世联房地产区域开发顾问流程三

世联—区域发展顾问区域开发项目必须关注的问题Issue>区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题2.基于竞争的区域规划1.资源盘点与资源整合核心要点2.1区域在城市中的占位2.2区域间竞争格局2.3核心区问题（位置/规模/开发策略等）2.4考虑规划的弹性和动态调整1.1土地分级与功能指标的分配1.2企业资源的挖掘与整合1.3项目资金投入计划3.盈利模式3.1房地产项目开发与土地运营的关系导向3.2短期现金流与长期收益关系导向3.3跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4不同盈利模式与博弈方的不同合作方式世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题5.区域配套的开发策略4.启动策略核心要点5.1配套分级5.2配套开发次序5.3配套与区域整体价值及不同物业类型的关联4.1启动区如何体现区域核心竞争力4.2启动区如何带动区域土地增值4.3启动区如何建立区域形象和带动效应6.区域营销6.1区域形象主题的确立6.2区域价值的整合与展示6.3关键事件及设施营销6.4渠道策略6.5卖场规划6.6公共关系营销世联区域发展模块顾服务的业务主线及其核心研究内容土地价值的评估与地块划分取地范围与取地策略研究区域整体功能定位研究（规划市场评价）区域产业发展研究开发模式与盈利模式研究启动区选择及开发策略研究协助与政府签订相关协议执行服务区域发展土地运营土地出让的市场成熟度研判区域营销推广土地出让/转让营销推广执行计划区域发展业务研究内容世联对区域开发项目的理解及观点Opinion>从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色商业角色政府/土地运营商房地产开发商房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理土地开发项目开发管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理土地规划、土地一级开发和运营在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商宣传、营销吸引投资商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点权责利益区域规划土地一级开发(基建)土地出让权政府监管持续现金流回报政府运营商土地开发项目开发经营管理参与区域规划土地一级开发土地开发经营权土地出让金（利益实现）政府运营商低成本获取土地与政府分享土地增值收益一级开发的合理利润招商引资政府监控土地转让招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)土地开发规划实现土地开发进程实现通过土地/项目股权转让获得土地增值收益二级开发利润回报招商佣金或土地租金持续经营物业管理持续税收回报创造就业机会政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容政府编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。土地储备中心向计划部门申办立项手续。需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。申办《房屋拆迁许可证》。委托拆迁公司进行拆迁谈判。土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。监督控制。组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库。财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。土地出让信息公布。招商引资。土地公开出让。政策支持。监督控制监督控制运营商参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。制订土地开发规划方案。制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获批复后与国土部门签订框架性协议。与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。与业主签订拆迁补偿协议。融资。寻找合作者。分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。房屋拆除与土地平整。分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。支付土地出让金，获取土地使用权。项目招商。区域增值设施建设。土地转让。项目股权转让。自主开发。联建开发。可提供的顾问服务资源盘点与土地价值评估。区域整体定位与发展战略研究（规划的市场评价）土地开发模式、盈利模式研究与整体实施方案研究。拆赔模式研究、制订拆迁实施方案。协助运营商与政府契约文件的准备。协助联系投资商。土地出让的市场成熟度研判。区域营销战略与策略。制订土地出让的营销推广计划及执行。协助联系投资商。协助联系投资商。协助土地转让/股权转让。前期工作的评估、调整。整体定位与发展战略研究。启动区与物业发展建议。营销策略研究。营销执行顾问服务。

一级开发土地出让土地转让二级开发前期规划、审批阶段区域开发土土地价值发发展进程及及现金流量量变迁规律律图税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建建设定方向成熟与巩固固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变变迁规律投入基础设施建建设地区形象建建设区域规划区域运作费费用基础设施建建设公建投资缴税建设投资环境再投入入公建投资基建投入与与地价增长长的关系曲曲线地价增长符符合边际递递减规律基建投入增增长启动期（1～2年年）成长期（2年左右右）持续发展期期（3～4年年）稳定期下一个周期期区域发展项项目遵循着着共通的开开发步骤开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地价值评估区域规划与产业定位开发模式的选择启动区的确定与启动区域营销土地的控制与获取世联区域开开发顾问项项目成功案案例简介Case>世联成功案例例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容合肥政务新区规划市场研究2001合肥12平方公里合肥市规划局区域发展战略、经济评价、规划方案评价及建议、开发模式及运作方案招商局漳州项目发展战略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招银房地产开发有限公司整体定位、发展战略、开发模式、出让方案、地动策略深圳宝安尖岗新区发展研究2002深圳2.3平方公里深圳市规划与国土资源局宝安分局规划方案评价、整体定位、发展战略、出让方案西安经济技术开发区发展研究2003西安4平方公里西安高新技术园区管委会项目整体定位、开发模式、经济测算北京温榆河绿色生态走廊项目2003北京7平方公里天津泰达集团房地产开发公司项目定位和整体发展战略、开发模式（土地转让模式、创新模式、资金流）、区域营销推广廊坊开发区项目规划发展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建设发展有限公司整体定位、发展战略、启动策略、开发模式佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海区工业园区管委会土地价值评估与综合分析、区域开发整体定位与发展战略研究北京市顺义新城整体功能定位与产业研究2005北京108平方公里北京市首都规划委员会、北京市顺义区规划局产业研究和空港城市研究、区域发展战略、开发模式、开发计划合肥政务新区区规划市场研研究项目规模：占地12平平方公里项目类型：政务新区区开发客户目的：土地的成功出出让为区域做控制制性规划提供供市场依据区域开发的运运作模式我们解决的问问题：城市经济环境境分析与资源源评估新区选址诊断断报告合肥新区规划划及功能分区区研究新区开发与运运作报告案例实务研究究报告新中心区意向向规划方案取得的成效：：土地增值成为开发热点点招商局漳州项项目发展战略略及定位研究究项目名称：漳州港口物物业研究项目规模：1平方公公里项目类型：大规模主主题地产开发发我们解决的问问题：实现区域增增值确定开发方方案典型案例分析析开发模式深圳宝安尖岗岗新区发展研研究规模：2.3平方公公里客户目的：区域发展定位位区域功能分区区取得的成效：：区域规划已经经完成土地增值土地高价出让让西安经济技术术开发区发展展研究项目规模：4平方公里里项目类型：开发区发发展战略世联介入阶段段：世联介入时处处于区域开发发前期的功能能定位与规划划研究阶段工作成果：区域定位与区区域增值的关关系区域的整体定定位区域发展战略略区域整体功能能分区及经济济指标确定区域开发模式式的建议与土土地出让策略略的制定顾问效果基于世联提出出的整体功能能定位和规划划指标建议，，完成区域总总体规划；吸引了包括上上海绿地集团团、香港和黄黄机构等品牌牌开发商进驻驻；区域地价由60万/亩快快速飞涨到130/亩；；区域逐渐成为为开发热点北京温榆河绿绿色生态走廊廊项目项目规模：7平方公里里项目类型：大规模新区区开发工作成果：区域土地价值值评估与地块块划分；区域的整体定定位与功能分分区（包括核核心区定位））；建立区域成功功的土地市场场运作模式和和商业化的开开发模式区域的营销策策略与形象建建立核心区土地二二级开发别墅墅项目的市场场定位顾问效果基于世联提出出的整体功能能定位和规划划指标建议所所做的区域总总体规划获得得首规委认可可基于世联提出出的“公私合合作”的土地地运作开发模模式，开发商商与政府正在在协商积极推推进，区域开开发已获得立立项批准；推进开发商获获得政府批准准成为一级土土地运营商土地地价升值值达到150万亩别墅项目现已已进入实质性性启动阶段。。温榆河绿色生态走廊第二道绿化隔离带廊坊开发区项项目规划发展展研究项目规模：30平方公公里项目类型：开发区发发展战略我们解决的问问题：拿地策略区域整体定位位与发展战略略区域开发模式式土地价值评估估与地块划分分启动区范围确确定、启动区区定位与功能能布局、启动动区发展战略略土地出让计划划开发模式佛山南海科技技工业园项目目房地产与土土地功能定位位研究项目名称：佛山南海科科技工业园项项目房地产与与土地功能定定位研究项目规模：256平方方公里项目类型：工业园开发发我们解决的问问题：资源盘点价值评估土地划分土地价值的动动态分析成功区域开发发案例借鉴区域竞争分析析与发展定位位经济测算区域总体规划划建议北京顺义新城城项目规模：108平方公公里委托客户：首都规划划委员会项目类型：大型区域域研究客户目的：北京房地产产市场整体研研究产业研究区域价值定位位新城开发策策略空港城顺义中心区首都机场顺义新城经典案例：北北京顺义新城城产业定位与与城市发展战战略研究北京顺义新城城产业定位与与城市发展战战略研究顺义新城结构构：三三组团108平方公里里、规划人口口90万①天竺空港区：组成：包括空空港工业区、、北京天竺空空港出口加工工区和后沙峪峪地区规规模：34平方公里（（28万人人）②中心片区：组成：区中中心组团、马马坡组团、牛牛栏山组团规模：62平方公里（（52万人）③河东新区：组成：包括北北小营镇和南南彩镇规模：12平平方公里（10万人）资料来源：《《北京城市市总体规划2004-2020》123对区域的研研究世联界界定为“人人在一定的的空间内进进行生产和和消费这样样一个基本本的价值模模型”，并并从这四个个方面对现现状进行研研究，寻找找现实与理理想之间的的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比比较优势产业就业土地：土地利用性性质土地利用强强度地价峰值可利用土地地量人口：人口总量人口就业结结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点资料来源：：区域发展展价值模型型制造业是顺顺义区经济济增长的主主要来源，，而汽车制制造业和电电子信息制制造业又是是绝对的支支柱产业2004年年顺义第二二产业与第第三产业之之比为1：：0.57。第二产产业中工业业拉动GDP增长11.3个个百分点，，第三产业业拉动GDP增长7.8个百百分点。资料来源：：顺义统计计信息网、、世联计算算2004年年汽车制造造业、电子子信息设备备制造业的的产值占到到顺义工业业总产值的的70%以以上，是顺顺义工业的的支柱产业业然而,现现状的电子子信息和汽汽车制造基基本为组装装加工，处处于产业链链的最低端端,产品附附加值低产业链利润90年代之之前90年代之之后汽车工业产产业链电子信息产产业链工艺研发芯片设计零部件制造造电子通讯设设备制造整机制造信息传输服服务计算机服务务业科技交流推推广软件业2004年年顺义电子子信息产业业、汽车制制造业的工工业增加值值率都低于于全国平均均水平，说说明这两个个产业的大大多数企业业都从事低低附加值的的工作，产产业链条比比较短。2002年年全球汽车车零部件销销售行业、、汽车整车车销售行业业的投资现现金回报率率别为13%和10%，远高高于汽车制制造业的5%，说明明制造行业业的利润已已经很低，，下游产业业成为了新新的利润增增长点。营销服务金融整车组装制制造研发零部件资料来源：：顺义统计计信息网、、中国统计计局网站、、新财富网网站以加工制造造为主的产产业结构决决定了顺义义的产业发发展现状具具有劳动力力素质低、、土地附加加值低的特特点低附加值加加工制造业业占主导吸纳就业人人口数量不不足劳动力素质质低土地附加值值低顺义区目前前制造业从从业人口2.94万万人，制造造业用地1.1万亩亩，亩均劳劳动力2.7人。如如果将所有有8.8万万亩未建设设用地都作作为制造业业用地也仅仅能带来26万人。。目前顺义区区本科以上上学历人口口比例仅为为3%。中中关村科技技园区学士士以上学历历人数占33%，硕硕士以上占占6.7%。2004年年顺义汽车车制造业亩亩产出537万元，，电子信息息制造业亩亩产出502万元；；而上地信信息产业基基地亩产高高达2433万元。。资料来源：：顺义统计计信息网、、中关村管管委会网站站第三产业在在产业结构构中所占比比重小，发发展速度慢慢，且以社社会服务业业为主,内部结构构处于较低低层次资料来源：：顺义统计计信息网顺义第三产产业以传统统服务业为为主；信息息传输、计计算机服务务和软件业业、金融保保险业等生生产服务业业所占比重重很小，且且有下降趋趋势。对城市的研研究我们界界定为“人人在一定的的空间内进进行生产和和消费”，，并从这四四个方面对对顺义的现现状进行研研究，寻找找现实与理理想之间的的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比比较优势产业就业土地：土地利用性性质土地利用强强度地价峰值可利用土地地量人口：人口总量人口就业结结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点建成区中居居住用地和和工业用地地的比例过过高，挤压压了商业、、医疗、教教育等公共共设施用地地，影响了了城市职能能的发挥空港片区中心片区空港片区仁和镇马坡牛栏山居住区工业区现状34.0％49.3％国标20-30％15-25％城市建设用地结构图例居住区工业区公共服务区未建成区村庄县城区域名称建成区(ha)未建成区(ha)工业用地居住用地其他用地空港片区2614614382812仁和镇1712.3676.7156.91054.2马坡35.7131.646.181096.4牛栏山126.9200.883.0889.3总计2135.91470.1724.085851.9各组团用地地性质分布布各片区土地地利用现状状对城市的研研究我们界界定为“人人在一定的的空间内进进行生产和和消费”，，并从这四四个方面对对顺义的现现状进行研研究，寻找找现实与理理想之间的的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比比较优势产业就业土地：土地利用性性质土地利用强强度地价峰值可利用土地地量人口：人口总量人口就业结结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点空港片区吸吸引了部分分高素质外外来人口，，但从整体体上看，顺顺义的外来来人口以加加工制造业业工人为主主，人口素素质不高空港片区的的外来人口口的收入状状况呈现沙沙漏形分布布，中产阶阶级的量相相对较少；；高素质质的外来人人群多数不不在区域内内就业顺义外来人人口年龄构构成以青壮壮年人口为为主，文化化素质也普普遍较低，，受过高高等教育的的人只占3%空港片区外外来人口的的收入分布布空港片区外来来人口的教育育程度分布顺义区外来人人口的年龄分分布资料来源：顺顺义统计信息息网；世联调调研顺义区外来人人口的教育程程度分布对城市的研究究我们界定为为“人在一定定的空间内进进行生产和消消费”，并从从这四个方面面对顺义的现现状进行研究究，寻找现实实与理想之间间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比较较优势产业就业土地：土地利用性质质土地利用强度度地价峰值可利用土地量量人口：人口总量人口就业结构构人口素质消费：消费力消费结构消费地点顺义的消费虽虽然旺盛，但但衣食住等基基本生活品支支出比重较大大，休闲娱乐乐场所较少2003年顺顺义区社会消消费品零售额额50.4亿亿元，在北京京郊区各区县县中仅次于房房山区衣食住等基本本生活品支出出比重较大，，娱乐休闲等等高档消费购购买比重很小小区内娱乐消费费地——公园园顺义公园；卧卧龙公园和怡怡园公园。娱娱乐消费基本本符合“娱乐乐＝公园”这这一等式通过60多位位居民访谈表表明，85%的居民认为为：本地的娱乐的的地方很少，，大部分体育育场馆不向公公众开放，公公园是他们日日常休闲娱乐乐的唯一场所所。2003年顺顺义城镇居民民消费结构数据来源：北北京统计年鉴鉴；顺义区统统计年鉴，访访谈2003年北北京郊区各区区县社会消费费品零售额24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070门头沟区房山区通州区顺义区昌平区大兴区平谷区怀柔区密云县延庆县要实现顺义新新城的发展目目标，基于现现状的研究我我们发现存在在着以下几个个关键问题，，这也正是我我们需要研究究的重点推动顺义新城城发展的核心心驱动因素是是什么？怎样实现顺义义新城的规划划人口总量，，改善人口的的结构现状？？应该通过何种种途径完善和和提升顺义新新城的产业结结构？顺义新城第三三产业怎样才才能实现快速速发展？顺义新城的发发展目标：新城是承担疏疏解中心城人人口和功能、、集聚新的产产业，带动区区域发展的规规模化城市地地区新城应建设成成为相对独立立、功能完善善、环境优美美、交通便捷捷、公共服务务设施发达的的健康新城资料来源：《《北京城市市总体规划2004-2020》规划和现状人人口之间有61万的巨大大缺口，单一一依靠以制造造业为主的第第二产业发展展无法实现规规划的人口目目标；以制造业为主主的第二产业业发展现状决决定了低素质质的人口结构构特征，他们们的消费力进进而也就决定定了顺义第三三产业的低水水平发展；制造业和低水水平的第三产产业发展都不不利用提升土土地的附加值值，顺义新城城的土地将无无法实现“地地尽其利”；；发现问题：研究重点：基于现状提出出问题的解决决之道－－跳跳出现状外的的案例研究案例研究Part1:－－－新城发发展模式的国国际案例研究究新城发展模式式田园新城GARDENCITY公司城/产业业新城COMPANYTOWN城市郊区化发发展的边缘新城/EDGETOWN政府主导下的的行政中心新城/NEWCENTER国际案例例Letchworth（英国，伦敦敦）WelwynGardenCity（英国，伦敦）新城发展模式资料来源：文文献检索、世世联分析公共交通导向向发展的新城开发/TODPortSunlight（（英国，利物物浦）GrandeCache（加拿大，Albert）筑波科学城（日本，筑波波）Radburn（美国，，纽约）Columbia哥伦比比亚新城（美国，马里兰兰州）千里新城（日日本，大阪））多摩新镇（日日本，东京都都）沙田新市镇（（中国，香港港）Canberra（澳洲洲，堪培拉））Brasilia（巴西西，巴西利亚亚）37在对世界各地地新城进行广广泛研究的基基础上，我们们着重分析了了其中五个极极具代表性的的国际案例筑波科学城WelwynGardenCityColumbia多摩新镇初步考虑案例例Letchworth，英国WelwynGardenCity，英国PortSunlight，，英国GrandeCache，加拿大筑波科学城，，日本Radburn，美国Columbia，美国国千里新城，日日本多摩新镇，日日本沙田新市镇，，香港Canberra，澳洲洲Brasilia，巴西西…着重分析了其其中五个韦林花园城，英国筑波科学城，，日本哥伦比亚新城城，美国多摩新镇，日日本堪培拉，澳大大利亚田园新城公司城/产业业新城城市郊区化发发展的边缘新新城公共交通导向向发展的新城城行政中心新城城Canberra资料来源：文文献检索、世世联分析通过案例分析析和模式总结结，基于顺义义新城的发展展现状判断，，在城市郊区区化的驱动力力下我们将有有机会发展成成为相对独立立于北京中心心城区、城市市功能完善的的边缘新城新城发展模式式核心驱动因素素关键成功因素素典型代表案例例田园城市工业革命造成成城市环境恶恶化城市居住需求求急剧上升交通方式基于于铁路与步行行控制城市规模模、规模较小小WelwynGardenCity公司城城/产产业城城政府决决策市场对对于产产业的的需求求政府主主导开开发、、投入入大量量资金金政府强强制或或引导导产业业积聚聚筑波科科学城城边缘新新城汽车普普及和和便捷捷的交交通路路网城市郊郊区化化位于大大城市市边缘缘建设快快速的的交通通路网网产业郊郊区化化带动动的二二、三三产业业的快快速发发展，，解决决了职职住平平衡问问题哥伦比比亚新新城TOD新城城（（多多为卧卧城））大城市市中心心城区区人口口高度度恶性性膨胀胀政府决决策兴建连连接大大城市市的轨轨道交交通系系统轨道沿沿线有有大量量的建建设用用地可可供房房地产产开发发多摩新新城行政中中心新新城政府决决策，，发展展新区区域政府主主导开开发、、投入入大量量资金金主要政政府机机构所所在地地堪培拉拉顺义新新城的的发展展模式式选择择发达国国家的的郊区区化新新城发发展历历程揭揭示，，顺义义要发发展成成为成成功的的边缘缘新城城，在在完善善和提提升产产业结结构基基础之之上必必须大大力发发展第第三产产业阶段划划分汽车郊郊区化化阶段段（1920-1950年年）普遍郊郊区化化阶段段（1950-1980年年）城市功功能完完善阶阶段（20世纪纪80年代代）边缘新新城形形成阶阶段（90年代代以来来）发展特特征关键举举措汽车时时代的的到来来促进进了城城市的的郊区区化郊区开开发不不再沿沿铁路路线分分布富裕阶阶层的的郊区区住宅宅迅速速膨胀胀中产阶阶级郊郊区化化出现现，中中上阶阶层居居住在在郊区区公路交交通网网的建建设住宅需需求量量大增增，中中产阶阶级的的郊区区住宅宅得到到普遍遍发展展开始出出现产产业郊郊区化化热潮潮，制制造业业、通通讯、、科研研、仓仓储业业等纷纷纷移移向高高速公公路、、机场场等交交通便便利地地区商业、、休闲闲娱乐乐业等等社会会服务务业也也追随随着消消费者者的郊郊迁而而向郊郊区转转移高速公公路的的建设设鼓励适适合中中产阶阶级居居住的的郊区区房地地产开开发郊区兴兴建购购物中中心，，完善善生活活配套套设施施随着郊郊区产产业的的不断断完善善和发发展，，金融融、贸贸易、、保险险等生生产服服务业业也出出现郊郊区化化迁移移大量办办公物物业开开始出出现，，住宅宅开发发也从从分散散型的的高档档住宅宅转向向中高高层的的公寓寓住宅宅建设设城市居居民阶阶层多多样化化引导产产业发发展，，完善善和提提升产产业结结构鼓励发发展金金融贸贸易等等生产产服务务业，，近一一步带带动和和提升升商业业、休休闲娱娱乐等等社会会服务务业发发展郊区新新镇与与中心心城区区的共共生关关系逐逐渐减减弱就业机机会不不断增增加，，以商商业、、金融融、贸贸易等等第三三产业业为主主新城居居民基基本实实现了了职住住平衡衡远郊发发展趋趋势增增加－－案例研研究Part2:———汽汽车车产业业带动动城市市发展展的2个案案例研研究底特律律（Detroit）：：－始建于于1701年并并于1815年年正式式设立立为城市，，因汽汽车制制造业业而闻闻名全全球－占地地218.5平平方公公里，，2004年人人口91万万－除了了汽车车制造造，底底特律律地区区主要要的工工业还包括括：机机床附附件生生产、、内燃燃机制制造、、钢铁锻造、、金属切削削刀具加工工等斯图加特（（Stuttgart）：－斯图加特市市占地面积积207平平方公里，，2004年年人口59万－斯图加特特地区由市市区和周边边的5个州州级县构成，，占地面积积3654平方公里里，2004年年人口266万－2004年德研究究机构推出出德国主要要城市排名中，斯斯图加特在在生活水准准，经济活活力和综合排排名均列前前三案例研究Part3:———会会展业带带动城市发发展的6个个案例研究究国外案例国内案例汉诺威(德德国)米兰(意大大利)Rosemont(美国)香港广州上海案例研究Part4:———空空港带动动城市发展展的3个案案例研究Fairfax（华华盛顿杜勒勒斯机场））DupageCounty（芝加哥哥O’Hare机场场）ClaytonCounty（亚特特兰大Harsfield机机场）面积1062平方公公里；人口口约100万杜勒斯高速速公路穿郡郡而过美国最成功功的新城RESTON坐落于于此全美最富有有的100个郡排名名第五全美本科学学历人口比比例最高的的10个郡郡排净第二二位于芝加哥哥o’HARE国际际机场西侧侧20英里里伊利诺伊州州东北部第第二大县总面积332平方英英里；总人人口90.4万企业总数32376家；就业业总人数620680人DupageCounty境内拥有有财富1000强的的多家企业业（Lucent,Molex,Tellabs）、很很多小型信信息技术公公司以及两两家国家技技术研究机机构—Argonne国家实实验室和Fermi国际加速速器实验室室面积146平方英里里；人口24万世界最繁忙忙的机场——亚特兰大大Hartsfield机场场的大部分分位于其境境内Clayton是当当地的交通通枢纽，包包括四条洲洲际告诉公公路，两条条铁路干线线及链接亚亚特兰大的的轻轨。Clayton的重重要使命是是为HARTSFIELD机机场的正常常运营和发发展提供服服务。机场场时Clayton经济发展展的主要动动力产业发展战战略:依托托空港核心心资源，引引导发展现现代制造业业，积极发发展以生产产服务业为为主导的第第三产业。。现代制造业业第三产业高新技术制制造信息技术服服务汽车电子制制造会展业汽车服务贸贸易电子芯片制制造集成电路制制造精密仪器制制造光机电产品品制造。。。根据产业的的发展战略略,我们们给出了顺顺义新城产产业发展的的引导方向向人口口①土地利用用现状②可利用土土地量③土地构成成④房地产状状况土地消费产业①产业分类类②产业产值值③主导产业业④相关产业业链⑤产业就业业①人口总量量②人口结构构③人口现状状来源①消费者来来源②消费力③消费结构构④消费地点点产业结构图图人口结构图图消费结构图图土地结构图图新城功能分分布图产业集群：：空港和会会展引领的的现代服务务业为核心心及纽带，，紧密衔接接汽车制造造和电子信信息两大支支柱产业，，形成产业业集群随着产业的的升级和经经济的发展展，2020年顺义义新城的人人均GDP将达到1.5万美美金，产业业结构将是是0：40：60人均GDP的预测采采用Holt-Winters两参数数指数平滑滑法，以顺顺义区1995年~2004年人均GDP为样样本数据，，在一次指指数平滑法法基础上加加入序列长长期趋势（（递增或递递减）的平平均变化量量来进行修修正。使用用Eviews4.0软件进进行预测分分析。第一产业第二产业第三产业2004201020152020人口发展策策略：通过过提高人居居环境质量量和发展高高附加值产产业吸引人人口进入，，不断优化化人口结构构，提高人人口素质，，促进新城城人口升级级置换35万人90万人20%48%农民24%制造业工人人郊区化人口口修建直接连连接中心组组团与中心心城区的高高速路，加加强其联系系。通过发展优优质的居住住物业、提提供完善的的生活配套套以及提高高公共服务务水平吸引引高素质郊郊区化人群群的大规模模进入，为为发展高层层次的第三三产业储备备人才会展业、信信息技术服