汉中房地产市场花园洋房的可行性调研报告

汉中房地产市场花园洋房的可行性调研报告

目录一、城市商品房发展阶段二、二线城市商品房发展阶段分析三、汉中商品房发展格局四、汉中需求特征分析五、现有市场洋房特征分析(个案)六、洋房去化情况分析总结第一、城市商品房发展阶段城市商品房发展阶段萌芽阶段

出现了商品房，几乎全部为简单多层产品

少数富裕的本地人及企事业单位职工成为第一批购房者

价格变化缓慢

城市商品房发展阶段起步发展阶段

产品类型逐渐多样化，小高层，高层，花园洋房产品相继出现

产品质量及小区规划有明显提高，电梯房概念深入人心

购房者类型增多，外地买房人开始出现

价格上涨速度加快城市商品房发展阶段快速发展阶段

产品类型较丰富，小高层，高层已在市场占据一定地位，别墅小区出现，住宅区域出现

市场竞争加剧，产品细节进一步提高，小区配套功能愈加完善

外地购房者数量增多，投资性客户开始出现，买方市场初步形成

价格上涨速度继续加快，逐渐达到历史顶峰汉中当前商品房发展阶段商品房起步发展阶段，呈快速发展趋势市场需求以自住为主，未形成完善的市场循环机制产品已有分类，但分类尚不明确，产品质量、营销推广还处于较低的水平目前价格较低，销售面积和价格稳步上升大盘日渐增多，整体项目数量较多供应大于需求汉中商品房发展格局市场现状

据汉中市房产交易中心房地产交易登记业务数据显示，2011年汉中城区商品房一级市场新开发商品房面积144.53万平方米，同比增长12.89%，（其中，经济适用住房42.83万平方米，占总量的31.57%）；签约成交7657套（间），同比下降30.3%；签约成交面积76.17万平方米，同比下降27.22%。商品住房平均价格为3712元/平方米，同比上涨11.48%。经济适用房平均成交价格为2727.3元/平方米，同比上涨11.31%；商业、办公用房等非住宅平均价格为9523万元/平方米，同比下降7.19%。二级市场二手房成交2030套（间），同比下降6.15%；成交面积21.72万平方米，同比下降5.93%；二手房平均成交价格2973元/平方米，同比上涨6.22%。汉中商品房发展格局物业构成

汉中城区现有在售楼盘20个，新盘2个。全部为住宅项目。其中有花园洋房的项目为5个，分别是是建昌卡斯迪亚、缙颐缇香郡、中青国际社区、中交滨江国际、金色蓝镇

物业形态洋房高层+洋房高层+小高+洋房高层+多层+洋房高层+小高+多层+洋房高层+小高+多层高层+小高高层+多层小高+多层高层数量1111114426汉中商品房发展格局洋房优劣势

洋房可提升项目景观、整体品质，从而带来价格上的上升

洋房牺牲了一定的建筑面积，同时，项目内非洋房建筑也会在一定程度上降低洋房的价格

汉中可可建洋洋房分分析汉中购购房者者分析析户型A、一室一厅2%B、二室一厅15%C、二室二厅20%D、三室一厅31%E、三室二厅28%F、四室二厅4%分析：：一室室和四四室户户型仅仅占到到总量量的6%，说明明解决决基本本居住住需求求和奢奢侈性性需求求极低低。二二室与与三室室分别别占35%和59%，成为为购房房者的的主打打户型型。其其中，，二室室一厅厅与二二室二二厅、、三室室一厅厅与三三室二二厅的的比例例基本本为1：1，说明明每种种户型型内，，紧凑凑型与与舒适适型的的需求求各占占一半半的比比例。。汉中可可建洋洋房分分析A、60—703%B、70—805%C、80—9011%D、90—10028%E、100—12038%F、120—15011%G、150以上4%分析：：80平方米米以下下的选选择比比例仅仅占到到8%，80———90平方米米占11%，说明明以首首次解解决基基本居居住的的需求求相对对不高高，多多数市市民具具有基基本居居住房房屋。。主力力需要要面积积区间间位于于90———120平方米米之间间，其其中90———100㎡和100———120㎡分别别占28%和38%，而80———90㎡紧凑凑型面面积与与120———150㎡奢侈侈型面面积作作为需需求的的必要要补充充，各各占11%的比例例。汉中购购房者者分析析建筑面面积汉中可可建洋洋房分分析汉中购购房者者分析析住宅空间结构A、平层45%B、错层25%C、跃层或复式30%对于室室内空空间结结构需需求，，调查查结果果显示示出相相对平平均的的比例例，这这与大大城市市的实实际选选择形形成很很大的的差异异，在在成熟熟市场场的产产品供供给上上，理理性消消费趋趋于务务实、、实用用，而而汉中中市民民在这这个问问题上上则表表现出出非理理性选选择，，说明明其购购房消消费心心理尚尚不成成熟。。汉中市市民对对室内内空间间的需需求，，追求求空间间变化化和空空间结结构的的新意意，项项目在在产品品设计计中，，可利利用其其追新新追奇奇的心心理，，在室室内空空间上上体现现异于于常规规的设设计，，如可可变空空间。。汉中可可建洋洋房分分析汉中购购房者者分析析小高层层和高高层住住宅作作为主主力建建筑形形式，，占到到57%的比例例。23%的受访访者选选择多多层住住宅，，除部部分对对居住住的舒舒适度度需求求外，，受访访者更更多反反馈出出“多多层住住宅使使用成成本低低于高高层住住宅使使用成成本””的心心理，，选择择多层层住宅宅更多多基于于降低低居住住成本本因素素。汉汉中的的城市市建设设及房房地产产消费费进程程，尚尚处于于初期期与中中期的的过度度阶段段，对对于居居住成成本的的关注注程度度较高高，部部分购购房者者对高高层住住宅电电梯使使用费费用心心存抵抵触。。选择花花园洋洋房占占到16%的比例，反反映出市场场现有的产产品线存在在一定的结结构不对称称，对居住住品质提出出更高要求求的购房者者，暂时在在市场上难难以寻得符符合其需要要的高品质质住宅。建筑形式A、多层住宅23%B、小高层住宅35%C、高层住宅22%D、花园洋房16%E、别墅4%汉中可建洋洋房分析汉中购房者者分析随机拦截调调查存在的的普遍现象象，在涉及及实际支付付问题上，，受访者一一般会隐藏藏其真实意意图，根据据以往的调调查规律，，受访者在在对其未来来支付数额额上，往往往存在10%的价值隐藏藏空间。上上图显示，，34%的受访者选选择3000元/㎡以下的单单价，事实实上现在汉汉中少有低低于3000元/㎡的房源。。占43%比例的选择择3000———3500元/㎡，基本能能够反应受受访真实的的心理预期期单价，即即3300———3850元/㎡是主流购购房者可接接受的单价价区间。另外，约16%的受访者表表示可以接接受3500———4000的单价，与与前面题目目中显示的的16%选择花园洋洋房的结果果，是相匹匹配的。能接受的价价位A、3000以下34%B、3000－350043%C、3500－400016%D、4500－50006%E、5000—55001%F、5500—60000%G、6000以上0%汉中可建洋洋房分析提升整盘溢溢价能力花园洋房元元素的加入入，会在景景观，人文文，整体品品质上给楼楼盘带来提提升，从来来带动价格格的提升汉中可建洋洋房分析提升去化速速度卡斯迪亚与与同期楼盘盘去化速度度比较楼盘名称区域物业形态开盘时间销售情况均价卡斯迪亚汉台区高层、多层、洋房2011.1187%，等待开出新房源3700汉江明珠大河坎高层、多层2011.1070%，等待开出新房源3600恒大城南郑县修装高层、小高层2011.960%，等待开出新房源4700中青国际社区汉台区高层、洋房2011.12一期售罄，二期待售3600-3700价格（主要要）南北通透公摊面积、、物管费用用汉中消费者者喜欢大房房子，随着着房价的升升高，对面面积的要求求会逐渐降降低，建议议户型面积积稍低于目目前市场上上的对应户户型面积汉中可建洋洋房分析影响销售的的因素家中有老人人，喜欢种种点东西家庭人口较较多，需要要大户型追求情调的的商人有替代选择择无替代选择择汉中可建洋洋房分析主要消费人人群机遇卡斯迪亚已售罄，市场没有纯粹的花园洋房供应有需求市场提升小区品质，藉此溢价和去化速度风险项目周边无水景、体育场等资源项目边上有两个保障房小区卡斯迪亚售价较低本项目可建建洋房分析析本项目可建建洋房分析析未来购房者者消费行为为预测未来三年内内市民置业业意向除去城市发发展的特殊殊性因素，，在普遍情情况下，一一座城市的的房价高低低与户型大大小是成反反比的，因因为城市的的发展促使使房价不断断上升，但但普通民众众在相当时时期内收入入是不高的的，收入普普遍延后与与城市发展展，汉中市市居住收入入整体上看看不算很高高，人均收收入增长缓缓慢，假如如房价的增增长与收入入背道而驰驰时，汉中中市刚性需需求客户群群在选择户户型上会多多考虑紧凑凑户型，且且更关注总总价多少与与户型功能能的完备。。本项目可建建洋房分析析未来购房者者消费行为为预测购买偏好客户购买偏偏好主要有有以下指标标构成，如如：地段、、价位、户户型与结构构、面积、、建筑风格格设计、配配套设施等等等，这些些指标有普普遍性和特特殊性，大大多数客户户希望社区区功能越多多越好，户户型面积赠赠送越多越越好，社区区与城市间间的互动性性越强越好好，但是也也有特殊性性，有些客客户希望地地段要偏远远一点好，，虽然交通通不便但是是居住舒适适度比较高高，所以，，在选择本本案的主力力客户时必必须考虑普普遍性与特特殊性的关关系，做到到本案有较较好的包容容性和兼容容性。本项目可建建洋房分析析未来购房者者消费行为为预测购买决策客户的购买买决策主要要源于性价价比优势，，这也说明明汉中的购购房者主要要是普通购购房者，经经济实力有有限，这群群实用主义义客户是满满足感和炫炫耀性很强强的群体，，只要他们们购买的房房子在小区区配套、设设计新颖、、价格便宜宜等方面比比其他项目目有比较优优势的情况况下，基本本上就确定定购买此项项目，但是是本案要在在未来市场场上赢得先先机，性价价比指标不不能确定为为本案的开开发方向，，因为客户户的欲望是是无限的，，能让现有有资源发挥挥到极致，，让客户感感到本案的的产品力或或营销力而而非常意外外，才能引引领群雄。。本项目可建建洋房分析析未来购房者者消费行为为预测购买行为每一个客户户的置业时时期是不同同的，购买买的行为也也千差万别别，结婚的的客户群一一般选择在在结婚前半半年购买房房子，他们们重视的有有其屋，有有些人有较较高的文化化知识的客客户更希望望自己的房房子更有文文化内涵，，刚毕业的的大学生可可能考虑灵灵活的付款款方式购得得自己小户户型房源，，等有经济济实力的时时候在二次次改善性置置业，所以以每一个客客户置业前前都有自己己的考虑，，这些是客客户置业时时期的购买买行为，更更深的还是是在社会因因素上的生生活方式的的改变促使使客户消费费行为的改改变。汉中本地人人以大家庭庭自居为主主，子女一一般与父母母住在一个个大家庭里里，家庭之之间会感到到困惑会产产生观念的的不同争吵吵不休，年年轻群体独独立性在增增加但购房房支付能力力不足，也也不敢轻易易离开大家家庭自居。。另外，从汉汉中人际交交往行为上上看，汉中中人有很强强的炫耀和和彰显自己己的身份价价值个性，，往往自己己买了房子子会让这个个消息传播播给自己的的亲人朋友友，并且主主动要求客客人到自己己玩，另外外，他们的的经济实力力也不是很很强，在经经济实力和和户型功能能取舍的权权衡下，一一般对厅大大卧室小的的房源非常常感兴趣，，以彰显待待客之道，，在当前广广告存在夸夸大，传播播渠道比较较少，口碑碑宣传是最最高效且最最廉价的宣宣传方式，，作为新项项目必须由由客户传播播的价值。。年长者虽然然有较长的的经济积累累，有较强强的支付能能力，由于于消费观念念的不同也也使其大家家庭分化情情况开始产产生，使其其有很大部部分年轻家家庭开始步步入置业大大军，由于于资金原始始积累原因因大多数年年轻人选择择面积较小小，总价低低的房源，，年轻人购购房偏爱个个性化、时时尚化小区区。本项目可建建洋房分析析未来购房者者消费行为为预测价格支付能能力汉中产业基基础较薄弱弱，人均收收入还比较较低，这也也制约了汉汉中人购房房消费能力力，另一方方面，汉中中房价涨势势相对较快快，特别是是滨江板块块的项目拉拉动力较强强，促使其其他板块价价格开始爬爬升，房价价的上升同同时也伴随随支付能力力的下降。。本项目可建建洋房分析析未来购房者者消费行为为预测对物业及配配套的需求求在汉中，2000年左右客户户重物业，，户型，价价格等因素素，但是在在06年后，客户户重点关注注配套和物物业服务。。在商业规划划上，以娱娱乐休闲为为主的商业业为主打方方向，这迎迎合城市人人口收入增增加对娱乐乐需求的增增长。个案分析建昌卡斯迪迪亚——西班牙风格格开发商：汉汉中泽顺房房地产开发发有限公司司占占地面积积：106720㎡建筑面积：：300000㎡容积率：2.60停车位：1100个花园洋房已已售罄项目动态中青国际社社区——现代简约风风格开发商：陕陕西中青置置业有限公公司绿化率：40%建筑面积：：1300000㎡容积率：2.00下半年开花花园洋房板式、一梯梯两户、层层数有6,7,8层、局部有有露台、户户型面积不不详价格：6000-7000元/平方米（（8月16日交易数数据显示示，三套套高层成成交价格格分别是是2859,3538,3600元/平方米））项目动态态缙颐缇香香郡——西班牙风风格开发商：：汉中缙缙颐置业业有限公公司绿化率：：30%占地面积积：53366㎡㎡建筑面积积：128000㎡㎡容积率：：2.29四栋交房房，四栋栋在售，，全部多多层花园园洋房全部地上上停车位位，车位位比1：2价格：一一户一价价项目动态态金色蓝镇镇——西班牙风风格开发商：：汉中世世居地产产投资有有限公司司绿绿化率率：35.20%建筑面积积：128000㎡㎡容积率：：2.70占地面积积：120523㎡㎡40w方，10月份开盘盘多层，花花园洋房房带电梯梯，普通通多层不不带电梯梯价格不详详项目动态态中交滨江江国际——新古典主主义风格格开发商：：汉中中中交投资资有限公公司绿绿化化率：35.00%占地面积积：1000亩建筑面积积：1740000㎡容积率：：3.099月份开盘盘多层，小小高层，，高层，，梯状分分布价格：3600-4500元/平方米项目动态态市场简况况汉中有花花园洋房房的项目目共五个个：建昌昌卡斯迪迪亚、缙缙颐缇香香郡、中中青国际际社区、、金色蓝蓝镇、中中交滨江江国际建昌卡斯斯迪亚已已售罄，，缇香郡郡在售，，中青国国际社区区、金色色蓝镇、、中交滨滨江国际际将在9-10月开盘。。除建昌卡卡斯迪亚亚外，其其余四个个项目均均没有标标准意义义上的花花园洋房房。洋房去化化分析中青国际际社区：：均价4200，实际成成交3600-3700中交滨江江国际：：促销优优惠：交交1w抵5w金色蓝镇镇：高赠赠送，每每套不低低于20平方米，，豪车展展&车友会活活动洋房去化化分析市场动态态洋房去化化分析卡斯迪亚亚和缇香香郡销售售情况楼盘名称区域物业形态开盘时间销售情况均价卡斯迪亚汉台区高层、多层、洋房2011.1187%，等待开出新房源3700缇香郡大河坎6+1、8+1洋房2011.5一期售完，二期已售70%3600中青国际社区汉台区高层、洋房2011.12一期售罄，二期待售3600-3700金色蓝镇促销活活动：豪豪车展&车友会活动细则则：车价价8w以上，车车龄五年年以下，，80抽60，赠送一一年3000元免费油油费，获获奖车主主需在车车身上贴贴带有金金色蓝镇镇logo的车标，，每月一一次到销销售中心心检查车车标是否否完好。金色蓝镇镇：不是是人人都都可以揩揩我的油油洋房去化化分析汉中房地地产营销销开始尝尝试圈层营销销，进入细分市场场阶段洋房去化化分析重庆晨丰丰地产顾顾问有限限公司2012.08感谢聆听听9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。23:20:0523:20:0523:201/5/202311:20:05PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2323:20:0523:20Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。23:20:0523:20:0523:20Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2323:20:0523:20:05January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月202311:20:05下下午午23:20:051月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2311:20下午1月-2323:20January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/523:20:0623:20:0605January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。11:20:06下下午11:20下午23:20:061月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。23:20:0623:20:0623:201/5/202311:20:06PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2323:20:0623:20Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。23:20:0623:20:0623:20Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2323:20:0623:20:06January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月202311:20:06下午午23:20:061月-2315、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月2311:20下