伟业二三线城市综合体开发建设及

东方伟业（中国）投 董事、执 东方伟业投 副董事宜润伟业商业管 董事长兼首席执行2010年9Page模块一：我国二三线城市的发展特点及运营要2010商业地产发展形势二三线城市商业地产发展机项目定位的支模块三：配套规划设计 项目投资分析的主要内容和方模块六：二三线城市综合体商业运营的要Page模块一：我国二三线城市的发展特点及运营要Page模块一：我国二三线城市的发展特点及机一、2010由于房地产政策小幅收缩，没有大幅收缩，保持了稳健，预计2010年GDP增速9.5%中国经济增长从环比来看，2009年是V型增长，2010年是倒V型增长中国的消费能力已经启GDGDP——农村消费：农民工返乡，9640业带了城0）2005—2015群例高2，部人群有很强的消费能力。——汽车进入快速增长：人均GDP达到中低档汽车均价的1/6时，汽车消费快速增长，当达到1/时会爆发性增长。东部 年达到/6；东部2005年、Page房价还会再长期因素：因素、人口结构因素中小城市又遇机遇：城镇化、、放籍•系Page1、快速发展的机200965511839到2020年人口将增加到8亿，2025年9.26亿，到2030年将达到10亿。21世纪的区域城市群（带）发展迅速；中等城市呈崛起趋势；小城镇与城乡现活方式和城市文明进一步向中小城市及乡镇扩展，为商业地产的持2、城市商业需求3、资本运营的机Page Page我国一公里铁划将，极大变国济平发的步中 西 部 城 市 群 崛 起Page模块二：二三线城市综合体的选址及市场定项目选址及定项目定位的支撑条Page什么是城市Page城市综合体是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、、高尚住宅于一体的城市综合体，将商Page98765149876514

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高可达高密度、集约功能复合土地使用均衡空间的连续强大的对外辐射升值价呈多核发展是必然城市次中城市综城市次中城市综合城区

Page和市场决定了综合体发展的

Page综合体发展的四种发展模式均衡发展的模Complex=ho+office+shop+apartment+„„模式以写字楼为功能的发展模Complex=office(主)+apartment(次)+Ho/Shop„„模式以酒店 功能的发Complex (主)+office（次）+shop+apartment+„„模式以商业为功能的发展模Complex=shop(主)+Office（次）+Ho„„Page老城区选Page表1.老城区综合体选址的风险控1.拆迁同时要做好充分的宣减少拆迁阻力拆迁户可以优先安以价格综合体的住宅和商成和谐的社会氛目2.风 稳定程度都需要评拥有相当实力才能开发综合体目方案，联合实更强，注重可营理念的企业加PagePage表2.城市新区综合体选址的SWOT分S新区地价便宜，占地面积较大，适合开发非常高起点的综合W周边消费人群不够，人气，开发失败率极高，对开发和经营平提出较高要O三线城在进中普遍到的题，新开发B综合体是一种机遇T新区开发的周期长，集聚能力差，对新城综合体开发最Page二三线城市项目选址Page经过研究，原则上具备开发城市综合体二三线城市的基本条件，具体标准如下优质的当地行政资源/金融资Page宁德东方伟业广宁德东方伟业广东侨开发老市蕉城Page——我们致力于打造符合城市发展规划，EASTWILL

4-10平

場

电、餐饮、家饰家纺类别化百

商业地，购物中

式 3－5平

品品面业选址商圈和目标发展Page模块三：二三线城市综合体物业组合模型及业态设物业组合的主要类型及模配套规划设计及要Page多种业态的复 Page城市综合体规划设计需要兼顾的生产力要目目城市综合体土土地利用的高效集资源利最大

城市生最大

公共空最优

市政设施运高效策略

策略

策略

策略

策略土地能级的提竖向空间资源的利多种业态的复公共空间的再景观环境的优Page城市综合体物业产品组合需要考虑的关键问Page大规模商业开发模式·部分回迁住宅、教育及商业配商业广回商业广回迁住回迁商商品住宅及商 Page城市综合体——商业形态 30- 商业零

5- 其他服 20-25% 餐Page

30-休闲 酒多业态复合的优势是什优势三Page——城市综合体规划设 “消费者决策过程模Page项目建筑规划建

Page城市综合体业态规划及设计要一、2、将“多业态集约化一站式消费”理念引入三线城市，以“购物中心-Shopmall”作为项目的总体形象和，促进二、认真读懂城市综合体项目用地的土1、繁华便利，快捷，自由，热闹，24三、抛开传统住宅定位模式，要在整个城市发展空间下思考问 Page城市综合体业态规划及设计要四、策划依五、策划原12经营规划布局重点突出以“创新城市、形成营差异、足周边社、影响辐全区”指导思想并按以下个原则进：统一则则投资。2 、住宅、公寓。所有住宅楼的底层（即建筑的第5层 为花园、停车场所主要设置在两住宅裙楼下的负2层，设不同 Page用地面容积总建筑面建设商住比地50418万㎡（含万㎡停车设万住宅3200/商业9000/100万/销售销售面持有面住宅/公寓9.5商业超市1㎡百货万万Page 项目内包头昆区东方伟业城市广场项项目项目区位：包头区土地大小：52地块现状：已挂PageNNH≥60m退界H＜60m退界多层退界Page模块四：二三线城市综合体的产品策划及商业规项目的定位策Page城市综合体的定位及开定位依1 1 23

定位定位456 Page都市奥在城市中心区的开发强度标 表项目名卢湾滨江CBD（商业部分南昌21联盛国牡丹江都项目区卢湾江西省南昌贵阳市金阳新牡丹江占地面积（米7总建筑面积（米地上面积（米面积（米室层2112容积44主要业态及配零售商业（米5餐饮（米主力店商业（米酒店（米—办公（米Page都市奥在城市近郊地区的开发强度标 表项目名芜湖镜湖新徐州东部新城项目区镜湖新徐州市云龙区黄桥路/占地面积（米总建筑面积（米容积主要业态及配零售商业（米餐饮（米主力店商业（米酒店（米4办公（米住宅（米Page分析开发分析开发目标、现实情境、约束条件城市宏观市场分析城市规划发展分析城市微观市场分析项项目整体发展为解决问题而进行的基础分析（展战略及定位基础商业为解决问题而进行的基础分析（展战略及定位基础商业建筑形式及风格项目整体定位酒店市场各物业类型定位写字楼市场确定物业类型区域商业市场分商业综合体的发展与收益模式研究各物业类型分各物业类型分 项目初步经济测算项目初步经济测算总体定位商总体定位商业等级商圈划定商业体量业态分配比例建议主要服务群体空间设计

功能布局建议项目定位的提

项 定

文 定Page 镇江东方伟业广场案例解析Page模块五：二三线城市综合体项目的投资运营要项目投资环境的评价和分项目投资分析的主要内容和方Page项目投资环境的

因素+政策要

投资实力+运营实

市场预期+市场要Cost&

&Page项目投资分析的主要内容和方融资融资研究及投资测符合收益目标的商业计 《财务分析报告 核电东方广场案例解析Page模块六：二三线Page城市综合体的投资要商业地产投 居民

住宅产品出

机构投商铺产品出

持有型物长 收

写字楼或公产品出 Page资源平提升品城市综合资源平提升品城市综合体的运营价值主要资源资源平商提升品办商务租商务消费人高消费人酒旅游租商住家消费人公提升品住商旅消费人商务消费人Page城市综合体运营要测算论证。因此，投资前的项目产品论证和概念性规划设计，实际已经决定了项目投资的合资合投资债权资、股融资施工单代建多种方建立良，甚至成为资本市场的上好产2目品质量关键特别扩初设不细和工艺序也将接导致的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。一个新生的物种需要土壤、水