万科物业-前台服务管理工作规范

前台服务管理工作规范一个每天都可能发生的小故事。。。。某客服中心因为月选购 材料未刚好到位，导致楼宇内很多廊灯都没有修好，正好，这会儿来了一位业主，对话由此绽开：业主（心情特殊激烈地跑到前台）：你们怎么搞的，我报门口廊灯不亮，已经好几天了，怎么还没有人去给我修啊？客服前台：廊灯我们还没有买回来，可能还要等几天。业主：我们每个月交那么多的管理费，一个灯你们都买不起啊？管理怎么越来越差！然后，就是这位业主不断的头脑轰炸。。。

想象一下：客服前台的这种回答有何不妥？作为前台的你，你会怎么答？原委是什么缘由导致业主喋喋不休？？作为服务性行业，我们每天都会遇到各种各样的业主，会遇到各种各样的问题，同样是一件事，为什么别人就能简洁几句话“哄得”业主开快乐心地走了，而自己却哑巴吃黄连，有苦说不出，还弄得一肚子委屈，心情低落、工作越来越没有主动性，继而产生躲避心理？不仅仅是为了工作，而是要在工作中培育自己的沟通实力、处理突发事务的实力以及综合协调实力。最重要的，我们希望自己：

快乐工作！工作快乐！快乐工作的条件：1、对工作的极度宠爱2、丰厚的劳动酬劳3、自我价值的充分实现4、良好的人际互动及社会关系网络5、乐观豁达、主动向上的工作心情。。。。。。而最基本的，是要娴熟驾驭基本的业务技能!从本次沟通课程，我们应当学到的东西：1、客服前台的基本操作流程2、客服前台的业务内容及留意事项另外，我希望传达给大家的：1、前台接待不仅仅是在工作，而是在不断编织自己的人际关系网；2、前台接待不仅仅是在面对业主的无理取闹，也是在利用“极品业主”的表演，不断熬炼自己的临场发挥实力；3、每一次接待都是一次“面试”，“以人为镜，正其身”。

第一部分：文件的学习及介绍一、公司核心文件1）2010年1月5日下发的《投诉处理与修理服务管理考核方法》2）2010年6月10日恒地司物监字【2010】第022号《关于下发<前台服务管理工作规范>的通知》3）文明礼貌用语——“全员强化服务理念、全面提升服务品质”4）《金碧物业集团标准化管理手册》之《客户服务》公司近两年来为提升“服务”质量所开展的大型活动有哪些？

对前台服务的工作内容的界定：客户服务中心前台客服专员接待业户的来电、来访。依据业户的询问、求助、报修、投诉与建议等，调度相关部门进行处理，并负责对业户进行回访及相关信息的归档工作。

前台服务管理具体包含哪几方面?1）按信息来源分：来电来访

投诉建议报修求助咨询前台服务

2）按内容分类：

来电接待一、来电接待程序1）电话响三声之内接听（录音、固定用语）2）记录来电信息（台账）3）反馈相关处理责任人（开单）4）跟进5）回访（处理完毕后2小时内）6）结案业主来电来访登记台账并反馈到位处理返单回访1分钟5分钟30分钟2小时内二、台账及工作单填写留意事项1）留意填写地点精确，无错项、漏项2）台账与工作单填写需一样3)录音电话内容必需与台账登记一一对应4）电话回访内容需在工作单上注明回访时间5）留意“卷面”整齐示例：1）台账、调度单、工程修理单的填写2）有偿服务与业主报修公共区域如何开单？第一：一分钟！五分钟！其次：全部电话必需登记！在这个问题上，公司毫无协商的余地！必须要做到!

大佬，有没有得协商啊？三、电话接待留意事项1）公司规定开场白2）留意语音语调：只凭声音话语传达意义适当地提高声调，显得富有朝气、明快洪亮。3）要微笑接听4）留意接听姿态，适时记录微小环节5）接听中要有呼应，要礼貌的请教对方姓名6）对方激烈时要以礼相待7）电话语言要用商务用语，切不行用“地摊话”“口头禅”8）主动应对业户问题，主动找寻解决方法

来访接待场景一假如你家爆水管，你到客服中心报修：你：你好。我家水管爆了，快点支配人帮我修理。客服中心：这个事我们不管，你到工程部去吧，在18号楼下面。你（气喘息息跑到工程部）：师傅，我家爆水管了，快点帮我修理。客服中心：师傅出去了，我是值班的，走不开…你：去哪啦，我家现在爆水管啊！客服中心：不知道啊，可能去修理了吧，我们现在人手不足，每天都很忙的…而且你这个过了保修期要收钱的…有何感想？？推三阻四、毫无怜悯心、服务意识淡薄、事不关己高高挂起。。。。。失去业主信任、服务质量下降、满足度下降、物业工作开展更加艰难！这不关我的事

来访接待对服务人员的综合素养及业务实力要求更高一、来访接待程序1）迎立式服务2）细致倾听，精确记录3）联系相关部门处理4）跟进处理结果5）刚好反馈6）结案二、来访接待留意事项1）看法真诚热忱（站立、手势、目光、微笑、语言、等姿态都要调动起来）2）反应快速，对业户的需求快速做出推断3）不要轻易承诺4）不要简洁重复业户的内容5）快速区分业户类型，不要触遇到“刀尖儿”6）不能做到的工作，不要简洁地回复YES或NO场景二一位业主怒气冲天地跑进来：业主：喂，我们家爆水管了，快点派人给我修理！客服中心：好的！请问您是几号楼几号房，我马上帮您安排师傅去。业主：4-2-301，快点！客服中心：“好的.我登记来了”。然后马上当着业主的面打电话给工程部：“4-2-301房家爆水管了，请马上支配师傅修理。”假如这时工程部的确是临时支配不出人员，你再跟业主说：“很愧疚，师傅现在正在其它地方修理，我马上支配人员帮您先关水，呆会儿师傅回来再上门为您修理水管，请谅解！”并劝慰好业主。

接待内容一、询问、求助、建议类1）询问类、求助类问题最简洁赢得业户好感！也是最简洁获得成就感的业务类型！工作要求：只须要在《投诉处理与修理管理服务台账》上简要登记，主要在于获得业户信息。2）建议类：具体登记，并反馈至责任部门。留意：常常提出建议的业户，往往是“公共警察”，对小区的事务特殊上心，这类人，可以支配特地的人跟进，长期与之保持沟通，有可能成为铁杆业户。二、报修处理类

（一）工作程序1）接到业户报修（除公共设施报修外），前台客服专员1分钟内在《投诉处理与修理服务管理台账》上登记，并向工程修理部发出《修理调度单》。2）属于业户的室内报修且未过维保期的，修理人员5分钟内到达修理现场(遵守上门修理服务规范)。3）属于有偿服务的，修理人员到现场确认后填写《工程修理单》，修理结束后请业户在《工程修理单》上签署看法。4）属于公共设施的报修的，客服前台填写《工程修理单》派发至工程修理部进行修理，并由客服专员核查修理结果。5）凡业主报修项目均需填写《修理调度单》，有偿服务及公共区域修理需同时填写《工程修理单》。三、投诉处理类1）投诉概念界定：业户对物业管理服务范围内的环境卫生、治安管理、公共秩序等问题提出的不满或同一个业户就同一个问题反映两次或两次以上，均可视为投诉。2）处理流程：《投诉处理档案卡》3）客服中心接到的：总信、总线、整改令或客户转投诉均需按相关节点上报上级部门，分为返单、跟进处理及结案过程。特殊投诉还须要写专题报告。详见：《客服监察热线处理流程》4）处理投诉必备的心理状态业户投诉并不是针对你个人

总有少部分业主是毫不讲理的，别用生气来惩处自己设身处地为对方着想阅历共享其次部分：个人及楼盘工作阅历共享一、客服前台投诉处理的技巧第一、要学会识别重点住户A比较能抹得开面子，动不动就大吵大闹的；B宠爱牛须拍马，宠爱沾亲带故的；C有确定煽动性的，有可能引起业户串联的；D某一方面有确定特长，有号召力的；E动不动就说拒交物业管理费的。。。

谁是我的铁杆业户？有特殊特性的人，往往有特殊需求，反而很简洁结交挚友，这一部分业主就是我们平常须要特殊对待的住户，这种人往往通过其他方式很简洁成为你的铁杆粉丝。此人不行能刀枪不入吧！？一、客服前台投诉处理的技巧其次、面对业户的投诉，不论是有效投诉还是无效投诉，最好不要说太多客观理由；第三、驾驭客服前台投诉的特点：因前台设计缘由，感觉“敌我双方”对峙特殊明显，楚汉分明。因此，要尽可能地避开与业主正面交锋，不要让业主感觉似乎你在不断地想要劝服他。一、客服前台投诉处理的技巧

客服前台是投诉受理点，但是确定不是投诉的干脆处理点。第四、学会刚好撤退。当对方始终追问，当场无法解决或者根本没有协商的原则性问题，不事宜现场回复，建议马上留下对方的联系电话，请业户给我们一点时间，汇报后立刻赐予答复，以此将冲突转移，缓解对方心情。二、须要做的1）全部项目形成电子台账。前台接待所产生的信息量相当巨大，要擅长分析利用。2）每周统计热点投诉上报楼盘负责人，在管理例会上予以探讨，制定统一口径。3）定期对录音电话进行汇总，学习。

二、须要做的4）留意回访，树立前台良好形象（做了工作要让业主知道，也是培育良好业户群的重要一步）5）每半个月统计一次未完成问题，报相应部门负责人跟进处理，特殊是廊灯、梯灯等简洁而对业主造成干脆影响的问题。二、须要做的6）记住重点住户，最好能够知道姓氏，一旦业主过来刁难，假如能够热忱主动打招呼，极有可能缓解接待压力。（社会学或者心理学里常常说到的理论）7）针对业户来访，不要简洁的用YES或NO8）原则问题，义不容辞，非原则问题，能便利便利利例如：某住户现场退装修押金的全过程三、切不行做1）不要把问题推给领导，不但得罪了领导，反而让业户觉得，似乎通过领导就可以解决问题，显得不公开，不公正。2）不要在前台与业户争吵，一方面影响团队士气，另一方面使问题更加升级。对策：一旦发觉心情激烈地业户，立刻供应茶水服务，并指引到办公室内，或者相应的物业