浙江温州塘下镇地块市场定位报告-XXXX年

塘下镇瑞鸿置业地块

市场定位分析报告

2010年1月本报告的技术思路1瑞鸿的目标和问题2问题界定及目标梳理宏观经济与区域规划研究消费习惯分析4整体定位3市场背景研究房地产市场研究0项目背景简介项目简介0项目区位——位于温州瑞安第一强镇塘下镇，紧邻规划中新城中心温州瑞安瑞安主城区塘下老镇数字塘下面积：83平方公里耕地面积：42800亩辖区：89个行政村和5个办事处人口：常住人口17万，外来人口15万人。经济：2006年GDP近60亿元；2006年财政收入8.6亿元，均占瑞安市的1/4。塘下储蓄余额常年保持在50亿元左右；关键词全国小城镇综合改革和温州市小城市改革试点镇汽摩配产业为主导鱼米之乡新城中心地块地块内外部资源分析——内部为平整土地，无特殊资源，地块后期北部有河可利用，但非强势资源内部资源：地块现状为平整的土地，无特殊资源，后期北面拆迁后将会有河流。周边资源：周边沿街主要以饭店商铺为主，项目正对面为新新都大酒店项目的限制条件政策产品配比必须满足90/70政策；资金资金没有压力，，除付清地价款外，只需准备相对较少的启动项目，拿到四证即可融资；规划没有较多的规划限制，只需要符合当地规划条例1瑞鸿的目标和问题瑞鸿的目标及问题目标博取高利润，实现高单价；建立瑞鸿的公司品牌；问题1、好房子的方向确定了，要好到什么档次，当地人喜欢的好房子标准怎么定义，要好在哪里？2、项目品牌有了，公司品牌没有，项目品牌强过公司品牌，如何完成从项目品牌到公司品牌的建立？3、开发周期怎么确定，项目分期怎么推，每期做多少，具体的产品的配比怎么做？4、3.0的容积率产品形式怎么做?基于企业战略层面对客户目标的理解企业发展战略树立企业品牌；形成特定产品线，实现规模扩张；项目开发目标高单价实现，博取高利润，为公司今后发展提供充足的经资金来源。通过本项目，实现从项目品牌到公司品牌的跨越，建立瑞鸿的优质品牌；形成镇区高端项目大规模产品线模式，复制开发，规模扩张；项目之于企业战略问题分析－价价格挑战？一.从市场走走势来看二.从客户认认知来看从市场的走势势客户的认知知来看，客户户普遍对项目目有较高预期期，对本项目目博取高价有有良好的市场场支撑，但受受到上一级市市场瑞安，温温州价格体系系的制约，价价格挑战不能能突破以此形形成的市场价价格梯度塘下的那个项项目15000多还可以以接受；对于本项目的的心理价位是是15000~23000元/m²，如果房房价突破25000万元元将难以接受受；如果果楼楼盘盘容容积积率率低低，，25000元元/m²²以以上上的的价价位位可可以以接接受受；；塘下下的的楼楼盘盘要要是是卖卖到到25000元元/m²²以上上，我我觉觉得得有有点点贵贵了了，，不不过过通通货货膨膨胀胀一一直直下下去去，，那那是是有有可可能能的的。。塘下下在在人人们们心心目目中中是是乡乡下下，，大大环环境境不不好好，，建建议议价价格格不不能能太太高高，，高高层层25000元元/m²²左左右右，，总总价价500万万元元以以内内的的可可以以接接受受。。这这里里的的人人办办企企业业很很会会算算，，现现在在交交通通比比较较发发达达，，投投资资与与自自住住可可以以去去选选择择别别的的地地方方。。问题题分分析析－－区区域域价价值值：：塘塘下下的的认认知知？？塘下下成成熟熟度度&认认知知度度位置置好好－－项目目地地块块不不错错，，是是黄黄金金地地块块。。我我觉觉得得你你们们那那个个地地块块的的位位置置很很好好，，做做出出的的房房子子一一定定很很好好卖卖。。配套套缺缺失失－－道路路交交通通需需要要改改善善；；首首要要解解决决项项目目周周边边的的道道路路交交通通问问题题；；商商业业配配套套较较少少，，买买东东西西不不方方便便；；客户户访访谈谈是乡乡下下－－不买买塘塘下下的的房房，，塘塘下下是是郊郊区区，，要要买买一一定定要要买买安安阳阳的的，，毕毕竟竟安安阳阳是是县县城城；；不不喜喜欢欢在在塘塘下下买买，，塘塘下下还还是是个个镇镇，，是是乡乡下下，，要要在在瑞瑞安安买买；；我我们们是是塘塘下下人人，，工工厂厂在在塘塘下下，，买买这这边边也也算算是是进进城城了了。。塘下虽有有很好的的规划前前景，但但政府现现阶段仍仍无实质质性投入入，弱势势政府的的特性意意味着城城镇建设设的推进进存在太太多不确确定因素素；项目的区区位条件件被社会会认可，，可以支支撑高端端物业和和高端形形象，但但区域大大环境的的杂乱，，对项目目博高造造成巨大大压力，，受上一一级市场场价格的的限制，，同时政政府的弱弱势对新新区推进进的缓慢慢进程使使我们必必须考虑虑加大配配套等的的投入。。问题分析析－消化化量？从2000年至至今，塘塘下已开开发了塘塘下大厦厦、康欣欣花园、、瑞祥花花园、瑞豪花苑苑天、温莎国际际公馆、、总府壹壹号、瑞尚城等等项目，，开发总总量约55万平平方米，，年均消化化6万方方；一.从历历史成交交量来看看二.从市市场现状状来看天瑞尚城城开盘5万平米米当天基本本售磬；；三级市场场基本无无小区型型房源放放出；镇区本地地人口仅仅为18万人项目开发发规模为为12万万平米矛盾：是否存在在市场规规模难以以支撑问问题？?从当前市市场来看看，有强强劲的需需求支撑撑，但我我们面临临着挑战战高价下下还需占占据市场场大部分分份额才才能完成成项目消消化的风风险。问题分析析－竞争争？行为：未来几年年政府受受资金约约束较少少，按规规划方案案出售土土地获得得建设资资金；影响：未来几年年规划方方案所出出售地块块较小，，对本项项目冲击击不大。。行为：未来几年年政府急急缺建设设资金，，只有通通过大量量出售土土地来获获得所需需资金；；影响：大量土地地的出让让预示着着未来供供应量的的增多，，将会形形成一定定竞争。。未来几年年大量土土地卖出出未来几年年土地放放量很少少市场目前前产品供供应较少少，基本本开盘售售磬，也也无存量量土地可可形成供供应；一.直接接竞争政府对资资金的需需求程度度决定土土地放量量的数量量政府土地地出让的的不确定定性使本本项目潜潜在的竞竞争威胁胁较大，，是本项项目长期期发展的的潜在风风险。二.潜在在竞争———未来来土地存存在不确确定性问题分析析－品牌牌建立？？品牌实现现模式品牌实现现手段地区品牌区域品牌全国品牌单个项目品牌系列产品品牌企业品牌根据企业自身的资源和能力区域客户特点，对品牌价值感知在哪个市市场最先先实现品品牌？塘塘下，瑞瑞安或其其他市场场？通过什么么手段实实现？基于企业业战略考考虑，在在哪个局局部市场场，通过过什么手手段来实实现品牌牌的建立立？市场溢价价，超出出周边项项目价格格15—20%？建立特定定生活新新标准？？控制市场场话语权权，土地地控制？？……项目核心心问题的的界定(按常规规发展的的可能结结果)(我们的的期望目目标)问题2：：风险－－高单价价下消化化量实现现？镇区区大规模模开发，，定位高高端，如如何寻找找项目支支撑点引引导需求求，规避避竞争保保证持续续开发R1R2?情境分分析析顺应市场场目前价价格体系系，自然然消化，，获得行行业平均均利润挑战市场场高价，，实现可可持续开开发，实实现利润润最大化化，并建建立瑞鸿鸿品牌影影响力，，创造品品牌价值值。项目情况市场情况镇区典型项目天瑞尚城，开盘销售5万平米，均价21000元；高层产品高层区域现状：地块已经平整，周边为老城区，配套丰富，但周边布局规划比较杂乱问题3：：利润最最大化问问题－开发节节奏如何何把控，，分期体体量控制制问题1：：品牌建建立－基基于企业业规模扩扩张战略略考虑，，在哪个个局部市市场，通通过什么么手段来来实现品品牌的建建立？项目核心心问题确确定其他技术术问题：：保证项目目的规划划、设计计切合战战略、市市场的需需求项目进入入性/通通达性如如何解决决？90/70政策策与市场场需求的的矛盾如如何通过过技术手手段解决决？3.0容容积率下下物业类类型配比比如何实实现价值值最大化化？问题结构构化战略层面面问题－－瑞鸿品品牌如何何建立？？基于企业业规模扩扩张战略略考虑，，在哪个个局部市市场，通通过什么么手段来来实现品品牌的建建立？战术层面面问题－－风险：：高单价价下的消消化量实实现？利利润最大大化镇区大规规模开发发，定位位高端，，如何寻寻找项目目支撑点点引导需需求，保保证持续续开发，，并规避避未来潜潜在竞争争；开发节奏奏如何把把控，分分期体量量控制；；技术层面面问题技术手段段突破90/70限制制;3.0容容积率下下物业配配比实现现价值最最大化;道路通达达性...宏观经济济与区域域规划研研究市场背景景研究房地产市市场研究究塘下GDP年均均增长率率比瑞安安高出一一个百分分点，塘塘下总体体经济的的快速增增长是房房地产市市场发展展的必要要条件，，财政收收入的增增加为交交通等基基础设施施建设提提供了所所需资金金塘下经济济瑞安市地地区生产产总值从从2001年的的140.47亿元增增加到2008年的368.16亿亿元，按按可比价价计算年年均增长长12.6%；；塘下镇地地区生产产总值从从2001年的的29.71亿亿元增加加到2006年年的69.8亿亿元，按按可比价价格计算算年均增增长13.63％；从经济增增长率对对比可以以看出镇镇区经济济的发展展速度和和活力高高于瑞安安整体平平均水平平。20042005200720062008经济发展展要快于于瑞安市市2008年塘下下人均接接近GDP为4.44万元，，比瑞安安市高出出近1万万元，雄雄厚的经经济实力力是塘下下房地产产市场升升级的源源动力单位：万万元塘下镇人人均GDP保持持平稳增增长，2002年人均均GDP就已经经超过了了2万元元；近5年来来增长速速度均超超过10%，2008年人均均GDP达到4.44万元年年人均GDP增增长率为为12%。塘下经济济的飞速速发展使使塘下人人积累了了大量的的财富，，也使居居民置业业或更换换居所有有了充裕裕的资金金保障。。塘下与瑞安人均GDP比较单位：万元3.14.35.04.03.02.01.005.04.03.02.01.020042005200720062008从产业结构构和产业人人口对比可可看出，塘塘下是典型型的工业型型城镇，汽汽摩配行业业更是塘下下的支柱行行业，其总总产值达73.49亿元，占占塘下工业业总产值的的44％，，规模以上上企业127家，这这部分企业业主的置业业需求值得得重点关注注15％85％2008年塘下工农业产值对比44％塘下汽摩配配厂总产值值所占工业业总产值比比重塘下是一个个工业型城城镇，工业业在工农业业总产值中中占85％％的比重；；截止2008年塘下下有汽摩配配工厂2000多家家，其中规规模（年产产值500万元）以以上的企业业127家家，销售收收入超5000万元元企业20家，超亿亿元企业13家；塘下规模（（年产值500万元元）以上企企业335家，其中中汽摩配厂厂为127家，占一一半比重，，销售收入入57.57亿元，，占全镇工工业总产值值的34％％。规模以上汽摩配厂产值全镇汽摩配厂总产值塘下工业总产值产值（亿元）57.5773.49167.45所占比重78％34％工业人口农业人口工农业人口对比70760人7179人9.86：1目前汽摩配配工业产值值占塘下工工业总产值值的44％％，至2011年规规模工业产产值将占塘塘下工业总总产值的比比重达70％，年产产值超亿元元企业达到到50家未来5年，，塘下将全全力建成全全国汽摩配配产业基地地。北工业业园区、东东工业园区区是塘下工工业经济发发展的主平平台未来5年东东工业园区区将做到土土地的70％作为标标准厂房用用地，30％用于重重点企业和和重点引资资项目用地地未来5年北北工业园区区全面建成成投产，加加快形成经经济发展的的强势增长长极塘下镇地处处瑞云片区区的北端，，紧邻温州州中心片区区，是温州州中心都市市圈的重要要组成部分分，受温州州经济辐射射圈的强力力影响《温州市城城市总体规规划》中提提出温州都都市圈的““一主二辅辅五组团””的空间结结构。其中中，“一主主”为温州州中心城市市，“二辅辅”为瑞云云、乐柳二二辅城区。。塘下中心区区即是瑞云云城区的重重要组成部部分，塘下下城市未来来经济的核核心区。因因此塘下中中心区是温温州都市圈圈核心圈的的重要组成成部分，受受到温州中中心城市的的经济辐射射较强。温州规划塘下中心区区是瑞安的的城市次中中心，也是是塘下镇的的核心区，，在瑞安城城市布局体体系中占有有重要的地地位，是瑞瑞安未来经经济增长的的主要驱动动力之一。。依据瑞安城城镇布局形形态，瑞安安市城镇体体系将形成成“一核三三轴、一纵纵两横”的的空间格局局。“一核核”又分为为三大组团团，即北部部组团、中中部组团和和南部组团团。塘下中心区区位于北部部组团中部部、城市南南北向主要要发展轴最最北端，并并且位于北北部组团东东西向经济济发展轴轴轴线上。塘下中心区瑞安规划《瑞安市城城市总体规规划》明确确了塘下中中心区是塘塘下镇的核核心区，瑞瑞安市的城城市次中心心，是集聚聚办公、文文化、商贸贸、金融、、旅游、市市民公共活活动及居住住等职能的的城市综合合区。塘下中心区区定位是塘塘下镇的核核心区，是是塘下未来来发展的核核心驱动力力。塘下未未来几年将将举全镇之之力打造中中心区功能能。塘下中心区区未来将是是紧靠瑞安安、连接温温州的生态态的、人文文的、现代代的具有多多元化的功功能，高品品质的城市市环境，高高效安全的的交通，全全新的城市市面貌和独独具特色的的城市形象象的现代都都市区。规划目标新镇中心温州生态园园良好的自自然景观和和生态环境境是塘下中中心区的优优势资源，，这对于中中心区城市市环境和生生活质量的的提升有显显著作用温州生态园园位于温州州未来大都都市的核心心，由大罗罗山和三垟垟湿地组成成，总面积积约为130平方公公里。其中中，大罗山山117平平方公里，，界于瓯江江和飞云江江之间，有有城市““绿肺”之之称。三垟湿地与与大罗山相相连，面积积为13平平方公里，，内部水网网密布，由由160余余座岛屿组组成，属于于古老的冲冲积平原，，有城市““绿肾”之之称。温州生态园园是目前我我国沿海最最大的城市市“绿心””。大罗山塘下三垟湿地优势资源塘下优越的的地理位置置和交通条条件带动了了镇区产业业的飞速发发展，使物物流、资金金流得到充充分的整合合塘下位于瑞安安市的东部沿沿海，离瑞安安市区8公里里，距温州机机场20多公公里。塘下拥有便捷捷的交通条件件，104国国道、甬台温温高速公路和和建设中的温温福铁路均穿穿境而过。便捷的交通也也使人员流动动更频繁，促促进了信息和和劳动力资源源的更新。交通基础设施施的改善加快快了塘下城市市化建设的进进程。交通现状104国道甬台温高速塘下大道北接接南塘大道通通往温州的延延长线建成通通车将会给塘塘下经济注入入强劲活力南塘大道争取取进入省重点点工程，计划划08年底通通车。力争尽快实现现塘下大道北北接南塘大道道、南连104国道工程程着力构筑塘下下大道、环镇镇西路、环镇镇东路和广场场路、罗场路路、罗山大道道“三纵三横横”的交通格格局塘下大道交通规划塘下中心区交交通路网建设设相对缓慢，，这将对本项项目的通达性性有一定的影影响，应促使使政府加快瑞瑞安大道和项项目南侧规划划路的建设新城规划瑞安大道中心路塘松路规划路塘下大道城镇房地产开开发一般经历历由住宅－办办公—商业的的次序研究模型起步期发展期快速发展期成熟期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施中低档办公社区级商业中档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开发次序城市新中心区成功开发次序0-3年4-5年6-10年10年后时间开发类型不同城镇的开发历程基本一致不同城镇，开发力度不同，则开发周期不同塘下镇房地产开发所处的阶段政府导向是推推动小城市快快速发展和区区域价值提升升的前提城市政府作用结果深圳东莞南京郑州中心区规划方方案国际招标标中心基础设施施持续投入中心区香港招招商推荐会政府高调搬迁迁至市民中心心区域价值提升升至全市最高高带动区域房价价上涨吸引中大型企企业入驻1992年提提出新城中心心概念但政府府未引导2001年起起政府重提概概念，投入设设施，政府搬搬迁10年间未发发展，住宅、、写字楼开发发量少，档次次低新城中心成形形，成为东莞莞价值最高区区域政府02年提提前推出河西西新区规划及及概念多次举办南京京新CBD论论坛申办十运会吸引开发商早早期介入开发发高档房地产产河西新区区域域价值提升新区方案国际际招标提前修建核心心建筑会展中中心和会展宾宾馆郑东新区成为为新的开发热热点高档住宅、写写字楼大量开开发城镇、城市的的发展无一例例外都是在政政府高调推动动之下进行的的研究模型核心市政设施施的先期建设设和规划是新新城市中心高高起点发展的的重要引擎深圳高交会馆馆南京奥体中心心东莞市政府郑州会展中心心城市核心设施作用深圳东莞南京郑州高交会馆市府大楼奥体中心会展中心最早建成的配配套，标志中中心进入高速速发展期市政府建成和和搬迁带动新新中心区的实实质发展河西新城发展展的重大契机机，发展的核核心支撑郑东新区最早早建设的大配配套，标志新新区重大设施的建建设和规划带带动城市快速速发展，也带带动房地产项项目的开发深圳市民中心心研究提示塘下新城的快快速成形和价价值显现依赖赖于政府推动动市政设施的的建设，由于于受政策影响响，政府大楼楼可能缓建，，当前应建议议政府先期建建设中心广场场、会议中心心和展览中心心等标志性建建筑，打造核核心区形象，，促进新区加加速形成。政府大楼展览中心会议中心中心广场影剧院群艺馆图书馆宾馆核心区：政府大楼城市级公共建建筑组团展览中心会展中心中心广场塘下现状宏观经济“十五”期间全镇生产总值年均增长14.63％，财政收入年均增长29.1％，06年人均GDP为3.44万元产业发展汽摩配产业是塘下支柱产业，08年全镇拥有该类企业2000多家，实现总产值86.5亿元，占全镇的44％人口变化“十五”期间塘下常住人口增加了2万人，暂住人口维持在15万人左右，劳动力充足城市结构1.温州和瑞安交界处，地理位置优越2.镇区加速城市化进程，但受限于土地供应不足市场供应研究究市场需求研究究宏观经济与区区域规划研究究市场背景研究究房地产市场研研究塘下人目前的的主要居住场场所是自建房房，以及2000年房地地产市场起步步后建成的大大厦商品房塘下人目前主主要居住在自自建房中，就就是在原来的的农村宅基地地上建起的自自用房，以传传统的家族聚聚居为主要形形式；塘下的商品房房市场2000年开始起起步，人们向向往高品质的的居住环境，，但限于土地地供应不足导导致的商品房房数量不足，，自建房仍然然是塘下人居居住的主要场场所。居住现状2000年塘塘下商品房市市场启动以来来，住宅供应应量平均每年年保持在5万万m²左右住宅供应从2000年年至今，塘下下已开发了塘塘下大厦、康康欣花园、瑞瑞祥花园、瑞瑞豪花苑天、、温莎国际公公馆、总府壹壹号、天瑞尚尚城等项目，，开发总量约约55万平方方米，年均消化6万万方；塘下每年平均均商品房供应应量6万m²²2000年塘下大厦2002年2005年康欣花园2006年时代广场2007年瑞鸿花园2008年瑞豪花园2009年天瑞尚城温莎国际公馆馆总府壹号塘下的住宅产产品有两种建建筑形式：小小区型和大厦厦型。这主要要是由政府出出让的地块大大小决定的。。建筑形式小区型住宅的典型代表是是康欣花园，，产品的多样样化和中央景景观设计使项项目整体价值值得到显著提提升。大厦型住宅的典型代表是是塘下大厦，，地块的狭小小决定了建筑筑必然是独栋栋型大厦，无无景观以及临临街特性让物物业价值无法法得到提升。。塘下镇房地产产发展历程塘下镇的房地地产发展起步步较晚，严重重滞后于经济济发展，加上上供应地块限限制，高品质质楼盘出现较较晚。20032005200420062007随着商品房销销售的火爆，，越来越多的的人放弃自建建房而选择购购买商品房居居住，表现出出了强烈的改改善居住环境境的愿望，但但同时商品房房的增加量尚尚不能满足需需求，迫切需需要加快城市市化进程来满满足人们日益益增长的愿望望。2003年康康欣花园一期期开盘，塘下下出现第一个个社区型商品品房2009年天天瑞尚城开盘盘2000年，，塘下出现大大厦型商品房房20082009康欣花园———塘下第一个个社区型大盘盘，得到塘下下人普遍认可可康欣花园为国国家建设部批批准的康居工工程，是全国国农村首个国国家康居示范范工程，被列列为温州市现现代化新农村村两个重点示示范小区之一一，是瑞安市市重点工程。。交付社区康欣花园产品品以别墅、多多层和小高层层组成产品特征康欣花园小区区环境优美、、让塘下人对对高品质楼盘盘有了初步的的感知康欣花园的业业主多是私营营企业主、政政府公务员、、个体商铺店店主等具备一一定经济实力力的消费者，，他们看中的的是小区优美美的景观环境境。园林景观康欣花园项目目小结缺乏有效市场运作项目形象定位错误项目营销策划失败项目规划定位错误康欣花园开盘时知名度不高，并被认为是返迁房，销售一度陷入停滞。安居项目做成康居住宅，前期市场定位严重错误

问及康欣花园众所皆知，问知否是康居工程，却无人知晓康欣花园品牌形象是全国首个农村康居示范工程，仍是“农村”性质没有科学系统的整合运作，酒香亦怕巷子深，岂能坐待“好楼盘自己说话”？……………项目失败项目成功重新定位卖点整合国家康居示范范工程21世纪城市市国际化样板板生活社区理念定位新城城市生活主义义家园5大国际化特特征十大国家示范范高标准住宅宅性能双重投资升值值保障十大康居示范范户型特点时代广场———引领当时塘塘下房地产市市场潮流，价价格创新高，，开盘当日便便销售一空开发商浙江正国房地产开发有限公司规模1、占地50亩，建筑面积11万m²，容积率3.5；2、共600多套，除去返迁房，共推出销售300多套；3、返迁房建筑面积4万m²；4、车位与总户数之比为1：1；5、商业配套2万m²。交付项目配套中央景观带，2万m²商业街铺客户构成塘下私营业主、商铺店主、政府公务员、华侨等，年龄层次在27～35岁。时代广场的产产品形式多样样、户型配比比合理，充分分考虑了塘下下人的购房意意愿和居住习习惯主力户型：130m²、、150m²²、170m²时代广场商业业面积2万多多m²A栋层高30层，B、C栋层高23层，D、E、F层高11层产品特征户型比例130m²20％150m²40％170m²40％塘下购房者最最喜欢选择20层以上、、建筑面积150m²～～200m²²的房子。时代广场业主主选择楼层的的顺序：①20层以上；；②10～20层；③10层以下原因分析：20层通风采采光充足，楼楼层视野开阔阔，俯视中央央景观也最适适宜，凸显高高贵气质。时代广场业主主购买户型的的顺序——““面积越大越越先卖掉，单单价越贵越先先卖掉，130m²的当当天推出60多套，只卖卖出40多套套。”（开发发商负责人语语录）原因分析：塘塘下人历来有有住大房子的的习惯，也有有亲朋好友间间互相攀比的的因素在起作作用。需求分析客户最先选择择楼层时代广场项目目小结交通优势：时时代广场定位位为塘下高尚尚住宅，依托托塘下大道的的交通优势，，开盘当天推推出的5万m²商品房全全部销售完毕毕。配套优势：塘塘下是一个无无集中商业的的镇区，时代代广场自身建建造了2万m²的商业配配套，自造集集中商业区。。客户特点：塘塘下本地客户户占大多数，，约有2成的的华侨客户，，少数周边镇镇区客户（仙仙岩镇等）。。销售特点：时时代广场户型型为小高层和和高层，面积积130m²以上，从销售售情况来看，，面积越大、单单价越高的单单位销售越快快。销售形式特殊殊：商品房销销售采用卖计计划票形式，，全部通过公公司职员内部部途径发售，，原登记客户户基本没买到到房。楼盘名称瑞豪花苑地理位置瑞安塘下广场西路物业属性3幢高层开发商名称温州中厦房地产开发有限公司瑞安分公司楼面价2356元/㎡营销代理公司无销售热线65388863楼盘规模占地面积12861㎡住房价格最低价总建筑面积39800㎡开盘均价8500元/㎡套面积166-205㎡当前市场价13000元/㎡面积配比160-170㎡左右的双拼户型为主户型配比四室两厅两卫、五室两厅两卫（双拼）开盘日期08年下半年工程进度主体工程绿化率30%定位与销售推广策略打造新时代的生活样板推广媒体渠道围墙、高炮新盘介绍新盘介绍楼盘名称温莎国际公馆地理位置塘下大道以东，新中路以北塘下中心区C-7-2地块物业属性1幢高层开发商名称浙江正国房地产开发有限公司楼面价9185元/㎡营销代理公司温州三角洲投资顾问有限公司销售热线25888888楼盘规模占地面积7258㎡住房价格最低价总建筑面积28305㎡均价未定套面积50-60㎡最高价开盘时间未定工程进度基础结构绿化率28%定位与销售推广策略塘下首席精装修酒店式公寓推广媒体渠道灯箱、围墙备注（卖点）采用精装修、高智能化酒店式管理楼盘名称总府壹号地理位置塘下大道以东，中心路以北塘下中心区B-3-4地块物业属性3幢30层点式高层开发商名称浙江正国房地产开发有限公司楼面价7176元/㎡营销代理公司温州三角洲投资顾问有限公司销售热线25888888楼盘规模占地面积13935㎡住房价格开盘价15500元/㎡总建筑面积52950㎡当前市场价18000元/㎡套面积150-210㎡最高价开盘时间预计8月份绿化率28%定位与销售推广策略一席王座傲视瑞城推广媒体渠道灯箱、围墙、高炮、瑞安日报（开业整版广告）新盘介绍楼盘名称天瑞尚城地理位置瑞安大道以西、河流以南塘下中心区B3、B4地块物业属性9幢高层开发商名称浙江天瑞房地产股份开发有限公司楼面价2610元/㎡营销代理公司深圳世联销售热线66008888楼盘规模占地面积68137㎡住房价格一期开盘价22000元/㎡总建筑面积137134㎡套面积160-500㎡最高价面积配比主力面积：160㎡180㎡户型配比/开盘日期预计7月份工程进度主体结构绿化率30%推广媒体渠道高炮、围墙、报纸、绿城物管推介会（6月）新盘介绍塘下房地产市市场阶段分析析——住宅产产品特征处于于打造核心产产品层的初级级阶段环境会所建筑风格质量采光通风交通价格户型配套教育功能外围产品层外延产品层外延产品：区域外能感受受到的，竞争争的最高级别别外围产品：产品附加值，，有助于提升升物业形象核心产品层核心产品：与居住基本功功能直接相关关因素，商品品房发展初期期最集中的竞竞争层面服务人文体验品牌身份物管塘下房地产市市场虽然起步步较晚，但是是由于周边瑞瑞安、温州等等地房地产市市场相对成熟熟，塘下住宅宅开始追求功功能的提升。。尽管供需矛盾盾仍然突出，，房子供不应应求，但消费费者已经走过过了单纯的满满足基本功能能的产品需求求阶段，更加加注重社区环环境、周边配配套等功能的的打造。目前的塘下缺缺乏的正是满满足这部分高高端消费者居居住需求的““好房子”。。产品分析塘下土地供应应的特点：1.政府土地地供应无序性性；2.政策策限制及工业业的发展使得得住宅用地的的供应凸显稀稀缺性；3.稀缺导致土土地价格不断断攀升返回地：征用用农民土地需需直接用土地地回迁的方式式返回给农民民；工业用地占土土地供应的指指标；住宅用地供应应不足，以中中小规模地块块供应为主；；土地供应主要土地来源为农业用地性质，国家对农业用地的控制使得指标难以获取，土地性质转变困难，供应不足塘下未来可供供出让土地面面积逐渐减少少，其中住宅宅用地可供开开发量仅为600多亩塘下未来可供供开发土地2400多亩亩（其中15％％是农村征地地）目前实际征到到的土地为1800多亩亩可供开发的住住宅用地为600多亩今年计划出让让用地为200多亩成交时间地块名称面积(亩)用途起始价位(万/亩)成交总价(万)楼面价(元/平方米成交地价（万/亩）容积率（≤）竞得单位2009-10-23

塘下镇中心区鲍一村F-3-8地块19.4住宅433.612650075911366.322.7

温州祥云投资有限公司2009-7-24

塘下镇里北垟村安置留地地块8.97住宅168.5135003163390.061.85

温州市物华房地产开发有限公司2009-2-27

塘下中心区（塘下镇官进村旧村改造一期）B-8-1、B-6-4分摊地块19.81住宅726.41144872926731.463.75

浙江正国房地产开发有限公司2008-6-12

塘下镇塘口村罗西地块5.17住宅277.4234004060657.772.43

温州祥云投资有限公司2008-5-16

瑞安市塘下镇凰湾村公开出让地块9.52住宅314.9638003400398.951.76

温州市鹿城诚信房地产开发有限公司2007-10-24

塘下镇肇平垟下村地块30.93住宅361.163380054641092.853

温州瑞鸿置业有限公司2007-1-9

塘下镇陈宅村地块19.29商住279.9393802353486.243.1

温州市中厦房地产开发有限公司2007-1-9

塘下镇中心区B3、B4地块82.28商住376.76358002611435.12.5

浙江天瑞房地产开发股份有限公司2007年以以后纳入政府府土地情况2007年以以后纳入政府府土地情况地块占地面积容积率建筑面积用地性质A-2-9279664.5125847产业中心A-2-6188034.075212宾馆F-1-4167713.050313商住C-6-1339952.033995商住A-2-9A-2-6C-6-1F-1-4地块占地面积容积率建筑面积用地性质B-3-4183984.277272商住C-7-190085.549544商住C-7-274524.231298商住C-5-777243.527034商住C-5-8215372.349535住宅B-3-4C-7-1C-7-2C-5-7C-5-8塘下大道塘下大道塘下大道2007年以以后纳入政府府土地情况未来土地放量量的不确定性性因素影响分分析：从可供供应的地块可可知，出让的的地块面积均均较小，因此此本项目是塘塘下未来几年年较大规模的的住宅项目政府对资金的需求程度决定土地放量的数量行为：未来几年政府受资金约束较少，按规划方案出售土地获得建设资金；影响：未来几年规划方案所出售地块较小，对本项目冲击不大。行为：未来几年政府急缺建设资金，只有通过大量出售土地来获得所需资金；影响：大量土地的出让预示着未来供应量的增多，将会形成一定竞争。未来几年大量土地卖出未来几年土地放量很少塘下人居住习习惯的改变，，对高品质住住房的追求和和塘下商品房房的缺乏使市市场出现供不不应求的局面面产品需求2000年至今，塘下商品房供应大约35万m²塘下2008年住宅供应量是5万m²，并在项目开盘当天消化完毕项目通过内部员工发售计划票便已经完成销售，仍有一千多登记客户没有买到房商品房需求量远大于供应量，并有随着人们经济收入的增长而增长的趋势塘下人正在改变居住习惯，追求高品质的居住环境供应需求从人口统计学学角度估算住住宅总需求量量：1、塘下人口口17万人，，按一家4人人计算，家庭庭总数为4.25万户，，按城市化率率为30％计计，城镇户数数为1.28万户，若每每户居住120m²，，则总需求量量为153.6万m²；；2、塘下有汽汽摩配企业2000多家家，按每家企企业2位股东东计，则有4000人拥拥有强劲的置置业能力，按按每人需求150m²²计，汽摩配配企业主总需需求量为60万m²。根据身份的不不同，我们将将塘下购房群群体分为4大大类：客户需求分析析1私营业主2政府公务员仙岩等周边镇区生意人43华侨小规模企业主中等规模企业主大工厂主小规模企业主主置业访谈私营业主政府公务员

华侨周边镇区人眼镜店老板夏夏先生，雇员员6名个人情况：已经在上海松松江购买了两两套多层的房房子。一套面面积130多多m²，一套套面积160多m²，在在与亲朋好友友去上海购房房时整个团队队购买了13套房子。朋朋友圈子互相相带动买房，，买了不是自自住，放着。。置业需求：喜欢150～～180m²的房子。。喜欢平面房房子，住高层层，带装修最最好。对项目位置评评价：我觉得你们那那个地块的位位置很好，做做出的房子一一定很好卖。。建别墅划不不来，地贵。。个人情况：从来没买过商商品房，觉得得现在的房子子太贵了，不不考虑买，时时代广场6000多太贵贵了，小区比比较好，康欣欣不错，里面面有花有树，，空气比较好好，大厦不好好。置业需求：要买的话买个个三房一厅的的100多的的三房就可以以了，150左右用起来来差不多了就就够了，太小小了不舒服。。小规模企业主主汽摩配城刘小小姐，家里开开锁厂，雇员员8人个人情况：已购买“尚水水名都”顶层层复式；在上上海、北京都都有置业；现现住房面积230平方米米。置业考虑因素素：带入户花园的的会喜欢；交交通要方便，，喜欢东面朝朝向，绿化要要多，楼间的的空间要大，，建筑材料要要高档，气派派，耐旧；比较看重教育育、学校；社区配套要好好，最好有游游泳池；为了要有大空空间感，小区区宁可要少建建一栋楼；置业需求：如果再购房，，考虑高层，，有电梯太方方便；建筑面面积160---180平方米。刘先生，某汽汽配厂老板小规模企业主主买房多以自自住为主，兼兼有投资功能能，若价格太太高可能打消消其中一部分分人的购房意意愿。私营业主政府公务员

华侨周边镇区人小规模企业主主塘下小规模企企业主的置业业需求：面积：150～180平方米左左右户型：三房楼层：10层～20层配套：景观、绿化要要好，要有教教育配套其他需求：大门要气派，，室内带装修修，物业管理理要好，东南南朝向。塘下小规模企企业主的共同同特征：有自己经营的的产业，规模不大，能能够适应市场场的发展，做做中下游配套套产业70%有私家家车消费较单调，喜欢打麻将将，消费意愿愿一般很重视教育，很多人从小小就将小孩送送到瑞安等学学校接受教育育，在瑞安买买房也是为了了孩子的教育育中等规模企业业主置业访谈谈私营业主政府公务员

华侨周边镇区人中等规模企业业主赵先生，汽配配厂在塘下，，雇员几十人人个人情况：买了尚水名都都，首次置业业，看中它的的绿化好。我我们是塘下人人，工厂在塘塘下。日常的的生活、娱乐乐、购物都在在瑞安。置业需求：喜欢复式的房房子，面积在在300m²²左右，本来来打算买面积积大一点的房房子，后来尚尚水名都大户户型的卖完了了，才买的180m²²，还是觉得得小了点。两家一栋的比比较喜欢，绿绿化、园林很很重要。如果果是气派的别别墅，也会考考虑买。对好房子的理理解：我们也去温州州看过房子，，但喜欢的房房子都是二手手房，不想买买。去看过南南瓯景园，外外表看起来很很漂亮，其实实档次不高。。对本项目的期期望：希望你们多建建一些多层、、别墅，社区区要大一点的的才显得气派派，景观要好好，社区的人人口密度要小小。希望望能能配配备备2个个车车位位。。看中中教教育育配配套套，，家家里里的的小小孩孩上上幼幼儿儿园园。。有有车车不不太太关关注注购购物物环环境境。。凤凰凰山山的的墓墓地地对对我我们们没没有有什什么么影影响响，，不不迷迷信信。。奥康康鞋鞋店店老老板板，，两两家家店店铺铺，，丈丈夫夫是是汽汽摩摩配配厂厂老老板板购房房时时考考虑虑的的因因素素：：我买买房房子子看看中中开开发发商商的的实实力力，，感感觉觉大大的的开开发发商商做做的的房房子子就就是是有有品品质质的的，，能能升升值值的的。。我我买买房房子子至至少少要要三三室室一一厅厅的的，，实实用用面面积积150~170平平方方米米左左右右。。买时时代代广广场场我我看看中中它它三三点点，，一一是是购购物物方方便便，，二二是是闹闹区区，，三三是是大大开开发发商商的的品品牌牌。。我我不不喜喜欢欢康康欣欣花花园园，，一一是是因因为为它它购购物物不不方方便便，，要要走走好好远远才才出出大大门门，，二二是是它它太太安安静静。。我买买房房子子都都是是买买10层层以以上上的的，，10层层以以下下的的不不考考虑虑。。我买买房房子子一一般般都都是是看看单单价价的的，，总总价价是是多多少少我我不不会会关关心心，，就就是是买买别别墅墅我我也也要要看看价价格格。。塘下下那那边边就就是是教教育育配配套套差差了了一一些些，，孩孩子子上上学学还还是是要要到到瑞瑞安安这这边边来来上上。。置业业需需求求：：景观观要要好好，，绿绿化化也也要要好好，，大大门门要要气气派派一一点点，，楼楼间间距距宽宽一一点点。。物物业业费费我我是是不不在在乎乎的的，，最最重重要要的的是是要要安安全全，，管管理理要要好好。。中等等规规模模企企业业主主具具备备一一定定的的经经济济实实力力，，在在购购房房时时已已不不太太关关注注价价格格，，更更多多的的考考虑虑房房子子的的舒舒适适性性和和高高品品质质。。私营业主政府公务员

华侨周边镇区人中等等规规模模企企业业主主塘下下中中等等规规模模企企业业主主的的置置业业需需求求：：面积积：：建建筑筑面面积积180平平方方米米以以上上户型：三三房以上上物业类型型：别墅墅、复式式、大平平面户型型配套：景景观、绿绿化要好好，社区区空间大大，车位位充足，，要有教教育配套套其他需求求：楼间间距要大大，物业业管理要要好，东东南朝向向。塘下中等等规模企企业主的的共同特特征：企业逐步步发展成成熟，具备规模模生产能能力，看看好汽摩摩配市场场的未来来发展100%有私家家车消费较单单调，喜欢运运动，购购物，出出门旅游游，消费费意愿强强烈对小孩的的教育很很重视，大部分分把孩子子送到瑞瑞安读书书大工厂主主置业访访谈私营业主政府公务员

华侨周边镇区人做汽配生生意的陈陈先生，，年产值值几千万万置业考虑虑因素：：以投资为为主；投投资就按按揭、自自住就一一次性付付清；户户型设计计要有晾晾晒衣服服的地方方并且不不会影响响外立面面视觉效效果。绿绿化要多多，环境境要好；；教育配配套；购购物买菜菜配套（（愿意在在家吃饭饭）；抽抽签选房房会比较较公平。。置业需求求：选择高层层实用面面积180㎡㎡以上平平层，如如果有复复式就选选250㎡以以上；喜欢楼宇宇有些建建筑形态态变化，，有弧度度，不要要太四方方正的；；简欧式风风格，不不要太超超前，外外立面颜颜色要耐耐看；对本项目目看法：：首要解决决项目周周边的道道路交通通问题；；可以到周周边乡镇镇做宣传传，到瑞瑞安宣传传就没意意义。大工厂主主某有限公公司董事事长个人情况况：我现在住住在塘下下的自建建房里，，5间8层楼的的房子，，住在塘塘下就是是为了方方便工作作。刚在在上海买买了600m²的写写字楼，，在武汉汉汽配城城有300m²的办办公用房房子；在在上海松松江有一一块30加5亩亩的土地地，那5亩地打打算用来来建独门门独院的的房子。。置业考虑虑因素：：我本人喜喜欢安静静，因此此喜欢清清静的社社区。本本人不迷迷信，因因此不是是很在乎乎凤凰山山的墓地地。我对对社区的的档次和和居住的的人群要要求较高高，希望望都是高高素质的的人群。。我有两个个小孩，，现在都都在塘下下读书，，我觉得得塘下的的教育资资源还可可以。我爱好打打羽毛球球，会所所要有羽羽毛球、、乒乓球球、健身身房、游游泳池等等运动健健身设备备，不需需要网球球场。要要有超市市等购物物场所。。置业需求求：跃层或别别墅都可可以考虑虑，面积积要在300m²以以上，考考虑到安安全因素素，物业业管理一一定要好好。大工厂主主置业访访谈私营业主政府公务员

华侨周边镇区人大工厂主主韩先生，，某汽配配厂老板板，年产产值过亿亿个人情况况：现住瑞安安198㎡。。置业考虑虑因素：：喜欢朝东东南方向向；安静静、绿化化环境好好的封闭闭式小区区；外立立面颜色色较浅；；安全保障障非常重重要；要要有好的的保安队队伍，高高科技的的保安系系统和设设备，例例如指纹纹密码锁锁；两边要有有下水渠渠道，停停车场要要及时清清洗，最最好能有有自动喷喷水洗车车；会所配套套：健身身房、咖咖啡厅、、游泳池池、乒乓乓球、羽羽毛球、、台球；；房子门门前要有有院子、、大面积积绿化、、喷水景景观等。。置业需求求：现阶段主主要考虑虑别墅，，厅大、、卫生间间大、独独立书房房；甚至至可能选选择三房房全带卫卫生间；；对本项目目的看法法：项目地块块不错，，是黄金金地块。。塘下没没有别墅墅，而别别墅最能能象征身身分、体体现层次次；凤凰山的的坟地略略有影响响，有些些人可能能会请人人看风水水；道路交通通需要改改善。塘下刘女女士，丈丈夫是一一家汽配配厂老板板我认为好好房子的的标准是是：一、绿化化面积要要大，社社区空间间大，楼楼间距要要大；二二、会所所里什么么都有，，配套设设施齐全全；三、、户型要要大，至至少170m²的实实用面积积；四、、车位要要充足，，每户至至少有一一个车位位；五、、买楼时时，觉得得模型好好的，房房子也是是好的。。对于本项项目的看看法：一、墓地地不喜欢欢，前面面若有遮遮挡也可可以；二二、觉得得塘下以以后是向向该区域域发展，，但区域域具有相相当的的的潜力；；三、喜喜欢跃式式的房子子；四、、如果你你们的项项目有别别墅，总总价在300万万元以内内的都会会考虑；；五、别别墅喜欢欢两层半半，不喜喜欢太高高，阳台台要大，，300m²²较合适适认为塘塘下房房价不不宜过过高，，塘下下在人人们心心目中中是乡乡下，，大环环境不不好，，建议议价格格不能能太高高，高高层8000元元/m²²，别别墅10000元/m²左左右，，总价价300万万元以以内的的可以以接受受。大工厂厂主因因为经经济实实力雄雄厚，，对住住宅的的档次次要求求更高高，追追求高高端的的品位位和身身份的的象征征私营业主政府公务员

华侨周边镇区人塘下大大工厂厂主的的置业业需求求：面积：：平面180平方方米以以上；；复式式250平平方米米以上上；别别墅300平方方米以以上户型：：四房以以上物业类类型：：别墅、、复式式、大大平面面户型型配套：：景观、、绿化化要好好，社社区空空间大大，健健身设设施齐齐全，，要有有教育育配套套，具具有智智能保保安系系统，，有购购物场场所其他需需求：：别墅多多一点点，居居住者者素质质高，，外立立面简简朴，，建材材要高高档、、耐旧旧，东东南朝朝向。。塘下大大工厂厂主的的共同同特征征：企业已已经建建立知知名的的品牌牌，具备大大规模模生产产能力力，国国内市市场占占有率率高，，企业业逐步步向集集团化化方向向发展展，有有上市市的诉诉求100%有有私家家车消费较较单调调，因为为工作作繁忙忙关系系，消消费多多为应应酬，，但消消费能能力强强很重视视家庭庭，重重视小小孩教教育，大部部分把把孩子子送到到瑞安安读书书大工厂厂主政府公公务员员因为为掌握握一定定的资资源，，很容容易拿拿到计计划票票进行行倒卖卖交易易，或或出售售或自自住长长期投投资，，不这这现在在已经经禁止止私营业主政府公务员华侨周边镇区人镇政府府工作作人员员邵先先生个人情情况：：我的小小孩今今年在在瑞安安读书书，因因此我我在尚尚水名名都里里买了了房。。我在在尚水水的房房子朝朝向是是朝西西偏南南，不不太满满意。。置业考考虑因因素：：以后设设计的的房子子要适适应潮潮流，，实行行人车车分流流。喜喜欢多多层中中的复复式房房子，，有空空中花花园。。置业需需求：：理想的的房子子应该该是在在160m²²～180m²之之间，，朝向向好，，采光光充足足，有有车位位，单单价在在1万万元以以内的的。对本项目看看法：塘下现在热热衷旧城改改造，这能能满足很大大一部分人人改善居住住条件的问问题，但目目前塘下还还没有成功功的案例，，对你们项项目的冲击击并不大，，高端产品品还是有很很大的市场场。塘下政府公公务员的置置业需求：：面积：平面160平方米以以上；复式式200平平方米以上上户型：三房以上物业类型：：多层、小高高层配套：景观、绿化化要好，社社区空间大大，健身设设施齐全，，要有教育育配套，有有购物场所所其他需求：：单价一万以以下，人车车分流，车车位充足，，朝向好。。塘下政府公公务员的共共同特征：：塘下公务员员收入较高高，塘下镇公务务员单位不不多，关系系网复杂，，由于掌握握资源，在在塘下地位位较高，容容易拿到新新房计划票票80%有私私家车消费较丰富富，消费多为为接待应酬酬，去饭店店和娱乐场场所较多很重视家庭庭，居住在瑞安安的较多重视小孩教教育，大部分把把孩子送到到瑞安读书书时代广场的的购房者中中有20％％的是华侨侨，这一群群体也是本本项目的潜潜在客户；；由于塘下下经济、生生活习俗的的辐射作用用，其周边边镇区如仙仙岩等地的的人也可能能在塘下置置业私营业主政府公务员

华侨周边镇区人个人情况：：家住仙岩下下里，在瑞瑞安有过一一次购房经经历；置业需求：：选择高层170㎡以以上三房，，厅要大置业考虑因因素：楼间距要宽宽，会所配配套要齐全全，最好有有游泳池；；如果物业业管理品质质好的话，，可以接受受适当较高高的物业管管理费。恒兴汽配厂厂老板南先先生，新城城人个人情况：：新城人，现现在住在安安阳，每天天开车到店店里置业需求：：要买的话150平方方米左右的的三房就可可以了，套套内算起来来也就110平方米米左右。刘女士，仙仙岩人镇外客户的的置业需求求：面积：150～200平方米米之间户型：三房房以上物业类型：：多层、小小高层、高高层配套：景观观、绿化要要好，社区区空间大，，会所设施施齐全；其他需求：：需要高品品质物业管管理，客厅厅要大。镇外客户的的共同特征征：与塘下有““三缘”关关系：亲缘、工作作缘、生活活缘；认同塘下，，把其作为生生活、置业业的首选地地看好塘下未未来的发展展，看好塘下下优越的地地理位置和和经济发展展潜力。塘下高端住住宅的主要要客户群是是私营业主主和政府公公务员，这这两个客户户群经济实实力雄厚，，追求高品品质住宅，，置业需求求强劲。客户群体客户特征置业需求核心驱动力小规模企业主有自己经营的产业，规模不大，能够适应市场的发展，做中下游配套产业；消费意愿一般。150～180m²左右；三房；10层～20层；景观、绿化要好，要有教育配套；大门要气派，室内带装修，物业管理要好。离工厂近＋改善居住环境＋保值投资中等规模企业主企业逐步发展成熟，具备规模生产能力；消费较单调，喜欢运动，购物，出门旅游，消费意愿强烈；大部分把孩子送到瑞安读书。建筑面积180m²以上；三房以上；别墅、复式、大平面户型；社区空间大，车位充足，要有教育配套；楼间距要大，物业管理要好，东南朝向。离工厂近＋改善居住环境大工厂主企业已经建立知名的品牌，企业逐步向集团化方向发展，有上市的诉求；消费多为应酬，但消费能力强；重视小孩教育。平面180m²以上；复式250m²以上；别墅300m²以上；四房以上；健身设施齐全，具有智能保安系统，有购物场所；居住者素质高，外立面简朴，建材要高档、耐旧。离工厂近＋身份象征政府公务员塘下公务员收入较高，掌握一定资源；消费多为接待应酬；很重视家庭和小孩教育。平面160m²以上；复式200m²以上；三房以上；多层、小高层；社区空间大，健身设施齐全，要有教育配套，有购物场所；单价一万以内，人车分流，车位充足，朝向好。离单位近＋居住舒适＋投资华侨以及仙岩等周边镇区客户与塘下有“三缘”关系：亲缘、工作缘、生活缘；认同塘下，把其作为生活、置业的首选地；看好塘下优越的地理位置和经济发展潜力。150～200m²之间；三房以上；多层、小高层、高层；景观、绿化要好，社区空间大，会所设施齐全；需要高品质物业管理。第二居所＋关系维系＋投资塘下置业客客户特征———一种对对城市生活活的认同和和渴望，以以追求