江西南丰县琴湖中央城全程营销策划报告-XXXX

不经意间，一湖影响一城INADVERTENTLY,ALAKEEFFECTATITY

楔子Wedge目录/ContentsPart.1：市场研究分析

Marketresearchandanalysis城市阅读/宏观经济政策/竞争分析/消费者分析Part.2：营销定位策略MarketingPositioningStrategy项目分析/整合定位/营销策略Part.3：全程营销推广FullMarketingPart.4：广告创意展示AdvertisingCreativeShowcase项目LOGO/VI系统/广告秀稿推广计划/阶段战术PartOne市场研究分析◆城市阅读◆宏观经济政策◆竞争分析◆消费者分析城市属性/CityProperty近年来，南丰县多措并举，致力于打造现代化生态宜居城市。南丰县围绕着建设“绿色生态新南丰”的目标，加快森林和绿地的规划建设，全力塑造“千年桔都、生态宜居”的城市风貌。自2004年以来，南丰县果断实施天然阔叶林保护工程，严禁采伐天然阔叶商品材，并建设了近50万亩生态公益林。为了提高城市“肺活量”，南丰县全力实施江西军峰山国家森林公园总体规划。江西南丰傩湖湿地公园以“全国首个丹霞地貌型国家湿地公园”的定位，跻身于国家湿地公园的建设试点，并成为全国长江湿地保护网络成员。同时，通过认建认养、立体绿化、复合绿化等措施推进园林绿化，鼓励社会力量参与城市绿化。目前，全县森林覆盖率达71.3%，城区空气质量优良率和建成区绿化覆盖率不断提升。自造林绿化“一大四小”工程实施以来，南丰县不断加大城市绿化力度，在注重保留城市历史文脉，注重传承建筑文化的同时，按照“一路一品，一街一景，打造三园景观”绿化建设要求，着力把南丰打造成人与自然和谐相处的生态城市。生态宜居城市南丰县位于江西省东部，全县总面积1909平方公里，下辖7个镇、5个乡、1个垦殖场。总人口28万余人，其中县城人口近8万。南丰历史悠久，人杰地灵。建县始于三国吴太平2年（公元257年），至今已有1700多年的历史，是国家命名的“中国南丰蜜桔之乡”和“中国民间艺术（傩舞）之乡”，也是“唐宋八大家”之一曾巩的故里。中国蜜桔之乡

城市经济/CityEconomy◆2009年，南丰县委、县政府带领全县上下坚持以科学发展观统领全局，全力以赴保增长，千方百计保民生，加大力度保稳定，取得了明显成绩，全县经济呈现了稳步向好的良好发展态势。今年全县生产总值达453475万元，比去年同期增长13.9%。其中，第一产业增加值为148640万元，比去年同期增长14.5%；第二产业增加值为149262万元，比去年同期增长16.5%；第三产业增加值为155573万元，比去年同期增长11.2%。◆2009年南丰县农民收入成为一大亮点，南丰县农民人均纯收入达7501.79元，比上年净增694.42元，增长10.2%，总量位居全省前列，净增值排名全省第一。至此，该县农民收入已连续十多年保持全省前列水平。2009年经济发展态势良好09年固定资产投资增速明显09年南丰县完成固定资产投资22.04亿元，比上年同期增长41%。全县完成城镇固定资产投资20.7亿元，比上年同期增长39.4%；房地产完成开发投资3.4亿元，比上年同期增长60%，占全县总投资的15.2%，比去年同期增长了1.83个百分点。城市特征/CityFeatures工业园区盱江花园新城区泉丰国际花园琴湖公园老城区城市规划/CityPlanning2010年住房建设规划《南丰县总体规划2006—2020》确定2020年中心城区人口20万人，城市建设用地面积19.96平方公里，规划居住用地面积5.538平方公里。至2020年，主城区人均居住面积达到28平方米/人，住宅总量达到560万平方米。居住环境明显改善，居住品质显著提高，达到小康水平。十一五住房建筑规划目标2007年城市人口约9.66万人，规划到2012年，城市人口13.6万人，人均居住面积由现状22㎡/人提高到26㎡/人，住宅建筑面积总量达到353.6万㎡，住宅增量约140万㎡，五年住宅用地增量约94万㎡以现代城市规划理念规划的新城将成为

未来南丰县集行政、商业、教育、居住于一体的新城市中心该区域位于南丰县中心城区里的新行政中心区，随着南丰县政府等各大政府机关整体搬迁到新城新城，社会资源都将围绕行政中心来布局、行政中心移动，必将带动区域房地产、医疗卫生、教育事业、服务产业等的发展。这里将成为未来南丰的政治、经济、文化中心。规划优势/PlanningAdvantages地段决定价值，项目占据了南丰新城最核心的位置，价值潜力巨大。区位优势/LocationAdvantages本案琴湖公园该区域位于南丰县中心主居住区，被定为南丰县新城区，随着南丰县政府近年来加大对该区域的投资发展，现已发展成为南丰县集行政、教育、休闲、经济、文化、居住等城市多功能于一体的中央行政商务区、中央生活区。琴湖公园、南丰国际大酒店、城西客运站、高速入口等相关城市高档配套，决定了该区域具有巨大的发展前景和潜在价值。交通优势/TrafficAdvantages城市““四纵纵五横横”交交织的的交通通路网网，便便捷交交通畅畅通全全城该区域域交通通纵横横交错错，””四纵纵五横横”交交织的的便捷捷交通通网，，让您您真正正享受受哦5分钟钟的生生活圈圈。桔都大大道作作为南南丰县县城市市中轴轴大道道，东东西贯贯穿全全城；；琴湖湖路将将打造造成南南丰未未来进进出高高速入入口的的主要要大道道；国国道连连接南南昌和和福建建等；；子固固路和和桔苑苑路南南连接接曾巩巩文化化广场场等。。桔都大道南广路琴湖中路桔苑南路交通南路国道子固南路康都南路傩乡大道本案配套优势/SupportingAdvantages城熟倾倾城的的城市市生活活配套套，让让它成成为您您贵族族生活活的一一种奇奇妙的的道具具本案位位于南南丰县县居住住新城城区，，其城城市生生活配配套日日益完完善和和成熟熟，周周边云云集了了学校校、银银行、、超市市、医医院、、汽车车站、、星级级酒店店、餐餐饮等等全方方位的的生活活配套套。县政府县中医院子固小学县二中客运西站银行PartOne市场研究分析◆城市阅读◆宏观经济政策◆竞争分析◆消费者分析百年难遇的金融危机让中国经济冰冷……一季度，GDP滑落到6.1%；加工贸易出口下降35.7％，全国合同外资额和实际使用外资额各降37.2％和20.6％。中国展开自救！——四万亿让空中都飘着钱的味道经济强劲复苏！前三季度国内生产总值（GDP）同比增长7.7％09年保八成功，2010年GDP预期10％？同时，十大产业振兴规划陆续出台；为刺激楼市，政府采取了降低交易税费、利率和首付等多项政策；在扩大内需上，则选取家电和汽车为突破口11月，我国进出口总值2082亿美元，同比增长9.8％，一举扭转外贸为时一年的下降局面；11月我国居民消费价格CPI同比上涨0.6％，结束连续９个月的同比负增长；11月，我国规模以上工业增加值同比增长19.2％，创下2007年中以来的最大增幅。12月中央经济工作会议、国四条、温家宝讲话……年初五月年末10年10年？09年经济回顾/09EconomicReview改革收收入分分配格格局改革一：转变政府职能减少和规范行政审批，将减少行政收费；深化资源价格改革，将限制一些地方政府的”卖矿”收益改革二：促进中小企业服务业发展国务院总理温家宝接受新华社专访表示：“要在税收、贷款以及其他方面给予中小企业政策支持。改革三：推进垄断性行业体制改革2010年中国在市场化改革方面会有新的突破，教育、医疗、卫生、公用事业等垄断领域会吸引更多民营资本进入。改革四：稳步推进城镇化推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，是09年中央经济工作会议最大亮点。改革五：加大“民生”支出中央经济工作会议提出”要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度”2010展望/2010Outlook告别““极度度”宽宽松的的2009年，，将迎迎来““适度度”宽宽松的的2010年。。◆新增增贷款款：7.5-8.5万亿亿◆加息息压力力明显显适度宽宽松的的货币币政策策2010展望/2010Outlook◆提高高二套套首付付抑制制投机机购房房———政策：：加大大差别别化信信贷政政策执执行力力度。。金融融机构构在继继续支支持居居民首首次贷贷款购购买普普通自自住房房的同同时，，要严严格二二套住住房购购房贷贷款管管理，，合理理引导导住房房消费费，抑抑制投投资投投机性性购房房需求求。对对已利利用贷贷款购购买住住房、、又申申请购购买第第二套套(含含)以以上住住房的的家庭庭(包包括借借款人人、配配偶及及未成成年子子女)，贷款首首付款款比例例不得得低于于40%，，贷款利利率严严格按按照风风险定定价。。◆防范范境外外热钱钱冲击击国内内市场场———政策：：加强强房地地产信信贷风风险管管理。。要严严格执执行房房地产产项目目资本本金要要求，，严禁禁对不不符合合信贷贷政策策规定定的房房地产产开发发企业业或开开发项项目发发放房房地产产开发发贷款款。有有关部部门要要加强强对信信贷资资金流流向和和跨境境投融融资活活动的的监控控，防防范信信贷资资金违违规进进入房房地产产市场场，防防止境境外““热钱钱”冲冲击我我国市市场。。◆严查查囤地地炒地地保证证有效效供给给———政策：：国土土资源源部门门要严严格土土地出出让价价款的的收缴缴，深深化合合同执执行监监管，，加强强对闲闲置土土地的的调查查处理理，严严厉查查处违违法违违规用用地和和囤地地、炒炒地行行为。。◆完善善招标标方式式剑指指“地地王””频出出———政策：：进一一步加加强土土地供供应管管理和和商品品房销销售管管理。。各地地要综综合考考虑土土地价价格、、价款款缴纳纳、合合同约约定开开发时时限及及企业业闲置置地情情况等等因素素，合合理确确定土土地供供应方方式和和内容容，探探索土土地出出让综综合评评标方方法。。对拖拖欠土土地价价款、、违反反合同同约定定的单单位和和个人人，要要限制制其参参与土土地出出让活活动。。从严控控制商商品住住房项项目单单宗土土地出出让面面积。。◆房价价过高高城市市要多多建限限价房房———政策：：加快快中低低价位位、中中小套套型普普通商商品住住房建建设。。对已已批未未建、、已建建未售售的普普通商商品住住房项项目，，要采采取促促开工工、促促上市市措施施，督督促房房地产产开发发企业业加快快项目目建设设和销销售。。要适适当加加大经经济适适用住住房建建设力力度，，扩大大经济济适用用住房房供应应范围围。商商品住住房价价格过过高、、上涨涨过快快的城城市，，要切实实增加加限价价商品品住房房、经经济适适用住住房、、公共共租赁赁住房房供应应。◆越权权救市市政策策地方方严禁禁出台台———政策：：进一一步健健全和和落实实稳定定房地地产市市场、、解决决低收收入家家庭住住房困困难问问题由由省级级人民民政府府负总总责，，市、、县人人民政政府抓抓落实实的工工作责责任制制。各各地要要结合合本地地区房房地产产市场场情况况，认认真落落实差差别化化的土土地、、金融融、税税收等等政策策，抓抓紧清清理和和纠正正地方方出台台的越越权减减免税税以及及其他他与中中央调调控要要求不不相符符合的的规定定。国十一一条再再次重重申07年年政策策内容容，对对房地地产行行业并并无实实质性性打压压。政策解析/PolicyAnalysis谨慎乐乐观◆乐观观：适适度宽宽松的的财政政政策策不变变；◆谨慎慎：国国十一一条重重申07调调控措措施。。2010宏宏观基基调/2010macro-tonePartOne市场研究分析◆城市阅读◆宏观经济政策◆竞争分析◆消费者分析板块划分/PlateDivided南丰县县城楼楼市规规划为为四大大居住住板块块，分分别是是河东东板块块、中中心板板块、、城西西板块块和城城北板板块。。中心板板块包包括老老城区区和成成熟的的行政政新城城区，，此板板块也也是目目前南南丰县县房地地产发发展较较为成成熟的的板块块，现现已成成为像像盱江江花园园、泉泉丰·国际花花园等等规模模化品品质楼楼盘。。城北和和城西西板块块在未未来几几年内内，随随着曾巩文文化广广场和和南丰丰西客客运站站的周周边城城市配配套日日益成成熟，，这两两个区区域将将是最最为发发展前前景的的板块块。本案泉丰国际花园琴湖公园盱江花园曾巩文化广场个案分析/CaseAnalysis楼盘名名称：：泉丰国国际花花园占地面面积：：93100平米米总建面面积：：150822平平米绿化率率：40.77%项目现状：：本案自07年启动入入市以来，，已经进行行四批房源源的开盘销销售，目前前在售的房房源为第四四批多层房房源，销售售均价约2380元元/平米。。工程进度：：目前小区部部分景观现现已呈型，，如小区主主入口景观观、小区中中心景观小小品组团等等。美誉品牌：：一期多层已已经交房使使用，其以以优越的品品质、现房房实景在市市场赢得了了良好的美美誉度和品品牌知名度度，更是我我们琴湖中中央城最直直接、最具具竞争力的的竞争对手手。PartOne市场研究分析◆城市阅读◆宏观经济政策◆竞争分析◆消费者分析潜在客户分析/AnalysisOfPotentialCustomers◆潜在消费费者目前居居住情况与家人同住占有比例近40％分析：居民租房比比例较低，，购房出租租的居民较较少。市民自有住住房比例较较高，但主主要还是以以自建房为为主。◆潜在消费费者购房意意愿情况分析：根据调研，，未来两年年内将成为为市民购房房的高峰期期，而且这这一部分消消费者也将将成为未来来房市去化化的主力军军；近86％的被访访者在近三三年内有购购房的意向向。潜在客户分析/AnalysisOfPotentialCustomers◆潜在消费者预购商品房类型分析：多层住宅为购房者首选；从经济发展及购买能力等层面考虑，在相当长的一段时期内多层产品仍是房地产市场的主流；小高层物业需求比例呈上升趋势。多层商品房仍为购房者购房首选的住宅类型◆潜在消费者购房的主要目的分析：购房者仍以自住为主，其自住需求比例达到72％，投资型房产比例很低；城市改造力度很大，购房自住需求旺盛；由于投资及出租市场并不活跃，二级市场的开发缓慢投资及出租需求市场份额非常小潜在客户分析/AnalysisOfPotentialCustomers分析：在四级城市市县城客户户，因房款款总价相对对偏低，以以及潜在客客户对居住住环境和条条件的要求求，三房依依然是消费费者首选房房型。而在在房型面积积上也对应应需求面积积控制在101-130平米米紧凑型的的房型。其其次在81-100平米的小小两房也是是消费者比比较青睐的的房型。◆潜在消费者预购户型分析三房为潜在客户的首选房型，两房和四房次之◆潜在消费者预购房型面积分析城市◆城市能级级不高/价价格落差不不明显◆城区人口口限制导致致容量有限限◆周边人群群聚合补充充血液◆二级市场场繁荣板块块区域不活活跃客户◆公务员之之类客户的的高端客户户群◆南丰周边边乡镇高收收入的桔农农◆改善型购购房需求产品◆板块第一一大盘◆户型紧凑凑性价比高高◆建筑密度度较高◆与琴湖公园园零距离◆四星级酒酒店配套◆但整体品品质有待提提升本案市场小结/MarketSummaryPartTwo营销定位策略◆项目分析◆整合定位◆营销策略项目简况/ProjectBrief琴湖中央城城位于子固固南路与桔桔苑南路中中心，与琴琴湖公园亲亲密为邻。。小区总占占地为137亩，总总建筑面积积约为16万平米，，由28栋栋多层、1栋11层层小高层、、1栋30层高层、、5栋独栋栋别墅、6栋双拼别别墅、2栋栋四连排洋洋房和2栋栋四星级酒酒店（公建建项目南丰丰国际大酒酒店）。小区建筑密密度为24.6%，，绿化率为为38%，，总套数为为947套套，车位共共475个个。项目现状/ProjectStatus此路为琴湖中路，北临本案，路两侧均为琴湖休闲公园。此路被规划为南丰县未来出城上高速路的主干大路，被打造与桔都大道相媲美的城市中轴线。此为项目与农民还建房之间规划的商业步行街，高压电线严重影响本案用地规划，将会给未来项目的销售带来一定程度上的阻力。此路为正在施工建设中的桔苑南路，与琴湖中路交汇，形成一纵一横的交通路网。琴湖公园位于县新城区南区，东连桔苑南路，南至傩乡大道，西至子固南路，北至南广路，总规划面积21万平方米。本案座落在琴湖畔。本案集办公、酒酒店、休闲闲、商业及及住宅于一一体大型城城市综合体体项目，将对城市发发展进程起起到历史性性的推动作作用。功能优势/FunctionAdvantages景观优势/LandscapeAdvantages琴湖畔、公公园里、景景观小品组组团、小桥桥流水、绿绿荫小道等等多重内外景景观，打造造绿色生态态养生别馆馆38%绿化率座落于21万㎡琴湖公园里配套优势/SupportingAdvantages配有网球场场、室内游游泳池、商商务休闲、、餐饮等四四星级酒店店高档配套套，商业街街、幼儿园园、地下商商场等星级级贵族生活活配套。酒店步行街室内游泳池幼儿园地下商场城市贵族生活别馆配套发挥优势，转化威胁优势（S）劣势（W）发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势机会（O）减小劣势，避免威胁威胁（T）南丰县目前在售楼盘极少、即市场供应量偏低，有种供不应求的需求关系；城市向西发展的扩张思路，高速路和城西客运站的投建等发展机遇；农民年均纯收入全省第一，经济发展良好。区域前景：南丰中心居住区的新行政中心区域，生活配套及新城规划已趋于成熟；产品多元化：本案产品多元化，如多层、高层、星级酒店、商场、步行街等城市综合体；湖畔公园优势：南丰城内唯一琴湖畔、内藏于琴湖公园的养生美宅；四星级配套：四星级酒店配套、幼儿园等国家最新出台的系列房地产政策，给房地产市场带来了一些政策风险；本区域同质化品和多层产品物业的泉丰国际花园，项目强品牌优势和现房实景的强力竞争分流客户；项目建筑密度偏高、楼间距叫窄；开发商的品牌魅力不够；期房销售和高层产品的市场抗性周边有农民还建房及步行街有高压线等外围环境，大大降低了本案的优势；目前项目没有直接的公交车，给小区出行带来了点不便。SWOT分析/SWOTAnalysisPartTwo营销定位策略◆项目分析◆整合定位◆营销策略卖点提炼/Sellingrefined精致户型舒适尺度新城中心大盘气质成熟配套星级公馆湖畔公园星级别馆大盘配套舒适空间湖畔公园景观小品◆新城区核心地段，四纵五横路网、良好的区域发展前景、城市对外形象的西窗口处◆南丰县目前16万平米的第一规模大盘◆云集医院、学校、银行、超市等成熟生活配套◆南丰首家四星级酒店标准的配套，如网球场、室内游泳池、娱乐休闲、幼儿园等贵族生活配套◆与南丰县唯一个城内湖琴湖为邻，藏于21万平米琴湖公园，无敌湖景、公园养生美宅◆小区里多处景观小品，稀缺景观多层。◆小区户型配比合理，100-130平米的紧凑实用性三房，占总房源的80%以上，符合当地购房需求。◆八角凸窗、超大阳台、空中花园等舒适设计尺度◆城市公馆的尊贵享受，从湖景、公园里的美宅，到四星级酒店标准的小区生活配套，都体现出本案奢侈、尊贵、高雅、贵族式的生活荣耀。◆礼遇酒店式物业安保服务、5000平米的风情商业街、临湖奢华高档别墅等，无不彰显出居住在本案业主的高贵。案名定位/CaseNameLocation琴湖中央城城◆备选案名名：琴湖世世纪城、琴琴湖天城、、琴湖豪庭庭综合上述市市场研究、、消费者研研究、项目目分析等三三大部分的的研究分析析，为了让让本项目案案名直截了了当，充分分体现本案案优越的区区域位置、、独享的琴琴湖畔和琴琴湖公园里里，我公司司建议：项项目案名定定位如下———释义：◆琴湖：一是体现本本案的地理理位置；二二是彰显外外在优越公公园、湖畔畔双重景观观；◆中央：一是突出本本案位于区区域的核心心地段；二二是体现业业主的无比比中央的地地位；◆城：：一是彰显出出本案的规规模大盘气气势；二是是体现本案案的成熟完完善的生活活配套。属性定位/PropertyLocation16万平米米湖景花园园社区综合上述市市场研究、、消费者研研究、项目目分析等三三大部分的的研究分析析，以及结结合前部分分的案名定定位，针对对本案的属属性定位，，我公司建建议如下———◆16万平平米——体现项目为为南丰县目目前第一大大盘的规模模和气质，，城市贵族族人生活的的乐园；◆湖景景———本案一核心心卖点：与与琴湖为邻邻，享受独独步天下的的琴湖湖畔畔美景；◆花园园———本案另一核核心卖点：：内藏于琴琴湖公园里里。释义：市场定位/MarketLocation琴湖畔●公园里●城市别馆综合前部分分的市场研研究、消费费者研究、、项目分析析以及结合合前部分的的案名定位位、属性定定位后，我我公司建议议针对本案案的市场定定位如下———◆琴湖畔、、公园里———项目最核心心卖点：与与琴湖为邻邻、内藏于于公园里。。◆城市别馆馆——体现两方面面的含义：：一是本案案具备南丰丰县唯一一一家四星级级酒店（南南丰国际大大酒店）来来装典本案案的内在生生活配套（（如室内游游泳池等国国际化四星星级大酒店店的配套））以及酒店店化物业服服务，打造造南丰县最最为高档、、最为贴心心的公馆式式生活；二二是居住于于城市别馆馆主人的高高贵和尊容容。释义：依湖而居，，一宅定天天下精神口号/SpiritOfTheSlogan真正的客户户定位，就就是发现客客户需求和和与客户真真正实现心心灵上的沟沟通：2010年年南丰市场场竞争也将将激烈，在在此市场状状况下，传传统的按部部就班的推推广形式必必须摒弃，，必须继续续深入研究究目标客群群心理，发发掘能与其其内在需求求相共鸣的的价值点，，引导其对对我项目进进行重新思思考和认知知。故发现现需求/心心灵沟通是是本案全程程推广的首首要原则。。■准确性：：放弃大海撒撒网般的盲盲目宣传，，定位客户户群，在目目标圈子中中利用小众众媒体传播播，做到矛矛之所指，，有的放矢矢。■创新性：：规避千篇一一律的活动动形式，充充分与项目目实际结合合，体现湖湖畔公园城城市别馆美美宅样板社社区的价值值和特性。。■生活化：：以“四星星级酒店服服务生活””、“回归归公园式自自然生活””的概念，，融合大大量生活化化的元素引引导目标客客群产生认认同和思考考。客户定位/CustomerLocation客户定位/CustomerLocation核心客户富有桔农政府机员生意投资◆2009年农民年人均纯收入高达7501元；历来都是南丰购房的主力军◆包括政府单位的公务员、教师、医生、企业员工、退休人员等◆县城个体经营户、投资者、外地务工的本地人。PartTwo营销定位策略◆项目分析◆整合定位◆营销策略◆根据对目前前南丰在售售楼盘的调调查以及对对消费者调调查发现，，同时结合合钜太公司司多年代理理销售县级级楼盘项目目的实践经经验，我们们可以得出出结论，在在县级城城市里最有有效的传播播媒体依次次是：短信＞户外外＞派单＞＞朋友介绍绍＞电视◆因此本项目目的媒体策策略：传统媒介形形象宣传，，营销活动动主动出击击传统媒介活动推广媒体策略/MediaStrategy◆佐证——在在售楼盘媒媒体效果如图表所示示:来访客户最最主要的认认知媒介是是短信，其次是户外、派单单、朋友介介绍、电视视等。◆在具体的定定价策略上上，我们建建议以“低低开高走、、步步为营营”为定价价原则，在在销售周期期内，实现现多次小幅幅度的价格格上扬策略略。1.将整个个项目分为为四到五个个销售周期期，实行““低开高走走”的策略略；2.在楼盘盘亮相之初初，必须让让更多的人人群关注本本案，起售售价必须具具有诱惑力力；3.经验告告诉我们，，低价入市市，逐步提提价更能够够赢得消费费者的追捧捧，而如果果入市时价价格偏高，，再来调低低时，则很很难再带旺旺人气，这这也是楼市市买涨不买买跌的效应应。最后综合参参考市场价价格及竞争争楼盘的销销售价格，，我公司建建议：本案案一期销售售均为建议议为——2360元元/平米价格策略/PriceStrategy户外策略/OutdoorStrategy◆老城区———中心广场场覆盖全城中中心片区◆城西——桔桔都大道口口覆盖城西片片区及进城城的周边乡乡镇◆河东——河河东桥头覆盖河东片片区及其周周边乡镇本案桔都大道口河东桥头中心广场营销篇引导策略/GuideStrategy本案桔都大道与桔苑路交汇处国道与琴湖路交汇处本案精神堡垒引导牌道旗位置◆楼体包装的的关键，就就在于充分分利用项目目建筑物。。比如在建建筑物外挂挂巨幔、条条幅等；◆其次在项目目周边道路路的树木，，挂点霓红红彩灯和彩彩树，来渲渲染项目晚晚间现场气气氛；◆其三充分利利用售楼部部建筑，建建议可以悬悬挂小彩旗旗、条幅和和部分装饰饰小品，以以达到渲染染销售案场场的氛围。。楼体策略/F-BodyStrategy琴湖中央城◆品牌物业，，矜贵之享享——邀以物业品品牌巨擘，，专业为菁菁英服务，，从此贵胄胄枕上更无无忧。优雅雅“管家式式”智能化化服务，全全面贯彻““五心”服服务标准，，实现省心心、安心、、放心、开开心、舒心心的五“心心”级标准准。全智能能化安保系系统（单元元可视对讲讲系统、进进出门指纹纹识别系统统、红外线线电子监控控系统等））。◆为了充分体体现本案的的物业服务务的奢华，，我们公司司建议：在在售楼部里里，安排专专业的接待待人员，做做到人性化化服务等物业策略/PropertyStrategy五“心”礼礼遇尊贵服服务、五星星级贵族享享受目的客户提前感知楼盘品质与未来服务，品质价格支撑基础服务体验迎宾服务路口，保安主动引导停车，并指引客户。售楼处，门童开门服务及礼貌用语样板房服务客户参观样板房过程中，清洁人员迎客礼仪问候，自动鞋套递送，掌握该套房型信息，在适当情况下进行讲解精神面貌营销中心保安、保洁统一着装、统一培训礼仪配置要求门僮1名保安2名（停车及营销中心）保洁1名（营销心）接待策略/ReceptionStrategy四星级礼遇遇宾馆式尊尊贵服务售楼选址/Saleslocation现场售楼部的地址◆初步建议选选址在南丰丰大酒店一一楼大厅里里。酒店位位于项目西西南角度处处，起得凡凡来售楼部部看房的客客户，或多多都要经过过琴湖公园园外围的子子固路和琴琴湖路，让让消费者在在来看房的的路上，先先感受到本本案临琴湖湖盘、公园园里的贵族族美宅，达达到真正感感动于琴湖湖畔的幽雅雅。Part

Three营销定位策略◆推广计划◆阶段战术开发策略指指导思想———分期分批次次适量开发发，多层次次、小批量量、快节奏奏推售根据区域目前前房地产市场场消化量、项项目开发条件件和同类项目目销售周期，，按照项目规规划经济指标标：总占地91502平平米，总建筑筑面积为16万平米，其其中住宅面积积134034平米、商商业建筑面积积4606平平米，现按照照区域同类物物业销售速率率来计算，我我们初步判断断如下：周期期：约2-2.5年；开发节奏：年均6-7万万㎡左右，约约500-650套。注：具体每年年开发和销售售量只有在项项目方案确定定后，待市场场进一步调研研后方能确定定，后期可提提供详细方案案。开发策略/DevelopmentStrategy推盘建议/PushPlateProposal一期二期三期四期五期推广计划/PromotionPlanning琴湖畔、公园里、城市四星级别馆四星级贵族生活配套、区域优势湖畔公园、绿色养生大宅热销、舒适升级第一阶段（4-5月）第二阶段（6-7月）第三阶段（8-9月）第四阶段（10-12月）

大力渲染依湖而居、公园里的家、四星级酒店生活配套等核心优势，配合项目形象入市和客户积累。大力渲染项目区域发展前景、交通优势、城市配套优势、大盘气质、VIP卡发售策略等诉求点大力渲染临湖公园美宅深得人心、第一批房源开盘热销、配合开盘优惠活动和绿色养生舒适升华。诉求点：依湖而居，一宅天下形象导入期客户积累期开盘热销期大力渲染稀少多层产品、一期SP强销促进活动、阶段性促销活动等持续强销期诉求点：大景观止，公园首府大盘气势、贵族生活的尊崇享受诉求点：美景多层，养生大宅诉求点：奢享府邸，公园里家以活动为主线线，贯穿小众众媒体传播为为主，大众传传播为辅，结结合项目节点点，有效宣传传：推广节点/PromotionNode3月5月一期VIP卡发售活动7月一期房源开盘销售9月项目周边乡镇巡展项目现场包装和物料准备售楼部正式开放售楼部的建设项目市场形象宣传Part

Three营销定位策略◆推广计划◆阶段战术阶段时间：2010年04－05月月份阶段目的：告示性营销，，完成项目的的形象导入，，完成项目的的形象包装，，让客户认知知和识别本项项目阶段工作内容容：1.售楼处装修设设计包装2.项目形象包装装：户外及围围墙形象包装装展示项目基基本形象3.销售物料落实实准备：楼书书、折页、单单页、沙盘及及分户模型的的制作营销活动安排排：现场售楼部开开放活动推广主题：依湖而居，一一宅天下形象导入期/ImageImportIssue名片、工作牌信封、信纸便笺纸饮用水杯档案袋手提资料袋置业计划单办公事务系统看楼专车形象设计为配合项目销销售，接送到到访客户，暂暂设看楼专车车一部，并根根据总体项目目形象风格进进行设计包装装，达到流动动宣传作用宣传销售物料楼书折页户型手册VCD项目宣宣传片海报促销礼品营销细则/MarketingRules阶段时间：2010年06－07月月份阶段目的：强势高调入市市，吸引潜在在目标客户上上访，积累意意向客户，为为开盘作准备备阶段工作内容容：1.立体推广宣传传铺开：短信信、电视、周周边乡镇大规规模派单，户户外及工地现现场形象包装装；2.项目全城巡展展活动；3.更换部分外围围形象宣传主主题。营销活动安排排：产品说明会暨暨VIP卡发发售活动推广主题：大景观止，公公园首府客户积累期/Customeraccumulationofperiod阶段时间：2010年08－09月月份阶段目的：释放前期积累累意向客户，，迅速实现销销售阶段工作内容容：1.为一期开盘做做前期准备工工作2.开盘当天购房房大抽奖活动动3.开盘前立体宣宣传：短信、、户外、条幅幅、文娱活动动等及工地现现场形象包装装营销活动安排排：一期产品盛大大开盘活动推广主题：美景多层，养养生大宅开盘热销期/OpenHotIssue活动目的：促进客户成交交，增强客户户的诚意度；；下午“回笼笼”客户，增增强现场销售售气氛，进一一步促进犹豫豫客户成交。。活动地点：前广场及营销销中心；销售策略：针对首批房源源，采用““买一送一””的销售策略略，即买房一一套即赠送一一楼的柴火间间一个。相关配合：礼仪公司带领领乐队上午进进行表演，同同时现场进行行抽奖活动；；茶点、饮料料准备；抽奖奖奖品准备。。开盘大抽奖/Openraffle持续强销期/Sustainedperiodofstrongsales阶段时间：2010年10－12月月份阶段目的：通过系列SP促销活动，，快速消化一一期房源，同同时为二期入入市做好客户户积累阶段工作内容容：1.此阶段系列性性SP促销活活动2.更换户外等外外在宣传画面面推广主题：奢享府邸，公公园里家Part

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ServiceWithHeart诚祝：琴湖中央城运营圆满成功！钜太文化传播2010年3月10日9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。23:22:2023:22:2023:221/5/202311:22:20PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2323:22:2023:22Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。23:22:2023:22:2023:22Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2323:22:2023:22:20January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月202311:22:20下下午23:22:201月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2311:22下下午1月-2323:22January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富