物业服务管理案例讲座

物业服务管理案例讲座彭仁高湖北诺亚律师事务所物业管理流程前期物业管理开发商（物业服务公司）报方管、建设、规划、设计等相关部门小区的物业接管综合验收报房管部门管理规约的制定与核准业主签署管理规约和承诺书开发商向业主交付《住宅使用说明书》业主向开发商交维修基金维修基金的使用和管理业主与开发商签订前期物业服务合同小区的前期物业管理后期物业管理小区全体业主成立业主大会并确定议事规则业主委员会的筹备业主委员会的设立报房管部门业主委员会的批准业主委员会的制度管理和印章管理签订物业服务合同确定物业管理服务标准物业服务合同常见热点纠纷

以无讼案例数据库为基础，共整理我国2017年物业服务合同纠纷判决书四万五千多份，对相关数据进行了仔细分析和归纳。本报告的另一重要目的在于为我们物业服务提供“前事之鉴”，以作“后事之师”。目录1物业管理费纠纷2小区的维修纠纷3小区的人身伤害4小区的财产纠纷5小区的车位管理6小区的安全防卫一、物业管理费纠纷《物业管理条例》T41

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。1、开发商“赠送物业费、减免物业费”承诺对物业公司是否有约束力孔某某为武汉某小区业主，甲物业公司与该小区开发商签订前期物业服务合同，接受委托为该小区提供前期物业管理服务。合同签订后，甲物业公司依约为该小区提供前期物业服务，然而业主孔某某却拖欠甲物业公司自2014年7月至2016年7月期间的物业费4316元。经多次催要未果，甲物业公司最终将孔某某诉至法院。庭审中，孔某某辩称自己购买房屋时。开发商曾承诺赠送三年的物业费，故不同意交纳上述费用。分析解答：

本案争议的焦点在于开发商作出的民事法律行为效力是否约束第三人即物业公司。实际上，不论是依据合同的相对性原理，还是具体的法律法规对此都有明确的规定。《合同法》第51条也规定，无权处分行为只有经过被代理人的追认方对被代理人产生约束力。所以开发商的赠送承诺对物业公司没有必然的法律约束力。虽然“赠送物业费”的承诺对物业管理公司不具约束力，但是对作出该承诺的主体也即开发商是具有法律约束力的，如最终该承诺未兑现，购房人可以通过法律途径解决，法院在上述案例的民事判决书中对此点也予以了确认。2、业主是是否有权以以开发商违违约为由拒拒绝交纳物物业管理费费马某系某小小区房屋业业主。某物物业公司为为马某所在在小区物业业公司，该该公司以．．某欠付自自2014年1月6日至2017年6月30日日的物业费费用共计7243，，83元为为由要求马马某支付物物业服务费费7243．83元元、违约金金1477．01元元，马某认认可某物业业公司所主主张的拖欠欠物业服务务费期间及及金额，但但认为没有有交纳物业业服务费的的理由是房房屋水，质质量不合格格，故不同同意某物业业公司的诉诉讼请求。。法院审理理后认为，，某物业公公司与马某某签订的物物业管理服服务协议，，系双方当当事人的真真实意思表表示，合法法有效。物物公司按照照合同约定定履行了相相应义务，，马某作为为物业管理理服务的受受益人理应应及时屐行行向物业公公司交纳物物业服务费费的义务。。马某主张张其房屋存存在质量问问题，如果果因房屋质质量产生纠纠纷或给其其造成损失失，其应及及时向责任任人主张权权利，现其其以房屋存存在质量问问题为由拒拒绝交纳物物业服务费费，理由不不足。就滞滞纳金一项项，马某系系因房屋漏漏水没有及及时交纳物物业服务费费，不存在在恶意拖欠欠情形，故故不予支持持。法院最最终判决马马某向物业业公司支付付物业费，，驳回物业业公司要求求马某支付付滞纳金的的诉讼请求求。该判决决已经一审审生效实践中，小小区房屋在在销售过程程中出现不不少问题，，例如房屋屋建筑质量量差、发布布虚告、配配套设施设设备不齐全全或面积有有误差、房房款计算错错误等。这这些问题许许多要等大大的业主人人住以后才才逐渐暴露露出来，而而此时造成成这些问题题的开发商商已将楼盘盘销售完毕毕，因此，，业主往往往以拒交物物业管理费费作为抗议议和斗争的的方法。虽虽然小区的的前物业服服务企业与与开发商有有着千丝万万缕的联系系，然而从从法律角度度看，物业业管理合同同与房屋买买卖合同是是两种法律律关系，物物业管理公公司与开发发商是两个个不同的企企业法人业业主不得因因为开发商商的问题而而拒绝向物物业管理公公司交付物物业管理费费。正确的的做法是就就开发商的的违约行为为向其主张张权利，但但对于物业业费的问题题，物业公公司若按照照合同约定定提供了相相应的物业业服务，则则业主应按按约定支付付物业费。。【分析解答答】本案体现了了房屋质量量问题的抗抗辩不能对对抗物业费费缴纳的请请求。物业业服务合同同和房屋买买卖合同两两种不同的的法律关系系，物业服服务合同本本身应当涉涉及的内容容并不应超超越物业服服务合同的的内容，更更不能延伸伸到房屋本本身的质量量问题上，，本案中，，马某以房房屋存在质质量问题抗抗辩，系对对于开发商商的违约行行为的抗辩辩，根据合合同相对性性的原则，，其应当通通过协商或或者诉讼的的手段予以以维权。而而对于物业业服务合同同的法律关关系并不属属于同一种种法律关系系，也不能能对抗物业业公司要求求其缴纳物物业费的请请求。因此此，马某仍仍需向物业业公司缴纳纳相应的物物业费。3、业主何何时开始承承担物业服服务费'开开发商交房房后，业主主可否以一一直未居住住为由拒交交物业管理理费？曹某为某小小区业主，，某物业公公司为该小小区物业服服务企业，，某物业公公司以曹某某拖欠2013年、2014年、2015年、2016年、2017年应交物业业服务费为为由，要求求其立即给给付上述物物业服务费费。曹某主主张2013年至2017年8月以前前其没有人人住，房子子空着，所所以该段时时间的物业业费不同意意缴纳。4、业主家家中被盗，，能否要求求物业公司司予以赔偿偿2015年11月24日，张张某购买了了房屋一套套，2016年3月1日日，其与物物业公司就就房签订了了《房屋委委托管理合合同》该合合同约定：：物业公司司负责维护护小区的公公共秩序，，包括巡视视、门岗值值勤、盘查查可疑人员员；物业公公司方违反反合同的约约定，未达达到约定的的管理目标标，造成张张某经济损损失的，物物业公司应应给予张某某赔偿。2016年11月，，张某发现现家中有异异常，认为为家中发生生了盗窃，，遂拨打物物业电话，，随后物业业管理员赶赶到现场，，并打“110”报了警，后后民警赶到到现场进行行了勘察，，发现屋内内有翻动的的痕迹，但但至本案庭庭审结束时时，该案件件尚未侦破破。另据张张某报案称称家中丢失失了苹果手手机一部、、苹果笔记记本一台及及现金130元。张张某诉称认认为，由于于物业公司司管理不严严，监视装装备失效，，保安人员员失职，导导致家中发发生入室盗盗窃案件，，还险些造造成人员伤伤亡。故要要求物业公公司承担违违约责任，，赔偿被盗盗物品的经经济损失。。物业公司司辩称，由由于张某所所述盗窃发发生时，物物业公司积积极进行了了协助，履履行了合同同及法定义义务，不存存在过错；；且盗窃案案件尚未侦侦破，无法法认定盗窃窃事实的存存在，也无无法准确确确定财产的的实际损失失，更何况况盗窃属于于犯罪行为为，应由犯犯罪分子承承担责任，，故不同意意张某的诉诉讼请求。。【分析解答答】本案原、被被告之间存存在物业管管理合同，，该合同不不违反法律律、行政法法规的强制制性规定，，应属合法法、有效。。首先，本本案合同中中虽然约定定物业公司司承担保安安义务，但但并未明确确约定收费费标准；其其次，本案案涉及盗窃窃案件尚在在侦破中，，并未确定定实际损失失难以追回回，因此法法院认定物物业公司承承担责任的的条件尚不不充分，故故驳回张某某的诉讼请请求。业主家中财财物被盗，，物业服务务企业是否否要承担赔赔偿责任？？A看合同中有有无明确约约定保安费费用B看实际损损失是否否已经得得到相应应赔偿C主张损失失的数额额，提供供有效凭凭证等交交易记录录予以证证明。D损失数额额如果过过大，则则法院仍仍需调整整赔偿数数额。5、物业业服务公公司追讨讨物业服服务费有有诉讼时时效限制制吗？李某居住住在某小小区，其其未向物物业公司司交纳2010年至2017年的物业业费，物物业公司司将其诉诉请法院院判决交交纳拖欠欠的物业业管理费费共计23，581.68元元。李某某辩称物物业公司司的诉讼讼请求中中2015年3月30日以以前存在在的物业业纠纷已已经超过过国家法法律规定定的诉讼讼时效，，物业公公司没有有在法定定时效内内主张权权利，故故不同意意支付。。二、小区区的维修修纠纷6、业主主在其独独用的露露台上搭搭建玻璃璃房，是是否违反反物业管管公约？？王某为某某小区业业主，其其购买的的房屋外外有一独独用露台台，商品品房预售售合同约约定，露露台并非非业主专专有，实实际露台台使用人人对露台台没有所所有权的的情况完完全了解解，且在在使用时时不得搭搭建构筑筑物、不不得破坏坏地面、、不得改改变或破破坏其形形状、大大小及用用途等，，并应遵遵守相关关管理规规定。应应按照政政府规定定进行使使用，不不得擅自自搭建、、封闭，，不得改改变及破破坏其原原有外观观。甲物物业公司司为上述述小区物物业服务务公司，，王某与与该公司司签订前前期物业业管理服服务合同同及临时时管理规规约，管管理规约约约定业业主或物物业使用用人应按按规划用用途使用用物业。。确需改改变物业业规划用用途的，，应当经经有利害害关系的的业主同同意，物物业区域域禁止违违章搭建建、私设设摊点。。2016年5月，，王某在在未经行行政审批批且未告告知物业业公司的的情况下下，私自自在主卧卧外的露露台上搭搭建了阳阳光房一一间。物物业公司司曾两次次向王某某发送通通知，求求其拆除除私自搭搭建部位位恢复原原状，王王某拒不不拆除，，故物业业公司诉诉至法院院，要求求王拆除除上述违违章建筑筑的阳光光房。小区某栋栋楼的顶顶楼漏雨雨，楼顶顶维修费费是顶楼楼业主自自己支付付还是本本楼业主主均摊？？三、小区区的人身身伤害7、设路障障、未采采取防护护措施导导致进入入小区的的非小区区居民受受伤，物物业服务务公司承承担责任任吗？2017年3月月19日日上午，，非小区区居民沈沈某在路路过物业业管理有有限公司司管理的的风景怡怡园小区区时，被被该公司司设置的的区域管管理隔离离墩上拴拴的铁丝丝绊倒，，致使沈沈某受伤伤。沈某某主张物物业公司司违反规规定，私私自在通通行道上上设置障障碍且未未树立任任何警告告标志，，应对事事故后果果承担全全部责任任。8、物业服务公公司的保安人人员让社会人人员进入物业业服务区发生生人身损害，，物业服务公公司是否承担担责任？某小区物业管管理混乱、外外来人员随意意出入无人管管理陈某是该该小区的业主主，2016年11月25日晚八点左左右陈某回家家在小区内被被2个社会人人员人打伤，，经查伤人者者并非该小区区业主，系外外来闲散人员员。而后陈某某报警，物业业服务公司对对进入小区的的人员没有任任何登记记录录，给案件侦侦破带来很大大难度，未查查找到犯罪嫌嫌疑人。陈某某诉至法院，，要求物业服服务公司对其其所受伤害承承担賠偿责任任。物业服务务公司辩称小小区服务合同同并没有要求求进出小区要要进行登记，，况且仅要求求夜间十点后后安排保安人人员进行巡逻逻，对此事没没有任何责任任。四、小区的财财产纠纷8、小区内宠物物伤人，物业业公司应当承承担责任吗。。2017年9月，原告李李某在某小区区某号楼内北北侧电梯内被被一宠物犬咬咬左小腿该犬犬所有人系案案外人邢某，，实际饲养人人为被告薛某某。李某受伤伤后前往当地地某医院就诊诊，支出多项项医药费用。。李某认为小小区的物业公公司在本次宠宠物伤人事件件中没有尽到到对小区居民民的安全保卫卫义务，有管管理不善的责责任，故要求求李某及小区区的物业公司司共同承担赔赔偿责任而诉诉至法院。庭庭审中，小区区物业公司否否认其系电梯梯管理单位。。9、非机动车未未停放在停车车处，在小区区内被盗，物物业公司是否否应当承担责责任？2017年3月9日早晨7点，原告秦某某发现停放在在新力小区2号楼下购买的的残疾人摩托托车丢失。被被告立新物业业公司未在小小区内设有残残疾人摩托车车停车位，现现有地下停车车库只限于自自行车以及小小型三轮车停停放，残疾人人摩托车根本本无法进入由由公安部门调调出的监控录录像来看，小小偷是通过小小区4号楼和6号楼之间的消消防通道逃跑跑的，消防通通道未设立保保安人员。原原告秦某主张张为残疾人，，家庭经济困困难，但接时时交纳物业费费用从未拖欠欠，故被告在在物业公司管管理的范围内内有责任和义义务保护业主主的财产安全全，现秦某用用自己多年积积蓄购买的残残疾人摩托车车，由于被告告的管理不当当导致丢失。。故诉请法院院判令被告賠賠偿原告财产产损失费7500元。被告立新新物业公司辩辩称，不同意意原告的诉讼讼请求。根据据物业服务合合同的约定，，被告在小区区设定了专门门的非机动车车辆停放的地地点，如果业业主没有按照照停放地点停停放所造成的的损失应当由由业主自己承承担，被告没没有赔偿的义义务；本小区区是限价房，，物业公司的的义务是公共共管理服务，，并不承担保保管义务，被被告对公共秩秩序的维护已已经尽到了相相关的责任，，故被告没有有责任賠偿原原告的损失，，应当由小偷偷来賠偿原告告的损失。审审理中，秦某某提供发票两两张，证明其其按期向立新新物业公司交交纳了物业费费。立新物业业公司提供保保安服务合同同、保安巡视视记录表等证证据，拟证明明其物业服务务符合相应标标准。10、业主家中财财物被盗，小小区监控摄像像头毁坏无法法辨认犯罪嫌嫌疑人，物业业公司是否应应当对业主承承担赔偿责任任？张某是星光小区1806号房屋的业主主，珠海物业业公司系1806号房屋所在小小区的物业服服务公司。2017年12月7日，张某报警警称1806号房屋被盗，，其丢失财物物及其他损失失共计三十万万余元，并就就此提供收据据、发票、销销售凭证等证证据，珠海物物业公司对此此提出异议。。五、小区的车车位管理11、业主车位常常被占，可否否拒交或减交交停车管理费费？张某系某小区区业主，因张张某未交纳车车位管理费，，该小区物业业公司将张某某诉至法院，，要求张某按按照双方签订订的物业服务务合同约定支支付车位管理理费2400元及相应滞滞纳金。张某某辩称其所有有的停车位经经常被其他车车辆停放，而而物业公司不不予制止，还还以此赚取停停车费，故不不同意支付车车位管理费。。12、高空坠物砸砸车，物业服服务公司能举举证免责吗？？张某系某小区区2号楼业主主，其车辆停停放在2号楼楼附近某日中中午张某将其其多辆停入便便道，车辆被被2号楼外墙墙脱落的水泥泥护板砸中，，造成张某车车辆前挡风玻玻损，前机器器盖、车顶、、车右侧受损损。张某将该该小区物业公公司诉至法院院，要求物业业公司赔偿其其花费的车辆辆修理费、拖拖车费、车辆辆检测费、定定损评估费、、误工费、交交通费等费用用共计8457元物业公公司辩称：本本案所涉脱落落外墙属建筑筑物专有部分分以外的共有有部分，物业业公司不是该该案建筑物的的业主，因而而不是其共有有部分的共同同所有人、共共同管理人物物业公司对建建筑物无管理理权利，并非非“管理人"，仅依据物物业服务合同同承担膜务的的义务。物业业公司已尽到到安全提醒义义务及维护义义务，事发前前已在2号楼楼设置警示牌牌。且张某也也有过错，一一是张某在禁禁停位置停车车，二是张某某明知提醒向向步。2号楼楼有警示标志志却放任危险险发生，请求求法院驳回张张某的全部诉诉讼请求六、小区的安安全防卫13、业主财物在在房间内被盗盗，物业服务务公司是否应应承思应赔偿偿责任？陈某某是某计计算机配件经经营部的业主主，与某公司司签订《房屋屋租赁合同》》，租赁了物物流大厦的一一个办公用房房，合同约定定白天办公，，晚上业主离离开承租房屋屋，晚间承房房屋及房屋内内的财产安全全主要依靠该该公司提供保保安服务。某某日凌晨1点点左一男子进进入该大厦的的电梯，根据据电视监控录录像显示在大大厦电梯内与与大厦保安相相遇，发现男男子形可疑，，但并未对男男子进行盘查查，致使该男男子顺利进入入陈某某营业业在的房间，，将其尚未销销售的93台笔记本电脑脑拆除包装后后另外放在电电脑纸箱中用用小推车推出出大厦，推出出大厦时再次次与大厦保安安相遇，保安安未检查出门门条就予以放放行，导致可可疑男子将电电脑盗走。93台电脑共共计人民币74万余元，陈某某某在与该公公司协商未果果的情况下，，起诉到法院院。14、业主在小区区内正常行走走，被跳楼人人砸死，物业业公司如何承承担相应责责任？受害人刘某某某生前属于拆拆迁安置户，，租住某区一一小区。某天天中午，受害害人刘某某在在该小区内走走回住处，在在经过4号楼楼时，郑某某某从4号楼上上跳楼自．正正好砸在受害害人刘某某头头上。二人当当场死亡。跳跳楼者郑某某某是小区物业业管理公司聘聘请的清洁工工徐某某的表表哥，徐某某某负责清扫4号楼及其附附近环境卫生生，当日某某某太小区探望望徐某某。事事件发生后，，受害人刘某某某的家属将将小区物业公公司诉至法院院，认为4号号楼的部分楼楼层通往南阳阳台的门没有有上锁，为死死者郑某某走走到南阳台坠坠楼提供了机机会，对郑某某某坠楼砸死死刘某某负有有不可推卸的的责任。物业业公司却认为为刘某某因第第三人郑某某某跳楼自杀被被砸死，此系系意外事故。。公安局刑侦侦处已作出不不予立案通知知书，并确认认郑某某属于于自杀死亡。。THANKYOU9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。02:28:1502:28:1502:281/6/20232:28:15AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2302:28:1502:28Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。02:28:1502:28:1502:28Friday,January6,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2302:28:1502:28:15January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月20232:28:15上上午02:28:151月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月232:28上上午1月-2302:28January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/62:28:1502:28:1506January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2:28:15上上午午2:28上上午午02:28:151月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。02:28:1502:28:1502:281/6/20232:28:15AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2302:28:1502:28Jan-2306-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。02:28:1502:28:1502:28Friday,January6,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2302:28:1502:28:15January6,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块