房地产全程精深设计技术精要解析

房地产全程精深设计技术精要解析房地产全程精深设计技术精要解析一、全程精深设计技术的涵义与工作流程二、全程精深设计技术：房地产业的核心技术及其效应三、全程精深设计技术要点1一、全程精深设计技术的涵义与工作流程贯穿房地产项目投资、开发、经营与管理的整个过程；包括选择开发地块，土地价值研判，进行市场调查、项目市场定位与概念设计、物业规划与设计定位等项目可行性研究，制定物业管理与经营计划，以及品牌设计、定价、促销、广告宣传等整体营销策划和全面推广销售的活动；一系列单项技术和概念的有效整合。工作内容：过程策划全土地项规技产市价值目术研判定划场设地择调位计设景运查选观地计块房资本运作项目概念设计计设筑建作投资决策物业管理全程营销计设牌品划控制质策告制量工广划计定程方广案推营目销项2图1 全程精深设计的工作内容核心结构项目概念设计投资决策全程营销网络结构选择地块市场调查土地价值研判项目定位规划设计景观设计建筑设计品牌设计营销推广策划物业管理资本运作网络结构是基础，是基本功，依靠踏实；核心结构是一种提升，是一次跳跃，凭借感悟。 网络3工作流程图项目全程精深设计 项目规划建设当地市场研市场调规划选究研址国内著名城市考企业高层访土地价值研谈察判企业MI设计规划设计条企业VI设计件建设用地规划许可证规划项目VI设计项目命名方案设计及审景观项目定定位建筑项目概念设计工程建地质勘规划、景观设计设探建议施工图设计审定工程规划许可证推广战营销战工程合略略同质量监督投资分 竣工验析 收4图2 全程精深设计的工作流程5二、全程精深设计技术：房地产业的核心技术及其效应全程精深设计技术：房地产业的核心技术任何一个产业都有其核心技术，麦当劳的核心技术是她的特有的工作规程和配方。房地产开发、投资、经营是一项专业性很强的十分复杂的经济活动，涉及众多行业和部门，需要聚集各类专业人士的智慧，利用长期积累的丰富经验，进行创造性活动。从技术和知识角度看，房地产项目的运作，不是仅靠单项技术就能奏效的，而需要一系列先进技术和理念的整合。房地产全程精深设计技术是房地产业的一项核心技术，企业的核心竞争力是由企业的核心技术水平和市场营销力决定的，因而房地产发展商的全程精深设计水平直接关系到发展商的核心竞争力的大小。核心竞争力决定企业的竞争优势。房地产全程精深设计=f(单项技术创新，细胞优选克隆技术，整合技术 )表1房地产精深设计技术类型比较策划技技术设计人与自然关功能升值资源整整合术类型体系思路系的处理满足特征合程度效应垃圾单项技术简单破坏性不能贬值简单缺乏策划抄袭满足拼凑卖点克隆技术模仿兼容性基本不稳定一般一般策划为主满足整合单项技术创原创创有效功新、细胞优新和整和谐共荣充分超永久最佳显著能策划选克隆技合创新值满足升值整合术、整合技术6全程精深设计技术效应木桶效应一个木桶能装水的最大值取决于最短的一根木板的长度。同样，房地产项目运作水平的高低也取决于各种专业中的最低水平。外溢效应房地产知识存量不断增加并导致外溢效应，知识的外溢效应表现为最初的知识投资使后续的投资更具生产效率。7知识作为一种资本，决定了房地产发展商的产出是自身知识水平和社会一般房地产知识存量的函数。发展商关于房地产的知识积累越多，水平越高，发展商的产出就越多；社会关于一般房地产知识的积累越多，技术的普遍水平越高，发展商的产出也就越高。Q=f(发展商自身知识水平，社会一般房地产知识存量 )知识具有外在性：发展商不必自身去生产一般性房地产知识的存量，但却可以从中获得好处，由于知识的边际生产力是递增的，知识存量的增加会引起一系列的外在效应，使生产函数上移，发展商的产出水平和产出的增长率得以“永久性”的提高。房地产全程精深设计组织应该是一所大学，是一种学习型组织和专家型组织，能不断进行知识创新。全程精深设计技术的拥有者是房地产业发展的思想库或脑库。推行房地产全程精深设计，必须聚集一定的人力资本或具有很强的人力资本的积累能力，他们充分利用自身的市场操作经验和发挥专业技术水平优势，借助于知识和人力资本大幅度提高项目的附加值和增强其市场竞争力。8规模经济效应学习或经验曲线的客观存在，产品的单位成本将随着企业累积经验的增加而下降。房地产全程精深设计以专业化深度分工为前提条件。对于发展商来说，可以借助于外力在开发成本不变的条件下促进物业整体品质提高，从而使个人投资者得到更多的实惠。专业策划人士进入房地产领域，利用各类专业人士的累积经验或一技之长，形成组合优势，在有效分工和合作中提高效率，降低产品开