某楼盘经典营销策略提案报告

谨呈：广州市花都区XXX房地产综合开发公司经前期沟通，开发商寄望于本案的目标为：快速出货，回笼资金既然目标明确，接下来该想想如何实现目标。。。我们有什么？---本案的优势与价值点深入挖掘我们卖什么？---本项目的市场占位与形象树立我们的机会在哪里？---市场的大势与机会点我们怎么卖？---营销策略思考我们面对什么？---市场分析带出以下思考：本案分析——概况、价值挖掘、SWOT分析推售计划——释放信息、媒体计划、费用预算策略定位——市场定位、形象定位、目标客户定位服务事宜——服务取费市场分析——整体大势分析、区域楼市分析大纲政策解读：本次调控背景与08年调控有本质不同经济实体调控政策供求关系资金压力经济快速增长，通胀较为猛烈，政府着力于经济转型的筹备，各项政策剑指经济增长着陆。政府采取密集严厉的金融调控政策，打击整个经济实体的过热，不仅重创房地产市场，更导致的股市的大跌，彻底拉紧了热钱刺激下的经济增长势头。供应量巨大，成交量低迷；市场严重供过于求。地产商纷纷开工，调控政策的出台增加了开发商的开发成本，对资金的运作提出了更高的要求，导致资金链紧张。国际金融危机大背景，虽中国经济基本面数据向好，但政府仍心存顾忌。政府仅针对房地产市场进行调控，目标十分明显，旨在“部分城市”的“过快增长”，重点是解决“民生问题”，是为了缓解一党专制社会主义制度下的生计问题。由于前一个周期政策导向和施工周期的原因，目前和未来半年的市场供应走低，需求持续旺盛，供不应求。由于上半年市场已将存货消化，地产商目前资金相对充足。2007-20082009-2010市场研究政策分析2007-2008年经济过热，房地产市场“水涨船高”调控关键词----“经济过热”2009年经济稳步复苏，房地产市场“报复性反弹”，稳定房价成为政府保障民生的重要工作。调控关键词----“民生”整体大势分析6政策分析：本轮调控的主因

是房价快速增长，与07年的

经济影响的市场调整截然不

同，促使本轮房价快速增长

的四大成因如右图所见7政策走向3：严格征收土地增值税（严格征收土地增值税，是对开发商囤积土地的严厉打击，有利于增大市场供给）政策走向1：试点征收房产税（以试点征收房产税的方式来对楼市进行调控，此前上海计划开征“迷你版”物业税的传闻就是明证）政策走向2：调整经营性用地出让方式（调整经营性用地出让方式，从源头上杜绝“土地财政”，“勾地”制度有望在全国实行）政策走向4：行政立法限购多套房（限购多套房，政府有望以行政立法的形式强制出台相关法律，从根本上打击房产投机）政策趋势——如果此次信贷政策效果不明显，预计未来还有政策手段推出8政策周期——根据“量在价先”的市场规律，未来3~6个月市场走向预判9楼市开发商政府房价高企调控出台房价反弹成交量、价回落开发商投资热情遇冷市场供需失衡政策结论——

从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降。2010年新政执行以来，广州房地产的销售走势整体上一度呈现下跌态势，这种局势已经扭转，近五周的广州整体市场销售一直平稳上升，价格方面也持续小幅上扬。33周开始，市场的均价有所下降，但是成交量环比增长幅度大，近17%。2010年第35周广州一手房成交走势房地地产产政政策策分分析析总总结结广州州受受““4.15新政政””影影响响明明显显，，市市场场整整体体成成交交量量快快速速下下滑滑其其中中新新政政月月满满周周成成交交量已已下下降降50%；但但是是，，市市场场销销售售价价格格依依然然坚坚挺挺；；新政政后后，，新新开开楼楼盘盘开开盘盘销销售售率率下下降降，，市市场场观观望望情情绪绪出出现现，，但但7月份份后后销销售售有有所所恢复复；；价价格格没没有有出出现现明明显显下下跌跌；；另外外，，市市场场上上部部分分具具有有优质质质质素素的楼楼盘盘依依然然表表现现较较好好，，在在销销售售价价格格维维持持不不变变的情情况况下下，，保保持持了了其其较较快快的的销销售售率率。。但随随着着近近期期量量价价齐齐升升的的情情况况越越发发严严重重，，此此““报报复复性性””的的市市场场反反弹弹背背后后亦亦将将可可能能隐藏藏着着““危危险险信信号号””。。市场场研研究究总结结区域域市市场场分分析析序号项目名称物业类别均价项目特色建筑类别装修状况占地面积总户数容积率绿化率开盘时间入住时间1万虹花园住宅公寓4200元花园洋房多层(带电梯)、小高层洋房毛坯547801448户2.5630%2010-5-2

2011-052嘉粤百合雅居住宅4000元花园洋房小高层洋房毛坯21232688户2.930%2010-4-202011-1-13友田翡翠华庭住宅5500元花园洋房,打折优惠楼盘小高层洋房毛坯10401200户5.330%2008-9-1

2010-08-314金碧御水山庄别墅洋房4500元特色别墅,地铁沿线,花园洋房小高层多层洋房(带电梯),独栋别精装修1110000

\0.6780%2008-11-292009-5-15友田碧云轩住宅待定\普通住宅\15454523户3.6\\\6康信园住宅待定\普通住宅\28910

480户2.1\\\7狮城国际住宅待定复合地产,花园洋房高层洋房毛坯2267801669户3.134%2009-5-12010-9-11、由由上上表表可可见见，，目目前前狮狮岭岭普普通通住住宅宅的的市市场场均均价价介介于于4000~5000元/㎡㎡,且在在市市场场回回暖暖的的大大势势下下，，各各盘盘的的销销售售表表现现亦亦较较为为均均衡衡；；2、市市场场上上普普通通住住宅宅交交楼楼标标准准基基本本为为毛坯坯，仅仅有有金金碧碧御御水水山山庄庄带带精精装装出出售售；；3、大大部部分分项项目目规规模模为为中中小小型型社社区区，，能超超过过1000户的的社社区区仅仅2个。市场场小小结结该项项目目开开发发商商来来自自湛湛江江市市，，并并已已在在湛湛江江开开发发7-9个项项目目，，有有较较丰丰富富的的开开发发经经验验。。项项目目属属中中等等规规模模，，但但品品质质感感的的展展示示上上做做得得比比较较到到位位。。位置置：：花花都都区区狮狮岭岭镇镇金金狮狮大大道道西西7号占地面积：2.1万平米建筑面积：7.5万平米总户数：688户容积率：2.9绿化率：30%建筑类别：小小高层洋房竞争对手分析析百合雅居户型方正、简简单、实用，，但缺乏亮点点项目属大规模模社区，1669多户，整体品品质感较高，，已经开发二二期产品，但但入时间仍未未能确定位置：花都区区狮岭镇雄师师大道中占地面积：23万平米建筑面积：70万平米总户数：1669户容积率：3.1绿化率：34%建筑类别：高高层洋房狮城国际户型面积较大大，入户花园园及大阳台属属其亮点狮岭下半年市市场的推货货货虽然不大，，但我们的竟竟争依然存在在。「百合雅居」」——虽没有成熟的的生活配套，，没有成熟的的社区，但他他们拥有较成成熟的开发经验；「狮城国际」」——虽没有优越的的地理位置，，但超大的成成熟社区，高高调的形象占占位。因此我们只有有更仔细的分分析项目，更更深入的挖掘掘项目价值，，才能让我们们在竟争中处处于不败之地。本案分析——概况、价值挖挖掘、SWOT分析推售计划——释放信息、媒媒体计划、费费用预算策略定位——市场定位、形形象定位、目目标客户定位位服务事宜——服务取费、团团队介绍市场分析——整体大势分析析、区域楼市市分析大纲总占地面积：：54780m2总建筑面积：：14万㎡容积率：：2.56绿化率：：30％停车位：700个销售进度：一期已入伙，，二期为尾盘阶段，三三期待售三期户型套数数：522套户型面积：东北角A户型131㎡西南角B户型128㎡西北角C户型138㎡东北角D户型151㎡本案概况5分钟交通5分钟购物5分钟餐饮5分钟教育5分钟运动5分钟医疗5分钟休闲5分钟娱乐……地段优势位处狮岭镇南南航大道与金金狮大道交汇汇处，新规划划的市政配套套紧邻而建，，距镇中心仅仅5分钟的路程，，路网通达，，生活工作极极其便利。我们对本案地地段价值的提提炼——毗邻狮岭商圈圈，奢享都市市便利配套建筑风格现代代俊朗，外立立面品质感强强，三期规划，逾逾千户大社区区，狮岭区域域实属少数规划特色产品特色A、B户型入户花园宽敞敞舒适，面积积达13㎡户型方正大气气，内部结构构用途多变，，实用率高阳台采光好，，尺度舒适，，超大入户花园园，面积达20㎡；客厅空间方正正、宽敞、明明快；主人房气派舒舒适C、D户型规划特色：外立面品质感感强，三期规划，逾逾千户大社区区，当地实属属少数地段优势：路网畅通，5分钟尽享成熟熟配套产品特点：户型创新，方正实用，赠赠送面积大，，性价比高本案价值挖掘掘小结我们拥有的，，别人有吗？？别人有的，我我们比他更好好吗？市场的机会在在哪？我们该该如何把握？？。。。。。。。问自己几个问问题：本案VS百合雅居项目本案百合雅居对比分析地段距皮革市场仅5钟距皮革市场约10分钟本案具有较明显的地段优势规模三期规划，逾千户一期，688户本案社区规模占明显优势户型方正实用，赠送面积大方正实用本案产品具有突出亮点配套成熟，周边待建工程更能拉升地段价值仅邻近一超市，其它的生活配套较少本案占优展示品质感的展示仍需提升具备比较成熟的开发经验，所以在品质展示上较为到位本案不占优势比较对手本案VS狮城国际项目本案狮城国际对比分析地段距皮革市场仅5钟距皮革市场约7分钟均属几分钟生活圈的社区规模三期规划，逾千户1669户大社区，二期待售同属当地大社区户型方正实用，赠送面积大方正实用、舒适本案户型亮点突出配套成熟，周边待建工程更能拉升地段价值生活配套较少就所在区域未来发展比较下，本案占优展示品质感的展示仍需提升展示较为大气本案不占优势优势（S）：5分钟工作生活活圈，突显地地段价值新镇政府落点点附件，带动动周边配套建建设属当地少数的的大型社区项目户型大方方实用、特点点明显，用途途多变对比周边项目目性价比较高高较好的物业管管理劣势（W）：周边环境仍有有待改善虽定位高档社社区，但整体体形象档次感感不高新镇政府核心心优势尚未形形成机会（O）：除皮革城外，，五金城商家家亦陆续进驻驻狮岭，带动动当地居住需需求租赁市场需求求旺盛项目所处地段段未来发展前前景美好项目整体品质质仍有提升空空间威胁（T）：外地人口为主主力购买群，，但却受首付付限制狮城国际入市市时间仍不明明确，属主要要的潜在对手手本案SWOT分析利用5分钟的生活配配套，主打生生活便利性；；

利用三三期规划形成成大社区氛围围；

利用用户型的赠送送优势，主打打性价比；抓抓住皮革革市场和五金金市场带来的的巨大的居住住需求；利利用活跃的的租赁市场引引导客户，宜宜住宜租的物物业形态；利利用地段段的未来规划划，提升项目目的升值潜力力。把握机会，发发挥优势我们该如何利利用本案优势势来与其他楼楼盘竞争？思考。。。本案分析——概况、价值挖挖掘、SWOT分析推售计划——释放信息、媒媒体计划、费费用预算策略定位——市场定位、形形象定位、目目标客户定位位服务事宜——服务取费、团团队介绍市场分析——整体大势分析析、区域楼市市分析大纲34阶段性供应不足市场回暖区域规划基础设施升级租赁市场活跃通货膨胀大势的机会：：抓紧目前市场场有限的利好好，充分分析析客户，深度度挖掘项目价价值我们可以抓住住的机会点：：短短的500米左右的街道道上，聚集了了数十家“出出租房”，可可见狮岭的租租赁市场非常活跃，而且且需求量非常常大，同时亦亦体现外来人人口的数量之之大。近在咫尺的机机会而，居住“农民房房”=低月租≠舒适、安全缺乏品质感和和安全感的““廉租房”生生活已不能满满足中小私企业主对生生活的要求，，毕竟他们不不是没钱。。。。另一方面，五五金龙头市场场商家的陆续续进驻，必将将带来更多的居住需需求，其中不不乏对高品质质住宅有所追追求的私企业主。那么，这对我我们将意味着着什么呢。。。。。。。目标客户思考考本案价值运用用推售策略铺排排运用策略，实实现目标WHO？我们的目标客客户是谁？WHAT？目标客户的特特征是什么？？WHERE？目标在哪里？？目标客户思考考WHO？我们的目标客客户是谁？土地品类90平米以下一居、小两居、两居半90-125平两居、小三居125-144平三居、小四居144-180平大三居、四居180平以上大三居大四居+别墅C1商务公寓商务公寓产品线C2城市改善首置：青年之家、小太阳首改：青年持家、小太阳再改1功能：后小太阳、孩子三代再改2舒适：后小太阳、孩子三代再改3享受：后小太阳、孩子三代C3城市栖居C4城郊改善D郊区栖居B郊区享受第二居所1公寓、2别墅A1城市豪宅高端A2郊区豪宅客户群体：从产品角度分分析，首改和和首置、再改改1客户是本项目目的重要客户户群体项目三期的产产品以高附加值，大大面积居家户户型为主WHAT？目标客户的特特征是什么？？高先生28岁未未婚（准准备结婚）职业：皮革市市场小经营者者家庭结构：目目前单身，女女朋友在广州州上班，目前前考虑结婚，，在寻求合适适的项目出手手；看房经历：因因为在狮岭工工作，所以会会选择配套好好、热闹、方方便聚会的社社区。置业关关注点点：生活要要方便便，社社区要要大；；最好好在离离皮革革城不不远的的地方方，方方便；；能和和朋友友在一一块；；价格格不要要高于于5000元/平首置客客户描描述：：针对100平米产产品关注点点：生活便便利、、大社社区、、性价价比首置客客户的的特质质：他们年年轻，，但有一定定的社社会经经验，所以以沉稳稳而有有活力力，乐乐于接接受开开放事事物但但同时时自我我保护护意识识极强强；他们收入较较高（（相对对狮岭岭水平平）且且稳定定，对未未来充充满信信心，，有投投资意意识，，在可可能的的情况况下保保证现现金持持有，，所以以一般般希望望能低首付付；他们想一步步到位位，入住优优质的的小区区。陈先生生34岁已已婚婚有1幼子职业：：皮革革贸易易公司司家庭结结构：：和老老婆都都在狮狮岭经经营皮皮革生生意，，孩子子快要要读小小学，，希望望孩子在在身边边；看房经经历：：没看看太多多，主主要是是上班班近，，小孩孩读书书方便便即可可；置业关关注点点：主主要是是交通通便利利，小小区安安全性性、私私密性性高；；还需需要解解决孩子子教育育问题题关注点点：小区环环境、、工作作便利利、物物业管管理、、安全全性首改客客户描描述：：针对130-150平米产产品精神需需求物质需需求“圈子”、邻里里关系系“享有”和“参与”“面子”、舒适适度便利、、协调调的工工作与与生活活安全、、大“家”的感觉觉投资回回报繁华、、城市市感传统、、方正正、舒舒适的的户型型“孩子”、教育育问题题有保证证的安安全措措施客户诉诉求分分析——我们是是否具具备这这种条条件?如何把把这些些价值值传达达给我我们的的客户户？客户定定位：：狮岭岭镇区区中小小企业业主及及投资资客从事行行业：皮革行行业的的私企企业主主、五五金行行业的的私企企业主主、公公务员员、贸贸易等等具有一一定的的经济济基础础想改善善居住住环境境，但但不愿愿支付付高首首付生活方方式：：习惯惯于都都市化化的生生活方方式，，追求求时尚尚，对对社区区便利利性及及安全全性要要求高高购买目目的：：居住兼兼投资资投资趋趋向：看重物物业自自身的的升值值与保保值特特性，，在很很大程程度上上是对于都都市资资源的的占有有。支付趋趋向：低首付付+稳定收收益（（高回回报）），不愿意意花太太多的的钱在在固定定资产产上。。产品要要求：在满足足日常常生活活的基基础上上需要要足够够舒适适，能能够体体现身身份，，私密密性。。希望望得到到合理理的空空间，，而不不是单单纯的的面积积。服务要要求：体现尊尊贵舒舒适的的都市市生活活，要要求提提供的的服务务在高高品质质的同同时，，保证证自身身生活活的私私密。。购买特征：注重圈层感感与安全感感，看中居住住在周边人人群，更愿愿意居住在在安全舒适适的社区。。他们注重圈圈层感与安安全感客户取向研研究—置业趋向客户A描述（自住住）买房子正是是他们追求新生活活品位的又一次选选择；他们正处于于第一次原原始资本积积累，手上上有点“小钱”；；他们想拥有有一个安全性较高的社区区；他们处在事事业发展期，前景看好好；他们喜欢住住在繁华的都市里，，享受工作作与生活的的便利；他们整天忙忙于生意；他们看中地位象征；他们事业已小有有成功；买房为了改善生活，为了方便工作。。客户B描述（投资资）买房子是他他们投资的又一次选选择；他们手上有有点“闲钱”；；他们想拥有有一个低投入，稳稳定回报的的楼盘；他们喜欢住住在繁华的都市里，，享受工作作与生活的的便利；他们整天忙忙于看楼盘；他们看中项目的投资资前景；他们眼光独到；买房为了投资增值。。WHERE？目标在哪里里？客户描述小小结本项目客户户定位描述述：狮岭镇中小企业主主及投资客除了高附加加值的产品品，本案还还具有诸多多的竞争优优势，而营营销的精华华正在于化化繁为简——我们有哪些些价值点？？我们需要提提炼哪些价价值点？我们如何把把价值转化化为营销语语言？项目价值思思考A回到项目的的基础价值论：客客户付钱买买价值客户倾向于于选择能让让他们付钱钱得到最大大价值的供供应商Product: 创造价值Place: 交付价值Price: 体现价值Promotion: 宣传价值寻找价值信信息（FAB分析）F（Features/fact）:项目本身的的特性/属性A（Advantages）：相对对于竞争对对手项目的的优势B（Benefit/value）：楼盘带带给用户的的利益/价值我有什么我好在哪儿儿我能给你带带来什么价价值B找到项目的的价值消费者：他他们买什么么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）地段配套产品便利配套高性价比现代感升值前景便利生活市政配套投资回报都市生活，，低投入，，高回报FAB：推广定位的的方向确定定价值支撑：：毗邻狮岭商商圈，奢享享都市配套套，少数的的高私密性性大社区形象定位语语建议：品味繁华中中的一座悠悠居推广语建议议：5分钟，这是是宁逸与繁繁华的距离离提炼：本案分析——概况、价值值挖掘、SWOT分析推售计划——释放信息、、媒体计划划、费用预预算策略定位——市场定位、、形象定位位、目标客客户定位服务事宜——服务取费、、团队介绍绍市场分析——整体大势分分析、区域域楼市分析析大纲项目的推售售策略直接接关系到目目标实现的的可能性，，如何让项项目叫好（树立形象象）又叫座（走量）？推售策略思思考策略运用思思考推广策略：：以“租”带带售——吸引市场关关注展示策略：：全面升级，，高开平走走——提高客户心心理预期推售策略：：分批推售——逐步提高价价格走势客户策略：：渠道营销,多管齐下——增加储客人人数,提升销售速速度如何以“租租”带售？？以狮岭的租租赁市场为为大背景，，——庞大的租赁赁市场，但但却没有高高品质的社社区租赁供供应。以本案一期期的租赁情情况为依托托，——一期产品出出租率极高高，受到市市场的青睐睐，并且租租金可观。。本案产品可可填补租赁赁市场高品品质社区的的租房供应应，低投入即可可获得稳定定的投资回回报。因此我们将将以租赁市市场作为产产品高附加加值的切入入点，引引出宜住宜宜租的高品品质社区生生活。推售原则：：分批推售&树立形象&保证目标1、分批推售售按预售许可可证取得的的先后顺序序，进行有有计划的小小分批量推推售，制造造市场紧张张气氛，同同时迅速树树立市场影影响力。2、树立形象象通过全方位位的形象升升级，在二二期的基础础上提升项项目形象，，从而提高高客户对项项目的预期期值。3、保证目标标通过低成本本的有效媒媒体组合，，结合多渠渠道客户拓拓展途径，，以保证本本案有持续续、充足的的客户量。。核心策略：：充分利用狮狮岭庞大的的租赁需求求为策略切切入点，倡倡导“低投资，高回报”的置业理念念案例借鉴深圳燕燕南路88号位置：福田田区燕南路路与振华路路交汇处占地面积：：9529平米建筑面积：：3万平米总套数：488套2004年，深圳房房地产处于于上升期，，华强北片区还属较较陌生的区区域，但凭凭借强有力力的华强北电电子市场场的支撑撑，大量量的外来来人口，，小型私企企业主，，使该片片区的租租赁市场场的需求量很大大。项目目凭借此此契机迅迅速出货货。取得巨大的的成功。。项目燕南路88号本案位置紧邻电子产业城5分钟可达区域龙头产业地客户群进驻商家基本以外来人口居多外地商家占绝对比例市场情况租赁需求旺盛，突显产品绝对的投资价值租赁需求旺盛，周边优质楼盘且又适宜租住的物业较为缺乏，从需求性及稀缺性上在当地均占优势营销利用约2个月时间进行系统性的营销铺排，蓄客近800批，主打“投资”概念结果结合前期系统营销铺排，在平淡的楼市下，开盘销售率达70%，一周内基本售罄，价格由当初的8300元/㎡均价，攀升至现在的二手房23000元/㎡均价？借鉴比较较？营销策略略总纲——在短时间间内撼动动市场Stratagem1:推广策略略Stratagem4:销售策略略开拓新客客户渠道道，灵活活运用前前期成交交客户资资源。利用有效效的价格格策略与与租售引引导，撬撬动市场。短时间内内，第一一形象树树立第一一品牌，，让客户户迅速建建立起对对项目的的感性认认知。全方位升升级项目目形象，，提高客客户对项项目的心心理预期期。Stratagem3:客户策略略Stratagem2:展示策略略Stratagem1:推广策略略未来政策策尚未明明朗，市市场仍存存在不稳稳定性，，且项目目通过一一、二期期，已建建立一定定的市场场形象，，因此，，不宜采采用过于于铺张的的推广，，从而避避免因市市场的动动荡而造造成的浪浪费。原则：低成本营销思考：如如何在短短时间内内引爆市市场，取取得市场场的关注注，并迅迅速蓄客客？Action1：狮城人居居需求大大调查方式式：：狮城人人居调查查活动目的的：：借助调调查活动动宣传项项目，制制造全城城舆论话题。并并迅速获获取大量量的客户户信息。。操作作：：请兼职职人员在在狮城的的皮革城城、大型型商圈、、酒店、写写字楼进进行狮城城人居调调查；身身着统一服装装，对于于参与调调查的人人士，给给予礼品相赠赠；短信信宣传配配合。Action2：一夜倾城城，耳闻闻目熟方式式：：短信大大轰炸作用用：：在生活活离不开开手机的的现代社社会中，且成成本低，，渗透性性强，效效应高的原因因，短信信传播是是房地产产目前运用得得最为广广泛的重重要途径径。时间节点点：利用用开盘前前1个月，以以每周20万条短信的的形式，，集中对对目标客客户进行轰炸炸，以达达到耳闻闻目熟的的效果。Action3：主动出击击，企业业宣讲方式式：：企业团团购宣讲讲操作作：：利用开开盘前1个月，集集中到规规模较大的的企业进进行项目目的宣讲，并释释放团购购优惠。。Action4：维系老业业主，培培养“老老母鸡”方式式：通通过拜访访或电话话回访的的形式维维系一、、二期的的老业主主，并释释放老带带新的优优惠措施施。从而而促进行行老带新新的成交交。Action5：阶段性性小型活活动贯穿穿销售主主线，增增加客户户感受，，促进成成交。加强客户户忠实度度形成口碑碑传播Stratagem2:展示策略略通过现场场的展示示升级，，提升本本案的品品质，提提高客户户对本案案的心理理预期。。ACTION1：销售中中心内外外包装升升级悬挂巨大大的楼体体条幅，，增加项项目的昭昭示性参考图售楼处是是直观展展示项目目本体的的场所，，它的档档次、风风格、装装饰等将将直接让让客户感感受到项项目的品品质，引引起客户户购买冲冲动。尊贵、典典雅、注重细节节而大气气售楼处除除常规的的沙盘、、谈判区区、签约约区、水水吧等设设置外，，增加“全生活”体验设置置，如：：儿童娱娱乐区、、阅读上上网区、、休息区区等。ACTION2：看楼通通道包装装升级主题看房房通道，，在看房房通道内内布置区区域、项项目相关关的各类类主题展展示，使使来访客客户加深深感受。。ACTION3：商业街街繁华提提前体验验10000平米的风风情商业业街通过过外墙的的包装，，将商业业都市、、活力通通过包装装展示，，全面展展示出来来。ACTION4：销售人人员专业业形象升升级及技技巧培训训前面的路路铺得再再好，最最终还是是需要在在一线岗岗位的同同事来体体现结果果！无论是形形象，还还是销售售技巧必须须有系统统性、针针对性的对对业务员员进行培培训及定期期考核，，毕竟，，专业，是是从日常常的一点点一滴做起起。。。。ACTION5：物业管管理形象象与服务务升级保安客服门童高品质的的服务能能充分体体现项目目的尊贵感感，同时时亦是区区别于竞竞争项目的的有力武武器。通过以上上一系列列的形象象升级，，最终达达到的效效果：将本案打打造成一一个客户户心理预预期值达均价6000~7000元/㎡的高档项项目——此举为“高开”Stratagem3:客户策略略多种渠道道，有系系统、有有节奏地地安排使使用，将组合拳拳发挥到到极致。。企业白领领：强调调项目社社区成熟熟与生活活配套的的丰富渠道：扫楼、短短信、网网络、路路旗活动：趣味性知知识性的的活动，，如投资资讲座企业中高高管：强调项目目社区成成熟与区区域未来来价值渠道：短信、宣讲、派派单活动：高品味活活动，如如风情美美食节，，烘托项项目调性性。生意人：：强调楼楼盘物业业服务、、私密性性与产品品投资价价值渠道：户外广告告牌、路路旗、网网络、派单活动：老带新活活动ACTION1：主力客户必必攻——产业人周边本地居民民、公务员：突出项目安全全性、城市化化、社区、园园林展示渠道：1、进入项目主主干道导视牌牌（引导项目目线路、传递递项目信息））2、户外广告3、镇区高档酒酒店分展场4、扫街式上门门派单ACTION2：主力客户必必攻——周边潜在客户户ACTION3：全面启动老老带新：找朋朋友计划活动方式：如因老业主促促进成交，则则获赠一年的的物管费用，，新成交客户户也能享受2个点的折扣；；对于本项目在在重要节点举举办的活动，，邀请老客户户参加的同时时，老客户也可以带带上新客户参参加；活动目的：提提高售楼处人人气，加速客客户积累。ACTION4：主动出击团购——主动出击，寻寻找企业的客客户目标群体：企企业客户活动方式：通过企业推介介会，给予团团购企业一定定的折扣优惠惠在选房的时候候，团购客户户具有优先选选择权；活动目的：促促进快速销售售，快速成交交。Stratagem4:销售策略借助前面的铺铺垫，当本案案正式对外销销售后，以市市场的合理价位推出，迅迅速降低客户户的心理预期期，从而达到到快速出货，，回笼资金的目目的。——此举为“平走”预热期蓄客期线上高调亮相相狮城居民置业业大调查、形象广广告出街、短信开开始发送、销售物物料到位线上保持热度度，线下渠道配合合销售中心开放放、样板房开放、、短信集中轰炸、、企业宣讲、老客户维护持销期线上保持热度度，线下加强渠道道户外广告更换换、加大渠道营销、、短信持续发送、周周末主题活动配合、、老客户维护营销铺排5.1促销活动10月11月12月1月2月3月4月5月营销总控图工程进度售楼处到位销售阶段炒作期蓄客期持销期重要节点现场包装户外全部到位位销售中心、园园林样板房、看楼楼通道物料准备楼书、户型封封套、户型单单张、环保袋袋、纸杯、礼礼品营销推广户外广告牌、、派单、短信信推广、灯杆杆旗户外广告牌、、灯杆旗、展展场、短信推推广营销活动居住大调查企业宣讲新客户挖掘预售证认筹售楼处开放推售安排首批单位开盘盘开盘活动老带新挖掘二次开盘目标11.13第一批单位开开盘销售率70%5月持续销售期期至售罄首批单位推出出第二批单位推推出营销费用预估估:营销费用预估估说明：因各营销阶段段的不同需要要，从而营销销成本的投入入亦有所不同同，所以难以以对费用进行行精确计算，，就本案而言言，营销费用用预计为项目目销售总金额额2.5%；类别内容费用备注单位单价总价媒体推广短信若干0.45元/条

具体根据效果及营销阶段的需要进行量的调整户外广告1块

用现有的，更换信息即可电视分3个阶段

灯杆路旗2路段

报版2次

营销活动外展场2次5万10万

派单6次

企业拜访宣讲3次

节点大活动3次10万30万

旺场小活动14次1万14万

圈层活动6次2万12万

现场包装楼体条幅若干

具体根据营销需要进行同步的信息更换外围包装

售楼处氛围包装

人员服饰若干

具体需根据人员数量及服饰材质而定物料配备项目资料若干

具体需根据项目进展的阶段，及时更换资料内容及形象派单物料

其他物料

活动礼品

根据活动需要而定不可预见费用

10万

本案分析——概况、价值挖挖掘、SWOT分析推售计划——释放信息、媒媒体计划、费费用预算策略定位——市场定位、形形象定位、目目标客户定位位服务事宜——服务取费市场分析——整体大势分析析、区域楼市市分析大纲原则：按本案案销售总金额额进行提点方式：根据合合同约定的分分阶段销售目目标进行跳点点提点幅度：本本案销售总金金额的0.9%~1.4%服务务取取费费提点点标标准准：：考考虑虑中中感谢谢聆聆听听，，顺顺颂颂商商祺祺…信心心，，来来源源于于专专业业！！即使使赠赠品品只只是是一一张张纸纸，，顾顾客客也也是是高高兴兴的的。。如如果果没没有有赠赠品品，，就就赠赠送送““笑笑容容””。。所谓谓企企业业管管理理就就是是解解决决一一连连串串关关系系密密切切的的问问题题，，必必须须有有系系统统地地予予以以解解决决，，否否则则将将会会造造成成损损失失。。浪费时间间。1月-231月-23盖茨运用用的管理理风格既既不是美美国的个个人主义义式，也也不是日日本的共共识主义义式，而而是独树树一帜的的达尔文文式企业成功功经典名名人名言言22:5422:5422:54:531月-23前方充满满着未知知，但我我必须得得走。无法评估估，就无无法管理理。1月-231月-231月-231月-2322:5422:54授权就像像放风筝筝，部属属能力弱弱线就要要收一收收，部属属能力强强了就要要放一放放。军队无放任任，学校无无放任，此此今日世界界各共和国国之道例。。军队放任任，则将不不能以令，，学校放任任，则师不不能以教；；将不能令令则军败，，师不能教教则学校败败，其为国国忠，莫此此之尤。05-1月月-2305-1月月-23积极的人在在每一次忧忧患中都看看到一个机机会，而消消极的人则则在每个机机会都看到到某种忧患患。不是没办法，，而是没有用用心想办法。。用心想办法法，一定有办办法，迟早而而已。1月-231月-231月-23用人不在于如如何减少人的的短处，而在在于如何发挥挥人的长处。。观察才行。你的脸是为了了呈现上帝赐赐给人类最贵贵重的礼物做人低三分，，做事高三分分。22:54:5322:54:5322:541月-23决不能在没有有选择的情况况下，作出重重大决策。经营企业，是是许多环节的的共同运作，，差一个念头头，就决定整整个失败当你你在在事事业业上上遇遇到到挫挫折折，，有有"打退退堂堂鼓鼓"的念念头头时时，，你你应应该该加加以以注注意意，，这这是是最最危危险险的的时时候候!1月月-231月月-2322:5422:54:53世界界上上没没有有夕夕阳阳企企业业,只有有落落后后和和不不思思进进取取的的企企业业。。光靠靠价价格格便便宜宜的的产产品品能能够够长长久久地地存存活活下下来来。。没有组织织就没有有管理，，而没有有管理也也就没有有组织。。管理部部门是现现代组织织的特殊殊器官，，正是依依靠这种种器官的的活动，，才有职职能的执执行和组组织的生生存。管理就就是做做好无无数小小的细细节工工作。。05-1月月-2305-1月月-231月-23将良品品率预预定为为85%，那么么便表表示容容许15%的错误误存在在。顾客是是重要要的创创新来来源。。人生的的选择择决定定一切切。成功的的企业业领导导不仅仅是授授权高高手，，更是是控权权的高高手。。卓有成成效的的管理理者善善于用用人之之长。。2023年年1月月5日日05一一月月2023做生意意，要要随着着形势势的变变化而而变化化。做做小生生意，，在于于勤;做大生生意，，要看看政治治观局局势。。魔鬼鬼存存在在于于细细节节之之中中。。一月月231月月-2322:54大多多数数的的错错误误是是企企业业在在状状况况好好的的时时候候犯犯下下的的，，而而不不是是在在经经营营不不善善的的时时候候。。没有有什什么么比比忙忙忙忙碌碌碌碌更更容容易易，，没没有有什什么么比比事事半半功功倍倍更更困困难难。。成功功的的方方法法千千万万条条,多总总结结别别人人的的失失败败,根据据现现实实的的路路行行走走,不要要太太在在意意听听取取名名人人大大家家的的创创业业格格言言。。协调以及控制制。1月-232023/1/522:5410:54:54下午午企业做大后CEO说话要越来越越细。小企业业要有长远的的打算大企业业要有注意细细节。2023/1/522:54:54企业的成功靠靠团队，而不不是靠个人。。只要不是相当当重要的商品品，不是稳健健踏实地行商商，迅速发展展就等于迅速速破产，只有有使多种商品品不间断地相相继配合上市市，才能使迅迅速发展的事事业稳步前进进。1月-232023/1/522:54:54正确的决策来来自众人的智智慧。周到的的服务务，那那简直直是难难以想想象的的。22:542023/1/522:54:54谢谢各各位！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。22:54:5422:54:5422:541/5/202310:54:54PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2322:54:5422:54Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。22:54:5422:54:5422:54Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2322:54:5422:54:54January5,202314、