营销方式局局限性突破破优质生活追追求者：尊尊贵型+享享受型客户户他们年龄集集中在35-50以上，承载了城城市的记忆忆与情感，，沉醉于十几年奋斗斗的财富成成就，生活方式式更低调不张扬。他们对生活本质质有着深刻刻的理解，他们懂得得如何最大大限度使自自己的生命命舒展和愉愉悦，懂得内心的的修为，在经历中中获得人生生的通达和和理解。他们身处外外部环境复复杂的当下下，却有种种向外的张张力，试着放下目目前难以摆摆脱的一切切。他们希望自自己的社区区不仅仅发发挥居住功功能，更重重要的是提提供他们的家人人相互交流、、互融的生生活平台，，享受亲情带带来的温馨馨。OLDMONEY——深圳圳的“创富富者”传统[尊贵型]客户新贵[享受型]客户他们是今天天这个时代的引领领者，融会会中西的职业能力力，已成为为时代的标标杆，是当当今产业化化发展的时时代映像。。房屋对他们们而言更是是注重享受生活的的场所，是和家人共度时时光的地方，同同时也是体体现自身品味、、身份的场所。他们拥有国际化的视视野，游历过世界界各国，懂懂得如何真真正享受生活。他们工作忙碌碌离不开城城市，但但内心追追求远离离尘嚣文化内涵涵的浸染，，对于人人生讲求求物质文明明与精神神文明的的双丰收收。NEWMONEY“旧富+新贵””的结合“经典+时尚””的交融纯水岸九九期：为波托菲菲诺注入入新的活活力，在自然和和居住之之上，一个城市最最顶级的的生活聚聚集[场]爱马仕(Hermes)法法国式式奢华消消费品的的典型代代表。经典、时时尚、原原创，不不符合潮潮流、不不刻意表表达自己己是爱马马仕的追追求。方巾的故故事：穿穿长靴“双妹””复活上上海制造造，演绎绎顶级时时尚经典典，进军军奢侈品品行业。。因为它是是一个有有故事、、有文化化历史底底蕴的品品牌，具具有高端端时尚和和奢侈品品牌的共共同特点点。保留石库库门宝贵贵的建筑筑元素，，以全新的的内部空空间重组组和功能能重新定定位，成成就上海海独有的的新天地地。大量石库库门老建建筑，成成为打造特色色、高端端商业的载体，，使新天天地独有有的一道道景观上海新天天地：经经典之上上的时尚尚演绎，，成为城城市新名名片———从CLASS到FASHION时尚≠小小资≠CHEAP[经典+时尚]=更具具时代感感的顶级级生活代代言品牌升级级形象传传递：于最高处处，再看看世界。十年波托托菲诺，，从未停停止的存存在与超超越。波托菲诺诺，时代代的永恒恒定义。象形“凌驾于经经典之上上的传承承与超越越！”名命纯水岸号作品1、品牌牌价值的的延续利利用。2、增强强作品感感、气质质调性注注入艺术术感、99号公馆馆9号大宅宅220-290㎡，臻品大大宅，邀邀您共赏赏！形象传递递：视觉觉效果更更新整体波托托菲诺豪豪宅系调调性一致致，物料料档次和和品质上上各自区区隔。厚载世界界，一席席揽天下下纯水岸别别墅划湖为疆疆，兼收收并蓄形象传递递：视觉觉效果更更新整体波托托菲诺豪豪宅系调调性一致致，物料料档次和和品质上上各自区区隔。纯水岸9号作品9号作品与与205位位大人物线上：波托托菲诺品牌牌升级《2011三三个作品系系》波托菲诺10年于最高处，，再看世界界！天鹅堡|纯纯水岸|香香山里9号作品品鉴中03叁○营销执行纯水岸九期期的营销目目标3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月线下:别墅墅销售期开盘2期开盘样板房开放放新售楼处开开放纯水岸9期香山里一期持续——2011年，波波托菲诺回回款60亿亿，纯水岸岸九期回款款30亿。。——政策高压力力高敏感下下，实现高高价高速高高品牌。——豪宅系系别墅、纯纯九、香山山里之间的的互利作用用，整体提提升。深圳国土局局，可能三三万以上高高价楼盘禁禁止预售。。①实效达成成销售目标标②拉动波托托菲诺整体体品牌升级级，注入新新元素③圈层建立立：真正的的“波托菲菲诺阶层””项目营销策策略：隐性的高调调：圈层营营销主导纯水岸/9号作品———凌驾于经典典之上的传传承与超越越！纯水岸“空间升级级”：商业活力力注入，引引入顶级奢奢侈品牌或或人文艺术术类商业。。引进GUCCI、百百达翡丽、、爱马仕等等顶级品牌牌进驻临街街商业和纯纯九底商，，以顶级品品牌商业包包装更新区区域形象。。引进诚品书书店等文化化商业进驻驻，迎合深深圳高知层层次客户的的文化需求求的同时赋赋予项目更更文化的知知性内涵在这里，艺术与奢华华不是形式，，是优雅生活的态度度9号作品“物管升级级”：专属酒店店式物业管管理。尊贵服务体体验管家——全程负负责统筹业业主与会所所、酒店等等的预订、、使用事宜宜，以及外外联其他事事情，比如如机票预订订等提供全方位位的贴心服服务：定期开展健健康咨询服服务、保姆姆培训服务务、机票预预定服务、、协助制定定旅游计划划服务等；；门童——提提供开门、、泊车、行行李等超五五星服务。。项目营销策策略：一张卡：华侨城资源源整合计划划一场活动：：品牌升级起起势隐性的高调调：圈层营营销主导一条动线：：极致展示体体验价值传递：：嫁接“时尚尚+艺术””，以圈层层活动为渠渠道，传递递项目价值值。①最优质的的生活②最尊崇的的服务③最顶级的的尊贵STEP14月5月6月7月8月9月10月活动主题：：华侨城25年品牌积积淀及历史史成就；波托菲诺10年发展展历史；结合众多知知名艺术家家作品发布布形式宣告告华侨城三三个作品系系的诞生活动地点：燕栖湖畔活动时间：：五月一日媒体推广：：全面立体的的媒体炒作作大事件：线线上发布项项目信息华侨城25年华诞暨暨9号作品新新品发布会会结合合知知名名艺艺术术家家作作品品发发布布形形式式宣宣告告华华侨侨城城三三个个作作品品系系的的诞诞生生一部影视片和一首歌国家形象篇导演高晓龙导演专题片《十年波托菲诺》STEP14月5月6月7月8月9月10月大事事件件：：华侨侨城城25年年华华诞诞暨暨9号号作作品品新新品品发发布布会会一部部摄摄影影作作品品一部部影影片片《《华华侨侨城城25周周年年之之路路》》首首映映礼礼一本本书书《《十十年年波波托托菲菲诺诺》》余余秋秋雨雨签签售售会会一部部摄摄影影集集《《印印象象波波托托菲菲诺诺》》展展出出《王小慧眼中的波托菲诺名流流圈圈层层关关于于波波托托菲菲诺诺的的集集体体记记忆忆展展专属属平平台台发发布布：：波波托托菲菲诺诺的的移移动动产产品品线线开发发Ipone，，IPAD平平台台的的杂杂志志多多媒媒体体应应用用iPhone应应用用程程序序iPad应应用用程程序序制作作““华华侨侨城城·波波托托菲菲诺诺””iPad应应用用，，展展示示华华侨侨城城的的品品牌牌实实力力和和波波托托菲菲诺诺项项目目发发展展历历程程，，建建立立与与高高端端诚诚意意客客户户和和业业主主沟沟通通的的平平台台iPaddemoSTEP14月5月6月7月8月9月10月1）文字字、2））图片、、3）视视频、4）手机机短信接接口、5）投票票、6））调查、、7）抽抽奖大事件：：华侨城25年华华诞暨9号作品品新品发发布会圈层建立立“蓄客客期”：：一张贵贵宾尊享享卡[波托菲菲诺尊享享卡]：分级会籍籍模式，，与不同同物业捆捆绑进行行销售，，也可同同时作为为蓄客的的方式，，认卡费费用可作作为购房房诚意金金在房款款中扣除除。产品会籍等级权益价值酒店权益艺术馆权益华侨城系列会所高尔夫权益主题公园权益纯水岸别墅钻石会员50万纯水岸九期铂金会员5万香山里金卡会员2万华侨城资源整合酒店会所艺术馆高尔夫主题公园不同级别别的会籍籍与购买买不同类类型的物物业相对对应；会籍级别别越高，，享有权权益越多多多，并并且对应应不同级级别的服服务；会员权益益分级享有华侨侨城集团团旗下深深圳范围围内资源源会所主题公园华侨城高尔夫因特拉根酒店威尼斯酒店权益分级开盘华侨城权益礼包说明金卡权益华侨城系列会所年卡1张，波托菲诺国际酒店标准套间1晚，1年物业管理费，华侨城各大艺术馆年卡1张，欢乐谷、东部华侨城、世界之窗，各年卡1张，华侨城高尔夫练习场年卡1张铂金卡权益华侨城系列会所年卡2张，威尼斯酒店或洲际酒店消费券20000元，波托菲诺国际酒店标准套间2晚，1年物业管理费，华侨城各大艺术馆年卡2张，欢乐谷、东部华侨城、世界之窗，各年卡2张，华侨城高尔夫练习场年卡2张钻石卡权益华侨城系列会所年卡5张，威尼斯酒店、洲际酒店以及东部华侨城因特辣根酒店消费券100000元，波托菲诺国际酒店标准套间5晚，3年物业管理费，华侨城各大艺术馆年卡5张，欢乐谷、东部华侨城、世界之窗，各年卡5张，华侨城高尔夫练习场年卡5张华侨城艺术馆一条动线线：极致致展示体体验STEP1:售售楼处全全面升级级STEP3:高高标准展展示STEP4:奢奢侈化服服务流程程在市场上上发出新新的“震震撼”声声音，以以高标准准的全新新的波托托菲诺展展示建立立重塑形形象，引引起轰动动12售楼处本项目新售楼处选址建议：首选方案：波托菲诺国际酒店公寓（共两层）备选方案：丹桂轩会所二楼湖岸售楼处，燕栖湖“零距离”丹桂轩会所二楼波托菲诺国际酒店公寓售楼处一一层：客客户接待待功能，，设置功功能分区区；售楼处二二层：为为奢侈品品展厅，，可进行行私人物物品展览览4月5月6月7月8月9月10月展示之1：纯水水岸九期期售楼处处奢侈品的的嫁接，，打造““私人俱俱乐部””式售楼楼处“双子别别墅”淮淮海路796号号的第三三纬度奢奢靡体验式零零售从新新诠释奢奢华生涯涯体式格格局的独独家概念念借鉴淮海路796号号自己就是是一个带带着传奇奇色彩的的符号，，前身是是一幢建建于上世世纪二十十年月的的新古典典主义双双宅，，，旧时汉汉漆木制制楼梯和和多彩玻玻璃窗格格在韶光光流转中中风貌依依旧，处处处透露露着没落落贵族的的遗世傲傲骨。西楼：AlfredDunhillHOME幻想中中的男士士胡想家家园是AlfredDunhill个个性诉求求、奢华华品位和和爱崇身身份的明明证，这这里陈列列着AlfredDunhill博物馆馆的各类类馆藏珍珍品，以以及为AlfredDunhillHome设计的的专属限限量版产产物。一楼“古古董+旅旅行主题题探险区区”二楼““高级定定制服室室”艺术时尚尚与顶级级的奢侈侈品牌的的结合，，最贵而不不俗的情情境体验验。借鉴东楼：““表文文化”为为主，上上海“江江诗丹顿顿之家””。拥有江诗诗丹顿、、伯爵表表、积家家、卡地地亚等10多多个世界界著名奢奢侈品牌牌的瑞士士历峰集集团就已已经跟796签签约入入驻。收藏家沙龙龙、“阁楼楼工匠工作作坊特别定定制服务””、主题性性高级腕表表展等。东西双楼三三、四层：：香港的顶顶尖私人会会所KEE。江诗丹顿和和Alfreddunhill四四层顶楼设设有贵宾专享餐餐厅，聘请的最最顶尖的跨跨界顽童PatrickGilles包办办餐厅设计计宅邸后方：：中国当代代艺术界久久负盛名的的香格纳画廊廊200余余平米的展展示空间设设立于此。。纯水岸四期期纯水岸会所所-销售中中心形式：挑选出最美美、最空灵灵的音乐，，以及能够够代表法国国浓郁情调调的香颂，，在展示区区的每个角角落播放。。展示之2：：演绎生活活的天籁的的音乐漫步步道（“湖湖岸香颂””音乐碟））纯水岸九期期4月5月6月7月8月9月10月意义：以情情感传递的的形式释放放项目湖岸岸生活的卖卖点。4月5月6月7月8月9月10月新怀旧经过上世纪纪20年代代到50年年代老旧时时尚（Shabby-Chic）的洗洗礼，再定定义的、有有设计感和和高级感的的欧洲古典典风格，称称为新怀旧旧。不是古物简简单堆砌，，更强调整整体环境的的系统性：：衣柜、墙墙板、顶线线、地板或或门板，所所有元素风风格统一又又各有不同同。只有将将装修、家家具、后期期配饰进行行系统的整整体设计，，才有可能能塑造真正正的新怀旧旧风格。展示之3：：样板房———“岁月月怀旧的经经典”你会发现空空无一物，，或就只摆摆一件陶器器，花瓶只只插一束花花，室内只只挂一幅书书法或绘画画，这便是是设计师的的“禅心””同时为繁忙忙的现代都都市人打造造出一片灵灵魂的栖息息之地。展示之3样样板房———“现代中中式”的禅禅思浪漫、富有有禅意境4月5月6月7月8月9月10月舟楫换了宝宝马，青衫衫换了西装装，小酒杯杯里半条长长江一饮，，豪情滚滚滚而生———森林藤蔓、、大朵花卉卉、昆虫蝴蝴蝶……纷纷纷幻化成成千变万化化的曲线，，一系列镂镂绘着夸张张图案的剪剪纸、屏风风、布艺等等饰品将居居室营造出出独特的梦梦幻气氛。。对他们而言言，精神世世界纯净、、空旷。躲避现代文文明的喧嚣嚣，怀揣着着“都市游游牧情结””的人们开开始寻找回回归之旅。。面对传统统强势的生生活方式与与价值观的的横行，物物质富足、、追求精神神享受的城城市人们钟钟情于将家家作为他们们寻求精神神寄托的出出口。牛皮图案拼拼接、异国国特色的墙墙面配饰、、粗犷的原原木床体、、仿裘皮质质地绒被………4月5月6月7月8月9月10月展示之3样样板房———“都市游游牧情结””野性的的华丽回归生活的的部落文化化，新的、、奢侈的逃逃逸。精细化的接接待流程，，层层递进进，营造价价值点连环环脉压●区域价值：展示厅一楼楼品牌及区区域价值讲讲解，强调调未来波托托菲诺价值值，报告项项目调性。。●情感诉求：一楼影视厅厅播放项目目宣传片，，道出深圳圳人在喧嚣嚣的都市中中，沉重的的压力下渴渴望已久的的生活诉求求，打动客客户。●产品价值：对材质用料料，人性化化设计，异异域风情的的讲解，充充分展示项项目价值。。●分批接待待，一对一一服务，体体现尊贵感感；●精细化分分区域讲解解流程，价价值点逐一一渗透；●体体验验式式专专属属服服务务，，展展示示高高端端形形象象一楼楼区区域域二楼楼区区域域《迎迎宾宾礼礼仪仪规规范范和和统统一一话话述述》》《华华侨侨城城企企业业长长廊廊讲讲解解话话述述》》、、《《区区域域价价值值讲讲解解话话述述》》《顶顶级级生生活活讲讲解解话话述述》》、、《《区区域域地地图图讲讲解解点点》》《影影视视厅厅统统一一话话述述》》《楼楼体体模模型型整整体体讲讲解解话话述述》》《外外立立面面讲讲解解话话述述》》、、《《内内部部打打造造讲讲解解话话述述》》《小小区区规规划划讲讲解解话话述述》》、、《《园园林林会会所所讲讲解解话话述述》》《公公共共空空间间讲讲解解话话述述》》《《户户型型讲讲解解话话述述》》展示示之之4：：接接待待流流程程价价值值体体验验展示示之之4：：接接待待流流程程物物业业服服务务体现现尊尊贵贵享享受受统一一定定制制符符合合项项目目气气质质的的服服装装，，建建立立标标准准化化服服务务礼礼仪仪从客客户户体体验验出出发发，，用用细细节节感感染染客客户户用细细节节说说话话，，魔鬼鬼在在细细节节之之中中！！1、、门门童童岗岗：：客户户到到达达展展厅厅门门口口为为客客户户开开门门，，微微笑笑迎迎宾宾，，门门童童岗岗迎迎宾宾统统一一话话述述：：欢欢迎迎光光临临翡翡丽丽山山；；2、、销销售售人人员员：：一对对一一接接待待服服务务，，体体现现尊尊贵贵感感；；3、区域模型型处客服：配合销售进行行模型调控，，并为客户打打开二楼通道道处磁门；4、影视厅客客服：在客户达到影影视厅后，为为客户提供饮饮品服务；5、二楼奢侈侈品区客服：：提供一对一专专属服务，做做到贴身于无无形；6、洽谈区客客服：为客户提供饮饮品服务。价值传递：嫁嫁接“时尚+艺术”，以以圈层活动为为渠道，传递递项目价值。。①最优质的生生活：回归最最本原（健康康+自然+②最尊崇的服务：圈层对话、现场服务③最顶级的尊贵：嫁接艺术、奢侈品牌传递形式：小小型餐会、主主题沙龙及发发布会等。与奢侈品+艺术术+时尚跨界结合，系系列化主题的的圈层活动，，以小众圈层层聚会性质为为主，控制人人数。活动时间活动主题活动地点活动对象储客目标5月14、15日FIJIWater斐泉天鹅堡丹桂轩会所天鹅堡业主每场圈层活动约18批，每批客户约3-4人，7次活动共计客户约126批客户5月28、29日养生御膳天鹅堡丹桂轩会所波托菲诺历代业主6月11、12日萧邦名表品鉴天鹅堡丹桂轩会所纯水岸业主6月25、26日“拉斐”名酒品鉴天鹅堡丹桂轩会所波托菲诺历代业主7月9、10日湖岸艺术展燕栖湖畔诚意客户7月30、31日齐云美学名居品鉴纯水岸九期样板房诚意客户9月3、4日“波托菲诺环保公益之夜”华侨城洲际酒店纯水岸新老业主活动目的：通过组织目标标客户及业主主互动的小众众圈层活动，，体验纯9顶顶级产品系惬惬意生活方式式；创造更多销售售代表与目标标客户接触的的机会，便于于销售代表向向客户灌输价价值点直接促进在售售产品成交；；通过高端圈层活动的成功组织和和宣传，为项项目制造圈层层和业界影响响力，强化纯水岸9期品牌价值值及客户认知知；拓展高端客户户，为品牌积蓄忠忠实度高的高高端客户。活动参加者：：（每场圈层层活动控制在在18人以内内）活动推广:圈层活动以小小众、低调、、尊贵、细致致服务为特征征，结合线上上常规推广及及线下call客形式发发布活动信息息。纯水岸9期系系列圈层活动动5月：优质生生活月6月：奢华体体验月7月：艺术品品鉴月9月：答谢晚晚宴优质生活月：：水岸家宴之之“自然私享享健康音符符”发现FIJIWater斐泉：世世界级明星主主厨的御用之之水[关于FIJIWATER斐泉]

比佛利山山四季酒店等等顶级酒店指指定用水|全全球私人喷气气式飞机领先先服务商NetJets指定飞行用用水。由维提岛（斐斐济群岛）天天然水源处直直接装瓶的天天然自流水FIJIWater斐斐泉口感轻柔柔滑顺，其标标志性的环保保方形包装瓶瓶广受品味独独特的消费者者、明星名流流以及追求品品质的世界名名厨们的钟爱爱。活动形式：私私人餐会主厨运用WATER在当当晚所有的菜菜肴制作中，，受邀的嘉宾宾们在领略FIJIWater备备受明星厨师师钟爱和推崇崇的味觉体验验之余，不禁禁赞叹这神奇奇之水与食物物间那无与伦伦比的相融相相衬。优质生活月：：水岸家宴之之“养生御膳膳”特色餐饮—理理疗药膳引进知名的药药膳理疗餐饮饮，为客户提提供量身订做做的药膳菜谱谱与食疗计划划，同时提供供到客户特色色的餐饮服务务。由路易·尤利西斯·萧邦一手创立的萧邦表在钟表界声名显赫，一向标榜顶级独特品位的萧邦表独具匠心的设计与工艺，提供独具品位的表中精品，成为上流社会人士最精心的选择。活动地点：天天鹅堡丹桂轩轩会所；活动时间：6月14活动形式：嫁嫁接萧邦手表表品牌资源，，进行艺术名名品品鉴活动动;活动人群：天天鹅堡业主；；奢华体验月：：水岸名品汇汇奢享水岸，萧邦名表品鉴会活动地点：华华侨城天鹅堡堡丹桂轩会所所活动时间：6月28日活动形式：嫁嫁接法国波尔尔多红酒品牌牌资源，组织织红酒、美食食品鉴活动;活动人群：纯纯水岸业主；；奢华体验月：：水岸名品汇汇品尝，世界最最贵的瓶装葡葡萄酒“拉斐斐”最贵的标准瓶瓶装葡萄酒1787年拉拉斐酒庄葡萄萄酒，1985年伦敦佳佳士得拍卖行行售出，售价价16万美元元。现陈列于于福布斯收藏藏馆，瓶身蚀蚀刻有杰斐逊逊总统的姓名名缩写。艺术品鉴月：：水边的艺语语湖岸艺术展活动形式：从从4-7月份份的oct创创意产业园和和华·美术馆馆的展览中选选择知名度较较高的艺术展展，在临湖街街区开辟出专专门的展区进进行展览，每每隔2周定期期举办；筹备时时间：：7月月投放媒媒体：：在华华侨城城业主主专刊刊、华华侨城城品牌牌平台台、线线上传传统媒媒体进进行发发布临湖街街区齐云美美学名居品鉴活活动活动地地点：：纯水水岸9期样样板房房活动时时间：：7月月25日活动形形式：：延请请泰国国皇室室御用用美学学大师师齐云云先生生布置置样板板房，，并进进行美美学漫漫步之之旅讲讲座;活动人人群：：诚意意客户户；艺术品品鉴月月：奢奢享水水岸，，铭仕仕人生生“波托托菲诺诺环保保公益益之夜夜”客户答答谢晚晚宴哥本哈哈根峰峰会期期间，，世界界自然然基金金会首首位全全球大大使李李冰冰冰在《《地球球新闻闻奖》》颁奖奖典礼礼致开开幕词词，并并参与与环保保主题题对话话国内内环环保保组组织织：：中华华环环境境保保护护基基金金会会、、绿绿色色世世纪纪青青年年环环保保组组织织、、中中国国环环保保联联合合会会、、壹壹基基金金等等国际际环环保保组组织织：：世界界环环保保组组织织、、世世界界自自然然基基金金会会、、全全球球环环境境基基金金、、国国际际绿绿色色和和平平组组织织、、地地球球之之友友等等建议议举举办办的的环环保保公公益益活活动动“节节能能减减排排，，从从我我做做起起————倡倡导导深深圳圳绿绿色色出出行行大大型型公公开开签签名名会会””“波波托托菲菲诺诺倾倾情情赞赞助助世世界界自自然然保保护护大大会会””“全全球球环环境境基基金金有有机机污污染染防防治治研研讨讨会会””“纯纯水水岸岸携携手手壹壹基基金金共共建建环环保保希希望望小小学学””可通通过过邀邀请请李连连杰杰、、李李冰冰冰冰、、刘刘德德华华等知知名名公公众众人人物物前前来来参参与与环环保保活活动动的的启启动动仪仪式式、、捐捐赠赠仪仪式式、、研研讨讨会会等等，，聚焦焦媒媒体体、、公公众众目目光光，为项项目目营营销销造造势势李连连杰杰发发起起成成立立的的壹壹基基金金，，多多次次走走在在环环保保、、慈慈善善的的第第一一线线，，李李连连杰杰本本人人也也是是亲亲历历第第一一线线参参与与环环保保慈慈善善。。活动动地地点点：：华华侨侨城城洲洲际际酒酒店店活动动时时间间：：9月月活动动人人群群：：纯纯水水岸岸新新老老业业主主；；一个个圈圈层层的的建建立立““波波托托菲菲诺诺阶阶层层””！！价值值传传递递：：嫁嫁接接““时时尚尚+艺艺术术””，，以以圈圈层层活活动动为为渠渠道道。。于最最高高处处，，再再看看世世界界。最优优质质的的生生活活：：健健康康+自自然然+生生态态最顶顶级级的的尊尊贵贵：：艺艺术术+奢奢华华+时时尚尚最尊尊崇崇的的服服务务：：专专属属+全全面面04肆○别墅墅销销售售思思考考12期10期11期分期房号面积（㎡）价格(万)十期T93368.945700T94369.575400T96369.575250十一期T101463.939800T104474.749900十二期39521.19960040553.981030041533.951040042558.511060044526.71030045552.271100046555.2112700纯水水岸岸目目前前共共剩剩余余12套套别别墅墅，，其其中中9套套别别墅墅为为近近亿亿元元别别墅墅3套套联联排排、、2套套双双拼拼（（亲亲湖湖））、、7套套独独栋栋（（超超大大花花园园））别墅墅剩剩余余房房号号：：两个背景景：1、深圳圳市场亿亿元别墅墅的消化化缓慢，，年成交交量极少少；2、2011年年高压政政策之下下，高价价物业销销售更为为敏感；；策略细分销售策略略：看不不见的顶顶层，神神秘的低低调营销销营造顶级级私享专专属性服服务。定制化销销售接待待：多对一，，全方位位服务团团队推广方式式：线上零推推广，线线下话题题炒作，，人脉传传播推售方案案：少量多批批次，营营造稀缺缺性专属体验验：一墅一故故事，看看楼动线线线上：完完全神秘秘的零推推广线下：传传递销售售动态制制造话题题，在圈圈层内业业内形成成影响力力**富豪豪又再购购买深圳圳亿元顶顶级别墅墅剑客论坛坛、微博博形成讨讨论：珍藏亿元元别墅惊惊现市场场据说最近近又有新新的高端端别墅推推出STEP14月5月6月7月8月9月10月客户定向向点对点点邀约，，举行小小型推介介会。千万级以以上豪宅宅成交客客户近期看过过3000万以以上豪宅宅的意向向客户邀请客户户：世联千万万级以上上物业成成交客户户（天麓、、中信红红树湾、、幸福里里、观澜澜湖、曦曦城、万万科兰乔乔圣菲、、香蜜湖湖1号、、星河丹丹堤）盘点并利利用世联联已有高高端客户户资源STEP2为每一位位客户专专属定制制的荷兰兰银行服服务团队队从客户接接触每套套别墅产产品的信信息开始始，都为为这批客客户量身身配置一一组专属属的荷兰兰服务团团队：银银行顾问问为客户户提供购购房信贷贷相关信信息；置置业顾问问提供购购房流程程和细节节；别墅墅设计顾顾问全程程记录客客户需求求，为客客户量身身定做一一套符合合客户需需求的设设计方案案；工程程师全程程记录客客户对于于产品的的改造需需求，解解答客户户关于产产品的问问题；一位尊贵贵别墅客客户量身定做做的定制制化的服务团团队一位银行顾问一位置业业顾问一位别墅墅的设计计顾问一位工程部工程师4月5月6月7月8月9月10月STEP3建立完全全独立的的精英销销售团队队，对客客户进行行专属化化的多对对一接待待。——设置置世联最最精英的的“豪宅宅经理团团队”别墅对外外不设销销售电话话，组建建世联最最精英的的“豪宅宅经理团团队”为为客户进进行一对对一选房房，打造造深圳最最高端的的选房体体验世联总监监级销售售顾问团团队；4月5月6月7月8月9月10月STEP4别墅客户户世联专专属尊贵贵客户服服务保证证——精细细化的话话术讲解解培训销售话述述精细化化，以讲讲故事的的方式演演绎和渗渗透价值值点，解解答答客客户疑问问用举例和类类比的方方式与“世界级顶顶级富豪豪区比弗弗利山庄庄”相联系系；讲述“波波托菲诺诺空间升升级计划划”未来来即将引引进的高高端奢侈侈品和湖湖岸艺术术展，为客户描描述未来来的生活活方式和和蓝图用讲故事的方方式讲述开发商商背后的用用心；讲述居住在在波托菲诺诺的业主的故事事和经历，收集他们们居住在这这个区域的的原因制作作成小故事事广为传播播；华侨城生活活波托菲诺生生活4月5月6月7月8月9月10月STEP5情景