房地产开发辅导课程

房地产开发辅导课程（二）第三章

房地产开发项目策划第一节

房地产市场分析与预测房地产市场分析与预测，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分，通过房地产市场的分析与预测，开发商可以把握投资的机会与方向，进行市场定位，指导项目的规划设计。一、房地产市场分析的步骤1、确定分析的目的。一般而言，做市场分析报告有四个目的，一是选择投资与决策方案，二是为解决某一具体问题或发现市场机会服务，三是为场地选择或产品定位服务，四是为编制一般的市场研究报告服务。2、确定分析的目标。主要决定该项分析的范围及所需解决的主要问题。3、选择分析的方法。指数据处理、分析的定性和定量方法。4、估算分析过程所需的时间和费用，以及分析结果的预期价值。5、进行数据收集、数据处理和数据分析；6、提出市场分析的结论与建议。二、房地产市场分析的内容（一）房地产市场宏观因素分析包括国民经济发展情况、居民收入、产业政策、金融政策、地区经济发展情况等，上述宏观因素从区域的层面来讲，房地产开发商要了解的有国家和地区两个层面，从专业的角度来讲，房地产开发商最需要了解的是产业政策和房地产方面的法律、法规。（二）房地产市场状况分析包括拟开发土地的特征、征地成本、地价、建安成本、租售价格、竞争对手情况、供求情况、地块外的市政设施状况、消费者情况等。以上的分析总的来讲都属于开发的背景情况分析，，最终都必须落实到具体的物业类型和具体的地点，进行市场分析细分。例如分析住宅物业市场还应加强与潜在住户的沟通，以了解其对价格、户型、装修等的要求；对商业物业的分析重点应放在对人流、交通以及商铺的分布情况的调查之上；对于写字楼的市场分析主要是三个方面，一是交通状况，二是区位，三是装修和物管。具体来讲在对特定项目进行市场分析时都必须分析如下问题，包括位置、周围环境、工程地质条件、规划指标、交通状况、竞争对手情况、市场供需情况、政府的态度、市政设施状况、可能的成本、利润和还款能力。教材列举了一份市场分析报告，其主体部分包括需求分析、供给分析、竞争分析、市场占有率分析。三、房地产市场分析中的信息类型影响房地产投资的信息或房地产投资过程中与市场分析相关的信息主要分为三个大的类别：一是与整个宏观经济有关的信息；二是与房地产市场运作有关的信息；三是与具体的开发项目有关的信息。从市场分析的角度，房地产市场信息分为：（一）房地产需求方面的信息包括经济发展水平和收入水平、消费者的需求偏好。（二）房地产供应方面的信息包括土地取得成本和开发成本、房屋开发成本、房地产开发的数量。（三）房地产市场交易方面的信息包括租售的价格、房地产投资收益率和资本化率。（四）其它信息包括政策和税收方面的信息。四、房地产市场分析的基本方法（一）市场数据的收集重点是本企业以外的资料包括正式发表、公布、出版的政府公报、报刊杂志、企业报告、咨询机构的市场分析报告、网络资信，对于非现成的信息，只能通过座谈会、问卷调查、现场查勘等方式进行收集。（二）对原始数据的加工分析1、列表分析。可使问题清晰化。2、运用数理统计方法进行分析。可以得到所收集数据的频率分布、均值及百分比、相关分析指标、多变量分析指标、检验结果，判断数据的分布的内在规律。3、利用图形进行分析。便于直观地分析数据。例如房地产价格变化的柱状图，就可以很清晰地看出价格的变化。五、房地产市场预测房地产市场预测的方法包括定性预测和定量预测。两方法结合的原则是定性指导定量。常规的定量预测的方法是趋势外推法，也就是根据事件的历史规律预测其未来的发展。第二节房地产投资方向的选择一、房地产投资的类型分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括开发投资和置业投资两种。间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。（一）房地产直接投资1、房地产开发投资。分为两种情况，一是将生地或毛地开发为熟地，进行转让；二是购进土地，将其开发成各种物业，再进行交易。这种交易可以是出售，也可以是出租，但以出售为主。和房地产置业投资相比，房地产开发投资的时间比较短，是一种全过程的投资。2、房地产置业投资。指购进各种物业后，将其长期出租出去，一方面通过收取租金达到营利，另一方面也可以自己使用，如果条件合适，还可以在未来某一时期将其再行转让。顾名思义，置业投资比较适合个人投资。判断房地产开发投资和房地产置业投资的区别不在于转让、经营的方式，而在于投资的过程，房地产开发投资是从房地产的最开始做起，一直到转让完毕，而置业投资接手的是现存的楼盘。（二）房地产间接投资1、购买住房抵押贷款证券。这种形式在我国大陆还没有，它是指房地产金融机构将其所持有的住房抵押贷款权益转化为抵押支持证券，然后通过出售证券融通资金。这种方式可以让更多的人介入房地产开发，同时也可以分散银行的风险。2、购买房地产开发投资企业的债券、股票。深圳、上海两家证券交易所都有上市的房地产企业。3、投资于房地产投资信托基金。房地产投资信托基金是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。房地产投资信托基金在拿到投资者的投资以后，可以把资金投入到由职业经理管理的房地产投资组合中，最后，再将收益的主要部分分配给投资者。投资于房地产信托投资公司比个人理财有三个优势，一是信托基金收益稳定，因为信托基金的投资项目主要是自己所拥有的产业，有长期稳定的租金收入；第二，流动性、变现性好。因为信托基金主要在交易所交易，投资者很容易在交易所转让自己的股份。第三，信托投资公司是专家理财，比个人理财有经验。二、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利1、相对较高的收益水平。房地产业的平均收益率超过全社会的平均收益率。2、能够得到税收方面的好处主要体现于置业投资之中，在核算置业投资成本时，会计上每年所提取的折旧费比物业年收益能力的实际损失高，致使投资者帐面上的净经营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。3、易于获得金融机构的支持房地产保值、增值性能比较好，是目前最佳的抵押物之一，开发商获得银行支持的可能性比其他行业高。开发商在开发过程中可以用土地使用权或在建工程，先期建成的楼盘做抵押，对于个人置业投资而言，一般不需要贷款，如果需要贷款，也可以将出租的房屋进行抵押，总之，都比其他行业获取贷款容易。4、能抵消通货膨胀的影响仍然是因为房地产具有较好的保值、增值性，从世界各国房地产发展的多年历史来看，房地产增值的速度都大于银行贷款利率和通货膨胀的速度。5、提高投资者的资信等级房地产价值量大，拥有房地产对提高其资信等级有好处（二）房地产投资之弊1、变现性差。主要是由房地产的空间位置的不可移动性和转让手续的烦琐造成的。要想在短时间内让房地产变现，要想及时变现最好的方法只有典当，但经济上可能要蒙受很大损失。2、投资数额巨大。一般的房地产项目。至少几百万，多则上亿。进入门槛高，风险大。3、投资回收期较长。开发投资的开发过程一般是3~5年，如果是置业投资，回收期长达100~200个月，这也是正常的租售比，所谓租售比是售价相当于月租金的倍数，一般情况下，租售比在100~200之间。4、需要专门的知识和经验。房地产市场属于不完全市场，需要掌握的资信、技能、技巧多，无论是开发商还是消费者都需要专业技术人员的支持。三、房地产投资的风险一般而言，风险是指某种不利事件发生而引起损失的可能性，也可以用偏离预期利润的可能性来定义风险，即凡低于预期利润的事件发生的可能性都可以称之为风险。任何投资都存在风险，房地产投资的风险更大。房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资金管理的复杂性四个方面。通常情况下，把风险分成投资者无法控制的系统风险和投资者可以控制的个别风险。（一）系统风险所谓系统风险是指普遍存在的非个体风险。包括1、通货膨胀风险。主要体现于置业投资，尤其是带有长期租约的置业投资，因为租金水平是预先约定的，如果出现通货膨胀就可能导致收益的下降。前面我们在房地产投资具有抵御通货膨胀的优点，这是从长期的角度来说，如果从短期来看，房地产投资还是存在通货膨胀的风险。2、市场供求风险。指房地产市场供给大于需求对预期收益的影响。海南、北海的房地产都曾出现过类似的问题。90年代初，由于房地产投资过热，使上述地区房地产供给远远大于需求，导致商品房严重积压。3、周期风险。指房地产业的周期波动给投资者带来的风险。前面我们已经讲到了房地产的周期波动，在房地产的衰退和萧条阶段，房地产销售是非常困难的。4、变现风险。房地产的变现能力差，一旦发生某种资金短缺需要将房地产变现时，不仅困难，而且利益要受损。如果我们是生活在伊拉克、阿富汗这样的国家，在逃命的时候，很难在短时间内将房地产变现，那里的房地产就不值钱，也不会有开发商到那里去投资房地产。5、利率风险。主要是贷款利率上调对房地产投资的影响。利率升高会对房地产投资产生两方面的影响，一是使得房地产的实际价值折减，财务净现值减少，甚至会出现负值，二是会增加投资者的还贷压力。6、政策性风险。房地产业受政策的影响非常大，这方面最典型的例子是1994年出台的土地增值税条例，使开发商的收益比预期减少。7、政治风险。主要是指政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工等。8、或然风险。天灾人祸有时是不可避免的。例如在地质灾害多发区，各种房地产的价值都要受影响。（二）个别风险1、收益现金流风险也就是收益有可能达不到预期的目标。这方面的原因很多，对开发投资而言有售价下降、成本增加等，对置业投资来说有租金下降、出租率下降、资本化上升、再次转让时价格的下降等原因。2、未来经营费用的风险主要针对置业投资而言，在物业出租期间，某些费用是由置业投资者负责的，现代物业功能性折旧非常快，维修费也是不能完全确定的，有可能增加投资者的经营费用。3、资本价值风险影响资本价值的有三个因素，一是经营期间的净收益，二是经营期间的费用，三是资本化率，这三者都在不断发生变化，完全有可能导致资本价值的减损。4、比较风险即机会成本。这一点对投资非常重要，房地产开发商在进行投资时，往往会有多个选择，尽管我们在做可研的时候，确定了一个最佳方案，但随着时间的推移，备选方案的效益可能会超过实施方案，这就是比较风险。5、时间风险即时机风险。房地产投资只有在适当的时间、选择合适的地点和物业类型才能获得最大的利润，如果选择的时机不对，就有可能导致利益减损。这里的时机不仅指在置业投资中，选择好时机对物业进行装修改造或再次转让，更重要是选择好进入房地产市场的时机。进入时机选择错误了，要想脱身就很困难了。6、持有期风险无论是开发投资还是置业投资，在其投资收益过程中，可能会出现某些不可确定因素，而且时间越长，风险越大。俗话说，夜长梦多，讲的就是这个道理。四、风险对房地产投资方向选择的影响第一个影响是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平。风险低，预期的投资收益率可以定低一点，如果风险大，投资收益率就必须定高一点。另一个影响是投资者尽可能规避、控制或转移风险。风险很大的项目，最好不要去碰，有可能产生风险的地方，要及时措施，加以控制、转移。例如，建筑承包商针对在施工期间有可能出现的材料涨价问题，就可以在固定总价的基础上签定部分增价条款，将风险转移一部分给开发商。总之，租售价格、成本费用、开发周期及市场吸纳率、吸纳周期、空置率等有关因素，都会影响房地产投资。第三节房地产开发场地的选择一、区位分析主要是指经济地理位置，对房地产开发而言，经济地理位置不是一个简单的空间场所的问题，它包含的内容很丰富，除了空间场所这一层意思以外，经济地理位置还包含了可进入性，即进出的方便程度，社会、经济环境、背景，既包括大环境，也包括小环境，所处的环境差，再做调整难度会增加，例如在落后地区发展高档别墅。在一般居民区建设写字楼，都犯了没正确分析区位的错误，还有就是周边竞争项目情况，如果竞争太激烈，就必须回避，转移地点或方向等。二、场地分析包括建设用地的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平、利用现状及分区限制等方面。对于住宅用地来讲看重的主要是基础设施水平、环境状况，对于写字楼和一般商业用地而言主要是市政基础设施状况、临街状况，对于工业用地来讲，主要是工程地质情况等。三、开发潜力分析指在技术可行、规划许可、财力允许的前提下所达到的最有效的利用，以后我们在讲房地产估价的时候，会讲到假设开发法，用假设开发法就可以评估出尚未开发的地块价格。四、获取场地开发权的方式开发商获取场地开发权有几种方式，包括以出让的方式获取生地、毛地和熟地，以转让的方式获取土地以及合资、合作开发。以出让的方式获取土地使用权，价格最低，但手续比较烦琐，如果取得的是毛地和生地，因为存在拆迁安置补偿的问题，麻烦和不可确定因素更多，以转让的方式获取熟地，不管是从政府还是从其他的土地使用权人拿地，成本可能高一些，但手续简单。从减少初始投资、降低投资风险的角度看，土地作价入股的方式较为理想，即找有土地的开发商或单位合作；从操作的方便性角度看，独资较为合理，在外资进入中国的早期，合资、合作企业比较多，是因为外商对中国国情不熟悉，一旦熟悉以后，独资企业就开始增多了，现在外商独资企业已经很多了，对于国内企业来讲某些道理都是相通的。五、影响场地选择的因素汇总1、城市规划方面的因素。重点是容积率、建筑密度等指标。2、自然特性。主要是面积、形状、四至等自然地理特征。3、市政基础设施条件。主要是水、电、气、热力、通讯、网络等的完备度和保证程度。4、交通通达程度。指场地的可达性、出入口位置等。5、环境条件。主要指地块周边的环境，包括环境污染情况和景观情况。6、公共服务设施完备程度。主要指物业服务情况和邮局、粮店、学校等公用设施的配套情况。7、产权状况。主要指是划拨地还是出让地，产权不同，获取土地使用权的程序和成本有很大差别。8、当前土地使用者及政府的态度。指政府和当前的土地使用者对于转让土地的态度。9、土地价格。将直接影响开发成本。10、供求关系。包括人口、收入、竞争环境等因素，这些因素将决定房地产开发的成本及开发的时机。三、不同类型房地产项目对位置的特殊要求（一）居住项目居住用地是用于建设住房，选择居住用地首先要利于生活。其选择的主要因素是：1、市政公用和公建配套设施完备的程度。2、公共交通便捷程度。3、环境因素。4、居民人口与收入（二）写字楼项目写字楼是用于办公，选择写字楼用地的关键在于能与客户方便联系。1、与其它商业设施的接近程度和区位。好的写字楼一般都位于中央商务区或市中心。2、周围土地利用情况和环境。最好能靠近政府、大型公司和金融机构。3、易接近性。交通方便，有地铁最好。（三）零售商业项目经商讲究的是人气，其用地选择应主要考虑以下因素：1、交通便利程度，要便于人流的集散。2、人口数量、密度和流动人口数量。3、居民的消费水平。（四）工业项目相对于其它行业用地来讲，工业用地对运输的要求比较高，其用地选择的主要因素是：1、对外交通条件。最好能邻近火车站、港口，适宜空运的企业最好能布局在机场附近。2、地块的承载力。工业用地的单位土地承载力比其它用地要求高。第四节房地产产品功能的定位一、房地产产品功能的特点（一）功能的含义1、按性质的不同，可以将功能分为使用功能和美学功能。使用功能是房地产最基本的功能，从这一功能出发，要求房地产实用、安全、可靠、便于维修。任何事物发展到一定程度都要追求美学价值，房地产也不例外，从这点出发，要求房地产美观。2、按功能的重要程度，又可以分为基本功能和辅助功能。不同类型的房地产其基本功能和辅助功能是不一样的，以写字楼为例，写字楼的主要功能就是办公，但为了方便公办，也可以内设餐厅和咖啡厅等辅助功能，以增强房地产的使用价值。3、按功能的有用性，可以分为必要功能和不必要功能。必要功能是房地产必不可少的功能，而要不要不必要功能主要取决于使用者的资金水平和使用的费效比。（二）房地产产品功能的特点从满足人类入住需要的角度出发，房地产产品的功能可从适用程度、设备完备程度、平面布置、物理性能、耐久程度和建筑艺术等方面进行评价。随着社会经济的发展和生活水平的提高，社会对房地产的功能提出了更高的要求，不仅要求房地产具有实用、必要功能，而且还要求其具有美学功能、增强使用价值的辅助功能等其它功能，不断提高房地产的使用价值。和其它商品功能调整相比，房地产产品功能调整的难度大，费用高。为了尽可能降低功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产具有超前性和适当的弹性。二、房地产产品功能定位的含义及重要性房地产产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。功能定位的目的是为了市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。三、房地产产品功能定位的原则与方法第一，明确目标使用者群体。就是细分消费者市场，包括消费者年龄、性别、职业、家庭等情况。第二，分析研究目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力，包括消费者对房地产的区位、价格、房型、结构、装修、环境、物管、公共配套设施等方面的需求以及消费者的收入、可支配能力等方面的情况。第三，针对目标使用者群体设计。例如针对青年白领的情况，可以设计一些小户型的住房，针对当地出租市场旺盛的情况，也可以设计一些小户型的住房，以便于置业投资。第四章

房地产投资分析基础

第一节

现金流量的构成一、现金流量前面我们讲了房地产的实物形态的投资分析，包括如何人选择场地，如何了解各类物业的特殊要求，如何对房地产产品进行定位，现在我们要讲的是房地产的货币形态的分析。房地产开发活动可以从实物形态和货币形态两方面着手，对房地产开发来讲探讨其货币形态的运动规律与研究实物的发展同等重要。所谓资金流量是指在某个时间点上房地产资金的流入、流出，流出资金系统的资金就叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，两者之差就是净现金流量。二、投资与成本（一）广义投资与成本的概念广义投资是指人们们一种有目的的的经济行为为，即以一定定的资源投入入某项计划，以以获取所期望望的报酬。狭狭义投资是指指人们在房地地产开发投资资活动中，为为实现某种预预定的开发、经经营目标而预预先垫支的资资金。一般工工业生产的投投资可分为固固定资产投资资和流动资金金两部分，对对房地产开发发而言，固定定资产投资很很少，主要是是流动资金。

成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。包括生产成本和销售成本两部分。需要指出的是投资资分析中使用用的成本概念念与企业财务务会计中使用用的成本概念念不完全相同同。1、会计上的的成本指的是是会计上记载载的实际发生生的成本，投投资分析中的的成本则是预预测和估算的的，有可能和和实际发生成成本是吻合的的，也有可能能不一样。2、在投资分分析中还可根根据分析的需需要，创建一一些会计上没没有的成本概概念，如机会会成本。机会会成本在会计计上是没有，而而在做房地产产投资分析时时可以采用这这个概念。（二）房地产投资资分析中的投投资与成本房地产投资分析中中的投资与成成本是不一样样的，而且，房房地产开发经经营活动中的的投资、成本本与一般工业业活动中的投投资与成本也也有较大差异异。这主要是是体现在房地地产开发投资资中，因为开开发投资所投投入的固定资资产很少，绝绝大部分投资资都转变为开开发成本了。而而置业投资的的投资和成本本概念与一般般工业的投资资和成本概念念是相同的。1、开发项目总投资资。房地产项项目总投资包包括工程建设设投资和经营营资金。工程程建设投资包包括固定资产产投资和开发发产品成本两两部分。经营营资金是指房房地产开发企企业用于日常常经营的周转转资金。2、开发产品成本费费用开发产品成本费用用包括产品开开发成本、经经营成本和期期间费用。开开发成本包括括六项，分别别是土地费用用、前期工程程费、基础设设施建设费、建建筑安装工程程费、公共配配套设施建设设和开发间接接费。经营成成本包括销售售成本和出租租经营成本。期期间费用指房房地产行政管管理部门为组组织和管理开开发经营活动动而发生的管管理费用、财财务费用和销销售费用。三、经营收入、利利润和税金（一）经营收入。指指向社会出售售、出租房地地产商品或自自营时的货币币收入，包括括销售收入、出出租收入和自自营收入。（二）利润。指销销售收入扣除除经营成本、期期间费用和销销售税金后的的赢余部分。（三）税金。我国国房地产开发发企业的纳税税的主要税种种是销售税金金、土地使用用税、房产税税和企业所得得税。第二节资金的的时间价值与与资金等效值值计算一、资金的时间价价值资金在不同时间点点上价值是不不一样的，不不同时间点上上发生的等额额资金在价值值上的差别就就是资金的时时间价值，例例如今天在银银行存入了100，1年以后变成110元，多出来来的这10元就是资金金时间价值，需需要说明的是是资金的时间间价值和利润润是两个概念念。在进行房地产投资资时应这样来来理解资金的的时间价值，随随着时间的推推移，资金一一般会自然增增值，如果某某想投资的增增值能力还不不及正常的时时间价值，那那就不如放弃弃投资，另外外在考虑收益益率时应将资资金的时间价价值考虑进去去，这样一定定程度上会降降低收益率。二、利息与利率（一）利息与利率率利息是指占用资金金所付的代价价。利率是指指在单位时间间内所得的利利息额与贷款款金额之比。这这个单位时间间可以是年、季季度、月、周周，一般以年年作为计息单单位。（二）单利计息与与复利计息单利计息是指仅按按本金计算利利息，利息不不再生息，我我们国家的存存款利息采用用的就是单利利。复利与单单利的区别在在于其利息也也要生息。（三）名义利率与与实际利率我们在计算利息周周期时一般都都是以一年为为准，但有的的时候实际的的计息周期不不是一年，由由于利率标明明的时间与计计息周期不一一致，就出现现了名义利率率和实际利率率的区别。教教材134页的例题，年年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，现在要要分别计算按按年计息、按按季度计息、按按月计息1年后该笔存存款连本带利利的总和，在在这个例题中中，名义利率率是1年，实际利利率分别是1年、1季度、1个月，很显显然，分别按按年、季度、月月计息，其总总和是不一样样的。以教材134页的的例题为例，名名义利率是12%，如果按年年计息，实际际利率也是12%，按季度计计息，实际的的年利率应是是12.5551%，如果是按按月计息，实实际利率应是是12.6883%，由此可见见名义利率和和实际利率的的关系。1、实际利率比名义义利率更能反反映资金的时时间价值；2、名义利率越大，计计息周期越短短，名义利率率与实际利率率的差异越大大；3、当计息周期大于于1时，实际利利率大于名义义利率，只有有计息周期等等于1时，两者才才相等。三、资金等效值与与现金流量图图（一）资金等值的的概念从时间的角度来看看，资金运动动有很多的表表现形式，这这其中我们总总能找到这样样的情形，这这就是在考虑虑资金的时间间价值的情况况下，某些存存在形式的资资金在数值上上是相等的，这这就是资金等等值的概念。例例如如果年利利率为10%，1年前的100元就等同于1年后的110元。（二）现金流量图图在掌握现金流量图图时最重要的的是把握现金金的计息周期期，为简化计计算，公认的的习惯方法是是将其代数和和看成是在计计算周期末发发生的，称为为期末惯例法法，但在某些些时候，如果果把资金看成成是均匀投入入或产出时，也也往往把计息息周期确定在在这个时间段段的中间时刻刻。在房地产产投资分析方方面，销售收收入一般采用用期末惯例法法，也就是把把收入总量画画在期末时刻刻，如果是建建安费，一般般是画在建设设期的中间时时刻。四、复利计算公式式与系数（一）复利计算中中的常用符号号（二）复利计算公公式与系数我们这里既然讲的的是资金的时时间价值，是是指等值资金金的时间运动动关系，不管管时间形态上上有何差异，在在考虑资金的的时间的基础础上，其价值值量都是相等等。在显示生生活中，在选选择时间形态态时，我们百百秒年是选择择思念个有代代表性的时间间分布，一个个是现在时刻刻，一个是未未来的期末的的时刻，还有有一种情况就就是一种平均均状态，也就就是在未来的的某一时期内内，资金表现现为等额运动动，这也我们们想了解的。P137-1400讲到的5个系数是在在资金等值的的情况下,现值、终值值、年值相互互之间的换算算，年值也可可以理解成为为均值。在计计算此类的计计算题时最重重要的是把握握等值的换算算类型。1、现值换均值：等等额序列支付付现值系数2、现值换终值：一一次支付终值值系数3、均值换现值：等等比序列的现现值系数4、均值换终值：等等比序列的终终值系数5、终值换现值：一一次支付现值值系数6、终值换均值：等等额支付终值值系数例4-1：已知某笔笔贷款的年利利率为5%，借款双方方按季度计息息，问该笔贷贷款的实际利利率。这个问问题讲的是实实际利率和名名义利率的换换算。例4-2：讲的是名名义利率和实实际；利率的的换算，以及及将资金的现现值换算为终终值。例4-3这类题在在房地产估价价师考试时考考过，要考的的就是把均值值换算成现值值。例4-4与上一个例例题刚好相反反，要掌握的的是把均值换换算成现值。第三节房地产投投资经济效果果评价指标一、房地产投资经经济效果的表表现形式房地产投资有两种种形式，一是是置业投资，二二是开发投资资，置业投资资适合于个人人投资，开发发投资适合于于公司运作。（一）置业投资对置业投资来说，其其经济效果主主要表现为租租金、物业增增值、减少纳纳税、股权增增加四个方面面。核算置业业投资的经济济效果必须有有一个明确的的时间点，否否则只是一个个模糊的预期期。（二）开发投资开发投资经济效果果的大小用开开发利润、成成本利润率、投投资利润率等等指标来衡量量。二、投资回收与投投资回报房地产投资收益包包括两部分即即投资回收和和投资回报，投投资回收是指指收回本金，投投资回报是指指投资所创造造的收益。三、收入价值比率率收入价值比率和后后面要讲的收收益率有一定定关系，也容容易混淆。收收入价值比率率说的是物业业的年收入与与其相应的资资本价值之间间的关系。而而收益率则是是指收益与投投资之间的关关系。注意无无论是收入价价值比率还是是收益率一般般都是以年作作为计算单位位。（一）综合资本化化率正常年份房地产的的平均年纯收收益与房地产产的价值之比比。（二）权益资本化化率指税前收入与房地地产价值之比比。（三）毛租金收入入乘数指投资性物业在出出租过程中，物物业毛租金收收入与物业资资本价值之比比。可以大致致反映出租金金与售价的关关系。（四）净租金收入入乘数指投资性物业在出出租经营过程程中，物业毛毛租金收入与与物业资本价价值之比。四、收益率收益率是投资回报报率的一种，但但这两者是有有区别的，投投资回报率是是某年的收入入或收入与投投资之比，收收益率的收益益或收入范围围比投资回报报率的收益广广，它包括了了物业预期可可获得的所有有收益。（一）

折现率率折现率是收益率的的一种，是将将未来的收益益或收入转换换为现值的收收益率。折现现率是很多收收益率计算的的基础，折现现率只是保本本收益率，如如果一项投资资的收益率比比折现率都还还要低，那么么这笔投资就就要亏本。（二）内部收益率率是指项目在整个计计算期内使各各年净现金流流量累计之和和等于零的折折现率。计算算内部收益率率的目的是要要与该行业的的一般收益率率进行比较。（三）

全部投资资收益率和权权益投资收益益率两者的差异在于一一个是所有投投资包括自有有资金和贷款款，一个只指指自有资金的的收益率。五、评价投资经济济效果的其它它指标现金回报率反映初初始投资或首首付款与年现现金收入之比比。因为在很很多时候，投投入的初始资资金往往也是是投入的所有有的自有资金金，其余资金金全部是贷款款。还本付息息率等于物业业投资所获取取的年净经营营收入与年还还本付息数额额，反映的是是该投资的还还贷能力。151页的表4-3要能看懂。第五章房地产开发发项目的可行行性研究

第一一节可行性研研究概述一、可行性研究的的含义和目的的可行性研究是我国国于本世纪70年代末从国国外引进的一一门新兴科学学，它是在投投资决策前，对对建设项目进进行全面的技技术经济分析析、论证的科科学方法。可可行性研究可可实现项目决决策的科学化化、民主化，减减少或避免投投资决策的失失误，提高项项目开发建设设的经济、社社会和环境效效益。具体地讲，可行性性研究就是在在工程项目投投资决策前，对对与项目有关关的社会、经经济和技术等等方面情况进进行认真的技技术经济分析析、比较和论论证；对项目目的经济、社社会和环境效效益进行科学学的预测和评评价二、可行性研究的的作用1、可行性研究是项项目投资决策策的依据。开开发商在做房房地产投资决决策时必须首首先做可行性性研究。2、可行性研究是筹筹建建设资金金的依据。开开发商在向银银行申请贷款款时，可行性性研究报告是是必备的文件件。3、可行性研究是开开发商与各有有关部门签订订协议、合同同的依据。例例如在进行房房地产估价时时，一般也需需要可行性研研究报告，以以做参考。4、可行性研究是编编制下阶段规规划设计方案案的依据。三、可行性研究的的依据1、国家和地区经济济建设的方针针、政策和中中长期规划；；2、批准的建议书和和同等效力的的文件；3、国家批准的城市市总体规划、详详细规划及其其它专项规划划；4、项目自身的自然然地理、经济济地理等基础础资料；5、有关工程技术方方面的技术规规范；6、国家所规定的经经济参数和指指标；7、项目备选方案情情况。四、可行性研究的的工作阶段这里讲的可研工作作阶段和下面面一节的可研研步骤是不一一样的，它是是指广义的、全全过程的可研研所包括的环环节。（一）投资机会研研究分为一般投资机会会研究和特定定项目的投资资机会研究。前前者是没有指指向性的一般般研究，对任任何项目都适适合，而后者者则具有一定定意向性，研研究的内容主主要是地区情情况、资源条条件、劳动力力状况、市场场情况、经济济政策等。（二）初步可行性性研究（三）详细可行性性研究（四）项目评估和和决策第二节可行性性研究的内容容与步骤一、可行性研究的的内容（一）项目概况。主主要内容包括括项目的开发发建设单位、区区位情况、周周边情况、项项目的性质、特点、意义、项目目报批情况及及可研依据。（二）开发项目用用地的现状调调查及动迁安安置。主要包包括拟征地特特征、征地补补偿安置人口口、费用、时时间。（三）市场分析和和建设规模的的确定。主要要包括细分消消费市场，预预测供求关系系，拟定租售售计划和项目目开发建设规规模。（四）规划设计方方案选择。包包括与市政网网的衔接、项项目平面布局局和主体工程程结构。（五）资源供给。包包括原材料、劳劳动力的供求求情况，建设设期间和建成成后基础设施施的供应情况况。（六）环境影响和和环境保护。包包括建设过程程中和建成后后可能产生的的环境问题及及解决方案。（七）项目开发组组织机构、管管理费用的研研究。指开发发公司自身的的情况和条件件对开发建设设项目准备情情况和保障能能力。（八）开发建设计计划。主要指指各阶段的进进度和相关事事项准备情况况，例如场地地和人员的准准备情况。（九）对项目的经经济及社会效效益分析。这这是可研报告告最重要的部部分。（十）结论及建议议。包括项目目的决策分析析和最终结论论以及开发建建设的建议。二、可行性研究的的步骤（一）接受委托。开开发商可以自自己做可行性性研究，也可可以委托给咨咨询公司去做做。咨询公司司在接受委托托时，一定要要明确开发商商的目的、意意图。（二）调查研究。包包括实地调查查和资料收集集两种方式，实实地调查的内内容主要是场场地条件、征征地成本、周周边情况、竞竞争对手情况况、市场供求求状况。应收收集资料主要要是国家及地地区国民经济济和社会发展展计划、法律律及产业政策策、规划指标标、工程技术术规范。（三）方案选择和和优化。理论论上任何开发发项目都存在在最优，但如如果不进行比比选，很难找找到最佳。方方案比选实质质上一直贯穿穿于可研分析析的大部分时时段，直到项项目投资决策策阶段都还存存在着对方案案的比选问题题。（四）财务评价和和国民经济评评价。主要是是对社会效益益、经济效益益和生态效益益的评价。（五）编制可行性性研究报告第三节房地产产开发项目投投资与收入估估算一、房地产开发项项目成本与费费用构成（一）开发直接费费1、土地费用。包括括土地出让金金、征地费、城城市建设配套套费和拆迁安安置补偿费。2、前期工程费。包包括规划勘测测设计费、可可行性研究费费、土地开发发费。3、房屋开发费。包包括建安费、公公共设施配套套建设费、基基础设施建设设费。（二）开发间接费费包括管理费、销售售费用、财务务费用、其它它费用、不可可预见费、税税费。二、房地产开发项项目成本费用用估算方法（一）土地费用估估算从这几年农村和城城市居民的上上访来看，有有关征地、拆拆迁补偿方面面的问题是相相当多的，而而其中的60%~770%都是有道理理的，说明我我们国家在这这些方面存在在很多大问题题。国家正在在对《土地管管理法》进行行修订，将大大幅度提高征征地费用，预预计房地产开开发成本会因因此而提高。在在估算土地费费用时要搞清清楚拟开发的的土地是处于于城市新区还还是在旧城，所所处的区位不不同，土地取取得费的计费费标准是不一一样的，如果果是征用农地地，则要支付付征地费，如如果取得的是是旧城的土地地，支付的主主要是拆迁安安置补偿费。国国家已经出台台了拆迁房价价格评估意见见，有可能大大幅度提高拆拆迁补偿标准准。（二）前期工程费费。项目的规划、设计计、可行性研研究所需的费费用支出一般般按项目总投投资的一定比比例估算。一一般情况下，规规划设计费是是建安费的3%左右，可行行性研究费占占总投资的1%~3%。水文、地地质勘探所需需费用可根据据工作量结合合有关收费标标准估算，一一般为设计概概算的0.5%左右。（三）房屋开发费费1、建筑安装工程费费它是指直接用于工工程建设的总总成本费用。2、公共配套设施建建设费指小区内为居民服服务配套建设设的各种非营营业性公共配配套设施的建建设费，例如如居委会、托托儿所变电房房等。3、基础设施建设费费指建筑物2米以外外和项目用地地规划红线以以内的各种管管线和道路工工程。如果是进行造价预预算，应按照照各地的建筑筑工程造价标标准进行估算算。如果是房房地产估价可可采用单元估估算法、单位位指标估算法法、工程量近近似匡算法、概概算指标估算算法、比较法法等。单元估估算法是以基基本建设单元元的综合投资资乘以单元数数得到项目或或单项工程总总投资的估算算方法；单位指标估算法是是指以单位工工程量投资乘乘以工程两得得到单项工程程投资的估算算方法。工程程量近似匡算算法是采用与与工程概预算算类似的方法法，先近似匡匡算工程量，配配上相应的概概预算单价和和取费标准，近近似计算项目目投资。概算算指标估算法法采用综合的的单位建筑面面积和建筑体体积等建筑工工程概算指标标计算整个工工程费用。（四）管理费指企业行政部门发发生的相关费费用，一般占占总投资的3%。（五）销售费用主体是销售代理费费和广告费，总总体上讲销售售费用所占比比例呈上升趋趋势。（六）财务费用主要是贷款利息。（七）其它费用主要是临时用地费费、临时建设设费、保险费费、监理费和和各种工本费费。（八）不可预见费费。一般要占占总投资的3%~7%。（九）开发期税费费。主要指契契税、市政管管线分摊费、绿绿化建设费、人人防费等第四节房地产产开发项目的的财务评价一、财务评价的基基本概念财务评价主要是通通过对项目的的财务效益和和费用的计算算，考察项目目的营利能力力、清偿能力力和外汇平衡衡等财务状况况，判断项目目的财务可行行性。二、财务评价的主主要内容和技技术经济指标标（一）财务评价的的主要内容财务评价主要是通通过计算项目目的财务内部部收益率、财财务净现值和和投资回收期期等技术经济济指标，对房房地产开发项项目的营利能能力进行分析析。根据项目目的特点和实实际需要，也也可计算项目目的投资（成成本）利润率率、投资收益益率等指标。还还可通过计算算贷款偿还期期、资产负债债率等对开发发项目进行清清偿能力分析析。（二）财务评价的的主要技术经经济指标1、财务内部收益率率：内部收益益率只能通过过多次调试才才能得到，进进入内部收益益率计算的两两个净现值必必须一个是正正值，一个是是负值，并且且两这个净现现值的绝对值值之差不应超超过1%-2%。财务内部部收益率是项项目投资所能能支付的最高高贷款利率，也也即保本收益益率，如果贷贷款利率高于于财务内部收收益率，项目目投资就会亏亏损。2、财务净现值：财财务净现值公公式里的折现现率取的是行行业的基准收收益率，财务务净现值大于于零，说明项项目的收益率率大于行业的的平均水平。3、动态投资回收期期：动态投资资回收期是指指在考虑资金金的时间价值值情况下的投投资回收期。正正是因为考虑虑了资金的时时间价值，动动态投资回收收期比静态投投资回收期要要长。动态回回收期可以是是小数，在计计算出动态回回收期后，应应与行业平均均回收期也就就是基准回收收期进行比较较，只有短于于行业平均回回收期，项目目在财务上才才能通过。4、开发商成本利润润率：开发商成本利润率率=（总开发价价值-总开发成本本）/总开发成本×100%%成本利润率可用于于出售和出租租两种形式的的效益计算。如如果是出售，开开发价值是扣扣除销售税金金后的净销售售收入，如果果采用出租的的形式，开发发价值则为项项目在整个持持有期内所有有净经营收入入的现值累计计之和，类似似于用收益还还原法评估出出来的房地产产价值。一个个开发周期为为2-3年的项目其其成本利润率率一般为30%-550%。5、成本收益率。指指开发投资项项目竣工后，项项目正常盈利利年份的年净净经营手与总总开发成本之之比。成本收收益率只适用用于房地产出出租的效益评评估。成本收收益率和成本本利润有一定定关系，只要要项目建设周周期超过1年，成本收收益率肯定比比成本利润率率高，因为一一个是年的收收益，另一个个是多年的收收益总和。6、投资收益益率。是指开开发项目达到到正常盈利年年份时，项目目年净收益与与项目投资的的资本价值之之比。投资收收益率也只能能用于出租房房地产效益的的评估。投资资收益率和成成本收益率也也有一定关系系，那就是投投资收益率比比成本收益率率小，因为资资本价值基本本上都大于成成本。三、房地产开发投投资项目财务务评价指标计计算题掌握要要点178页例5-11要注意几个个问题（1）总开发成本中包包括土地成本本、专业人员员费用、管理理费、财务费费用、市场推推广费。（2）计息时间，建安安费人员费等等是均匀投入入，计息期应应取整个时段段的中间时刻刻。（3）项目开发总价值值是指扣除销销售税费剩余余的销售总收收入。例5-4用现金流量量法评估，就就是考虑资金金的时间价值值，也称动态态法。其关键键在于计息期期的确定。例5-5涉及到几个个问题，一是是现值换算为为均值，二是是四年以后的的均值收入换换算为现值并并折现，最后后是计算内部部收益率。例5-6涉及到实际际收益率的计计算，实际收收益率是名义义收益率或者者叫表面收益益率扣除通货货膨胀以后的的收益率。实实际收益率、表表面收益率和和通货膨胀之之间的换算公公式一定要记记牢。四、房地产开发项项目财务评估估中所使用的的基本报表有关房地产开发项项目的财务评评估的基本报报表有九个，各各表的作用是是不一样的。全全部投资财务务现金流量表表用于考察全全部投资的赢赢利能力，为为各个投资方方案进行比较较，建立共同同基础；资本本金财务现金金流量表反映映了资本金的的赢利能力；；资金来源与与运用表主要要用于反映计计算期内各年年的资金赢余余或短缺情况况，用于选择择资金筹措方方案，制定适适宜的借款及及偿还计划；；损益表用以计算投投资利润率、投投资利税率和和资本金利润润率等指标；；资产负债表表主要反映房房地产开发项项目经营期间间的资产与负负债情况。项项目总投资估估算表反映了了投资的分配配情况；营业业成本测算表表反映了各期期的成本分摊摊情况；投资资计划与资金金筹措表反映映了资金供给给与投资计划划的关系；贷贷款还本付息息估算表主要要反映了每期期借款、还款款数额、计算算每期利息数数额，显示偿偿还本息的资资金来源及偿偿还期限。第五节房地产开开发项目评估估的不确定性性分析在前面的房地产开开发项目的经经济效益评估估中，所引用用的各种数据据都是明确的的、固定的，事事实上由于房房地产项目开开发周较长，各各种经济参数数在开发期间间难免会发生生某种变化，出出现与预期经经济参数的偏偏差，从而对对经济效益评评估产生影响响，因此，在在评估房地产产开发项目的的经济效益时时，还必须进进行不确定性性的分析。需需要说明的是是不确定性不不等于损失。一、房地产开发项项目财务评价价中主要变量量分析确定房地产开发项项目财务评价价中的主要变变量应坚持两两个原则，一一是对销售额额和利润影响响大；二是本本身变化比较较大，不好准准确把握。（一）土地费用按照有关法律规定定，房地产开开发用地都是是以出让或转转让的方式获获取，致使土土地费用发生生变化的主要要因素是土地地出让、转让让的方式、征征地拆迁补偿偿费、征地拆拆迁的时间进进度、国家的的土地政策以以及竞争对手手的用地计划划。土地费用用在房地产开开发中所占的的比重很大，而而且，这一比比重还会进一一步上升，把把握土地费用用对房地产开开发非常重要要。（二）建造成本影响建造成本的主主要因素是工工程概预算的的准确性、材材料费的变化化、天气、灾灾害地质、挖挖掘出文物、工工程质量、资资金到位率等等情况。（三）租金或售价价影响售价或租金的的主要因素是是通货膨胀、租租金或售价的的变化、市场场供求状况等等。（四）开发周期主要影响因素是材材料涨价或短短缺、工程质质量问题、恶恶劣天气、劳劳资纠纷等。（五）投资收益率率主要影响因素是存存贷款利率、国国债、基金等等的投资收益益率和实际收收益、投资。（六）容积率及有有关设计参数数主要原因是在做可可研时，某些些规划条件如如容积率还没没有完全确定定。（七）贷款利率由于房地产开发投投资的时间比比较长，在此此期间，贷款款利率可能会会发生会变化化，比如这几几年我国多次次下调了银行行存贷款利率率。（八）空置率影响空置率的因素素有房地产的的质量、开发发商信誉、竞竞争对手状况况和市场供求求状况等二、盈亏平衡分析析又称保本点分析，即即分析利润为为零时项目的的成本、售价价或销售率等等所处的状态态。通过盈亏亏平衡分析，可可以控制成本本，制定售价价方案。例如如通过盈亏平平衡分析就可可以知道当利利润为零时，售售价应该是多多少、销售率率、空置率应应该是多少，通通过盈亏平衡衡分析，可以以控制售价、控控制销售率和和空置率，以以确保项目最最低利润。三、敏感性分析由于房地产开发项项目评估所采采用的基本数数据与参数，大大都是来自于于估算或预测测，不可能完完全准确，如如果开发商想想了解这些不不确定的参数数在其可能的的变幅内对最最终经济效益益的影响，就就必须进行敏敏感性分析。敏敏感性分析可可以是单因素素的，也可以以是多因素的的。所谓单因因素分析敏感感性分析是指指只考虑一个个因素对经济济效果的影响响，其它因素素都不考虑。而而多因素敏感感性分析则是是同时考虑多多个变量对经经济效果的影影响。由于各变量对经济济效果的影响响有一定的幅幅度，很多时时候，需要加加以组合考虑虑，重点了解解三项预测值值，即敏感性性分析中的“三项预测值”法即最乐观观预测值、最最可能预测值值、最可能预预测值。每个个变量都有上上述三种情况况，如果将所所有变量的三三项预测值组组合在一块，就就可以得到整整个项目的综综合三项预测测值。四、风险分析敏感性分析只能解解决当变量实实际值和预测测值发生偏差差时，对最终终结果的影响响，并不能说说明这种偏差差发生的概率率，当需要了了解变量发生生偏差的可能能性时，就必必须进行风险险分析即概率率分析。风险险分析主要有有两种方法解解析法和蒙特特卡洛法。五、房地产决策分分析（一）投资决策问问题要构成一个投资决决策问题，必必须具备三个个条件1、有明确的目标；；2、有两个以上可供供选择与比较较的方案3、有评价方案的标标准4、有真正意义地反反映客观实际际数据资料（二）投资决策类类型和准则1、肯定性决策。指指投资决策所所面临的客观观条件是肯定定的，已知的的，这类决策策问题一般按按决策目标所所确定的定量量标准，根据据不同的约束束突然机，采采用不同的数数学模型和计计量指标，进进行程序化的的决策。2、风险型投资决策策。又称随机机型决策，是是指投资决策策所面临的客客观问题只能能估计一个可可能发生的概概率之类的问问题。风险型型决策问题要要从综合考虑虑各种技术经经济指标值及及其发生概率率的所谓期望望值作为评价价标准。3、非肯定型决策。投投资决策所面面临的客观问问题完全未知知。决策结果果完全取决于于决策者的经经验和对待风风险的态度。非非肯定型决策策准则又分为为悲观准则、乐乐观准则、折折衷准则。第六章

房房地产开发建建设过程

第一一节

建筑工程施施工的招标与与投一、建筑工程招投投标的基本概概念建筑工程质量不仅仅关系到开发发商的利益，也也关系到整个个社会的安全全，因此，为为了避免建筑筑市场的暗箱箱操作、无序序竞争，维护护社会安全，降降低建筑成本本，国家规定定某些建筑工工程应采用招招标的方式，招招投标也适用用于对监理公公司的选择。所所谓建筑工程程施工招投标标是指房地产产开发商设定定“开发项目建建筑工程施工工”这一标的，邀邀请若干个建建筑承包商进进行秘密报价价竞争，由房房地产开发商商从中选择优优胜者，并与与之达成协议议，签订合同同的过程。二、工程建设项目目的招标方式式（一）公开招标：：招标人以招招标公告的方方式邀请不特特定的法人或或者其它组织织投标。公开开招标在全社社会范围内选选择承包商，选选择合理标价价和较短工期期的承包商的的可能性比其其它招标招标标方式都大，它它比较使用于于工程项目规规模较大、建建设周期较长长、技术复杂杂的开发项目目。但公开招招标的成本和和时间也是最最高的。（二）邀请招标：：相对于公开开招标，邀请请招标的范围围要小，只向向开发商或其其委托的招标标代理机构信信任的、具有有相应资格的的建筑承包商商发出邀请函函。这种方式式时间短、费费用较低、效效率较高，一一般适用于工工程性质比较较特殊，要求求有专门经验验的技术人员员和专业技术术，只有少数数承包商能够够胜任的建设设项目。（三）议标：这种种方式管制比比较严格，它它只适用于少少数保密性较较强的工程项项目。三、招标机构招标人具有编制招招标文件和组组织评标能力力的，可以自自行办理招标标事宜，并向向有关行政监监督部门备案案，不具备自自行招标能力力时，也可以以委托招标代代理机构提供供代理服务，并并与代理机构构成立联合招招标工作小组组。招标机构构成立以后，应应该做的决策策活动包括（1）确定开发发项目发包的的范围，即决决定建筑工程程是全过程统统包还是分阶阶段发包，或或者单项工程程发包、专业业工程发包；；（2）确定承包包方式和承包包内容，即确确定总价合同同、单价合同同或成本加酬酬金合同，以以及是全部包包工包料，还还是部分包工工包料、专业业工程发包；；（3）确定标底底；（4）决标并签签订合同或协协议。四、招标程序（一）申请招标：：招标机构凭凭借“建设工程开开工审批表”和招标申请请书向当地的的招标管理办办提出招标申申请。（二）编制招标文文件：招标文文件中应包括括如下内容1、工程综合说明。包包括工程概况况、招标范围围、技术要求求、工期、竣竣工时间等2、招标方式及对发发包单位的要要求。包括是是公开招标、邀邀请招标还是是议标，以及及卡发上对分分包商的要求求等。3、钢材、木材、水水泥及其它主主要材料有设设备的供应方方式。开发商商应写名对材材料、设备品品牌、规格等等要求。4、工程款支付方式式及预付款和和退还保留金金：按照时间间先后，可以以把工程款支支付方式大致致划分为四段段：预付款、工工程进度款、最最终付款和退退还保留金。5、合同条件和合同同文本：关于于工程合同可可以参考《建建设工程施工工合同（示范范文本）》。（三）编制招标工工程标底招标工程的标底可可由开发商商商请工程造价价师咨询机构构编制，也可可委托有营业业执照的投标标代理机构代代编。编制招招标工程标底底的方法有以以施工图预算算为基础编制制；以概算定定额或扩大综综合定额为基基础编制；以以平方米造价价包干为基础础编制等。（四）确定招标方方式，发布招招标公告或邀邀请投标函（五）投标人资格格审查主要是对如下方面面进行审查1、企业注册证明和和资质等级；；2、主要施工经历；；3、技术力量简况；；4、施工机械设备简简况；5、在施工项目；6、资金和财务状况况。（六）招标工程交交底及答疑（七）开标、评标标和决标（八）签订合同第二节建筑工程施施工的合同形形式与通用合合同条款一、建筑工程施工工的合同形式式（一）按计价方式式不同划分1、固定价格合同（1）固定总价合同固定总价合同是以以图纸和工程程说明书为依依据，明确承承包内容和计计算标价，并并一笔包死。固固定总价合同同对开发商来来讲，操作比比较简单，对对承包商来讲讲，如果设计计图纸和技术术说明相当详详细，市场上上材料价格稳稳定，这种承承包方式是可可以接受的，但但这种合同签签定以后，如如果出现材料料涨价、恶劣劣天气等因素素，承包商将将承担很大风风险，势必要要提高报价，为为了降低不可可预见费，承承发包双方往往往会签定增增价条款，共共同承担风险险，增价条款款方式包括三三种，一是按按日计价的增增价条款；二二是重大增价价的调整条款款；三是延期期增价条款。（2）固定单价合同如果没有施工图就就必须开始施施工或者有施施工图但某些些方面还不大大清楚，这个个时候采用单单价合同比采采用总价合同同要合适些。固固定单价合同同有三种形式式：一是按分分部分项工程程单价承包；；二是按最终终产品单价承承包，这种合合同形式适合合于采用标准准设计的住宅宅、校舍和通通用厂房；三三是按总价决决标，按单价价结算工程价价款，它是指指在决标时按按总价进行，最最后在结算工工程价款时则则按实际发生生的工程量和和当初投标时时在标书里所所写明的单价价进行。不管采用何种形式式的单价合同同，一般最后后还需要附有有来对额外工工作付款的费费率表、日工工价表和施工工机具台班费费率表等，事事先确定这些些费率和工价价表，可以避避免对额外工工作或工程变变动引起的付付款发生争议议。2、成本加酎金合同同无论是固定总价合合同还是固定定单价合同，都都存在一个问问题，那就是是不利于激发发承包商的积积极性，提高高工程质量，加加快工程进度度，如果能将将工程利润与与工程的质量量和进度有机机的结合起来来，对双方都都有好处，这这就是成本加加酬金合同的的初衷。（1）成本加固定百分分数酬金：这这种合同由于于酬金与实际际发生的成本本成正比，不不能鼓励承包包商降低成本本，对开发商商不利。（2）成本加固定酬金金：这种合同同形式因为酬酬金是固定的的，对承包商商积极性的调调动也不大，但但为了早日拿拿到酬金，承承包商会想法法缩短工期。（3）成本加浮动酬金金：这种合同同形式最能调调动承包商的的积极性3、可调价格合同4、计量估价合同这种合同形式是国国际上最流行行的，这种合合同适用对工工程量非常清清楚的项目。在在标书里面开开发商列出工工程量清单，由由投标人填写写清单报价，决决标时按清单单总价进行，结结算时按实际际完成工程量量乘上清单报报价支付工程程款。（二）按合同所包包括的工程范范围以及承包包关系的不同同划分1、总包合同：指一一个建设项目目的全过程或或某个阶段的的全部工程由由一个承包商商负责组织实实施。总承包包商可以把承承包的部分工工程分包给其其他承包商，但但不得全部分分包，在此方方面建筑法有有明确规定。2、开发商直接发包包承包合同：：这种合同形形式没有总承承包商，所有有的承包商都都直接面对开开发商。3、独立承包合同：：适用于小规规模的工程项项目，整个项项目由一个承承包商独立完完成（三）按是否包料料划分1、包工包料合同。这这是最常见的的合同形式，指指由承包商负负责施工所用用的全部人工工和材料设备备。2、包工部分包料合合同。指承包包商只负责全全部人工和一一部分材料，其其余部分由房房地产开发商商自己负责，这这种合同形式式主要适用于于对材料要求求较高的建设设项目。3、包工不包料合同同。这种合同同形式很少，只只适用于对材材料要求非常常高或者是开开发商自己能能够解决材料料的情形。第三节工程项目目管理一、项目管理的概概念（一）项目的概念念项目是指特定的临临时性的一项项工作。社会会上存在着很很多的临时工工程，例如房房地产工程、道道路、桥梁建建设工程、科科研项目等，这这些工程缺乏乏象日常工程程一样的正规规、系统的管管理组织，只只能进行非常常规管理，这这就是项目管管理。（二）项目管理的的概念与特点点项目管理是指将有有关知识、技技能、工具和和技术等综合合应用于项目目，以实现项项目预期目标标的活动。项项目管理的目目标就是寻求求项目成本、时时间、资源和和质量四要素素的最优均衡衡控制。（三）项目管理的的基本职能项目管理基本具有有日常工作管管理的所有职职能，与之不不同的是，因因为临时项目目结构相对松松散、时间要要求更高，要要求项目管理理更突出协调调职能和控制制职能，在计计划职能和组组织职能方面面，项目管理理比日常管理理要弱。项目目管理有如下下基本职能：：1、计划职能2、组织职能3、协调职能4、控制职能：控制制职能在工程程管理中尤其其重要，因为为项目是临时时的，只有控控制住某些关关键性环节，才才能使整个项项目协调起来来，达到最终终目的。项目目管理的控制制职能主要体体现在质量控控制、工期控控制和造价控控制三项控制制之上。二、工程项目管理理工程项目管理有广广义、狭义之之分，广义的的工程项目管管理是指针对对开发建设项项目所进行的的全寿命的管管理。房地产产的工程项目目管理主要是是指狭义的含含义，包括的的内容是质量量、进度、成成本控制，合合同、安全、信信息管理，开开发商、建筑筑师、承包商商关系的协调调。工程项目目管理主要的的任务就是“三控两管”。（一）质量控制质量控制是指项目目管理机构以以合同中规定定的质量目标标或以国家标标准、规范为为目标所进行行的监督与管管理活动，包包括决策阶段段、设计阶段段和施工阶段段的质量控制制。工程施工阶段的工工程质量控制制主要包括几几个方面：1、对原材料的检验验。2、对工程中的配套套设备进行检检验。3、确立施工中质量量控制的具体体措施。确立有关质量文件件的挡案制度度。（二）进度控制工程进度控制包括括：对项目施施工总周期目目标进行具体体的论证与分分析；编制项项目施工的进进度计划；编编制其它配套套进度计划；；监督项目施施工进度计划划的执行；施施工现场的调调研与分析。在这一方面，要掌掌握横道图。（三）成本控制除项目投资决策、设设计和工程发发包阶段的成成本控制外，项项目施工阶段段的成本控制制主要包括这这几项工作：：1、编制成本计划，确确定成本控制制的目标。2、审查施工组织设设计和施工方方案。3、控制工程款的动动态结算。4、控制工程变更。（四）合同管理主要包括建设工程程合同的总体体策划、投标标招标阶段的的合同管理、合合同分析与结结实及合同实实施过程中的的控制。（五）安全管理在规划设计阶段，要要求工程设计计符合国家制制定的建筑安安全规程和技技术规范，保保证工程的安安全性能。在在施工阶段，要要求承包商编编制施工组织织时，应根据据建筑工程的的特点制定相相应的安全技技术措施，对对专业性较强强的工程项目目，应当编制制专项安全施施工组织设计计，并采取安安全技术措施施。第四节工程项目目的竣工验收收一、竣工验收的要要求在竣工验收之前，开开发商要进行行初步检查。初初步检查是指指在单项工程程或整个开发发项目即将竣竣工或完全竣竣工之后，由由开发商自己己组织统一检检查工程的质质量情况、隐隐蔽工程验收收资料、关键键部位施工记记录、按图施施工情况及有有无漏项等。二、竣工验收的依依据经过审批的项目建建议书、年度度开工计划、施施工图纸和说说明文件、施施工过程中的的设计变更文文现行施工技技术规程、施施工验收规范范、质量检验验评定标准以以及合同中有有关竣工验收收的条款。三、竣工验收的工工作程序（一）单项工程竣竣工验收（二）综合验收。指指对整个项目目的验收，对对于已经验收收的单项工程程，可以不再再办理验收手手续，但在综综合验收时应应将单项工程程的验收单作作为全部工程程的附件加以以说明。工程程未经竣工验验收或竣工验验收未通过的的，开发商不不得使用、不不得办理客户户入住手续。四、工程竣工验收收备案在竣工后，如果是是商品住宅还还必须提交《住住宅质量保证证书》和《住住宅使用说明明书》。五、竣竣工结算这是由承包商所做做的有关工程程实际造价的的技术经济报报告。开发商商在确认了竣竣工决算报告告后，应及时时结算工程价价款，承包商商在收到工程程决算价款后后，通常应在在半个月内将将竣工工程交交付给开发商商。六、编制竣工挡案案第七章

房地地产开发项目目的资金融通通

第一节

房地产项目目融资的概念念与意义一、房地产项目投投资的特性与与存在的矛盾盾资金在房地产开发发中具有十分分重要的意义义，房地产资资金具有资金金垫付量大、占占用周期长、投投资的固定性性以及风险大大、回报率高高等特性。因因此，房地产产资金在周转转中存在着资资金投入的集集中性和来源源分散性的矛矛盾、资金投投入量大和每每笔收入来源源小的矛盾、投投资回收周期期长和再生产产过程连续性性的矛盾。二、房地产金融与与项目融资的的概念（一）房地产金融融房地产金融就是发发生在房地产产领域中的货货币资金和货货币信用的融融通。房地产产业需要的资资金量大，对对金融业依赖赖性强，我国国的金融业基基本上是控制制在国家手里里的，国家可可以通过金融融手段调控房房地产业的发发展。（二）房地产项目目融资指为特定的房地产产项目融通资资金。房地产产业因为需要要大量的资金金，离不开金金融业，同样样，由于房地地产业具有良良好的保值、增增值的产品特特性和高回报报率，使得金金融业也乐于于为房地产业业融资。第二节房地产产项目融资的的资金来源一、股本金也就是开发商的自自有资金。一一般情况下，开开发商在进行行房地产开发发时必须首先先有一笔自有有资金，这笔笔自有资金至至少能买下土土地，买下土土地之后，就就可以用土地地进行抵押贷贷款开发房地地产，当项目目做到一定程程度时，又可可以进行预售售，再将预售售收入投入到到余下的部分分，就可以滚滚动开发完整整个项目。现现在某些地方方在开展所谓谓的毛地空转转，即在政府府的担保之下下，开